| Organisatie | Tholen |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Woonvisie gemeente Tholen 2021-2026 |
| Citeertitel | Woonvisie 2021-2026 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp | |
| Externe bijlagen | Bijlage 4 Rapportage Bijlage 5 Evaluatie Woonvisie |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 26-10-2021 | nieuwe regeling | 07-10-2021 |
De raad van de gemeente Tholen;
gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 7 september 2021:
De Woonvisie 2021-2026 inclusief bijlagen vast te stellen.
In gemeente Tholen is het goed wonen. Rust, ruimte en gemeenschapszin zijn belangrijke waarden. Tegelijkertijd ligt de gemeente centraal, vlakbij Bergen op Zoom en op korte afstand van Antwerpen, Rotterdam en Goes. Dit maakt ons een aantrekkelijke woongemeente.
Elke kern is uniek en heeft haar eigen karakteristieke kenmerken en kwaliteiten. We willen dat de gemeente als geheel een aantrekkelijk woongebied is en blijft, zowel voor onze huidige inwoners als voor toekomstige nieuwe inwoners. Onze inwoners moeten goed kunnen wonen in een prettige en veilige omgeving.
Goed wonen en leven vraagt veel inzet. Niet alle woningen hebben naar de toekomst gezien de juiste kwaliteit. Daarnaast zijn er ook andere woningen nodig, onder andere omdat we te maken hebben met een toenemende vergrijzing. We zetten met ons woonbeleid dan ook in op het waarborgen van de kwaliteit van de bestaande woningen en het toevoegen van kwaliteit door aantrekkelijke en gevarieerde nieuwbouw. Daarbij zetten we ons in om de behoefte en het aanbod in aantallen en type woning op elkaar af te stemmen.
Onze gemeente groeit en ook wij hebben te maken met een toenemende druk op de woningmarkt. Het voorzien in de woonbehoefte vraagt flexibiliteit, creativiteit en het denken in kansen. We nodigen inwoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties dan ook uit om samen met ons aan de slag te gaan.
Het college van burgemeester en wethouders,
Onze ambitie is dat Tholen een fijne gemeente blijft om in te wonen, voor onze huidige inwoners en voor mensen die zich hier willen vestigen. De woonvisie geeft weer waar gemeente Tholen zich de komende jaren op wil richten op het gebied van wonen. In de woonvisie benoemen we acties en maatregelen die we samen met inwoners en onze partners op gaan pakken op het gebied van wonen voor de periode tot en met 2026. De visie geeft de kaders aan waarbinnen we onze ambities gaan realiseren. De woonvisie legt daarnaast de basis voor de prestatieafspraken met woningcorporatie Stadlander en haar huurders.
Sinds het opstellen van de woonvisie 2017-2021 is er veel veranderd op het gebied van wonen. De druk op de woningmarkt is landelijk gezien sterk toegenomen en ook in gemeente Tholen zijn de gevolgen hiervan te merken. Daarnaast zijn door de coronacrisis veel mensen thuis gaan werken, waardoor de woon-werkafstand mogelijk als minder relevant kan worden gezien. Beide ontwikkelingen kunnen invloed hebben op het aantal mensen dat gemeente Tholen als aantrekkelijke gemeente ziet om te wonen. De langetermijneffecten van de coronacrisis zijn op dit moment echter nog erg onvoorspelbaar, waardoor de invloed hiervan op de woningmarkt nog onbekend is. De energietransitie en de verduurzamingsopgave zijn de afgelopen jaren nog hoger op de agenda komen te staan. Verder vraagt door de toenemende vergrijzing een passend woningaanbod voor ouderen steeds meer aandacht. In de nieuwe woonvisie spelen we in op deze ontwikkelingen. We werken daarbij vanuit de volgende uitgangspunten:
Elke kern in gemeente Tholen is uniek en heeft eigen karakteristieke kenmerken en kwaliteiten. We willen dat onze gemeente als geheel een aantrekkelijk woongebied is en blijft, zowel voor onze huidige inwoners als voor mensen van buiten de gemeente. Daarom zetten we in op het behouden en versterken van de bestaande (woon)kwaliteiten in de kernen en het buitengebied. We streven naar een woningvoorraad die divers, betaalbaar en duurzaam is, passend bij de huidige en toekomstige woonbehoefte van onze inwoners. We zetten hierbij in op de volgende speerpunten:
Het nieuwe beleid is gebaseerd op trends en ontwikkelingen, maar tegelijkertijd houden we rekening met de onzekerheden in de maatschappij. De ontwikkeling van de bevolking door geboorte en sterfte is redelijk goed voorspelbaar, maar dit geldt niet voor de invloed van migratiestromen. Daarnaast zijn factoren als economische groei, regelgeving in de sociale huur en consumentenvertrouwen van invloed op de woningmarkt. We gaan daarom uit van adaptief beleid. Dit betekent dat beleid kan worden aangepast op basis van nieuwe inzichten en ontwikkelingen. We zijn ons hierbij er wel van bewust dat een woning een statisch ‘product’ is en dat woningen meestal voor minimaal 50 jaar worden gebouwd.
Om in te spelen op nieuwe trends en ontwikkelingsruimte is flexibiliteit in het beleid belangrijk. Daarnaast houden we grip op ontwikkelingen door de volgende zaken te monitoren:
Het lokale woonbeleid kan worden bijgesteld als nieuwe onderzoeken en inzichten hier aanleiding voor geven.
Het woonbeleid kan alleen in samenwerking met andere partijen worden ontwikkeld en uitgevoerd. Voor het aanbod in de sociale huur is woningcorporatie Stadlander de centrale partner. Daarnaast spelen bewoners, makelaars, ontwikkelaars, werkgevers, zorg- en welzijnsaanbieders en belangenorganisaties een rol bij het woonbeleid. Tijdens een bijeenkomst en door middel van een enquête hebben we dan ook input voor de woonvisie bij hen opgehaald en dit meegenomen in het opstellen van de visie.
Sinds 1 juli 2015 is de herziene Woningwet (en het daaronder liggende Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015) van kracht. Als gevolg hiervan is de rol van de gemeente veranderd en heeft de gemeente meer invloed gekregen op de werkzaamheden van de woningcorporatie die in een gemeente actief is. De Woningwet benadrukt het belang van het maken van een actuele woonvisie waarin het volkshuisvestelijk beleid is opgenomen. Het vormt ook de basis voor prestatieafspraken met de woningcorporatie. In juli 2021 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel ‘Wijziging van de Woningwet naar aanleiding van de evaluatie van de herziene Woningwet’ aangenomen. Deze wet treedt waarschijnlijk in 2022 in werking. Op basis van deze wetswijziging wordt het opstellen van een woonvisie door gemeenten een verplichting.
Als gevolg van de Woningwet moeten woningcorporaties hun vrijkomende sociale huurwoningen passend toewijzen. Dat wil zeggen dat 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning krijgt toegewezen met een huur onder de aftoppingsgrens. Vanwege toetsing op inkomens kunnen veel doelgroepen niet meer in een sociale huurwoning terecht. Dit zijn de (lage) middeninkomens. Deze huishoudens vallen soms tussen wal en schip.
1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking
De Ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 opgenomen als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en in 2017 aangepast. Overheden moeten op grond van het Bro elke nieuwe stedelijke ontwikkeling motiveren aan de hand van de Ladder. Alle nieuwbouwplannen die nog niet in een geldend bestemmingsplan zijn geborgd, moeten ruimtelijk worden onderbouwd en de kwantitatieve en kwalitatieve vraag voor deze woningen moet worden aangetoond.
1.5 Omgevingswet en omgevingsvisie
Naar verwachting treedt in 2022 de Omgevingswet in werking. De Omgevingswet bundelt en moderniseert wetten voor de leefomgeving. Op grond van de Omgevingswet zijn gemeenten verplicht om een Omgevingsvisie vast te stellen. De Omgevingsvisie is een strategische visie voor de lange termijn voor de gehele fysieke leefomgeving. In lijn met de ambities van de Omgevingsvisie willen we met de woonvisie borgen dat we voldoende kwalitatief goede, levensloopbestendige, energiezuinige en betaalbare woningen hebben voor zowel eigen- als voor nieuwe inwoners. De woonvisie zal op hoofdlijnen geïntegreerd worden in de Omgevingsvisie.
1.6 Woonwagen- en standplaatsenbeleid
Gemeenten zijn verplicht om uitvoering te geven aan het Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid, opgesteld door de Rijksoverheid. De kern van de gerechtelijke uitspraken van onder meer het Europees Hof voor de Rechten van de Mens die ten grondslag liggen aan het beleidskader zijn: Het beschermen van woonwagenbewoners tegen discriminatie, het waarborgen van hun mensenrechten en het bieden van rechtszekerheid en duidelijkheid. In de woonvisie geven we uitvoering aan het beleidskader van het Rijk.
De Zeeuwse Woonagenda is een gezamenlijke strategie van de Zeeuwse regio’s en provincie om de opgaven die in Zeeland spelen op het gebied van ‘toekomstbestendig wonen’ aan te pakken. Daarnaast gaat het om aanvullende nieuwbouw van de juiste woningen op de juiste locaties. Hiervoor wordt op Zeeuws niveau samengewerkt. De Woonagenda beschrijft de gedeelde visie op de woonopgave, namelijk: ‘In Zeeland hebben we in 2040 een toekomstbestendige woningvoorraad die 100% in kwaliteit en kwantiteit aansluit bij de vraag’. Bij deze visie zijn de volgende ambities geformuleerd:
Vanuit de gedeelde visie en de drie ambities gaan de gemeenten, regio’s en provincie gericht aan het werk met concrete acties.
Vanuit de actielijnen wordt in 2021 een uitvoeringsagenda opgesteld. Afhankelijk van de relevantie voor gemeente Tholen kunnen we actief of vanuit de zijlijn bij de actielijnen aanhaken. De actielijn ‘Gebiedsgerichte aanpak bestaand vastgoed’ biedt vooral kansen voor renovatie- en sloop-nieuwbouwopgaven in het corporatiebezit. We communiceren actief over beschikbare financiële arrangementen. Ook geven we mede door het vormgeven van een ‘Afwegingskader woningbouw’ invuling aan de actielijn ‘Complementair bouwen’. De actielijn hergebruik leegstaande panden kan vaak gekoppeld worden aan de financiële arrangementen. De actielijn flexibele schil biedt kansen om tijdelijke huisvestingsopgaven op te vangen.
Tholen maakt als zelfstandige woningmarktregio binnen Zeeland woningmarktafspraken met de provincie. De woonagenda is samen met de Thoolse woonvisie de basis voor de regionale woningmarktafspraken en ondersteunt de uitvoering hiervan door samenwerking, kennisontwikkeling en financiële regelingen.
3.1 Beleidsvisie Zorg en Wonen
Gelijktijdig aan het opstellen van de woonvisie wordt de beleidsvisie Zorg en Wonen opgesteld. Met deze visie voeren we regie op het zorgaanbod, zowel door het stimuleren van gewenst of benodigd zorgaanbod als het weren van ongewenst zorgaanbod. In de visie wordt ingegaan op woonvoorzieningen voor specifieke zorgdoelgroepen. Levensloopgeschikte woningen en voorzieningen die verband houden met de individuele woning, zoals woningaanpassingen, komen niet in de beleidsvisie Zorg en Wonen terug. Deze onderdelen vallen onder de woonvisie.
De visie op de energiebalans stelt als doel om in 2025 25% van het energiegebruik duurzaam op te wekken. Hiervoor zijn drie programmalijnen en twee projecten opgenomen, waaronder het programma Bouwen en Wonen. Deze programmalijn heeft als doel onze bestaande en nieuwe woningen te verduurzamen. Voor de woonvisie zijn de volgende maatregelen het meest relevant:
Om invulling te geven aan de verduurzamingsopgave in ons land moet iedere gemeente voor eind 2021 een Transitievisie Warmte vaststellen. In deze visie moet worden aangeven welke alternatieven voor aardgas er zijn in de gemeente en welke wijken aardgasvrij worden gemaakt en wanneer. De Transitievisie Warmte geeft een eerste richting aan de aanpak van het isoleren en aardgasvrij maken van de gebouwde omgeving. Hierin ligt dus een directe relatie met de verduurzamingsopgave van het woningbezit dat terugkomt in de Energiebalans Tholen en de woonvisie.
Sterke binding met de eigen woonplaats
Veel inwoners die de vragenlijst hebben ingevuld hebben aangegeven dat ze al meer dan 10 jaar in hun huidige woning wonen. Bovendien zijn veel deelnemers opgegroeid in de kern waar ze nu wonen. Als ze willen verhuizen, dan is dit vaak binnen de gemeente Tholen. Dit geeft aan dat inwoners in onze gemeente een sterke binding hebben met de eigen woonplaats en de gemeente. Inwoners vinden hun kern een mooie plek om te wonen en waarderen de rust die er is. Tegelijkertijd geeft een meerderheid van de inwoners aan dat er in hun kern onvoldoende woningen zijn voor mensen zoals zijzelf. Daarbij worden vooral levensloopbestendige woningen en betaalbare starterswoningen gemist.
Levensloopbestendig wonen belangrijk
Uit het onderzoek dat is gehouden blijkt dat inwoners levensloopbestendige woningen erg belangrijk vinden. Dit is terug te zien bij antwoorden op vragen als welk soort woningen men mist, naar welk type woning men graag zou willen verhuizen en het aantal mensen dat zich bezighoudt met het thema levensloopbestendig wonen. Een kleine meerderheid van de inwoners geeft aan dat ze liever verhuizen naar een levensloopbestendige woning dan dat ze hun eigen woning aanpassen om deze levensloopbestendig te maken. De belangrijkste voorzieningen in een levensloopbestendig woning zijn volgens de inwoners een gelijkvloerse- of rolstoeltoegankelijke woning en een inloopdouche.
Subsidie en informatievoorziening is de beste steun
Zowel bij het levensloopbestendig maken als het verduurzamen van woningen, willen de meeste inwoners ondersteuning in de vorm van een lening/subsidie of hebben ze behoefte aan informatie, zowel algemeen als een op maat gemaakt advies. De belangrijkste reden waarom inwoners hun woning niet verduurzamen, zijn de kosten die daarbij komen kijken. De kosten spelen ook een belangrijke rol voor inwoners die wel van plan zijn om hun woning (verder) te verduurzamen.
