Organisatie | Westland |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Huisvestingsverordening Westland 2015-2019 |
Citeertitel | Huisvestingsverordening 2015 – 2019 Gemeente Westland |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp | |
Externe bijlagen | Bijlage I Toelichting |
Deze regeling vervalt uiterlijk per 1 juli 2019 of zoveel eerder indien een nieuwe huisvestingsverordening wordt vastgesteld.
Hoofdstuk 7 bevat overgangsbepalingen.
Artikel 50 bevat een hardheidsclausule.
Geen.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
14-07-2015 | 01-07-2019 | nieuwe regeling | 30-06-2015 Elektronisch Gemeenteblad, 13-07-2015 | Onbekend. |
De raad van de gemeente Westland;
Gezien het voorstel van het college van Burgemeester en Wethouders van Westland d.d. 12 mei 2015;
gelet op artikel 4 van de Huisvestingswet 2014 en artikel 156 van de Gemeentewet;
dat in de provinciale Visie Ruimte en Mobiliteit (2014) en de gemeentelijke Woonvisie (2009) en regionale prestatieafspraken (2010) met de woningcorporaties de voornaamste doelstellingen en beleidskeuzen voor het beleidsterrein Wonen zijn weergeven, waarbij aanbod van voldoende sociale woningbouw een van de hoofdthema’s is;
dat in de regionale prestatieafspraken het belang van een ongedeelde regio Haaglanden wordt vastgesteld, omdat de woningmarkt in belangrijke mate regionaal is en dat de gemeenten in de regio op uniforme wijze sturing willen geven aan verdeling van schaarste en voorkomen van verdringing op de woningmarkt, waarbij zij rekening houden met lokale karakteristieken en regionale maatschappelijke opgaven, zoals huisvesting van de onderste segmenten van de woningmarkt, onder andere via het lokaal maatwerk in deze verordening;
vast te stellen de volgende verordening:
In deze verordening wordt verstaan onder:
doorstromer: een woningzoekende die op de dag dat het woningaanbod wordt gepubliceerd over zelfstandige woonruimte in Nederland beschikt en deze leeg achterlaat voor verkoop of verhuur; onder doorstromer wordt mede begrepen iemand die (aantoonbaar met in Nederland erkende documenten) na beëindiging van een duurzame gemeenschappelijke huishouding op zoek is naar zelfstandige woonruimte en met de zorg voor zijn minderjarige kind(eren) is of wordt belast;
duurzaam gemeenschappelijke huishouding: een vaste groep van personen tussen wie een band bestaat die het enkel gezamenlijk bewonen van bepaalde woonruimte te boven gaat en die de bedoeling hebben om bestendig voor onbepaalde ALGEMENE tijd een huishouden te vormen. Er dient sprake te zijn van een samenlevingswens tussen de personen die niet overwegend wordt bepaald door de beslissing om de betrokken woonruimte te delen.
eigenaar: de eigenaar is diegene die bevoegd is tot het in gebruik geven van de woonruimte of het gebouw, alsmede de erfpachter, vruchtgebruiker, gerechtigde tot een appartementsrecht als bedoeld in art. 106 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, of degene aan wie door een rechtspersoon het gebruiksrecht van een woonruimte is verleend;
oppervlakten van vertrekken: hiermee wordt bedoeld het totaal van de oppervlakten van vertrekken, zoals gedefinieerd in het Woning Waardering Stelsel. Vertrekken: woonkamer, keuken, badkamer/doucheruimte, slaapkamer(s), zolderkamer indien bereikbaar via vaste trap en met ruime mate van daglichtaanwezigheid. Overige ruimtes: kelder, bijkeuken, wasruimte, bergruimte/schuur, ingebouwde kasten groter dan 2 m², garage, zolder niet zijnde vertrek, en verkeersruimten worden niet meegeteld.
