| Organisatie | Maassluis |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Welstandsnota Maassluis 2012 |
| Citeertitel | Welstandsnota 2012 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | financiën en economie |
| Eigen onderwerp | |
| Externe bijlage | Welstandsnota 2012 |
De datum inwerkingtreding/ondertekening van deze regeling kan niet worden achterhaald en is bij benadering ingevuld.
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 25-05-2012 | nieuwe regeling | 15-05-2012 De Schakel, 24-05-2012 |
De gemeente Maassluis heeft in 2004 een welstandsnota vastgesteld zoals aangegeven in de Woningwet van 1 januari 2003. Hierin zijn beoordelingskaders opgenomen voor gebieden en objecten, die hun grondslag vinden in de samenhang van het bebouwingsbeeld, stedenbouwkundige kenmerken en landschappelijke structuren. Met de herziening van 2012 wil de gemeente het welstandsbeleid vereenvoudigen.
Doel van de welstandstoets is het behartigen van het publieke belang door de lokale overheid, waarbij de individuele vrijheid van de burger of ondernemer wordt afgewogen tegen het aanzien van hun omgeving als algemene waarde.
Met de verschijningsvorm van een bouwwerk wordt iedere voorbijganger geconfronteerd. Het beleid is opgesteld vanuit de gedachte, dat welstand een bijdrage levert aan de totstandkoming en het beheer van een aantrekkelijke bebouwde omgeving.
Doel van het welstandsbeleid is het welstandstoezicht helder onder woorden te brengen en op een effectieve en controleerbare wijze in te richten. Daarbij is het van belang aanvragers door middel van de welstandsnota van tevoren op de hoogte te stellen van de aspecten die een rol spelen bij de welstandsbeoordeling. Het welstandsbeleid geeft de gemeente de mogelijkheid om cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden een rol te geven bij de ontwikkeling en beoordeling van bouwplannen.
De welstandsnota is niet bedoeld als leesboek, maar opgesteld als een naslagwerk.
De nota bevat verschillende beoordelingskaders. Hoofdstuk 2 beschrijft de basis van het welstandstoezicht in het licht van de opbouw en ontwikkeling van de gemeente. De daaropvolgende hoofdstukken bevatten de criteria, die de gemeente hanteert bij de beoordeling van bouwplannen. Wie wil weten welke criteria op een aanvraag van toepassing zijn, doorloopt de volgende stappen om het juiste beoordelingskader te vinden (zie ook het hiernaast afgebeelde stroomschema):
Voor plannen die niet met de kleine plannen of objectcriteria te beoordelen zijn gelden de gebiedscriteria van hoofdstuk 4. Deze bieden ruimte voor interpretatie. In het straatnamenregister (bijlage 3) is per straat aangegeven welke gebiedscriteria van toepassing zijn. Indien gewenst kan met een vertegenwoordiger van de commissie worden gesproken over de interpretatie van dit beoordelingskader in het licht van het beoogde plan.
Hoofdstuk 2 is een samenvatting van het ruimtelijk beleid als basis voor de welstand.
Hoofdstuk 3 beschrijft het gebruik van de algemene welstandscriteria, de regels van het vakmanschap dat geldt als uitgangspunt voor iedere welstandsbeoordeling.
In hoofdstuk 4 en 5 wordt voor de gebieden en objecten in de gemeente aangegeven op welke wijze het vakmanschap zou moeten worden ingevuld. De beschrijvingen en criteria geven aan welke eigenschappen wenselijk zijn en dienen als agenda voor de beoordeling door de welstandscommissie.
Hoofdstuk 6 bevat criteria voor veel voorkomende bouwwerken als dakkapellen en bijgebouwen.
Hoofdstuk 7 bestaat uit welstandscriteria voor bouwwerken die zonder vergunning of in afwijking van een vergunning zijn gerealiseerd, maar zo onder de maat zijn dat zij als exces moeten worden gezien. Met behulp van deze criteria kan de gemeente achteraf optreden tegen misstanden.
In de bijlagen zijn onder meer een begrippenlijst, de tekst van de algemene criteria en een register van straatnamen met een verwijzing naar de betreffende gebiedsbeschrijving(en) opgenomen.
De in de nota opgenomen foto’s zijn te zien als illustratie bij de gebiedsbeschrijving (dus niet als afbeelding van de gewenste eigenschappen).
