| Organisatie | Aalsmeer |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Welstandsnota Aalsmeer |
| Citeertitel | Welstandsnota Aalsmeer |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp | |
| Externe bijlagen | Welstandsnota plattegrond Kaart welstandsnota |
Geen
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 18-05-2004 | nieuwe regeling | 18-05-2004 - | Onbekend. |
De raad der gemeente Aalsmeer,
Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d.
Gelet op artikel 9.1 tweede lid, van de gemeentelijke Bouwverordening, en gelet op artikel 12a eerste lid van de Woningwet,
Een welstandnota vast te stellen, inhoudende de volgende beleidsregels die burgemeester en wethouders toepassen:
De voor u liggende welstandsnota is een 1e herziening van de op 18 mei 2004 vastgestelde welstandsnota en bevat de door de welstandscommissie bij de beoordeling toe te passen welstandscriteria. Na een hoofdstuk over het ruimtelijk kwaliteitsbeleid in Aalsmeer, dat geldt als basis voor het welstandsbeleid, komen de welstandscriteria aan de orde. Voor de leesbaarheid is daarbij gekozen voor een volgorde van abstract naar concreet: van algemene welstandscriteria, via “relatieve” welstandscriteria voor specifieke gebieden en objecten naar “absolute” criteria voor de sneltoets van veel voorkomende kleine bouwwerken. Het gebruik van de nota is andersom. In de laatste twee hoofdstukken komen dan nog aan de orde de procedure voor het opstellen van welstandscriteria bij grotere (her)ontwikkelingsprojecten en de welstandscriteria die gebruikt kunnen worden bij het repressief toezicht op vergunningsvrije bouwwerken ( de zogenaamde excessenregeling).
Als iemand wil weten welke welstandscriteria voor zijn bouwplan gelden, kan hij allereerst in de welstandsnota nagaan of het bouwplan valt onder de “veel voorkomende kleine bouwplannen”, waarvoor sneltoetscriteria zijn opgesteld. In Aalsmeer zijn dat:
Als een dergelijk klein bouwwerk niet vergunningsvrij is moet een lichte bouwvergunning worden aangevraagd. Het plan wordt dan door de gemeente getoetst aan alle wettelijke vereisten, zoals het bouwbesluit, het bestemmingsplan en de redelijke eisen van welstand. Voor deze welstandstoets zijn “sneltoetscriteria” opgesteld waarmee de planindiener, desgewenst samen met de ambtenaar van de afdeling Vergunningen en Handhaving , kan nagaan op welke wijze het bouwplan in ieder geval aan redelijke eisen van welstand voldoet. Wordt het plan op deze manier ingediend, dan kan een beoordeling door de welstandscommissie meestal achterwege blijven.
Gebiedsgerichte beoordelingscriteria
Voor bouwplannen die niet met de sneltoetscriteria kunnen worden beoordeeld is bij het opstellen van welstandscriteria een gebiedsgerichte aanpak gevolgd. De welstandsnota geeft een beschrijving van de samenhang in en het karakter van een bepaald gebied. Daaruit ontstaat een reeks aandachtspunten of beoordelingscriteria. Het zijn punten waar men op moet letten als men wil bouwen of verbouwen in een bepaald gebied. Met deze gebiedsgerichte welstandscriteria wordt ook aangegeven in welke gebieden bijzondere kwaliteiten aanwezig zijn en extra inspanningen worden verwacht en in welke gebieden het handhaven van de basiskwaliteit voldoende lijkt.
De gebiedsgerichte welstandscriteria zijn minder concreet dan de criteria voor veel voorkomende kleine bouwplannen. Het zijn geen absolute maar relatieve criteria, die ruimte laten voor een beoordeling in het licht van het concrete bouwplan. Die interpretatie kan in een vroeg stadium al onderwerp van gesprek zijn met de welstandscommissie.
Objectgerichte beoordelingscriteria
Voor bouwplannen van objecten die in de gemeente veel voorkomen is bij het opstellen van welstandscriteria een objectgerichte aanpak gevolgd. De welstandsnota geeft een beschrijving van de eigenschappen van een bepaald object. Daaruit ontstaat een reeks aandachtspunten of beoordelingscriteria. Het zijn punten waar men op moet letten als men zo’n object wil bouwen of verbouwen. Naast deze criteria is ook het gewenste welstandsniveau aangegeven. De objectgerichte welstandscriteria zijn net als de gebiedsgerichte criteria minder concreet dan de criteria voor veel voorkomende kleine bouwplannen.
In een enkel geval zal het voorkomen dat de gebiedsgerichte criteria ontoereikend of te beperkend zijn. Het kan gebeuren dat een plan wel voldoet aan redelijke eisen van welstand, maar niet aan de gebiedsgerichte criteria. Daarom zijn in de welstandsnota ook algemene criteria opgenomen. Daarmee kan een bouwplan geheel op zichzelf, op het eigen architectonische vakmanschap, worden beoordeeld. Deze algemene welstandscriteria kunnen niet te pas en te onpas worden gebruikt. Ze zijn voor de onverwachte, experimentele of opvallende bouwwerken. Als stelregel geldt daarbij dat er hogere eisen worden gesteld aan de zeggingskracht en het architectonisch vakmanschap naarmate een bouwwerk zich sterker van zijn omgeving onderscheidt.
De welstandscriteria zijn democratisch door de raad vastgesteld en voor iedereen beschikbaar. De welstandscommissie beoordeelt bouwvergunningaanvragen in een openbare vergadering. De agenda van de welstandscommissie is van tevoren in te zien. Planindieners en ontwerpers kunnen altijd een afspraak maken met de welstandscommissie om een toelichting te geven op hun bouwplan. Zij kunnen de beoordeling bijwonen en een uitleg krijgen over het advies. De welstandscommissie heeft een publieke tribune waar alle belangstellenden als toehoorder de welstandsvergadering kunnen bijwonen. Zowel de welstandscommissie als burgemeester en wethouders zullen aan de gemeenteraad rapporteren hoe zij met de uitvoering van het welstandsbeleid zijn omgegaan. Met dit alles is het welstandstoezicht van Aalsmeer op een nieuwe leest geschoeid.
Hoofdstuk 2 Ruimtelijk kwaliteitsbeleid
Het opstellen van een welstandsnota begint met een inventarisatie van het ruimtelijke kwaliteitsbeleid en een analyse van de consequenties daarvan voor welstand.
De gemeente Aalsmeer voert al sinds 1952 welstandstoezicht uit. Tot aan de vaststelling van de welstandsnota was er, overeenkomstig de 8ste wijziging van de modelbouwverordening van de VNG, algemene welstandscriteria opgenomen in de bouwverordening: - de aanvaardbaarheid van het bouwwerk in relatie tot de karakteristiek van de reeds aanwezige bebouwing, de openbare ruimte en de stedenbouwkundige context, - de massa, materiaal, maat, schaal, detaillering en kleurstelling mede in verband met de samenhang in het bouwwerk zelf. Daarnaast kan de gemeente specifiek beleid voeren met betrekking tot de visuele kwaliteit van de gebouwde omgeving en de gemeente heeft hiervan gebruik gemaakt door richtlijnen voor dakkapellen vast te stellen. Door de gewijzigde Woningwet (verruiming van het vergunningvrije bouwen) zijn deze richtlijnen aan herziening toe.
Burgemeester en wethouders laten zich bij de afgifte van bouwvergunningen adviseren door een adviescommissie die bestaat uit onafhankelijke deskundigen, de Welstandscommissie Noord-Holland Zuid van de Stichting Welstandszorg Noord-Holland. Een keer in de twee weken houdt deze commissie zitting in het gemeentehuis van Aalsmeer. De vergaderingen zijn openbaar. Planindieners en ontwerpers kunnen na afspraak een toelichting geven op het plan. Alle bouwvergunningplichtige, geregistreerde principeaanvragen van Aalsmeer worden in de plenaire commissie behandeld. Principe plannen kunnen alleen voor vooroverleg aan de commissie voorgelegd worden indien het bouwplan planologisch is goedgekeurd. Ook aanvragen voor een reclamevergunning worden door de welstandscommissie getoetst aan redelijke eisen van welstand, ook indien het geen bouwvergunningplichtig bouwwerk betreft.
Lichtvergunningplichtige plannen die al eerder zijn uitgevoerd en waar al een positief welstandsadvies is gegeven worden niet nogmaals aan de commissie voorgelegd maar ambtelijk afgehandeld. Dit trendsetterbeleid wordt al in een vroeg stadium van de planbeoordeling gestimuleerd door met name bij grote woningbouwplannen al bij de ontwerpopdracht enkele opties voor uitbreidingen mee te laten ontwerpen en, na goedkeuring door de welstandscommissie, te laten vastleggen.
Ook stedenbouwkundige plannen en bestemmingsplannen worden voor advies aan de welstandscommissie voorgelegd. De uitvoering van het welstandstoezicht geschiedt onder verantwoordelijkheid van burgemeester en wethouders door de afdeling Vergunningen en Handhaving.
Burgemeester en wethouders volgen in het algemeen de adviezen van de welstandscommissie op.
Ruimtelijke ontwikkeling in hoofdlijnen
Aalsmeer heeft door de specifieke ligging en achtergrond te maken met grootschalige ontwikkelingen. De ruimtelijke dynamiek is enorm en vaak overstijgen de ingrepen de gemeentelijke belangen. De gemeente tracht door het ontwikkelen van ruimtelijke ordeningsvisies en beleid deze ontwikkelingen te sturen.
Intergemeentelijke gebiedsvisie Haarlemmermeer, Aalsmeer, Amstelveen, Uithoorn, De Ronde Venen - Samenvattende visie definitief Grontmij, oktober 2000
Opgave was het creëren van een meerwaarde voor de leefbaarheid, het milieu en de ruimtelijke kwaliteit van het studiegebied. In de visie worden onder meer de verschillende identiteiten per gebied benoemd. Het gebied rondom Aalsmeer is benoemd tot parkstad, met wonen, werken, recreëren als thema’s. De studie is niet van directe invloed op het welstandsbeleid.
De visie is gemaakt als beleidskader waaraan toekomstige plannen kunnen worden getoetst. Op korte termijn moest woonruimte worden gevonden voor 2000 woningzoekenden. Het beleid voor de glastuinbouw is vooral gericht op reconstructie en modernisering binnen het bestaande tuinbouwareaal. Bij het bovenland wordt ingezet op behoud van landschappelijke en cultuurhistorische waarden en bij de Westeinderplassen kan de recreatieve waarde verder worden benut. Het plan geeft inzicht in de ambities voor Aalsmeer en zal in een meer uitgewerkt stadium van belang zijn voor welstand.
Stedenbouwkundige plannen en beeldkwaliteitsplannen
De enorme ruimtelijke dynamiek heeft ook zijn weerslag in het ruimtelijke ordeningsbeleid en het toegepaste instrumentarium om de ontwikkelingen te sturen. De gemeente beschikt over een aanzienlijke hoeveelheid documenten als stedenbouwkundige uitgangspunten, beeldkwaliteitsplannen, ruimtelijke onderbouwingen en startdocumenten voor woningbouwlocaties.
Bijzonder is dat Aalsmeer een analyse van de gewenste beeldkwaliteit op gemeentelijk niveau heeft ontwikkeld. Deze visie op beeldkwaliteit is verwoord in het beeldkwaliteitplan “Aalsmeer in beeld” (een integratiekader). Het accent ligt op het beeld van de openbare ruimte, en daarin staat het landschap in al haar facetten centraal. Dit beeldkwaliteitsplan is de basis voor het ontwikkelen van beeldkwaliteit en elke ontwikkeling op een lager schaalniveau gaat gepaard met de ontwikkeling van een stedenbouwkundig plan. De stedenbouwkundige plannen worden door externe bureaus opgesteld en voor advies aan de welstandscommissie voorgelegd. Zij dienen als planologische blauwdruk en bevatten in de regel een hoofdstuk over beeldkwaliteit. Hieronder volgt een samenvatting van de belangrijkste aspecten van invloed op het welstandsbeleid. De eigenschappen van de gewenste beeldkwaliteit zijn uitgewerkt in de criteria van het gebiedsgerichte beleid.
Beeldkwaliteitsplan Aalsmeer dorp
Royal Haskoning , november 2003
Het stimuleren van het handhaven en/of verbeteren van de beeldkwaliteit is het belangrijkste doel van het plan.
Daarnaast is het een instrument voor het beheren van de kwaliteit. Tevens bevat het plan stedenbouwkundige randvoorwaarden voor de nieuwbouwplannen in het gebied en kan het als toetsingskader worden gebruikt voor bouwaanvragen. Met name de genoemde richtlijnen voor de beeldkwaliteit zijn van belang voor welstand.
Stijlgroep Landschap en Stedelijke Ruimte
Het plan behelst de herontwikkeling van een gebied van 14,5 ha., gelegen aan de oostzijde van de kern van Aalsmeer. Qua landschapstypologie maakt het gebied deel uit van het slagenlandschap dat ligt ingeklemd tussen de Ringvaart en de Oosteinderweg. Als uitgangspunt voor de verkaveling van het gebied wordt de bestaande structuur van het slagenlandschap gehanteerd. Binnen het plangebied wordt een zuidelijk en een noordelijk deel onderscheiden, waarbij voor het zuidelijk deel aansluiting wordt gezocht bij de bestaande dorpskern met een traditionele baksteenarchitectuur. Voor het noordelijk deel wordt een meer eigentijdse invulling nagestreefd, met voor de onderscheiden slagen een eigen karakteristiek met het water als Leitmotiv. De woningbouw is gedifferentieerd van opzet. Behalve het onderscheid tussen een meer traditioneel, stenig plandeel en een meer eigentijds en landschappelijk plandeel wordt de differentiatie bepaald door een woningtypologie van diverse grondgebonden woningtypes en appartementen. In het plandeel wordt de relatie met het oude dorp bepaald door een tamelijk grootschalige wand met appartementen, die tevens de entree naar de wijk domineert. In het noordelijk plandeel wordt een noordwest verbinding tot stand gebracht middels aaneengesloten woningbouw waardoor een accent van gestapelde appartementen.
Enno Zuidema Stedenbouw & H+N+S Landschapsarchitecten
Het Green Park Aalsmeer is gelegen tussen de Hogedijk in het noorden en de Legmeerdijk in het zuiden, en is een bedrijvenpark in ontwikkeling. Hierbij wordt gestreefd naar een beeldkwaliteit, waarbij samenhang bestaat tussen de sfeer en inrichting van de openbare ruimte en de uitstraling van de individuele bedrijfskavels en gebouwen met een hoog ambitieniveau. In het ontwerp dient invulling gegeven te worden aan vier kernwaarden die er voor zorgen dat Green Park Aalsmeer uniek en herkenbaar is.
Deze kernwaarden zijn: menselijke maat (aandacht voor de mens); verantwoord (met een meerwaarde voor de toekomst); communicatief (laten zien wat er gebeurt) en fris (innovatief, heel en schoon). Voor de herontwikkeling van dit gebied is het Masterplan Green Park Aalsmeer (juni 2005) opgesteld, waarin de ruimtelijke en programmatische hoofdopzet van het bedrijvenpark is beschreven. In aanvulling daarop is het beeldkwaliteitsplan Green Park Aalsmeer gemaakt waarin zowel de gewenste beeldkwaliteit van de openbare ruimte als van de bedrijfskavels en –gebouwen wordt beschreven.
Beeldkwaliteit FloraHolland locatie Oost
Vanuit de gemeente is een werkgroep geïnstalleerd, die als taak heeft, een notitie met betrekking tot de beeldkwaliteit voor de locatie Oost en Waterdrinken op te stellen. In de werkgroep hebben vertegenwoordigers van de gemeente, Welstandscommissie, FloraHolland en Waterdrinken hun inbreng gegeven.
Nieuw Oosteinde beeldkwaliteitplan
SVP-architectuur en stedenbouw, augustus 2000 Doel van het plan is onder meer te komen tot een samenhangende architectuur zodat de buurten van Nieuw en Oud Oosteinde zich als een dorp zullen manifesteren. Het plan is opgedeeld in deelgebieden die elk hun eigen richtlijnen en voorschriften voor beeldkwaliteit hebben. Daarnaast zijn er ook basisthema’s omschreven voor het gewenste architectonische beeld. De regels variëren van stedenbouwkundige samenhang tot erfscheidingen en zijn worden opgenomen in het welstandsbeleid.
Royal Haskoning , februari 2004
Dit plan beschrijft de gewenste vormgeving voor de te verleggen N201 met de bijbehorende kunstwerken en de inpassing in het omringende landschap.
Ontwikkelingsbedrijf &2=1, een samenwerking tussen de gemeente Aalsmeer en Bohemen B.V. Aanleiding voor het opstellen van een Masterplan voor het plangebied van het bestaande tracé van de Burgemeester Kasteleinweg (N201) en aangrenzende onbebouwde gebieden, is gelegen in het feit dat deze weg in 2012 zal zijn omgelegd. Voor de herontwikkeling van het oude tracé is de stedenbouwkundige visie &2=1 opgesteld. Deze visie is in september 2005 door de raad vastgesteld als richtlijn voor de ontwikkeling van het gebied en vormt de onderlegger voor het Masterplan.
Met het herontwikkelen van de Burgemeester Kasteleinweg en omgeving wil de gemeente vijf doelen bereiken:
De gemeente werkt ook met stedenbouwkundige supervisie. Voor de planontwikkeling voor het N201-bedrijventerrein (Greenpark),FloraHolland locatie Oost en de nieuwbouwwijk Nieuw-Oosteinde heeft de gemeente een kwaliteitsteam ingesteld waarin de architect-secretaris namens de welstandscommissie zitting heeft. Dit Q-team bestaat verder uit de projectarchitecten van het stedenbouwkundig bureau en een landschapsarchitect. Doel van het Q-team is het toetsen van de plannen aan de eerder vastgestelde ontwerprichtlijnen zoals omschreven in het beeldkwaliteitsplan.
Onderbouwingen projectprocedures en startdocumenten voor bestemmingsplannen
Voor het grondgebied van de gemeente Aalsmeer is een groot aantal bestemmingsplannen vigerend. Deze plannen zijn zeer divers van datum van vaststelling, grootte van het plangebied en bestemmingsmethodiek.
De bestemmingsplannen zijn in de regel gedetailleerd van aard, deels verouderd en achterhaald. De gemeente is inmiddels actief de verouderde bestemmingsplannen te actualiseren en het aantal bestemmingsplannen terug te brengen. Voor de herziening van de bestemmingsplannen is een plan van aanpak opgesteld met als doel te komen tot 9 plannen voor het gehele grondgebied van de gemeente. Inmiddels is een aantal nieuwe bestemmingsplannen in werking getreden, veelal betreft dit consolidatieplannen. Deze bestemmingsplannen zijn digitaal raadpleegbaar.
Voor FloraHolland vestiging Aalsmeer Locatie Oost wordt/is een kwaliteitsteam ingesteld. De behandeling van bouwplannen met betrekking tot beeldkwaliteit op bovengenoemde locaties zal een aantal stappen kennen.Allereerst worden bouwplannen van kavelkopers (zoals Waterdrinker) door Benthem Crouwel Architects, in opdracht van FloraHolland, in een vroeg stadium getoetst op beeldkwaliteit door middel van een pretoets, vooruitlopend op indiening bij de gemeente. Benthem Crouwel Architects treedt daarbij op als superviserend architect en kan, indien nodig, vragen om het plan aan te passen aan de ontwerpregels (regiemiddelen).
Met betrekking tot beeldkwaliteit zal een Quality-team Oost (QO-team), bestaande uit een vertegenwoordiger van de welstandscommissie, de stedenbouwkundige van het Q-team en de architect van FloraHolland, de ingediende plannen toetsen en een advies uitbrengen aan de welstandscommissie.Vervolgens zal de welstandscommissie een formeel welstandsadvies uitbrengen, in aansluiting op advies van QO-team, over de bouwplannen met betrekking tot beeldkwaliteit en de toepasselijke welstandscriteria.
Vanwege de geplande en inmiddels in uitvoering zijnde verlegging van de N201 en de daaraan gekoppelde ontwikkeling van bedrijvigheid is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. In het plan staat onder meer de beschrijving, een hoofdstuk over milieu en de juridische opzet beschreven. Voor welstand zijn met name de genoemde potenties voor de bedrijven, de ontwikkelingsmogelijkheden en de paragraaf over beeldkwaliteit van belang.
Bestemmingsplan Nieuw Oosteinde
In deze hoofdstukken zijn de hoofdlijnen van het stedenbouwkundig plan voor Nieuw-Oosteinde genoemd evenals het milieubeleid en de juridische planopzet. Met name de paragraaf over beeldkwaliteit is van belang voor welstand en hier wordt verder ingegaan in het beeldkwaliteitplan voor Nieuw Oosteinde.
Monumentale gebouwen en structuren in de gemeente zijn geïnventariseerd en Aalsmeer is opgenomen op de Cultuurhistorische waardenkaart van de Provincie Noord-Holland . Aalsmeer heeft 29 Rijksmonumenten, 1 provinciaal monument en 33 gemeentelijke monumenten. In de gemeente ligt het fort Kudelstaart als onderdeel van de Stelling van Amsterdam, deze stelling is samen met de 42 forten opgenomen op de wereld erfgoedlijst van Unesco.
De gemeente heeft expliciet monumentenbeleid ontwikkeld en in 2005 vastgesteld. In dit beleid wordt de procedure tot aanwijzing en intrekking van een monument geregeld en de rol van de monumentencommissie bepaald.
Wat betreft de welstandsadvisering over monumenten, in het kader van de Monumentenwet 1988 en de provinciale monumentenverordening heeft de gemeente Aalsmeer op 1 januari 2004 aansluiting gezocht bij de Monumentenadviescommissie van de Stichting Welstandszorg Noord- Holland. In deze commissie zijn alle relevante disciplines op het gebied van monumentenadvisering vertegenwoordigd. Voorafgaand aan de advisering door de Monumentenadviescommissie, stelt de gemeentelijke monumentencommissie een pre advies op. Dit pre-advies wordt betrokken bij de beoordeling door de Monumentenadviescommissie van de Stichting Welstandszorg Noord-Holland.
Beleid openbare ruimte en landschap
Ook bij de ontwikkeling van de openbare ruimte is de visie op beeldkwaliteit in het beeldkwaliteitsplan Aalsmeer richtinggevend. Per inbreilocatie wordt deze visie in beeldkwaliteitplannen vertaald in inrichtingsvoorstellen voor de openbare ruimte. De gemeente vult haar eigen verantwoordelijkheid in door per locatie een civieltechnisch programma van eisen te maken. Als speciale aandachtsgebieden gelden de gebieden Aalsmeer-dorp, de lintbebouwing en N201 bedrijventerreinen.
Inrichtingsplannen bij grote, nieuwe ontwikkelingen worden wel door de welstandscommissie aan de gewenste beeldkwaliteit getoetst.
Conclusie voor de welstandsnota
Er is sprake van zeer veel bestaand beleid en ontwikkeling van beleid op het gebied van ruimtelijke kwaliteit. Bijzonder is de visie beeldkwaliteit op de gehele gemeente. Ook de instrumenten die de gemeente inzet om te sturen op ruimtelijke ordening zijn omvangrijk en afgestemd op ruimtelijke dynamiek. Van belang lijkt de inzet van de juiste instrumenten op het juiste moment en afstemming.
Hoofdstuk 3 Algemene beoordelingscriteria
De algemene welstandscriteria die in deze paragraaf worden genoemd richten zich op de zeggingskracht en het vakmanschap van het architectonisch ontwerp en zijn terug te voeren op vrij universele kwaliteitsprincipes.
De algemene welstandscriteria liggen (haast onzichtbaar) ten grondslag aan elke planbeoordeling omdat ze het uitgangspunt vormen voor de uitwerking van de gebiedsgerichte en objectgerichte welstandscriteria. In praktijk zullen die uitwerkingen meestal voldoende houvast bieden voor de planbeoordeling.
In bijzondere situaties, wanneer de gebiedsgerichte en de objectgerichte welstandscriteria ontoereikend zijn, kan het nodig zijn expliciet terug te grijpen op de algemene welstandscriteria.
Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer een bouwplan (slaafs) is aangepast aan de gebiedsgerichte welstandscriteria, maar het bouwwerk zelf zo onder de maat blijft dat het op de duur zijn omgeving negatief zal beïnvloeden.
Ook wanneer een bouwplan afwijkt van de bestaande of toekomstige omgeving maar door bijzondere schoonheid wel aan redelijke eisen van welstand voldoet, kan worden teruggegrepen op de algemene welstandscriteria. De welstandscommissie kan burgemeester en wethouders in zo’n geval gemotiveerd en schriftelijk adviseren van de hardheidsclausule gebruik te maken en af te wijken van de gebiedsgerichte en objectgerichte welstandscriteria. In praktijk betekent dit dat het betreffende plan alleen op grond van de algemene welstandscriteria wordt beoordeeld en dat de bijzondere schoonheid van het plan met deze criteria overtuigend kan worden aangetoond.
Het niveau van “redelijke eisen van welstand” ligt daar uiteraard hoog, het is immers redelijk dat er hogere eisen worden gesteld aan de zeggingskracht en het architectonisch vakmanschap naarmate een bouwwerk zich sterker van zijn omgeving onderscheidt.
Relatie tussen vorm, gebruik en constructie
Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat de verschijningsvorm een relatie heeft met het gebruik ervan en de wijze waarop het gemaakt is, terwijl de vormgeving daarnaast ook zijn eigen samenhang en logica heeft.
Een bouwwerk wordt primair gemaakt om te worden gebruikt. Hoewel het welstandstoezicht slechts gericht is op de uiterlijke verschijningsvorm, kan de vorm van het bouwwerk niet los worden gedacht van de eisen vanuit het gebruik en de mogelijkheden die materialen en technieken bieden om een doelmatige constructie te maken. Gebruik en constructie staan aan de wieg van iedere vorm. Daarmee is nog niet gezegd dat de vorm altijd ondergeschikt is aan het gebruik of de constructie. Ook wanneer andere aspecten dan gebruik en constructie de vorm tijdens het ontwerpproces gaan domineren, mag worden verwacht dat de uiteindelijke verschijningsvorm een begrijpelijke relatie houdt met zijn oorsprong .
Daarmee is tegelijkertijd gezegd dat de verschijningsvorm meer is dan een rechtstreekse optelsom van gebruik en constructie. Er zijn daarnaast andere factoren die hun invloed kunnen hebben zoals de omgeving en de associatieve betekenis van de vorm in de sociaal-culturele context. Maar als de vorm in tegenspraak is met het gebruik en de constructie dan verliest zij daarmee aan begrijpelijkheid en integriteit.
Relatie tussen bouwwerk en omgeving
Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat het een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de openbare (stedelijke of landschappelijke) ruimte. Daarbij worden hogere eisen gesteld naarmate de openbare betekenis van het bouwwerk of van de omgeving groter is. Bij het oprichten van een gebouw is sprake van het afzonderen en in bezit nemen van een deel van de algemene ruimte voor particulier gebruik. Gevels en volumes vormen zowel de externe begrenzing van de gebouwen als ook de wanden van de openbare ruimte die zij gezamenlijk bepalen. Het gebouw is een particulier object in een openbare context, het bestaansrecht van het gebouw ligt niet in het eigen functioneren alleen maar ook in de betekenis die het gebouw heeft in zijn stedelijke of landschappelijke omgeving. Ook van een gebouw dat contrasteert met zijn omgeving mag worden verwacht dat het zorgvuldig is ontworpen en de omgeving niet ontkent. Waar het om gaat is dat het gebouw een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de omgeving en de te verwachten ontwikkeling daarvan. Over de wijze waarop dat bij voorkeur zou moeten gebeuren kunnen de gebiedsgerichte welstandscriteria duidelijkheid verschaffen.
Betekenissen van vormen in sociaal-culturele context
Van een gebouw dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat verwijzingen en associaties zorgvuldig worden gebruikt en uitgewerkt, zodat er concepten en vormen ontstaan die bruikbaar zijn in de bestaande maatschappelijke realiteit. Voor vormgeving gelden in iedere cultuur bepaalde regels, net zoals een taal zijn eigen grammaticale regels heeft om zinnen en teksten te maken. Die regels zijn geen wetten en moeten ter discussie kunnen staan. Maar als ze worden verhaspeld of ongeïnspireerd gebruikt, word de tekst verwarrend en saai. Precies zo wordt een bouwwerk verwarrend en saai als de regels van de architectonische vormgeving niet bewust worden gehanteerd. Als vormen regelmatig in een bepaald verband zijn waargenomen krijgen zij een zelfstandige betekenis en roepen zij, ons van het gebruik en constructie, bepaalde associaties op. Pilasters in classicistische gevels verwijzen naar zuilenstructuren van tempels, transparante gevels van glas en metaal roepen associaties op met techniek en vooruitgang. In iedere bouwstijl wordt gebruik gemaakt van verwijzingen en associaties naar wat eerder of elders reeds aanwezig was of naar wat in de toekomst wordt verwacht. De kracht of de kwaliteit van een bouwwerk ligt echter vooral in de wijze waarop die verwijzingen en associaties worden verwerkt en geïnterpreteerd binnen het kader van de actuele culturele ontwikkelingen, zodat concepten en vormen ontstaan die bruikbaar zijn in de bestaande maatschappelijke realiteit.
Zorgvuldig gebruik van verwijzigen en associaties betekent onder meer dat er een bouwwerk ontstaat dat integer is naar zijn tijd doordat het op grond van zijn uiterlijk in de tijd wordt geplaatst waarin het werd gebouwd of verbouwd. Bij restauraties is sprake van herstel van elementen uit het verleden, maar bij nieuw- of verbouw in een bestaande (monumentale)omgeving betekent dit dat duidelijk moet zijn wat authentiek is en wat nieuw is toegevoegd. Een ontwerp kan worden geïnspireerd door een bepaalde tijdsperiode, maar dat is iets anders dan het imiteren van stijlen, vormen en detailleringen uit het verleden.
Associatieve betekenissen zijn van groot belang om een omgeving te “begrijpen” als beeld van de tijd waarin zij is ontstaan, als verhaal van de geschiedenis, als representant van een stijl. Daarom is het zo belangrijk om ook bij nieuwe bouwplannen zorgvuldig met stijlvormen om te gaan, zij vormen immers de geschiedenis van de toekomst.
Evenwicht tussen helderheid en complexiteit
Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat de structuur is aangebracht in het beeld, zonder dat de aantrekkingskracht door simpelheid verloren gaat. Een belangrijke eis die aan een ontwerp voor een gebouw mag worden gesteld is dat er structuur wordt aangebracht in het beeld. Een heldere structuur biedt houvast voor de waarneming en is bepaald voor het beeld dat men vasthoudt van een gebouw.
Symmetrie, ritme, herkenbare maatreeksen en materialen maken het voor de gemiddelde waarnemer mogelijk de grote hoeveelheid visuele informatie die de gebouwde omgeving geeft, te reduceren tot een bevattelijk beeld. Het streven naar helderheid mag echter niet ontaarden in simpelheid. Een bouwwerk moet de waarnemer blijven prikkelen en intrigeren en zijn geheimen niet direct prijsgeven. Er mag best een beheerst beroep op de creativiteit van de voorbijganger worden gedaan.
Van oudsher worden daarom helderheid en complexiteit als complementaire begrippen ingebracht bij het ontwerpen van bouwwerken. Complexiteit in de architectonische compositie ontstaat vanuit de stedenbouwkundige eisen en het programma van eisen voor het bouwwerk. Bij een gebouwde omgeving met een hoge belevingswaarde zijn helderheid en complexiteit tegelijk aanwezig in evenwichtige en spanningsvolle relatie.
Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat het een samenhangend stelsel van maatverhoudingen heeft dat beheerst wordt toegepast in ruimtes, volumes en vlakverdelingen. Ieder bouwwerk heeft een schaal die voorkomt uit de grootte of de betekenis van de betreffende bouwopgave. Grote bouwwerken kunnen uiteraard binnen hun eigen grenzen geleed zijn maar worden onherkenbaar en ongeloofwaardig als ze er uitzien alsof ze bestaan uit een verzameling losstaande kleine bouwwerken. De maatverhoudingen van een bouwwerk zijn van groot belang voor de belevingswaarde ervan, maar vormen tegelijk een van de meest ongrijpbare aspecten bij het beoordelen van ontwerpen. De waarnemer ervaart bewust de maatverhoudingen van een bouwwerk, maar waarom de maatverhoudingen van een bepaalde ruimte aangenamer, evenwichtiger of spannender zijn dan die van een ander, valt nauwelijks vast te stellen.
Duidelijk is dat de kracht van een compositie groter is naarmate de maatverhoudingen een sterkere samenhang en hiërarchie vertonen. Mits bewust toegepast kunnen ook spanning en contrast daarin hun werking hebben. De afmetingen en verhoudingen van gevelelementen vormen tezamen de compositie van het gevelvlak. Hellende daken vormen een belangrijk element in de totale compositie. Als toegevoegde elementen (zoals een dakkapel, een aanbouw of een zonnecollector) te dominant zijn ten opzichte van de hoofdmassa en/of de vlakverdeling, verstoren zij het beeld niet alleen van het object zelf maar ook van de omgeving waarin het is geplaatst.
Materiaal, textuur, kleur en licht
Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat materiaal, textuur, kleur en licht het karakter van het bouwwerk zelf ondersteunen en de ruimtelijke samenhang met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan duidelijk maken. Door middel van materialen, kleuren en lichttoetreding krijgt een bouwwerk uiteindelijk zijn visuele en tactiele kracht: het wordt zichtbaar en voelbaar. De keuze van materialen en kleuren is tegenwoordig niet meer beperkt tot wat lokaal aan materiaal en ambachtelijke kennis voorhanden is. Die keuzevrijheid maakt de keuze moeilijker en het risico van een onsamenhangend beeld groot. Als materialen en kleuren teveel los staan van het ontwerp en daarin geen ondersteunende functie hebben maar slechts worden gekozen op grond van decoratieve werking, wordt de betekenis ervan toevallig en kan het afbreuk doen aan de zeggingskracht van het bouwwerk. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer het gebruik van materialen en kleuren geen ondersteuning geeft aan de architectonische vormgeving of wanneer het gebruik van materialen en kleuren een juiste interpretatie van de aard en de ontstaansperiode van het bouwwerk in de weg staat.
Een groot deel van Aalsmeer is opgebouwd uit projectmatige woningbouw, bestaande uit aaneengesloten bouwblokken of een reeks van woningen van gelijke architectuur. Toevoegingen aan een dergelijk bouwblok van b.v. dakkapellen, erkers, entreepartijen,gevelwijzigingen etc. is van invloed op de architectonische uitstraling van het gehele blok. Indien bij een woning binnen een woonblok reeds een dakkapel, erker, entreepartij of gevelwijziging etc. aanwezig is of is vergund dient deze uitbreiding of wijziging bij volgende verzoeken binnen het zelfde woonblok betrokken te worden bij de beoordeling op welstandsaspecten.
Hoofdstuk 4 Gebiedsgerichte welstandscriteria
Een belangrijke peiler van de welstandsnota is het gebiedsgerichte welstandsbeleid. De gebiedsgerichte welstandscriteria worden gebruikt voor de kleine en middelgrote bouwplannen die zich voegen binnen de bestaande ruimtelijke structuur van Aalsmeer.
Deze criteria zijn gebaseerd op het architectonisch vakmanschap en de ruimtelijke kwaliteit, zoals die in de bestaande situatie worden getroffen. Deze criteria geven aan hoe een bouwwerk “zich moet gedragen” om in zijn omgeving niet teveel uit de toon te vallen, en welke gewaardeerde karakteristieken uit de omgeving in het ontwerp moeten worden gebruikt.
Per gebied is een samenhangend beoordelingskader opgesteld waarin steeds de volgende onderdelen aan de orde komen:
Het welstandsniveau moet aansluiten bij het gehanteerde ruimtelijk kwaliteitsbeleid en de gewenste ontwikkelingen. In theorie zijn vier welstandsniveaus mogelijk: het door het Rijk aangewezen beschermde stads- of dorpsgezicht, het bijzondere welstandsgebied waar extra inspanning ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit gewenst is, het reguliere welstandsgebied waar de basiskwaliteit moet worden gehandhaafd en het welstandsvrije gebied.
De kern van Aalsmeer bestaat uit individuele en afwisselende bebouwing met woon-, winkel- en voorzieningenfuncties langs een recht straten patroon. De dorpskern ligt ten zuiden van de Ringvaart en grenst in het oosten aan de Burgemeester Kasteleinweg en in het zuiden aan de Van Cleeffkade. In het westen eindigt de kern bij het Molenpad. De hoofdstructuur wordt gevormd door de oost-west lopende Dorpsstraat, Weteringstraat en Van Cleeffkade en de noord-zuid lopende Zijdstraat waarlangs de grootste concentratie winkels ligt en die in het noorden overgaat in de Kanaalstraat. De panden bestaan zowel uit kleinschalige woningen als grotere, gestapelde woon- en winkelpanden en korte rijtjes. De bebouwing is deels pandsgewijs opgebouwd en deels vrijstaand en staat in het algemeen in een rooilijn die verspringt en de ontsluitingsweg volgt. Rooilijnen van appartementengebouwen en rijtjes zijn in samenhang. De hoofdvorm van de panden wisselt van eenvoudig tot gedifferentieerd. Traditioneel opgebouwde panden hebben meestal een onderbouw van een of twee lagen en een kap die in verschillende vormen voorkomt. Gestapelde bouw is meestal drie lagen hoog en afgedekt met een kap. Sommige gestapelde gebouwen hebben balkons aan de voorzijde. De architectonische uitwerking varieert. Panden met winkels op de begane grond hebben meestal een hoge plint en transparante puien. De winkelpuien doorbreken bij oude panden vaak het oorspronkelijke gevelbeeld. De ramen zijn bij traditionele panden vaak staand en horizontaal belijnd. Bij deze panden zijn vaak nog oude ornamenten als geprofileerde dak-, deur- en raamlijsten, balkankers en stijl- en regelwerk te vinden. Het materiaal- en kleurgebruik wisselt van traditioneel tot modern.
Het merendeel van de gevels is opgebouwd uit rode of bruine baksteen, hellende daken zijn meestal gedekt met rode en gesmoorde keramische pannen. Kozijnen zijn meestal van hout en soms van kunststof of staal. Houtwerk is geschilderd. Afwijkende elementen binnen de kern zijn het grootschalige, geschakelde ouderencomplex in de westhoek van de kern.
Bijzondere herkenningspunten zijn de molen en de kerk die beide de belangrijkste winkelstraat markeren.
Jarenlang zijn geen nieuwe bouwplannen binnen Aalsmeer-Dorp gerealiseerd. Vanaf 2004 is de vernieuwing van Aalsmeer-dorp echter in een stroomversnelling gekomen en zijn de volgende bouwplannen gerealiseerd:
Weteringstraat/Zijdstraat. In 2009 is het vernieuwingsproces van Aalsmeer-Dorp voorgezet, zoals de bouw van een supermarkt met bovenwoningen aan het Praamplein en de Zijdstraat. Bovendien zijn er plannen voor het vervangen van winkels met bovenwoningen in het gebied Zijdstraat/Molenpad. Daarnaast zijn er nog tal van particuliere initiatieven.
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
Voor de kern van Aalsmeer is een beeldkwaliteitsplan gemaakt. Hierin wordt de huidige identiteit benoemd en gewenste ontwikkelingen geschetst, voor bebouwing en buitenruimte. Inzet is versterking van de dorpskern als gebied met waardevolle architectuur, tuinen en een relatie met het water. Vanwege de verschillende identiteiten in de kern zijn drie zones en twee dorpsranden aangewezen met elk eigen randvoorwaarden en richtlijnen voor de handhaving en/of versterking van de beeldkwaliteit. De deelgebieden worden hier apart besproken.
Het gebied tussen Ringvaart en Dorpsstraat heeft het thema “waterwonen” meegekregen. Vrijstaande en geschakelde woningen in een verspringende rooilijn vinden hier plaats, gebouwd in eigentijdse architectuur. De hoofdvorm van de panden bestaat uit maximaal drie lagen. Aandacht voor detaillering, passende hoekoplossingen en evenwichtige gevels is gewenst. De gevels zijn uitgevoerd in bijzonder metselwerk. Erfscheidingen zijn groen of gemetseld.
Kleinschaligheid, functiemenging en uiteenlopende architectuur in een redelijk lage dichtheid zijn de kenmerken van dit gebied, dat tussen de Dorpsstraat en de Weteringstraat ligt. De nadruk ligt op behoud en versterking van het typerende dorpsbeeld. Panden zijn hier veelal individueel en afwisselend en staan in een enigszins verspringende rooilijn. Panden hebben een hoogte van maximaal drie lagen, waarvan de bovenste een kap heeft. Bij stedenbouwkundige aanleidingen is eventueel een hoger accent mogelijk. Een goede relatie tussen begane grond en bovenbouw is gewenst. De detaillering is zorgvuldig met passende hoekoplossingen en evenwichtige gevels. Erfscheidingen zijn groen of gemetseld.
Tussen Weteringstaat en Van Cleeffkade zijn de panden gericht op de straat en opgebouwd uit drie bouwlagen. Langs de Seringenstraat is eigentijds gebouwd en in de Marktstraat dient nieuwbouw zich te voegen naar de traditionele architectuur. Dit gebied dient aan te takken op het ten zuiden van de Van Cleeffkade gelegen Stokkeland.
Rond het Praamplein ligt de nadruk op wonen. De nieuwbouw is opgebouwd uit maximaal drie lagen met een flauwe dwarskap of als vrijstaand alzijdig accent in vier lagen. De architectuur is hoogwaardig en expressief met aandacht voor details, evenwichtige gevelcomposities en horizontale geleding.
Een deel van de richtlijnen die in het beeldkwaliteitsplan zijn opgenomen, zijn verwerkt in de hiernaast genoemde welstandscriteria. Sommige bouwwerken zijn aangeduid als monument.
Voor de kern van Aalsmeer geldt een bijzonder welstandsregime waarbij de nieuwe ontwikkelingen ingepast dienen te worden in de kleinschalige dorpsstructuur en er ondermeer bijzondere aandacht wordt gevraagd voor de dorpsranden en de verschillende identiteiten per zone.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
Gebied 2 Lijnbaangebied Aalsmeer
Aan de oostkant van de dorpskern ligt het Lijnbaangebied waar dorpsachtige bebouwing en enige bedrijvigheid voor een gevarieerd beeld zorgen. Centraal in het gebied ligt de oost-west lopende Dorpsstraat, die halverwege een bocht maakt naar het zuiden en daarmee overgaat in de Lijnbaan. Deze straten vormen, samen met de bebouwing die aan weerszijden staat, een afwisselend lint. De bebouwing is op te delen in bebouwing vooraan op het kavel die merendeels bestaat uit woningen en bebouwing op de tweede lijn die in principe grootschaliger is en veelal een bedrijfsfuncties heeft. In het noorden grenst het gebied aan het water van de Ringvaart. De bebouwing direct aan de weg is merendeels vrijstaand, individueel en afwisselend. De gebouwen liggen veelal iets terug en hebben een voortuin of erf. Rooilijnen van hoofdmassa’s volgen de weg of het slotenpatroon en verspringen. De bebouwing bestaat zowel uit traditionele woningen als uit bedrijven. De meeste woonhuizen hebben een eenvoudige hoofdvorm. De massa bestaat in het algemeen uit een en soms twee lagen met een kap die meestal de vorm heeft van een zadeldak en een enkele keer als mansardekap voorkomt. De nokrichting is merendeels dwars op de hoofdweg. Gevels zijn in principe helder geleed. Panden in de eerste lijn hebben voornamelijk staande en soms liggende ramen die horizontaal zijn gelijnd. De detaillering is eenvoudig tot rijk en is in het algemeen zorgvuldig. Bij oudere panden zijn elementen als siermetselwerk, geprofileerde daklijsten en ramen met stijl- en regelwerk te vinden. Het materiaalgebruik is overwegend traditioneel. Panden zijn meestal opgebouwd uit baksteen en soms gestuct of geschilderd in wit. Bij het afdekken van daken zijn keramische pannen uitgangspunt. Kozijnen zijn meestal van hout en bij traditionele panden, net als het overige houtwerk, geschilderd in een lichte kleur. Het raamhout is vaak geschilderd in een donkere kleur. De bedrijfsbebouwing staat meestal in de tweede lijn en wijkt vaak af. De hoofdvorm is overwegend eenvoudig. Gebouwen hebben vaak een onderbouw in een hoge laag en een flauw hellend zadeldak. De detaillering is sober en meestal zorgvuldig, het materiaalgebruik traditioneel tot eigentijds. Zowel baksteen als gevouwen metaalplaat komt voor als gevelbekleding. Ook staan er een aantal kassen. Bijzonder element is de grootschalige bebouwing van jachtwerf Gouwerok. In dit gebied wordt een woningbouwlocatie gerealiseerd.
Waardebepaling, ontwikkeling en beleid
De waardevolle, individuele en afwisselende bebouwing in de lintstructuur is cultuurhistorisch waardevol. Ook de Lijnbaan, evenals de Oude Spoordijk kan als waardevol worden aangemerkt. Voor dit gebied wordt thans een plan ontwikkeld dat voorziet in woonbebouwing op de voormalige agrarische gronden.
De “Stijlgroep landschap en stedelijke ruimte” heeft voor de nieuw te ontwikkelen woonbebouwing op het Lijnbaangebied een beeldkwaliteitplan opgesteld. Als uitgangspunt voor de verkaveling van het gebied wordt de bestaande structuur van het slagenlandschap gehanteerd. In het zuidelijk deel van het plangebied wordt aansluiting gezocht bij de bestaande dorpskern met traditionele baksteen architectuur terwijl in het noordelijk deel een meer eigentijdse invulling wordt nagestreefd.
Voor de gevarieerde bouw van het Lijnbaangebied geldt een bijzonder welstandsregime, waarbij individualiteit een belangrijk uitgangspunt is. Er zal onder meer worden gelet op de oriëntatie, eenvoudige hoofdvorm en zorgvuldige materialisering en detaillering.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
Gebied 3 Raadhuisplein Aalsmeer
Het Raadhuisplein vormt een centraal gebied in de kern van Aalsmeer, waar verschillende functies een plek hebben gekregen rond het Raadhuisplein en het Drie Kolommenplein. Het gebied wordt in het noorden begrensd door de Van Cleeffkade, in het zuiden en oosten door het water langs de Stommeerkade en in het westen door de lintbebouwing van de Stationsweg. De oostelijk punt van het Stokkeland heeft een landelijk karakter en is als park ingericht. Het westelijk deel bestaat uit gestapelde woningen langs het water en de laagbouw met de voorzieningen als supermarkt en postkantoor. Tussen beide deelgebieden staat het markante Raadhuis. De woningen zijn gegroepeerd in herhaalde blokken tot vier lagen, die in een gestaffelde rooilijn tussen de Stommeerkade en het Drie Kolommenplein zijn geplaatst. De hoofdvorm is opgebouwd uit twee verweven rechthoekige volumes waarvan er een plat en een met een flauw zadeldak is afgedekt. De gevels hebben een heldere horizontale en verticale geleding door de vloerbanden en staande ramen, geflankeerd door houten louvres. De volumes zijn afgedekt met baksteen, in combinatie met houten delen, glas en aluminium. Het kleurgebruik is terughoudend en samenhangend. De bebouwing met de voorzieningen vormt een ensemble, dat varieert in hoogte van een tot twee lagen en meestal plat is afgedekt met uitzondering van de bebouwing aan het Raadhuisplein waar de bebouwing een zadeldak heeft. Sommige gevels hebben grote winkelpuien, andere juist gesloten. Baksteen en andere steenachtige materialen zijn met glas veel voorkomende gevelmaterialen.
Waardebepaling, ontwikkeling en beleid
Het gebied Raadhuisplein heeft een belangrijke centrumfunctie voor Aalsmeer. Planvorming zal worden opgestart om met name de inrichting van de openbare ruimte te verbeteren eventueel in combinatie met aanvullend bebouwing. Het beleid is gericht op behoud en versterking van het centrumbeeld.
In het beeldkwaliteitsplan Aalsmeer-dorp wordt een geïsoleerde liggen van het Stokkeland gesignaleerd. Richtlijnen voor met name de openbare ruimte zijn opgenomen met onder meer als doel het Raadhuisplein ruimtelijk te verbinden met de Van Cleeffkade en zichtlijnen te versterken.
Een aantal panden staan op de gemeentelijke monumentenlijst.
Met name vanwege de dynamiek van het gebied geldt voor het Raadhuisplein een bijzonder welstandsregime, gericht op versterking van de centrumfunctie. Een goed beheer, zorgvuldige detaillering en passend gebruik van materialen zijn enkele aspecten waarop zal worden getoetst.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
Gebied 4 Vroege dorpsuitbreiding Aalsmeer
De kern Aalsmeer is in de polder Stommeer uitgebreid met kleinschalige woningbouw in een groene setting. In het oosten van Stommeer zijn deze woningen gegroepeerd in de Bloemen- en Bomenbuurt met het karakter van een tuindorp en in het westen staan enkele korte rijtjes vooroorlogse woningen. De bebouwing bestaat voornamelijk uit vrijstaande woningen of twee-onder-een-kappers maar ook enkele rijenwoningen komen voor. De woningen zijn met de voorgevel gericht op de weg. De bebouwing in de bomenbuurt (m.n. Wilgenlaan) wordt gekenmerkt door kleinschalige woonbebouwing op ruime erven in een groene setting. Deze woonbebouwing in relatie met z’n groene omgeving is zeer kenmerkend voor dit gebied. De rooilijn volgt de weg, verspringt soms iets en is bij de rijen in samenhang. Bijgebouwen zijn in principe achter het hoofdgebouw geplaatst. Het merendeel van de panden heeft een onderbouw van een tot twee bouwlagen en een uitkragende kap die meestal de vorm van een zadeldak heeft. De nokrichting is meestal evenwijdig aan en een enkele keer dwars op de voorgevelrooilijn. Bij de rijtjes wordt eenzelfde wooneenheid herhaald. Sommige kappen hebben mee ontworpen dakkapellen en ook dakramen komen voor. De woningen hebben veel mee ontworden op-, aan- en uitbouwen waarvan de erker het meest voorkomt en soms schuin is afgedekt met keramische pannen. De woningen zijn vaak horizontaal geleed door nadrukkelijke daklijsten, maar ook boven ramen en erkers zijn soms zware lijsten te vinden. De detaillering is zorgvuldig en veelal uitgewerkt tot het kleinste niveau. De nadrukkelijke raam- en daklijsten zijn vaak fijn geprofileerd.
Oorspronkelijke kozijnen zijn veelal uitgedetailleerd met stijl- en regelwerk.
Bij rijk gedetailleerde woningen komen siermetselwerk, ornamenten rond gevelopeningen, ankers en gootklossen voor. Bij enkele panden worden de ramen op de begane grond geflankeerd door luiken. Het materiaal- en kleurgebruik is traditioneel en bij de rijen is samenhang. Gevels zijn grotendeels uitgevoerd in bruine of roodbruine baksteen en een enkele keer wit gestuct of geschilderd. Kaplagen zijn meestal afgedekt met donkere of oranje keramische pannen. Het houtwerk van daklijsten, kozijnen en dakkapellen is meestal geschilderd in wit. Het raamhout is meestal geschilderd in donkergroen.
Waardebepaling, ontwikkelingen en beleid
De soms individuele en samenhangende bebouwing in de rechte stratenstructuur is vaak zorgvuldig uitgewerkt. De wijzigingen spelen zich vooral af op het niveau van kleine gevelwijzigingen of andere kleinere aanpassingen. Kleine wijzigingen kunnen een grote invloed hebben op de zorgvuldig vormgegeven architectuur en dienen ingepast te worden.
Voor de vroege dorpsuitbreiding van Aalsmeer geldt geen aanvullend beleid.
Voor de vroegere dorpsuitbreidingen geldt een bijzonder welstandsregime.
Het beleid is gericht op beheer met behoud van individualiteit zonder verlies van de samenhang, een zorgvuldige detaillering en de juiste verhouding.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
Gebied 5 Uitbreidingen jaren ’50 en ’60 Aalsmeer
Aalsmeer is na de oorlog in de Stommeerpolder uitgebreid met seriematige woningbouw in een rechte structuur. Deze uitbreidingen zijn te vinden in het westen en in de zuidoosthoek van de polder, tussen de Linnaeuslaan en Zwarteweg. De uitbreidingen hebben een heldere structuur met woningen in een veelal groenesetting. In het oosten zijn ook winkels te vinden. De meeste woningen maken deel uit van rijen. De gebouwen zijn in principe met de voorzijde gericht op de belangrijkste openbare ruimte en hebben op de begane grond een voor- en achtertuin. De rooilijn is per cluster of blok in samenhang en meestal gesloten. De rijen zijn opgebouwd uit herhaalde woningen. De woningen hebben een eenvoudige opbouw van twee en een enkele keer drie lagen met een zadeldak. De nokrichting loopt meestal evenwijdig aan de weg. Binnen rijen zijn er weinig accenten. Hoekwoningen zijn in principe op een raam of deur in de zijgevel na gelijk aan de tussenwoning. Bij een aantal rijen zijn de flauw hellende daken deels vervangen door een steil zadeldak. Hier overheerst de individualiteit van de woning en de samenhang van de rij. Boven een aantal entrees zijn luifels te vinden. Bij de gestapelde bouw aan de J.P. Thijssenlaan worden de woningen ontsloten door slanke trappartijen en zijn de garages op de beganegrond gemarkeerd door een grote houten deur. De detaillering is veelal zorgvuldig en soms fijn. Rijenwoningen hebben weinig accenten. Verfijnde detaillering als terugliggende deurposten en siermetselwerk komt voor. Raamvlakken, soms in combinatie met plaatmateriaal, beslaan een groot deel van de gevel en zijn horizontaal gelijnd. Het materiaal- en kleurgebruik is traditioneel en terughoudend. De meeste rijenwoningen hebben een bakstenen onderbouw met een zadeldak. Sommige rijen hebben langsgevels die iets terugliggen en zijn opgebouwd uit puien. Daken zijn in principe gedekt met rode of gemoorde pannen. Kozijnen zijn vaak oorspronkelijk van hout en geschilderd in een lichte tint. Kunststof kozijnen komen ook voor. Een samenhangend kleurgebruik per rij is uitgangspunt. Aan de J.P. Thijssenlaan staan enkele bedrijfsgebouwen met het uiterlijk van een woning. De rooilijn verspringt. Panden zijn opgebouwd uit twee lagen en een kap met zadeldak. De nokrichting staat haaks op de voorgevelrooiijn.
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
De naoorlogse uitbreiding kenmerken zich door hun ruime opzet en herhaling van de basiseenheid. Het tracé van de voormalige spoorlijn heeft cultuurhistorische waarden. De verwachting is dat de komende jaren meer aanvragen zullen komen voor opbouwen, aanbouwen en dakkapellen. Het welstandsbeleid is terughoudend en gericht op beheer.
Voor de rechte wijken van de kern Aalsmeer geldt geen aanvullend beleid.
Voor de uitbreidingen uit de jaren ’50-’60 van de kern van Aalsmeer met de heldere opzet en de op herhaling gebaseerde architectuur geldt een regulier welstandsregime. Bouwplannen moeten worden ingepast in de herhaalde ritmiek.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
Gebied 6 Uitbreidingen jaren ’70 –’80 Aalsmeer
Op een drietal plekken in de kern Aalsmeer zijn in de jaren ’70 en ’80 seriematige woningen gebouwd. In de oude kern van Aalsmeer staan een aantal herhaalde rijtjes rond de Ringvaartzijde, en in Stommeer ligt ten westen van de N201 een buurtje uit deze periode aan weerszijden van Baanvak. Het noordelijk deel van Hornmeer tenslotte, is opgebouwd uit drie woonbuurten uit de jaren ’70. De buurten zijn in principe helder en eenvoudig van opzet. De woningen zijn meestal gegroepeerd in rijen en ook dubbele woonhuizen komen voor. Woningen zijn in het algemeen met de voorgevel gericht naar de belangrijkste openbare ruimte en volgen met de rooilijnen de weg. De rooilijn is per cluster of rij in samenhang. Bij een aantal woningtypen maakt de rooilijn kleine verspringingen. Herhaling is bij de opbouw van rijen en dubbele woningen uitgangspunt. Woningen hebben in principe een heldere opbouw van twee lagen en een kap in de vorm van een zadeldak. Nokrichtingen lopen in het algemeen evenwijdig aan de weg. Bij woningen met verspringende rooilijnen zijn delen van de massa naar voren geschoven en liggen delen terug, zodat een gedifferentieerd beeld ontstaat. De bijgebouwen staan voor- of achter het hoofdgebouw en zijn veelal plat afgedekt. De detaillering is meestal eenvoudig maar zorgvuldig. Rijen- en dubbele woningen hebben weinig accenten. Veel woningen hebben dakramen. De gevelindeling is eenvoudig. Het materiaalgebruik is terughoudend. De meeste woningen hebben een bakstenen onderbouw. Hellende daken zijn in principe gedekt met donkere pannen. Kozijnen zijn vaak oorspronkelijk van hout en geschilderd. Het kleurgebruik is in principe terughoudend en per cluster of rij in samenhang.
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
De jaren ’70 en ’80 buurten van Aalsmeer kenmerken zich door de zakelijke opzet en herhaalde woningen. Er zijn geen cultuurhistorische waarden. Aanvragen voor enige kleine aanpassingen aan de woningen zijn te verwachten ontwikkelingen. Het beleid is terughoudend en gericht op beheer.
Voor de jaren ’70 en ’80 bebouwing geldt geen aanvullend beleid.
Voor de jaren ’70 en ’80, bebouwing met de heldere opbouw, geldt een regulier welstandsregime waarbij de welstandsbeoordeling is gericht op het bewaren van de sobere opzet, samenhang van dubbele en rijenwoningen en een zorgvuldige detaillering.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
Ten westen van het Seringenpark in de oosthoek van Aalsmeer en in het zuiden van Hornmeer, liggen twee clusters bungalows in een ruime, groene setting. Het cluster bij het Seringenpark wordt omringd door de Ophelialaan in het zuiden en oosten, de Parklaan in het noorden en Seringenpark in het westen. De bungalows staan dwars op de ontsluitingsstraten. Het cluster in Hornmeer is gegroepeerd rond de Uranusstraat en de Handelstraat. De meeste bungalows zijn geschakeld, andere staan vrij. Rooilijnen zijn getrapt. De bungalows hebben een eenvoudige, uit rechthoekige volumes samengestelde hoofdvorm, opgebouwd uit een bouwlaag en plat afgedekt. Bij het cluster aan het Seringenpark steken de daken iets uit en is de entree teruggelegd. De compositie van de in bruine baksteen uitgevoerde gevels is in opzet horizontaal met verticale accenten. Dit komt grotendeels door de nadrukkelijke boeiborden en de raampartijen met verticale geleding. Sommige hoekwoningen hebben een lage kopse muur met een slanke kolom waarop het dak rust. Het materiaal- en kleurgebruik is traditioneel, terughoudend en samenhangend. Gevels zijn opgebouwd uit een lichtbruine baksteen. Kozijnen, deuren en boeiborden zijn van hout en geschilderd. Het wooncomplex aan de Parklaan is een uitzonderlijk element. Het bestaat uit samengestelde blokvormige volumes die het complex tot vier lagen hoog maken. Daken zijn deels plat en deels met een flauw hellend zadeldak afgedekt. De rooilijn verspringt. Verdiepingen worden ontsloten door galerijen met stalen hekwerken. Het gebouw heeft een stenen plint en gevelvlakken die in verschillende kleuren zijn gestuct.
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
De bungalow buurten zijn ruim opgezet met geschakelde bungalows in een groene setting. Het appartementengebouw aan de Parklaan vormt een afwijkend element. Er zijn geen bijzondere cultuurhistorische waarden. Er zijn geen bijzondere ontwikkelingen te verwachten. Het beleid is verder gericht op het vasthouden aan de specifieke kenmerken als de hoofdvorm en de detaillering.
Voor de bungalows van Aalsmeer geldt geen aanvullend beleid.
Voor de bungalows van Aalsmeer geldt een regulier welstandsregime. Er zal onder meer worden beoordeeld op samenhang en een terughoudend kleur- en materiaalgebruik.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
Gebied 8 Stommeerkade-west, Baccarastraat, Werven en Watermunt
Tegen de kern van Aalsmeer-dorp is recentelijk een aantal bouwplannen gerealiseerd t.w. Stommeerkade-west, Baccarstraat, Werven en Watermunt. De bebouwing op de locatie Stommeerkade- west bestaat uit rijen woningen en appartementengebouwen langs een heldere, rechte structuur. De architectuur van deze woningen is gebaseerd op herhaling in clusters of rijen met behoud van de individualiteit. Mede door variatie tussen de rijen en blokken is het beeld afwisselen. De gebouwen zijn gericht op de belangrijkste openbare ruimte. Ze staan in een rooilijn die de weg volgt en meestal verspringt maar per rij of blok in samenhang is. De woonbebouwing langs de Stommeerweg is vrijstaand en afwisselend. De bebouwing aan de Baccarastraat bestaat uit rijenwoningen, blokjes gestapelde bebouwing en vrijstaande woonbebouwing langs de Stommeerweg. De Werven is een nieuw woongebied gelegen tussen de Ringvaart en de Dorpsstraat bestaande uit vrijstaande en halfvrijstaande woningen op kleine percelen. Nagenoeg alle woningen liggen aan het water. De Watermunt tenslotte is een woongebied dat recentelijk is gerealiseerd op het voormalig terrein van Centraal Nederland. De woonbebouwing is middels een houten loopbrug verbonden met de Stommeerweg. Langs de Stommeerweg is inmiddels een deel van de luxe bebouwingsrand gerealiseerd. De architectuur van de woningen is verzorgd. Het gevelbeeld varieert. Gevels hebben meestal een duidelijke horizontale geleding met verticale accenten. De detaillering is zorgvuldig en eenvoudig. Accenten als uitstekende dakranden, luifels en structuur in het materiaal komen veel voor. Het materiaal- en kleurgebruik is samenhangend. Gevels zijn van baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen, soms met houten delen.
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
De inbreidingslokaties van Aalsmeer zijn planmatig van opzet en gericht op een samenhangend totaalbeeld met variatie op het niveau van de blokken en rijen. De verwachting is dat in de komende jaren meer aanvragen zullen komen voor aanpassingen per woning. Het beleid is gericht op behoud van de samenhang in de wijk.
Voor de uitbreidingen van Aalsmeer geldt geen aanvullend beleid
Voor de uitbreidingen van Aalsmeer geldt een bijzonder welstandsregime, onder meer gericht op behoud van de samenhang binnen een rij of blok.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
Gebied 9 Dorpskern Kudelstaart
Aan de zuidkant van de Westeinderplassen ligt de Kudelstaartseweg die samen met de aan weerzijden geplaatste bebouwing een lint vormt. Het meest zuidelijke deel van dit lint, tussen de Herenweg en de Madame Curiestraat, is de kern van Kudelstaart. De bebouwing langs de weg is gevarieerd en afwisselend van vrijstaande enkele en dubbele panden tot korte rijtje. Hier en daar zijn er doorzichten naar het water. Aan de waterkant ligt een kleine jachthaven. De gebouwen zijn in het algemeen gericht op de lintweg en staan in een verspringende rooilijn die de weg volgt. Rooilijnen zij per hoofdmassa in samenhang. Bijgebouwen staan achter het hoofdgebouw en hebben meestal een eenvoudige hoofdvorm. Traditionele woningen en recente gebouwen wisselen elkaar af. Het merendeel van de panden heeft een eenvoudige hoofdvorm. De hoofdmassa bestaat in het algemeen uit een tot twee lagen met een kap die meestal in zadeldakvorm voorkomt. De nokrichting loopt wisselend evenwijdig aan de weg of haaks hierop. Gevels van oudere panden zijn in principe helder geleed met staande ramen die horizontaal zijn gelijnd.
Recente panden kunnen veel variatie in de gevels hebben. De detaillering is eenvoudig tot rijk en in het algemeen zorgvuldig. Bij traditionele panden komen geprofileerde daklijsten met windveren en makelaars en siermetselwerk voor. Ramen zijn soms geflankeerd door houten luiken. Bij de korte rijtjes hebben de gevels een doorlopende ritmiek. Het materiaalgebruik is overwegend traditioneel. Gevels zijn merendeels opgebouwd uit baksteen, soms in combinatie met houten beschot en een enkele keer wit gestuct of geschilderd. Bij het afdekken van daken zijn keramische pannen uitgangspunt. Kozijnen zijn net als de daklijsten meestal van hout en geschilderd in de traditionele kleuren wit en donkergroen. De kerk aan de noordoostkant van de lintweg vormt een waardevol herkenningspunt van de kern Kudelstaart.
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
De individuele en afwisselende bebouwing in de lintstructuur is cultuurhistorisch waardevol. Het lint is in de loop van de tijd verdicht. Het beleid is gericht op handhaving en versterking van de lintbebouwing.
Voor de lintbebouwing van de kern Kudelstaart geldt geen aanvullend beleid. Een aantal panden zal worden aangewezen als monument.
Voor de gevarieerde bouw van de kern Kudelstaart geldt een bijzonder welstandsregime, waarbij individualiteit een belangrijk uitgangspunt is en projectmatig bouwen wordt tegengegaan. Verder zal er onder meer worden gelet op de oriëntatie, eenvoudige hoofdvorm en zorgvuldige materialisering en detaillering.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
Gebied 10 Uitbreiding Proosdij Kudelstaart
Aan de zuidoostkant van de kern Kudelstaart ligt de seriematig opgebouwde uitbreiding Proosdij. Proosdij wordt in het zuidoosten begrensd door de Hoofdweg, in het zuidwesten en noordoosten door recente uitbreidingen en grenst in het noordwesten aan de kern van Kudelstaart. De wijk heeft een heldere structuur met straten die in noordwest en zuidoostelijke richting lopen en soms eindigen in een woonerf. Tussen de straten staan woningen in rijen en clusters en ook enkele vrijstaande en gestapelde woningen komen voor. Woningen zijn meestal met de voorgevel gericht naar de belangrijkste openbare ruimte. De woningen volgen met de rooilijnen de weg. De rooilijn is per cluster of rij in samenhang. Bij een aantal woningtypen maakt de rooilijn verspringingen. Herhaling is bij de opbouw van rijen en clusters uitgangspunt. Woningen hebben in principe een heldere opbouw van twee lagen en een kap met zadeldak. Gestapelde woongebouwen zijn veelal drie lagen hoog en plat afgedekt. Nokrichtingen lopen in het algemeen evenwijdig aan de weg. Bij woningen met verspringende rooilijnen zijn delen van de massa naar voren geschoven en liggen delen terug, zodat een gedifferentieerd beeld ontstaat. De detaillering is meestal eenvoudig maar zorgvuldig. Rijen- en dubbele woningen hebben weinig accenten. Bij gestapelde woningbouw is de entree veelal verbijzonderd en zorgen de balkons voor een heldere geleding. Veel woningen hebben in de architectuur opgenomen dakkapellen. Het materiaalgebruik is terughoudend. De meeste woningen hebben een bakstenen onderbouw met een zadeldak. Raampartijen beslaan een groot deel van het gevelvlak. Daken zijn in principe gedekt met rode of donkere pannen. Kozijnen zijn vaak oorspronkelijk van hout en geschilderd. Het kleurgebruik is in principe in samenhang. De gestapelde woningen zijn eveneens merendeels van baksteen, soms aangevuld met kunststof beplaating. Centraal in de wijk aan het Robend ligt een winkelcentrum, opgebouwd uit afwijkende, vrijstaande gebouwen van grote schaal en een eenvoudige detaillering. Dit winkelcentrum is recentelijk gerenoveerd en uitgebreid.
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
De wijk Proosdij kenmerkt zich door de zakelijke opzet en herhaalde woningen. Er zijn geen cultuurhistorische waarden. Aanvragen voor enige kleine aanpassingen aan de woningen zijn te verwachten ontwikkelingen. Centraal in de wijk aan het Robend ligt een winkelcentrum, opgebouwd uit afwijkende, vrijstaande gebouwen van grote schaal en een eenvoudige detaillering. Dit winkelcentrum is recentelijk uitgebreid. Aan de zuidkant van het winkelcentrum (op het terrein van twee voormalige basisscholen) zullen zorgwoningen worden gebouwd rondom een nieuw dorpsplein.
Hiermee zal de centrumfunctie worden versterkt.
Voor de wijk Proosdij geldt geen aanvullend beleid.
Voor de seriematige wijk met de heldere opbouw geldt een regulier welstandsregime waarbij de welstandsbeoordeling is gericht op het bewaren van de sobere opzet, herhaling van clusters en rijenwoningen en een zorgvuldige detaillering.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
Gebied 11 Recente uitbreidingen Kudelstaart
Aan de westkant van de wijk Proosdij is recent gebouwd en aan de oosten noordkant wordt gebouwd aan woonpark Kudelstaart-Noord en de wijk de Rietlanden. De westelijke uitbreiding grenst in het noordwesten aan de Herenweg en in het zuiden en zuidoosten aan het buitengebied. De zuidwestgrens wordt bepaald door de Skeeler/IJsbaan. Woonpark Kudelstaart-Noord ligt tussen Proosdij en het kassengebied. De wijken bestaan uit rijenwoningen, geschakelde woningen, appartementengebouwen en vrijstaande woningen. De architectuur van de woningen is gebaseerd op herhaling in clusters of rijen met behoud van de individualiteit. Enkele randen hebben vrijstaande, individuele woningen. In de wijk de Rietlanden wordt naast woningen ook een school gerealiseerd.
Deze wijk kenmerkt zich door een centrale onbebouwde kern die wordt gemarkeerd door woonbebouwing waarbij iedere woning een eigen gevelbeeld kent, terwijl de omliggende straten een rustig gevelbeeld hebben. Mede door variatie tussen rijen clusters is het beeld afwisselend. De gebouwen zijn gericht op de belangrijkste openbare ruimte. Ze staan in een rooilijn die de weg volgt en meestal verspringt maar per rij of cluster in samenhang is. De meeste woningen zijn seriematig gebouwd met een herhaalde architectuur. De massa is veelal gevarieerd en gedifferentieerd en samengesteld uit meerdere volumes. De opbouw varieert van een of twee lagen met een schild- of zadelkap tot twee of drie lagen met een plat dak. De bovenste laag ligt vaak terug. Hoeken van rijen vormen vaak accenten door een extra bouwlaag, andere kapvorm of extra aanbouw. Aan- en uitbouwen maken deel uit van de architectuur. In Kudelstaart- Noord is de individualiteit van de woning belangrijk en kunnen nokrichtingen wisselen. De appartemententorens in Kudelstaart-Noord zijn vier tot zeven lagen hoog. De architectuur van de woningen is verzorgd.
Het gevelbeeld varieert. Gevels hebben meestal een heldere geleding en rechthoekige vlakverdelingen. De detaillering is zorgvuldig. Sommige woningen hebben nadrukkelijk vormgegeven, naar voren geschoven entrees. Het materiaal- en kleurgebruik is samenhangend. Gevels zijn van baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen, of (deels) bekleed met houten beschot. Ook houten plaatmateriaal en betonelementen komen voor. De kozijnen zijn ook meestal van hout. Hellende daken zijn in principe afgedekt met pannen. In Kudelstaart-Noord wordt uitgegaan van donkere, warme kleuren voor de gevels.
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
De recente uitbreidingen van Kudelstaart zijn planmatig van opzet en gericht op een samenhangend totaalbeeld met variatie op het niveau van de blokken, rijen en vrijstaande woningen. De verwachting is dat in de komende jaren meer aanvragen zullen komen voor aanpassingen per woning. Het beleid is gericht op behoud van de samenhang in de wijken.
Voor Kudelstaart-Noord is een beeldkwaliteitsplan opgeteld met onder meer richtlijnen voor hoogten en kleurgebruik. Deze zijn deels in de criteria verwerkt.
Voor de recente uitbreidingen van Kudelstaart geldt een bijzonder welstandsregime, gericht op het behoud van samenhang en de verschillende woningtypen die hun weerslag hebben in de architectuur.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
Gebied 12 Buitengebied Kudelstaart
De kern van Kudelstaart wordt aan de oost- en westkant omgeven door buitengebied. De bebouwing in dit gebied is voornamelijk geconcentreerd in de linten. De lintwegen lopen parallel aan elkaar en heten achtereenvolgens Mijnsherenweg, Bilderdammerweg en de ten zuiden hiervan gelegen Hoofdweg. De linten lopen in de noordwestkant veelal door moderne kassengebieden en in het zuidoosten door meer open agrarisch gebied. De gebouwen zijn hoofdzakelijk individueel, afwisselend en vrijstaand. Ze staan enigszins terug en zijn met de voorgevel op de weg gericht. De rooilijn loopt parallel aan de weg of het slotenpatroon en verspringt. Bijgebouwen staan achter het hoofdgebouw. De gebouwen hebben een eenvoudige tot gedifferentieerde opbouw bestaande uit een onderbouw van een tot twee lagen met een kap die meestal de vorm heeft van een zadeldak, maar ook veel samengestelde kappen zijn te vinden. Een enkel gebouw is plat afgedekt. Op-, aan- en uitbouwen komen veel voor en deze zijn in het algemeen ondergeschikt en opgenomen in de hoofdmassa of als zelfstandig element vormgegeven. De nokrichting loopt evenwijdig aan de weg of staat er haaks op. De gevelindeling is in principe helder. Gevels zijn voornamelijk opgebouwd uit ramen die horizontaal zijn gelijnd. De detaillering is meestal eenvoudig en in het algemeen zorgvuldig, het kleurgebruik veelal rustig. Het materiaalgebruik is overwegend traditioneel, soms gecombineerd met moderne materialen. Gevels zijn meestal opgebouwd uit baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen. Bij het afdekken van hellende daken van woningen in de eerste lijn zijn pannen uitgangspunt. Kozijnen zijn vaak oorspronkelijk van hout en zijn, net als de houten daklijsten, geschilderd. De bebouwing op de tweede lijn heeft meestal een eenvoudige hoofdvorm met een tot twee bouwlagen en een zadel- of plat dak. De detaillering is sober maar zorgvuldig, het materiaalgebruik is traditioneel tot eigentijds. Zowel baksteen als gevouwen metaalplaat komen voor als gevelbekleding.
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
De gevarieerde bebouwing in het buitengebied van Kudelstaart maakt merendeels deel uit van de samenhangende lintenstructuur. Te verwachten ontwikkelingen zijn verdere verdichting van het lint en vervangende nieuwbouw. Langs de Bilderdammerweg is een woningbouwplan geprojecteerd dat voorziet in de bouw van starterswoningen. Het beleid is gericht op handhaving van het gevarieerde beeld met behoud van een zorgvuldige uitwerking.
Voor de lintbebouwing in het buitengebied geldt geen aanvullend beleid
Voor de gevarieerde bebouwing in het buitengebied van Kudelstaart geldt een regulier welstandsregime. Bij de welstandstoets zal onder meer worden gelet op individualiteit, een juiste oriëntatie en een zorgvuldige materialisering.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
Gebied 13 Uitbreidingen jaren ’50-’60 Oosteinde
Oosteinde is na de oorlog in de Oosteinderpoelpolder uitgebreid met seriematige woningbouw in een rechte structuur. Deze uitbreidingen zijn samengevoegd tot drie “Oranjebuurtjes” aan de noordoostkant van de Machineweg, ten zuiden van de Aalsmeerderweg. De buurtjes hebben een heldere structuur met woningen in een veelal groene setting. De meeste woningen maken deel uit van rijen. De gebouwen zijn in principe met de voorzijde gericht op de belangrijkste openbare ruimte en hebben op de begane grond een voor- en achtertuin. De rooilijn is per cluster of blok in samenhang en meestal gesloten. De rijen zijn opgebouwd uit herhaalde woningen. Bijgebouwen liggen achter het hoofdgebouw. De woningen hebben een eenvoudige opbouw van twee lagen met een zadeldak. De nokrichting loopt meestal evenwijdig aan de weg. Binnen rijen zijn er weinig accenten. Hoekwoningen zijn in principe op een raam of deur in de zijgevel na, gelijk aan de tussenwoning. Boven een aantal entrees zijn luifels te vinden. De detaillering is veelal zorgvuldig en soms fijn.
Rijenwoningen hebben weinig accenten. Verfijnde detaillering als terugliggende deurposten en gootbeugels waarop geprofileerde daklijsten liggen komen voor. Ramen beslaan een groot deel van de gevels. Bij oudere panden zitten de ramen in bakstenen gevels en bij nieuwere panden komen puien met houten, geschilderde geveldelen tussen de woningscheidende muren voor. Het materiaal- en kleurgebruik is traditioneel en terughoudend. Gevels zijn van baksteen, eventueel met houten puien. Daken zij in principe afgedekt met rode of gesmoorde pannen. Kozijnen zijn vaak oorspronkelijk van hout en geschilderd in een lichte tint. Een samenhangend kleurgebruik per rij is uitgangspunt. Aan de Christinastraat staan enkele bungalows in een verspringende rooilijn, opgebouwd uit een bouwlaag en plat afgedekt. Boeiborden geven de uit baksteen en glas opgebouwde massa een horizontale geleding. Langs de Oranjestraat staan recentelijk gerealiseerde vrijstaande woningen, diversiteit in architectuur bestaande uit een bouwlaag met kap.
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
De Oranjebuurtjes kenmerken zich door de zakelijke opzet en herhaalde woningen. Er zijn geen cultuurhistorische waarden. Aanvragen voor enige kleine aanpassingen aan de woningen zijn te verwachten ontwikkelingen.
Het beleid is terughoudend en gericht op beheer en zorgvuldige uitwerking.
Voor de uitbreidingen uit de jaren ’50 en ’60 van Oosteinde geldt geen aanvullend beleid.
Voor de uitbreidingen uit de jaren ’50-’60 van Oosteinde met de heldere opzet en de op herhaling gebaseerde architectuur geldt een regulier welstandsregime. Bouwplannen moeten worden ingepast in de herhaalde ritmiek.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
Gebied 14 Uitbreidingen jaren ’70-’80 Oosteinde
De Oranjebuurtjes die de uitbreidingen van Oosteinde vormen zijn op een aantal plekken aangevuld met meer recente woningbouw. Deze woningen zijn te vinden langs de Constantijnstraat, ten oosten van de Willem Alexanderstraat en rondom de Hendrik- en Clausstraat. De woningen zijn ingepast in een rechte structuur. Geschakelde twee-onder-een-kappers, rijen en appartementengebouwen komen voor. Woningen zijn meestal met de voorgevel gericht naar de belangrijkste openbare ruimte. Rooilijnen van de woningen volgen in principe de weg en verspringen. De rooilijn is per cluster of rij in samenhang. Herhaling is bij de opbouw van rijen en clusters uitgangspunt. Woningen hebben in principe een hoofdvorm van twee lagen en een kap met een zadeldak. Garages die naar voren geschoven zijn en afgedekt met een lager gelegen zadeldak komen voor. Andere woningtypen hebben een naar voren geschoven entreepartij of berging.
Deze aangekapte of plat afgedekte deelmassa’s zorgen voor een gedifferentieerd beeld. De gestapelde woningbouw aan de Julianalaan is drie lagen hoog en merendeels plat afgedekt. Het bouwdeel met de entree naar de bovenwoningen is verbijzonderd door onder meer de afgeschuinde bovenhoeken. De detaillering is in principe eenvoudig en zorgvuldig. Rijen- en dubbele woningen hebben weinig accenten. Bij sommige geschakelde woningen in de Hendrikstraat loopt de zijmuur over in een zijscheiding. Veel woningen hebben dakramen gekregen in de dakvlakken. Het materiaal- en kleurgebruik is terughoudend. De meeste woningen hebben een bakstenen onderbouw met een zadeldak dat is afgedekt met donkere pannen. Sommige gevels zijn deels gedekt met houten geveldelen. Raampartijen beslaan een groot deel van het gevelvlak. Kozijnen zijn van hout of kunststof. Houten kozijnen zijn net als het overige houtwerk geschilderd of gebeitst. Het kleurgebruik is in principe per cluster of rij in samenhang. De gestapelde woningen zijn eveneens merendeels van baksteen, en deels aangevuld met houten geveldelen. Ook kozijnen zijn van hout en geschilderd in donkere kleuren.
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
De jaren ’70 en ’80 uitbreidingen van Oosteinde kenmerken zich door herhaling van woningen met een gedifferentieerde hoofdvorm. Er zijn geen cultuurhistorische waarden. Aanvragen voor enige kleine aanpassingen aan de woningen zijn te verwachten ontwikkelingen. Het beleid is terughoudend en gericht op beheer.
Voor de uitbreidingen uit de jaren ’70 en ’80 geldt geen aanvullend beleid.
Voor de uitbreidingen met de herhaalde woningen geldt een regulier welstandsregime waarbij de welstandsbeoordeling is gericht op het bewaren van de sobere opzet, herhaling van clusters en rijwoningen en een zorgvuldige detaillering.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
Gebied 15 Uitbreidingen Nieuw Oosteinde
Rondom de bestaande uitbreidingen van Oosteinde wordt gebouwd aan de uitbreidingen Nieuw Oosteinde, waarin zowel woningen, winkels en een brede school een plek krijgen. Het plan is verdeeld in een aantal deelgebieden, die een veelal rechte structuur hebben. Het gebruik van water is een terugkerend thema. Ook groenelementen als parken en gazons krijgen bij de ontwikkeling de aandacht. Uitgangspunt is dat elk deelgebied een eigen identiteit krijgt, wat behalve in de openbare ruimte tot uitdrukking dient te worden gebracht in de architectuur. In het plan zijn de woningen gericht op de belangrijkste openbare ruimte. Per cluster is de rooilijn in samenhang. De architectuur van de woningen is grotendeels gebaseerd op deze herhaling in clusters of rijen, waarbij tegelijkertijd wordt gestreefd naar afwisseling en behoud van individualiteit. De opbouw is veelal gevarieerd en gedifferentieerd. Woningen hebben meestal een onderbouw van twee lagen met een kap en soms een terugliggende laag of kap. Hoeken van rijen zijn vaak verbijzonderd. Sommige panden staan vrij op het kavel en hebben een individueel karakter. Het gevelbeeld varieert. Gevels hebben een duidelijke horizontale of verticale geleding en soms kleine accenten. Architectonische uitwerking en detaillering zijn in het algemeen verzorgd. Het materiaal- en kleurgebruik is per cluster of rij in samenhang ontworpen. Gevels worden veelal uitgevoerd in baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen, soms met houten delen of plaatmateriaal. Hellende daken zijn gedekt met pannen. Het kleurgebruik wisselt per type woning. Speelse kleuraccenten op gevel- of dakvlakken doorbreken soms de repetitie van de hoofdmassa’s.
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
Belangrijk uitgangspunt van het plan Nieuw Oosteinde is dat de nieuwbouw zich met de bestaande bouw samenvoegt tot een dorp. De woonwijk Nieuw Oosteinde is nog in aanleg. Na de bouw zijn er bouwaanvragen te verwachten voor uitbreidingen als dakkapellen. Bewaking van de eigen identiteit per deelgebied en dorpsachtige bebouwing zijn belangrijke planthema’s.
Voor het bewaken en opnieuw afstemmen van de uitgangspunten van het plan is een beeldkwaliteitssteam ingeschakeld, dat ook tijdens de uitvoering een actieve rol heeft. De beeldkwaliteitsplannen voor Nieuw Oosteinde worden daarbij gehanteerd als referentie.
Voor de uitbreiding Nieuw Oosteinde geldt een bijzonder welstandsregime, gericht op het behoud van samenhang en de verschillende thema’s, onder meer uit te drukken in de architectuur.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
De Westeinderplassen vormen beeldbepalende watervlakten met eilanden waarop gewassen als seringen worden geteeld en ook wel wordt gerecreëerd. Op enkele bouwwerken na is het gebied onbebouwd. De voorkomende bebouwing bestaat uit eenvoudige gebouwen voor de jachthavens en enige blokhutten. De gebouwen liggen enigszins terug en worden gekenmerkt door een eenvoudige, veelal rechthoekige hoofdvorm. De hoofdmassa bestaat in het algemeen uit een onderbouw in een laag en een dak die plat is of de vorm heeft van een flauw helend zadeldak. Gevels hebben een heldere geleding en de detaillering is in principe zorgvuldig en sober. De gebruikte materialen zijn terughoudend en vormen een structuur, zoals houten delen of baksteen. Gevels van blokhutten zijn veelal afgedekt met houten delen. Hellende daken zijn in principe gedekt met keramische pannen of riet, die van de blokhutten eventueel met singels. Het uitgangspunt voor het gebruik van kleuren is dat deze terughoudend zijn en aangepast aan de landelijke omgeving.
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
Het plassengebied is zeer bepalend voor het beeld van Aalsmeer als geheel. In principe wordt er niet gebouwd en is de dynamiek laag. Het beleid is gericht op het behoud van het kenmerkende plassenlandschap met de reeks groene eilanden.
Woonarken, recreatiearken en blokhutten voor de recreatie-eilanden vallen onder het objectgerichte beleid. Beschrijvingen en criteria hiervoor zijn in hoofdstuk vijf opgenomen.
Voor het plassengebied geldt een bijzonder welstandsregime, waarbij zorgvuldig getoetst wordt op aspecten variërend van ligging tot kleurstelling.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
De langs de zuid- en oostkant van de Westeinderplassen lopende wegen vormen samen met de bebouwing die aan weerszijden staan, een afwisselend lint. De weg heet in het zuiden Herenweg en in het oosten Kudelstaartseweg die richting noorden overgaat in Stommeerweg en Stationsweg. Het lint is naar het noorden toe dichter bebouwd. In het zuiden zijn er meer doorzichten op het water. De bebouwing langs de weg is gevarieerd en afwisselend van vrijstaande panden tot korte rijtjes. De gebouwen zijn in het algemeen gericht op de plassen en staan in een verspringend rooilijn die de weg of het slotenpatroon volgt. Rooilijnen zijn per hoofdmassa in samenhang. Bijgebouwen staan meestal achter het hoofdgebouw en hebben een eenvoudige hoofdvorm. Traditionele woningen en recente gebouwen wisselen elkaar af. De panden hebben een eenvoudige tot zeer gedifferentieerde hoofdvorm. De hoofdmassa bestaat in het algemeen uit een tot twee lagen met een kap die bij oudere panden meestal in zadeldakvorm voorkomt en bij modernere panden meer varieert. De nokrichting loopt veelal evenwijdig aan de weg en staat er een enkele keer haaks op. Gevels van oudere panden zijn in principe helder geleed. Recente panden kunnen veel variatie in de gevels hebben. Traditionele panden hebben voornamelijk staande ramen die horizontaal zijn gelijnd. De detaillering is eenvoudig tot rijk en is in het algemeen zorgvuldig. Bij traditionele panden komen geprofileerde daklijsten en siermetselwerk voor. Ramen zijn soms geflankeerd door houten luiken. Het materiaalgebruik is overwegend traditioneel met hier en daar een modern accent. Panden zijn meestal opgebouwd uit baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen. Enkele gevels zijn gedekt met houten beschot, soms in combinatie met baksteen. Bij het afdekken van daken zijn keramische pannen uitgangspunt. Kozijnen zijn net als de daklijsten meestal van hout en geschilderd. Afwijkende panden met gevelelementen van beton en spiegelglas vormen uitzonderingen. Bijzondere, cultuurhistorische waardevolle elementen zijn de watertoren, begraafplaats Calslagen, het fort Kudelstaart en het Oude Stationsgebouw.
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
De individuele en afwisselende bebouwing in de lintstructuur is cultuurhistorisch waardevol. Het lint is in de loop van de tijd sterk verdicht met woningen die passen in het oorspronkelijk zorgvuldige, kleinschalige beeld. Het beleid is gericht op handhaving en versterking van het lint en het tegengaan van te grote variatie. Ter hoogte van de Herenweg is langs delen een beleid om grote luxe woonbebouwing te realiseren, terwijl ter hoogte van het begraafplaatsje Calslagen plannen zijn om op basis van de Belvedère gedachte een klein buurtschap te realiseren.
Voor de lintbebouwing langs de Westeinderplassen geldt geen aanvullend beleid.
Voor de gevarieerde bouw aan de Westeinderplassen geldt een bijzonder welstandsregime, waarin individualiteit een belangrijk uitgangspunt is en projectmatig bouwen wordt tegengegaan. Er zal onder meer worden gelet op de oriëntatie, eenvoudige hoofdvorm en zorgvuldige materialisering en detaillering.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
De door de Westeinderplassen lopende Uiterweg vormt samen met de gevarieerde bebouwing die aan weerszijden staat een afwisselend lint. De Uiterweg is de zuidwestelijke uitloper van de centraal in Aalsmeer gelegen Van Cleeffkade. De weg ligt tussen de Ringvaart in het noorden en de reeks van eilandjes aan de zuidkant. De bebouwing aan de Uiterweg is op te delen in bebouwing die vooraan op de kavel staat en merendeels bestaat uit woningen, en de bebouwing op de tweede lijn die in principe grootschalige is en veelal een bedrijfsfunctie heeft. Door de hoeveelheid bebouwing zijn er vanaf de weg nauwelijks doorzichten op de plassen. De bebouwing direct aan de weg is merendeels vrijstaand, individueel en afwisselend. De voortuinen en erven maken en groene indruk. De panden zijn meestal met de voorgevel gericht naar de weg. De rooilijn loopt parallel aan de weg of het slotenpatroon en verspringt. Bijgebouwen staan achter het hoofdgebouw. Traditionele woonhuizen en recente gebouwen wisselen elkaar af. De wat traditionelere panden hebben veelal een eenvoudige hoofdvorm. De massa bestaat in het algemeen uit een tot twee lagen met een kap die meestal in mansarde- of zadeldakvorm voorkomt. De nokrichting loopt evenwijdig aan de weg of staat er haaks op. Nieuwere panden hebben soms een samengestelde onderbouw en dakvorm. Gevels zijn voornamelijk opgebouwd uit ramen die horizontaal zijn gelijnd. De detaillering wisselt van eenvoudig tot rijk en is in het algemeen zorgvuldig en het kleurgebruik rustig. Bij traditionele panden komen benadrukte daklijsten, gootklossen en windveren voor en ook siermetselwerk is te vinden. Bij traditionele panden zijn ramen soms geflankeerd door houten, geschilderde luiken. Het materiaalgebruik is overwegend traditioneel. Panden zijn meestal opgebouwd uit baksteen.
Het kapdeel van de gevel is vaak afgedekt met geschilderd houten beschot daken zijn in het algemeen gedekt met keramische pannen. Kozijnen zijn meestal van hout en zijn, net als de houten daklijsten, geschilderd in een lichte kleur. Het raamhout is vaak geschilderd in een donkere kleur. De bedrijfs- en recreatieve bebouwing op de tweede lijn heeft meestal een eenvoudige hoofdvorm met een tot twee bouwlagen en een zadel- of plat dak. De detaillering is sober maar zorgvuldig, het materiaalgebruik is traditioneel tot eigentijds. Zowel baksteen als gevouwen metaalplaat komen voor als gevelbekleding. Ook staan er enkele kassen.
Waardebepalingen, ontwikkeling en beleid
De waardevolle, individuele en afwisselende bebouwing in de lintstructuur is cultuurhistorisch waardevol. Te verwachten ontwikkelingen zijn verdere verdichting van het lint en vervangend nieuwbouw. Het beleid is gericht op handhaving en versterking van het gevarieerde beeld met behoud van een zorgvuldige ingetogen uitwerking.
Voor de lintbebouwing aan de Uiterweg geldt geen aanvullend beleid, een aantal woningen (en een brug) staan op de monumentenlijst.
Voor de gevarieerde bebouwing aan de Uiterweg die door de Westeinderplassen loopt geldt een bijzonder welstandsregime, waarbij individualiteit een belangrijk uitgangspunt is en projectmatig bouwen wordt tegengegaan. Bij de welstandtoetsing zal onder meer worden gelet op een juiste oriëntatie en een zorgvuldige materialisering en detaillering alsmede een ingetogen architectuur.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
De tussen de kern van Aalsmeer en de Mr. Jac. Takkade lopende Oosteinderweg vormt samen met de bebouwing die aan weerszijden staat een afwisselend lint. De Oosteinderweg is de noordoostelijke uitloper van de centraal in Aalsmeer gelegen Van Cleeffkade. De weg ligt tussen de Ringvaart in het noorden en de bebouwing langs de Oosteinderweg aan de zuidkant. De bebouwing is op te delen in bebouwing vooraan op de kavel die merendeels bestaat uit vrijstaande woningen en bebouwing op de tweede lijn die in principe grootschaliger is en veelal een bedrijfsfunctie heeft. Aan de noordkant van de Oosteinderweg wordt het land afgewisseld door water. Door de dichte bebouwing zijn er vanaf de weg nauwelijks doorzichten op dit water. De bebouwing direct aan de weg is merendeels vrijstaand, individueel en afwisselend. De gebouwen liggen veelal iets terug en hebben ruime voortuinen. Bij de enkele bedrijven in de eerste lijn is het voorerf vaak verhard. Rooilijnen van hoofdmassa’s volgen de weg of het slotenpatroon en verspringen. Bijgebouwen staan achter het hoofdgebouw. Traditionele woningen en recente gebouwen wisselen elkaar af. De meeste woonhuizen hebben een eenvoudige hoofdvorm. De massa bestaat in het algemeen uit een tot twee lagen met een kap die bij oudere panden meestal in mansarde- of zadeldakvorm voorkomt en bij modernere panden varieert. De nokrichting loopt veelal evenwijdig aan de weg en staat er een enkele keer haaks op. Gevels zijn in principe helder geleed. Traditionele panden hebben voornamelijk staande ramen die horizontaal zijn gelijnd. De detaillering is eenvoudig tot rijk en is in het algemeen zorgvuldig en het kleurgebruik rustig. Bij traditionele panden komen daklijsten, gootklossen en windveren voor en ook siermetselwerk is te vinden. Ramen hebben soms houten luiken. Het materiaalgebruik is overwegend traditioneel. Panden zijn meestal opgebouwd uit baksteen.
Enkele gevels zijn gedekt met houten beschot, soms in combinatie met baksteen. Bij het afdekken van daken zijn keramische pannen uitgangspunt. Kozijnen zijn meestal van hout en bij traditionele panden net als het overige houtwerk geschilderd in een lichte kleur. Het raamhout is vaak geschilderd in een donkere kleur. De bedrijfs- en enkele recreatieve verbouwing staat meestal in de tweede lijn en wijkt vaak af. De hoofdvorm is eenvoudig en een enkele keer gedifferentieerd. Gebouwen hebben vaak een onderbouw en een hoge laag en een flauw hellend zadeldak, of een onderbouw tot twee lagen met een plat dak.
De detaillering is sober en meestal zorgvuldig, het materiaalgebruik traditioneel tot eigentijds. Zowel baksteen als gevouwen plaatmateriaal komt voor als gevelbekleding. Ook staan er een aantal kassen. Langs het lint zijn enkele waardevolle gebouwen zoals de voormalige bloemenveiling Bloemenlust en de Oud Katholieke kerk. Scheepswerf de Vries is een beeldbepalend element.
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
De waardevolle, individuele bebouwing in het lint is cultuurhistorisch waardevol. Aan de achterzijde van de woningen hebben bijgebouwen, open aanbouwen en rommelige erven het beeld van smalle kavels in ruim water doen verdwijnen. Voortzetting van deze ontwikkeling en meer bedrijvigheid is te verwachten. Het beleid is gericht op handhaving en versterking van het wisselende beeld en tegen gaan van verrommeling.
Voor de lintbebouwing aan de Oosteinderweg geldt geen aanvullend beleid. Een aantal panden is benoemd tot monument.
Voor de gevarieerde bouw aan de Oosteinderweg geldt een bijzonder welstandsregime, waarbij individualiteit een belangrijk uitgangspunt is en projectmatig bouwen wordt tegengegaan. Er zal onder meer worden gelet op de oriëntatie, eenvoudige vorm en zorgvuldige uitwerking
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
Het oostelijk buitengebied heeft een rechte wegenstructuur die samen met de flankerende bebouwing gevarieerde linten vormt. De linten die zowel van noordoost naar zuidwest lopen vormen tezamen een raster. De lintbebouwing bestaat uit dorpsachtige panden en enkele boerderijen, afgewisseld door kassen en bedrijfjes. De bebouwing staat overwegend vrij en is veelal met de voorzijde gericht op de weg. Hier en daar zijn er doorzichten naar achtergelegen terreinen. De structuur van het lint varieert van open tot relatief dicht. De lintbebouwing is op te delen in bebouwing die vooraan op de kavel staat en merendeels bestaat uit woningen en de bebouwing op de tweede lijn die in principe grootschaliger is en veelal een bedrijfsfunctie heeft. De bebouwing direct aan de weg is individueel en afwisselend. De rooilijn loopt parallel aan de weg of het slotenpatroon en verspringt. Bijgebouwen staan achter het hoofdgebouw. De panden hebben veelal een eenvoudige hoofdvorm. De massa van de hoofdgebouwen bestaat in het algemeen uit een tot twee lagen met een kap die meestal in zadeldakvorm voorkomt en ook wel als mansardekap. De nokrichting loopt evenwijdig aan de weg of staat er haaks op. Sommige panden hebben een samengestelde onderbouw en dakvorm. Gevels zijn voornamelijk opgebouwd uit staande ramen die horizontaal zijn gelijnd. De detaillering is in principe zorgvuldig en het kleurgebruik rustig. Bij traditionele panden komen benadrukte daklijsten en gootklossen voor. Het materiaalgebruik is overwegend traditioneel. Panden zijn meestal opgebouwd uit baksteen en soms (deels) van hout, geschilderd in een donkere kleur. Daken zijn in het algemeen gedekt met keramische pannen. Kozijnen zijn meestal van hout en zijn, net als de houten daklijsten, geschilderd. De bedrijfsgebouwen op de tweede lijn heeft meestal een eenvoudige hoofdvorm met een tot twee bouwlagen en een zadel- of plat dak. De detaillering is sober maar zorgvuldig, het materiaalgebruik is traditioneel tot eigentijds. Zowel baksteen als gevouwen metaalplaat komen voor als gevelbekleding. Ook zijn er kassen te vinden die meestal traditioneel zijn uitgevoerd.
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
De individuele en afwisselende bebouwing in de lintstructuur is kenmerkend voor het oostelijk buitengebied. Te verwachten ontwikkelingen zijn verdere verdichting van de linten en vervangende nieuwbouw en functiewijzigingen. Het beleid is gericht op handhaving van het gevarieerde beeld met behoud van een zorgvuldige uitwerking.
Voor de lintbebouwing van het oostelijk buitengebied geldt geen aanvullend beleid, een aantal panden zijn aangewezen als monument.
Voor de gevarieerde lintbebouwing geldt een regulier welstandsregime. Bij de welstandstoetsing zal onder meer worden gelet op individualiteit, een juiste oriëntatie en een zorgvuldige uitwerking.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
Gebied 21 Modern glastuinbouwgebied
In Aalsmeer liggen twee locaties die zijn aangewezen als modern glastuinbouwgebied. Het ene gebied ligt in de Legmeerpolder, ten oosten van Kudelstaart en het andere gebied ligt in de Schinkelpolder, tussen de Grote Tocht en de Oosteinderweg. De bebouwing bestaat hier voor het overgrote deel uit kassen afgewisseld met bedrijfshallen en enkele woningen die langs de weg staan. De woningen zijn individueel, afwisselend en vrijstaand. Ze staan enigszins terug en zijn met de voorgevel op de weg georiënteerd. De woningen hebben een eenvoudige tot gedifferentieerde opbouw bestaande uit een onderbouw van een tot twee lagen met kap. Op- aan en uitbouwen komen veel voor en deze zijn in het algemeen ondergeschikt en opgenomen in de hoofdmassa. Gevels van de woningen zijn veelal representatief. De bedrijfsgebouwen waaronder kassen staan achter de voorgevelrooilijn van de woningen en volgen met de rooilijn het slotenpatroon. De kavel voor de bedrijfsgebouwen is grotendeels verhard ten behoeve van inritten.
Bedrijfsgebouwen bestaan uit een eenvoudige opbouw van een tot twee lagen met een zadeldak en een enkele keer met een plat dak. De waterbassins liggen meestal aan de achterzijde van de kavel. Bij grote kassencomplexen is de ritmiek van herhaalde daken met gelijke nokrichtingen en een zelfde detaillering uitgangspunt. Bedrijfsgebouwen zijn eenvoudiger gedetailleerd dan de woningen. Bij sommige gebouwen is de entree nadrukkelijk vormgegeven met grote garagedeuren. De van oorsprong transparante kassen worden steeds vaker dichtgezet met verschillende materialen en kleuren, waardoor een soms rommelig beeld ontstaat. Overige bedrijfsgebouwen zijn meestal afgedekt met plaatmateriaal.
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
De nieuwe kassengebieden hebben een rationele structuur en zijn door autonome ontwikkeling in schaal vergroot. Beide gebieden zijn aangewezen voor verdere concentratie en schaalvergroting. Verder voorziet de gemeente geen nieuwe glastuinbouw meer. De kassengebieden zijn aan verandering onderhevig door onder ander veranderende technieken in de tuinbouw. Deze hebben niet alleen invloed op de kas maar ook op de bijbehorende bedrijfsgebouwen en technische voorzieningen.
De beleidsinzet voor het moderne kassengebied is gericht op het zichtbaar maken (en houden) van de agrarische functie van de kassen en het tegengaan van een gerommeld beeld door in te zetten op herhaling van de kas als transparante basiseenheid met de sloten als structurerende elementen. Het gebied heeft geen bijzondere cultuurhistorisch waarden, met uitzondering langs de Bachlaan gelegen Vuurlijn. Wel kan de aan de Schinkelpolder grenzende mr. Jac. Takkade samen met molen de Zwarte Ruiter als cultuurhistorisch waardevol worden aangemerkt. Bovendien maakt een deel van de Legmeerpolder onderdeel uit van het inundatiegebied van het fort Kudelstaart en grenst aan de als cultuurhistorisch waardevol aan te merken Vuurlijn, evenwijdig lopend langs de Bachlaan.
Voor het kassenconcentratiegebied geldt geen aanvullend beleid. De langs de Mr. Jac. Takkade gelegen molen is als Rijksmonument aangemerkt.
De kassengebieden zijn reguliere welstandsgebieden. De beoordeling richt zich op behoud van een afwisselend, individueel woonbeeld langs de ontsluitingswegen en een herhaalde ritmiek van het glazen landschap erachter. Technische voorzieningen als waterbassins en dergelijke dienen zoveel mogelijk achter op het erf te worden geplaatst.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
Gebied 22 (Ontwikkelings)buitengebied Aalsmeerderweg)
Het gebied aan weerzijden van de Aalsmeerderweg is gevarieerd met grootschalige bedrijven achter en naast individuele woningbouw. Het gebied is aangewezen als ontwikkelingsgebied voor onder meer bedrijvigheid. Het gebied vormt grofweg een driehoek tussen Nieuw Oosteinde in het westen, de bebouwing van de Aalsmeerderweg in het noorden en de Legmeerdijk in het zuiden. Het gebied wordt gekenmerkt door individuele woningen langs de lintwegen en grote bedrijven waaronder een benzinestation / wasstraat, en het over meerdere percelen verdeelde tuincentrum Het Oosten. De woningen staan in de eerste lijn van het lint, liggen enigszins terug van de weg en hebben vaak ruime voortuinen. Woningen zijn met de voorgevel gericht naar de weg. Bedrijven liggen meestal in de tweede lijn. Bedrijven als het tuincentrum Het Oosten hebben grote asfaltvlakken als voorerven die voor parkeren, opslag of laden en lossen worden gebruikt. De bedrijfsgebouwen hebben in het algemeen een alzijdige of naar binnengekeerde oriëntatie. Rooilijnen van hoofdmassa’s volgen de weg of het slotenpatroon en verspringen. De woongebouwen zijn individueel en overwegend vrijstaand. Een enkel kort rijtje komt voor. De woningen hebben een eenvoudige opbouw met een onderbouw van een tot twee lagen en een kap die meestal de vorm heeft van een zadeldak. De nokrichting loopt evenwijdig aan of staat haaks op de voorgevelrooilijn. Aan- en uitbouwen komen veel voor en zijn in het algemeen ondergeschikt en opgenomen in de hoofdmassa of vormgegeven als zelfstandig element. Gevels van de woningen zijn veelal helder geleed. Traditionele panden hebben voornamelijk staande ramen die horizontaal zijn gelijnd. De detaillering is eenvoudig en in het algemeen zorgvuldig, het kleurgebruik rustig. Bij traditionele panden zijn de raampartijen onderdeel door stijl- en regelwerk. Het materiaalgebruik van de woningen is overwegend traditioneel. Panden zijn meestal opgebouwd uit baksteen en soms deels afgedekt met houten beschot. Hellende daken zijn afgedekt met pannen. Kozijnen zijn meestal van hout en net als het overige houtwerk geschilderd. Bedrijfsbebouwing is afwijkend. De bedrijfsgebouwen hebben meestal een eenvoudige hoofdvorm van een laag en een zadel- of schilddak. De kop- of langsgevel is naar de weg gericht. De detaillering is sober en meestal zorgvuldig, het materiaalgebruik veelal eigentijds. Glas en geprofileerd metaalplaat komen regelmatig voor.
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
Het gebied kenmerkt zich door grote contrasten in de bebouwing. Met name de hoofdstructuur is waardevol. De ingezette ontwikkeling van bedrijvigheid zal zich voortzetten. Het beleid is gericht op behoud van de plaats van grote bedrijven achter een klein (woon)gebouw en het gebruik van terughoudende vormen en kleuren.
Voor dit gebied geldt geen aanvullend beleid, een aantal panden zijn aangewezen als monument.
Voor het ontwikkelingsgebied met de grootschalige bedrijven geldt een regulier welstandsregime, gericht op beheer van de bedrijven en hun erven. Woningen zijn individueel, hebben een eenvoudige hoofdvorm en dienen zorgvuldig te zijn gedetailleerd.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
Gebied 23 Traditionele bedrijven
De bedrijventerreinen rond de kern van Aalsmeer zijn opgebouwd uit traditionele bedrijfsgebouwen langs een eenvoudige hoofdstructuur. Het grootste terrein ligt aan de oostkant van de Hornmeerpolder en wordt begrensd door het veilingterrein in het oosten en de Burgemeester Kasteleinweg in het westen. De Legmeerdijk begrenst het terrein in het zuiden en de woonbebouwing langs de Zwarteweg vormt de noordgrens. Ten noordoosten van de Zwarteweg, in de Stommeerpolder ligt een klein bedrijventerrein met traditioneel ogende bedrijfsbebouwing. Langs de Witteweg zijn nieuwe bedrijfspanden gerealiseerd met een representatieve uitstraling. Gebouwen zijn meestal vrijstaand en vormen een wand. Ze zijn veelal gericht op de weg en staan in een verspringende rooilijn die de weg volgt. Opslag vindt deels in het zicht plaats. De bebouwing is zowel opgebouwd uit eenvoudige hallen als uit gebouwen met een meer representatieve functies als showrooms en kantoren. De gebouwen zijn in principe individueel en hebben een eenvoudige hoofdvorm. Gebouwen zijn meestal een tot twee lagen hoog. De gebouwen zijn in principe plat afgedekt, een enkel gebouw heeft deels een flauw hellend zadeldak. De voorgevels richten zich naar de weg en zijn veelal open. De overige gevels hebben een gesloten karakter. Entreepartijen, kantoren of kantoorgedeelten en showrooms zijn vaak vormgegeven als accenten met glas. De detaillering is in het algemeen sober en bij representatieve elementen zorgvuldig. Het materiaalgebruik varieert van traditioneel tot modern. Veel panden hebben gevels die grotendeels zijn opgebouwd uit baksteen. Deze zijn soms aangevuld met kunststof panelen. Ook glazen puien en gevels van gevouwen staalplaat komen voor. Hellende daken zijn bij voorkeur afgedekt met pannen. Het kleurgebruik is veelal terughoudend. Bij een enkel pand springt het kleurgebruik in het oog door de opvallende kleurkeuze voor de huisstijl van het bedrijf.
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
De monofunctionele terreinen hebben een heldere opzet en eenvoudige bebouwing. Afhankelijk van de ouderdom van de bestaande bebouwing en de behoefte van de daarin gevestigde bedrijven zullen veranderingen gewenst zijn. Daarbij zal het voornamelijk gaan om het plaatsen van bijgebouwen en de vervanging van oudere hallen door gebouwen die aan de huidige eisen voldoen. Het beleid is gericht op een goed functioneren van de terreinen.
Voor de bedrijventerreinen in Hornmeer en Stommeer geldt geen aanvullend beleid.
Voor de sobere bebouwing langs een eenvoudige hoofdstructuur geldt een regulier welstandsregime gericht op beheer van de openbare ruimte en het goed functioneren van het terrein.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
Met de verplaatsing van de N201 naar de Oosteinderpolder wordt dit verouderde glastuinbouwgebied een herontwikkelingslocatie waar voornamelijk bedrijven in de sierteeltsector een plaats zullen krijgen. Daarnaast is er ook ruimte voor lokale bedrijvigheid.
Het gebied ligt opgespannen tussen de Hogedijk in het noorden en de Legmeerdijk (N231) in het zuiden. Aan de westzijde wordt het gebied begrensd door het terrein van de huidige bebouwing van de bloemenveiling (VBA) en de nieuw aan te leggen Noordvork die in de toekomst de Burgemeester Kasteleinweg met de Aalsmeerderweg verbindt. Aan de oostzijde wordt het gebied begrensd door de Machineweg. In het gebied is een aantal karakteristieke linten aanwezig met waardevolle bebouwing. Deze linten hebben een kleinschalig, dorpsachtig karakter en worden niet tot Green Park Aalsmeer gerekend, maar vallen onder Buitengebied-oost (Gebied 20).
Green Park Aalsmeer bestaat uit een ruimtelijke hoofdstructuur van wegen, water en groen, het zogenaamde casco. Hierbinnen is een aantal bedrijvenkamers gelegen. Het casco is opgebouwd uit een zestal verschillende lijnen, de zgn. cascolijnen elk met een eigen functie en karakteristiek: de N201; de Middenweg; de Buffers; de Verlengde Meerlandenweg; de Bedrijvenstraten. Deze lijnen lopen langs en door de verschillende bedrijvenkamers. Iedere cascolijn stelt specifieke uitgangspunten aan de aangrenzende kavels en bebouwing, zodat het karakter van de lijn wordt versterkt. Hierdoor zorgen de cascolijnen voor samenhang en continuïteit binnen het hele gebied.
De bedrijvenkamers verschillen van elkaar wat betreft ligging, bereikbaarheid, kavelgrootte en bedrijfstype. Hierdoor is er binnen Green Park Aalsmeer ruimte voor uiteenlopende bedrijfssegmenten. De kamers GPA-midden, GPA-oost, Green Square en Bedrijvenbos zijn bestemd voor verschillende bedrijven in de sierteeltsector. GPA-midden en GPA-oost bieden ruimte aan sierteelt verwerkende bedrijven en specialistische handel. Het bedrijvenbos is geschikt voor bedrijfspaviljoens en innovatieve diensten in deze sector. Het Greensquare vormt het hart van Green Park Aalsmeer, het internationale knooppunt voor de handel, presentatie en kennisuitwisseling.
De kamers “Hoeksteen” en “Tussen de linten” zijn bestemd voor lokale gemengde bedrijvigheid. De kamer VBA-oost biedt ruimte aan de toekomstige uitbreiding van de bloemenveiling.
De ruimtelijke structuur en herkenbaarheid van het plan worden dus bepaald door zowel de cascolijnen als de afzonderlijke kamers. De positie van een kavel binnen dit netwerk van elkaar overlappende domeinen, is mede bepalend voor de architectonische karakteristiek van een afzonderlijk gebouw.
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
Het Green Park Aalsmeer is een bedrijvenpark in ontwikkeling. Hierbij wordt gestreefd naar een beeldkwaliteit, waarbij samenhang bestaat tussen de sfeer en inrichting van de openbare ruimte en de uitstraling van de individuele bedrijfskavels en –gebouwen met een hoog ambitieniveau. In het ontwerp dient invulling gegeven te worden aan vier kernwaarden die er voor zorgen dat Green Park Aalsmeer uniek en herkenbaar is. Deze kernwaarden zijn: menselijke maat (aandacht voor mensen); verantwoord (met een meerwaarde voor de toekomst); communicatief (laten zien wat er gebeurt) en fris (innovatief, heel en schoon).
Het Beeldkwaliteitsplan Greenpark Aalsmeer hanteert een 10-tal regiemiddelene die de communicatie omtrent het ontwerpproces structureren, deze regiemiddelene hebben tot doel de kernwaarden concreet te realiseren en moeten dan ook steeds in samenhang worden beschouwd.
De karakteristieke linten met woonbebouwing in het gebied vragen om een zorgvuldige en verantwoorde inpassing van het bedrijvenpark. Hierbij spelen de aanwezigheid en inrichting van de buffers en andere groengebieden, zoals het machinepark rondom het Zwanemeer, een belangrijke rol. Dit vanwege het visueel afschermende karakter van het groen, de afstand die het groen creëert tussen woningen en bedrijven en de recreatieve mogelijkheden die het groen biedt aan zowel werknemers en bezoekers van het bedrijvenpark als aan omwonenden.
Voor de herontwikkeling van dit gebied is het Masterplan Green Park Aalsmeer (juni 2005) opgesteld, waarin de ruimtelijke en programmatische hoofdopzet van het bedrijvenpark is beschreven. In aanvulling daarop is het beeldkwaliteitsplan Green Park Aalsmeer (versie 11, juli 2007) gemaakt, waarin zowel de gewenste beeldkwaliteit van de openbare ruimte als van de bedrijfskavels en –gebouwen wordt beschreven. De beeldkwaliteit van de bedrijfskavels en -gebouwen is beschreven aan de hand van algemene uitgangspunten voor het gehele gebied. Daarnaast zijn er per kamer aanvullende uitgangspunten voor de verschillende cascolijnen opgenomen.
wordt verwezen naar het Beeldkwaliteitsplan Green Park Aalsmeer waarin de algemene en aanvullende uitgangspunten ten aanzien van bedrijfskavels en gebouwen nader worden beschreven en toegelicht. Dit beeldkwaliteitsplan vormt het primair toetsingskader op basis waarvan het speciaal hiervoor ingestelde q-team bouwplannen beoordeelt op ruimtelijke en architectonische kenmerken. Deze welstandsparagraaf is daarvan afgeleid, is een samenvatting van de belangrijkste criteria en vormt het formeel toetsingskader.
De uitgangspunten ten aanzien van de gewenste beeldkwaliteit staan in onderstaande criteria beschreven. Deze criteria komen overeen met de uitgangspunten van het Beeldkwaliteitsplan Green Park Aalsmeer.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
De bloemenveiling is een grootschalig complex dat is opgebouwd uit samengestelde volumes en vrijstaande gebouwen. Het deel van het veilingcomplex dat bij Aalsmeer hoort ligt tussen de Legmeerdijk en de Zwarteweg. Schaal en vergroting van de efficiëntie hebben de veiling gemaakt tot een uitgebreid complex dat aan de overkant van de Legmeerdijk op Uithoorns grondgebied doorloopt en gekoppeld is aan de N231 en de N201. Het complex is monofunctionele en doelmatig ingericht.
Hoofdvolume is een grote rechthoekige bouwmassa waarvan het dak dienst doet als parkeerdek. Overige bouwvolumes hebben eveneens eenvoudige hoofdvormen gericht op een goed functioneren. Deze volumes variëren in schaal, maat en vorm en zijn een tot vier lagen hoog met enkele hogere accenten en veelal platte daken. De gevels hebben in het algemeen een sobere en heldere geleding met rechte strokenramen.
Hallen zijn in het algemeen voorzien van laad- en losmogelijkheden (laadperrons, grote deuren en sluizen). De detaillering is in het algemeen sober, terughoudend en doelmatig. Accenten in de vorm van reclame komen voor. De gebruikte materialen zijn in principe robuust en modern.
Betonelementen, staal en geprofileerde platen vormen bij de hallen de boventoon. Kantoren zijn meestal afgewerkt met beton, baksteen en glas.
Opvallend is het deel van de veiling dat over de Legmeerdijk loopt en een verbinding legt tussen het veilingdeel van Aalsmeer en dat van Uithoorn.
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
Het grootschalige veilingterrein heeft een doelmatige opzet met robuuste gebouwen. Het complex is industrieel, infrastructureel en bestaat uit een combinatie van hallen en kantoren. Binnenkort zal de Bloemenveiling komen met nieuwe uitbreidingsplannen voor het gebied grenzend aan de nieuwe N201. Het goed en efficiënt functioneren is van groot belang
Voor het bloemenveilingcomplex van Aalsmeer geldt geen aanvullend beleid. De uitbreiding van de bloemenveiling richting N201 is evenwel opgenomen in het “Masterplan Green Park Aalsmeer”. Dit Masterplan is een stedenbouwkundige visie dat samen met het bestemmingsplan een kader vormt voor de op termijn op te stellen gedetailleerde uitwerkingsplannen .
Met name de randen van de grootschalige veilingterreinen verdienen bijzondere aandacht. Voor welstand zijn representatieve randen van het terrein wenselijk. Ook de samenhang tussen de gebouwen onderling en de materialisatie verdient de aandacht.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
Gebied 26 Greenpark / Bloemenveiling (Oost)
Vanuit de gemeente is een werkgroep geïnstalleerd die als taak heeft richtlijnen met betrekking tot beeldkwaliteit voor de locatie Oost en Waterdrinker op te stellen. In de werkgroep hebben vertegenwoordigers van de gemeente, welstandscommissie, FloraHolland en Waterdrinker hun inbreng gegeven. Hier worden de te hanteren uitgangspunten beeldkwaliteit en het te volgen proces om de beeldkwaliteit te waarborgen beschreven en bevat een onderdeel procedures beeldkwaliteit waarin het proces wordt beschreven en een onderdeel met de gewenste uitgangspunten beeldkwaliteit.
Gezien de bijzondere positie van Locatie Oost als scharnierpunt tussen twee actuele ontwikkelingen binnen de gemeente Aalsmeer, is de welstandscommissie van mening dat de relatie tussen architectonische beeldvorming en stedenbouwkundige randvoorwaarden in beeld gebracht dient te worden. Dit kan middels een ruimtelijk ontwerp van het kader waarbinnen de individuele plannen kunnen worden gerealiseerd. Bloemenveiling FloraHolland heeft aan Benthem Crouwel Architects een studieopdracht gegeven om deze architectonisch-stedenbouwkundige implicaties van locatie Oost nader in beeld te brengen.
Benthem Crouwel Architects zal middels dit ruimtelijk ontwerp de regiemiddelen opstellen die de basis vormen voor de plannen zoals die door individuele kavelkopers worden ontwikkeld en zullen ook gebruikt worden als toetsingskader, na vaststelling door Quality-team Oost (QOteam). In een Quality-team Oost (QO-team) zullen de regiemiddelen worden vastgesteld voor de ontwikkelingen die FloraHolland met haar klanten op het oog heeft. Deze notitie zal (na goedkeuring door de raad) worden toegevoegd aan de welstandsnota.
Een vertegenwoordiger van de welstandscommissie heeft kennis genomen van het plan Waterdrinker.
Het plan past gezien zijn omvang en architectonische vormgeving goed in het te ontwikkelen gebied locatie Oost.
Voor de beoordeling van dit plan zal gebruik worden gemaakt van deze richtlijnen. Het plan zal formeel in de reguliere welstandscommissie worden behandeld.
De behandeling van bouwplannen met betrekking tot beeldkwaliteit op bovengenoemde locaties zal een aantal stappen kennen.
Allereerst worden bouwplannen van kavelkopers (zoals Waterdrinker) door Benthem Crouwel Architects, in opdracht van FloraHolland, in een vroeg stadium getoetst op beeldkwaliteit door middel van een pretoets, vooruitlopend op indiening bij de gemeente. Benthem Crouwel Architects treedt daarbij op als superviserend architect en kan indien nodig vragen om het plan aan te passen aan de ontwerpregels (regiemiddelen).
Met betrekking tot beeldkwaliteit zal een Quality-team Oost (QO-team), bestaande uit een vertegenwoordiger van de welstandscommissie, de stedenbouwkundige van het Q-team en de architect van FloraHolland, de ingediende plannen toetsen en een advies uitbrengen aan de welstandscommissie.
Vervolgens zal de welstandscommissie een formeel welstandsadvies uitbrengen, in aansluiting op advies van QO-team, over de bouwplannen met betrekking tot beeldkwaliteit en de toepasselijke welstandscriteria.
Met de ontwikkeling van Locatie Oost wordt een grootschalige uitbreiding van het procesgebied van FloraHolland vestiging Aalsmeer mogelijk gemaakt. De ruimte binnen het huidige areaal, dat bestaat uit Locatie Centrum en Locatie Zuid is niet meer toereikend voor toekomstige ontwikkeling. De voorziene uitbreiding past binnen het stedenbouwkundige raamwerk dat voor Greenpark Aalsmeer is ontwikkeld.
De kavel Locatie Oost heeft een oppervlakte van ca. 36.6 ha en zal gebruikt worden voor het ontwikkelen van bedrijfsruimte voor klanten van FloraHolland. De verwerkingsruimte en kantoorruimte zullen door derden worden gerealiseerd. FloraHolland realiseert de benodigde logistieke voorzieningen en infrastructuur.
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
Bij de ontwikkelingen op Locatie Oost is een doelmatige en robuuste opzet en het goed en efficiënt functioneren van de bebouwing, de omliggende terreinen en infrastructuur van het grootste belang.
De volgende kernwoorden zijn op de bebouwing en terreinen van Locatie
Voor het bedrijventerrein Locatie Oost wordt in opdracht van FloraHolland een Beeldkwaliteitsplan opgesteld, passend binnen de uitgangspunten van deze notitie. Dit plan bevat naast stedenbouwkundige en architectonische principes, regiemiddelen, voorschriften en verboden met betrekking tot materiaal- en kleurgebruik, reclame-uitingen, naamsaanduidingen en de vormgeving en uitstraling van losse elementen. Het Beeldkwaliteitsplan Locatie Oost sluit aan op het Beeldkwaliteitsplan FloraHolland vestiging Aalsmeer 10 maart 2008.
Verwezen wordt naar het Beeldkwaliteitsplan Locatie-Oost waarin de algemene en aanvullende uitgangspunten ten aanzien van bedrijfskavels en gebouwen nader worden beschreven en toegelicht. Dit beeldkwaliteitsplan vormt het primair toetsingskader op basis waarvan het speciaal hiervoor ingestelde q-team bouwplannen beoordeelt op ruimtelijke en architectonische kenmerken. Deze welstandsparagraaf is daarvan afgeleid, is een samenvatting van de belangrijkste criteria en vormt het formeel toetsingskader.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
Water- en groenvoorzieningen zijn afgestemd op de kaders in het Groenplan van FloraHolland.
In de kern van Aalsmeer ligt het complex van de TV-studio, gehuisvest in de voormalige bloemenveiling. De TV studio ligt aan de oostkant, in de hoek die de Burgemeester Kasteleinweg en de Van Cleeffkade vormen.
Het complex bestaat uit meerdere gebouwen. De gebouwen langs de Van Cleeffkade en de Burgemeester Kasteleinweg zijn met de representatieve voorzijde naar de weg gekeerd en staan in een rooilijn die de weg volgt en verspringingen heeft. Het complex is op te delen in een oud deel aan de westkant en een recent deel aan de oostkant. Beide delen zijn opgebouwd uit meerdere gebouwen en volumes. Het oude deel heeft een duidelijk, samengesteld hoofdgebouw met een onderlaag in een laag en kappen met zadeldaken, vleugels van een tot twee bouwlagen met een plat of schilddak en bijgebouwen met een hoge bouwlaag en sheddaken. Het hoofdgebouw wordt geaccentueerd door een slanke toren. De gevels zijn vrij gesloten. Openingen van het hoofdgebouw zijn zorgvuldig vormgegeven met witgeschilderde houten kozijnen en daklijsten. De gevels zijn opgebouwd uit lichtbruine baksteen en de hellende daken gedekt met rode keramische pannen. Het meer recente deel vormt een contrast met de oudbouw en is opgebouwd uit rechthoekige, hoge volumes met platte daken. De gevels van de verschillende delen zijn vlak gedetailleerd. Het materiaal- en kleurgebruik zijn in samenhang. Gevels zijn afgedekt met gelakte metaalplaten en licht spiegelend, donker getint glas. Ook betonplaten en staalaccenten komen voor.
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
Het studiocomplex is een element dat in schaal afwijkt van de overige bebouwing in de kern en met het gezicht naar de weg gekeerd. Door de vrij recente uitbreiding zijn er op korte termijn geen grootschalige ontwikkelingen te verwachten. Het beleid is gericht op een juist beheer van het gehele complex.
De TV studio van Aalsmeer wordt genoemd in het beeldkwaliteitsplan Aalsmeer-Dorp, de oudbouw van het complex is geplaatst op de gemeentelijke monumentenlijst.
Voor de TV studio van Aalsmeer geldt een regulier welstandsregime met als doel behoud van de zorgvuldige uitvoering en de representatieve randen.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
In het Schinkelbos staat enige vrijstaande en gevarieerde bebouwing waaronder boerderijen, in een groene omgeving. Het Schinkelbos ligt in het noordelijk deel van de Schinkelpolder, tussen de Ringvaart in het noorden en de Grote Tocht in het zuiden. De westgrens wordt bepaald door de Mr. Jac. Takkade, de oostgrens door de Bosrandweg. De bebouwing in dit gebied staat aan de randen langs de omringende wegen.
De rest van het gebied bestaat uit opgaand groen en waterpartijen. De bebouwing ligt een eind terug ten opzichte van de weg en staat in een rooilijn die verspringt en het slotenpatroon volgt. De hoofdgebouwen zijn wisselend met de top- of langsgevel gericht naar de weg. De bebouwing heeft veelal een agrarische- en een woonfunctie en is geclusterd op een erf. Het hoofdgebouw staat vooraan, gevolgd door bijgebouwen achter de voorgevelrooilijn. Het hoofdgebouw, meestal de woning, heeft een eenvoudige hoofdvorm met een onderbouw van een laag en een kap, die in verschillende vormen voorkomt. De gevel van het hoofdgebouw is vaak representatief en helder geleed met staande ramen die horizontaal zijn gelijnd. Zijgevels hebben meestal kleinere ramen hoog in de gevel. De detaillering is bij de meeste hoofdgebouwen zorgvuldig en hier en daar rijk. Elementen als gootklossen onder geprofileerde daklijsten en windveren met makelaars komen voor. Ook ramen met een fijne roedeverdeling komen voor. Het materiaalgebruik is overwegend traditioneel. Gevels zijn meestal opgebouwd uit bruine baksteen en een enkele keer wit geschilderd. Een deel van de gevels is soms afgedekt met houten delen.
De daken zijn meestal afgedekt met keramische pannen. Kozijnen zijn in principe uitgevoerd in hout en geschilderd. Achter de hoofdgebouwen staan de agrarische bijgebouwen. Ze hebben een eenvoudige hoofdvorm van een bouwlaag en een veelal flauw hellend zadeldak of plat dak. Deze stallen en hallen zijn in principe eenvoudig gedetailleerd. De onderbouw is meestal opgebouwd uit baksteen of afgedekt met geprofileerd plaatmateriaal of houten beschot. Daken zijn meestal afgedekt met geprofileerde platen.
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
De bebouwing rond het Schinkelbos is gevarieerd en vormt een informeel randje. De Mr. Jac. Takkade vormt samen met de molen “De Zwarte Ruiter” een cultuurhistorisch waardevol element. Ontwikkelingen zijn met name bij bijgebouwen te verwachten. Ook zijn er plannen een hotel te bouwen op de hoek Ringvaart/Bosrandweg.
Voor de bebouwing in het Schinkelbos geldt een regulier welstandsregime, gericht op behoud van de individuele, zorgvuldig gedetailleerde hoofdgebouwen en onderhoud van de agrarische bijgebouwen.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
Aalmeer heeft aan de randen van de kernen sportcomplexen liggen en aan de zuidwestpunt van de Westeinderplassen een grote jachthaven. Samen vormen ze het belangrijkste sport- en recreatieareaal van de gemeente.
De complexen verschillen in grootte en bebouwing. De meeste gebouwen staan vrij op het veld. De complexen zijn in het algemeen opgebouwd uit een hoofdgebouw en een of meerdere bijgebouwen. Dit hoofdgebouw heeft bijvoorbeeld de functie van clubhuis of kantine. Ook overkoepelende sporthallen zijn te vinden. In de bijgebouwen bevinden zich vaak de kleedruimten. De hoofdgebouwen zijn meestal tot twee lagen hoog met een plat dak en ook wel een kap. De hallen kunnen boogdaken hebben en hebben vaak een hoge bouwlaag. Hoewel de gebouwen verschillen van het uiterlijk is de hoofdvorm meestal helder en de architectuur eenvoudig.
De gevels van de hallen zijn veelal gesloten. Het materiaalgebruik is in principe eenduidig en eenvoudig. Gevels zijn vaak opgebouwd uit baksteen, of, net als de meeste hellende daken, afgedekt met gevouwen plaatmateriaal.
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
De sportcomplexen en de jachthavens zijn eenvoudig qua opzet en bebouwing. De sportterreinen hebben een groen karakter. Er zijn geen cultuurhistorische waarden. Het beleid is terughoudend en gericht op beheer.
Voor de sportcomplexen en de jachthavens geldt geen aanvullend beleid.
Voor de sportcomplexen en de jachthaven geldt een regulier welstandsregime, gericht op een zorgvuldig beheer.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
Hoofdstuk 5 Objectgerichte welstandscriteria
In deze paragraaf worden de objectgerichte welstandscriteria genoemd voor bouwwerken die zo specifiek zijn dat ze, ongeacht het gebied waarin ze worden geplaatst, een eigen serie welstandscriteria vergen. De opzet van deze objectgerichte beoordelingskaders is vergelijkbaar met de gebiedsgerichte beoordelingskaders. Ook hierbij gaat het steeds om “relatieve” welstandscriteria. De bouwplannen worden altijd aan de welstandscommissie voorgelegd, die bij de beoordeling de criteria interpreteert in het licht van het concrete bouwplan (dit in tegenstelling tot de criteria voor kleine bouwplannen in de volgende paragraaf, die vrijwel “absoluut” zijn, waardoor ambtelijke beoordeling mogelijk is).
Ook voor de specifieke bouwwerken is het vaststellen van het welstandsniveau van belang. Het moet aansluiten bij het gehanteerde ruimtelijk kwaliteitsbeleid en de gewenste ontwikkelingen. In theorie zijn voor de specifieke bouwwerken vier welstandsniveaus mogelijk: de beschermde objecten, dat wil zeggen de door het Rijk, de provincie of de gemeente aangewezen monumenten, de bijzondere welstandsobjecten waarbij extra inspanning ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit gewenst is, de reguliere welstandsobjecten waarbij de basiskwaliteit moet worden gehandhaafd en de welstandsvrije objecten.
Aan de oevers van de Westeinderplassen en de Ringvaart liggen woon- en recreatiearken. Door hun ligging in het relatief open landschap bepalen zij mede het beeld, zowel vanaf het water als vanuit het land. Onder woonarken wordt de drijvende bebouwing verstaan die van oorsprong een woonfunctie heeft. Bij de woonarken is de woonfunctie duidelijk afleesbaar. De hoofdvorm is eenvoudig en helder geleed. De massa is meestal een, soms twee lagen hoog en afgedekt met een plat of licht hellend dak. De beëindiging van het hoofdvolume is vaak benadrukt door bijvoorbeeld een overstek. Detaillering, materiaal- en kleurgebruik zijn eenvoudig en zorgvuldig. Het woonvolume is in principe bekleed met houten beschot. Het dak is veelal afgedekt met bitumen.
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
Woonarken zijn medebepalend voor het beeld van de plassen en vaarten waarin zij liggen en de directe omgeving. Hoofdvormen vragen soms de aandacht en de kleur en materiaalgebruik is niet altijd afgestemd op de omgeving. Het beleid is gericht op inpassing door onder meer een zorgvuldig materiaal- en kleurgebruik.
Voor de woonarken geldt geen aanvullend beleid.
Voor de woonarken, met hun heldere geleding en beeldbepalende ligging geldt een regulier welstandsregime. Er zal onder meer worden getoetst op een zorgvuldig kleur- en materiaalgebruik.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven
Object 2 Warmteopslagtanks en silo’s
Verspreid in het buitengebied en kassengebied van Aalsmeer staan een aantal omvangrijke warmwateropslagtanks en (water)silo’s voor opslag van water en warmte. Warmwateropslagtanks zijn een onderdeel van warmtekrachtkoppelingsinstallaties die bij moderne glastuinbouw worden gebruikt. Ook watersilo’s worden bij de glastuinbouw gebruikt. De vrijstaande bouwwerken zijn functioneel van aard. Ze komen alleen voor in combinatie met andere bedrijfsgebouwen. Warmwateropslagtanks en (water)silo’s zijn cilindrisch van vorm. Silo’s komen vooral voor bij agrarische bedrijven en staan door middel van een stellage vrij van het maaiveld. Watersilo’s hebben een diameter tot 15 meter, staan op het maaiveld en bestaan uit een enkele onderlaag tot 3 meter van geprofileerd plaatmateriaal. Ze liggen veelal achter de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw. Deze watersilo’s horen bij de glastuinbouw evenals de warmwateropslagtanks. Deze warmwateropslagtanks zijn horizontaal of verticaal geplaatst. De horizontale tanks hebben een doorsnede tot circa 4 meter en een wisselende lengte. De warmwateropslagtanks liggen veelal in dezelfde zone als de watersilo’s. Bij grotere bedrijven zijn de warmteopslagtanks ook wel verticaal geplaatst. Deze hebben een doorsnede tot circa 10 meter en een hoogte van 11 tot soms 15 meter (afhankelijk van het bestemmingsplan). Deze liggen veelal verder naar achter op de kavel. De kleuren van deze bouwwerken zijn gedekt. De beplating van grondgebonden (water)silo’s is donkergroen of aluminiumkleurig of zijn door groenblijvende beplanting omgegeven. De detaillering van de bouwwerken is direct en weinig nadrukkelijk.
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
De waarde van de warmteopslagtanks en (water)silo’s is vooral gelegen in hun functioneren. Ze vertegenwoordigen geen cultuurhistorische waarde, maar vervullen een rol in de uitoefening van het agrarische bedrijf en daarbij behorende functies. Gezien de steeds verder voortschrijdende schaalvergroting van de agrarische bedrijven zullen er aanvragen komen voor de plaatsing van nieuwe warmwateropslagtanks en (water)silo’s. Het beleid richt zich op het inpassen van deze objecten in het landschap.
Zorgvuldige plaatsing, terughoudende vormgeving en kleurstelling zijn gewenst.
Voor warmteopslagtanks en silo’s geldt geen aanvullend beleid.
(Water)silo’s en warmwateropslagtanks zijn regulier welstandsgevoelig. Er zal met name worden beoordeeld op een terughoudende hoofdvorm en een rustig kleurgebruik.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven;
Met name op de eilanden en naast woonarken komen houten blokhutten voor die veelal dienst doen als bijgebouw. De blokhutten staan meestal aan de achterzijde van een kavel. Kenmerkend voor de bijgebouwen zijn de massief houten wandbalken die horizontaal zijn aangebracht en op de hoeken uitsteken. De wanden bakenen meestal een eenvoudige, rechthoekige hoofdvorm af, die uit een lage bouwlaag bestaat en wordt afgedekt door een flauw hellend, symmetrisch of asymmetrisch zadeldak.
De gevelgeleding is eenvoudig. Deuren bevinden zich precies onder de daknok en raamopeningen zijn liggend en met de bovenzijde net onder de bovenzijde van de deurpost uitgelijnd. De raamopeningen hebben een onderverdeling door houten roeden. Het materiaal- en kleurgebruik van de blokhutten is samenhangend en eenduidig. De wanden zijn opgebouwd uit houten balken in een messing en groefverbinding. Daken zijn in principe gedekt met rubberoid singles, gekleurd en groen of raad. Een uitzondering op de eenvoudige rechthoekige blokhut is de achtkantige blokhut, afgedekt met een rieten, kegelvormig dak
Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid
De blokhutten kenmerken zich door hun veelal eenvoudige hoofdvorm en terughoudende maar samenhangend materiaalgebruik. Ontwikkelingen op het niveau van de blokhut zijn met name te verwachten op het gebied van kleurgebruik. Het beleid is terughoudend en onder meer gericht op plaatsing op een bescheiden plek en een rustig kleurgebruik.
Voor de blokhutten geldt geen aanvullend beleid.
Voor de blokhutten geldt een regulier welstandsregime, gericht op eenvoud en een terughoudend, samenhangend materiaal- en kleurgebruik.
De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven:
Hoofdstuk 6 Criteria voor de sneltoets
Veel voorkomende kleine bouwwerken
In dit hoofdstuk worden de welstandscriteria gegeven voor de “sneltoets” van enkele categorieën veel voorkomende kleine bouwwerken:
In tegenstelling tot al eerder beschreven relatieve welstandscriteria gaat het in dit hoofdstuk om vrijwel absolute, objectieve criteria die de planindiener vooraf maximale duidelijkheid geven. De wijze waarop deze sneltoetscriteria worden gebruikt is afhankelijk van het welstandsniveau van het gebied dan wel het object.
In de reguliere welstandsgebieden zijn de genoemde bouwwerken binnen bepaalde randvoorwaarden vergunningsvrij. Dat betekent dat een deel van deze plannen (met name aan de achterzijde van woningen) niet preventief, dus vooraf, wordt getoetst aan redelijke eisen van welstand. Wel kan de gemeente bij een vergunningsvrij bouwwerk achteraf ingrijpen als dit in ernstige mate in strijd is met redelijke eisen van welstand (dit gebeurt op grond van de excessenregeling, zie hoofdstuk 8). Daarom wordt aanbevolen ook bij vergunningsvrije bouwwerken kennis te nemen van de sneltoetscriteria. Vergunningsvrije bouwwerken die voldoen aan de sneltoetscriteria zijn uiteraard nooit excessief. Indien een bouwwerk dat valt onder de bovengenoemde categorieën niet vergunningsvrij is moet een bouwvergunning worden aangevraagd. In dat geval treedt het bestemmingsplan in eerste instantie regelend op voor wat betreft rooilijnen en maximale afmetingen. Als het bestemmingsplan geen bezwaar oplevert wordt het bouwplan door een door burgemeester en wethouders gemandateerde ambtenaar getoetst aan de sneltoetscriteria. Voldoet het plan aan deze criteria dan geeft deze ambtenaar namens burgemeester en wethouders het positieve welstandsoordeel. Voldoet het bouwplan niet aan deze criteria of is er sprake van een bijzondere situatie waarbij twijfel bestaat aan de toepasbaarheid van de criteria, dan wordt het bouwplan aan de welstandscommissie (dan wel een namens haar gemandateerd lid) voorgelegd, die bij de beoordeling tevens gebruik maakt van de gebiedsgerichte, de objectgerichte en de algemene welstandscriteria.
Bijzondere welstandsgebieden en bij karakteristieke of beeldbepalende panden
Ook in de bijzondere welstandsgebieden en bij karakteristieke of beeldbepalende panden zijn de genoemde bouwwerken binnen bepaalde randvoorwaarden vergunningsvrij. Net als in de reguliere gebieden betekent dit dat alleen repressief welstandstoezicht mogelijk is. Het spreekt voor zich dat de excessenregeling in de bijzondere welstandsgebieden en bij de karakteristieke of beeldbepalende panden eerder van toepassing zal zijn dan in de reguliere welstandsgebieden omdat deze gebieden en objecten gevoeliger zijn voor aantasting van de ruimtelijke kwaliteit. Daarom wordt met klem aanbevolen bij vergunningsvrije bouwwerken in bijzondere welstandsgebieden of bij karakteristieke of beeldbepalende panden kennis te nemen aan de sneltoetscriteria. Vergunningsvrije bouwwerken die voldoen aan de sneltoetscriteria zijn uiteraard nooit excessief. Indien een bouwwerk dat valt onder de bovengenoemde categorieën niet vergunningsvrij is moet een bouwvergunning worden aangevraagd. Net als in de reguliere gebieden treedt het bestemmingsplan in eerste instantie regelend op voor wat betreft rooilijnen en maximale afmetingen. Als het bestemmingsplan geen bezwaar oplevert, wordt het bouwplan door de welstandscommissie (dan wel een namens haar gemandateerd lid) getoetst aan de sneltoetscriteria.
Voldoet het plan aan deze criteria dan volgt een positief welstandsadvies. Voldoet het bouwplan niet aan deze criteria of is er sprake van een bijzondere situatie waarbij twijfel bestaat aan de toepasbaarheid van de criteria, dan wordt het bouwplan beoordeeld op grond van de gebiedsgerichte-, de objectgerichte- en de algemene welstandscriteria.
Welstandsnota Aalsmeer 2009 89
Aangewezen beschermde monumenten
Bij de door het Rijk, de provincie of de gemeente aangewezen beschermde monumenten zijn de elders vergunningsvrije bouwwerken vergunningsplichtig. Dat betekent dat altijd een bouwvergunning moet worden aangevraagd. Ook in deze gevallen treedt het bestemmingsplan in eerste instantie regelend op voor wat betreft rooilijnen en maximale afmetingen. Als het bestemmingsplan geen bezwaar oplevert, wordt het bouwplan door de monumentencommissie (dan wel een namens haar gemandateerd lid) getoetst aan de sneltoetscriteria voor beschermde situaties. Voldoet het bouwplan niet aan deze criteria dan volgt een positief welstandsadvies. Voldoet het bouwplan niet aan deze criteria of is er sprake van een bijzondere situatie waarbij twijfel bestaat aan de toepasbaarheid van de criteria, dan wordt het bouwplan beoordeeld op grond van de gebiedsgerichte, objectgerichte en de algemene welstandscriteria. Bovendien is een monumentenvergunning vereist.
In het verlengde van de systematiek van het “Besluit bouwvergunningvrije en lichtvergunningsplichtige bouwwerken” wordt bij de sneltoetscriteria onderscheid gemaakt in de voor- en de achterkant van een bouwwerk.
Onder voorkant wordt verstaan:
Onder achterkant wordt in dit verband verstaan:
Het begrip “weg” wordt nader verklaard in de Wegenverkeerswet. Bij het begrip “openbaar groen” moet worden uitgegaan van hetgeen daaronder in het normale spraakgebruik wordt verstaan, zoals parken, plantsoenen en speelveldjes, die het gehele jaar (of een groot deel van het jaar) voor het publiek toegankelijk zijn. Gekeerd naar de weg of het openbaar groen, impliceert dat tussen het gebouw of het erf en de weg of het openbaar groen een directe feitelijke relatie is. Die relatie is er niet wanneer er tussen het gebouw of het erf en de weg of het openbaar groen andere begrenzende elementen aanwezig zijn, zoals het erf van de buren, bos, (bij)gebouwen of water. Dit betekent dat bijvoorbeeld bij een sloot als scheidend element de zijkant gekeerd naar de weg of het openbaar groen een achterkant wordt in plaats van een voorkant.
Per type bouwwerk komen de volgende punten aan de orde:
De opgenomen overzichten van het vergunningsvrije bouwen zijn overgenomen uit het “Besluit bouwvergunningvrije en lichtbouwvergunningplichtige bouwwerken”. Aan deze teksten kunnen geen rechten worden verleend.
Kleine plannen 1 Aan- en uitbouwen
Beschrijving en uitgangspunten welstandsbeleid
Een aan- of uitbouw is een grondgebonden toevoeging van een bouwlaag aan een bestaande woning of een bestaand woongebouw die strekt tot het vergroten van het woongenot. Een aanbouw is een toevoeging van een nieuwe ruimte en een uitbouw is een vergroting van een bestaande ruimte.
Aan- en uitbouwen worden in grote hoeveelheden gerealiseerd. Als ze zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte, zijn ze voor het straatbeeld zeer bepalend. Daarom streeft de gemeente in gebieden met een eenvormige bouwstijl naar een herhaling van uniforme exemplaren die passen bij het karakter van de gebouwen en de straat. Belangrijk is dat de contouren en het silhouet van het oorspronkelijke gebouw of bouwblok zichtbaar blijven en dat de aan- of uitbouw qua uitstraling en volume ondergeschikt is aan het oorspronkelijke gebouw.
Een aan- of uitbouw voldoet in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als deze identiek is aan een voor het betreffende bouwblok of in de betreffende straat eerder als zodanig door de welstandscommissie goedgekeurd plan.
Het bouwen van een op de grond staande aan- of uitbouw van een bouwlaag aan een bestaande woning of een bestaand gebouw, die strekt tot vergroting van het woongenot, is vergunningsvrij mits voldaan wordt aan de volgende kenmerken:
Voor het bouwen van een op de grond staande aan- of uitbouw die voldoet aan de onder vergunningsvrij genoemde kenmerken, is een lichte bouwvergunning vereist indien dat plaatsvindt:
Een lichte bouwvergunning is voorts vereist voor het bouwen van een aanof uitbouw die niet voldoet aan de onder vergunningsvrij genoemde kenmerken, met dien verstande dat:
In alle andere gevallen is voor een aan- of uitbouw een reguliere bouwvergunning vereist.
Sneltoetscriteria voor een aan- of aanbouw aan de achterkant
Als er geen standaardplan is, voldoet een aan- of uitbouw aan de achterkant in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan.
Detaillering, materiaal en kleur
Sneltoetscriteria voor een aan- of uitbouw aan de voorkant
Als er geen standaardplan is, voldoet een aan- of uitbouw aan de voorkant in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan:
Detaillering, materiaal en kleur
Sneltoetscriteria voor een aan- of uitbouw aan de achterkant in beschermd situaties
Als er geen standaardplan is, voldoet een aan- of uitbouw aan de achterkant in het door het Rijk, provincie of gemeente aangewezen beschermd monument, in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan.
Detaillering, materiaal en kleur
Sneltoetscriteria voor een aan- of uitbouw aan de voorkant in beschermde situaties
Als er geen standaardplan is, voldoet een aan- of uitbouw aan de voorkant in een door het Rijk, provincie of gemeente aangewezen monument in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan:
Detaillering, materiaal en kleur
Kleine plannen 2 Bijgebouwen en overkappingen
Beschrijving en uitgangspunten welstandsbeleid
Een bijgebouw is een grondgebonden gebouw van een bouwlaag. Het bijgebouw staat los op het erf van het hoofdgebouw en is meestal bedoeld als schuur, tuinhuis of garage. Een overkapping is een grondgebonden overkapping van een bouwlaag. De overkapping staat los op het erf of tegen het hoofdgebouw aan en is meestal bedoeld als carport. Een belangrijk kenmerk is de transparantie, overkappingen worden niet dichtgezet. De gemeente streeft in principe naar een gescheiden uiterlijk van bijgebouwen en overkappingen: gevels en dakvlakken in donkere gedekte kleuren, eenvoudige kapvorm en geen onnodig grote dakoverstekken of versieringen. Bijgebouwen en overkappingen moeten qua uitstraling en volume ondergeschikt zijn aan het oorspronkelijke gebouw.
Een bijgebouw of overkapping voldoet in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als dit identiek is aan een voor het betreffende bouwblok of in de betreffende straat eerder als zodanig door de welstandscommissie goedgekeurd plan.
Het bouwen van een op de grond staand bijgebouw van een bouwlaag of een op de grond staande overkapping van een bouwlaag bij een bestaande woning of bestaand woongebouw, dat of die strekt tot vergroting van het woongenot, is vergunningsvrij mits voldaan wordt aan de volgende kenmerken:
Voor het bouwen van een op de grond staand bijgebouw van een bouwlaag of een op de grond staande overkapping van een bouwlaag die voldoet aan de onder vergunningsvrij genoemde kenmerken, is een lichte bouwvergunning vereist indien dat plaatsvindt aan een monument als bedoeld in de Monumentenwet 1988 of een monument als bedoeld in een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening.
Een lichte bouwvergunning is voorts vereist voor het bouwen van een bijgebouw of overkapping dat of die niet voldoet aan de onder vergunningsvrije genoemde kenmerken, met dien verstand dat:
In alle andere gevallen is voor een bijgebouw of overkapping een reguliere bouwvergunning vereist.
Sneltoetscriteria voor een bijgebouw of overkapping aan de achterkant
Als er geen standaardplan is, voldoet een bijgebouw of overkapping aan de achterkant in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan:
- niet hoger dan 3 meter, gemeten vanaf het aansluitend terrein
Detaillering, materiaal en kleur
Sneltoetscriteria voor een bijgebouw of overkapping aan de voorkant
Als er geen standaardplan is, voldoet een bijgebouw of overkapping aan de voorkant in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan:
Detaillering, materiaal en kleur
Sneltoetscriteria voor een bijgebouw of overkapping aan de achterkant in beschermde situaties
Als er geen standaardplan is, voldoet een bijgebouw of overkapping aan de achterkant aan een door het Rijk, provincie of gemeente aangewezen beschermd monument in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan.
Detaillering, materiaal en kleur
Sneltoetscriteria voor een bijgebouw of overkapping aan de voorkant in beschermde situaties
Als er geen standaardplan is, voldoet een bijgebouw of overkapping aan de voorkant aan een door het Rijk, provincie of gemeente aangewezen beschermd monument in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan
Detaillering, materiaal en kleur
Beschrijving en uitgangspunten welstandsbeleid
Een dakkapel is een bescheiden uitbouw in de kap, bedoeld om meer ruimte en licht te krijgen. Uitgangspunt voor welstandsbeleid is dat de dakkapel een ondergeschikt element in het dakvlak is en tevens een geïntegreerd onderdeel van de verschijningsvorm van het dakvlak vormt. In plaats van een dakkapel kunnen ook dakramen worden aangebracht. Deze zijn minder dominant in het straatbeeld. Voor dakkapellen kunnen principieel twee situaties worden onderscheiden: Dit zijn een dakkapel op een individueel pand, en een dakkapel op een dakvlak van een dakvlak dat onderdeel uitmaakt van een ensemble, bijvoorbeeld op rijtjeswoningen. Is voor de eerste categorie juist de benadrukking van de individualiteit het uitgangspunt, voor de tweede juist het gemeenschappelijke. Voor zowel dakkapellen als dakramen in de tweede categorie streeft de gemeente naar een herhaling van uniforme exemplaren en een regelmatige rangschikking op een horizontale lijn. Bij de eerste aanvraag voor een dakkapel op een dakvlak van gekoppelde woningen of binnen een reeks van woningen van gelijke architectuur wordt allereerst door de welstandscommissie beoordeeld of in het specifieke geval een dakkapel aan de voorzijde het straatbeeld en het dakvlak niet te zeer verstoort. Een dakkapel op het achterdakvlak of het zijdakvlak is binnen ruime randvoorwaarden vergunningsvrij. Dit heeft onder meer tot gevolg dat de dakkapel niet vooraf wordt beoordeeld op redelijke eisen van welstand.
Wel kan de gemeente bij een in beginsel vergunningsvrije dakkapel achteraf ingrijpen, als deze in ernstige mate in strijd is met redelijke eisen van welstand (dit gebeurt op grond van de excessenverordening). Indien vergunningsvrije dakkapellen voldoen aan onderstaande welstandscriteria zal nooit sprake zijn van een exces. Omgekeerd geldt dat als een (vergunningvrije) dakkapel op het achterdakvlak of zijdakvlak niet binnen de ruime randvoorwaarden past, die gesteld worden voor het vergunningsvrij aanbrengen daarvan, deze vrijwel zeker niet zullen voldoen aan redelijke eisen van welstand.
Lichtvergunningplichtige dakkapellen voldoen aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande voorwaarden wordt voldaan. Via de ambtelijke sneltoets kan dan een positief welstandsoordeel worden verkregen. Voldoet een dakkapel niet aan deze criteria, is er sprake van een monument of van een bijzondere situatie waarbij twijfel bestaat aan de toepasbaarheid van deze criteria dan wordt het plan voorgelegd aan de Stichting Welstandszorg Noord-Holland. Dakkapellen zijn in principe niet op vrijstaande bijgebouwen toegestaan.
Een dakkapel voldoet in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als deze identiek is voor wat betreft vormgeving, maat, materiaal, kleur en detaillering aan een voor het bouwblok of in de betreffende straat eerder als zodanig door de welstandscommissie goedgekeurde trendsetter. De eerste aanvraag voor een dakkapel op een dakvlak van gekoppelde woningen of binnen een reeks van woningen van gelijke architectuur is trendsetter voor volgende aanvragen. Deze dienen alle volledig gelijk (maatvoering, materiaal, kleur, detaillering en plaats op het dak) aan de eerste te zijn.
Welstandsnota Aalsmeer 2009 101
Het bouwen van een dakkapel op een bestaand gebouw is vergunningsvrij, mits voldaan wordt aan de volgende kenmerken:
Voor het bouwen van een dakkapel die voldoet aan de onder vergunningsvrij genoemde kenmerken, is een lichte bouwvergunning vereist indien dat plaatsvindt aan een monument als bedoeld in de Monumentenwet 1988 of een monument als bedoeld in een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening.
Verder gelden de volgende voorwaarden
Een lichte bouwvergunning is voorts vereist voor het bouwen van een dakkapel die niet voldoet aan de onder vergunningsvrij genoemde kenmerken.
Sneltoets voor een dakkapel op het achterdakvlak en zijdakvlak niet grenzend aan de weg of openbaar groen
Als er geen standaardplan is, voldoet een dakkapel op het achterdakvlak en zijdakvlak niet grenzend aan de weg of openbaar groen in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan:
Detaillering, materiaal en kleur
Sneltoetscriteria voor een dakkapel op het voordakvlak
Als er geen standaardplan is, voldoet een dakkapel op het voordakvlak en zijdakvlak grenzend aan openbaar gebied in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan.
Detaillering, materiaal en kleur
Sneltoetscriteria voor een dakkapel op het achterdakvlak in beschermde situaties
Als er geen standaardplan is, voldoet een dakkapel op het achterdakvlak van een door het Rijk, provincie of gemeente aangewezen beschermd monument in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan.
Detaillering, materiaal en kleur
Sneltoetscriteria voor een dakkapel op het voordakvlak in beschermde situaties
Als er geen standaardplan is, voldoet een dakkapel op het voordakvlak op een door het Rijk, provincie of de gemeente aangewezen beschermde monument in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan:
Detaillering, materiaal en kleur
Kleine plannen 4 Gevelwijzigingen
Beschrijving en uitgangspunten voor welstandsbeleid
Van een gevelwijziging is sprake bij het veranderen of verplaatsen van een kozijn, venster, raam, deur of gevelpaneel in de buitenmuur van een gebouw. Omdat de opbouw van de gevel een belangrijk onderdeel is van de architectonische vormgeving van het gebouw en de straatwand moeten ook de gevelwijzigingen zorgvuldig worden ontworpen. Indien er (nog) sprake is van samenhang en ritmiek in straatwanden is het meestal ongewenst als deze wordt verstoord door incidentele gevelwijzigingen.
Een gevelwijziging voldoet in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als deze identiek is aan een voor het betreffende bouwblok of in de betreffende straat eerder als zodanig door de welstandscommissie goedgekeurd plan.
Het veranderen van een kozijn, kozijninvulling, luik of gevelpaneel van een bestaande woning, bestaand woongebouw of een bij een bestaande woning of een bestaand woongebouw behorende bijgebouw, is vergunningsvrij mits voldaan wordt aan de volgende kenmerken:
Voor het veranderen van een kozijn, kozijninvulling, luik of gevelpaneel van een bestaande woning, bestaand woongebouw of een bij een bestaande woning of een bestaand woongebouw behorend bijgebouw, is een lichte bouwvergunning vereist indien dat plaatsvindt aan een monument als bedoeld in de Monumentenwet 1988 of een monument als bedoeld in een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening.
Een lichte bouwvergunning is voorts vereist voor het veranderen van een kozijn, kozijninvulling, luik of gevelpaneel van een bestaande woning, bestaand woongebouw behorend bijgebouw als dat niet voldoet aan de onder vergunningsvrij genoemde kenmerken.
Sneltoetscriteria voor en gevelwijziging aan de achterkant
Als er geen standaardplan is, voldoet een gevelwijziging aan de achterkant in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan:
Detaillering, materiaal en kleur
Sneltoetscriteria voor een gevelwijziging aan de voorkant
Als er geen standaardplan is, voldoet een gevelwijziging aan de voorkant in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan:
Detaillering, materiaal en kleur
Sneltoetscriteria voor een gevelwijziging aan de achterkant in beschermde situaties
Als er geen standaardplan is, voldoet een gevelwijziging aan de achterkant in een door het Rijk, provincie of gemeente aangewezen beschermd monument in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan:
Detaillering, materiaal en kleur
Sneltoetscriteria voor een gevelwijziging aan de voorkant in beschermde situaties
Als er geen standaardplan is, voldoet een gevelwijziging aan de voorkant in een door het Rijk, provincie of gemeente aangewezen beschermd monument in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan.
Detaillering, materiaal en kleur
Kleine plannen 5 Erfscheidingen
Beschrijving en uitgangspunten welstandsbeleid
Een erfafscheiding is een bouwwerk, bedoeld om het erf af te bakenen van een buurerf of van de openbare weg. Een erfscheiding tussen buren moet in de eerste plaats door beide kanten worden gewaardeerd. Indien aan deze voorwaarde wordt voldaan kan de gemeente zich terughoudend opstellen. Erfscheidingen aan de openbare weg zijn van grote invloed op de ruimtelijke kwaliteit. De gemeente streeft ernaar een rommelige indruk door een te grote verscheidenheid aan erfscheidingen te voorkomen. Erfscheidingen moeten passen bij het karakter van de omgeving. Het buitengebied vraagt bijvoorbeeld om andere erfscheidingen dan een historisch woongebied. Erfscheidingen moeten op een zorgvuldige en professionele manier worden geplaatst en moeten worden gemaakt van duurzame materialen. Een lange, gesloten, slecht onderhouden schutting wekt bij velen het gevoel van verloedering en sociale onveiligheid.
Begroeide hekwerken en beplantingen hebben een open en vriendelijke uitstraling, daarom gaat de eerste voorkeur altijd uit naar een erfscheiding van haagplanten zoals liguster of haagbeuken of volledig te begroeien gazen hekwerken.
Een erfscheiding voldoet in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als deze identiek is aan een voor het betreffende bouwblok of in de betreffende straat eerder als zodanig door de welstandscommissie goedgekeurd plan.
Het bouwen van een erf- of perceelafscheidingen is vergunningsvrij mits voldaan wordt voldaan aan de volgende kenmerken.
Voor het bouwen van een erf- of perceelafscheiding, is een lichte bouwvergunning vereist indien dat plaatsvindt aan een monument als bedoeld in de Monumentenwet 1988 of een monument als bedoeld in een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening.
Een lichte bouwvergunning is voorts vereist voor het bouwen van een erfof perceelafscheiding die niet voldoet aan de onder vergunningsvrij genoemde kenmerken.
Sneltoetscriteria voor een erfscheiding
Als er geen standaardplan is, voldoet een erfscheiding in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan:
Detaillering, materiaal en kleur
Beschrijving en uitgangspunten voor het welstandsbeleid
Uitgangspunten voor welstandsbeleid
Reclame moet opvallen. Dat is geen probleem zolang de reclame ondergeschikt is aan het pand en aan de omgeving. Uitgangspunt voor welstandsbeleid is dat reclame niet onbeperkt wordt aangebracht en moet passen in de bestaande architectuur en stedenbouw. Daarnaast is er ook oog voor het commerciële belang van ondernemers bij het voeren van reclame.
Reclame-uitingen voldoen aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande voorwaarden wordt voldaan. Ook wijzigingen aan bestaande reclames moeten hieraan voldoen. Via de ambtelijke sneltoets kan dan een positief welstandsoordeel worden verkregen. Voldoet de reclame niet aan deze criteria, is er sprake van een monument, groengebied of van een bijzondere situatie waarbij twijfel bestaat aan de toepasbaarheid van deze criteria dan wordt het plan voorgelegd aan de Stichting Welstandszorg Noord- Holland.
De loketcriteria voor reclames strekken zich uit over drie vormen van reclame:
A. Gevelreclame (inclusief reclame op eigen terrein)
Bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van reclame geldt de volgende zonering:
Hier is geen enkele vorm van reclame toegestaan. Een uitzondering vormen:
Kantoor-of bedrijfspanden: Tegen het begane grond gedeelte van de gevel is reclame mogelijk in de vorm van onverlichte, losse letters. De letters zijn maximaal 0,40 meter hoog en evenwijdig aan de gevel geplaatst. Reclame op het voorerf is mogelijk wanneer deze gerelateerd is aan of geïntegreerd is in de entree van de erfscheiding en niet groter is dan 0,5 m².
Positionering, vorm, maatvoering
Reclame op luifels is alleen mogelijk in de vorm van losse letters. Tegen de luifels heeft de vorm van losse letters de voorkeur. (losse letters wil zeggen op enige afstand van de achtergrond). De letters kunnen worden geplaatst tegen de luifel of uitgefreesd in het materiaal waaruit de luifel is samengesteld.
Indien gekozen wordt voor een lichtbak of reclameplaat over de volle breedte van de luifel dan mag de tekst op of in de reclamedrager maximaal 60% van de luifelbreedte bedragen met een maximum van 3,50 meter en een hoogte van maximaal 40 cm. De reclamedrager of lichtbak mag niet onder of boven de luifel uitsteken. Herhalingen van reclame teksten of vermelding van verschillende te verkopen producten op de reclamedrager is niet toegestaan. Een felle contrasterende kleur maakt onderdeel uit van de reclame-uiting en is ook gehouden aan de eis van 60% van de luifelbreedte.
Reclame op zonneschermen, markiezen, rolluiken of rolhekken anders dan de eigen naamsvoering is niet toegestaan. De hoogte is maximaal 0,40 m, de lengte is maximaal 60% van het zonnescherm, markies, rolluik of rolhek met een maximum van 3,5 m • Vlaggen, reclamevlaggen, wimpels, vaandels en banieren zijn toegestaan indien niet meer dan 1 per 6 meter gevellengte. Aan en op luifels zijn geen vlaggen toegestaan.
Positionering, vorm, maatvoering
A4 Parken, sportterreinen en landelijk gebied
B. Reclame in de openbare ruimte
Opschriften en aankondigingen betrekking hebbende op openbare verkoping, aanbieding ter verkoop, verhuur of verpachting van een onroerende zaak, voor zolang zij feitelijk betekenis hebben, zijn toegestaan mits deze opschriften en aankondigingen onverlicht zijn en gezamenlijk geen groter oppervlak hebben dan 0,5 m² geen van alle een grotere afmeting in een richting hebben dan 1 meter en mits deze opschriften en aankondigingen zijn aangebracht op of aan een onroerend zaak.
Van de richtlijnen en plaatsingsmogelijkheden voor reclames, zoals opgenomen in de welstandsnota, kan incidenteel worden afgeweken bij een gezamenlijke aanpak, geïnitieerd door een belangengroep (bijvoorbeeld een winkeliersvereniging), voor een integrale aanpak van een deel van bijvoorbeeld een winkelgebied. Het college van burgemeester en wethouders hebben hierin een eigen bevoegdheid en laten zich hierbij adviseren door de Stichting Welstandszorg Noord-Holland.
Indien vanwege bijzondere omstandigheden de strikte toepassing van de regels m.b.t. reclames naar het oordeel van burgemeester en wethouders tot een onaanvaardbare afwijzing zou leiden, kunnen zij niettemin vergunning verlenen mits de aard en de strekking van de richtlijnen m.b.t. reclames van deze nota niet worden aangetast.
Sneltoetscriteria voor reclame-uitingen aan de gevel
Een reclame-uiting aan de voorgevel, de zijgevel of de achtergevel voldoet in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan.
aan de voorgevel: reclame-uiting als zelfstandig element vormgeven, waarbij de maatvoering en detailleringen zijn afgestemd op en harmoniëren met de oorspronkelijke gevel - aan de voorgevel: indien er (nog) samenhang en ritmiek aanwezig is in het straatbeeld mag dit door een reclame-uiting niet worden verstoord
Sneltoetscriteria voor reclame-uitingen los van de gevel
Een reclame-uiting los van de gevel voldoet in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan:
Kleine plannen 7 Steigers en terrassen aan het water
Beschrijving en uitgangspunten voor het welstandsbeleid
Een steiger is een bouwwerk dat middels palen aan de grond is gekoppeld en de verbinding vormt met de oever. Afmeersteigers en terrassen aan het water kunnen, afhankelijk van de plaatsing, van invloed zijn op de ruimtelijke kwaliteit. De gemeente streeft ernaar een rommelige indruk door een te grote verscheidenheid aan steigers en terrassen te voorkomen. Ze moeten op een zorgvuldige en professionele manier worden geplaatst en moeten worden gemaakt van duurzame materialen.
Een welstandsbeoordeling maakt deel uit van deze vergunningprocedure.
Sneltoetscriteria voor steigers en terrassen.
Een afmeersteiger of terras voldoet in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan:
Detaillering, materiaal en kleur
Beschrijving en uitgangspunten voor het welstandsbeleid
In het besluit Bouwvergunningsvrije en lichtvergunningsplichtige bouwwerken wordt onderscheid gemaakt tussen:
In grote lijnen zijn antenne-installaties tot een hoogte van 5 meter vergunningsvrij (de precieze voorwaarden zijn opgenomen in de tekst onder “bouwvergunningregime”). De rijksoverheid heeft daarbij, in het kader van het Nationaal Antennebeleid, een convenant gesloten met de aanbieders van mobiele telefonie waarin gedragsregels zijn vastgelegd waarbinnen deze vergunningsvrijheid in goede banen wordt geleid. De gedragsregels gelden met name voor de twee eerstgenoemde categorieën antenne installaties. Een van de gedragsregels betreft de visuele inpasbaarheid van antenne-installaties. De gemeente kan, binnen het vergunningsvrije regime van antenne-installaties, in bijzondere gevallen objectieve eisen stellen ten aanzien van de kleur van de techniekkast, van het zichtbare deel van de bekabeling en kabelgoten en van gevelantennes.
Op deze manier kunnen gemeenten ervoor zorgen dat de aanbieders van mobiele telecommunicatie bij het plaatsen van een vergunningsvrije antenne installatie voldoende rekening houden met het lokale straat- en landschapsbeeld. Dergelijke eisen kunnen worden opgenomen in de welstandsnota en moeten schriftelijk worden medegedeeld aan de aanbieders.
De gemeente Aalsmeer heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt en dergelijke aanvullende eisen opgenomen in deze welstandsnota. Daarnaast zijn welstandscriteria opgenomen voor alle antenne-installaties en overige antennes waarvoor een lichte bouwvergunning moet worden aangevraagd. Voldoet de aanvraag aan deze criteria dan kan een gemandateerde ambtenaar het positieve welstandsoordeel geven. Voldoet de aanvraag niet aan deze criteria of is er sprake van een bijzondere situatie waarbij twijfel bestaat aan de toepasbaarheid van deze criteria, dan wordt de aanvraag aan de welstandscommissie voorgelegd, die bij de beoordeling tevens gebruik maakt van de gebiedsgerichte, de objectgerichte en de algemene welstandscriteria.
Op een antennemast is geen reclame-uiting toegestaan
Het bouwen van een antenne-installatie ten behoeve van mobiele telecommunicatie is vergunningsvrij mits voldaan wordt aan de volgende kenmerken:
bij bouwen op of aan een bouwwerk:
de hoogte van de antenne, met antennedrager, gemeten vanaf de voet, of indien bevestigd aan een gevel van een gebouw, gemeten vanaf het punt waarop de antenne, met antennedrager, het dakvlak kruist, minder is dan 5 meter, en:
de antennedrager bij plaatsing op het dak van een gebouw;
elders op het dak is geplaatst, mits de afstand in meters tot de voorgevel van het bouwwerk ten minste gelijk is aan: 18 gedeeld door de hoogte waarop de antenne, met antennedrager, is geplaatst, gemeten vanaf het bij het gebouw aansluitende terrein tot aan de voet van de antenne, met antennedrager, of
Sneltoetscriteria voor spriet-, staaf of schotelantennes
Een spriet-, staaf- of schotelantenne voldoet in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan:
Vorm, detaillering, materiaal en kleur
Gedragsregels in het kader van nationaal antennebeleid
De gemeente stelt ten behoeve van de visuele inpasbaarheid van antenne-installaties, de volgende eisen:
in het bijzondere welstandsgebied moet de kleur van de techniekkast, de kleur van het zichtbare deel van de bekabeling en kabelgoten en de kleur van eventuele gevelantennes worden aangepast aan de kleur van de omgeving of het object, zodat de antenne-installatie zoveel mogelijk wegvalt tegen zijn omgeving of tegen het bouwwerk waarop deze wordt aangebracht. Daartoe kan het noodzakelijk zijn af te wijken van de standaardkleur.
Uitgangspunten voor welstandsbeleid
Winkelstraten moeten er ook na winkelsluitingstijd prettig uitzien.
Het is daarom noodzakelijk dat rolluiken er open en doorzichtig uitzien.
Rolluiken voldoen aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande voorwaarden wordt voldaan. Via de ambtelijke sneltoets kan dan een positief welstandsoordeel worden verkregen. Voldoet het rolluik niet aan deze criteria, is er sprake van een monument, of groen gebied of van een bijzondere situatie waarbij twijfel bestaat aan de toepasbaarheid van deze criteria dan wordt het plan voorgelegd aan de welstandscommissie. Het plan wordt dan aan de relatieve (gebiedsgerichte, specifieke of algemene) welstandscriteria getoetst.
Kleine plannen 10 Zonneschermen en markiezen
Uitgangspunten voor welstandsbeleid
In de loop der jaren zijn veelkleurige zonneschermen en markiezen een vast onderdeel van de winkelstraat geworden. Mits zij aan bepaalde voorwaarden voldoen dragen ze bij aan een positief straatbeeld.
Zonneschermen en markiezen voldoen aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande voorwaarden wordt voldaan. Via de ambtelijke sneltoets kan dan een positief welstandsoordeel worden verkregen. Voldoet het scherm niet aan deze criteria, is er sprake van een groen gebied of van een bijzondere situatie waarbij twijfel bestaat aan de toepasbaarheid van deze criteria dan wordt het plan voorgelegd aan de welstandscommissie.
Reclame: uitsluitend de naam van het bedrijf. De hoogte is maximaal 40 cm, de lengte is maximaal 60% van het zonnescherm of markies met een maximum van 3,5 meter
Alle ingrepen aan monumenten zijn bouw- en monumentenvergunningplichtig. Dat geldt ook voor ingrepen die elders vergunningsvrij zijn. Wijzigingen aan monumenten moeten dus altijd aan de Stichting Welstandzorg Noord-Holland worden voorgelegd. De welstandscriteria voor monumenten zijn gericht op handhaven, herstel en versterken van de historische karakteristieken van het monument (exterieur en interieur) en de samenhang van het monument met zijn omgeving.
Welstandscriteria voor monumenten
Om de authenticiteit van de bestaande raamprofielen zoveel mogelijk te handhaven is het gebruik van voorzetbeglazing (aan de binnenzijde) te prefereren boven dubbele beglazing. Bij dubbele beglazing wijzigen de slanke raamprofielen namelijk in (te) dikke profielen, met name bij ruiten met roedenverdeling.
Voor het aanbrengen van reclame op, aan of bij een monument is een bouw- en monumentenvergunning noodzakelijk. Per aanvraag wordt beoordeeld of en in welke vorm, het aanbrengen van reclame aanvaardbaar is.
Hoofdstuk 7 Welstandscriteria bij (her)ontwikkelingsprojecten
De welstandsnota bevat geen welstandscriteria voor grotere (her)ontwikkelingsprojecten die de bestaande ruimtelijke structuur en karakteristiek doorbreken. Dergelijke welstandscriteria kunnen namelijk niet worden opgesteld zonder dat er een concreet stedenbouwkundig plan aan ten grondslag ligt.
Het opstellen van welstandscriteria voor (her)ontwikkelingsprojecten wordt voortaan een vast onderdeel van de stedenbouwkundige planvoorbereiding. De criteria worden opgesteld door de stedenbouwkundige of de supervisor, in overleg met de welstandscommissie.
De gemeenteraad stelt de welstandscriteria vervolgens vast ter aanvulling op de welstandsnota. Voor dergelijke aanvullingen op de welstandsnota geldt dat de inspraak wordt gekoppeld aan de reguliere inspraakregeling bij de stedenbouwkundige planvoorbereiding.
De welstandscriteria moeten zijn vastgesteld voordat de planvorming van de concrete bouwplannen start en worden bekend gemaakt aan alle potentiële opdrachtgevers in het gebied.
Binnen de gemeente Aalsmeer zijn thans de volgende projecten in voorbereiding of ontwikkeling:
Omlegging N-201 en aangrenzende bedrijfsontwikkeling: ten behoeve van de omlegging van de bestaande N-201 (Burgemeester Kasteleinweg) is een nieuw bestemmingsplan opgesteld dat naast de aanleg van een nieuwe weg, bedrijfsontwikkeling mogelijk gemaakt. Inmiddels is met de aanleg van de weg begonnen, de realisatie van het bedrijventerrein zal naar verwachting nog wel enige tijd duren. Voor dit gebied is een beeldkwaliteitplan opgesteld. Uitgangspunt is het realiseren van een hoogwaardig bedrijventerrein met een hoog ambitieniveau.
Kudelstaart Noord-West (De Rietlanden): deze locatie ligt ingeklemd tussen de Mijnsherenweg, Madame Curiestraat en de Kudelstaartseweg en voorziet in het realiseren van ca. 400 woningen en 2 basisscholen. De wijk is geprojecteerd op gronden die oorspronkelijk een agrarische functie hadden. In het hart van de wijk is een appartementengebouw gesitueerd. Inmiddels is met de bouw begonnen.
Lijnbaan: dit toekomstig woongebied is geprojecteerd op gronden die oorspronkelijk een agrarische functie hadden en ligt ingeklemd tussen de Burgemeester Kasteleinweg, Ringvaart, Oosteinderweg en de Spoordijk. Het plan voorziet in de bouw van ca. 300 woningen. Op de hoek Burgemeester Kasteleinweg/Oosteinderweg is een appartementengebouw gesitueerd evenals in een zone langs de Burgemeester Kasteleinweg. Het overige plangebied bestaat hoofdzakelijk uit eengezinswoningen met een duidelijke relatie met het water.
Huidige tracé N-201: door de omlegging van de bestaande N-201 in 2011 zal het huidige tracé een ander karakter krijgen en zullen ook de aangrenzende gronden worden ontwikkeld. Doel hiervan is de leefbaarheid van Aalsmeerdorp te versterken, en de barrièrewerking van het bestaande tracé zowel ruimtelijk als functioneel te verkleinen. Inmiddels is het eerste bouwplan in ontwikkeling, een plan dat voorziet in woonbebouwing langs de Spoorlaan.
Kudelstaart-centrum: voor het gebied Kudelstaart-centrum is een nieuw plan in ontwikkeling. Een deel van deze ontwikkeling is geprojecteerd op gronden van 2 basisscholen die in de nieuwbouwwijk “De Rietlanden” een nieuw onderkomen krijgen. Het plan bestaat uit het realiseren van ca. 100 zorgwoningen rondom een nieuw dorpsplein.
Vrouwentroost: in het recentelijk goedgekeurde bestemmingsplan “Uiterweg-Plasoevers 2005”, is het mogelijk gemaakt nieuwe woonbebouwing toe te voegen in dit gebied. Vrouwentroost is gelegen aan de Kudelstaartseweg (maximaal 50 woningen). De ruimtelijke samenhang van de individuele plannen verdient hierbij bijzondere aandacht. Inmiddels is een aantal ontwikkelaars bezig hiervoor plannen op te stellen. In opdracht van de gemeente Aalsmeer zal voor dit gebied een integrale visie worden opgesteld.
Hoofdstuk 8 Welstandscriteria bij excessen
Excessenregeling bij vergunningsvrij bouwwerken
Ook bouwwerken waarvoor geen bouwvergunning hoeft te worden aangevraagd moeten aan minimale eisen van welstand voldoen. Volgens artikel 13a Ww kunnen burgemeester en wethouders de eigenaar van een bouwwerk dat “in ernstige mate in strijd is met redelijke eisen van welstand” aanschrijven om die strijdigheid op te heffen. Volgens datzelfde wetsartikel moeten de criteria hiervoor in de welstandsnota zijn opgenomen. Deze “excessenregeling” is niet bedoeld om de plaatsing van een bouwwerk tegen te gaan.
De gemeente Aalsmeer hanteert bij het toepassen van deze excessenregeling het criterium dat er sprake moet zijn van een buitensporigheid in het uiterlijk die ook door niet-deskundigen evident is en die afbreuk doet aan de ruimtelijke kwaliteit van een gebied. Vaak heeft dit betrekking op:
Vergunningsvrije bouwwerken die voldoen aan de welstandscriteria voor veel voorkomende kleine bouwwerken zijn in elk geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand.
Op een aanvraag om bouwvergunning, ontheffing of toestemming anderszins, die is ingediend voor het tijdstip waarop deze beleidsregels van kracht worden en waarop op genoemd tijdstip nog niet is beschikt, zijn de bepalingen van toepassing van de Welstandsnota Aalsmeer 2004, vastgesteld bij raadsbesluit van 24 juni 2004.
Aanbouwen grondgebonden toevoeging van een bouwlaag aan een gevel van een gebouw, die niet vanuit de woning is te bereiken
Achterkant de achtergevel, het achtererf en het dakvlak aan de achterzijde van een gebouw; de zijgevel, het zijerf en het dakvlak aan de zijkant van een gebouw voor zover die zijde niet direct grenst aan de weg of openbaar groen
Afdak dak dat is aangebracht tegen een muur of gebouw om tegen neerslag te beschermen
Band horizontale versiering in de gevel in afwijkend materiaal, meestal natuursteen of baksteen
Bedrijfsbebouwing gebouwen ten behoeve van bedrijven zoals hallen, werkplaatsen en loodsen; hebben meestal een utilitair karakter
Bedrijventerrein in het bestemmingsplan aangewezen gebied voor de vestiging van in het bestemmingsplan genoemde categorie bedrijven
Beschot afwerking van een wand met planken, schroten of rabatdelen
Bestemmingsplan door de gemeenteraad vastgesteld plan waarin het gebruik van grond en bebouwingsvoorschriften zijn
Bestrating verharding zoals straatstenen of tegels
Bijgebouw gebouw dat bij een hoofdgebouw hoort en los van het hoofdgebouw op het erf of kavel staat; meestal bedoeld als schuur, tuinhuis of garage
Blinde muur of gevel gevel of muur zonder raam, deur of andere opening
Borstwering dicht muurdeel tot kniehoogte
Boeibord opstaande kant van een dakgoot of dakrand, meestal uitgevoerd in hout of plaatmateriaal, ter bekleding van de goot
Boerderij gebouw of gebouwen op een erf met een (oorspronkelijke) agrarische functie en het daarbij horende woonhuis
Bouwblok een aan alle zijden door straten en wegen begrensde groep gebouwen, die een stedenbouwkundige eenheid vormt
Borstwering lage dichte muur tot borsthoogte
Bouwlaag verdieping van een gebouw
Bovenbouw het bovendeel van een gebouw; heeft meestal betrekking op de schuine kap van een huis met de daarbij behorende kopgevels
Buitengebied buiten de bebouwde kom gelegen gebied, ook wel landelijk gebied genoemd
Bungalow meestal vrijstaande woning waarvan alle verstrekken op de begane grond zijn gesitueerd
Buurschap verzameling woningen of boerderijen buiten de bebouwde kom
Carport afdak om de auto onder te stallen, meestal bij een woning
Welstandsnota Aalsmeer 2009 126
Dak afdekking van een gebouw, vlak of hellend, waarop dakbedekking is aangebracht
Dakhelling de hoek van het dak ten opzichte van een horizontale vlak
Dakkapel uitbouw op een hellend dakvlak
Dakopbouw een toevoeging aan de bouwmassa door het verhogen van de nok van het dak, die het silhouet van het oorspronkelijke dak verandert
Dakraam raam in een hellend dak
Daktrim afwerking aan de bovenzijde van de dakrand ten behoeve van waterkering
Dakvlak een vlak van het dak/kap
Dakvoet laagste punt van een schuin dak. Het snijpunt van de daklijn en de onderliggende gevel
Damwandprofiel metalen beplatingmateriaal met een bepaalde profilering
Deelplan een stedenbouwkundig plan, waarin een stuk van een wijk of stad gedetailleerd is uitgewerkt
Detail ontmoeting van verschillende bouwdelen zoals gevel en dak of gevel en raam
Drager en invulling de drager is de constructie van een gebouw, waaraan de invulling is toegevoegd om te beschermen tegen weer en wind (heeft vooral betrekking op gebouwen uit de jaren vijftig en zestig, waarbij het verschil tussen drager en invulling werd gebruikt om de woning in een groot gebouw of rij huizen te onderscheiden).
Ensemble architectonisch en stedenbouwkundig compositorisch geheel van meerdere panden
Erf stuk grond behorende bij een hoofdgebouw
Erfscheiding visuele afscheiding tussen twee erven
Erker kleine toevoeging van ten hoogste een bouwlaag aan de gevel van een gebouw, meestal uitgevoerd in hout en glas
Flat groot kantoor- of woongebouw met meerdere verdiepingen
Galerij gang aan de buitenkant van een (flat)gebouw die toegang verschaft tot de afzonderlijk woningen
Geleding verticale of horizontale indeling van de gevel; door middel van inspringingen
Gepotdekseld gedeeltelijk over elkaar gespijkerde planken om inwatering tegen te gaan
Gevel buitenmuur van een gebouw (afhankelijk van de plaats, de voor-, zij- of achtergevel)
Gootklos in de muur bevestigd stuk balk ter ondersteuning van een goot
Groengebied gebied met veel beplanting zoals parken, plantsoenen, sportterreinen en natuurgebieden
Hoek- en kilkeper snijlijn van twee aansluitende dakvlakken
Hoofdgebouw een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken
Hoogbouw gebouwen van meer dan vier lagen
Individueel gebouw zelfstandig, op zichzelf staand gebouw
Industriegebouw gebouwen met een industriële bestemming
Industriegebied gebied bestemd voor de vestiging van industrie
Kap een afdekking van verschillende vormen op een gebouw
Welstandsnota Aalsmeer 2009 127
Kavel grondstuk, kadastrale eenheid
Kern centrum van een dorp of stad
Klossen uit de muur stekende houten of gemetselde blokjes ter ondersteuning van uitstekende onderdelen van een gebouw zoals dakgoten
Kop in het algemeen gebruikt om de smalle kant van een rechthoekige vorm aan te duiden, bijvoorbeeld bij een gebouw
Laagbouw gebouwen van een of twee lagen
Lak afwerklaag van schilderwerk
Landelijk gebied zie buitengebied
Landmark object dat door maat, schaal of (verschijnings)vorm werkt als oriëntatie/herkenningspunt
Latei draagbalk boven gevelopening
Lessenaarsdak dak met een hellend, niet onderbroken, dakvlak Lichtkoepel raamconstructie in een plat dak, in de vorm van een koepel
Lijst een al dan niet versierde en geprofileerde rand als bekroning van de bovenzijde van een gevel Lint langgerekte weg met daarlangs bebouwing Luifel een plat of licht gebogen uitgebouwd afdak, vaak boven een deur
Maaiveld bovenzijde van het terrein dat een bouwwerk omgeeft, de grens tussen grond en lucht
Mansardekap dakvorm waarbij het onderste deel van het dak steiler is dan het bovenste deel waardoor een geknikte vorm ontstaat
Massa volume van een gebouw of bouwdeel
Metselverband het patroon waaruit metselwerk is opgebouwd
Middelhoogbouw gebouwen van drie of vier lagen
Middenstijl verticale deel in het midden van een deur- of raamkozijn
Negge het vlak en de maat tussen de buitenkant van de gevel en het kozijn
Nok horizontale snijlijn van twee dakvlakken, de hoogste lijn van het dak
Onderbouw het onderdeel van een gebouw; meestal betrekking op de begane grond van een huis met een zadeldak
Ondergeschikt voert niet de boventoon
Ontsluiting de toegang tot een terrein of een gebouw
Openbare weg een volgens het bestemmingsplan aangewezen en voor ieder toegankelijk voor verkeer gemaakte strook grond
Oriëntatie de richting van een gebouw
Overkapping een grondgebonden kapconstructie van een bouwlaag. De overkapping staat los op het erf of tegen het hoofdgebouw aan
Overstek bouwdeel dat vooruitsteekt ten opzichte van het eronder gelegen deel
Paneel rechthoekig vlak, geplaatst in een omlijsting
Welstandsnota Aalsmeer 2009 128
Plaatmateriaal bouwmateriaal dat in plaatvorm geleverd wordt, zoals hout (triplex en multiplex), kunststof (onder andere trespa) of staal (vlak of met profiel)
Planmatige bebouwing, groep gebouwen herkenbaar uitgevoerd volgens een vooraf opgesteld plan
Plint een duidelijk te onderscheiden horizontale lijn aan de onderzijde van een gebouw
Portiek gemeenschappelijk trappenhuis
Pyramidedak dak bestaande uit vier gelijk hellende vlakken die elkaar bovenaan in een punt ontmoeten
Renovatie (gedeeltelijk) vernieuwing van een gebouw
Rijtjeshuis huis als onderdeel van een reeks aan-eengebouwde, gelijke woningen
Rollaag horizontale rij stenen boven een gevelopening of aan de bovenzijde van een gemetselde wand
Rooilijn lijn die de grens aangeeft waarbinnen gebouwd mag worden
Sanering herinrichting door middel van sloop en vervangende nieuwbouw
Schilddak dak met vier hellende vlakken waarvan twee grote en twee kleine vlakken
Schuilhut een schuur van geringe omvang gelegen op een agrarisch perceel
Schuur bijgebouw ten behoeve van opslag
Situering de plaats van een bouwwerk in zijn omgeving
Stads- en dorpsvernieuwing maatregelen voor de verbetering of vervanging van bebouwing en de openbare ruimte daaromheen
Tent-, piramidedak dak gevormd door vier driehoekige dakschilden die in een punt bijeenkomen
Textuur de voelbare structuur van een materiaal (bij metselwerk dus de oneffenheden van de steen en het voegwerk)
Uitbouw aan het gebouw vastzittend bouwwerk dat rechtstreeks vanuit het gebouw toegankelijk is
Voorgevellijn denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een bouwwerk
Voorgevelrooilijn voorgevelrooilijn als bedoeld in het bestemmingsplan dan wel de gemeentelijke bouwverordening
Voorkant de voorgevel, het voorerf en het dakvlak aan de voorzijde van een gebouw; de zijgevel, het zijerf en het dakvlak aan de zijkant van een gebouw voorzover die zijde direct grenst aan de weg of openbaar groen
Windveer plank aan weerskanten van een pannendak, bevestigd langs de buitenste rij pannen
Zadeldak dak met twee tegenoverliggende dakvlakken die bij de nok samenkomen
Zichtas as waarlangs men kijkt vanuit een huis of ander uitgangspunt naar een bepaald karakteristiek punt in het verschiet, waarlangs het uitzicht vrij is.
Zijgevellijn denkbeeldige lijn die strak loopt langs de zijgevel van een gebouw
Zijgevel de lijn welke niet evenwijdig aan de as van de weg is gelegen
Bijlage 2 Onderzoek in het kader van een monumentenaanvraag
Een bouwhistorisch onderzoek omvat het zoeken naar alle relevante gegevens en de analyse en interpretatie daarvan die kunnen leiden tot de beschrijving van de bouw- en gebruiksgeschiedenis van bouwwerken of structuren. Er wordt onderscheid gemaakt naar de mate van diepgang waarin bouwhistorisch onderzoek gebeurt. De belangrijkste conclusie uit het bouwwerk of de structuur zelf worden getrokken uit de bouwmassa, de gevels, de constructie, de toegepaste materialen, de bewerking van materialen en de afwerking van het interieur, met inbegrip van alle sporen van wijzigingen en toevoeging. Uit kaartmateriaal zoals oude stadsplattegronden, topografische kaarten en kadasterkaarten en uit literatuur en archieven kunnen eveneens bouwhistorische conclusies over bouwwerken worden getrokken. De mate van diepgang waarin dit gebeurt is afhankelijk van de onderzoeksvraag. Bij uitgebreidere vormen van bouwhistorisch onderzoek kan onderzoek worden gedaan naar opdrachtgevers, ontwerpers en gebruikers van het bouwwerk. Verder kan sprake zijn van architectuur- en kunsthistorisch onderzoek, onderzoek van historische interieurs, industriële archeologie, historisch-geografisch onderzoek, stedenbouwkundig, archeologisch en/of tuinhistorisch onderzoek etc.
Het doel van het onderzoek is:
Bijlage 4 Rijks-, provinciale en gemeentelijke monumenten
2. Dorpsstraat 11/13 (inclusief het kerkorgel)
5. Hadleystraat 55 (naai- en knipschool)
6. Kudelstaartseweg 16 (watertoren)
7. Molen de Zwarte Ruiter, Jac. Takkade
10. Ophelialaan 70 (hoek bij Hortensialaan)
11. Stommeerweg 1-3 (stationsgebouw plus toilletgebouw)
27. Zijdstraat 53-59 (Doopsgezinde kerk met bijgebouwen)
28. Kerkhof Calsslagen aan de Herenweg (naast 64, tegenover 83)
29. Fort Kudelstaart aan de Kudelstaartseweg
1. Fortloods, conducteurswoning Kudelstaartseweg 99 en 101 (in Fortbocht) en nabijgelegen grenspalen (03 en 05) en de ontvangkom van de inlaatsluis en de sluis zelf.
1. Aalsmeerderweg 201 (Rozenoord)
3. Boomkwekerskerkhof aan de Stommeerweg
4. Clubhuis Westend (gelegen achter de Stommeerweg)
6. Markstraat 19 (het v/m veilinggebouw, o.m. bibliotheek)
8. Schoorsteen aan de Stommeerkade 16
17. Oosteinderweg 129, woonhuis
18. Uiterweg 222, woonhuis “Terra Nova”
19. Stommeerweg 4, kantoor Hilverda
20. Schoolstraat 4, ULO school
22. Machineweg 2, ’t Polderhuis
25. Stommeerkade 7a, Stokkeland
27. Aalsmeerderweg 208, voormalig stationsgebouw
30. Van Cleeffkade, voormalig veilinggebouw C.A.V.