herstructureringskandidaat: een woningzoekende die op het moment van een actiegebied aanwijzing:I. ingeschreven staat in de basisregistratie personen (BRP) op het adres enII. met toestemming van de eigenaar als hoofdbewoner/huurder woonachtig is in een in het betreffende actiegebied gelegen zelfstandige woonruimte; ofIII. aantoonbaar tenminste anderhalf jaar inwonend is in een in het betreffende actiegebied gelegen woonruimte die met toestemming van de eigenaar door de hoofdbewoner/huurder wordt bewoond;
indicatie: een door een onafhankelijke, ter zake deskundig persoon of orgaan opgesteld document waaruit de specifieke fysieke of andere beperkingen van een woningzoekende blijken en waarin is of op basis waarvan kan worden bepaald hoe de huisvesting van de woningzoekende daarop dient te worden afgestemd;
inkomen: onder inkomen wordt verstaan het gezamenlijke verzamelinkomen als bedoeld in artikel 2.3 van de Wet Inkomstenbelasting 2001 van de bewoners van een woongelegenheid, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Wet Awir, met dien verstande dat in het eerste lid van dat artikel voor ‘belanghebbende’ telkens moet worden gelezen ‘huurder’.
mantelzorg: langdurige zorg, voor minimaal 8 uur per week gedurende minimaal 3 aaneengesloten maanden, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende door personen uit diens directe omgeving, waarbij de zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie en de gebruikelijke zorg van huisge-noten voor elkaar overstijgt
2.3 Criteria voor vergunningverlening en passenheidsnormen
Artikel 9: In aanmerking komen voor huisvestingsvergunning
De huisvestingsvergunning kan worden geweigerd indien het een woonruimte betreft waarvoor gezien de fysieke inrichting en/of de ruimtelijke positie van de woonruimte door burgemeester en wethouders is bepaald dat hiervoor een door burgemeester en wethouders op advies van een door hen aangewezen instantie te verstrekken specifieke indicatie noodzakelijk is en de aanvrager niet over de daartoe vereiste indicatie beschikt.
In afwijking van het bepaalde in het eerste lid, onder b en c, wordt de vergunning altijd verleend, indien de woonruimte door de eigenaar op een wijze als bedoeld in artikel 13, gedurende 13 weken vruchteloos is aangeboden aan woningzoekenden die ingevolge het eerste lid voor die woonruimte in aanmerking komen.
Artikel 12 Inschrijving als woningzoekende
2.4 Ter beschikking komen van woonruimte
Artikel 13 Beschikbaar komen voor verhuur
Indien de eigenaar aan een in het eerste lid bedoelde woonruimte onderhouds- en/of verbeteringswerkzaamheden wil uitvoeren, ten gevolge waarvan de woonruimte enige tijd niet bewoond kan worden, is de eigenaar verplicht dit gelijktijdig met de in het eerste lid bedoelde melding te berichten. En is daarbij tevens verplicht opgave te doen van de geplande tijdsduur die met deze werkzaamheden zal zijn gemoeid, alsmede tot het melden van de beëindiging van de werkzaamheden.
Artikel 15 Toepassing toewijzingsregels
Paragraaf 2.5 is uitsluitend van toepassing op woningen die verhuurd worden door een woningcorporatie.
Artikel 17 Regionale binding en lokaal maatwerk
Maximaal de helft van de woonruimte (= 25%) uit lid 1 kan met voorrang worden toegewezen aan eigen inwoners ten behoeve van het oplossen van door burgemeester en wethouders, na in afstemming met de woningcorporatie en na consultatie met de huurderorganisatie in Westland, te benoemen lokale categorieën woningzoekenden in de knel op de woningmarkt.
Artikel 18 Volgordebepaling woningzoekenden
Woningcorporaties dienen de woningzoekende die voor een overeenkomstig artikel 13 aangeboden woonruimte in aanmerking komt te selecteren uit de woningzoekenden die op de betreffende te huur aangeboden woonruimte hebben gereageerd en aan de in artikelen 10 en 11, bedoelde voorwaarden voldoen. Zij nemen daarbij de volgende rangorde in acht:
Artikel 19 Afwijking volgordebepaling
In afwijking van artikel 18 kan een andere wijze van volgordebepaling worden gehanteerd.