WELSTAND EN BELEID Hoofdstuk 2
Dit hoofdstuk beschrijft de grondslag voor de welstandsnota. Deze is onderdeel van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid van de gemeente, waarvan ook bestemmingsplannen en cultuurhistorie deel uitmaken. Dit hoofdstuk begint met de basisbeginselen van welstand. Daarna volgen een beschrijving van de ruimtelijke opbouw en het bebouwingsbeeld van de gemeente. Hiermee is het startpunt van de welstandsnota bepaald. Een samenvatting op hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid in zoverre van belang als grondslag voor de beoordeling van plannen maakt duidelijk welke kant de gemeente zich op wil ontwikkelen. Daarnaast mag ook het verleden niet uit het oog worden verloren. Monumenten en cultuurhistorie maken eveneens deel uit van de randvoorwaarden voor welstand. Tot slot van dit hoofdstuk worden de gevolgen van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid voor de uitgangspunten van het welstandstoezicht.
Volgens de Woningwet moet een plan voldoen aan redelijke eisen van welstand, aan algemene welstandscriteria. Deze eisen betreffen het bouwwerk op zichzelf en in zijn omgeving. In deze nota is dit vertaald in een nadruk op de beleving van de bebouwing vanuit de openbare ruimte en het landschap. Bouwdelen in het zicht zijn belangrijker voor het algemeen belang dan bouwdelen die aan het oog onttrokken zijn. De gemeente heeft in het welstansbeleid met name het algemeen belang op het oog.
De gemeente hanteert beoordelingskaders, waarin deze aspecten zijn verwerkt in beschrijvingen en criteria. Daarbij wordt onder meer de invloed van een plan op het straatbeeld en het aanzien van de gemeente als geheel gewogen. Voor een dakkapel aan de achterkant van een woningrij gelden heel andere criteria dan voor een ingrijpende verbouwing van een monumentale boerderij in het buitengebied of een nieuw te bouwen winkel in het historische centrum. Naarmate een plan meer invloed heeft op de identiteit van de gemeente zullen er meer aspecten worden betrokken bij de beoordeling en zal er zorgvuldiger worden gewogen. Daarnaast moet worden bekeken of het een omgeving betreft, die vooral moet worden beheerd of een omgeving die aan verandering onderhevig is.
De nota bevat in beginsel vier soorten welstandscriteria: algemene criteria, gebiedscriteria, objectcriteria en criteria voor bepaalde typen bouwwerken.
Daarnaast zijn er aanvullende criteria voor excessen.
De algemene welstandscriteria beschrijven het vakmanschap, dat van een ontwerper mag worden verwacht bij het maken van bouwplannen. Dit vakmanschap is voor gebieden, objecten en kleine plannen uitwerkt in richtlijnen, die aangeven hoe de algemene criteria in een buurt of bij een specifiek bouwtype kunnen worden geïnterpreteerd. In praktijk zullen deze criteria daarom vooral op de achtergrond een rol spelen.
De gebieden vormen de kern van het welstandsbeleid. De gemeente is verdeeld in gebieden met een eigen identiteit, zoals oude linten, woonwijken en bedrijventerreinen. Van deze gebieden is het ruimtelijk en architectonisch beeld beschreven gevolgd door een waardering en een verwachting welke veranderingen te verwachten zijn. Deze bepalen de uitgangspunten voor de welstandstoets.
De welstandscriteria zijn te zien als een uitwerking van de algemene criteria, die de voor een bouwplan gewenste eigenschappen beschrijven.
Net als te onderscheiden gebieden zijn er voor elke gemeente ook specifieke gebouwen of gebouwtypen. Zo zijn er gebouwtypen of bouwwerken te benoemen die zo gebiedseigen zijn, een specifieke functie hebben of beeldbepalend zijn dat daarvoor afzonderlijke criteria voor kunnen worden opgesteld. Het gaat daarbij onder meer om boerderijen, die voor het grootste deel in het buitengebied liggen maar vaak ook langs de linten te vinden zijn. De objectgerichte welstandscriteria moeten worden gezien als de gewenste eigenschappen van het bouwplan.
