| Overheidsorganisatie | Gemeente Schiedam |
|---|---|
| Officiële naam regeling | Nadere regels kamerverhuur gemeente Schiedam 2013 |
| Citeertitel | Nadere regels kamerverhuur gemeente Schiedam 2013 |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Regeling vervangt de “Nadere regels kamerverhuur gemeente Schiedam” van maart 2011
Geen.
Datum inwerking- treding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerking- treding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 11-07-2013 | 04-12-2014 | Nieuwe regeling | 25-06-2013 Het Nieuwe Stadsblad, gemeenteberichten d.d. 10 juli 2013 | IVBHH 13INT00322 |
Het college van burgemeester en wethouders van Schiedam,
gelet op het bepaalde in de artikelen 156 Gemeentewet en artikel 16f van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006,
overwegende dat het gewenst is nadere regels te stellen voor het verstrekken van een vergunning zoals bedoeld in artikel 30 lid 1 onder c van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006,
BESLUIT de:
"Nadere regels kamerverhuur 2013”
vast te stellen.
In dit besluit wordt verstaan onder:
het college: het college van burgemeester en wethouders van Schiedam;
wet: de Huisvestingswet;
verordening: de Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam 2006;
huishouden: een alleenstaande dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen gaan voeren;
vergunning: de vergunning, bedoeld in artikel 30, eerste lid, onderdeel c, van de wet;
woonruimte: de woonruimte, bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel b, van de wet;
zelfstandige woonruimte: de woonruimte, bedoeld in artikel 30, eerste lid, onderdeel c, van de wet;
onzelfstandige woonruimte: woonruimte die geen eigen toegang heeft en die niet door een huishouden kan worden bewoond zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte;
kamerverhuurpand: gebouw of deel van een gebouw met onzelfstandige woonruimten;
portiekwoning: een portiekwoning is een etagewoning waarbij de voordeur uitkomt in een portiek. Een portiek is een toegangsportaal gelegen achter de voorgevel van een meergezinsgebouw en grenzend aan de openbare weg, van waaruit de afzonderlijke woningen direct worden ontsloten via een gemeenschappelijke trap en bordessen;
flatwoning: een flatwoning is een woning gelegen in een meergezinsgebouw waarbij de toegang en eventuele andere voorzieningen gezamenlijk worden gebruikt;
eigenaar: degene die in het kadaster als eigenaar bekend staat;
buurt: deel van een wijk volgens de CBS wijk- en buurtindeling van de gemeente Schiedam.
Het bepaalde in deze regeling is van toepassing op alle woonruimten en gebouwen in de gemeente Schiedam.
De aanvraag tot vergunning wordt gedaan door de eigenaar.
Naast de gegevens, vermeld in artikel 16b, derde lid, van de verordening worden bij de aanvraag voor een vergunning de volgende gegevens overgelegd:
adres en kadastrale gegevens van de woonruimte;
een plattegrond van de bestaande situatie voorzien van oppervlaktematen;
een plattegrond van de gewijzigde situatie voorzien van oppervlaktematen, waarbij is aangegeven welke ruimten als onzelfstandige woonruimten zullen worden gebruikt en hoeveel slaapplaatsen tot stand worden gebracht.
Een vergunning als bedoeld in artikel 16 b, eerste lid onder c van de Huisvestingsverordening is niet vereist:
Indien de eigenaar, tevens woonachtig in de betreffende woning, onzelfstandige woonruimte van deze woning in gebruik geeft aan ten hoogste twee personen die geen deel uitmaken van het huishouden van de eigenaar.
Indien een woning door ten hoogste drie personen onzelfstandig wordt gebruikt. De in dit lid bedoelde vrijstelling geldt niet voor flatwoningen en portiekwoningen.
Het college weigert een vergunning indien vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat verlening van de onttrekkingvergunning zou leiden tot een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft.