2.6 Verdeling van woonruimte: klachten
Artikel 21 Afhandelen klachten
Burgemeester en wethouders kunnen de afhandeling van klachten overlaten aan de woningcorporaties waarbij een klachtencommissie wordt ingesteld. Woningcorporaties dragen zorg voor een protocol ten aanzien van klachtafhandeling. Zij stemmen de instelling van de klachtencommissie en het protocol af met de gemeenten.
3. INSCHRIJVING STANDPLAATSZOEKENDEN
Artikel 24 Bewijs van inschrijving
Burgemeester en wethouders verstrekken aan standplaatszoekenden die (ambtshalve) zijn ingeschreven een bewijs van inschrijving waarop de volgende gegevens worden vermeld:
Artikel 26 Wijziging van inschrijving in het Register
Wordt de relatie als bedoeld in het vorige lid beëindigd, anders dan bij overlijden, dan kunnen de beide partners zich afzonderlijk laten inschrijven. De hoofdinschrijver behoudt de registratieduur van de inschrijving. Voor de partner die geen hoofdinschrijver is, geldt het moment van bijschrijven bij de hoofdinschrijver of indien de partner al voorafgaand aan de bijschrijving inschrijftijd had opgebouwd, het moment van de oorspronkelijke inschrijving van de partner, als registratieduur.
Artikel 29 Verkrijgen urgentieverklaring
Onverminderd het bepaalde in artikel 12 lid 3 van de Huisvestingswet 2014 wordt een urgentieverklaring volgens lid 1,verleend:
indien een woonsituatie naar het oordeel van burgemeester en wethouders door sociale en/of medische omstan-digheden zodanig is verstoord dat levensgevaar voor één of meer leden van het huishouden dreigt dan wel dat één of meer leden van het huishouden zodanig geestelijk, emotioneel en/of lichamelijk belast is, dat volledige ontwrichting uit het geheel waar betrokkene deel van uitmaakt, optreedt en zelf niet in staat is dit op te lossen;
indien bij een huurder die mantelzorg ontvangt of verleent door verhuizing de afstand tussen de woningen van de ontvanger en verlener van mantelzorg wordt verminderd tot een als redelijk te kwalificeren loop- en / of fietsafstand. De toepassing van dit artikel geldt ter beoordeling aan de toetsingscommissie, op basis van een advies van het WMO-loket in een afgegeven mantelzorgverklaring ten aanzien van een mantelzorgrelatie. De inhoud van dit advies is afgestemd op het format in bijlage II.
De onder lid 1 bedoelde urgentieverklaring is geldig in de gemeente Westland. Urgentieverklaringen van de gemeente Delft, Den Haag, Leidschendam-Voorburg, Rijswijk, Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp, Wassenaar en Zoetermeer worden geaccepteerd in gemeente Westland als waren het een urgentieverklaring van de gemeente Westland tenzij anders is vermeld in de urgentieverklaring.
Burgemeester en wethouders verlenen eveneens een urgentieverklaring aan herstructureringskandidaten die woonachtig zijn in een binnen 24 maanden te slopen of ingrijpend te verbeteren woonruimte en die naar verwachting bij toepassing van de in artikel 18, eerste lid, bedoelde volgordecriteria niet binnen die termijn andere woonruimte zullen of kunnen krijgen.
De in het eerste en vierde lid bedoelde urgentieverklaring geldt alleen voor de door burgemeester en wethouders aan te geven categorieën woonruimte waarmee enkel de situatie van de woningzoekende die aanleiding is voor een urgentieverklaring binnen drie respectievelijk twaalf maanden kan worden opgelost.
Artikel 30 Geldigheidstermijn urgentieverklaring
Indien de woningzoekende kan aantonen dat de urgentieverklaring niet binnen de termijn waarvoor de urgentieverklaring geldt kon worden benut én er niet sprake is van een (of meer) weigeringen van een passende woningaanbieding, kan na advies van de toetsingscommissie de duur van de urgentieverklaring ten hoogste één maal worden verlengd.
Artikel 31 Aanvraag urgentieverklaring
Om in aanmerking te komen voor een urgentieverklaring als bedoeld in artikel 29, eerste en vierde lid, moet een woningzoekende, woonachtig in één van de onder artikel 1 sub ae genoemde gemeenten, deze aanvragen bij burgemeester en wethouders van de gemeente waarin de woningzoekende woonachtig is door middel van een daartoe door de gemeente beschikbaar te stellen en door de aanvrager in te vullen formulier.