Niet te vergeten zijn de bescheiden plannen, die zich lenen voor vereenvoudigde toetsing. Voorbeelden daarvan zijn uitbouwen aan en dakkapellen op een woning. Voor dit soort plannen zijn zo eenduidig en meetbaar mogelijke criteria opgenomen, die de planindiener vooraf een grote mate van duidelijkheid geven over de uitkomst van de toetsing.
De welstandsnota gaat voornamelijk in op het toetsingskader voor de bestaande bebouwde omgeving. De nota is geschreven voor het beheer van bestaande gebieden en objecten. Betreft het bouwplan een nieuwe ontwikkeling, dan kan het kader worden gebaseerd op stedenbouwkundige randvoorwaarden. Voor ingrepen die de bestaande structuur van een gebied doorbreken, werkt de gemeente met beeldkwaliteitplannen, die het gewenste beeld beschrijven en waarin toetsingscriteria voor welstand moeten worden opgenomen.
Maassluis ligt tussen Nieuwe Waterweg en de Rijksweg A20 en wordt ook wel ‘Eerste stad aan de Waterweg’ genoemd.
Maassluis heeft meerdere sferen. Centraal ligt de stadskern die aan de noordwest en zuidoostkant is uitgebreid met flinke woongebieden. De historische haven heeft deels nog een industriële functie. Aan de noord- en oostzijde grenst Maassluis met de Dijkpolder en de Aalkeet Buitenpolder aan het open landschap van Midden-Delfland. Deze polders hebben verspreid liggen lintbebouwing. Aan de zuidwestzijde grenst de gemeente aan de havenzone van de Nieuwe Waterweg. Tussen spoor en Nieuwe Waterweg ligt een strook grond waar oude en zeer recente woonbebouwing worden afgewisseld met bedrijventerreinen en recreatiegebied.
Maassluis is een kern met compacte bebouwing en een stedelijk karakter. De binnenstad heeft een hoge cultuurhistorische waarde en is door het Rijk aangewezen als beschermd stadsgezicht. De historische haven heeft deels nog een industriële functie. Aan de ringweg is plaats voor regionale voorzieningen zoals winkelcentrum de Koningshoek.
De gemeente is in ontwikkeling. Er zijn verschillende locaties en gebieden, waarvoor de gemeente gebruik maakt van stedenbouwkundige plannen of beeldkwaliteitplannen om sturing te geven aan veranderingen.
Plannen Burgemeesterswijk (2003/2005)
De hoogbouw in de Burgemeesterswijk maakt plaats voor laagbouw met kappen en een centraal park met voorzieningen. Aan de randen van de wijk is een aantal torens voorzien. De wijk krijgt een groen karakter, die mede geaccentueerd wordt door erfafscheidingen in de vorm van groene hagen. Het oranjerode baksteen van de laagbouwwoningen domineert het beeld. Gevels worden voorzien van accenten in afwijkende materialen. De torens verschillen in vorm en materiaal van elkaar en van de rest van de wijk. Accenten komen zowel in bebouwing als in openbare ruimte voor en hebben als doel de leesbaarheid van de wijk te verhogen.
De ambitie voor de openbare ruimte is een inrichting van hoge kwaliteit, zoals beschreven in het bijbehorende handboek.
Beeldkwaliteitplan Het Balkon (2005)
De stedenbouwkundige opzet van Het Balkon is hoofdzakelijk gericht op het water. De samenhangende rijwoningen langs de centrale laan hebben gevarieerde gevels en aan de Waterweg is een aantal hoogte accenten voorzien. Diverse zichtlijnen verbinden de sferen met elkaar.
Maassluis combineert een veranderlijk karakter met de wens monumenten en beeldbepalende bouwwerken te behouden.
In 1976 is de binnenstad van Maassluis aangewezen als beschermd stadsgezicht. De dichte bebouwing van de oude havenstad in combinatie met de nog aanwezige structuur van de haven, dijken en vlieten vormt de kern van het beschermde gezicht.
In Maassluis zijn, zowel binnen als buiten het beschermde gezicht, 42 Rijksmonumenten. Daarnaast is er een groot aantal gemeentelijke monumenten aangewezen. (Zie voor een overzicht bijlage 4) Het gaat onder meer om kerken, molens, agrarische gebouwen, woonhuizen en openbare gebouwen. Door middel van het monumentenbeleid stelt de gemeente zich tot doel het bestaande bestand te behouden. Voor het welstandsbeleid betekent het monumentenbeleid extra aandacht voor de omgeving van het monument en dat de aangewezen monumenten een aparte status hebben. Bouwplannen voor monumenten worden eveneens beoordeeld door de monumentencommissie.
