| Organisatie | Zwolle |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Grondprijzennota |
| Citeertitel | Grondprijzennota |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp | ruimtelijke ordening |
| Externe bijlage | Bijlage 1: Tabel en grafiek van de grondquote voor 2005 voor eengezins- en meergezinswoningen |
Wat zijn de regels ten aanzien van grondrprijzen? (beleidsregel)
geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 27-01-2005 | 01-01-2005 | 01-02-2013 | nieuwe regeling | 18-01-2005 de Peperbus, 26-01-2005 | cb 2005-01.18 |
In juni 2004 is de Nota Grondbeleid vastgesteld door de Raad. In deze nota heeft de gemeente Zwolle ervoor gekozen om bij de vaststelling van de grondprijzen in principe uit te gaan van de marktwaarde van de grond. Zodoende incasseert de gemeente een reële marktprijs voor de grond en kunnen de grondopbrengsten worden geoptimaliseerd. Voor de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen wordt zodoende een zo gering mogelijk beslag gelegd op de gemeentelijke financiële middelen. Verder is in de Nota Grondbeleid vastgelegd welke grondprijsmethodiek de gemeente Zwolle hanteert voor verschillende functies.
In vervolg op de Nota Grondbeleid is de Grondprijzennota 2005 opgesteld. Hierin is het gemeentelijk grondprijsbeleid nader uitgewerkt. De Grondprijzennota is een openbaar stuk. Het is de bedoeling deze nota jaarlijks per 1 januari te actualiseren, zodat het College van B&W de Raad en anderen steeds op transparante wijze kan informeren over de relevante marktontwikkelingen en het vigerende grondprijsbeleid.
De afdeling Vastgoed is binnen de gemeente Zwolle belast met de uitvoering van de Grondprijzennota en met het bepalen van grondprijzen. Voor de afdeling Vastgoed is deze nota kaderstellend voor de wijze waarop de grondprijzen worden berekend en voor de hoogte van de grondprijzen. De inhoud van de Grondprijzennota 2005 ligt in de lijn met de gehanteerde grondprijsniveau´s van de afgelopen jaren.
De vastgestelde grondprijzen uit de Grondprijzennota worden gebruikt als input voor de geactualiseerde grondexploitaties en de Meerjarenprognose Vastgoed (MPV). De genoemde grondprijzen zijn in beginsel prijsvast voor het gehele kalenderjaar 2005. De Grondprijzennota geeft het kader aan waarbinnen grondprijsonderhandelingen plaatsvinden. Om flexibel in te kunnen inspelen op (markt)ontwikkelingen en specifieke omstandigheden kan het eventueel in zeer uitzonderlijke gevallen nodig zijn om tussentijds bij te sturen. Voorgesteld wordt om geringe wijzigingen toe te staan, bijvoorbeeld wanneer de ontwikkeling van de locatie een aanzienlijke meerwaarde voor de stad Zwolle oplevert, die zonder een geringe prijsaanpassing of aanpassing van de uitgiftevoorwaarden niet gerealiseerd zou kunnen worden. Deze uitzonderingen moeten blijven passen binnen de beschreven uitgangspunten. De afdeling Vastgoed zal het College van B&W hiervoor een voorstel tot prijsaanpassing doen. Jaarlijks zal het College van B&W in het kader van de evaluatie van de Grondprijzennota en de MPV hierover verantwoording afleggen aan de Raad. Ook bij substantiële afwijkingen van de Grondprijzennota, dan wel incidentele aangelegenheden met een aanzienlijk financieel-economische belang, zal de afdeling Vastgoed het College van B&W een voorstel tot prijsaanpassing doen. In dat geval zal het College hierover echter tussentijds verantwoording afleggen aan de Raad.
Bij onderhandelingen, prijsafspraken, grondreserveringen en dergelijke wordt duidelijk vermeld, welk prijspeil de grondprijzen hebben. Indien van toepassing wordt gemeld op welke wijze de grondprijs vanaf 1 januari van het volgend jaar voor de betreffende gronduitgifte zal worden berekend.