De aanvrager van de urgentieverklaring dient op het aanvraagformulier als bedoeld in het eerste lid gemotiveerd aan te geven tot welke categorie woningzoekenden bedoeld in artikel 29, eerste en vierde lid, hij behoort en daartoe strekkende bewijsstukken, rapportages en andere bescheiden over te leggen.
Artikel 32 Beslissing over urgentieverklaring
Indien het advies van de toetsingscommissie betrekking heeft op een woningzoekende die buiten eigen schuld of toedoen tenminste 2 maanden verblijft in een van gemeentewege erkend (te)huis voor noodopvang betrekt de toetsingscommissie daarbij het advies van de instantie op wiens advies de woningzoekende is opgenomen in het (te)huis voor noodopvang.
Artikel 33 Bezwaar tegen besluit aanvraag urgentieverklaring
Het indienen van bezwaar tegen het besluit van burgemeester en wethouders inzake de aanvraag van een urgentieverklaring als bedoeld in artikel 29, eerste lid, juncto artikel 30 lid 1, schorst de werking van het betreffende besluit.
Artikel 34 Wijziging en beëindiging urgentieverklaring
Bij gewijzigde omstandigheden kunnen burgemeester en wethouders na advies van de toetsingscommissie, al dan niet op verzoek van de woningzoekende, besluiten de inhoud van de afgegeven urgentieverklaring te wijzigen. Op de termijnen voor beslissing tot en mededeling van een wijziging is het bepaalde in artikel 32 van overeenkomstige toepassing.
5 WIJZIGING SAMENSTELLING VAN DE WOONRUIMTEVOORRAAD
5.1 Splitsing in appartementen
Artikel 35 Toepassing categorieën woonruimte
Burgemeester en wethouders kunnen besluiten dat het verbod als bedoeld in artikel 22 van de Huisvestingswet 2014 uitsluitend van toepassing is op gebouwen, bevattende woonruimte, die behoren tot de in bijlage III van deze verordening opgenomen categorieën woonruimte.
De in bijlage III van deze verordening opgenomen categorieën woonruimten mogen niet zonder vergunning als bedoeld in artikel 22 van de Huisvestingswet 2014:
Artikel 38 Weigeringsgronden splitsingsvergunning
Burgemeester en wethouders kunnen de gevraagde splitsingsvergunning eveneens weigeren, indien:
het gebouw of het gedeelte van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, voor zover het geheel of gedeeltelijk verhuurd is geweest voor bewoning, in strijd met de voorschriften van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 dan wel een inpassingsplan als bedoeld in artikel 3.26 of 3.28 van de Wet ruimtelijke ordening (Stb. 2006, 566) of met enig wettelijk voorschrift geheel of gedeeltelijk voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is genomen, en
Artikel 39 Aanhouden aanvraag om splitsingsvergunning
Burgemeester en wethouders houden de beslissing op de aanvraag om een splitsingsvergunning aan indien:
voor de datum van indiening van de vergunningaanvraag voor het gebied waarin het gebouw, waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, is gelegen een voorbereidingsbesluit ingevolge artikel 3.7 van de Wet ruimtelijke ordening van kracht is geworden met het oog op de voorbereiding van een herstructureringsplan of van herziening daarvan;
Indien burgemeester en wethouders de beslissing op een aanvraag om een splitsingsvergunning op grond van het derde lid aanhouden, vermelden zij in het besluit tot aanhouding welke gebreken met het oog op de voorgenomen splitsing moeten worden hersteld en binnen welke termijn zij dit redelijk achten. Indien de in het besluit tot aanhouding vermelde gebreken zijn hersteld binnen de in datzelfde besluit aangegeven termijn wordt de vergunning verleend.
Artikel 40 Geldigheidsduur afgegeven splitsingsvergunning
Een door burgemeester en wethouders afgegeven splitsingsvergunning heeft een geldigheidsduur van 1 jaar, tenzij op de splitsingsvergunning een andere geldigheidsduur is vermeld.
