CVDR88941_1Schaarstebeleid KantorennlregelingZaanstad2018-04-24ZaanstadGemeenteblad 2011, nr 22 (Z/2011/32266)Schaarstebeleid kantorenOnbekendcollege van burgemeester en wethoudersfinanciën en economie2009-11-25De tekst in dit document is vrij van auteursrecht en
databankrecht2009-11-25OnbekendZ/2009/181692GeenSchaarstebeleid kantorenEconomische Zaken, november 20091 InleidingIn 2004 is door B&W de Structuurvisie Kantorenmarkt Zaanstad
vastgesteld. Hierin is de belangrijkste conclusie dat Zaanstad moet
inzetten op Inverdan als kantorenlocatie. Er wordt gesteld dat de
marktvraag te mager is om andere grootschalige kantoorlocaties te
kunnen ontwikkelen. Voor kantoorontwikkeling buiten Inverdan wordt weinig ruimte gezien. Voor kantoorontwikkeling in Zaanstad-noord wordt geadviseerd
jaarlijks maximaal 1.500m2 te reserveren. Waarbij de nadruk ligt op
kleinschalige kantoorontwikkeling. De vraag die nu voorligt, is of het schaarstebeleid moet worden
gehandhaafd. Ten tijde dat het advies over schaarstebeleid werd
opgesteld lag er een zeer ambitieus kantorenprogramma voor Inverdan
( er was toen nog 87.000m2 te ontwikkelen). Inmiddels is dit
programma teruggebracht. Handhaving van het schaarstebeleid draagt het risico in zich dat
kantoorhoudende bedrijven die zich in Zaanstad willen vestigen, maar
Inverdan als locatie niet zien zitten, de deur moeten worden
gewezen. Hiernaast speelt dat er op andere locaties dan Inverdan
kantoorontwikkeling wordt voorzien. Het gaat dan vooral om de
VVZ-locatie en Poort Clam Dycke (stationsgebied
Krommenie-Assendelft). In deze notitie wordt eerst ingegaan op de Zaanse kantorenmarkt.
Hierin komen voorraad, opname en leegstand aan de orde. Hierna wordt
een vraagprognose opgesteld. Op basis van deze gegevens volgt een
confrontatie met het voorziene aanbod en wordt geadviseerd over de
wenselijkheid van een aanpassing van het schaarstebeleid. In deze notitie staat de vraag over het schaarstebeleid centraal.
Het gaat dus uitdrukkelijk niet om een kantorenvisie. Meer
kwalitatieve aspecten van de kantorenvraag (SMART work centra,
duurzaamheidaspecten etc.) worden hier dan ook niet behandeld.
Indien besloten wordt om in de toekomst een kantorenvisie op te
stellen dan moeten dit soort elementen worden meegenomen.Voorraad neemt af door geringe nieuwbouw en
functiewijzigingVanaf 2002 neemt de kantorenvoorraad in Zaanstad nog nauwelijks toe
(figuur 1). In het begin van de jaren negentig heeft de
kantorenvoorraad een sterke groei doorgemaakt. In deze periode zijn
onder meer het Rail Point Office, Stadskantoor, belastingkantoor en
de kantoren van PWN (Industrieweg), KPN (Grenehout) en Ahold
opgeleverd. De sterke bouwgolf in deze periode is grotendeels toe te
schrijven aan de economische voorspoed aan het eind van de jaren
tachtig. De groei houdt in de jaren negentig aan. In 1996 geeft de oplevering
van het Albert Heijn-kantoor een impuls aan de ontwikkeling van de
voorraad. Vanaf 2002 vlakt de groei af. Net als in de rest van
Nederland was dit de start van een mindere periode van de
kantorenmarkt. Plannen voor de bouw van kantoren werden in de
ijskast gezet. Daardoor is de kantorenvoorraad de laatste jaren
amper gestegen. Figuur 1: Procentuele groei van de kantorenvoorraad in Zaanstad
1992-2009 Bron: DRO, Buiten, Kantorenmonitor B.V.,
bewerking EZIn de periode 2007-2009 is de kantorenvoorraad per saldo zelfs
afgenomen. Door functiewijziging is meer aan de voorraad onttrokken
