| Organisatie | Oud-Beijerland |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Algemene verkoopvoorwaarden |
| Citeertitel | Algemene verkoopvoorwaarden |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | bestuur en recht |
| Eigen onderwerp |
Geen.
Geen.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 09-12-2008 | 01-01-2021 | ALGEMENE VERKOOPVOORWAARDEN | 09-12-2008 De Schakel, 15-01-2009 | 084262 |
Hoofdstuk 1 ALGEMENE BEPALINGEN
Deze Algemene Grondverkoopvoorwaarden van de gemeente Oud-Beijerland, hierna te noemen Algemene Verkoopvoorwaarden, bestaande uit algemene en bijzondere bepalingen, maken onderdeel uit van iedere grondverkoopovereenkomst, voorzover deze hierin uitdrukkelijk door partijen van toepassing zijn verklaard, en vormen hiermee vervolgens een onverbrekelijk geheel. In geval van strijdigheid tussen de Algemene Verkoopvoorwaarden en de grondverkoopovereenkomst prevaleert het bepaalde in de grondverkoopovereenkomst.
ingebruikneming: het moment waarop de koper voor het eerst feitelijk over de grond beschikt door deze te betrekken, er feitelijke werkzaamheden in of op uit te voeren of er een afrastering omheen te zetten. Het uitvoeren van een sonderingsonderzoek of een milieukundig bodemonderzoek valt hier echter niet onder. Dit kan, uiteraard wel in overleg met de gemeente, gebeuren zonder dat er sprake is van ingebruikneming;
Artikel 1.3 Juridische levering
De grond wordt overgedragen vrij van hypothecaire inschrijvingen en beslagen, huur, pacht, heersende en dienende erfdienstbaarheden, opstalrechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen, met uitzondering van die lasten en beperkingen welke in de grondverkoopovereenkomst worden genoemd en uitdrukkelijk door de koper zijn aanvaard door ondertekening van de akkoordverklaring.
Artikel 1.4 Overdracht en aanvaarding / eerdere ingebruikneming
De voor de overdracht vereiste notariële akte zal worden ondertekend binnen 8 weken na het tot stand komen van het gemeentelijk besluit tot verkoop of zoveel later als partijen nader schriftelijk zullen overeenkomen. Indien de ondertekening later plaats zou vinden is artikel 1.6 van toepassing. De keuze van de notaris ligt bij de wederpartij. Indien deze geen notaris kan of wil aanwijzen wijst de gemeente een notaris aan.
De koper kan de grond vooruitlopend op het ondertekenen van de notariële akte vervroegd in gebruik nemen, nadat burgemeester en wethouders hiertoe, op verzoek van de koper, schriftelijk toestemming hebben verleend, met expliciete vastlegging van de datum van ingebruikneming, doch niet eerder dan nadat de koper de volledige koopsom en eventuele omzetbelasting heeft voldaan.
Artikel 1.5 Feitelijke levering
De feitelijke levering van het verkochte zal in beginsel geschieden bij de ondertekening van de notariële akte. Indien de feitelijke levering plaatsvindt op een ander tijdstip dan bij de ondertekening van de notariële akte van levering, eindigt de zorgplicht van de gemeente per het tijdstip van feitelijke levering, tenzij anders overeengekomen.
Binnen 8 weken na het tot stand komen van het gemeentelijk besluit tot verkoop, doch uiterlijk op de dag van de ondertekening van de notariële akte van levering, indien deze eerder wordt ondertekend dan 8 weken na het tot stand komen van het gemeentelijk besluit tot verkoop, dient volgens factuur de volledige koopsom en de eventuele daarover verschuldigde omzetbelasting en overeengekomen bijkomende vergoedingen, te zijn voldaan aan de gemeente of aan de notaris.Indien de koopsom met de eventueel verschuldigde omzetbelasting en bijkomende vergoedingen niet binnen de in het eerste lid van dit artikel gestelde termijn door de gemeente of de notaris is ontvangen, is de koper zonder ingebrekestelling in verzuim, overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:83 Burgerlijk Wetboek. Koper is over de periode vanaf de datum waarop het verzuim is ingetreden tot aan de datum van betaling, de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek verschuldigd aan de gemeente.