Een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van de woonruimte wordt aanwezig geacht indien:
de aanvraag betrekking heeft op een woonruimte die gelegen is in een buurt waarvan de indicatorscore Overbewoning slechter is dan het Schiedamse gemiddelde;
de verlening van de vergunning ertoe zou leiden dat het aantal slaapplaatsen kamerverhuurbedrijven meer dan 5% bedraagt van het totaal aantal slaapplaatsen in de straat waar de betreffende woonruimte is gelegen, waarbij voor elke woonruimte, niet zijnde een kamerverhuurbedrijf, wordt uitgegaan van de gemiddelde woningbezetting van die betreffende straat;
de aanvraag betrekking heeft op een portiek- of flatwoning;
de minimale gebruiksoppervlakte per persoon minder is dan 18m2
De indeling in buurten is opgenomen in de bijlage bij dit besluit.
Onverminderd het bepaalde in artikel 16c, derde lid, van de verordening, bevat de vergunning in ieder geval:
de termijn waarbinnen van de vergunning gebruik moet worden gemaakt;
het aantal onzelfstandige woonruimten dat mag worden gecreëerd, met daarbij het aantal slaapplaatsen;
de duur van de vergunning.
De aanvrager compenseert de omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte door het betalen van een compensatiebedrag van € 3.000,-- per om te zetten woonruimte.
De vergunning is persoons- en objectgebonden
De vergunning is niet overdraagbaar.
De vergunning wordt verleend voor de duur van drie jaar.
Op verzoek van de eigenaar kan het college deze duur ten hoogste drie jaar verlengen. Op een verzoek tot verlenging is het bepaalde in artikel 5 niet van toepassing.
VERVALLEN
VERVALLEN
Het college kan van de bepalingen in dit besluit afwijken, indien toepassing daarvan leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard.
De “Nadere regels kamerverhuur gemeente Schiedam” van maart 2011 worden ingetrokken.
Deze regeling treedt in werking op 11 juli 2013.
Dit besluit wordt aangehaald als ‘Nadere regels kamerverhuur gemeente Schiedam 2013’.
Aldus vastgesteld d.d. 25 juni 2013 door burgemeester en wethouders van de gemeente Schiedam voor de hen toekomende bevoegdheden,
de secretaris, ir. J.C. van Ginkel MCM
de burgemeester,. C.H.J. Lamers
Artikel 1 Begripsbepalingen
In artikel 1, lid d van de nadere regels wordt aangegeven dat onder huishouden wordt verstaan een alleenstaande dan wel twee of meer personen die een gemeenschappelijke huishouding voeren of willen gaan voeren. In deze begripsomschrijving is het woord “duurzame”toegevoegd. Daarnaast zijn begripsomschrijvingen van portiekwoning, flatwoning, eigenaar en buurt toegevoegd. Hiervoor kunnen de definities uit de “Fotowijzer Woningen” Uniformering begrippen en definities woningen o.a. de VNG en de Waarderingskamer gebruikt worden.
Verder wordt ter toelichting de volgende begrippen nader verduidelijkt:
Zelfstandige woonruimte
Er is sprake van een zelfstandige woonruimte als
de woonruimte een eigen toegang heeft en
de bewoner exclusief gebruik maakt van zogeheten “wezenlijke voorzieningen” (keuken, douche/badkamer en toilet) binnen zijn woonruimte
Kamergewijze verhuur
Er is sprake van kamergewijze verhuur als een samenstel van verblijfsruimten in een woonfunctie uitsluitend of mede bestemd is of gebruikt wordt om daarin aan anderen dan aan de rechthebbende (zoals de eigenaar/bewoner) en de personen behorende tot zijn of haar huishouden, woonverblijf (geen zelfstandige woongelegenheid) te verschaffen. Hiermee richt het begrip kamergewijze verhuur zich op de verhuur van kamers in een woning aan afzonderlijke huurders die geen sociale band met elkaar of de verhuurder hebben en zodoende zelf geen of weinig invloed op de brandveiligheidssituatie kunnen uitoefenen.
Huishouden
Van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden is sprake indien het gaat om een vaste groep van personen tussen wie een band bestaat die het enkel gezamenlijk bewonen van bepaalde woonruimte te boven gaat en die de bedoeling hebben bestendig voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen. Er dient sprake te zijn van een samenlevingswens tussen de personen die niet overwegend wordt bepaald door de beslissing om de betrokken woonruimte te delen (zie LJN: BH 0444 en BQ 1887).
