Organisatie | Schiermonnikoog |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Huisvestingsverordening Schiermonnikoog 2011 |
Citeertitel | Huisvestingsverordening Schiermonnikoog 2011 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
Geen
Beleidsregel voor het onttrekken van woonruimte aan de bestemming tot bewoning
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
03-10-2011 | 01-07-2015 | Nieuwe regeling | 17-05-2011 Nieuwsbrief, 30 september 2011 | Geen |
De raad van de gemeente Schiermonnikoog;
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 4 mei 2011,
overwegende dat het gewenst is regels te stellen om tot een goede en rechtvaardige verdeling van de beschikbare woonruimte in de gemeente Schiermonnikoog te komen;
gelet op artikel 2 van de Huisvestingswet;
Artikel 0 Dit artikel moet nog worden gesplitst
HOOFDSTUK 1 ALGEMENE BEPALINGEN
In deze verordening wordt verstaan onder:
HOOFDSTUK 2 VERDELING VAN DE WOONRUIMTE
Artikel 2 Huurprijs- en koopprijsgrens
Het bepaalde in dit hoofdstuk is uitsluitend van toepassing op:
alle woonruimte met een huurprijs beneden € 541,36 per maand binnen de gemeente met een uitzondering van de woonruimten die krachtens het bestemmingsplan zijn bestemd als recreatiewoning alsmede woningen die krachtens de huisvestingsverordening 1994 mogen worden gebruikt voor recreatieve doeleinden, en
In afwijking van het bepaalde in artikel 2 is het bepaalde in dit hoofdstuk niet van toepassing op woonruimte als bedoeld in artikel 6 lid 1 van de wet.
Artikel 4 Register van woningzoekenden
Artikel 5 Verzoek om inschrijving
Artikel 6 Bewijs van inschrijving
Paragraaf 2.3 Huisvestingsvergunning
Artikel 8 Aanvragen van een huisvestingsvergunning
Burgemeester en wethouders besluiten de aanvraag niet verder te behandelen, indien de aanvrager niet aannemelijk kan maken dat hij, indien hij een huisvestingsvergunning voor de in de aanvraag aangegeven woonruimte krijgt, die woonruimte ook daadwerkelijk in gebruik zal kunnen nemen, één en ander echter met uitzondering van de gevallen, genoemd in artikel 23 lid 3 van de wet (medehuurderschap).
Artikel 9 Criteria voor vergunningverlening huisvestingsvergunning
Burgemeester en wethouders verlenen de huisvestingsvergunning, indien aan de volgende criteria wordt voldaan:
Artikel 10 Vruchteloze aanbieding
Deze advertentie moet in elk geval bevatten:
De in het vorige lid genoemde termijn begint te lopen op de datum van plaatsing van de eerste
advertentie die voldoet aan het hier bepaalde.
3.Indien de eigenaar aan burgemeester en wethouders aannemelijk kan maken, dat hij de woonruimte op andere, gelijkwaardige wijze vruchteloos heeft aangeboden aan de in het eerste lid genoemde woningzoekenden, wordt eveneens toepassing gegeven aan het in het eerste lid bepaalde.
Burgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken, indien:
Ten minste één van de leden van het huishouden moet de leeftijd van 18 jaar hebben bereikt.
Artikel 13 Economische en maatschappelijke binding
Artikel 14 Verhouding inkomen-huurprijs
Indien voor een woonruimte met een huurprijs van minder dan € 298,59 per maand geen gegadigden met een inkomen overeenkomstig de in het vorige lid weergegeven tabel bij burgemeester en wethouders bekend is, wordt de woonruimte ook passend geacht voor een gegadigde met een inkomen dat passend is voor de categorie € 298,59 tot de huurprijsgrens (de genoemde bedragen kunnen bij ministeriële regeling worden gewijzigd en zijn dan overeenkomstig van toepassing).
De mate van urgentie wordt vastgesteld aan de hand van het verzoek om inschrijving als bedoeld in artikel 5. Burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van de bepaling van de mate van urgentie aanvullende bewijsstukken vragen.
Artikel 17 Aanvragen van een medisch-sociale indicatie
De aanvraag voor een medisch-sociale indicatie wordt ingediend bij de Gemeenschappelijke Gezondheidsdienst (GGD) Gemeente Noord-Fryslân of bij de Stichting Maatschappelijk Werk Fryslân Gemeente Dokkum.
Paragraaf 2.7 Leegmelding, voordracht of aanbieding
Artikel 18 Melding van ter beschikking komen
Artikel 19 Melding van leegstand
Met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 19, 20 en 21 van de wet wordt na overleg met de eigenaar van een ter beschikking komende woonruimte, die behoort tot de in artikel 18, eerste lid, aangewezen categorieën, een voordracht tot verhuring van de woonruimte aan burgemeester en wethouders uitgebracht.
Paragraaf 2.8 Organisatie en bevoegdheden
Burgemeester en wethouders kunnen met de eigenaren overeenkomsten sluiten over het in gebruik geven van woonruimte. De overeenkomsten dienen een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van de woonruimte te bevorderen. De overeenkomsten worden ter goedkeuring aan de gemeenteraad voorgelegd. De inhoud van de overeenkomsten wordt in ruime mate bekend gemaakt aan de inwoners van de gemeente en aan andere belanghebbenden.
HOOFDSTUK 3 DE SAMENSTELLING VAN DE WONINGVOORRAAD
Paragraaf 3.1 Wijziging van de samenstelling van de woonruimtevoorraad
Het bepaalde in dit hoofdstuk is van toepassing op alle woonruimte binnen de gemeente met uitzondering van de woningen die krachtens het bestemmingsplan zijn bestemd voor recreatiewoningen (alle categorieën) en recreatieve appartementen.
Het in artikel 30 lid 1 sub a van de Huisvestingswet gestelde verbod betreffende het zonder vergunning van burgemeester en wethouders geheel of gedeeltelijke onttrekken van woonruimte aan de bestemming tot bewoning is van toepassing op het gebruiken, in gebruik geven of doen gebruiken van een voor permanente bewoning bestemde woonruimte, of een gedeelte daarvan, als tweede woning of voor andere recreatieve doeleinden of andere doeleinden, niet zijnde bewoning.
Artikel 24 Aanvragen van een onttrekkingsvergunning
De aanvraag van een onttrekkingsvergunning wordt ingediend bij burgemeester en wethouders en gaat vergezeld van de volgende informatie en bewijsstukken:
Artikel 25 Criteria voor vergunningverlening onttrekkingsvergunning
Burgemeester en wethouders kunnen een onttrekkingsvergunning intrekken, indien:
HOOFDSTUK 4 VERDERE BEPALINGEN
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, in gevallen waarin de toepassing van deze verordening
tot een naar hun oordeel bijzondere hardheid leidt, ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.
Hij die handelt in strijd met het bepaalde in artikel 23 wordt gestraft met een hechtenis van ten hoogste vier maanden of een geldboete van de derde categorie. Het genoemde strafbaar gestelde feit is een overtreding.
HOOFDSTUK 5 OVERGANGS- EN SLOTBEPALINGEN
Artikel 29 Overgangsbepalingen
Het bepaalde in artikel 23 is niet van toepassing op woonruimte vermeld op de lijst als bedoeld in het tweede lid, indien deze woonruimte na het inwerkingtreden van het op 24 maart 2009 vastgestelde bestemmingsplan Schiermonnikoog-Dorp in gebruik wordt genomen voor permanente bewoning. De woning mag bij recht, zonder onttrekkingsvergunning wederom als tweede woning in gebruik worden genomen.
Deze verordening kan worden aangehaald als “Huisvestingsverordening Schiermonnikoog 2011”.
Op een aanvraag om vergunning of ontheffing, een verzoek om inschrijving, verlening van urgentie of toestemming anderszins, welke is ingediend voor het tijdstip waarop deze verordening van kracht wordt en waarop op genoemd tijdstip nog niet onherroepelijk is beschikt, zijn blijven de bepalingen van de huisvestingsverordeningen die golden op het moment van indiening van het verzoek van toepassing, tenzij de aanvrager de wens te kennen geeft dat de gewijzigde bepalingen worden toegepast.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van 17 mei 2011.
In Nederland geldt in beginsel vrije vestiging van burgers. Een recht dat ook is verankerd in Europese regelgeving. Vrije vestiging betekent dat iedereen in principe mag wonen waar hij of zij wil in een woning naar eigen keuze. Dit beginsel is leidend voor de huidige Huisvestingswet. In de Huisvestingswet is daarnaast echter vastgelegd dat gemeenten in het geval van zwaarwegende redenen in sommige gevallen toch mogen ingrijpen op het gebied van woonruimteverdeling en samenstelling van de woningvoorraad.
De Huisvestingswet biedt gemeenten de mogelijkheid om regels te stellen op een aantal concrete gebieden. De belangrijkste sturingsinstrumenten zijn:
De huisvestingswet heeft als doel een evenwichtige verdeling van de bestaande woonruimte. Op grond van deze wet kan de gemeenteraad in een verordening regels stellen ten aanzien van het in gebruik nemen of geven van woonruimte. Het opstellen van een Huisvestingsverordening heeft en houdt voor Schiermonnikoog specifiek de intentie om het belang van het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad te controleren en bewaken. De leefbaarheid van het dorp staat daarbij centraal. Onder andere kan de gemeenteraad hiervoor woonruimte aanwijzen die alleen met een huisvestingsvergunning van burgemeester en wethouders in gebruik mag worden genomen. Mutaties in de bestaande woningvoorraad kunnen doormiddel van de Huisvestingswet nadrukkelijk worden bewaakt. Zo kan in de huisvestingsverordening worden bepaald dat het verboden is zonder vergunning een bestaande woning aan de bestemming tot bewoning te onttrekken.
Het concrete doel van deze verordening is tweeledig. De hoofdstukken 1 en 2 spitsen zich toe op de evenwichtige verdeling van woonruimte. Hoofdstuk 3 heeft ten doel om te voorkomen dat de woningen die bestemd zijn en gebruikt worden voor permanente bewoning, in gebruik worden genomen als “tweede woning”, geheel of gedeeltelijk recreatief worden verhuurd of (gedeeltelijk) voor andere doeleinden worden gebruikt. Dit zal namelijk ten koste gaan van het in stand houden van de leefbaarheid en de woonfunctie van het dorp. Indien steeds meer woningen aan de permanente woningvoorraad zouden worden onttrokken, dan zou dit als consequentie hebben, dat meerdere dorpsuitbreidingen onvermijdelijk zullen blijken te zijn om de lokale bevolking te huisvesten. Vanwege de planologische beperkingen op het eiland is dit een ongewenste ontwikkeling die afbreuk doet aan het in stand houden van het karakter van het eiland. Bovendien is een ongecontroleerde toename van het recreatieve gebruik in strijd met het beleid dat is gericht op stabilisatie van de omvang van de verblijfsaccommodatie.
Onderstaand wordt artikelsgewijs een toelichting op de verordening gegeven:
Hierin worden een aantal begripsomschrijvingen gehanteerd. Daarbij is zoveel mogelijk aangesloten bij de omschrijvingen van de Huisvestingswet. De meeste van de begrippen in het artikel spreken voor zich. Dat geldt echter niet voor lid:
Het gaat hier om de kale of netto huurprijs, dus zonder servicekosten en zonder aftrek van huurtoeslag.
i.economische binding aan een gebied:
Het betreft een algemene omschrijving die is afgeleid van de Huisvestingswet, artikel 1, sub l. De woningzoekende moet “met het oog op voorziening in het bestaan, een redelijk belang hebben zich in dat gebied te vestigen”. Economische binding geldt in elk geval voor personen die duurzaam arbeid verricht binnen of vanuit de desbetreffende gemeente. De definitieve toetsing vindt plaats op het moment van toewijzing. De overlegde stukken moeten op dat moment actueel en rechtsgeldig zijn.