Ongeveer één op de drie inwoners die de enquête hebben ingevuld is van plan om in de nabije toekomst, binnen nu en vijf jaar, te verhuizen. De meest genoemde redenen hiervoor zijn dat men op zoek is naar een levensloopbestendige woning (46%), een kleinere woning (24%) of dat men een grotere tuin/garage wil (21%). Hierbij is een groot verschil tussen leeftijdsgroepen te zien. Deelnemers onder de 30 jaar willen vooral verhuizen omdat ze op zichzelf willen wonen of een grotere tuin/garage willen. Deelnemers tussen de 30 en 45 jaar willen vooral een grotere woning, een grotere tuin/garage en willen liever in een omgeving met veel groen wonen. Verhuizen naar een levensloopbestendige woning is de belangrijkste reden voor zowel inwoners tussen de 45 en 65 jaar en deelnemers boven de 65 jaar. Deze inwonersgroepen willen vaak ook kleiner wonen of wonen in een meer duurzame woning.
Gemeente Tholen heeft op 1 januari 2021 ruim 26.000 inwoners en telt zo’n 10.500 huishoudens. De verwachting is dat Tholen de komende 10 jaar met nog eens 1100 huishoudens zal groeien en dat deze groei voorlopig doorzet. Er wordt vooral een groei in het aantal 65- en 80-plushuishoudens verwacht, daarnaast ook in het aantal gezinnen. De verwachting is dat het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar de komende tijd juist zal afnemen.
Als gevolg van het toenemende aantal oudere huishoudens, wordt er voor de komende tijd vooral een behoefte aan levensloopbestendige woningen verwacht. Binnen dit segment gaat het vooral om ruimere sociale huurwoningen, vrijesectorhuur en ruimere koopwoningen. Omdat ook het aantal gezinnen de komende tijd zal blijven toenemen, verwachten we ook een behoefte aan reguliere grondgebonden koopwoningen. Het gaat hierbij vooral om betaalbare en middeldure koopwoningen.
De verwachte groei van het aantal huishoudens wordt gebaseerd op het migratiesaldo en de natuurlijke aanwas. Vooral het geboorteoverschot heeft de afgelopen tijd een positieve ontwikkeling gehad op de jaarlijkse groei van het aantal inwoners. De afgelopen jaren is de instroom vanuit andere gemeenten in Nederland naar gemeente Tholen echter ook toegenomen. In 2020 bereikte dit een hoogtepunt, mogelijk onder invloed van de landelijke toenemende druk op de woningmarkt.
Verhuisbewegingen vinden vooral plaats van en naar de West-Brabantse gemeenten. Dit is een trend die al over langere tijd terug is te zien.
Opbouw bestaande voorraad (Tholen binnenste ring, provincie Zeeland buitenste ring)
1. Waarborgen kwaliteit woningen en woonomgeving
Aandacht voor verduurzaming van particulier woningbezit
Het merendeel van bewoners in onze gemeente heeft een eigen woning in bezit. Naast het gewone onderhoud wat aan deze woningen moeten plaatsvinden, staan we voor een verduurzamingsopgave. We streven ernaar dat zoveel mogelijk inwoners van Tholen (kunnen) wonen in een duurzame woning en woonomgeving. De eerste verantwoordelijkheid voor het onderhouden en aanpassen van de woning ligt bij de woningeigenaar zelf. Uit het bewonersonderzoek dat is gehouden blijkt dat meer dan de helft van de deelnemers in de afgelopen twee jaar maatregelen heeft genomen om de woning te verduurzamen. Maatregelen worden vooral genomen om kosten en/of energie te besparen. De meeste inwoners hebben echter geen plannen om de woning de komende twee jaar (verder) te verduurzamen. Om de verduurzaming verder te stimuleren zetten we in op de volgende punten:
We geven voorlichting richting inwoners over het nut, de noodzaak en de mogelijkheden om de woning te verduurzamen door het laten zien van inspirerende praktijkvoorbeelden en het delen van kennis over (financierings)mogelijkheden. We gaan hierbij integraal aan de slag met een bewustwordingscampagne (zie Energiebalans Tholen.)
Integrale aanpak in samenwerking met corporatie
In straten en buurten waar corporaties aan de slag gaan met het verduurzamen van hun bezit en waar sprake is van gemengd woningbezit van zowel de corporatie als particulieren, worden particulieren zoveel mogelijk gestimuleerd om mee te doen. De corporatie kan een rol spelen op het gebied van voorlichting en kan mogelijk inkoopvoordelen voor particulieren realiseren. De gemeente en corporatie werken hierin samen.
Vernieuwing en verduurzaming corporatiebezit
We vragen woningcorporatie Stadlander om in hun sociale huurwoningen te blijven investeren in alle kernen. Het gaat hierbij om het behoud van de kwaliteit van de woningen en specifiek over de verduurzaming van het corporatiebezit. Doelstelling voor het corporatiebezit is om in 2050 CO2-neutraal te zijn. We zien de verduurzaming en renovatie van het corporatiebezit als kans om ook de woonomgeving en omliggende particuliere woningen aan te pakken.
De woningcorporatie investeert complexgewijs in haar woningen. De landelijke doelstelling is dat de woningen in 2050 CO2-neutraal zijn. IJkpunten hiervoor leggen we vast in de prestatieafspraken. Hierbij stellen we op basis van de Energiebalans Tholen dat in 2025 minimaal 20% bespaard wordt op de 120 TJ die we inschatten dat corporatiewoningen gebruiken. De inzet van de gemeente zal hierbij vooral gericht zijn op gedragsverandering.
Om de leefbaarheid in kernen op peil te houden vinden we de aspecten duurzaamheid van vestiging en de sociaal-economische binding met kernen van belang. We vragen de corporatie daarom de woonduur van woningen per kern te monitoren en deze met de gemeente te delen. We gaan met de corporatie in overleg om te bezien wat nodig is om inwoners duurzaam in onze gemeente te laten vestigen en wat we aan de voorkant kunnen doen om korte doorlooptijden te voorkomen.
Levensloopbestendig maken van particulier woningbezit
Door toenemende vergrijzing neemt de vraag naar levensloopbestendige woningen steeds meer toe.
Deze vraag is ook terug te zien in de resultaten van de enquête die onder inwoners is gehouden. Meer dan de helft van de deelnemers denkt na over levensloopbestendig wonen. Men wil graag voorbereid zijn op de toekomst of inwoners hebben nu al de leeftijd waarop levensloopbestendig wonen belangrijk wordt. Hoewel het grootste deel van de inwoners het liefst wil verhuizen naar een levensloopbestendige woning, wil een ander groot deel echter zelf hun woning levensloopbestendig maken. Deze inwoners hebben vooral behoefte aan informatie, zowel algemene informatie als op maat gemaakt advies. Voor het stimuleren van het levensloopbestendig maken van de bestaande woningen zetten we in op de volgende punten:
Aanpak van kwetsbare locaties en panden
Om de kwaliteit van de woonomgeving te behouden, moet er soms ingegrepen worden om locaties en panden te verbeteren. Dit kan bijvoorbeeld gaan om beeldbepalende panden die hun functies verliezen of om vrijkomende locaties midden in een kern. In elke kern zijn ook woningen te vinden die extra aandacht nodig hebben, omdat er lang niet in is geïnvesteerd.