dan dat er aan nieuwbouw plaatsvond. Hiernaast is de planvoorraad
van dé kantorenlocatie in Zaanstad, Inverdan, steeds verder
teruggebracht. Deze bedraagt nu nog 40.000m2 (exclusief stadhuis,
gegevens Actualisatie VIII). Naar verwachting worden de komende jaren verder gekenmerkt door het
via transformatie of sloop ontrekken van kantoren aan de huidige
voorraad. Vooral de kantoren aan de westkant van het spoor (van de
Herk en van der Gragt) in Inverdan komen hiervoor in aanmerking. Doordat er de laatste jaren nauwelijks nog kantoren zijn bijgebouwd
raakt de kantorenvoorraad steeds meer verouderd. Dit terwijl
kantoorgebruikers steeds hogere eisen aan kwaliteit stellen. Dit is
een bedreiging voor de positie van Zaanstad op de regionale
kantorenmarkt. De gedachte kan gemakkelijk opkomen dat dit minder
zwaar weegt omdat de vraag naar kantoren de komende jaren wellicht
zal terugvallen. Maar in dit soort tijden is het juist belangrijk
onderscheidend te zijn in het aanbod. Bovendien trekt de markt naar
verwachting straks ook weer aan. Het is dan belangrijk voldoende
aansprekende voorraad te hebben. De achterblijvende voorraad wordt ook duidelijk wanneer een
vergelijking wordt gemaakt met de regio (figuur 2). De Zaanstreek
blijft achter bij het gemiddelde van de Metropoolregio.Figuur 2: Voorraad kantoorruimte in m2 per inwonerDe kantorenvoorraad is geconcentreerd in Inverdan. Hier bevindt zich
bijna 40% van de voorraad (ruim 130.000 m², inclusief oude
Ahold-kantoor). Dit aandeel is de afgelopen jaren redelijk stabiel
gebleven. De perifere bedrijventerreinen zijn goed voor een aandeel
van ruim 15% van de voorraad. Het gaat hier voor een deel om
kantoorachtige panden, dus geen 100% kantoren. Op bedrijventerreinen
is er sprake van een trend van ‘verkantorisering’: bedrijfspanden
krijgen een steeds groter kantooraandeel. Marktdynamiek groeit structureel Vanaf 1995 neemt het aantal betrokken kantorenmeters structureel toe
(figuur 3). Vooral de afgelopen drie jaar is er een sterke toename
geweest. De hoge opnamecijfers in deze periode worden grotendeels
beïnvloed door de ingebruikname van het oude kantoor van Ahold door
GTI Noordwest. Inverdan is door de jaren heen goed voor 30 á 40% van de totale
opname. Hierbij wordt het leeuwendeel van de opname verzorgd door
(semi-) overheidsgerelateerde bedrijvigheid. Figuur 3: Driejaarlijks gemiddelde opname in Zaanstad 1992-2009Bron: Kantorenmonitor, 2009Met het oog op de huidige recessie is het interessant om te
constateren dat ook in de periode van laagconjunctuur (2001-2004) de
groei van de opnamecijfers doorzet. Dit is te verklaren doordat
bedrijven juist dan overgaan tot reorganisaties en
efficiencymaatregelen. De, in tijden van recessie, ruime markt biedt
kantoorgebruikers de kans om tegen aantrekkelijke voorwaarden aan de
gewijzigde huisvestingswensen te voldoen. In de laatste 10 jaar bedraagt het gemiddelde opnameniveau 14.000m2.
Omdat in een periode van 10 jaar een volledige conjunctuurcyclus zit
opgesloten geeft dit een goede indicatie van het structurele
opnameniveau. Er is sprake van een stijgende trend. Het opnameniveau
in de periode 2000-2009 ligt op een duidelijk hoger niveau dan het
decennium daarvoor. Toen bedroeg de gemiddelde opname 11.000m2. Niet alleen de opname, maar ook de groei van het kantorengebruik
neemt sterk toe. De laatste vier jaar bedraagt deze gemiddeld
8.000m2. Door groei van het kantorengebruik neemt de leegstand af.