Maassluis zoekt naar een evenwicht tussen de bouwmogelijkheden voor burgers en bedrijven enerzijds en het aanzien van de gemeente anderzijds. In het historisch centrum, langs doorgaande wegen, aan karakteristieke panden en bij nieuwe locaties is een hoge beeldkwaliteit uitgangspunt en moet welstand bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit. Voor de oudere woongebieden, bedrijventerreinen en grote delen van de glastuinbouw wil de gemeente zich wat betreft welstand terughoudend opstellen en waar mogelijk ruimte laten voor particulier initiatief.
WELSTANDSCRITERIA ALGEMEEN Hoofdstuk 3
De algemene welstandscriteria richten zich op de zeggingskracht en het vakmanschap van het architectonisch ontwerp en zijn terug te voeren op vrij universele kwaliteitsprincipes. Deze criteria liggen (haast onzichtbaar) ten grondslag aan elke planbeoordeling, omdat ze het uitgangspunt vormen voor de uitwerking van de gebiedsgerichte en objectgerichte welstandscriteria. In praktijk zullen die uitwerkingen meestal voldoende houvast bieden voor de planbeoordeling.
In bijzondere situaties wanneer de gebiedsgerichte en de objectgerichte welstandscriteria ontoereikend zijn, kan het nodig zijn expliciet terug te grijpen op de algemene welstandscriteria. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer een bouwplan (slaafs) is aangepast aan de gebiedsgerichte welstandscriteria, maar het bouwwerk zelf zo onder de maat blijft dat het zijn omgeving negatief zal beïnvloeden.
Ook wanneer een bouwplan afwijkt van de bestaande of toekomstige omgeving maar door bijzondere schoonheid wél aan redelijke eisen van welstand voldoet, kan worden teruggegrepen op de algemene welstandscriteria. De welstandscommissie kan burgemeester en wethouders in zo’n geval gemotiveerd en schriftelijk adviseren af te wijken van de gebiedsgerichte en objectgerichte welstandscriteria. In de praktijk betekent dit dat het betreffende plan alleen op grond van de algemene welstandscriteria wordt beoordeeld en dat de bijzondere schoonheid van het plan met deze criteria overtuigend kan worden aangetoond. Het niveau van ‘redelijke eisen van welstand’ ligt dan uiteraard hoog, het is immers redelijk dat er hogere eisen worden gesteld aan de zeggingskracht en het architectonisch vakmanschap naarmate een bouwwerk zich sterker van zijn omgeving onderscheidt.
De algemene welstandscriteria staan in bijlage 2 en doen een uitspraak over de volgende onderwerpen:
WELSTANDSCRITERIA GEBIEDEN Hoofdstuk 4
Een belangrijke peiler van de welstandsnota is het gebiedsgerichte welstandsbeleid.
De gebiedsgerichte welstandscriteria worden gebruikt voor de kleine en middelgrote bouwplannen, die de bestaande structuur van het gebied niet wezenlijk doorbreken.
De gebiedsgerichte criteria zijn gebaseerd op het architectonisch vakmanschap en de ruimtelijke kwaliteit zoals die in de bestaande situatie worden aangetroffen. Deze criteria geven aan hoe een bouwwerk ‘zich moet gedragen’ om in zijn omgeving niet teveel uit de toon te vallen, en welke gewaardeerde karakteristieken uit de omgeving in het ontwerp moeten worden gebruikt. De gebiedsgerichte welstandscriteria moeten worden gezien als de gewenste eigenschappen van het bouwplan.
Per gebied is een samenhangend beoordelingskader opgesteld met daarin een korte beschrijving van het gebied, waarbij aandacht wordt besteed aan de ontstaansgeschiedenis, de stedenbouwkundige of landschappelijke omgeving, een typering van de bouwwerken, het materiaal- en kleurgebruik en de detaillering. Ook wordt er een samenvatting gegeven te verwachten of gewenste ontwikkelingen en een waardering voor het gebied op grond van de belevingswaarde en eventuele bijzondere cultuurhistorische, stedenbouwkundige of architectonische werken. Dit is de grondslag voor het welstandsniveau, waarbij tevens de hoofdpunten voor de beoordeling worden genoemd. Daarna volgen de welstandscriteria, steeds onderverdeeld in criteria betreffende de relatie met de omgeving van het bouwwerk, de bouwmassa, de architectonische uitwerking, materiaal en kleur. Met de welstandscriteria kan de commissie zich binnen de grenzen van het bestemmingsplan een gewogen oordeel vormen. In aanvulling op de tekst zijn foto’s opgenomen, die een impressie van het gebied geven en zowel goede als slechte voorbeelden tonen.