Een aantal andere punten, naast het bovenstaande, die van belang zijn om te bepalen of er sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden zijn de volgende:
De bewoners zijn van plan om langdurig samen te blijven wonen (duurzaamheid);
er is sprake van wederzijdse zorg;
het huishouden is in een periode van één jaar niet van samenstelling veranderd, tenzij de veranderingen naar algemene maatstaven binnen een duurzaam gemeenschappelijk huishouden passen;
de ruimtes zijn gemeenschappelijk, dit blijkt bijv. uit afwezigheid van sloten op de deuren;
er is een gezamenlijk huurcontract, waarin de namen van alle huurders vermeld staan;
alle bewoners staan op het betreffende adres ingeschreven in de Gemeentelijk Basisadministratie (GBA);
de woning is geschikt voor bewoning door een huishouden van de betreffende grootte;
Ad. g. Per bewoner dient er 18 m2 gebruiksoppervlak aanwezig te zijn en dient er een gemeenschappelijke ruimte te zijn zoals een woonkamer of woonkeuken.
Dit zijn indicaties die een rol spelen bij de beoordeling of er sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Ook indicaties die niet zijn genoemd kunnen een rol spelen.
Iedere situatie wordt daarom apart beoordeeld. Er wordt daarbij gekeken naar de feitelijke bewoning (zie LJN BR 5663).
Artikel 3 Aanvraag
De Huisvestingsverordening reguleert niet wie de aanvraag tot een onttrekkingsvergunning kan indienen. Hierdoor zijn de eigenaar, de verhuurder, tussenpersoon of de huurder bevoegd de vergunning aan te vragen. In dit artikel wordt de kring van aanvragers beperkt tot de eigenaar. De eigenaar is uiteindelijk degen die zeggenschap heeft of al dan niet de vergunning wordt aangevraagd.
Artikel 4a Vrijstelling vergunningplicht
De Huisvestingsverordening laat niet toe dat bijvoorbeeld een eigenaar-bewoner een kamer, die hij over heeft, kan verhuren aan bijvoorbeeld een student of aan een familielid. De vergunningplicht is ingevoerd om op grond van volkshuisvestelijke argumenten of op grond van leefbaarheidaspecten grip te hebben op het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte. Het is juridisch mogelijk om hier een uitzondering voor te maken door middel van een vrijstelling van vergunningplicht.
Lid 2: De regelgeving uit 2011 maakt het onmogelijk om meer dan 1 persoon onzelfstandig te huisvesten in huurwoningen. Door dit artikel uit te breiden wordt het mogelijk om bijvoorbeeld beperkte studentenhuisvesting (maximaal 3 personen) mogelijk te maken. Dit leidt in de praktijk niet tot overlast, maar is met de huidige regelgeving niet toegestaan. Met de aanpassing wordt het voor studenten aantrekkelijk om zich in Schiedam te vestigen. Dit zal naar verwachting geen deuren openen voor uitzendbureaus die hun personeel veelal in grotere aantallen personen (vanaf 4 personen) in woningen huisvesten, omdat de kosten per bewoner dan te hoog worden.
Met betrekking tot het uitsluiten van flat- en portiekwoningen, wordt aangesloten bij artikel 5.
Artikel 5 Gronden tot weigering van de vergunning
Om te voorkomen dat in gebieden, waar de indicatorscore overbewoning slechter is dan het Schiedamse gemiddelde en zich te veel kamerverhuurpanden in een straat vestigen, is gekozen voor 5% van het aantal slaapplaatsen per straat. Om de spreiding in langere straten te garanderen geldt voor een straat die in meerdere CBS-buurten is gelegen, de norm van 5% voor elk straatgedeelte afzonderlijk. Daarnaast is de indicatorscore Overbewoning uitgebreid met de factor parkeeroverlast.