Mits niet anders vermeld zijn alle grondprijzen, die in deze nota en de bijlage worden genoemd, exclusief BTW en kosten koper. De vrij op naam-prijzen (VON-prijzen) voor de woningen zijn inclusief BTW. Uitgangspunt bij grondverkoop is dat de grond bouwrijp wordt geleverd aan de afnemer, qua bodemkwaliteit geschikt voor de beoogde bestemming. Eventueel kan overeen worden gekomen dat de ontwikkelaar zelf het perceel bouwrijp maakt. De kosten hiervan worden dan verrekend met de grondprijs.
Aan de inhoud van deze nota is door de gemeente uiterste zorg besteed. De gemeente aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor type-, druk- en zetfouten. Voor nadere informatie over de inhoud van de Grondprijzennota en grondprijzen voor bepaalde ontwikkelingen dient u zich te wenden tot de afdeling Vastgoed van de gemeente Zwolle.
In deze paragraaf worden per functie voorstellen gedaan voor de te hanteren grondprijzen voor het jaar 2005.
De sociale huursector hanteert de categorie bereikbaar. Dit betreft huurwoningen waarvan de huur onder de zgn. aftoppingsgrens ligt. Hierdoor kan voor een dergelijke woning huursubsidie worden verkregen en ligt het binnen ieders financiële mogelijkheden zo´n woning te huren. Jaarlijks wordt deze grens door het ministerie van VROM vastgesteld. Het gaat in dit geval om een huur tot € 466,48 per maand (prijspeil tot 1 juli 2005). Voor de bereikbare huurwoningen wordt voorgesteld een vaste lage grondprijs te hanteren van € 16.000,- exclusief BTW. Hier ligt geen residuele grondwaardeberekening aan ten grondslag. In de uitgiftecontracten zal een ontheffingsregeling worden opgenomen in geval de corporatie op termijn overgaat tot verkoop van de huurwoning c.q. tot herontwikkeling van het betreffende complex.
In verband met de relatief hoge bouwkosten van gestapelde woningbouw van meergezinswoningen wordt de grondprijs gecorrigeerd met een factor van 0,8. Dit levert een grondprijs per gestapelde bereikbare woning op van € 12.800,- exclusief BTW.
Voor deze categorie wordt een genormeerde residuele grondwaarde berekend, die afhankelijk is van het prijsniveau van de woning. Dit gebeurt via een zgn. grondquote als percentage van de VON-prijs, die stijgt met de VON-prijs. Als VON-prijs zal de brochureprijs worden genomen, inclusief een standaard keuken en badkamer. Volumevergrotend meerwerk, bijvoorbeeld een tuinkamer, een serre, een garage e.d., kan worden verrekend in de grondprijs.
Bij huurwoningen boven de sociale huurgrens wordt de grondprijs per woning bepaald door de grondquote te rekenen over een getaxeerde VON-prijs incl. BTW. Voor gestapelde woningbouw van meergezinswoningen in de vrije sector wordt de grondprijs per woning gecorrigeerd met een factor van 0,8.
In bijlage 1 is in een tabel en in een grafiek de voorgestelde grondquote voor 2005 weergegeven voor eengezins- en meergezinswoningen. Voor speciale woonvormen (b.v. studentenhuisvesting) kan hiervan worden afgeweken.
- Vrije sector kavels particulieren
Voor de uitgifte van grond aan individuele kopers wordt evenals voorgaande jaren een vaste m²-prijs voor de grond voorgesteld. Voorgesteld wordt om een staffel toe te passen, waarbij vanwege het afnemende nut van een extra m² grond, de prijs per extra m² grond afneemt met een toenemende grootte (zie tabel 1).
Tabel 1: staffel grondprijzen 2005 vrije sector kavels particulieren
Bij verkoop van een kavel van 1.310 m² is de grondprijs:
De grondprijs voor bedrijventerreinen wordt door middel van de residuele waardemethodiek bepaald. Via deze methodiek wordt de norm bepaald voor een betreffend bedrijfsterrein, met een beperkte differentiatie. Differentiatie wordt veroorzaakt door ligging van de kavel op het terrein (bijv. een zichtlocatie) en door specifieke omstandigheden (bijv. vanwege de loop van een hoogspanningskabel).
