| Organisatie | Súdwest-Fryslân |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Beleidsnotitie bedrijfsmatig gebruik gemeentewater grenzend aan eigen kade ondernemer Gemeente Súdwest-Fryslân 2023 |
| Citeertitel | Beleidsnotitie bedrijfsmatig gebruik gemeentewater grenzend aan eigen kade ondernemer Gemeente Súdwest-Fryslân 2023 |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp | bedrijfsmatig gebruik gemeentewater grenzend aan eigen kade ondernemer |
| Externe bijlage | Bijlagen |
Geen
boek 7 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 01-01-2024 | nieuwe beleidsregels | 14-11-2023 |
In de nadere regels van de verordening Havens en overige wateren is opgenomen dat particulieren aan eigen kade langszij en één dik vrij mogen afmeren in gemeentelijk water. In diezelfde regels is opgenomen dat bedrijfsmatige gebruikers die in gemeentelijk water aan eigen kade willen afmeren zich tot de gemeente moeten wenden voor een huurovereenkomst.
Doordat de voormalige gemeenten destijds verschillend omgingen met het bedrijfsmatig gebruik van gemeentewater, zijn er in de praktijk verschillende situaties te onderscheiden (huurders en gedoogsituaties). Er is behoefte aan een eenduidig en uniform beleid die aansluit op de praktijk. Deze beleidslijn is hier een invulling van en maakt aanvullend onderdeel uit van de vigerende ‘Beleidsnotitie juridisch eigendomsbeheer 2021 – 2025 Gemeente Súdwest-Fryslân’.
Deze beleidsnotitie heeft betrekking op bedrijfsmatig gebruik van gemeentewater welk water grenst aan de eigen kade van de ondernemer. Het gebruik laat zich als volgt omschrijven: het met een vaartuig innemen van een ligplaats ten behoeve van de aangrenzende bedrijfsactiviteiten, welke activiteiten worden uitgevoerd aan de eigen kade van de ondernemer. Ten behoeve van de leesbaarheid wordt in deze beleidslijn gesproken van bedrijfsmatig gebruik van gemeentewater.
Gebruik van gemeentewater grenzend aan de openbare kade of het innemen van een ligplaats in een haven valt buiten deze beleidslijn en is nader geregeld in de Verordening Havens en overige wateren, de bijbehorende nadere regels en de Verordening op de heffing en invordering van lig- en staangeld. De verhuur van havens kent eveneens een eigen dynamiek en maakt geen onderdeel uit van deze beleidsnotitie.
Het feitelijk beheer en onderhoud van gemeentelijk water wordt geregeld in het beheerplan Waterbodems 2021-2025.
De genoemde beleidsnotitie juridisch eigendomsbeheer 2021 – 2025 heeft een looptijd van vier jaar en loopt tot en met 31 december 2024. De beleidsnotitie bedrijfsmatig gebruik gemeentewater betreft per de datum van vaststelling door het college van burgemeester en wethouders een aanvulling op genoemde beleidsnotitie juridisch eigendomsbeheer 2021 – 2025, inclusief looptijd. Na genoemde looptijd zal de beleidsnotitie bedrijfsmatig gebruik gemeentewater worden geïntegreerd in de nieuw vast te stellen beleidsnotitie juridisch eigendomsbeheer.
1.5 Samenwerking Ondernemersfederatie Súdwest-Fryslân
Het college van Burgemeester en wethouders van de gemeente Súdwest-Fryslân vindt het belangrijk dat beleid breed gedragen wordt. Om die reden is de Ondernemersfederatie Súdwest-Fryslân gevraagd mee te denken. De onderzoeken en een ruwe opzet van de beleidsnotitie zijn gedeeld met de Ondernemersfederatie en de Ondernemersfederatie is de gelegenheid geboden input te leveren. De onderzoeken en de ruwe beleidsnotitie zijn als basis gebruikt. Samen met de praktische inzichten is de beleidsnotitie verder uitgewerkt.
Hoofdstuk 2 - Juridische kader
In het privaatrecht geldt het uitgangspunt van contractsvrijheid. Voor een overheidsorganisatie zoals de gemeente die privaatrechtelijke rechtshandelingen verricht is deze contractsvrijheid echter niet ongelimiteerd. Deze contractsvrijheid wordt begrensd door de Algemene beginselen van behoorlijk bestuur (hierna ook te noemen: ABBB), het staatssteunrecht, de Wet Markt en Overheid (hierna ook te noemen: wet M&O) en overige geschreven en ongeschreven regels van publiekrecht. De ABBB, het staatssteunrecht en de Wet M&O worden hieronder kort toegelicht.
Algemene beginselen van behoorlijk bestuur
Privaatrechtelijk overheidshandelen, zoals verhuur en verkoop van gemeentelijke wateren, dient conform de algemene beginselen van behoorlijk bestuur plaats te vinden. Enkele beginselen die in het civiele recht regelmatig aan de orde zijn, zijn het gelijkheidsbeginsel (gelijke gevallen dienen gelijk te worden behandeld/ het creëren van gelijke kansen), het zorgvuldigheidsbeginsel (wel overwogen belangenafweging) en het motiveringsbeginsel. Met deze beleidsnotitie geeft het college van Burgemeester en wethouders uitvoering aan genoemde beginselen.
De gemeente mag in principe geen staatsteun verlenen (staatssteunverbod). De regels voor staatssteun gelden voor economische activiteiten die de gemeente verricht met ondernemingen, waaronder verhuur en verkoop van onroerend goed. Om ongeoorloofde staatssteun te voorkomen moet de gemeente marktconform handelen. Als de regels voor staatssteun niet aan de orde zijn, bijvoorbeeld doordat de gemeente marktconforme tarieven hanteert of omdat de steun binnen het steunplafond van de de-minimis-regeling valt (vrijstellingsmogelijkheid c.q. de-minimissteun), dan geldt de wet M&O.
Uit de wet M&O vloeit voort dat de gemeente bij verhuur of verkoop van onroerend goed in ieder geval de integrale kostprijs moet doorberekenen. Als de marktconforme huur aldus lager ligt dan de integrale kostprijs, dan dient de integrale kostprijs als uitgangspunt te worden genomen (in plaats van het marktconforme tarief).
De wet M&O en het staatssteunrecht vullen elkaar vooral aan, met dien verstande dat de Wet M&O een zelfstandige betekenis heeft voor die gevallen wanneer het staatssteunrecht niet van toepassing is.
Het bedrijfsmatig gebruik van gemeentewater wordt door de gemeente vormgegeven op basis van de volgende (juridische) regimes:
Met dit beleid wordt een vrijstelling geïntroduceerd, vastgelegd en vastgesteld. Voor het gebruik conform het vrijstellingsafwegingskader is géén toestemming in de vorm van een (huur)overeenkomst benodigd. Het afwegingskader voor deze vrijstelling is nader uitgewerkt in hoofdstuk 3.1.
Met de (ver)huur van een waterperceel gaat de eigendom niet over en blijft de gemeente eigenaar van het waterperceel. Eventueel door de huurder in het water aangebrachte voorzieningen (zoals meerpalen, steigers etc.) zijn door natrekking dan ook juridisch eigendom van de gemeente.
De huurder krijgt het waterperceel in gebruik als ligplaatsen ten behoeve van de bedrijfsactiviteiten en dient een vergoeding voor dit gebruik te betalen. Uitgangspunt is marktconforme verhuur. Naast eventuele dwingendrechtelijke bepalingen zijn partijen vrij om nadere afspraken vast te leggen in de huurovereenkomst. Zo wordt de aansprakelijkheid voortvloeiende uit het gebruik (inclusief de door huurder aangebrachte voorzieningen) via de huurovereenkomst doorgelegd naar de huurder.
Zie voor meer informatie de aan deze beleidsnotie gehechte model-huurovereenkomst die als basis zal dienen voor de te sluiten huurovereenkomsten.
Het afwegingskader voor (ver)huur is nader uitgewerkt in hoofdstuk 3.2.
De gemeente kan overgaan tot verkoop van een waterperceel. De eigendom en daarmee ook het beheer en onderhoud gaan daarbij over op de kopende partij. In de te sluiten koopovereenkomst kan maatwerk worden geleverd door juridisch afdwingbare bepalingen op te nemen voor wat betreft het gebruik en beheer (bijvoorbeeld middels een ketting beding of kwalitatieve verplichting). Uitgangspunt is verkoop tegen een marktconforme koopsom.
Het afwegingskader voor (ver)koop is nader uitgewerkt in hoofdstuk 3.3.
Daar waar in deze beleidsnotitie de term waterperceel wordt gebezigd, wordt in juridische zin de ondergrond – aangrenzend aan het eigen bedrijfsperceel - van het betreffende waterperceel bedoeld.
Hoofdstuk 3 - Afwegingskader voor besluitvorming
Het besluit tot verhuur – of in uitzonderingsgevallen verkoop – van (de ondergrond van) het gemeentewater, wordt voorafgegaan door een belangenafweging. Hierbij wordt onderstaand afwegingskader toegepast.
Hoofdstuk 4 - Uitgangspunten en grondprijzen en prijslijst
4.2 Gebruik van gemeentewater zonder schriftelijke overeenkomst
Als er gemeentewater zonder schriftelijke overeenkomst in gebruik is of wordt genomen onderneemt de gemeente actie ter voorkoming van ongewenste situaties zoals: ongelijke behandeling van gelijke gevallen, ongewenste precedentwerking en strijd met wet- en regelgeving (zoals het staatssteunrecht en de wet Markt & Overheid). De gemeente zet in op het vertalen van dit gebruik naar een schriftelijke huurovereenkomst. In zeer specifieke situaties is verkoop mogelijk een optie.
Voor het jaar 2023 is de grondwaarde voor de waterpercelen op € 50,-- per m2 vastgesteld. Deze vaststelling is tot stand gekomen op basis van taxatie met peildatum 2019, 2020.