Artikel 1.9 Over- en ondermaat
Verschil tussen de werkelijke grootte van de verkochte grond, blijkend uit (ambtshalve) kadastrale uitmeting, en de grootte zoals die door de gemeente in de grondverkoopovereenkomst is aangegeven kan geen aanleiding geven tot verrekening, tenzij het verschil groter is dan vijf procent van de in de grondverkoopovereenkomst aangegeven oppervlakte.
Artikel 1.10 Faillissement en beslag
Indien de koper voor de datum van ondertekening van de notariele akte in staat van faillissement wordt verklaard of surséance van betaling heeft gekregen, alsmede wanneer er voor de datum van ondertekening van de notariële akte executoriaal beslag op zijn roerende en/of onroerende zaken wordt gelegd, is de gemeente bevoegd de grondverkoopovereenkomst als ontbonden te beschouwen, zonder dat enige ingebrekestelling of tussenkomst zal zijn vereist.
Indien in de grondverkoopovereenkomst meer dan één natuurlijk of rechtspersoon als koper staan genoemd, zijn deze personen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen die uit de grondverkoopovereenkomst voortvloeien.
De uit de grondverkoopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen zullen eveneens worden nageleefd of nagekomen door tot dezelfde ondernemingsgroep als waartoe koper behoort behorende ondernemingen of aan de koper feitelijk of juridisch gelieerde vennootschappen. Hiertoe is de akkoordverklaring mede ondertekend door een daartoe bevoegde vertegenwoordiger van de tot dezelfde ondernemingsgroep behorende onderneming c.q. de feitelijk of juridisch gelieerde vennootschap.
Bij niet-, niet tijdige of niet behoorlijke nakoming van enige verplichting, voortvloeiende uit de grondverkoopovereenkomst en het daarin van toepassing verklaarde deel van de Algemene Verkoopvoorwaarden, verbeurt de koper, na schriftelijke ingebrekestelling en na verloop van de in die ingebrekestelling bepaalde termijn, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van tien procent van de koopsom.
Artikel 1.14 Slotbepaling (algemeen)
Indien een bepaling uit de grondverkoopovereenkomst nietig is of door welke andere oorzaak niet kan worden toegepast, zullen partijen onverwijld nadat dit feit aan hen is gebleken schriftelijk ter vervanging van deze bepaling een geldige bepaling overeenkomen die zoveel mogelijk recht doet aan de strekking van de nietige of vernietigbare of anderszins niet toepasbare bepaling.
In die gevallen waarin de grondverkoopovereenkomst niet voorziet streven partijen naar het bereiken van een oplossing naar redelijkheid en billijkheid. Eventueel uit de grondverkoopovereenkomst voortvloeiende geschillen, van welke aard en omvang ook, daaronder mede begrepen die, welke slechts door één der partijen als zodanig worden beschouwd, zullen voorzover niet minnelijk te schikken worden voorgelegd aan de volgens de wet bevoegde rechter, tenzij partijen terzake van die geschillen arbitrage overeenkomen.
Hoofdstuk 2 Bijzondere bepalingen
De op de grond te realiseren koopwoningen moeten worden gebouwd onder de garantieregeling van de N.V. Waarborgmaatschappij Stiwoga of een vergelijkbare garantieregeling. Een en ander voor zover niet in strijd met hetgeen is bepaald in of op basis van artikel 122 van de Woningwet of een bij wetswijziging daarvoor in de plaats komend artikel.