In tabel 2 staan de voorgestelde gronduitgifteprijzen per m2 grond voor 2005 vermeld voor de verschillende Zwolse bedrijventerreinen. Uitgangspunt voor deze prijzen is dat maximaal 30% van het bruto vloeroppervlak van de opstal in gebruik mag zijn als kantoor of showroom. Indien hiervan af wordt geweken, wordt de grondprijs aangepast naar deze functie.
Tabel 2: grondprijzen bedrijventerreinen 2005 per m² grond exclusief BTW
De grondprijs voor kantoorlocaties wordt door middel van de residuele waardemethodiek bepaald. Via deze methodiek is op basis van aannames normatief de minimale grondwaarde bepaald voor een locatie (zie tabel 3). In een vroeg stadium van een kantoorontwikkeling zal een nadere grondwaardebepaling worden gedaan aan de hand van de feitelijke gegevens van die betreffende ontwikkeling om zodoende de feitelijke grondprijs voor die betreffende ontwikkeling te kunnen vaststellen. Hierbij geldt de voornoemde minimale grondwaarde als minimumrandvoorwaarde. In tabel 3 staan de voorgestelde minimale grondprijzen per m2 b.v.o. vermeld voor de verschillende Zwolse kantoorlocaties.
Tabel 3: minimale grondprijzen kantoorlocaties 2005 per m² b.v.o. exclusief BTW
De grondprijs voor winkels en horeca worden door middel van de residuele waardemethodiek bepaald. Gezien de grote differentiatie tussen locaties en ontwikkelingen wordt voorgesteld voor iedere ontwikkeling separaat de grondprijs te berekenen. De prijs zal minimaal de werkelijk door de gemeente gemaakte kosten voor die betreffende ontwikkeling moeten dekken.
Onder deze categorie worden uitgiften geschaard die een idiële en/of publieke functie dienen en waarbij de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt. Het gaat daarbij onder andere om de uitgifte van grond ten behoeve van scholen, kerken, politiebureaus, brandweerkazernes en welzijnsvoorzieningen. Ook de niet-commercieel geëxploiteerde buitensportaccommodaties vallen hieronder. Een groeiend aantal maatschappelijke voorzieningen wordt commercieel geëxploiteerd, zoals kinderdagverblijven, praktijken voor fysiotherapie en apotheken. Voor dergelijke ondernemingen wordt het grondprijsbeleid gehanteerd, zoals is beschreven voor specifiek commercieel onroerend goed.
Voorgesteld wordt om voor de maatschappelijke voorzieningen in 2005 een vaste grondprijs te hanteren van € 185,- exclusief BTW per m² grond. Indien de floor space index op de uit te geven kavel groter wordt dan 1, zal in beginsel een verrekening plaatsvinden voor de extra m2 b.v.o.. De grondprijs van € 185,- hangt samen met de gemiddelde kostprijs van een m2 bouwrijpe grond in Zwolle. Uitgezonderd van deze grondprijzen zijn de niet-commercieel geëxploiteerde buitensportaccommodaties, vanwege hun specifieke verhouding bebouwd/onbebouwd. Voor deze accommodaties zal de gemiddelde kostprijs van een m2 bouwrijpe grond in het betreffende plan als grondprijs in rekening worden gebracht.
Bij een mix van maatschappelijke en andere functies zal naar rato van draagkracht aan de hand van de vastgestelde rekenmethodiek van de betreffende functie de grondprijs worden bepaald. Maatschappelijke voorzieningen die zelf kiezen voor een locatie bestemd voor commerciële voorzieningen of woningbouw betalen een marktconforme grondprijs voor die betreffende locatie.