De huursom bedraagt 10% van de grondwaarde, aldus € 5,-- per m2. Dit betekent een totale stijging van € 1,65 ten opzichte van de huidige huursommen ad € 3,35. Deze stijging wordt middels de hierna in bepaling 4.4.2 uiteengezette ingroeiregeling doorgevoerd.
Er zijn twee situaties te onderscheiden en daarmee ook twee ingroeiregelingen: A en B.
Ingroeiregeling A. is bestemd voor de huidige huurders. De nieuwe huurprijs wordt in een periode van vijf (5) jaar op marktconform niveau gebracht.
Ingroeiregeling B. is bestemd voor de huidige gedoogsituaties. Zij hebben tot dusver geen huur hoeven betalen, maar moeten evenwel de huurprijs als kostenpost opnemen in hun exploitatiebegroting. De nieuwe huurprijs wordt in een periode van twee (2) jaar op marktconform niveau gebracht.
De ingroeiregelingen laten zich als volgt vertalen.
Ingroeiregeling A – 5 jaar (huidige huurders)
De gemeente is in de hoedanigheid van verhuurder verantwoordelijk voor groot onderhoud aan het gemeentelijk water (zoals het op diepte houden van de waterbodem door middel van baggerwerkzaamheden).
De huurinkomsten die geïnd worden voor het bedrijfsmatig gebruik van gemeentewater zullen naar eigen inzicht door de gemeente worden ingezet ten behoeve van het beheer en onderhoud – in de breedste zin des woords – van de gemeentelijke wateren waarvoor de gemeente beheers- en onderhoudsplichtig is. Welke beheers- en/of onderhoudstaken al dan niet worden uitgevoerd (inclusief prioritering), is geheel ter beoordeling aan de gemeente. De huurder kan aan de hiervoor bedoelde reservering van huurinkomsten geen rechten ontlenen.
5.1 Zorgvuldigheid en transparantie
Zorgvuldigheid en transparantie waarbij gelijke gevallen op een gelijke wijze worden beoordeeld en behandeld staan voorop. Deze beleidsnotitie draagt bij aan die zorgvuldigheid en transparantie. In dit hoofdstuk zetten we de te volgen procedure(s) uiteen. Hierbij is een onderscheid gemaakt tussen:
In het kader van mededinging en transparantie maakt de gemeente de voorgenomen verhuren/ verkopen voorafgaand aan het sluiten van een huurovereenkomst/ koopovereenkomst bekend zodat eenieder hiervan kennis kan nemen. De voorgenomen verhuur/ verkoop wordt gedurende twintig (20) kalenderdagen gepubliceerd in het gemeenteblad. Een ieder heeft de mogelijkheid om binnen de genoemde termijn op de voorgenomen verkoop of verhuur te reageren. Indien er na de publicatietermijn geen reacties zijn ontvangen, wordt de verhuur/ verkoop verder afgewikkeld door het sluiten van een huurovereenkomst/ koopovereenkomst.
Hoofdstuk 6 – Inwerkingtreding
6.3 Lopende huurovereenkomsten
Veel lopende huurovereenkomsten wijken af van het in deze beleidsnotitie vastgestelde beleid. Gelet op het doel van deze beleidsnotie – een helder, actueel en uniform beleid - wil de gemeente alle reeds lopende huurovereenkomsten omzetten in nieuwe huurovereenkomsten overeenkomstig deze beleidsnotitie, zodat voor alle situaties vanaf 1 januari 2024 dezelfde voorwaarden gaan gelden.
In de meeste reeds gesloten huurovereenkomsten is een specifieke bepaling opgenomen dat de gemeente de bevoegdheid heeft om het huurtarief te indexeren. De laatste indexatie is doorgevoerd in 2004. De reeds gesloten huurovereenkomsten bieden geen andere mogelijkheden om de tarieven en/of voorwaarden tussentijds te wijzigen. De gemeente heeft vier mogelijkheden ten aanzien van de lopende huurcontracten, te weten:
De gemeente is gehouden om met terugwerkende kracht de indexering zoals opgenomen in de lopende huurovereenkomsten door te berekenen en daarmee achterstallige huur te vorderen voor wat betreft de periode van de afgelopen vijf (5) jaren. Hierbij geldt dat de gemeente mag doorindexeren vanaf het moment dat de laatste indexatie heeft plaatsgevonden (2004). Vervolgens wordt de huur op basis van de herberekende indexatie in rekening gesteld;
Het verschil ziet met name op het oude huurtarief (€ 3,35 per m2) versus het nieuwe huurtarief
(€ 5,00 per m2). Het nieuwe huurtarief is tot stand gekomen op basis van een objectieve, redelijke en toetsbare onderbouwing (zie bepaling 4.4.1 t/m 4.4.3 van deze beleidsnotitie).
Gelet op het doel van deze beleidsnotitie zet de gemeente - in samenspraak met de Ondernemersfederatie Súdwest-Fryslân – in op optie 1. Voor die situaties waarin optie 1 geen uitkomst biedt, zal de gemeente overgaan op optie 3.