Organisatie | Leudal |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Beleidsnotitie woondoeleinden |
Citeertitel | Beleidsnotitie woondoeleinden |
Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
Eigen onderwerp |
Geen
Algemene wet bestuursrecht, art. 4:81
Geen.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
21-08-2008 | 11-02-2010 | Nieuwe regeling | 12-08-2008 Streekbode 20 augustus 2008 | Onbekend |
Momenteel zijn er ongeveer 110 bestemmingsplannen voor de bebouwde kommen in Leudal. Dit zijn vooral verouderde bestemmingsplannen, die vaak weinig bebouwingsmogelijkheden bieden. Het is de bedoeling om voor alle kernen van Leudal nieuwe eenduidige bestemmingsplannen vast te stellen met ruimere bebouwingsmogelijkheden, echter dit zal, mede gelet op de te doorlopen procedures, enkele jaren in beslag nemen.
Vooruitlopend op het vaststellen van deze eenduidige bestemmingsplannen, heeft het college de beleidsnotitie woondoeleinden vastgesteld. Hierin zijn de toekomstige bestemmingsplanvoorschriften van ‘Woondoeleinden’ aangegeven. Is een aanvraag in strijd met het bestemmingsplan maar wordt voldaan aan de voorschriften van deze nota, werkt het college in principe mee aan een ontheffing of projectbesluit, zodat het bouwplan alsnog kan worden gerealiseerd.
In deze nota zal eerst nader worden ingegaan op de huidige situatie (aanleiding). Hierna wordt het te bereiken doel en de beleidskaders aangegeven. De concrete maatregelen/voorschriften zijn opgenomen in bijlage 1, 2 en 3 van deze nota. Als laatste wordt de juridische procedure beschreven.
De huidige, verouderde bestemmingsplannen leiden vaak tot een beperking in de bebouwingsmogelijkheden. Vaak ontstaat door de enge bestemmingsplanvoorschriften, strijd met het bestemmingsplan. Wil het college van Burgemeester en wethouders toch aan een dergelijk bouwplan/verzoek meewerken, kan dit enkel middels een ontheffing of projectbesluit. Dit leidt weer tot langere procedures en tot hogere legeskosten.
Om een einde te maken aan deze ‘problematiek’, is het college voornemens om de oude bestemmingsplannen te vervangen voor nieuwe eenduidige en ruime bestemmingsplannen voor alle kernen van Leudal. Het zal echter enige jaren duren voordat voor alle kernen de nieuwe bestemmingsplannen zijn vastgesteld. Vooruitlopend op de vaststelling en om ook nu al aan verzoeken mee te kunnen werken heeft het college voor de woondoeleinden van de bebouwde kommen (de kernen van Leudal) onderhavige notitie opgesteld.
Zoals aangegeven is onderhavige nota enkel van toepassing voor het uitbreiden van bestaande woningen in de bebouwde kom. Voor de buitengebieden zijn de beleidsnotities ‘uitbreiden van burgerwoningen’ en ‘bijgebouwen bij woningen in het buitengebied’ vastgesteld. De reden om voor het buitengebied aparte beleidsnotities op te stellen heeft betrekking op de gevoeligheid van dit gebied en het feit dat een ruimtelijke ingreep buiten de bebouwde kom al snel in strijd kan zijn met het provinciale beleid.
Daarnaast komt het nogal eens voor dat een verzoek wordt ingediend voor het wijzigen van het gebruik van een bestaand gebouw. In deze nota zijn ook voorwaarden c.q. voorschriften opgenomen m.b.t. het wijzigen van het gebruik van een bestaand pand, binnen de bebouwde kom. Dit betekent bijvoorbeeld dat een pand met een woonbestemming op een andere wijze gebruikt zou kunnen worden. Te denken valt hierbij aan gebruik als een kantoor- of winkelpand.
Het doel van deze nota is om burgers binnen redelijke grenzen een zekere mate van vrijheid te geven om hun woning aan te kunnen passen aan de huidige maatstaven ten aanzien van woongenot en comfort, zonder dat er onevenredige overlast ontstaat voor omwonenden (denk aan beperking van
lichtinval, bezonning, privacy, uitzicht e.d. van naastgelegen percelen). Voorts mag door de uitbreiding de ruimtelijke en stedenbouwkundige karakteristiek van de directe omgeving niet worden aangetast.
Onderstaand is per doelgroep aangegeven aan welke voorschriften moet worden voldaan om aan het doel te voldoen.