De onttrekkingsvergunning ten behoeve van kamerverhuur wordt geweigerd, indien de aanvraag betrekking heeft op woonruimte die is gelegen in een buurt waarvan de indicatorscore Overbewoning hoger is dan het stedelijk gemiddelde. Daarmee zijn CBS-buurten waar de indicatorscore Overbewoning slechter is dan gemiddeld uitgesloten van kamerverhuur. Op dit moment zijn dat de wijken Centrum, Oost en het westelijk deel van Nieuwland. De huidige uit 2009 daterende indicatorscore Overbewoning is gebaseerd op de volgende overlastfactoren:
lawaai van omwonenden/burengerucht;
andere vormen van geluidsoverlast;
dronken mensen op straat;
overlast door omwonenden (anders dan geluidsoverlast).
Aan onttrekkingsvergunningen kunnen alleen parkeereisen worden gesteld als tevens sprake is van een omgevingsvergunning, bijvoorbeeld voor het verbouwen van een woning. Aan het verlenen van onttrekkingsvergunningen kunnen dus niet altijd parkeereisen worden gesteld, terwijl de kans dat de parkeerdruk hierdoor toeneemt wel groot is. Door aandacht te schenken aan parkeren in de overbewoningsindicator is parkeren een wezenlijk onderdeel van de afweging waar kamerverhuur wel of niet is toegestaan.
Door het toevoegen van parkeeroverlast aan de indicator Overbewoning zal in het noordelijk deel van West geen nieuwe kamerverhuur meer kunnen plaatsvinden. In Groenoord, waar net als in Nieuwland, gemiddeld weinig parkeeroverlast wordt ondervonden, verandert de score voor Overbewoning weinig door toevoeging van parkeeroverlast. Hetgeen recht doet aan de realiteit. Het toevoegen van parkeeroverlast aan de indicatorscore is daarnaast in lijn met het parkeerbeleid.
In de Bouwverordening wordt immers opgelegd dat bij het aanvragen van een omgevingsvergunning aangetoond dient te worden dat eventuele extra parkeerdruk die ontstaat door het verlenen van de omgevingsvergunning wordt opgevangen binnen het plan (inpandig of op eigen terrein). Door nu de subjectieve parkeeroverlast toe te voegen aan de indicator Overbewoning wordt meer eenheid in de afweging tussen de verschillende juridische kaders verkregen.
Artikel 6 Inhoud van de vergunning
In dit artikel wordt een tekstuele aanpassing opgenomen ten aanzien van de verwijzing naar de Huisvestingsverordening.
Artikel 7 Compensatie voor het onttrekken van zelfstandige woonruimte
Op grond van artikel 16d lid 1 en 2 van de Huisvestingsverordening kunnen Burgemeester en wethouders aan de verlening van de vergunning de voorwaarde verbinden dat de onttrekking dient te worden gecompenseerd. Compensatie kan worden geboden door het toevoegen aan de woningvoorraad van andere, vervangende woonruimte, die naar het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardig is aan de te onttrekken woonruimte. Compensatie kan ook worden geboden door betaling van compensatiegeld. Het fonds dat door deze compensatiegelden wordt gevormd kan uitsluitend binnen het kader van de volkshuisvesting worden aangewend. Dordrecht kent een compensatie van € 5000,-- voor een vergunning van 5 jaar. De vergunningsduur in Schiedam is 3 jaar. Vanwege de kortere vergunningsduur wordt voorgesteld het compensatiebedrag op € 3000,-- vast te stellen.
Artikel 8 Persoonsgebonden karakter van de vergunning
De vergunning vervalt van rechtswege bij verkoop van de woning zodra de overdracht is ingeschreven in de openbare registers (kadaster).
Artikel 9 De tijdsduur van de vergunning
De verleende vergunningen kunnen eenmalig voor een periode van 3 jaar worden verlengd zonder hierbij de weigeringsgronden toe te passen. In deze periode wordt de vergunninghouder de kans geboden een passende alternatieve oplossing te zoeken voor de huisvesting van de bewoners.
Artikel 10 Het vervallen van de vergunning
De bezwaarschriftencommissie heeft het college geattendeerd op het feit dat in de Nadere regels slechts artikelen mogen worden opgenomen met betrekking tot het verlenen van een onttrekkingsvergunning. Zowel artikel 10 en 11 zijn daarmee onverbindend en dienen te vervallen.
Artikel 11 Intrekking van de vergunning
Zie toelichting onder artikel 10.