Artikel 41 Overschrijven splitsingsvergunning
Burgemeester en wethouders kunnen de splitsingsvergunning op verzoek van degene op wiens naam de splitsingsvergunning is gesteld of van zijn rechtverkrijgende, overschrijven op naam van een ander dan degene op wiens naam de splitsingsvergunning is gesteld.
Artikel 42 Toepassing categorieën woonruimte
Burgemeester en wethouders kunnen besluiten dat het verbod als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet uitsluitend van toepassing is op gebouwen, bevattende woonruimte, die behoren tot de in bijlage III van deze verordening opgenomen categorieën woonruimte.
Artikel 45 Verlenen onttrekkingsvergunning
Burgemeester en wethouders verlenen de onttrekkingsvergunning indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang groter is dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en/of het belang van de leefbaarheid.
Artikel 46 Tijdelijke woonruimteonttrekking
Burgemeester en wethouders verlenen voor tijdelijke woonruimteonttrekking alleen een onttrekkingsvergunning indien de aanvrager aantoont dat een situatie bestaat die een tijdelijke woonruimteonttrekking rechtvaardigt en waarbij vast staat dat die woonruimteonttrekking niet langer dan vijf jaar zal duren.
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard, ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.
Artikel 53 Overgangsbepaling bezwaar en beroep
Op procedures inzake bezwaar en beroep die zijn ingesteld voor het tijdstip van inwerkingtreding van artikel 62 en voor zover daarop bij inwerkingtreding van deze verordening nog niet is beslist, blijft het recht zoals het gold voor die dag van toepassing.
Artikel 54 overgangsbepaling voorrangverklaring, huisvestings-, splitsings- of onttrekkingsvergunning
Aanvragen van woningzoekenden om vaststelling van de urgentie of een voorrangsverklaring of om verlening van een huisvestingsvergunning welke vóór of op de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend worden behandeld volgens het voordien geldende recht, indien dit voor de belanghebbende gunstiger is.
Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Westland in zijn openbare vergadering
d.d.30 juni 2015,
de griffier, de burgemeester,
Format mantelzorgverklaring voor voorrangsverklaring als bedoeld in artikel 29 lid 2c
In de mantelzorgverklaring van het Wmo-loket wordt ten minste ten aanzien van de volgende onderwerpen een uitspraak gedaan:
Categorieën woonruimten als bedoeld in artikel 35 (splitsing) en artikel 43 (onttrekking, samenvoeging en omzetting):
Alle woonruimte, met uitzondering van koopwoningen met een WOZ waarde van meer dan € 250.000,-
Bestuurlijke boetes als bedoeld in artikel 49, lid 4
Van recidive is sprake indien binnen vijf jaar na beëindiging van een overtreding van een bepaald artikel opnieuw dezelfde overtreding van hetzelfde artikel wordt begaan.
Onderscheid niet-bedrijfsmatige exploitatie en bedrijfsmatige exploitatie
Van een bedrijfsmatige exploitatie is in de volgende gevallen sprake:
De overtreder houdt zich beroepsmatig bezig met regelgeving omtrent huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder.
Uit de omvang van onzelfstandige bewoning kan ook een bedrijfsmatig karakter van de exploitatie blijken: bij meer dan vier personen, kan dit aangemerkt worden als kamerverhuur in de zin van het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken. De exploitant dient bij een exploitatie van die omvang ook te zorgen voor een brandveilig gebruik en op de hoogte te zijn van de overige regelgeving.
Onttrekking van woonruimte is enkel bedrijfsmatig indien dit vanuit commercieel oogpunt plaatsvindt. Onttrekking in het kader van het voeren van een bedrijf (opslag supermarkt, meelsilo voor een bakkerij, of een logiesfunctie), maar ook het in gebruik hebben van woonruimte met een hennepkwekerij, is als een onttrekking vanuit commercieel oogpunt te beschouwen.
Samenvoeging van een woonruimte is niet bedrijfsmatig, tenzij de overtreder zich beroepsmatig bezig houdt met huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder.