| Organisatie | Oegstgeest |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Beheersverordening Kamphuizerpolder - Buitenlust |
| Citeertitel | Beheersverordening Kamphuizerpolder - Buitenlust |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | bestuur en recht |
| Eigen onderwerp | |
| Externe bijlagen | Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8 Bijlage 9 Bijlage 10 Bijlage 11 |
Artikel 7 bevat een overgangsrecht.
Geen.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 08-10-2015 | nieuwe regeling | 24-09-2015 Elektronisch Gemeenteblad, 07-10-2015 | Onbekend. |
Vanuit de Wet ruimtelijke ordening geldt voor de gemeente een verplichting tot het actueel houden van de bestemmingsplannen. Dit betekent dat bestemmingsplannen niet ouder mogen zijn dan 10 jaar. De gemeente Oegstgeest heeft voor een groot deel van haar grondgebied actuele bestemmingsplannen vastgesteld.
Voor het gebied Kamphuizerpolder - Buitenlust, het noordelijk deel van de Oude Rijnzone, gold dat deze bestemmingsplannen over het algemeen niet ouder waren dan 10 jaar. Dit gebied was om die reden niet meegenomen in de grote actualisatieslag die de gemeente heeft gemaakt. Nu deze actualisatie is afgerond, is het tijd om ook de bestemmingsplannen voor Kamphuizerpolder - Buitenlust te actualiseren. Daarom is er momenteel een bestemmingsplan voor dit gebied in opstelling. Omdat dit plan echter een aantal ontwikkelingslocaties bevat en de gemeente de tijd wil nemen om de planvorming zorgvuldig te laten plaatsvinden, zal de actualiseringstermijn van 10 jaar niet gehaald worden.
Om aan de actualiseringsplicht te voldoen, bestaat als alternatief voor een nieuw bestemmingsplan de mogelijkheid een beheersverordening op te stellen. Een beheersverordening legt de ruimtelijke mogelijkheden uit de vigerende bestemmingsplannen vast. Ook blijven alle legale situaties toegestaan die van de vigerende plannen afwijken. Naar verwachting wordt het bestemmingsplan voor Kamphuizerpolder - Buitenlust medio 2016 vastgesteld. Tot die tijd is een beheersverordening voor dit gebied een goed instrument om over een actueel planologisch kader te beschikken. De beoogde ontwikkelingen binnen het gebied worden gefaciliteerd door het toekomstige bestemmingsplan, deze maken dus geen deel uit van voorliggende beheersverordening.
Een nadere toelichting op het instrument 'beheersverordening' en de keuze hiervoor is opgenomen in paragraaf 4.2. Hierin wordt tevens ingegaan op het type beheersverordening dat voor dit gebied is gekozen.
1.2 Ligging verordeningsgebied
Het gebied Kamphuizerpolder - Buitenlust betreft het noordelijke deel van de Oude Rijnzone. De Oude Rijnzone is het gebied dat is ingeklemd tussen de Oude Rijn in het westen en de A44 in het oosten. In het noorden wordt het gebied begrensd door de gemeentegrens van Katwijk (Rijnsburg), in het zuiden door de kruising tussen de A44 en de Oude Rijn.
Het deelgebied Kamphuizerpolder - Buitenlust, tevens het verordeningsgebied van deze beheersverordening, is als volgt begrensd:
In het verordeningsgebied zijn de volgende plannen van kracht (de nummers refereren naar figuur 1.2):
Figuur 1.2: overzicht vigerende plannen
Deze plannen komen, zoals in de Wet ruimtelijke ordening is bepaald, bij inwerkingtreding van de beheersverordening te vervallen.
In het kader van deze beheersverordening is getoetst welke beleidstukken op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau relevant zijn. Gelet op de uitgangspunten van deze beheersverordening – voortzetting van de bestaande situatie, inclusief de planologische mogelijkheden – is met name stilgestaan bij beleid dat eventuele consequenties voor de beheersverordening kan of dient te hebben. Omdat de beheersverordening ziet op het beheer van de bestaande situaties is een uitgebreidere toetsing niet noodzakelijk. De conclusie is dat deze beleidsaspecten de totstandkoming van de beheersverordening niet in de weg staan.
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)
In de SVIR en het Barro kiest het Rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Deze belangen zijn vertaald in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). De regels uit het Barro werken door naar lagere overheden. Dit betekent dat bestemmingsplannen moeten voldoen aan de regels uit dit beleidsdocument.
Rijksbelangen in de omgeving van het verordeningsgebied zijn de A44 als onderdeel van de hoofdwegenstructuur en de Oude Rijn. Dit plan maakt geen ontwikkelingen mogelijk die van invloed zijn op deze zaken. Om die reden staat deze beheersverordening de uitvoering van de SVIR en het Barro niet in de weg. Ook leiden de regels in het Barro niet tot een nadere regeling, dan wel aanpassing van de planologische situatie in het verordeningsgebied.
Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) en Verordening Ruimte (VR) (2014)
Het provinciale beleid is vervat in de structuurvisie 'Visie Ruimte en Mobiliteit'. De visie gaat uit van vier rode draden: beter benutten en opwaarderen van wat er is, vergroten van de agglomeratiekracht, verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving. Het beleid uit de structuurvisie is vertaald in de Verordening Ruimte, die een meer juridisch karakter heeft en regels bevat ten aanzien van bestemmingsplannen.
De meeste voorschriften uit de VR hebben betrekking op ontwikkelingen. Hierbij moeten bijvoorbeeld de regels voor de ruimtelijke kwaliteit in acht genomen worden en moet getoetst worden aan de provinciale ladder voor duurzame verstedelijking. Regels ten aanzien van ontwikkelingen zijn niet relevant voor deze beheersverordening aangezien er geen nieuwe planologische ruimte wordt geboden. Voor het verordeningsgebied geldt de aanduiding 'provinciale vaarwegen'.
Vrijwaringszone provinciale vaarwegen
Op basis van de provinciale verordening geldt langs de Oude Rijn een beschermingszone, waarbinnen rekening moet worden gehouden met het voorkomen van belemmeringen ten behoeve van de scheepvaart. Deze zone is 10 m breed bij rechte stukken, 15 m breed bij buitenbochten en 25 m breed in de binnenbochten. In de beheersverordening is een gebiedsaanduiding opgenomen ten behoeve van deze vrijwaringszone. In de regels is vastgelegd dat ter plaatse uitsluitend mag worden gebouwd indien rekening is gehouden met de eisen die gelden vanuit de beheerder van de vaarweg.
De gemeente heeft in haar structuurvisie van 2005 het ruimtelijk beleid tot 2020 beschreven. Uit de structuurvisie blijkt dat het verordeningsgebied onderdeel uitmaakt van de gebieden ‘Rijnfront’, ‘Groen’ en ‘Tuinwijk’. De structuren die voor deze gebieden (ter plaatse van het verordeningsgebied) gelden zijn ‘Wonen’, ‘Parkzone Rijnfront’, ‘Tuinwijk - Buitenlust’ en ‘Veiling Flora’. Dit levert een aantal uitgangspunten op voor het verordeningsgebied, zoals de aanleg van een ecologische zone langs de Oude Rijn en het ontwikkelen van een gemengd woonmilieu met wijkcentrum en school. Omdat deze verordening geen nieuwe planologische ruimte biedt worden de beoogde ontwikkelingen in het gebied niet met deze verordening gefaciliteerd. Om deze ontwikkelingen mogelijk te maken is een separaat bestemmingsplan in voorbereiding met inachtneming van de door de raad vastgestelde Nota van Uitgangspunten bestemmingsplan Kamphuizerpolder.
Hoofdstuk 3 Beschrijving bestaande situatie
Het verordeningsgebied ligt tussen de A44, de Rijnsburgerweg, de Oude Rijn en de gemeente Katwijk. Het verordeningsgebied bestaat uit drie deelgebieden, met ieder een eigen karakter: een smalle strook langs de Oude Rijn, het gebied tussen de Valkenburgerweg en de Rijnsburgerweg en het gebied tussen de Rijnsburgerweg/Rhijnzichtweg en de A44. Zie figuur 3.1.
Figuur 3.1: luchtfoto van het gebied. De grens van deze beheersverordening is met de paarse lijn aangeduid.
De strook tussen de Oude Rijn en de Valkenburgerweg bestaat uit een aantal onbebouwde percelen en is ingericht als landgoed. Er is één woning aanwezig en een aantal solitaire functies. Het gebied tussen de Valkenburgerweg en de Rijnsburgerweg wordt gekenmerkt door langgerekte percelen in oost-west richting. Direct langs de Rijnsburgerweg zijn woningen en bedrijven te vinden, daarachter enkele glastuinbouwbedrijven. Het laatste deelgebied, dat tussen de Rijnsburgerweg/Rijnzichtweg en de A44 ligt, bestaat deels uit veilingterrein, bedrijvigheid en de woonwijk Buitenlust. Er liggen nog enkele onbebouwde gronden binnen dit gebied.