3.5.2 Specifiek commercieel onroerend goed
Onder specifiek commercieel vastgoed wordt vastgoed verstaan waarmee een commerciële onderneming wordt bedreven, die gevestigd is in bebouwing die veelal specifiek geschikt is voor de betreffende functie. Deze ondernemingen hebben primair een winstoogmerk. Enkele voorbeelden van dergelijk vastgoed zijn: bioscopen, klimhallen, squashhallen, amusementshallen, golfbanen telecommunicatievoorzieningen, brandstofverkooppunten. Ook kinderdagverblijven, praktijken voor fysiotherapie en apotheken vallen hieronder.
De grondprijs voor dergelijke functies wordt bepaald aan de hand van de residuele methode. De grondprijs is derhalve afhankelijk van de toekomstige bestemming c.q. functie die wordt opgericht en geëxploiteerd. Voorgesteld wordt om in 2005 een minimale grondprijs per m² grond van € 185,- exclusief BTW te hanteren. Deze grondprijs hangt samen met de gemiddelde kostprijs van een m2 bouwrijpe grond in Zwolle. Afhankelijk van de residuele berekening zal hier bovenop nog (mogelijk) een verrekening plaatsvinden. Zodoende wordt vermeden dat commerciële ontwikkelingen indirect via de grondprijs worden gesubsidieerd.
Het prijsbeleid voor nutsvoorzieningen is vastgesteld in een B&W-besluit van 28 oktober 1997. Daarin wordt een vaste prijs per m² grond gehanteerd van fl. 300,- excl. BTW prijspeil 1 januari 1997, alsmede een minimale prijs per transactie van fl. 6.000,- excl. BTW. Voorgesteld wordt om dit besluit te laten vervallen en om in het vervolg jaarlijks in de Grondprijzennota het prijsbeleid voor nutsvoorzieningen vast te stellen.
Voor de nutsvoorzieningen wordt voorgesteld om in 2005 een grondprijs van € 185,- exclusief BTW per m² grond te gaan hanteren. Dit is in lijn met het bestaande beleid. Om de kosten van de betreffende grondtransactie te kunnen dekken wordt in 2005 een minimumprijs per transactie voorgesteld van € 800,- , excl. BTW. Er wordt geen onderscheid gemaakt naar soort nutsvoorziening. In voorkomende gevallen wordt de grond niet in eigendom uitgegeven aan het nutsbedrijf maar wordt een beperkt zakelijk recht door de gemeente gevestigd ten behoeve van het nutsbedrijf. Te denken daarbij valt aan een recht van opstal. Ook in die gevallen geldt de genoemde uitgifteprijs, waarbij de grondprijs ineens aan de gemeente kan worden betaald.
3.5.4 Kleinschalige gronduitgiftes groen/woningbouw
Het prijsbeleid voor kleinschalige gronduitgiftes is vastgesteld in een B&W-besluit van 23 februari 1999. Daarin wordt een vaste minimumprijs per m² grond gehanteerd van fl. 75,- excl. BTW, alsmede een minimale prijs per transactie van fl. 750,- excl. BTW. De afgelopen jaren is de voornoemde minimumprijs in stappen verhoogd en inmiddels wordt een prijs van € 85,- excl. BTW per m² grond in rekening gebracht. Voorgesteld wordt om dit besluit te laten vervallen en om in het vervolg jaarlijks in de Grondprijzennota het prijsbeleid voor kleinschalige gronduitgiftes vast te stellen.
Voor de verkoop van (openbare) reststroken met een oppervlakte kleiner dan 100 m² wordt een grondprijs in 2005 voorgesteld van € 85,- per m² grond, exclusief BTW. Hiermee wordt aangesloten op de huidige praktijk en op de minimumprijs bij de vrije sector kavels voor particulieren (zie paragraaf 2.1).
Bij deze grondprijs wordt ervan uitgegaan, dat dit gekochte perceelsgedeelte alleen als (sier)tuin wordt gebruikt, en dat door de toevoeging van dit perceelsgedeelte aan de bebouwde kavel geen sprake is van een (extra) bebouwingsmogelijkheid. Bij de verkoop van dergelijke reststroken, zal in de uitgiftecontracten een ontheffingsregeling worden opgenomen in geval de koper op termijn overgaat tot het bebouwen van de reststrook.
