Beleidsregels voor het verlenen of weigeren van een splitsingsvergunning

Algemeen

De woningmarkt is gestagneerd. Er staan veel huizen gedurende langere tijd te koop. We zien in toenemende mate dat eigenaren van een eengezinswoning of eigenaren van een gebouw met meerdere verdiepingen een splitsingsvergunning aanvragen. Huiseigenaren zoeken naar mogelijkheden om de ‘ verkoopbaarheid’ van hun onroerend goed te vergroten. Een mogelijkheid is dan het gebouw in appartementsrechten te splitsen en deze appartementen afzonderlijk te verkopen.

 

Wettelijk kader

Een eigenaar van een gebouw kan zijn recht op dat gebouw met toebehoren en de daarbij behorende grond splitsen in appartementsrechten. Het wettelijk kader met betrekking tot het splitsen wordt gevonden in enerzijds het Burgerlijk Wetboek en anderzijds de Huisvestingswet.

Op grond van artikel 34 van de Huisvestingswet kan de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening een aantal gronden opnemen die tot weigering van een vergunning kunnen leiden.

Deze weigeringsgronden kunnen slechts betrekking hebben op:

- de samenstelling van de woonruimtevoorraad

- het voorkomen van belemmering van stadsvernieuwing

- het voorkomen van splitsing van rechten op gebouwen waarvan de toestand uit oogpunt van indeling of staat van onderhoud zich geheel of ten dele tegen splitsing in appartementsrechten of verlening van deelnemings- of lidmaatschapsrechten verzet.

De wet biedt de mogelijkheid om aan een splitsingsvergunning voorwaarden te verbinden, die zich richten op de bescherming van de samenstelling en de kwaliteit van de woningvoorraad.

 

Werkingssfeer

Deze beleidsregels zijn van toepassing op alle gebouwen met woonruimte erin ongeacht huur- of koopprijsgrens.

Een splitsingsvergunning wordt in ieder geval toegekend als:

• a.

  Als het betreffende gebouw een WOZ waarde heeft van meer dan € 330.000,--.

• b.

  Indien zich in het gebouw waarop de aanvraag voor de splitsingvergunning betrekking heeft geen woonruimten bevinden met een huurprijs beneden de in artikel 13 eerste lid onder a van de Wet op de Huurtoeslag vermelde huurtoeslaggrens en voorzover de weigeringsgronden in verband met de stadsvernieuwing en de toestand van het gebouw zich niet tegen de vergunningverlening verzetten.

• c.

  Bij afsplitsing van bedrijfs- of winkelruimte waarnaast alle woonruimten in het gebouw in één appartementsrecht worden ondergebracht.

   

Geen splitsingsvergunning is vereist in het geval van:

• a.

  omzetting van bestaande lidmaatschaps- of deelnemingsrechten met woonbestemming als bedoeld in artikel 33 tweede lid van de Huisvestingswet in appartementsrechten als bedoeld in artikel 33 eerste lid van de Huisvestingswet.

• b.

  In het geval van een wijziging van ondergeschikt belang met behoud van hetzelfde aantal appartements- of lidmaatschapsrechten en hetzelfde aantal woonruimten. (b.v. als zolderkamers, bergingen of boxen gaan behoren tot een ander appartementsrecht). Het overdoen gaan van zolderkamers mag echter niet inhouden dat het gebruiksoppervlak minder dan 45 m2 wordt (de oppervlakte wordt berekend volgens NEN 2580 “Oppervlakten en inhouden van gebouwen”), met dien verstande dat het verblijfsgebied minimaal 24 m2 dient te zijn;

• c.

  Voor gebouwen zonder woonbestemming en er evenmin sprake is van bestaand of voorgenomen gebruik van niet voor bewoning bestemde gedeelten van het gebouw als woonruimte.

 

Toestand van het gebouw

De toestand van het gebouw mag zich uit oogpunt van indeling of staat van onderhoud niet tegen vergunningverlening verzetten.

Hiervan is sprake als:

• -

  het gebouw een fundering heeft waarvan aannemelijk is dat deze binnen 25 jaar geen voorziening behoeft;

• -

  het kwaliteitsniveau van het casco zodanig is dat gedurende de eerste tien jaar geen ingrijpende herstel- of verbeteringswerkzaamheden wegens strijdigheid met de voorschriften in hoofdstuk 2 van het Bouwbesluit (voorschriften uit oogpunt van veiligheid) nodig zijn.

   

Bij het toetsen van de vergunningaanvraag wordt gekeken naar de onderhoudssituatie en de (bouwtechnische) kwaliteit van het gebouw en de te creëren appartementen zodat deze hun waarde hebben en houden voor de woningvoorraad. Het te splitsen pand moet in ieder geval bouwkundig in goed staat zijn, het pand moet voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit.

Strengere e isen stellen dan het Bouwbesluit toestaat voor bestaande bouw is niet toegestaan.

Op grond van artikel 24 lid 3 kan het college een splitsingsvergunning weigeren als:

• a.

  de toestand van het gebouw zich uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of gedeeltelijk tegen splitsing verzet;

• b.

  de desbetreffende gebreken niet door het treffen van voorzieningen of het aanbrengen van verbeteringen kunnen worden opgeheven, of onvoldoende is verzekerd dat de gebreken zullen worden opgeheven.

   

Eisen Bouwbesluit

Het gebouw moet voldoen aan de eisen voor nieuwbouw in het Bouwbesluit 2003. Het college kan o.g.v. artikel 1.11.1 van het Bouwbesluit bij het geheel of gedeeltelijk vernieuwen of veranderen of het vergroten van een bouwwerk ontheffing verlenen van een bij of krachtens het bouwbesluit vastgesteld voorschrift, tenzij bij het voorschrift anders is aangegeven.

Voorgesteld wordt om bij het bouwen binnen een ‘bestaand casco’ aan de volgende hieronder genoemde, (in de praktijk meest voorkomende) gevallen medewerking aan de ontheffing te verlenen:

• -

  paragraaf 2.5.1, betreffende de vrije hoogte boven een trap, indien behoud van oude vloerconstructies de vereiste hoogte niet toestaat;

• -

  afdeling 3.1, betreffende bescherming tegen geluid van buiten, indien binnen het bestaande casco wordt gebouwd;

• -

  paragraaf 3.20.1, betreffende daglicht en uitzicht, indien binnen het bestaande casco wordt gebouwd;

• -

  afdeling 4.5 of in de paragrafen 4.6.1, 4.7.1 dan wel 4.8.1, betreffende de hoogte van verblijfsgebied en verblijfsruimte, indien binnen het bestaande casco wordt gebouwd;

• -

  afdeling 5.1, betreffende thermische isolatie, indien binnen het bestaande casco wordt gebouwd.

   

  Voor het overige:

• -

  het rechtens verkregen niveau niet wordt onderschreden (als een woning een hogere kwaliteit heeft dan de eisen uit het Bouwbesluit);

• -

  geen voorzieningen uit andere hoofde noodzakelijk zijn;

• -

  de woonruimten na splitsing elk minimaal een gebruiksoppervlak hebben van 45 m2 (de oppervlakte wordt berekend volgens NEN 2580 “Oppervlakten en inhouden van gebouwen”), met dien verstande dat het verblijfsgebied* minimaal 24 m2 (met een stahoogte van minimaal 2,1m) dient te zijn en minimaal voldoet aan de technische eisen uit het Bouwbesluit voor bestaande bouw.

• -

  een vereniging van eigenaren wordt opgericht en ingeschreven bij de Kamer van Koophandel;

• -

  een onderhoudsfonds wordt ingesteld conform de wettelijke verplichting.

   

* Definitie verblijfsgebied: gedeelte van een gebruiksfunctie met ten minste een verblijfsruimte, bestaande uit een of meer op dezelfde bouwlaag gelegen aan elkaar grenzende ruimten anders dan een toiletruimte, een badruimte, een technische ruimte of een verkeersruimte. Een verblijfsgebied bestaat dus uit één of meer verblijfsruimten of andere aparte ruimten die met elkaar in verbinding staan en op dezelfde verdieping zijn gelegen. Uitgezonderd de toiletruimte, badruimte, technische ruimte en verkeersruimte. De oppervlakte van de niet-dragende scheidingswanden wordt meegerekend bij de oppervlakte van het verblijfsgebied.

 

Dit betekent concreet dat de staat van onderhoud van het gebouw goed moet zijn, dus geen achterstalling onderhoud. Er moet sprake zijn van een redelijk wooncomfort, zo moet ieder appartement beschikken over een eigen gasmeter, watermeter, elektrameter en riolering.

De woningscheidende wanden en vloeren moeten geluid- en brandwerend zijn.

Een en ander conform de bijgesloten checklist met bouwkundige basiseisen bij splitsen.

 

Bijlage:

Checklist basiseisen bij splitsing