De omschrijving “met het oog op de voorziening in het bestaan” impliceert dat het hier wel een substantieel deel van de inkomensverwerving zal moeten betreffen. Er mag daarbij niet worden uitgaan van een bepaald aantal arbeidsuren. Parttimers die minder uren werken maar daarin wel hun hoofdbron van inkomsten hebben worden dan ten onrechte uitgesloten. Uitgangspunt is dat tenminste 50% van het belastbaar huishoudeninkomen – ongeacht de bron van het inkomen, uit arbeid of uitkering – wordt verworven in of vanuit de gemeente.
Verder moet sprake zijn van een duurzaam karakter van de arbeid als zodanig. Een contract of interim-overeenkomst van tenminste één jaar kan in elk geval als duurzaam worden beschouwd. “Binnen of vanuit de desbetreffende gemeente” impliceert dat het bedrijf (of de vestiging) van de woningzoekende in de gemeente is gevestigd. Economische binding en maatschappelijk binding (1 sub j) zijn van belang bij de toekenning van urgenties en kunnen van belang zijn bij de toepassing van lokaal maatwerk.
j.maatschappelijke binding aan een gebied:
Verondersteld wordt dat deze binding geldt voor iemand die “een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang” heeft of er tenminste twee jaar woonachtig is.
Iemand is in elk geval maatschappelijk gebonden als:
De definitieve toetsing vindt plaats op het moment van toewijzing. De overlegde stukken moeten rechtsgeldig en op dat moment actueel zijn.
Het gaat hier om het verzamelinkomen zijnde het belastbaar inkomen uit de boxen 1 (“werk en woning”), 2 (“aanmerkelijk belang”) en 3 (“sparen en beleggen”).
De toevoeging ”en feitelijk in de gemeente hoofdverblijf heeft in een voor permanente bewoning aangewezen woonruimte” sluit bewoners van recreatiewoningen en tweede woningen waar een deel van het jaar verbleven wordt, uit van het ingezetenschap. Recreatiewoningen zijn woningen die als zodanig bestemd zijn in het bestemmingsplan. Tweede woningen zijn woningen die bestemd zijn voor permanente bewoning, doch die gebruikt worden voor recreatieve doeleinden.
De permanente bewoning van een pand is nu gekoppeld aan een inschrijving in het bevolkingsregister evenals de daadwerkelijke bewoning van het betreffende pand. Dit impliceert dat periodieke controle op schijninschrijvingen dient plaats te vinden in dien er sprake is van een reëel vermoeden daarvan.
Met het oog op de praktische uitvoering van de verordening kan hierbij worden vermeld dat van permanente bewoning in de betreffende woning in elk geval geen sprake kan zijn als zich de volgende omstandigheden voordoen:
Artikel 5 Verzoek om inschrijving
Bij het verzoek om inschrijving zal de woningzoekende gevraagd worden een formulier in te vullen, waarop de nodige gegevens worden vastgelegd. Hiermee kunnen de ontwikkeling van de vraag en van de slaagkans van groepen woningzoekenden worden gemonitord. Een woningzoekende kan slechts eenmaal ingeschreven staan en dus niet zowel alleen als met een medeaanvrager.
Zonder huisvestingsvergunning is het verboden de aangewezen woonruimte in gebruik te nemen. Ook is het verboden de woonruimte in gebruik te geven aan personen die niet in het bezit van een vergunning zijn. Hieruit spreekt wederzijdse verantwoordelijkheid van huurder en verhuurder.
Artikel 11 Intrekken vergunning
a.Dit lid dient om te vermijden dat woningen onnodig lang leegstaan. Redelijkerwijs mag de ingangsdatum van het huurcontract worden aangehouden en niet de datum van de fysieke ingebruikname van de verhuureenheid.
Artikel 2, tweede lid van de Huisvestingswet bepaalt dat bij het in gebruik geven van woonruimten met een verhoudingsgewijs lage prijs zoveel mogelijk voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die, gelet op hun inkomen, in het bijzonder op die woonruimten zijn aangewezen. Woningzoekenden betrekken doorgaans die woning die past bij de prijs/kwaliteitverhouding die geschikt is voor hun inkomen en huishoudensgrootte. Daarbij geldt als uitgangspunt dat er geen of nauwelijks verdringing van de doelgroepen mag plaatsvinden.
Een onttrekkingsvergunning is vereist bij het onttrekken van woonruimte aan de bestemming tot permanente bewoning met als doel deze woonruimte als tweede woning of voor andere recreatieve doeleinden te gebruiken. Hiermee kan het gebruik als tweede woning worden gereguleerd. In een toeristengemeente komt het wel voor dat een deel van de woning (bv. slaapkamer) tijdelijk wordt verhuurd voor het verblijf van toeristen. Dit is niet in strijd met de verordening, mits de woning voor het overige permanent wordt bewoond. De hoofdbewoning dient derhalve permanent te blijven. Voor het onttrekken van woonruimte ten behoeve van andere doeleinden niet zijnde bewoning (bv. kantoor of winkeltje) is eveneens een vergunning vereist. Hierdoor is het mogelijk om ook dit soort ontwikkelingen in de hand te houden. Artikel 30 lid 1 sub a van de Huisvestingswet luidt als volgt:
Het is verboden een woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders aan de bestemming tot bewoning te onttrekken, of voor een zodanig gedeelte aan die bestemming te onttrekken, dat die woonruimte daardoor niet langer geschikt is voor bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor deze zonder zodanige onttrekking geschikt is.
Artikel 25 Criteria voor vergunningverlening onttrekkingsvergunning
Er kunnen zich situaties voordoen waarbij het verlenen van een onttrekkingsvergunning noodzakelijk zal zijn. Een vergunning mag echter alleen worden verleend als het met de onttrekking gediende belang groter is dan het belang van de samenstelling van de woningvoorraad.
Het eerste lid van dit artikel bevat een dienovereenkomstige bepaling. In dit verband kan gedacht worden aan een geval waarbij de betrokkene een andere woning aanbiedt ter compensatie.Het opvullen van leegstand met recreatief gebruik op Schiermonnikoog is expliciet niet toegestaan.
Artikel 29 Overgangsbepalingen
Het eerste lid geeft aan dat de verordening niet van toepassing is op woonruimte, die op het tijdstip van inwerkingtreding van de verordening, rechtens als tweede woning of voor recreatieve woondoeleinden wordt gebruikt.
In het tweede lid is aangegeven dat burgemeester en wethouders een lijst bijhouden van deze woningen. Uit een oogpunt van rechtszekerheid en een juiste toepassing van de verordening is zulks gewenst.
BIJLAGE I, behorende bij de Huisvestingsverordening Schiermonnikoog 2011 (Circulaire MG 2001-7 en artikel 14 Huursubsidiewet).
Lijst van woningen als bedoeld in artikel 29 lid 2 van de Huisvestingsverordening Schiermonnikoog 2011, vastgesteld bij raadsbesluit van 28 juni 1994.
Langestreek om de Noord 3 5 7 9 13 21 23 25 27 29 31 en 33
Langestreek 4 8 10 24 40 42 50 54 58 74 98 112 132 134 136 140 144 150 en 152
Middenstreek 9 16 20 25 26 26a 27 28 30 37 41 44 45 46 49 55 56 58 66