De groei van het kantorengebruik is een indicator voor de
beschikbare marktruimte (zie hoofdstuk 3).Leegstand loopt sterk terugDe leegstand van kantoren is de afgelopen jaren sterk teruggelopen
en bedraagt nu bijna 9% (figuur 4). Het gaat voor een klein deel om
leegstand waar al wel een klant voor gevonden is (voorverhuurd). In
2006 bedroeg de leegstand nog 20%. Er staat bijna 30.000 m²
kantoorruimte leeg. De afname van de leegstand is in grote mate te
danken aan de hoge opname in de laatste jaren. Daarnaast hebben
transformaties, zoals die van het voormalige PWN-kantoor in
Wormerveer, een positief effect op het leegstandscijfer. Figuur 4: Leegstandspercentage kantorenvoorraad 2005-2009Binnen Inverdan staat 11.000 m² leeg. Het leegstandspercentage ligt
hiermee op het Zaanse gemiddelde. De westkant van het station van
Zaandam heeft met de meeste leegstand te kampen. De kantoren in dit
gebied stammen vooral uit de jaren tachtig. Voor een deel van deze
kantoren is geen toekomst meer. Grondige renovatie of omzetting naar
andere functies is in feite de enige optie. Overigens is
transformatie niet in alle gevallen een medicijn tegen structurele
leegstand. Slechts een deel van de leegstaande kantoren is geschikt
voor transformatie. Voor kantoren gelegen in de periferie, op
afstand van de voorzieningen, is het een weinig kansrijke
optie.Het grootste pand dat in Zaanstad leeg staat is het voormalige
KPN-kantoor aan het Grenehout (3.950 m²). Inmiddels zijn er plannen
om hier een hotel te vestigen. De laatste jaren komt het vaker voor
dat grotere kantoren die langdurig leeg stonden een andere invulling
hebben gekregen. Voorbeelden zijn de oude kantoren van PWN en ING.
Het oude NUON kantoor staat op de nominatie om gesloopt te worden.
Parteon wil hier haar nieuwe hoofdkantoor vestigen. Deze
ontwikkelingen hebben een gunstig effect op het leegstandsniveau.
Het saneren van oude kantoren is ook belangrijk omdat hierdoor weer
marktruimte voor nieuwbouw wordt gecreëerd. ConclusieAan de hand van enkele indicatoren is een schets gegeven van de
Zaanse kantorenmarkt. Hieruit komt naar voren dat in de afgelopen
jaren de situatie zich sterk heeft verbeterd. De opnameniveaus
groeien al jaren en de leegstand loopt sterk terug. Dit werkt
positief door op de marktruimte die er in Zaanstad is voor kantoren. Punt van aandacht is de veroudering van de voorraad. Ook in
economisch mindere tijden is het belangrijk dat er nieuwbouw op gang
komt. Hiermee kan Zaanstad haar positie in de regio versterken.
Plabeka gaat uit van een groei van het kantorengebruik van
5.000m2 per jaarOp de vierde Noordvleugelconferentie (februari 2005) is besloten een
platform op te richten met als doel te komen tot een optimale
regionale afstemming tussen vraag en aanbod van bedrijfslocaties in
de Noordvelugel/Metropoolregio Amsterdam. Dit Platform
Bedrijventerreinen en Kantoren werd in de wandelgangen al snel
Plabeka genoemd. Leden van Plabeka zijn de gemeentes Almere,
Amsterdam, Haarlem, Haarlemmermeer, Zaanstad, de provincies
Noord-Holland en Flevoland en de Stadsregio Amsterdam. Deze partijen
vertegenwoordigen indirect ook de overige gemeentes in hun
deelregio.Centrale doelstelling van Plabeka is het bevorderen van het
internationale vestigingsklimaat, onder meer door het zorgen voor
goede vestigingsmogelijkheden op bedrijventerreinen en
kantorenlocaties. Plabeka probeert vanuit het perspectief van
werklocaties bij te dragen aan een duurzame economische ontwikkeling
van de Metropoolregio Amsterdam.In Plabeka-verband zijn vraagscenario’s voor kantoren en
bedrijventerreinen ontwikkeld. Hier worden ook scenario’s uitgewerkt
waarin het gemeentelijke aandeel in de voorziene regionale
marktruimte worden vastgesteld. Deze zijn gebaseerd op
toekomstscenario’s die het Centraal Plan Bureau (CPB) heeft
uitgewerkt. Deze variëren van een optimistische visie op de
toekomstige ontwikkeling van de wereldeconomie (verder afbreken
handelsbarrières etc.) tot somber scenario (landen schieten in een
reflex van protectionisme). Op basis van het meest optimistische scenario (Global Economy) komt
Plabeka voor de periode 2005-2020 met een gemiddelde groei van het
kantoorgebruik van 5.000m2 per jaar voor de Zaanstreek (Monitor
Uitvoeringsstrategie Plabeka, Voortgangsrapportage 2008-2009). Gerealiseerde groei kantoorgebruik circa 8.000m2 per
jaarDe groei van het kantorengebruik is een indicator voor de bepaling
van de marktruimte. Terwijl het opnamecijfer de dynamiek beschrijft
zegt de groei van het kantorengebruik iets over (het invullen van)
marktruimte. Gegevens over groei van het kantorengebruik zijn vanaf
2005 beschikbaar. De afgelopen jaren bedroeg de groei van het
kantorengebruik gemiddeld 8.000m2 per jaar. Hierbij moet wel de
kanttekening worden geplaatst dat deze jaren een gunstig economisch
tij kende. De groei die Zaanstad met het kantorengebruik heeft
gerealiseerd ligt boven de vraagscenario’s die door Plabeka zijn
ontwikkeld.De Zaanstreek valt in positieve zin op, doordat de gerealiseerde
groei van het kantorengebruik zich boven dat van het
Plabeka-scenario bevinden. Voor andere gemeenten binnen
Plabekaverband is de confrontatie prognose-realisatie veel minder
gunstig (tabel 1). Tabel 1: confrontatie Plabeka-scenario en gerealiseerde groei
kantorengebruik
groei kantoorgebruik per jaar
x1.000m2Scenario GlobalOntwikkeling 2005Ontwikkeling 2006Ontwikkeling 2007Ontwikkeling 2008GemiddeldeAmsterdam89411210514476Amstelland14-919202514Meerlanden49156202116Zaanstreek5-317998Waterland22-1532Almere20263042521Zuid Kennemerland9-10-5-215-1IJmond317303Gooi- en Vechtstreek160-81-2-2Regio2076377165240136
De gerealiseerde groei in de regio loopt, vooralsnog, achter bij de
geprognosticeerde uitbreidingsvraag. Een heroverweging van de
beschikbare marktruimte in de regio zou de positie van de Zaanstreek
meer recht doen. Wanneer Zaanstad in Plabeka om meer marktruimte
vraagt, draagt dit ook bij aan een meer evenwichtige woon-werkbalans
in de regio. De forse uitgaande pendel van Zaankanters richting
Amsterdam legt een zwaar beslag op de infrastructuur en milieu. De gemiddelde gerealiseerde groei in de Zaanstreek van 8.000m2 ligt
overigens binnen de bandbreedte van de vraagprognose, die in de
Structuurvisie Kantorenmarkt Zaanstad is opgesteld. Hier wordt van
een marktruimte van 6.500-9.000m2 per jaar uitgegaan. Op basis van de voorliggende gegevens gaan wij uit van een
gemiddelde groei van het kantoorgebruik van 6.500m2 per jaar.
Hiermee wordt het Plabeka-scenario en de gerealiseerde groei
gemiddeld. Hiermee wordt gekozen voor een scenario, dat aan de
onderkant ligt van de prognose die door Bureau Buiten in de
Structuurvisie Kantorenmarkt Zaanstad is opgesteld. Dit is
verstandig gezien het feit dat de afgelopen jaren onder een gunstig
economisch gesternte verliepen. Hierdoor vallen de groeicijfers hoog
uit. Resterende leegstand biedt weinig ruimte om voorziene vraag
op te vangenHet is belangrijk te realiseren dat de huidige leegstand weinig
ruimte biedt om de voorziene vraag op te vangen. Eerder was te zien
dat de leegstand heel snel terugloopt. Er staat nu circa 30.000m2
aan kantoorruimte leeg. Hiervan betreft circa de helft minder
courante panden (5 jaar en langer leeg). Het is niet realistisch om
te veronderstellen dat groei van het gebruik hiermee kan worden
geaccommodeerd. Kantoorgebruikers stellen steeds hogere eisen aan kantoren.