De gemeente staat toe dat de koper van de grond haar rechten op levering van de grond overdraagt aan de kopers van de door hem op de verkochte grond te bouwen woningen en/of appartementen, eventueel voordat die bebouwing tot stand is gekomen, onder voorwaarde dat:In de tussen de koper en zijn kopers te sluiten overeenkomst(en) wordt opgenomen:De verplichting ten opzichte van de gemeente dat die kopers de door hen gekochte grond door of namens koper zullen doen bebouwen overeenkomstig een door de gemeente goedgekeurd bouwplan.De artikelen over zelfbewoning in de grondverkoopovereenkomst en artikel 2.4 (aanleg/instandhouding parkeerplaats) van deze Algemene Verkoopvoorwaarden, in samenhang met hetgeen omtrent dit artikel in de grondverkoopovereenkomst is bepaald, integraal worden opgenomen;Koper zich tegenover de gemeente garant stelt voor de bouw, waartoe hij zich tegenover de gemeente en de hiervoor in sub a bedoelde kopers heeft verplicht.Koper de volledig verschuldigde koopsom en eventuele wettelijke rente in zijn geheel zal voldoen binnen de in artikel 1.6 lid a van deze voorwaarden vermelde termijn doch tevens uiterlijk op de dag van ondertekening van de eerste notariële akte aan een van de kopers in het door koper te realiseren bouwproject.
Artikel 2.3 Voorzieningen achterpaden
Koper verplicht zich tot het aanbrengen van een verharding op de, op de grondverkooptekening aangeduide achterpaden, en het aanleggen van een drainagesysteem in de achterpaden. Een en ander in overleg met en onder goedkeuring van de gemeente.
Artikel 2.4 Aanleg parkeerplaats
Koper verbindt zich tegenover de gemeente om gelijktijdig met het gereedkomen van de woning(en) voor zijn rekening een van de openbare weg af met een auto toegankelijke parkeerplaats aan te leggen en in stand te houden op die gedeelten van de erven die op de bij de grondverkoop behorende tekening zijn aangegeven met de aanduiding "parkeren op eigen erf". Bij niet-nakoming van de verplichting tot het aanleggen en/of instandhouden van bedoelde parkeerplaats(en) is de koper aan de gemeente een boete verschuldigd van € 50,-- voor elke dag dat koper in gebreke is.
b. Burgemeester en wethouders kunnen indien daarom wordt verzocht, een tijdelijke afwijking van de onder a. van dit artikel bedoelde verplichting toestaan, als een toekomstige aanleg en instandhouding van een onder a. bedoelde parkeerplaats in de toekomst mogelijk blijft.
c. Artikel 2.18 van de Algemene Verkoopvoorwaarden is van toepassing op het in lid a en b bepaalde, zodat het bepaalde in lid a en b als kettingbeding wordt opgenomen in iedere opvolgende overeenkomst.<vet>GROEP BEDRIJVEN </vet>
Koper verplicht zich de onbebouwde grond in te richten en ingericht te houden zoals is aangegeven in het bij de grondverkoopovereenkomst behorende goedgekeurde inrichtingsplan van de koper. Dit inrichtingsplan kan, al naar gelang de aard van het bedrijf, de inrit, de verharding, het parkeren, de bevoorradingssituatie, de buitenverlichting, de beplanting c.q. de betuining en de opslag van bedrijfsmiddelen -een en ander voorzover het bestemmingsplan zich daartegen niet verzet- betreffen. De gemeente kan aan de goedkeuring van het inrichtingsplan voorwaarden verbinden, die beogen de stedenbouwkundige belangen van de gemeente te beschermen, met inachtneming van de redelijkheid en de billijkheid en voorzover het bestemmingsplan en/of enige andere publiekrechtelijke regeling zich daartegen niet verzetten.
Koper verplicht zich geen grote voertuigen (voertuigen met een lengte van meer dan 6 meter of een hoogte van meer dan 2,4 meter) op de grond te doen of laten staan, behoudens op werkdagen van maandag t/m vrijdag van 8.00 tot 18.00 uur. Het is wel toegestaan grote voertuigen te doen of laten staan achter de hoofdmassa van de bebouwing en/ of voldoende afgeschermd met beplanting, uit het directe zicht vanaf de openbare weg.