Voor elk welstandsgebied is het gewenste welstandsniveau aangegeven. Het welstandsniveau sluit zoveel mogelijk aan bij het gehanteerde ruimtelijk kwaliteitsbeleid en de gewenste ontwikkelingen. Het grootste deel van de gemeente is gewoon welstandsgebied. Hier heeft de gemeente gekozen voor het handhaven van een goede basiskwaliteit met daarbij voldoende vrijheid voor de burger of ondernemer om invulling te geven aan eigen initiatieven. Bouwplannen in deze gebieden mogen in principe geen afbreuk doen aan de basiskwaliteit van de omgeving.
De bedrijventerreinen zijn soepel welstandsgebied. Hier wil de gemeente zich terughoudend opstellen en zich met name richten op het voorkomen van negatieve gevolgen voor de omgeving. Om deze reden ligt hier de nadruk op de randen en de hoofdwegen door het gebied.
In de bijzondere gebieden is extra inspanning ten behoeve van het behoud en de eventuele versterking van de ruimtelijke kwaliteit gewenst.
In beschermd gezicht is de cultuurhistorische kwaliteit mede bepalend voor de welstand. Hier is behoud van het historisch straatbeeld uitgangspunt.
Bij de beoordeling van bouwplannen wordt in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria:
|
Bij de beoordeling van bouwplannen wordt in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria:
Aanvullende criteria voor kleine plannen
|
Bij de beoordeling van bouwplannen wordt in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria:
Aanvullende criteria voor kleine plannen
|
Bij de beoordeling van bouwplannen wordt in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria:
|
Bij de beoordeling van bouwplannen wordt in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria:
Aanvullende criteria voor kleine plannen
|
Bij de beoordeling van bouwplannen wordt in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria:
|
Bij de beoordeling van bouwplannen wordt in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria:
|
Bij de beoordeling van bouwplannen wordt in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria:
|
Bij de beoordeling van bouwplannen wordt in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria:
|
Bij de beoordeling van bouwplannen wordt in samenhang met de beschrijving en de beeldkwaliteitplannen getoetst aan de hand van de volgende criteria:
|
Bij de beoordeling van bouwplannen wordt in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria:
|
Bij de beoordeling van bouwplannen wordt in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria:
|
Bij de beoordeling van bouwplannen wordt in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria:
|
Bij de beoordeling van bouwplannen wordt in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria:
|
WELSTANDSCRITERIA OBJECTEN Hoofdstuk5
Net als te onderscheiden gebieden zijn er voor elke gemeente ook specifieke gebouwen of gebouwtypen. Zo zijn er gebouwtypen of bouwwerken te benoemen die zo gebiedseigen zijn, een specifieke functie hebben of beeldbepalend zijn dat daarvoor afzonderlijke criteria voor kunnen worden opgesteld. Het gaat daarbij onder meer om boerderijen, die voor het grootste deel in het buitengebied liggen maar vaak ook langs de linten te vinden zijn. De objectgerichte welstandscriteria moeten worden gezien als de gewenste eigenschappen van het bouwplan.
Specifieke bouwwerken en welstandsniveau’s
Objectgerichte welstandscriteria zijn van toepassing op:
WELSTANDSCRITERIA KLEINE PLANNEN Hoofdstuk 6
Een kozijn- en gevelwijziging die zichtbaar is vanuit het openbaar toegankelijk gebied worden beoordeeld aan de hand van onderstaande criteria:
|
Dakramen, zonnepanelen en zonnecollectoren in het zicht vanuit de openbare ruimte worden beoordeeld aan de hand van onderstaande criteria:
|
WELSTANDSCRITERIA PROJECTEN Hoofdstuk 7
WELSTANDSCRITERIA EXCESSEN Hoofdstuk 8