Het gebied wordt met name ontsloten door vanaf de Rijnzichtweg / Rijnsburgerweg, een belangrijke gebiedsontsluitingsweg. Deze weg sluit aan op de A44 en geeft verbinding in de richtingen Rijnsburg en Oegstgeest. De Valkenburgerweg is een fietspad langs de Oude Rijn waar de auto te gast is.
Kenmerkend voor dit gebied is de afwisseling van verschillende functies, deze functies verdelen zich ook duidelijk ten opzichte van de verschillende deelgebieden. De woonfuncties zijn met name aanwezig in de wijk Buitenlust en in het lint langs de Rijnsburgerweg. In het noordoosten van het verordeningsgebied ligt het veilingterrein van Flora Holland. Daarnaast ligt aan de Rijnsburgerweg ook een aantal bedrijfspercelen. De oever langs de Oude Rijn is voor het grootste gedeelte momenteel ingericht als landgoed. Er is een aantal lichte bedrijfsfuncties aanwezig, alsmede een woning. Het middengebied tussen de Valkenburgerweg en de Rijnsburgerweg is momenteel voornamelijk ingericht als een agrarisch gebied met kassen.
Hoofdstuk 4 Juridische toelichting
In dit hoofdstuk wordt de keuze voor het instrument beheersverordening uiteengezet en een uitleg gegeven bij de planologische regeling.
4.2 Keuze voor beheersverordening
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om in plaats van een bestemmingsplan een beheersverordening voor een gebied vast te stellen. Een beheersverordening vormt, net als het bestemmingsplan, het kader waaraan onder andere bouwaanvragen worden getoetst en op basis waarvan de gemeente handhavend kan optreden op het moment dat in strijd met bepalingen uit de verordening wordt gehandeld (denk aan illegale gebruiksvormen of illegale bebouwing). Het verschil met een bestemmingsplan is echter dat met een beheersverordening geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk kunnen worden gemaakt.
Een beheersverordening betreft een regeling voor het beheer van het gebied overeenkomstig het bestaande gebruik. Een beheersverordening is juridisch vergelijkbaar met een bestemmingsplan met een consoliderende inhoud. Onder beheerregeling wordt zowel een regeling voor de daadwerkelijk aanwezige situatie verstaan, als een regeling voor planologische ruimte.
De gemeente is gehouden aan de zogenoemde actualiseringsplicht op grond van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening. Deze actualiseringsplicht betekent dat de gemeente ervoor dient te zorgen dat het hele grondgebied is voorzien van actuele bestemmingsplannen of beheersverordeningen, dat wil zeggen niet langer dan 10 jaar geleden vastgesteld. Houdt een gemeente zich hier niet aan dan is zij niet bevoegd leges te heffen binnen het gebied.
De gemeente beoogt op termijn dit gebied te transformeren. Hiertoe is een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding. Vanwege de grondposities en het type voorziene ontwikkelingen geldt voor dit bestemmingsplan de nodige voorbereidingstijd. Dit heeft tot gevolg dat de termijn zal worden overschreden voor het bestemmingsplangebied Flora Buitenlust. Bovendien geldt dat voor het plangebied Rijnfront-Kamphuizerpolder en Rijnfront die binnen dit gebied vigeren, de actualiseringstermijn al is verlopen. Om die reden wordt nu - bij wijze van overgang - voorzien in een tijdelijke oplossing, namelijk deze beheersverordening. Hiermee wordt alsnog aan de actualiseringsplicht voldaan.
Wanneer het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan voor het gebied is vastgesteld zal dat plan het geldende planologische regime worden. Deze beheersverordening betreft dus een tijdelijk planologisch kader, dat komt te vervallen wanneer het bestemmingsplan vastgesteld wordt. Dat is naar verwachting medio 2016.
De beheersverordening is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:
Zowel het behoud van de bestaande situatie als het behoud van de planologische ruimte vormt de onderlegger voor de beheersverordening. Om de planologische ruimte uit de vigerende plannen in deze verordening over te nemen, is de regeling uit de vigerende plannen voor zover mogelijk in deze verordening overgenomen. In de regeling is expliciet bepaald dat indien de bestaande legale situatie afwijkt van hetgeen op het kaartbeeld en/of in de regels is bepaald, de bestaande legale situatie alsnog is toegestaan.
Met de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is een aantal termen die gebruikt werden in de voorgaande bestemmingsplannen niet meer actueel. In plaats van een aanlegvergunning, wordt nu gesproken over een 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden' en in plaats van een vrijstelling, is er nu sprake van een afwijking. De inhoud en de bedoeling van de regels wijzigen echter niet, er is sprake van een nieuwe naam van de vergunningen. In deze verordening is aangegeven hoe deze vergunningen nu moeten worden gelezen.