Om ongewenste uitbreidingen van woningen binnen de bebouwde kom te voorkomen, zijn in bijlage 1 en 2, eenduidige en eenvoudig te hanteren beleidsregels opgesteld. Deze voorschriften en begripsbepalingen hebben enkel betrekking op uitbreidingen binnen de bebouwde kom, omdat het gevaar voor aantasting van het ruimtelijke en stedenbouwkundige beeld alsmede het woonklimaat hier het grootste is.
Om ongewenste situaties m.b.t. het wijzigen van het gebruik te voorkomen, zijn in bijlage 3 van deze beleidsnota voorwaarden opgenomen om ongewenste functieveranderingen te voorkomen. Overigens wordt opgemerkt dat deze voorschriften, al dan niet in samenhang met inpandige bouwactiviteiten, van toepassing zijn.
Voor uitbreidingen van ‘andere gebouwen binnen de bebouwde kom’ of het oprichten van ‘andere bouwwerken’, niet zijnde een overkapping/carport zoals beschreven in bijlage 1 en 2, zijn géén voorschriften opgenomen. Vanwege hun diversiteit is het niet mogelijk c.q. niet wenselijk beleidsregels
op te stellen die enerzijds voldoende bebouwingsmogelijkheden bieden en anderzijds garanderen dat er geen ongewenste situaties gaan ontstaan. Om die reden zullen verzoeken om vrijstelling in deze categorieën per geval worden beoordeeld.
Zoals bovenstaand is aangegeven, zijn voor uitbreidingen van woningen en functiewijzigingen binnen de bebouwde kom, in bijlage 1 t/m 3 voorschriften opgenomen. Indien aan deze voorschriften wordt voldaan, is het college in principe voornemens om aan een ontheffing of projectbesluit mee te werken.
Het bouwplan wordt dan passend geacht binnen het ruimtelijke en stedenbouwkundige beeld.
Deze voorschriften zijn op hoofdlijnen gebaseerd op het bestemmingsplan ‘Kelpen-Oler’, het meest recente ruimtelijke beleid van de gemeente Leudal. Onderhavige voorschriften zullen verder dienst doen als onderlegger voor de bestemming ‘Woondoeleinden’ van de nog op te stellen bestemmingsplannen van de dorpskernen van de gemeente Leudal.
Bestemmingsplan ‘De Bevelanden’’, alsmede alle nog in ontwikkeling zijnde nieuwbouwgebieden c.q. inpassinggebieden zijn van deze beleidsregels uitgezonderd. Voor deze gebieden gelden specifieke stedenbouwkundige bebouwingsregelingen, waardoor strijd kan ontstaan met deze beleidsnota.
Aanvragen om ontheffing c.q. projectbesluit voor deze gebieden zullen afzonderlijk worden beoordeeld, waarbij per geval wordt bekeken of de nieuwe ontwikkeling wenselijk en uit stedenbouwkundig oogpunt inpasbaar is.
De beleidsnota ‘woondoeleinden’ krijgt door vaststelling door het college en bekendmaking de status van "beleidsregel" als bedoeld in artikel 1:3 lid 4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Dit betekent dat de gemeente zich in eventuele latere juridische procedures zal kunnen beroepen op het op deze wijze algemeen bekend gemaakte en toegepaste beleid van het college en dat daarmee strijdige verzoeken kunnen worden afgewezen. Het blijft een mogelijkheid, dus in elk individueel geval is en blijft een belangenafweging noodzakelijk. Ingevolge artikel 4:84 Awb handelt het college overeenkomstig de beleidsregel, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn tot de met de beleidsregel te dienen doelen.
Om aan een verzoek mee te kunnen werken moet er een ontheffing of projectbesluit worden verleend. iervoor gelden verschillende procedures. H
Er zijn drie soorten ontheffingen te onderscheiden, de binnenplanse ontheffing (art. 3.6 Wro), de tijdelijke ontheffing (art. 3.22 Wro) en de buitenplanse ontheffing (art. 3.23 Wro).
Buitenplanse ontheffing: Dit betreffen ontheffing die zijn beschreven in art. 4.1.1 van hetBesluit Ruimtelijke Ordening. Met betrekking tot de leden 1a, 1d, 1e en 1i dient het onderhavige beleid als beleidskader. De andere ontheffingsmogelijkheden op deze lijst betreffen specifieke mogelijkheden, waarbij per aanvraag zal worden bezien of hieraan medewerking kan worden verleend (zie ook de beleidsnotities ‘uitbreiden van burgerwoningen’ en ‘bijgebouwen bij woningen in het buitengebied’).
Voor zowel voor een binnenplanse, tijdelijke of buitenplanse ontheffing is op de voorbereiding van een besluit afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing. Dit betekent dat het ontwerpbesluit gedurende 6 weken ter inzage wordt gelegd. Gedurende deze termijn kan eenieder schriftelijk zijn zienswijze omtrent de aanvraag kenbaar maken. B en W beslissen vervolgens binnen vier weken (tijdelijke en buitenplanse ontheffing) of 8 weken (binnenplanse ontheffing) na afloop van de terinzagelegging. Dit betreft een termijn van orde. Een verleende ontheffing of projectbesluit wordt als bijlage bij het betreffende bestemmingsplan gevoegd.
Het doorlopen van een ontheffingsprocedure neemt veel tijd in beslag. In het kader van het versoepelen van procedures heeft het college besloten om in bepaalde gevallen de ontheffing niet meer conform afdeling 3.4 Awb, zes weken ter inzage leggen, maar direct de vergunning te verlenen. Omdat door deze versoepeling de procedure afwijkt van de normale procedure, moet de aanvrager vooraf wel een overeenkomst tekenen waarin de aanvrager zich akkoord verklaard van de juridische risico’s. Indien deze overeenkomst niet wordt ondertekend, zal de procedure wel via afdeling 3.4 Awb, zoals bovenstaand beschreven, worden gevolgd. Deze versoepelde procedure geld enkel als
Indien een verzoek niet gerealiseerd kan worden middels een ontheffing kan de Raad, gedelegeerd aan het college, meewerken aan een projectbesluit (artikel 3.10 Wro). Voorwaarden zijn dat het project van
gemeentelijk belang is en de motivatie via een ‘goede ruimtelijke onderbouwing’ wordt aangetoond.
Tevens moet een uitgebreide procedure (conform artikel 3.11 Wro) worden gevolgd, deze veel tijd in beslag neemt. Omdat het onderhavige beleid ‘Woondoeleinden’ ruimer is dan de ontheffingenlijst zoals bedoeld in artikel 4.1.1. Wro, kan in sommige gevallen enkel aan een verzoek worden meegewerkt middels een projectbesluit. Omdat het uitbreiden van een woning in de meeste gevallen géén gemeentelijk belang heeft, zouden deze aanvragen geweigerd moeten worden.
Het college heeft echter, vooruitlopend op de nog op te stellen kernbestemmingsplannen, besloten dat indien een verzoek voldoet aan de voorschriften van bijlagen 1 t/m 3, toch aan een projectbesluit mee te werken. Het zou onlogisch zijn dat bepaalde verzoeken nu geweigerd worden terwijl ze in de nabije toekomst wel vergund kunnen worden. Het beleid ‘woondoeleinden’ wordt hierbij aangemerkt als de ‘goede ruimtelijke onderbouwing’. Tevens zal niet de uitgebreide procedure zoals bedoeld in artikel 3.11 Wro wordt gevolgd maar de procedure conform afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
Dit betekent dat het ontwerpbesluit gedurende 6 weken ter inzage wordt gelegd. Gedurende deze termijn kan eenieder schriftelijk zijn zienswijze omtrent de aanvraag kenbaar maken. Omdat door deze versoepeling de procedure afwijkt van de normale procedure, moet de aanvrager vooraf wel een overeenkomst tekenen waarin de aanvrager zich akkoord verklaard van de juridische risico’s. Indien deze overeenkomst niet wordt ondertekend, zal reguliere procedure worden doorlopen of zal het verzoek worden geweigerd. De versoepelde projectbesluit-procedure geld enkel als:
Er zullen altijd verzoeken worden ingediend die niet passen binnen de voorschriften van onderhavige beleidsnotitie. Het vaste beleid is dat hieraan géén medewerking wordt verleend. Indien het college, in zeer uitzonderlijke gevallen en mits gemotiveerd, toch aan een dergelijk verzoek wil meewerken, dient de gehele procedure te worden doorlopen, zowel bij een ontheffing als bij een projectbesluit. Tevens moeten dan alle relevante rapporten worden bijgevoegd. Het onderhavige beleid kan dan niet meer dienst doen als ‘goede ruimtelijke onderbouwing’
een antenne-installatie als bedoeld in het Besluit bouwvergunningsvrije en lichtbouwvergunningplichtigebouwwerken, mits de hoogte van de antenne, of indien de antenne is geplaatst op een antennedrager als bedoeld in dat besluit, de hoogte van de antennedrager en de antenne tezamen, gemeten vanaf de voet van de antenne, respectievelijk de antennedrager, minder is dan 40 m;
De ontheffing, bedoeld in het eerste lid, onderdeel j, wordt uitsluitend verleend aan de aanvrager endiens met name genoemde meerderjarige huisgenoten die voldoen aan het eerste lid, aanhef en onderdeel j, onder 3e. Zij is niet overdraagbaar en vervalt in elk geval zodra genoemde personen de bewoning hebben beëindigd.