Kwaliteit speelt een steeds grotere rol. In toenemende mate is er
bijvoorbeeld aandacht voor duurzaamheidconcepten bij de ontwikkeling
van nieuwe kantoren. Vooral bedrijven uit hogere segmenten van de
zakelijke dienstensector zien een kantoorpand als middel om zich te
onderscheiden. Juist om deze moderne kantoorgebruikers, die veel
toegevoegde waarde hebben voor de Zaanse economie, te accommoderen,
is het belangrijk om nieuwe aansprekende kantoorruimte te
realiseren. Langdurig leegstaande panden, gebouwd in het begin van
de jaren tachtig, voldoen dan niet meer. Hiernaast heeft een gezonde kantorenmarkt een leegstand van zo’n 5%
nodig (dit wordt wel de frictieleegstand genoemd). Met een beperkte
leegstand is er nog voldoende olie om de markt soepel te laten
draaien. In een situatie dat er geen leegstand is zit de markt op
slot. Er is dan sprake van een overspannen markt. Potentieel aanbod overstijgt marktruimteZaanstad kent op een aantal locaties plannen voor
kantoorontwikkeling.InverdanZaanstad kent Inverdan als dé kantorenlocatie. In het gebied is het
hoofdkantoor van Albert Heijn beeldbepalend. Binnen Inverdan zijn
verder regionale hoofdkantoren gevestigd, het bekendste voorbeelden
is GTI Noord-west. Dit geeft aan dat Inverdan zeker potentie heeft
voor grootschalige kantoorgebruikers die zich op de noordwestelijke
regio van Nederland richten. Inverdan is ook aantrekkelijk voor kantoorgebruikers die hechten aan
een goede OV-bereikbaarheid. Belangrijk pluspunt is dat Amsterdam
‘om de hoek ligt’. Voor bedrijven met een internationale oriëntatie
wordt ook de goede verbinding met Schiphol genoemd. Doordat (semi-) overheidsdiensten veel belang hechten aan een goede
OV-bereikbaarheid (en minder aan een goede autobereikbaarheid) zijn
deze goed vertegenwoordigd. Inverdan herbergt onder andere het
toekomstige stadhuis en vestigingen van de belastingdienst en de
Sociale Verzekeringsbank. In 2008 bedroeg de kantooropname in Inverdan ruim 6.300m2. Het ging
hierbij voor een groot deel om overheidsgerelateerde diensten. Het
aandeel van ‘business to business’ (zakelijke markt, niet gericht op
consumenten) was marginaal. De opname is vrijwel geheel gerealiseerd
in bedrijfsverzamelgebouwen: Saentower, Zaanse Golf, Icoon en
Ebbehout.Oorspronkelijk omvatte het programma voor Inverdan 140.000m2 aan
kantoorruimte. Inmiddels is dit teruggebracht tot 75.000m2
(inclusief stadhuis). Hiervan is al een deel gerealiseerd (Icoon,
Zaanse Golf). Er zit nu nog circa 40.000m2 in de planning. De
belangrijkste kantoorontwikkelingen zijn voorzien op spoorstrip West
perceel A en B (15.000m2) en Iconen-2 en -3 (totaal 13.000m2). Het
resterende deel is voorzien in deelgebied Overtuinen/Provincialeweg. Bij het programma Inverdan wordt het kantorenprogramma voortdurend
tegen het licht gehouden. De resultaten hiervan zijn terug te vinden
in de actualisaties van het programma. Momenteel wordt voor
Inverdan-west de gedachten gevormd over een herprogrammering. In dit
gebied zijn Stadskantoor en Rail Point Office gevestigd. Met de bouw
van het stadhuis verliezen zij hun huidige functie. Omzetting van
beide gebouwen naar een andere functie is een mogelijkheid. Poort Clam DyckePoort Clam Dycke is gelegen bij het nieuwe station
Krommenie-Assendelft. De strook tussen het spoor en de
Provincialeweg is, in overleg met de NS, beschikbaar voor de
ontwikkeling van economische functies. De afgelopen jaren heeft de
NS meerdere malen aangegeven hier in ieder geval één kantoortoren
(ca. 2.100m2) te willen ontwikkelen. Hier zou al invulling voor zijn
gevonden. De NS wil eventueel nog een tweede toren ontwikkelen.
Hiervan is nog geen metrage genoemd. Überhaupt is voor het gebied
nooit een expliciet kantorenprogramma opgesteld. Poort Clam Dycke biedt door haar ligging potentie als
kantorenlocatie. De plek is uiteraard goed door OV ontsloten.
Hiernaast is de autobereikbaarheid vanuit de regio Alkmaar, door de
ligging aan de N 203 goed te noemen. Komend vanuit het noorden is er
tot aan Assendelft-Krommenie een goede doorstroming van het
autoverkeer, daarna wordt het veel problematischer. Partijen waarvan
de klantenkring zich vooral in ten noorden van Zaanstad bevindt
hebben in het verleden dan ook blijk gegeven van hun interesse zicht
te vestigen in Poort Clam Dycke. Ook voor bedrijven die geworteld zijn in Zaanstad-noord is Poort
Clam Dycke een aantrekkelijke vestigingslocatie. Een aantal van dit
soort kantoorgebruikers wijkt nu nog uit naar de bedrijventerreinen
in Zaanstad-noord.Doordat Zaanstad-noord de komende jaren een zeer sterke
bevolkingsgroei kent (Saendelft, Kreekrijk) is de ontwikkeling van
kantoren bij Poort Clam Dycke ook een logische stap. Hierdoor wordt
de creatie avn extra werkgelegenheid in het gebied mogelijk gemaakt. Locatie sportpark VVZDe locatie VVZ is een ontwikkellocatie met veel
potentie voor kantoorontwikkeling. Belangrijk pluspunt is de
uitstekende bereikbaarheid met de ligging vlakbij de A7 en A8.
Bovendien is de locatie door OV ontsloten (station Kogerveld). Een
ander belangrijk pluspunt is dat het hier om een zichtlocatie gaat. Door deze locatiekenmerken is deze locatie een aantrekkelijke
vestigingsplaats voor kantoorgebruikers die veel belang hechten aan
een goede autobereikbaarheid en een zichtlocatie. Dit zijn vooral
‘business to business’ kantoren. Dit zijn bijvoorbeeld adviesbureaus
en accountantskantoren. In totaal is op de VVZ-locatie ruimte voor 28.000m2 aan
bedrijvigheid. Kantoren worden gezien als een belangrijke
kostendrager om de verhuizing van de voetbalvereniging te
financieren. Creatieve bedrijvigheid in karakteristieke panden langs de
Zaan en op HembrugterreinZaanstad kenmerkt zich door de aanwezigheid van beeldbepalende
industriële panden langs de Zaan. Een deel hiervan is in het
verleden herontwikkeld. Zij hebben nu de functie van
bedrijfsverzamelgebouw, denk aan de Koekfabriek en Bedrijvige Bij.
Bedrijven uit de creatieve sector leggen een voorkeur voor dit soort
locaties aan de dag. Naast creatieve ambachtelijke
/productiebedrijven zijn hier kantoorhoudende bedrijven te vinden
zoals architecten, reclame- en communicatiebureaus,
softwarebedrijven, vormgevers en fotografen. Met het Hembrugterrein heeft Zaanstad een belangrijke troef voor de
toekomst. In brede zin, ook door Amsterdam en de provincie en het
Rijk, wordt de potentie van het terrein erkend. Het Hembrugterrein
is vooral geschikt voor de vestiging van creatieve bedrijfjes,
waaronder kantoorhoudende creatieve bedrijven. De komende jaren is
nog geen kantoorontwikkeling op het Hembrugterrein te verwachten.
Dit wordt dan ook niet meegenomen in het te verwachten aanbod. Binnenstedelijke bedrijventerreinen Zaanstad kent 29 binnenstedelijke bedrijventerreinen. Voor een deel
hiervan staan wij voor een herontwikkelingsopgave. Onderdeel hiervan
is, dat wordt nagedacht over herbestemming van deelgebieden.
Aangezien de binnenstedelijke terreinen binnen de woonbebouwing
liggen, ligt in een aantal gevallen transformatie naar kantoorruimte
voor de hand. Uiteraard moet hierbij goed gekeken worden of de
betreffende locatie gunstige voorwaarden biedt voor vestiging van
kantoren. Het ontwikkelen van kantoren op binnenstedelijke locaties is ook
zeer wenselijk vanuit het oogpunt van stimuleren van wijkeconomie.
De binnenstedelijke terreinen kunnen een rol vervullen om de
groeiambities van ondernemingen, die nu nog aan huis zijn gevestigd,
te faciliteren. Op een gegeven moment groeit een deel hiervan uit
zijn jasje en wordt gezocht naar grotere bedrijfsruimte. In termen
van wijkeconomie, levendigheid in de wijk, sociale structuren en de
combinatie van werk en privé is het wenselijk dat zij deze groei in
de eigen wijk kunnen realiseren. De Zaanstreek kent een lange traditie van functiemenging. Maar de
menging van wonen en zware industrie roept spanningen op. In een
aantal gevallen is transformatie naar lichtere bedrijvigheid,
kantoorachtige functies, een goed alternatief. Momenteel zijn er nog
geen concrete plannen voor kantoorontwikkeling op de
binnenstedelijke bedrijventerreinen. De Nota Bedrijventerreinen moet
hier verder uitspraken over doen.Perifere bedrijventerreinenRuim 15% van de kantorenvoorraad bevindt zich op de perifere
terreinen. Veel kantoorgebruikers hebben een voorkeur voor vestiging
op een bedrijventerrein. Dit wordt ondermeer veroorzaakt door een
gunstig prijsniveau ten opzichte van binnenstedelijke locaties, een
relatief goede autobereikbaarheid en betere mogelijkheden voor
parkeren. Bovendien is al lange tijd sprake van een proces van
verkantorisering van bedrijfsactiviteiten. Denk hierbij bijvoorbeeld
aan de grafische industrie. In toenemende mate is in deze branche de
computer een belangrijk productiemiddel geworden. De
bedrijfsactiviteiten krijgen zo een steeds meer kantoorachtig
karakter. De ontwikkeling van solitaire kantoren op perifere
bedrijventerreinen is vanuit beleidsmatig oogpunt ongewenst. Het
leidt er immers toe dat kantoorgebruikers grond met een hoge
milieucategorie in gebruik hebben. Dit leidt tot een inefficiënt
gebruik van bedrijventerreinen. Zuivere kantoren horen bij voorkeur
binnenstedelijk gevestigd te zijn. Met het Zaan-IJ-oeverproject wordt ingezet op de ontwikkeling van
een aantrekkelijk woon- en werkgebied in het oostelijke deel van de
Kanaalzone. Dit is van invloed op de Achtersluispolder,
Hembrugterrein, en Zuiderhout. De feitelijke ontwikkeling hiervan
wordt voorzien na 2020. Het is dan denkbaar dat de ontwikkeling van
kantoren hier mogelijk wordt gemaakt. Nu al loopt de herontwikkeling
van Zuiderhout-noord. Hier wordt een invulling van detailhandel,
leisure en horeca voorzien. In het oude kantoor van de
Bruynzeelfabrieken wil de Regionale Ontwikkelings Maatschappij
Noordzeekanaalgebied (RON) haar kantoor vestigen. Deze notitie heeft als doel de vraag te beantwoorden of het huidige
schaarstebeleid moet worden aangepast. Op basis van de voorliggende
informatie adviseren het huidige schaarstebeleid bij te stellen. Dit
betekent dat het schaarstebeleid wel een belangrijke leidraad blijft
maar dat kantoorontwikkeling op andere locaties in Zaanstad in
beperkte mate mogelijk wordt gemaakt. Voor de komende 10 jaar wordt een marktruimte van 65.000m2 voorzien.
Omdat Inverdan de primaire locatie van Zaanstad blijft, worden hier
alle meters (40.000) aan toebedeeld. Overigens speelt nog het
mogelijk op de markt komen van Stadskantoor en Rail Point Office
(samen 15.000m2). Met de komst van het nieuwe stadhuis verliezen
beide gebouwen hun huidige functie. Het kantorenprogramma van
Inverdan is sowieso aan discussie onderhevig. Momenteel wordt voro
Inverdan-west een toekomststudie verricht. Omzetting van kantoren
naar andere functies is hierbij een mogelijkheid. Bij dit advies is uitgangspunt dat Stadskantoor en Rail Point Office
invulling krijgen. Zij worden derhalve niet meegerekend in de totale
planvoorraad. Hier worden ook al gedachten over gevormd (inclusief
omzetting naar andere functies dan kantoren). Uitgaande van een marktruimte van 65.000m2 en een planvoorraad in
Inverdan van 40.000m2 resteert dus nog een marktruimte van 25.000m2.
Hierbij aangetekend dat het belangrijk blijft de kantorenvraag
zoveel mogelijk in Inverdan te concentreren. Op deze manier krijgt
deze locatie genoeg massa en wordt het imago als dé kantorenlocatie
van Zaanstad versterkt. Het is belangrijk om te beseffen dat het loslaten van het
schaarstebeleid niet betekent dat voor leegstand wordt gebouwd.
Ontwikkelaars bouwen in de huidige tijd niet op risico. Er wordt pas
gebouwd als een gebruiker van een te ontwikkelen pand bekend is. Het advies behelst het bieden van ruimte voor een mogelijke
kantoorontwikkeling die hoger ligt dan de ingeschatte marktruimte. Wij vinden dit om een aantal redenen verantwoord:
De trend is dat de huidige voorraad krimpt, omdat kantoren
uit de markt worden genomen (incourante panden). Dit zal
naar verwachting doorzetten
Verjonging van de voorraad is een must om de ‘gezonde’ vraag
naar Zaanstad toe te leiden
Kantoorontwikkeling op oneigenlijke locaties heeft zijn
langste tijd gehad (zie conceptnota Bedrijventerreinen).
De feitelijke ontwikkeling is een onderwerp van voortdurende
monitoring en kan omdat er altijd sprake zal zijn van
ontheffingen bijgestuurd worden.