Daarnaast is het niet toegestaan uitwerkingsplichten op te nemen in een beheersverordening, hetzelfde geldt voor wijzigingsbevoegdheden en nadere eisen. Voor wijzigingsbevoegdheden en uitwerkingsplichten geldt dat deze ontwikkelingen mogelijk maken die afwijken van ofwel de bestaande ruimtelijke structuur ofwel de bestaande functionele structuur. Om die reden stroken deze regelingen niet met het doel van een beheersverordening als instrument.
4.3.2 Rijnfront Kamphuizerpolder
Het bestemmingsplan 'Rijnfront Kamphuizerpolder' beslaat een groot deel van de gronden ten westen van de Rijnsburgerweg. De hoofdfunctie in dit bestemmingsplan bestaat voornamelijk uit de agrarische bestemming ten behoeve van kassen. Ook zijn enkele burgerwoningen bestemd. De regels en de verbeelding zijn opgenomen in respectievelijk Bijlage 1 en Bijlage 2.
Rijnfront-Kamphuizerpolder bevat een aantal wijzigingsbevoegdheden, te weten: artikel 35 'Wijzigingsbevoegdheden van burgemeester en wethouders'. Zoals in paragraaf 4.3.1 beschreven is, is het niet mogelijk een wijzigingsbevoegdheid op te nemen in een beheersverordening. Om die reden is in de regels van deze beheersverordening bepaald dat deze wijzigingsbevoegdheden niet van toepassing zijn.
Dit bestemmingsplan is opgesteld om de ontwikkeling van een brede school, een recreatiegebied en een fietsbrug te faciliteren. Om die reden bevat het bestemmingsplan de bestemmingen 'Verkeer', 'Water', 'Wonen', 'Gemengde Doeleinden' en 'Maatschappelijk', alsmede twee archeologische dubbelbestemmingen. De regels en de verbeelding zijn opgenomen in respectievelijk Bijlage 3 en Bijlage 4.
Langenakker bevat een aantal wijzigingsbevoegdheden in de artikelen: 8 en 9 'Waarde – Archeologie 1 en 2' en artikel 14: 'Algemene wijzigingsbevoegdheden'. Zoals in paragraaf 4.3.1 beschreven is, is het niet mogelijk een wijzigingsbevoegdheid op te nemen in een beheersverordening. Om die reden is in de regels van deze beheersverordening bepaald dat deze wijzigingsbevoegdheden niet van toepassing zijn.
Flora Buitenlust is opgesteld om een actueel planologisch kader te bieden en is daarom consoliderend van aard. Het plan bevat een aantal bestemmingen, waaronder 'Horeca', 'Bedrijfsdoeleinden' en 'Groenvoorzieningen'. Het plan is opgenomen in Bijlage 5 en Bijlage 6.
Flora Buitenlust bevat een aantal wijzigingsbevoegdheden in de artikelen 8.5: 'Agrarische doeleinden kassen', wijzigingsbevoegdheid naar 'Bedrijfsdoeleinden 1', 10.3: 'Verkooppunt Motorbrandstoffen, wijzigingsbevoegdheid naar 'Bedrijfsdoeleinden 2' en 18.2.: 'Overige bepalingen': Algemene wijzigingsbevoegdheden. Zoals in paragraaf 4.3.1 beschreven is, is het niet mogelijk een wijzigingsbevoegdheid op te nemen in een beheersverordening. Om die reden is in de regels van deze beheersverordening bepaald dat deze wijzigingsbevoegdheden niet van toepassing zijn.
Het bestemmingsplan Rijnfront is een globaal bestemmingsplan en wordt door middel van uitwerkingsplannen verder ingevuld. Slechts een klein gedeelte van dit bestemmingsplan valt binnen dit verordeningsgebied. Het betreft de verkeersbestemming nabij de aansluiting Rustenburgerpad - Rijnzichtweg en de Oude Rijn, voor zover deze binnen het verordeningsgebied ligt. Zie Bijlage 7 voor de regels en Bijlage 8 voor de verbeelding van dit plan.
Bestemmingsplan Rijnfront bevat een wijzigingsbevoegdheid, te weten artikel 25: 'Wijzigingsbevoegdheden gebaseerd op artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening'. Ook voor dit plan is bepaald dat deze wijzigingsbevoegdheid niet van toepassing is.