Indien vooraf duidelijk is dat door de verkoop van een reststrook, die kleiner is dan 100 m², er een extra bebouwingsmogelijkheid ontstaat, waarvoor een bouwvergunning benodigd is, wordt een grondprijs voorgesteld van € 300,- per m² grond, exclusief BTW. Hiermee wordt aangesloten op de methodiek, die wordt gehanteerd voor de vrije sector kavels particulieren (zie paragraaf 2.1).
Bij de verkoop van reststroken, die groter zijn dan 100 m², zal altijd via een taxatie de grondprijs residueel worden bepaald. Ook bij reststroken met een oppervlak kleiner dan 100 m² kan worden besloten om, indien daar aanleiding voor is, aan de hand van een taxatie af te wijken van de tarieven uit tabel 4. Om de kosten van de betreffende grondtransactie te kunnen dekken wordt voorgesteld om in 2005 een minimumprijs per transactie aan te houden van € 800,- exclusief BTW.
Tabel 4: grondprijzen 2005 kleinschalige gronduitgifte per m² grond
Als uitgangspunt voor het grondprijsbeleid inzake parkeren bij een bepaalde uitgifte dienen de bepalingen inzake parkeren in de bouwverordening en de voorgestane parkeeroplossing vanuit het vigerende bestemmingsplan, of de stedenbouwkundige randvoorwaarden. De exacte vorm waarin het parkeren wordt opgelost varieert hierdoor (gebouwd/ongebouwd, op maaiveld/half verdiept/ondergronds). Uitgangspunt voor het Zwolse parkeerbeleid is dat het parkeren bij nieuwbouwontwikkelingen op eigen terrein opgelost moet worden. B&W is gemachtigd hierop in uitzonderlijke gevallen in het centrum van Zwolle ontheffing te verlenen, waarbij geldt dat er dan een compenserende bijdrage dient te worden betaald. Voor het Zwolse grondprijsbeleid geldt dat alle kosten voor het parkeren voor de afnemer van de grond zijn.
Voor uitgiftes voor projectmatige woningbouw in de vrije sector wordt verder voorgesteld het parkeren te verdisconteren in de VON-prijs. Over de VON-prijs wordt door de afnemer van de grond afgerekend naar rato van de van toepassing zijnde quote uit de vastgestelde curve (zie bijlage 1). Voor de sociale huurwoningen en de vrije sector kavels particulieren geldt dat de vaste c.q. de gestaffelde grondprijs ook het parkeren omvat.
Bij meergezinswoningen met parkeren op eigen terrein zal in de uitgiftecontracten privaatrechtelijk de voorwaarde worden gesteld dat de parkeervoorziening niet afzonderlijk van de woning mag worden vervreemd. Hiermee wordt vermeden dat er een tekort aan stallingsplaatsen ontstaat. Ook wordt op deze manier de afnemer van grond zekerheid geboden dat de gerealiseerde parkeerplaatsen kunnen worden afgezet.
Voor de niet-woningbouwuitgiftes wordt voorgesteld dat, indien mocht blijken dat er residueel een grondopbrengst voor het parkeren op eigen terrein resteert, de gemeente deze opbrengst als grondprijs bij de afnemer van de grond in rekening brengt.
Indien grond in (tijdelijke) huur of erfpacht wordt uitgegeven, zal de huurprijs dan wel de erfpachtcanon afgestemd worden op de grondwaarde die in geval van verkoop van deze grond gegolden zou hebben. De huurprijs en erfpachtcanon komen tot stand door de grondwaarde te vermenigvuldigen met de gemeentelijke omslagrente plus 1,5 % voor beheers- en administratiekosten. Voor 2005 komt dit percentage uit op 5,9% (4,4% + 1,5%).
Indien de afnemer van grond de gemeente verzoekt tot uitstel van betaling van de koopsom zal hiervoor over deze periode een vergoeding in rekening worden gebracht, die gelijk is aan de koopsom maal het percentage van de van toepassing zijnde wettelijke rente.
Bijlage 1: Tabel en grafiek van de grondquote voor 2005 voor eengezins- en meergezinswoningen