Onder bouwrijpe staat, zoals bedoeld in lid a, wordt verstaan:- Waar nodig, naar het oordeel van de gemeente, opgehoogd met grond;- Afhankelijk van de keuze van het door de gemeente aan te leggen rioleringsstelsel, aansluitmogelijkheden voor de afvoer van hemelwater, vuil water en drainage, waarvan de aansluitkosten voor rekening komen van koper;- Bereikbaar vanaf het openbaar gebied en vrij van feitelijke belemmeringen die de bouw en/of ingebruikneming verhinderen of beperken op een wijze die niet in redelijkheid voor rekening van koper behoort te komen.
Zolang niet is voldaan aan de in lid b vermelde verplichting mag de koper de grond niet zonder toestemming van burgemeester en wethouders in eigendom of economisch eigendom overdragen, in erfpacht uitgeven, met beperkte rechten bezwaren, verhuren, verpachten, of gebruiken. Voor vestiging van het recht van hypotheek is geen toestemming nodig. Aan deze toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden.
De in lid c bedoelde toestemming wordt geacht te zijn verleend als de overdracht van de onderhavige grond geschiedt ter uitvoering van een tussen de in de grondverkoopovereenkomst genoemde koper en diens wederpartij(en) gesloten koop/-aannemingsovereenkomst, waarbij genoemde koper zich tegenover die wederpartij verplicht de in de grondverkoopovereenkomst genoemde en in de daarbij vermelde tekening nader gedetailleerde opstallen te bouwen.
Indien na verloop van (een verlenging van ) de in lid b genoemde termijn de bebouwing nog niet is aangevangen, is de koper aan de gemeente een schadevergoeding verschuldigd ter grootte van 10 % van de koopsom en verplicht om, indien de gemeente dat vordert, mee te werken aan ontbinding van de grondverkoopovereenkomst. De kosten van de wederoverdracht zijn in dat geval voor rekening van de koper, zodat de gemeente vrij op naam teruggeleverd krijgt.
Indien na verloop van de in lid b genoemde termijn de bebouwing is aangevangen, en meer dan 50% van de bebouwing gereed is, verlenen Burgemeester en Wethouders uitstel van de bouwplicht voor de periode van de geschatte bouwtijd van het restant van de bebouwing. Indien na verloop van die verlenging nog steeds een wezenlijk deel van de bebouwing moet geschieden is de koper aan de gemeente een schadevergoeding verschuldigd overeenkomstig het bepaalde in lid g, onverminderd het recht van de gemeente om de volledige nakoming van de bouwplicht te vorderen.
Artikel 2.8 Kwaliteitsniveau bebouwing
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de kwaliteit van de toekomstige bebouwing mede zal worden getoets aan het gemeentelijk beleid op het gebied van Duurzaam Bouwen, Politie Keurmerk Veilig Wonen en Woonkeur, alsmede het beeldkwaliteitsplan dat voor het betreffende gebied is opgesteld. De koper conformeert zich aan de in dit beleid geformuleerde kwaliteitsdoelstellingen en zal zich inspannen om bij de realisatie van zijn bebouwingsplan te voldoen aan de in dit beleid opgenomen voorwaarden. Een en ander voor zover niet in strijd met hetgeen is bepaald in of op basis van artikel 122 van de Woningwet of een bij wetswijziging daarvoor in de plaats komend artikel.
Artikel 2.9 Milieukundige bepaling bij ontbreken bodemonderzoek
De gemeente verklaart dat het haar niet bekend is dat er feiten zijn, onder meer op grond van eigen deskundigheid, publicaties in lokale bladen, een in het verleden uitgevoerd bodemonderzoek, het gebruik van de grond of anderszins waaruit blijkt dat de grond in zodanige mate is verontreinigd met voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaarbare stoffen dat het aannemelijk is dat deze verontreiniging ingevolge de thans geldende milieuwetgeving en/ of milieurechtspraak aanleiding zou geven tot sanering of tot het nemen van andere maatregelen.
Artikel 2.10 Milieukundige bepaling bij het doen van bodemonderzoek
Omtrent de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in de onroerende zaak wordt een in de grondverkoopovereenkomst nader aangegeven verkennend onderzoek verricht. De resultaten van dit onderzoek worden vastgelegd in een rapport waarin de toestand van de bodem/ en/ of het grondwater wordt omschreven en waaruit blijkt dat er geen reden is om aan te nemen dat zich in de bodem en / of het grondwater in onaanvaardbare mate stoffen bevinden, die naar de huidige maatstaven schadelijk zijn te achten voor het milieu of de volksgezondheid, of die anderszins onaanvaardbaar zijn, en dat op grond hiervan de onroerende zaak geschikt is voor het beoogde doel. De koper heeft recht op inzage van het rapport. Op aanvraag van de wederpartij zal het rapport bovendien aan hem verstrekt worden. De gemeente verklaart dat er geen reden is om aan te nemen dat er dergelijke stoffen zich in de onroerende zaak zouden bevinden. Wanneer de resultaten van het onderzoek zodanig zijn dat deze verklaring niet kan worden afgegeven, zal met de koper terzake overleg worden gevoerd en zijn partijen niet verplicht de verkoopovereenkomst na te komen.
Indien voor de datum van ondertekening van de notariële akte aanwezigheid zou blijken van voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen die van zodanige concentratie en aard zijn dat van de koper in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij, zonder dat wordt gesaneerd, aan zijn bouwplicht voldoet, heeft koper het recht eenzijdig de overeenkomst te ontbinden en de grond ter vrije beschikking van de gemeente te stellen, voor zover redelijkerwijze mogelijk in de toestand waarin deze zich bevond bij het aangaan van de overeenkomst. Eventuele reeds door koper verrichte betalingen zullen volledig aan hem worden gerestitueerd.
Onder voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen wordt niet verstaan: funderingsrestanten, puin of andere restanten van bouwkundige aard, tenzij zij stoffen bevatten zoals bedoeld in lid a. Evenmin wordt hieronder verstaan de aanwezigheid van de draagkracht van de grond beïnvloedende omstandigheden, noch stobben van bomen of struiken.
Artikel 2.11 Onderhoud bouwstraten
Koper verplicht zich om de grond, en met name de op het terrein aanwezige vegetatie en bouwstraten, voor en tijdens de bouw te onderhouden, waarbij de bouwstraten schadevrij en schoon dienen te blijven.
Artikel 2.13 Overdracht van rechten
Het is koper verboden om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente rechten en plichten uit deze overeenkomst en/of eventuele met deze overeenkomst samenhangende overeenkomsten tussen partijen, geheel of gedeeltelijk over te dragen aan derden. De gemeente is bevoegd om aan het verlenen van toestemming voorwaarden te verbinden.
Koper verplicht zich tegenover de gemeente, gelijk de gemeente aanvaardt:om te gedogen dat in, op of boven de grond palen, kabels, isolatoren, rozetten, aanduidingsbordjes, en andere soortgelijke voorzieningen voor openbare doeleinden, worden aangebracht en onderhouden op de plaatsen waar en de manier waarop dit redelijkerwijs nodig is. Over de plaats en manier wordt, voor zover mogelijk, van te voren met de koper overlegd. De koper is verplicht al hetgeen krachtens dit artikel is aangebracht te laten bestaan en te gedogen dat door alle gerechtigden en/of gebruikers van de naast en nabij gelegen registergoederen, welke op deze voorziening direct of indirect aangesloten zijn, daarvan gebruik wordt gemaakt, alsmede in voorkomende gevallen zijn/haar medewerking te verlenen aan het vestigen van een beperkt zakelijk recht terzake;
Partijen komen overeen dat de bepalingen in de leden a, b, c, en e als kwalitatieve verplichtingen rusten op de verkochte grond en van rechtswege zullen overgaan op degenen die het goed onder bijzondere titel zullen verkrijgen, waarbij tevens wordt bepaald dat diegenen mede gebonden zullen zijn die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het goed zullen verkrijgen.
Artikel 2.15 Opstalrecht voor kabels en leidingen
Ten laste van een daartoe op de bij de grondverkoopovereenkomst behorende tekening aangeduid gedeelte van de grond en ten behoeve van de in de verkoopoverkomst aangegeven begunstigde wordt gevestigd een opstalrecht, inhoudende het recht om nutsvoorzieningen te hebben, te houden, te inspecteren, te onderhouden en te vernieuwen.
Bij dit opstalrecht wordt bepaald dat op respectievelijk in of boven dat gedeelte van het verkochte geen bouwwerken mogen worden opgericht, noch een gesloten wegdek worden aangebracht, ontgrondingen worden verricht of bomen, danwel diepgewortelde struiken worden geplant, of aan derden toestemming tot zulk een handeling worden verleend. Voor de vestiging van dit zakelijk recht is de begunstigde geen enkele vergoeding verschuldigd.
Artikel 2.16 Ontbindingsmogelijkheid bouwvergunning
Koper heeft het recht om de grondverkoopovereenkomst te ontbinden, indien uiterlijk op een in de overeenkomst aangegeven datum formeel, (nog), geen bouwvergunning kan worden verleend. Partijen kunnen verlenging van de termijn overeenkomen indien zij verwachten dat verlening van de bouwvergunning alsnog op korte termijn zal plaatsvinden.
Artikel 2.17 Ontbindingsmogelijkheid financiering
Koper heeft het recht om de grondverkoopovereenkomst te ontbinden, indien koper niet voor de in de verkoopovereenkomst genoemde datum een toezegging heeft verkregen voor de financiering van de verkochte grond en de daarop te realiseren bebouwing, onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke condities. Koper zal ter verkrijging van de financiering al het hem mogelijke verrichten en kan op deze ontbindende voorwaarde alleen een beroep doen door aan de verkoper tenminste twee schriftelijke afwijzingen te overleggen.
Indien zich de in lid a bedoelde situatie voordoet, dient koper binnen twee weken na de in lid a genoemde datum de ontbinding van de overeenkomst schriftelijk in te roepen en aan de gemeente bekend te maken. Ten einde aan te tonen dat de in lid a bedoelde situatie zich voordoet, dient koper hierbij twee afwijzingen van geldverstrekkende instellingen aan de gemeente te doen toekomen, bij gebreke waarvan de ontbindende voorwaarde niet in vervulling is gegaan.
Koper verplicht en verbindt zich jegens de gemeente, die dit voor zich aanvaardt, het bepaalde in de daartoe in de grondverkoopovereenkomst aangewezen artikelen bij overdracht van het geheel of een gedeelte van de grond, alsmede bij de verlening daarop van een zakelijk recht, aan de nieuwe eigenaar of beperkt gerechtigde op te leggen en in verband daarmee, om het in die artikelen bepaalde in de notariële akte of vestigingsakte van zakelijk recht woordelijk op te nemen, zulks op verbeurte van een direct opeisbare boete van € 25.000,-- ten behoeve van de gemeente, met bevoegdheid voor deze laatste om daarnaast nakoming en/of de eventueel meer geleden schade te vorderen.
Op gelijke wijze als hierboven onder lid a bepaald, verbindt de koper zich jegens de gemeente tot het bedingen bij wijze van derdenbeding van de nieuwe eigenaar of beperkt gerechtigde dat ook deze zowel het bepaalde in de in lid a bedoelde artikelen, als de in lid a en in het onderhavige lid b opgenomen verplichting om dit door te geven zal opleggen aan diens rechtsopvolgers/beperkt gerechtigden. Elke opvolgende vervreemder neemt daarbij namens en ten behoeve van de gemeente het beding aan.
Artikel 2.19 Kwalitatieve verplichting
Partijen komen overeen dat de in de grondverkoopovereenkomst aangewezen artikel(en) als kwalitatieve verplichting(en) rust(en) op het registergoed en zullen van rechtswege overgaan op degene(n) die het goed op bijzondere titel zal/zullen verkrijgen, waarbij tevens wordt bepaald dat mede gebonden zullen zijn degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het goed zullen verkrijgen.