4.3.6 Overige legale situaties
Situaties die niet voldoen aan de ter plaatse geldende regeling, maar wel legaal tot stand gekomen zijn, blijven eveneens toegestaan. Dit is bepaald in Artikel 2 onder 'c'. Het kan daarbij gaan om zowel bouw- als gebruiksmogelijkheden overeenkomstig een eerder doorlopen ruimtelijke procedure (denk hierbij aan vergunningen die in afwijking van de bestemmingsplannen zijn verleend).
Voor de toetsing van de parkeerbehoefte gold tot voor kort een parkeerregeling via de Woningwet en de gemeentelijke bouwverordening. Door de inwerkingtreding van de 'Reparatiewet BZK 2014' (Staatsblad 2014, 458) per 29 november 2014 is de bouwverordening - en de parkeerbepaling zoals die tot die datum van toepassing was - echter niet meer van toepassing voor het onderdeel parkeren.
Omdat het wel wenselijk is een vergelijkbare bepaling voor dir verordeningsgebied te laten gelden, is in deze verordening de voormalige parkeerbepaling uit de bouwverordening materieel overgenomen. Een en ander leidt niet tot een inhoudelijke wijziging van de beoogde toetsing: getoetst wordt aan de CROW bepalingen zoals deze gelden ten tijde van de (bouw)aanvraag.
Hoofdstuk 5 Sectorale aspecten
In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze rekening is gehouden met de in en rond het verordeningsgebied voorkomende relevante omgevingsaspecten. Omdat deze beheersverordening enkel de bestaande planologische situatie voortzet, is de onderzoeksopgave van beperkte omvang. Om die reden is de afweging per aspect beknopt weergegeven in een tabel.
In 2010 is voor Oegstgeest een archeologische waardenkaart vastgesteld. De informatie over bekende en te verwachten archeologie in de gemeente is verzameld en vertaald in deze archeologische waarden- en verwachtingenkaart. Hierbij zijn voorschriften geformuleerd voor inpassing van de archeologische waarden en verwachtingen in ruimtelijke plannen met bodemingrepen. Bodemingrepen zijn activiteiten als woning- en utiliteitsbouw, weg- en waterbouw, natuur- en parkinrichting, verlaging van het waterpeil en diepploegen. Figuur 5.1 betreft een uitsnede van de archeologische waarden- en verwachtingenkaart ter plaatse van het verordeningsgebied.
Figuur 5.1: uitsnede archeologische waarden- en verwachtingenkaart
Te zien is dat er binnen het verordeningsgebied sprake is van een hoge, gematigde en lage archeologische verwachting. Voor een klein deel van de gronden geldt dat er geen sprake is van een archeologische verwachting. Om de hoge- en gematigde verwachtingswaarden te beschermen is in de verordening een beschermende regeling opgenomen die ertoe leidt dat bij bodemwerkzaamheden vanaf een bepaalde omvang of vanaf een bepaalde diepte eerst archeologisch onderzoek dient plaats te vinden, voordat die werkzaamheden mogen worden uitgevoerd. Voor de gronden met een lage of geen archeologische verwachtingswaarde gelden geen restricties.
Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
De vigerende regelingen van de verschillende plannen worden één op één worden overgenomen in deze beheersverordening. Voorts wordt de bestaande legale situatie - voor zover deze afwijkt van de planologische regimes uit de bestemmingsplannen - één op één toegestaan.
Op grond van de Inspraakverordening Gemeente Oegstgeest bepaaldt het bestuursorgaan ten aanzien van zijn eigen bevoegdheden of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. Vanwege het feit dat er geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, kan het ter inzage leggen van de beheersverordening achterwege blijven.
de beheersverordening Kamphuizerpolder - Buitenlust met identificatiecode NL.IMRO.0579.BVKHPBL-VA01 van de gemeente Oegstgeest;
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waarvoor ingevolge deze verordening regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.
het (al dan niet aanwezige) gebruik van de gronden en bouwwerken zoals toegestaan conform:
1.4 bestaande legale bouwwerken
bouwwerken die op het tijdstip van de vaststelling van de verordening:
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.
Artikel 3 Aanvullende bouw- en gebruiksregels
in aanvulling op het bepaalde in Artikel 2 geldt de archeologische regeling zoals opgenomen in Bijlage 9 in samenhang met de kaart in Bijlage 10. Het bepaalde in artikel 2 onder b is van overeenkomstige toepassing.
In afwijking van de overgangsregelingen zoals opgenomen in de bijlagen, geldt het volgende overgangsrecht voor bouwwerken:
In afwijking van de overgangsregelingen zoals opgenomen in de bijlagen, geldt het volgende overgangsrecht voor gebruik: