Organisatie | Heemstede |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Beleidsregels voor het verlenen of weigeren van een splitsingsvergunning |
Citeertitel | Beleidsregels voor het verlenen of weigeren van een splitsingsvergunning |
Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp | |
Externe bijlage | Checklist basiseisen bij splitsing |
Geen
niet van toepassing
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
28-07-2011 | Nieuwe regeling | 12-07-2011 De Heemsteder, 20 juli 2011 | 530047 en 515776 |
De woningmarkt is gestagneerd. Er staan veel huizen gedurende langere tijd te koop. We zien in toenemende mate dat eigenaren van een eengezinswoning of eigenaren van een gebouw met meerdere verdiepingen een splitsingsvergunning aanvragen. Huiseigenaren zoeken naar mogelijkheden om de ‘ verkoopbaarheid’ van hun onroerend goed te vergroten. Een mogelijkheid is dan het gebouw in appartementsrechten te splitsen en deze appartementen afzonderlijk te verkopen.
Een eigenaar van een gebouw kan zijn recht op dat gebouw met toebehoren en de daarbij behorende grond splitsen in appartementsrechten. Het wettelijk kader met betrekking tot het splitsen wordt gevonden in enerzijds het Burgerlijk Wetboek en anderzijds de Huisvestingswet.
Op grond van artikel 34 van de Huisvestingswet kan de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening een aantal gronden opnemen die tot weigering van een vergunning kunnen leiden.
Deze weigeringsgronden kunnen slechts betrekking hebben op:
- de samenstelling van de woonruimtevoorraad
- het voorkomen van belemmering van stadsvernieuwing
- het voorkomen van splitsing van rechten op gebouwen waarvan de toestand uit oogpunt van indeling of staat van onderhoud zich geheel of ten dele tegen splitsing in appartementsrechten of verlening van deelnemings- of lidmaatschapsrechten verzet.
De wet biedt de mogelijkheid om aan een splitsingsvergunning voorwaarden te verbinden, die zich richten op de bescherming van de samenstelling en de kwaliteit van de woningvoorraad.
Deze beleidsregels zijn van toepassing op alle gebouwen met woonruimte erin ongeacht huur- of koopprijsgrens.
Een splitsingsvergunning wordt in ieder geval toegekend als:
Indien zich in het gebouw waarop de aanvraag voor de splitsingvergunning betrekking heeft geen woonruimten bevinden met een huurprijs beneden de in artikel 13 eerste lid onder a van de Wet op de Huurtoeslag vermelde huurtoeslaggrens en voorzover de weigeringsgronden in verband met de stadsvernieuwing en de toestand van het gebouw zich niet tegen de vergunningverlening verzetten.
Geen splitsingsvergunning is vereist in het geval van:
In het geval van een wijziging van ondergeschikt belang met behoud van hetzelfde aantal appartements- of lidmaatschapsrechten en hetzelfde aantal woonruimten. (b.v. als zolderkamers, bergingen of boxen gaan behoren tot een ander appartementsrecht). Het overdoen gaan van zolderkamers mag echter niet inhouden dat het gebruiksoppervlak minder dan 45 m2 wordt (de oppervlakte wordt berekend volgens NEN 2580 “Oppervlakten en inhouden van gebouwen”), met dien verstande dat het verblijfsgebied minimaal 24 m2 dient te zijn;
De toestand van het gebouw mag zich uit oogpunt van indeling of staat van onderhoud niet tegen vergunningverlening verzetten.
Bij het toetsen van de vergunningaanvraag wordt gekeken naar de onderhoudssituatie en de (bouwtechnische) kwaliteit van het gebouw en de te creëren appartementen zodat deze hun waarde hebben en houden voor de woningvoorraad. Het te splitsen pand moet in ieder geval bouwkundig in goed staat zijn, het pand moet voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit.
Strengere e isen stellen dan het Bouwbesluit toestaat voor bestaande bouw is niet toegestaan.
Op grond van artikel 24 lid 3 kan het college een splitsingsvergunning weigeren als:
Het gebouw moet voldoen aan de eisen voor nieuwbouw in het Bouwbesluit 2003. Het college kan o.g.v. artikel 1.11.1 van het Bouwbesluit bij het geheel of gedeeltelijk vernieuwen of veranderen of het vergroten van een bouwwerk ontheffing verlenen van een bij of krachtens het bouwbesluit vastgesteld voorschrift, tenzij bij het voorschrift anders is aangegeven.
Voorgesteld wordt om bij het bouwen binnen een ‘bestaand casco’ aan de volgende hieronder genoemde, (in de praktijk meest voorkomende) gevallen medewerking aan de ontheffing te verlenen:
de woonruimten na splitsing elk minimaal een gebruiksoppervlak hebben van 45 m2 (de oppervlakte wordt berekend volgens NEN 2580 “Oppervlakten en inhouden van gebouwen”), met dien verstande dat het verblijfsgebied* minimaal 24 m2 (met een stahoogte van minimaal 2,1m) dient te zijn en minimaal voldoet aan de technische eisen uit het Bouwbesluit voor bestaande bouw.
* Definitie verblijfsgebied: gedeelte van een gebruiksfunctie met ten minste een verblijfsruimte, bestaande uit een of meer op dezelfde bouwlaag gelegen aan elkaar grenzende ruimten anders dan een toiletruimte, een badruimte, een technische ruimte of een verkeersruimte. Een verblijfsgebied bestaat dus uit één of meer verblijfsruimten of andere aparte ruimten die met elkaar in verbinding staan en op dezelfde verdieping zijn gelegen. Uitgezonderd de toiletruimte, badruimte, technische ruimte en verkeersruimte. De oppervlakte van de niet-dragende scheidingswanden wordt meegerekend bij de oppervlakte van het verblijfsgebied.
Dit betekent concreet dat de staat van onderhoud van het gebouw goed moet zijn, dus geen achterstalling onderhoud. Er moet sprake zijn van een redelijk wooncomfort, zo moet ieder appartement beschikken over een eigen gasmeter, watermeter, elektrameter en riolering.
De woningscheidende wanden en vloeren moeten geluid- en brandwerend zijn.
Een en ander conform de bijgesloten checklist met bouwkundige basiseisen bij splitsen.