De verantwoordelijkheid voor ingrijpen bij verpaupering van een pand ligt in de eerste plaats bij de eigenaar. Initiatieven om panden of locaties te verbeteren kunnen ook voortkomen uit de wijk of de kern. De gemeente ondersteunt deze initiatieven en werkt wanneer nodig mee aan de herbestemming van panden zoals leegstaande winkels en boerderijen;
Wanneer er vanuit de eigenaar of woonomgeving geen initiatief wordt genomen om een pand of locatie aan te pakken, kan de gemeente ingrijpen. Dat gebeurt in eerste instantie door het gesprek aan te gaan en initiatiefnemers te wijzen op beschikbare financiële regelingen. Als dit geen resultaat oplevert kunnen andere middelen worden aangewend zoals aanschrijving;
Tweede woningbezit / deeltijdwonen
Een tweede woning is een woning waarin de eigenaar niet permanent woont. Tweede woningbezit kan onder andere bijdragen aan het in stand houden van voorzieningen. Ook biedt tweede woningbezit kansen voor de particuliere verhuurmarkt. Wanneer het aandeel tweede woningen in kernen toeneemt, kan dit door tijdelijke leegstand wel bedreigingen geven voor de leefbaarheid in de kernen. Gemeente Tholen kent ten opzichte van provincie Zeeland als geheel relatief weinig tweede woningbezit. Op dit moment wordt daarom geen aanleiding gezien om het tweede woningbezit te beperken. Wel gelden de volgende uitgangspunten:
Ruimte voor initiatieven van inwoners
Inwoners uit de kernen weten zelf het beste waar kansen voor het verbeteren van hun woonomgeving liggen. We geven inwoners dan ook de ruimte om deze kansen om te zetten in initiatieven en plannen. Bij concrete gebiedsgerichte ingrepen zoeken we als gemeente wanneer mogelijk aansluiting bij maatschappelijke initiatieven, we ondersteunen en werken samen. Daarnaast zien we een gezamenlijk belang voor de corporatie en de gemeente op het gebied van leefbaarheid, zowel op fysiek als sociaal gebied. Jongerenwerkers, buurtsportcoaches en gebiedsmanagers kunnen als vliegwiel functioneren voor een groep betrokken inwoners van een kern en kunnen initiatieven faciliteren, waarbij inwoners dit op termijn kunnen overnemen.
2. Aantrekkelijke en gevarieerde nieuwbouw
Woningen voor elke doelgroep, maar extra inzet op levensloopbestendige woningen
Met een goed en gevarieerd woningaanbod willen we huishoudens fijn laten wonen in onze gemeente. Uitgangspunt is dat inwoners in elke kern een leven lang kunnen goed kunnen wonen. We zetten zoveel mogelijk in op bouwen voor doorstroming, zodat we in de woonbehoefte van zowel oudere als jongere huishoudens kunnen voorzien. Daarnaast benutten we onze kwaliteiten rust en ruimte door te bouwen voor gezinnen die ruim en groen willen wonen.
Nieuwbouwplannen moeten bestaan uit een gedifferentieerd aanbod aan woningen. We streven bij nieuwe woningbouwplannen dan ook naar een mix van woningen in zowel de koop, sociale huur- en vrijesectorhuur. We zetten hierbij extra in op het bouwen voor doorstroming. Daarom vragen we bij nieuwbouwplannen om een minimumpercentage van het aantal te ontwikkelen woningen levensloopbestendig te bouwen. Binnen het levensloopbestendige segment zien we vooral behoefte aan vrijesectorhuur, ruimere koopwoningen en sociale huurwoningen.
We staan open voor inwoners die een andere manier van wonen zoeken, zoals initiatieven voor geclusterde woonvormen voor ouderen. Hierin hebben we als gemeente een faciliterende rol.
Bij het ontwikkelen van nieuwe plannen houden we het rustige, ruimtelijke, kleinschalige karakter van Tholen in het oog. We ontwikkelen gedifferentieerde wijken waarin verschillende doelgroepen kunnen wonen.
De Ladder voor duurzame verstedelijking geeft wat ons betreft onvoldoende antwoord op huidige leefbaarheidsvraagstukken. Volgens de Ladder gaat bij woningbouwplannen inbreiding in principe voor uitbreiding, maar wij zien inbreidingslocaties juist ook als kans om de woonkwaliteit in de kernen te verbeteren door bijvoorbeeld het toevoegen van groen of parkeergelegenheid. Voor elke locatie wordt daarom geanalyseerd wat ten behoeve van de leefbaarheid en klimaatadaptatie de meest passende invulling is. Dit heeft als consequentie dat we, om in de woonbehoefte te voorzien, ook uitbreidingslocaties ontwikkelen.
We werken met een volkshuisvestelijk afwegingskader voor nieuwe woningbouwplannen. Dit helpt ons en initiatiefnemers om plannen te ontwikkelen die aansluiten bij de kwalitatieve woningbehoefte. Met het afwegingskader geven we ontwikkelaars aan de voorkant al onze volkshuisvestelijke aandachtspunten mee en nodigen we ontwikkelaars uit om hierop te reageren. Wanneer aan de minimale uitgangspunten wordt voldaan kunnen plannen gemakkelijker doorgang vinden. Het afwegingskader is uitgewerkt in bijlage 2. In het afwegingskader worden in ieder geval de volgende aandachtspunten benoemd:
We bouwen naar behoefte. De woningbehoefte in de huidige tijd kan er echter anders uitzien dan de verwachte toekomstige behoefte. Niet voldoen aan de huidige vraag betekent ook dat inwoners onnodig kunnen vertrekken. Daartegenover staat dat een woning gebouwd wordt voor lange termijn, dus ook moet voorzien in een toekomstige behoefte.
3: Goed wonen voor alle doelgroepen: betaalbaarheid en beschikbaarheid
De markt voor de sociale huursector in gemeente Tholen is in verhouding tot de rest van Nederland relatief ontspannen. In 2020 was de gemiddelde zoektijd 7 maanden en mensen hadden een gemiddelde inschrijfduur van 10 maanden. Om gezonde spanning op de huurmarkt in stand te houden gaan we de komende jaren aan de slag om vraag en aanbod beter op elkaar af te stemmen. Vooral in de kleinere kernen is het aanbod aan huurwoningen groter dan de vraag. Er wordt vooral een risico gezien in het ontstaan van overschotten in het kleine grondgebonden sociale huursegment. Terwijl we aan de slag gaan, blijven we de zoektijden monitoren. Wanneer de zoektijden in een bepaalde kern of voor een bepaalde doelgroep structureel oplopen tot meer dan een jaar, is dat een signaal om deze ontwikkeling verder te onderzoeken. Hieruit moet blijken of verder ingrijpen gewenst is.
Binnen de sociale huursector zouden starters relatief eenvoudig aan een woning moeten kunnen komen. De gemiddelde zoektijd voor een sociale huurwoning voor jongeren tussen de 18 en 22 jaar was in 2020 ruim 7 maanden. Dit is vergelijkbaar met de zoektijden voor andere leeftijdsgroepen in de sociale huursector in gemeente Tholen en ten opzichte van landelijke zoektijden is dit een relatief korte zoektijd. Starters die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning hebben het dan ook vooral lastig. We vinden het belangrijk dat jongeren wanneer ze dit willen, zich blijvend in onze gemeente kunnen vestigen. Om dit te faciliteren hanteren we de volgende uitgangspunten:
Woningen in de middenhuur kunnen een oplossing bieden voor inwoners die tussen wal en schip vallen: ze verdienen te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en kunnen geen hypotheek krijgen. Om deze doelgroep te bedienen willen we het aanbod in de middeldure huur stimuleren. Onder middenhuur in gemeente Tholen verstaan we woningen met een huurprijs tussen ca. €750 - €900,-.
We gaan met de woningcorporatie in gesprek om na te gaan welke mogelijkheden zij zien om in het middeldure segment woningen te ontwikkelen. Omdat de focus van de corporatie in eerste instantie hoort uit te gaan naar de sociale huursector, onderzoeken wij echter eerst de mogelijkheden met marktpartijen;
Onder klein wonen verstaan wij betaalbare en compacte woningen met als indicatieve oppervlakte een woonoppervlak dat kleiner is dan 50m². Dit kan gaan om bijvoorbeeld tiny houses of compacte modulaire woonunits. Slim ruimtegebruik, innovatie en duurzaamheid staan centraal. Er is vaak sprake van gemeenschappelijke voorzieningen. We staan open voor dit soort innovatieve woonconcepten.
Op dit moment is er veel vraag op de woningmarkt en daarmee interesse voor kleinere en daarmee goedkopere woningen. Deze woonvormen bieden vooral kansen voor de doelgroepen alleenstaanden, starters en senioren. Wanneer de woningmarkt meer ontspannen wordt zal er voor de meeste huishoudens echter geen reden zijn om concessies te doen aan het woonoppervlak. Wij willen voorkomen dat kleine woningen op lange termijn leeg komen te staan. Daarom hanteren we voor initiatieven de volgende uitgangspunten:
Tijdelijke woningbouwplannen voor klein wonen zien wij voor ons op locaties die tijdelijk braakliggend zijn, zoals toekomstige woningbouwlocaties. Dit is in principe in alle woonkernen denkbaar. Bij de inrichting van deze tijdelijke locaties wordt met de aanleg van onder andere de infrastructuur rekening gehouden met de toekomstige ontwikkelingen. Om de tijdelijkheid te borgen worden deze woningen alleen in de verhuur aangeboden.
Gemeente Tholen kent op dit moment 1 woonwagenlocatie met 5 standplaatsen aan de Oudelandsedijk te Tholen. Op 3 van de 5 standplaatsen staat een woonwagen. In 2019 heeft gemeente Tholen een woonbehoefteonderzoek uitgevoerd. Uit dit behoefteonderzoek bleek een vraag naar 6 extra standplaatsen en de wens voor 1 extra locatie. Ook uit de wachtlijst die beheerd wordt door de Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland blijkt bovenop de resultaten uit het behoefteonderzoek een vraag naar extra standplaatsen.
Op grond van het Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid van het Rijk moeten woningzoekenden op redelijke termijn kans maken op een standplaats. Volgens uitspraken van het College voor de Rechten van de Mens zijn de rijksoverheid, gemeenten en woningcorporaties verplicht om de woonwagencultuur te beschermen en het leven in de woonwagencultuur mogelijk te maken en waar nodig actief te faciliteren.
De huidige locatie biedt ruimte voor nog 1 extra standplaats. We onderzoeken in ieder geval de mogelijkheden om de huidige locatie met deze standplaats uit te breiden. Anno 2021 loopt op deze locatie Oudelandsedijk een herinrichtingsproject. Doel van het herinrichtingsproject is dat de locatie schoon, heel en veilig is. Daarbij wordt ook de realisatie van de extra standplaats en de herinrichting van de openbare ruimte en de huidige standplaatsen meegenomen.
Omdat op de huidige woonwagenlocatie de standplaatsen niet allemaal voor permanente bewoning worden benut, is het uitgangspunt dat onderzoek naar eventuele verdere uitbreiding plaatsvindt na succescolle afronding van het herinrichtingstraject en wanneer alle bestaande standplaatsen volledig worden benut door permanente bewoning in woonwagens die aan de eisen van het bouwbesluit voldoen.
Om in aanmerking te komen voor een woonwagen kunnen belangstellenden zich inschrijven bij Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland. Bij de toewijzing van standplaatsen en woonwagens wordt voorrang op basis van het afstammingsbeginsel gehanteerd. Dit houdt in dat woonwagenbewoners die nu al in een woonwagen wonen of woonwagenbewoners die door omstandigheden in een stenen woning wonen maar behoefte hebben om in een woonwagen te wonen (spijtoptanten) voorrang krijgen. De ouders en grootouders van de inschrijver moeten al van generatie op generatie in een woonwagen wonen of in een woonwagen hebben gewoond. Er moet sprake zijn van een doorlopende intensieve beleving van de woonwagencultuur.
Aan de hand van de voorrang op basis van het afstammingsbeginsel brengen we een prioritering aan in de wachtlijst van Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland. De woningcorporatie is verantwoordelijk voor het bieden van voldoende standplaatsen en woonwagens voor de woonwagenbewoners die qua inkomen tot de primaire doelgroep van de corporatie horen. Voor andere woonwagenbewoners zijn we als gemeente verplicht om te voorzien in voldoende (koop)standplaatsen.
Na een succesvolle afronding van het herinrichtingsproject en wanneer alle standplaatsen permanent worden bewoond wordt de vraag naar zowel koop- als huurstandplaatsen opnieuw gepeild om de behoefte te concretiseren. Aan de hand van deze peiling onderzoeken we eventuele verdere uitbreiding van het aantal standplaatsen. Wanneer besloten wordt tot uitbreiding maakt de gemeente dit ruimtelijk mogelijk. De woningcorporatie draagt vervolgens zorg voor de aanleg van de standplaatsen en de levering van eventuele huurwoonwagens.
We willen dat alle inwoners van gemeente Tholen de mogelijkheid hebben om in de gemeente oud te worden. Ook kwetsbare groepen zoals mensen met een beperking moeten goed en wanneer mogelijk zelfstandig in de wijk kunnen wonen. In de beleidsvisie Wonen en Zorg wordt ingegaan op de huisvestingsbehoefte van doelgroepen met een specifieke zorgvraag. In de woonvisie is vooral de doelgroep senioren van belang. In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het stimuleren van de aanpassing van bestaande woningen en het vergroten van het aandeel levensloopbestendige woningen in nieuwbouw. Naast het aandeel van reguliere, voor senioren geschikte woningen, bieden we ook ruimte voor geclusterde woonvormen en mantelzorg.
Bij geclusterde woonvormen staan er meerdere woningen voor de doelgroep senioren bij elkaar. Dit is mogelijk in de vorm van appartementen of woonvormen zoals hofjes. Deze woonvorm vergroot de mogelijkheden voor ontmoetingen en maakt voorzieningen als een huismeester of gezamenlijke ruimte mogelijk.
Naast het stimuleren van het nemen van aanpassingen in de woning, geeft gemeente Tholen ook de mogelijkheid tot het realiseren van pre-mantelzorgwoningen. Voor mantelzorgwoningen bestaan al planologische mogelijkheden. Deze willen we uitbreiden door ook mantelzorgwoningen toe te staan voordat de mantelzorg daadwerkelijk nodig is en er een medische indicatie is. Hiermee ondersteunen we inwoners in hun (toekomstige) zorgvraag. Daarnaast kunnen woningaanpassingen in de toekomst mogelijk worden voorkomen.
Voor een pre-mantelzorgwoning kan een tijdelijke omgevingsvergunning voor een periode van maximaal 10 jaar worden verleend in gevallen waarbij sprake is van een zorgrelatie tussen de betrokkenen en waarbij het wenselijk en begrijpelijk is dat er bij elkaar op hetzelfde perceel wordt gewoond, maar waar dit op grond van de regelgeving niet vergunningsvrij mogelijk is. De verwachting moet zijn dat er binnen 10 jaar een mantelzorgbehoefte ontstaat. De pré-mantelzorgwoning mag niet leiden tot een verslechtering van de algemene woonsituatie voor omliggende percelen. De voorwaarden waaronder het verlenen van een vergunning voor een pré-mantelzorgwoning is toegestaan, zijn uitgewerkt in bijlage 3. Hierbij is zoveel mogelijk aangesloten bij de bouwmogelijkheden voor de reguliere mantelzorgwoning.
Als gemeente krijgen we elk jaar een taakstelling van het Rijk om een bepaald aantal statushouders te huisvesten. Op basis van het informatieprofiel van het Centraal Orgaan Opgang Asielzoekers (COA) zoeken we een geschikte woonruimte. In principe worden statushouders in overleg met Stadlander in de bestaande sociale huursector van Stadlander gehuisvest. Het huisvesten in een bestaande woonomgeving komt de integratie ten goede. We gaan bij het huisvesten van statushouders uit van een evenredige spreiding over de kernen naar rato van het aantal inwoners en aandeel sociale huurwoningen. Als door een toenemende huisvestingsvraag de bestaande woningvoorraad ontoereikend is, zal er gezocht worden naar oplossingen in bijvoorbeeld leegstaande gebouwen of in de realisatie van tijdelijke woonruimte.
1.Waarborgen kwaliteit woningen en woonomgeving
2.Aantrekkelijke en gevarieerde nieuwbouw
3.Goed wonen voor alle doelgroepen
Begrip/definitie 1 | ||
Boven deze prijsgrens wordt nog 40 of 0 procent van de huurprijs vergoed, afhankelijk van het type huishouden. | ||
Woningen met een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens. | ||
Een deeltijdwoning heeft altijd betrekking op een reguliere woning met een ‘woon’ bestemming, maar kan in deeltijd gebruikt worden. De woning is permanent beschikbaar voor de eigenaar, maar het is verboden om de woning recreatief te verhuren aan derden. | ||
Een binnen Nederland verhuizend huishoudens. Voor en na de verhuizing is het huishouden de hoofdbewoner van een woning. De vorige woning is na verhuizing beschikbaar voor nieuwe bewoners. | ||
Ook wel grondgebonden woning. De typen lopen uiteen van een rijwoning en hoekwoning tot twee onder één kap en vrijstaande woning. | ||
Laat zien hoe energiezuinig een woning is. Het energielabel wordt aangegeven door middel van de letters A (zeer zuinig) tot en met G (zeer onzuinig) | ||
Een door de Belastingdienst uitgekeerde toeslag aan huurders die in verhouding tot hun inkomen duur wonen. Deze is afhankelijk van huurinkomen en huurprijs, zie ook huurprijsgrenzen. | ||
(Her-)ontwikkeling van lege plekken binnen bestaand bebouwd gebied. | ||
Het huurdeel onder de kwaliteitskortingsgrens komt in aanmerking voor 100% subsidiëring. Wanneer de huur deze kortingsgrens overstijgt, wordt boven de grens (tot aan de aftoppingsgrenzen) voor 65% huurtoeslag verstrekt. | ||
Woningen die levensloopbestendig worden gebouwd of in de toekomst eenvoudig levensloopbestendig kunnen worden gemaakt. Een woning wordt als levensloopgeschikt gezien als de indeling van de woning het mogelijk maakt dat alle belangrijke functies op dezelfde bouwlaag gerealiseerd worden of kunnen worden. De functies zijn: een slaapkamer, woonkamer, keuken, badkamer en toilet. De toegang van de woning kan worden betreden zonder traplopen. Van belang is dat de woning ook aantrekkelijk is en blijft voor doelgroepen zonder (acute) zorgvraag. | ||
Ook wel een gestapelde woning. Een deel van een gebouw met meerdere woningen, zoals een appartement of beneden-bovenwoning. | ||
Woningen met een huurbedrag tussen de liberalisatiegrens (€752,33 prijspeil 2021) en ca. €900,-. | ||
Huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen €40.024 en €44.665. | ||
Woningen die woningcorporaties toewijzen aan huurders, moeten passend zijn bij hun inkomen en huishouden. De woningcorporatie moet tenminste 95% van de doelgroep die recht heeft op huurtoeslag een woning toewijzen onder de aftoppingsgrens. | ||
Bekende locaties voor woningbouw en het aantal woningen dat daar naar verwachting gebouwd kan worden, ongeacht de procedurele status. Plancapaciteit leidt niet altijd tot realisatie. | ||
Huishoudens met een belastbaar jaarinkomen onder de grens waarop men in aanmerking komt voor huurtoeslag. De inkomensgrenzen zijn als volgt: | ||
Huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en een belastbaar jaarinkomen hebben tot €40.024 | ||
Woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens van €752,33 (prijspeil 2021). | ||
Een starter is een huishouden dat voor verhuizing niet zelfstandig woonde en daarna hoofdbewoner is van een woning. | ||
Asielzoekers die een verblijfsvergunning hebben ontvangen. Ook wel statushouder. | ||
Woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens van €752,33 (prijspeil 2021) | ||
Het totale bedrag aan woonkosten, zoals huur- of hypotheek- en onderhoud en verbeteruitgaven bij eigenaar-bewoners, inclusief de bijkomende woonuitgaven zoals onroerendzaakbelasting, rioolrechten, gas, water en elektra. | ||
De taxeerde waarde die wordt gebruikt voor de gemeentelijke onroerendzaakbelastingaanslag, voor de omslagheffing van de waterschappen en voor de inkomstenbelasting (eigenwoningforfait). WOZ staat voor Wet Waardering Onroerende Zaken. | ||
De periode tussen de eerste reactie van de woningzoekende op een advertentie en het ondertekenen van het huurcontract. | ||
Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Tholen in zijn openbare vergadering van 7 oktober 2021
w.g. M.L.P. Sijbers, voorzitter
w.g. L. Vermeij, griffier
Bijlage 1: Agenda prestatieafspraken
Kwaliteit in wonen en woonomgeving
We vragen de corporatie en huurdersbelangenvereniging om in samenwerking met de gemeente een ‘routekaart’ te maken als uitgangspunt voor het maken van afspraken over het vernieuwen van de voorraad (corporatie) en woonomgeving (gemeente). Doorlopend zoeken we afstemming bij voorraadvernieuwing en omgevingsverbetering.
Bij projecten in de sociale voorraad onderzoeken we steeds meekoppelkansen voor de aanpak van de woonomgeving. Andersom kunnen geplande investeringen in de openbare ruimte of woningbouwplannen ervoor zorgen dat investeringen van de corporatie naar voren worden gehaald. Waar mogelijk laten we dit gelijk oplopen, om overlast te beperken tot één periode en om locaties een stevige kwaliteitsimpuls te geven.
Als uitgangspunt voor aantallen woningen gaan we ervanuit dat inwoners binnen een zoektermijn van 1 jaar een sociale huurwoning moeten kunnen vinden. Hierbij is een zekere spanning op de markt cruciaal. Daarom vragen we de corporatie de zoektijden te blijven monitoren en deze met de gemeente te delen.