Gezien de beschikbare marktruimte is het niet aan te raden om het
totale programma aan bedrijvigheid (28.000m2) op de VVZ-locatie voor
kantoorontwikkeling in te zetten. Geadviseerd wordt hier voor
kantoorontwikkeling 10.000m2 te reserveren. Het resterende deel
(18.000m2) vraagt invulling met andere functies (leisure, wellness,
bedrijvigheid anders dan kantoren). Er bestaat een mogelijkheid dat de VVZ-locatie concurreert met
Inverdan. Hoewel deze locatie vooral interessant is voor ‘business
to business kantoren’ en Inverdan meer aantrekkingskracht heeft voor
(semi)-publieke bedrijvigheid valt niet altijd te voorkomen dat zij
in elkaars vijver vissen. Door aan het kantorenprogramma een maximum
te stellen van 10.000m2 wordt de concurrentie met Inverdan beperkt. Bovendien krijgt Zaanstad door kantoorontwikkeling op de VVZ-locatie
toe te staan meer differentiatie in het kantorenaanbod, waardoor het
meer kantoorgebruikers weet aan te spreken. Ook heeft de gemeente
een financieel belang bij kantoorontwikkeling op de VVZ-locatie.
Kantoren zijn een belangrijke kostendrager voor de financiering van
de verhuizing van voetbalvereniging VVZ. Wanneer kantoorontwikkeling
hier niet mogelijk is moeten andere kostendragers worden gezocht. Voor wat betreft de kantoorontwikkeling in Poort Clam Dycke wordt
voorgesteld een kantoorontwikkeling van maximaal 10.000m2 toe te
staan. Dit gebied vormt in geografisch opzicht een deelmarkt die
zich onderscheidt van Inverdan. Kantoorgebruikers die geworteld zijn
in het noorden van Zaanstad vinden Inverdan een minder voor de hand
liggende optie. Door het toestaan van kantoorontwikkeling op Poort
Clam Dycke wordt in een behoefte voorzien.Door aan kantoorontwikkeling op deze locatie een maximum te stellen
van 10.000m2 wordt de concurrentie met Inverdan beperkt. Zoals gesteld is het om invulling van kantoorruimte kansrijk te
maken is het belangrijk om kantoorgebruik op oneigenlijke locaties
tegen te gaan. Bij de vaststelling van de Structuurvisie
Kantorenmarkt Zaanstad heeft B&W al opgenomen ‘paal en perk te
stellen aan de vrije verhuur van kantoorruimte op
bedrijventerreinen’. Verder onderzoek moet uitwijzen hoe hier handen
en voeten aan gegeven kan worden (gedogen bestaande gebruikers,
uitsterfconstructie?). Het voert te ver dit onderwerp verder in deze notitie uit te werken.
Indien besloten wordt om in de toekomst een kantorenvisie op te
stellen dan moet dit onderwerp zeker worden meegenomen.Door het tegengaan van kantoorgebruik op bedrijventerreinen wordt
ook ruimte geboden voor kantoorontwikkeling in het binnenstedelijke
gebied. Dit biedt ook kansen om kantoorontwikkeling op
binnenstedelijke bedrijventerreinen te faciliteren. Kantoorruimtes
van 50m2 zijn bijvoorbeeld veel gevraagd. Voor ontwikkelaars zijn
dit soort ruimtes vaak commercieel gezien niet interessant genoeg om
op de markt te brengen. Gevolg is dat dit soort kantoorgebruikers
uitwijken naar perifere bedrijventerreinen en zich vestigen in
bedrijfsverzamelgebouwen. Bij herontwikkeling van binnenstedelijke
bedrijventerreinen vormt dit een interessante doelgroep. Een verdere stimulering van de wijkeconomie wordt bewerkstelligd
door de mogelijkheden voor bedrijvigheid aan huis te verruimen. In
veel bestemmingsplannen wordt de maximumgrens van het toegestane
werkdeel in huis op te trekken van 45 naar 65m2. Door het een bijstelling van het schaarstebeleid kan Zaanstad een
bredere doelgroep van kantoorgebruikers aanspreken. Ook wordt het
risico kleiner dat Zaanstad kantoorhoudende bedrijven de deur moet
wijzen, wanneer zij zich persé niet in Inverdan wil vestigen. Ook
wordt bijgedragen aan een ‘verjonging’ van de kantorenvoorraad.Tegelijk is het goed om het schaarstebeleid niet volledig los te
laten. Hiervoor is Inverdan te waardevol als kantorenlocatie. Door
op andere locaties beperkt kantoorontwikkeling toe te staan wordt
beoogd te komen tot selectieve dynamiek binnen Zaanstad. Waarbij aan
de positie van Inverdan als dé kantorenlocatie van Zaanstad niet
getornd wordt.