Door middel van verdunning en via verkoop kunnen we de aantallen woningen passend maken bij de vraag in de kernen. Waar sloop en/of verdunning plaatsvindt worden afspraken gemaakt over de invulling van de vrijkomende ruimte met bijvoorbeeld groen, parkeren of woningen in de koop of vrije huursector.
Duurzaamheid en betaalbaarheid
We willen dat corporatiewoningen in ieder geval voldoen aan de wettelijke afgesproken eisen op het gebied van duurzaamheid. Daarnaast hebben wij in de Visie op Energiebalans als doel gesteld om in 2025 minimaal 20% te besparen op de 120 TJ die we inschatten dat corporatiewoningen gebruiken. We gaan in gesprek met de corporatie hoe we deze doelstellingen kunnen bereiken, waarbij de inzet van de gemeente vooral gericht zal zijn op gedragsverandering.
Samen met de corporatie en huurdersbelangenvereniging geven we de prestatieafspraken vorm. Dit doen we door lange termijnambities te stellen, met daaraan gekoppeld concrete jaarlijkse afspraken om de ambities te behalen.
Bijlage 2: Afwegingskader woningbouw gemeente Tholen
Bij het ontwikkelen van plannen werken we op volkshuisvestelijk gebied met het afwegingskader woningbouw. Dit helpt de gemeente en initiatiefnemers om plannen te ontwikkelen die aansluiten bij de kwalitatieve woningbehoefte. Met het afwegingskader nodigen we initiatiefnemers uit om op basis van de volkshuisvestelijke aandachtspunten een zo goed mogelijk plan in te dienen.
Met de aandachtspunten uit het afwegingskader willen we tegemoetkomen aan de woningbehoefte van onze huidige en toekomstige inwoners. Daarnaast vinden we het belangrijk dat plannen bijdragen aan de volkshuisvestelijke ambities die we als gemeente hebben, bijvoorbeeld op het vlak van duurzaamheid en levensloopbestendigheid. Het afwegingskader is puur volkshuisvestelijk ingestoken en richt zich op de kwalitatieve invulling van woningbouwplannen. De kwantitatieve invulling wordt aan de hand van de beschikbare capaciteit in de woningbouwplanning en de omvang en ligging van de locatie bekeken.
Afwegingskader als onderdeel van bredere toetsing
De beoordeling van plannen aan de hand van het afwegingskader woningbouw is onderdeel van een bredere ruimtelijke afweging. Een positieve beoordeling op het volkshuisvestelijk afwegingskader betekent dus niet dat de gemeente per definitie medewerking verleent aan plannen. Het kan voorkomen dat er vanuit de bredere ruimtelijke afweging en uitgangspunten vanuit andere beleidsterreinen redenen zijn waarom het niet wenselijk is om aan een plan mee te werken. Omgekeerd is dat ook mogelijk. Er kunnen argumenten zijn om mee te werken aan een initiatief, terwijl er vanuit het volkshuisvestelijke afwegingskader onvoldoende grondslag is om mee te werken. Het college maakt steeds op basis vanuit de brede ruimtelijke en maatschappelijke afweging het besluit om wel of niet mee te werken aan een initiatief.
Heldere conclusies met ruimte voor dialoog: Het afwegingskader moet helderheid bieden over wanneer een plan als kansrijk wordt beschouwd en wanneer niet. De beoordeling hangt daarbij niet alleen af van de waardering op volkshuisvestelijk niveau. Als plannen beperkt scoren op de volkshuisvestelijke criteria, maar wel goed scoren op andere thema’s die van toegevoegde waarde zijn voor de leefbaarheid van gemeente Tholen, dan kunnen deze plannen alsnog tot een positieve grondhouding van de gemeente leiden. We blijven ruimte bieden voor maatwerk.
Het afwegingskader is een instrument dat wordt toegepast om plannen op volkshuisvestelijk gebied te beoordelen. Het dient de volgende doelen:
Voor de toetsing van woningbouwplannen wordt het stroomschema op de volgende pagina doorlopen. De stappen worden vervolgens verder toegelicht. Ook wordt er ingegaan op de periode van voorzienbaarheid voor de realisatie van plannen wanneer de gemeente besluit medewerking te verlenen.
Het afwegingskader woningbouw wordt toegepast voor plannen vanaf 11 woningen. Vanaf 11 woningen is ook de Laddertoets van toepassing. Plannen van maximaal 11 woningen worden vrijgesteld van toetsing aan het afwegingskader. Wel gelden voor deze plannen de volgende voorwaarden:
Wanneer plannen van maximaal 11 woningen een directe relatie hebben met een groter plan, worden ze als onderdeel van het totale plan getoetst en is het afwegingskader wel van toepassing.
Veel kleine initiatieven bij elkaar kunnen alsnog een grote woningtoevoeging betekenen. Daarom monitoren we de effecten van kleine plannen jaarlijks op basis van het aantal gerealiseerde woningen in de gemeente.
Nieuwe plannen worden getoetst op het moment dat er sprake is van een principeverzoek. Wanneer plannen op een eerder moment verkennend worden besproken, krijgt de initiatiefnemer op basis van het afwegingskader een richting voor de uitwerking van de plannen mee.
Score op basis van kwalitatieve criteria
Elk initiatief wordt volkshuisvestelijk getoetst. Per criterium wordt beoordeeld of het initiatief beantwoordt aan het betreffende criterium. Het gaat hierbij om de volgende drie criteria:
Criterium 1: Invulling kwalitatieve behoefte
Een initiatief moet invulling geven aan de verwachte kwalitatieve woningbehoefte in gemeente Tholen. Uit het Kwalitatief Woononderzoek Zeeland (2019) blijkt dat er vooral behoefte is aan nultreden/levensloopbestendige woningen. Dit betreffen zowel grondgebonden woningen als appartementen. Daarnaast ontbreken er woningen in het middenhuursegment. Verder is er behoefte aan reguliere grondgebonden woningen. De vraag naar levensloopbestendige woningen en reguliere grondgebonden woningen is qua prijssegment redelijk evenredig verdeeld. We zetten daarom vooral in op plannen met een gedifferentieerd aanbod woningen. Daarbij zetten we extra in op het realiseren van levensloopbestendige woningen om te voorzien in de behoefte aan huisvesting voor senioren en het creëren van doorstroming. Door de inzet op het creëren van doorstroming komen woningen in de bestaande voorraad vrij voor starters, wat betekent dat we bij nieuwbouw niet extra inzetten op deze doelgroep. Voor woningen in de sociale huursector geldt dat er enerzijds een overschot is aan kleine grondgebonden en anderzijds een behoefte aan levensloopbestendige woningen. We maken hierover aparte afspraken met de corporatie.
Voor de vraag naar levensloopbestendige woningen vinden wij het van belang dat deze woningen voor de gehele levensloop geschikt zijn. Het gaat hierbij dan ook om woningen die levensloopbestendig worden gebouwd of in de toekomst eenvoudig levensloopbestendig kunnen worden gemaakt. Belangrijk is dat de woning aantrekkelijk is en blijft voor doelgroepen zonder (acute) zorgvraag. De behoefte aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan hier dus ook onder vallen.
Woonbehoefte Tholen verdeeld naar Product-marktcombinaties 2019-2029
Bron: Provinciale prognose (2019), CBS (2019, WoON (2015 & 2018), bewerking Stec Groep (2019). SH= sociale huur, VSH= vrijesectorhuur, GGB= regulier grondgebonden (niet-nultreden), APP/Nult.= appartementen (met lift) of nultreden grondgebonden woningen.
Naast de uitkomsten van het Kwalitatief Woononderzoek zijn er ook andere mogelijkheden waarmee de kwalitatieve woningbehoefte kan worden onderbouwd:
De invulling van de kwalitatieve behoefte wordt volgens onderstaande tabel afgewogen. Hiervoor geldt de volgende minimale score:
Criterium 2: Verduurzaming bebouwde omgeving
We vinden het belangrijk dat de woningen die ontwikkeld worden duurzaam en energiezuinig zijn. Uitgangspunt is dat woningen voldoen aan de wettelijke vereisten op het gebied van duurzaamheid. Extra ambities op dit gebied zijn een pré. Plannen kunnen op basis van de volgende maatregelen extra punten scoren:
Criterium 3: Herbestemming of onttrekken leegstaand vastgoed
Plannen die een invulling geven aan leegstaand vastgoed (geen woningen), worden bij dit criterium positief beoordeeld. Plannen die sterk scoren hoeven niet te voldoen aan de minimale puntenscore bij de invulling van de kwalitatieve behoefte van uitgangspunt 1.
Stap 3. Conclusie: beoordeling op volkshuisvestelijke kwaliteit
Voor een positieve beoordeling van het plan op volkshuisvestelijke kwaliteit gelden de volgende criteria:
Op het moment dat we als gemeente medewerking verlenen aan een initiatief en het plan onherroepelijk planologisch mogelijk hebben gemaakt, krijgen initiatiefnemers, tenzij anders is afgesproken bijvoorbeeld ten aanzien van de fasering, drie jaar na 1 januari van het aansluitende jaar waarin we als gemeente medewerking hebben verleend, de tijd om het plan te realiseren. Om ongewenste financiële en juridische consequenties te voorkomen vinden wij het belangrijk om initiatiefnemers een bepaalde realisatietermijn te geven en hen hierover tijdig te informeren. Hiermee wordt voorzienbaarheid gecreëerd.
Circa 2,5 jaar na 1 januari van het aansluitende jaar dat we als gemeente medewerking hebben verleend aan het initiatief, toetsen we of de plannen inmiddels gerealiseerd zijn. Wanneer de plannen niet gerealiseerd zijn gaan we in gesprek met de initiatiefnemers. De initiatiefnemer krijgt aansluitend aan de termijn van drie jaar vervolgens nog één jaar de tijd om het plan alsnog te realiseren. Gebeurt dit niet, dan neemt de gemeente een nader besluit om de geldige bouwtitel in te trekken. Op dat moment wordt bepaald op welke manier dat gebeurt. Hierover wordt tijdig gecommuniceerd met de initiatiefnemer en omwonenden.
Er zijn omstandigheden die ervoor zorgen dat er meer tijd nodig is om een plan te realiseren. In de volgende gevallen is het mogelijk om na de genoemde drie jaar opnieuw een termijn van drie jaar tot realisatie vast te stellen:
De kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte veranderen doorlopend door onder andere factoren als economische ontwikkeling en consumentenvertrouwen. Daarom is het belangrijk om het criterium ‘invulling kwalitatieve behoefte’ frequent te monitoren en wanneer nodig te herijken. Uitgangspunt is dat de kwalitatieve behoefte eens in de drie jaar wordt onderzocht, waarbij we aansluiten op de woningmarktonderzoeken die we met de Zeeuwse- en Brabantse gemeenten en corporaties houden. Wanneer nodig stellen we het afwegingskader op basis van deze onderzoeken bij.
We registreren welke woningen er in de goedgekeurde woningbouwplannen worden toegevoegd. Zo hebben we inzichtelijk welke woningvraag wel- en niet is ingevuld. We nemen deze gegevens mee in de woningmarktafspraken.
Doorlopend wordt gemonitord of het afwegingskader werkbaar is voor de initiatiefnemers. Na een jaar vindt een evaluatie plaats. Op basis van nieuwe inzichten kan het afwegingskader apart van de woonvisie worden herzien.
Bijlage 3: Beleid pre-mantelzorg
Gemeente Tholen geeft de mogelijkheid tot het realiseren van pre-mantelzorgwoningen. Hiervoor zijn de volgende redenen aan te voeren:
Het zonder meer toevoegen van woningen in de kernen, maar zeker ook in het buitengebied is echter planologisch ongewenst. Deze regeling voorziet in huisvestingsmogelijkheden voor de doelgroep die op basis van de zorgbehoefte (nog) niet onder de vergunningsvrije mogelijkheden voor een mantelzorgwoning valt, maar waarvan verwacht wordt dat binnen tien jaar wel wordt voldaan aan de criteria voor een vergunningsvrije mantelzorgwoning.
Een pre-mantelzorgwoning is een mantelzorgwoning die gerealiseerd wordt vóórdat de mantelzorg eigenlijk nodig is en er een medische indicatie is. Voor een pre-mantelzorgwoning kan een tijdelijke omgevingsvergunning voor een periode van maximaal 10 jaar worden verleend in gevallen waarbij sprake is van een (toekomstige) zorgrelatie tussen de betrokkenen en waarbij het wenselijk en begrijpelijk is dat er bij elkaar op hetzelfde perceel wordt gewoond, maar waar dit op grond van de regelgeving niet vergunningsvrij mogelijk is. Voor het realiseren van pre-mantelzorgwoningen worden de volgende voorwaarden gesteld:
Er moet een redelijke verwachting zijn dat binnen 10 jaar na het verkrijgen van de omgevingsvergunning een vergunningsvrije mantelzorgsituatie ontstaat zoals bedoeld in artikel 2 van bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht (Bor). Het bereiken van de AOW-gerechtigde leeftijd wordt beschouwd als een moment waarop er sprake is van een ‘redelijke verwachting’;
De woning is levensloopbestendig 1 en voldoet aan de regelgeving voor mantelzorgwoningen in het Bouwbesluit;
Wanneer een strikte toepassing (van één) van de voorwaarden naar het oordeel van het college zou leiden tot een onredelijke beslissing, kan het college gemotiveerd afwijken van de betreffende voorwaarde(n).
Van wijzigingen van de premantelzorgsituatie wordt zo spoedig mogelijk melding gemaakt bij de gemeente. Als de termijn van de vergunning is verlopen of eerder in geval van verhuizen of overlijden, mag de pre-mantelzorgwoning niet meer gebruikt worden als woning. De vergunning komt ook te vervallen als in de loop van de tien jaar een mantelzorgbehoefte in de zin van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht ontstaat, waardoor het tijdelijk gebruik als woning vergunningsvrij wordt. Wanneer na 10 jaar nog geen sprake is van een mantelzorgsituatie neemt de gemeente een nader besluit om in die bijzondere gevallen al dan niet handhavend op te treden.
Levensloopbestendig: Een woning wordt als levensloopbestendig gezien als de indeling van de woning het mogelijk maakt dat alle belangrijke functies op dezelfde bouwlaag gerealiseerd worden. De functies zijn een slaapkamer, woonkamer, keuken, badkamer en toilet. De toegang van de woning kan worden betreden zonder traplopen.