Organisatie | Middelburg |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Algemene voorwaarden voor de UITGIFTE IN ERFPACHT van gronden in de gemeente Middelburg |
Citeertitel | Algemene voorwaarden voor de UITGIFTE IN ERFPACHT van gronden in de gemeente Middelburg |
Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
Geen
Gemeentewet, art. 160 en 169
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
26-04-2012 | Onbekend | 28-03-2012 De Faam, 18-04-2012 | Onbekend |
De juridische levering van de in erfpacht uitgegeven onroerende zaak (hierna ook te noemen: de grond of het registergoed) zal geschieden bij akte van vestiging, te verlijden binnen één maand na de ondertekening door beide partijen van de uitgifteovereen-komst of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen, gevolgd door inschrijving van de akte van vestiging in de daartoe bestemde openbare registers, voor welke inschrijving partijen bij deze reeds nu voor alsdan toestemming verlenen.
De feitelijke levering (aflevering) van het registergoed aan de erfpachter zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van de uitgifteovereenkomst bevindt. De gemeente verplicht zich voor het registergoed tot aan het tijdstip van de feitelijke levering zorg te dragen als een zorgvuldig schuldenaar, alles behoudens het bepaalde in artikel 14.
De feitelijke levering van het registergoed zal geschieden bij de ondertekening van de akte van vestiging, met dien verstande dat de gemeente op verzoek van de erfpachter kan toestaan dat de feitelijke levering plaats heeft op een eerder tijdstip, in welk geval de zorgplicht van de gemeente op dat tijdstip eindigt.
De erfpachter aanvaardt uitdrukkelijk de lasten en beperkingen, waarvan de gemeente aan de erfpachter bij de uitgifteovereenkomst kennis heeft gegeven alsmede die lasten en beperkingen, welke voor hem anderszins kenbaar waren.
Voor zover de gemeente aan de erfpachter hiervan nog geen kennis heeft gegeven, zal de notaris vóórdat de juridische levering plaats heeft onderzoek doen naar eventuele lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf en van alle kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers en blijkend en/of voortvloeiend uit:
a. de laatste akte van levering;
b. andere akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd.
Indien uit onderzoek bij de openbare registers als hiervoor omschreven, blijkt dat met het registergoed lasten en beperkingen verbonden zijn die niet voor erfpachter kenbaar waren en die tevens voor hem een wezenlijk zwaardere belasting betekenen, heeft hij evenwel het recht om binnen veertien dagen nadat hem de uitslag van voormeld onderzoek door de notaris is meegedeeld, mits schriftelijk en onder opgaaf van redenen, aan de gemeente mee te delen dat hij die zwaardere belasting niet (voetstoots) aanvaardt. Het staat de gemeente vervolgens vrij, door een schriftelijke mededeling aan de erfpachter, te verzenden binnen veertien dagen nadat de mededeling van erfpachter haar heeft bereikt, de uitgifteovereenkomst te ontbinden.
Indien de aflevering van het registergoed plaatsvindt vóórdat het hiervoor genoemde onderzoek is voltooid, drukt de erfpachter daarmee uit dat hij de mogelijk uit dat onderzoek blijkende zwaardere belasting voor zijn rekening neemt.
Alle lasten met betrekking tot het registergoed zijn voor rekening van de erfpachter vanaf één januari van het jaar, volgend op de datum waarop de feitelijke levering heeft plaatsgevonden.
De overeenkomst waarbij (al dan niet bebouwde) grond in erfpacht wordt uitgegeven, wordt aangegaan voor een door partijen nader overeen te komen periode.
Bij een canonherziening wordt voor de waardebepaling van de grond uitgegaan van de toestand van de grond zoals deze was bij de vaststelling van de aanvangscanon. Geen rekening wordt gehouden met door/voor rekening van de erfpachter aan de in erfpacht uitgegeven onroerende zaak aangebrachte wijzigingen, zoals bebouwing, beplantingen e.d.
Telkens na afloop van een periode van 5 jaar, kunnen burgemeester en wethouders de canon herzien. Van een voornemen daartoe zullen zij de erfpachter ten minste 6 maanden van te voren in kennis stellen. De berekening van de nieuwe canon vindt plaats volgens de formule:
Rn = het nieuwe rentepercentage.
voor de nieuwe grondwaarde wordt uitgegaan van de waarde, geldend zes maanden voor de datum van canonherziening. De gemeente zal daartoe voor eigen rekening door een ter zake erkend taxateur een taxatie laten uitvoeren om de nieuwe grondwaarde te bepalen. De nieuwe grondwaarde zal -voor zover nodig in afwijking van het vorenstaande- nimmer minder bedragen dan de aanvangsgrondwaarde;
Korting of verrekening van de door de erfpachter verschuldigde canon en hetgeen de erfpachter aan de gemeente met betrekking tot het erfpachtrecht overigens verschuldigd is, is uitsluitend toegestaan, voor zover het onbetwiste vorderingen op de gemeente betreft, welke direct verband houden met de in erfpacht uitgegeven grond.
De erfpachter kan geen aanspraak maken op schadevergoeding of vermindering, kwijtschelding of teruggave van de canon wegens het gehele of gedeeltelijke gemis van het genot van het registergoed of wegens welke andere oorzaak dan ook, behoudens in die gevallen dat de schade of het gemis van het genot direct te wijten is aan opzet of grove nalatigheid van de gemeente.
Omtrent de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in het registergoed, is vanwege de gemeente onderzoek verricht. De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in een in de uitgifteovereenkomst vermeld rapport, waarin de toestand van het registergoed wordt omschreven en waaruit blijkt dat het registergoed geschikt is voor het in de uitgifteovereenkomst aangegeven gebruik. De erfpachter heeft recht op inzage van voormeld rapport en/of verkrijging van een kopie hiervan.
Het in lid 1 bedoelde bodemonderzoek biedt geen bewijs voor de toepassingsmogelijkheden van de uitkomende grond op een andere locatie. Het onderzoek naar de toepassingsmogelijkheden van de uitkomende grond, alsmede de eventuele afvoer/verwerking daarvan, dient te worden uitgevoerd door en voor rekening van de erfpachter.
Indien vóór de aflevering van het registergoed zou blijken van de aanwezigheid daarin van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen die van zodanige aard zijn dat van erfpachter in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij -zonder dat wordt gesaneerd- het registergoed aanvaardt, heeft de erfpachter het recht de uitgifteovereenkomst te ontbinden, zonder dat hij tegenover de gemeente enig recht op vergoeding van schade zal kunnen doen gelden.
Het registergoed komt eerst voor risico van de erfpachter zodra de akte van vestiging is ondertekend, tenzij de feitelijke levering eerder plaats heeft, in welk geval het risico met ingang van die dag overgaat.
De erfpachter is verplicht het perceel grond met de opstallen in zodanige technische staat te houden dat deze de in de uitgifteovereen-komst en/of akte van vestiging aangegeven bestemming op behoorlijke wijze kunnen dienen. Daartoe dient de erfpachter het perceel grond met de opstallen in alle opzichten goed te onderhouden en waar nodig tijdig te vernieuwen, voorzover in verband met het onderhoud noodzakelijk.
De erfpachter is jegens de gemeente aansprakelijk voor de schade van de gemeente, die na uitgifte in erfpacht is ontstaan door het gebruik of door verontreiniging van de in erfpacht uitgegeven onroerende zaak door de erfpachter of door iemand die door de erfpachter aldaar is toegelaten, alsmede voor de schade die ontstaat door gehele of gedeeltelijke instorting van opstallen op of werken/leidingen in de in erfpacht uitgegeven onroerende zaak en die daartoe behoren en die door hem of in zijn opdracht geplaatst/aangebracht zijn.
De erfpachter vrijwaart de gemeente voor alle aanspraken van derden op vergoeding van schade die na de uitgifte is ontstaan door het gebruik of door verontreiniging door de erfpachter van de in erfpacht uitgegeven onroerende zaak of gehele of gedeeltelijke instorting van de opstallen of werken, respectievelijk leidingen die tot de in erfpacht uitgegeven onroerende zaak behoren.
De erfpachter is verplicht te gedogen dat al hetgeen ten behoeve van openbare voorzieningen op, in, aan of boven de grond en de opstallen is aangebracht wordt onderhouden/vernieuwd en dat al hetgeen noodzakelijk is ten behoeve van openbare voorzieningen op, in, aan of boven de grond en de opstallen zal worden aangebracht, onderhouden en vernieuwd.
Burgemeester en wethouders kunnen het erfpachtrecht met inachtneming van het bepaalde in artikel 5:88 van het Burgerlijk Wetboek opzeggen indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. Deze opzegging moet op straffe van nietigheid binnen acht dagen worden betekend aan degenen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op de erfpacht in de openbare registers staan ingeschreven. Na het einde van de erfpacht zal aan de erfpachter worden vergoed de waarde die de erfpacht dan heeft, na aftrek van hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht van de erfpachter te vorderen heeft, de kosten daaronder begrepen. Het bepaalde in artikel 21, lid 6 is eveneens van toepassing.
Alvorens daartoe te besluiten geven burgemeester en wethouders de erfpachter en de hypotheekhouder en eventuele derden-belanghebbenden bij aangetekend schrijven kennis van hun voornemen tot opzegging van het erfpachtrecht. In deze kennisgeving wordt gemotiveerd uiteengezet welke de redenen zijn die opzegging van het recht in het algemeen belang rechtvaardigen. Tevens maken burgemeester en wethouders het voornemen op de voor onteigening gebruikelijke wijze bekend.
Burgemeester en wethouders nemen geen besluit tot opzegging van het erfpachtrecht zolang niet ten minste twee maanden sedert dagtekening van het in lid 3 van dit artikel bedoelde schrijven zijn verstreken. Gedurende deze termijn kunnen de erfpachter, de hypotheekhouder en andere belanghebbenden bedenkingen tegen het voornemen tot opzegging van het erfpachtrecht bij burgemeester en wethouders inbrengen. Burgemeester en wethouders besluiten met inachtneming van de eventueel ingebrachte bedenkingen.
Opzegging vindt vervolgens plaats bij deurwaardersexploot met inachtneming van een termijn van ten minste één jaar voor het tijdstip waartegen wordt opgezegd. Deze opzegging moet op straffe van nietigheid binnen acht dagen tevens betekend worden aan de hypotheekhouder en aan anderen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op het erfpachtrecht of het ondererfpachtrecht in de openbare registers staan ingeschreven.
Niet zal worden vergoed de waarde van hetgeen in strijd met enige bepaling of voorwaarde in de akte van vestiging of in een akte houdende wijziging van het erfpachtrecht is gesticht, noch zal worden vergoed de schade ter zake van het beëindigen van een activiteit die in strijd met enige bepaling of voorwaarde in de akte van vestiging of in een akte houdende wijziging van het recht van erfpacht op de grond en in de opstallen wordt uitgeoefend, tenzij burgemeester en wethouders daartoe schriftelijk toestemming hebben verleend. Tevens zal niet worden vergoed de waarde van hetgeen zonder omgevingsvergunning of in strijd met het bestemmingsplan is gesticht noch de schade ter zake van het beëindigen van een activiteit die in strijd met het bestemmingsplan of enige andere wettelijke bepaling in de opstallen wordt uitgeoefend.
Indien de erfpachter zich niet kan verenigen met de door de gemeente aangeboden vergoeding, doet hij hiervan binnen twee maanden na ontvangst van de aangetekende kennisgeving van de vergoeding, schriftelijk mededeling aan burgemeester en wethouders. Indien geen overeenstemming wordt bereikt over de hoogte van de vergoeding, wordt deze -behoudens beroep op de ter zake bevoegde kantonrechter- vastgesteld door drie deskundigen, aan te wijzen door de ter zake bevoegde kantonrechter.
Indien het erfpachtrecht ten tijde van het eindigen van het recht met hypotheek was bezwaard, wordt in afwijking van lid 4 van dit artikel de schadevergoeding, na aftrek van al hetgeen aan de gemeente met betrekking tot het erfpachtrecht, de grond en de opstallen nog verschuldigd is, aan de hypotheekhouder(s) uitgekeerd het bedrag dat aan de hypotheekhouder(s) nog toekomt ingevolge de betrokken hypothecaire lening. Een daarna overblijvend bedrag van de schadevergoeding wordt uitgekeerd aan de erfpachter.
De erfpachter is verplicht zich te onthouden van al hetgeen dat ten gevolge kan hebben dat derden op de grond of op de zich daarop bevindende opstallen rechten verkrijgen die blijven voortbestaan na beëindiging van het erfpachtrecht.
De erfpachter is niet bevoegd tot verhuur/verpachting van de in erfpacht uitgegeven onroerende zaak voor een periode gelegen na het einde van de erfpacht. De gemeente is ook niet verplicht na het einde van de erfpacht een huur- of pachtovereenkomst gestand te doen.
Indien, op de dag dat het erfpachtrecht eindigt, het perceel grond en de opstallen niet zijn ontruimd en ter beschikking van de gemeente gesteld, kunnen burgemeester en wethouders zonder nadere ingebrekestelling ontruiming doen bewerkstelligen met inachtneming van door derden rechtmatig verkregen gebruiksrechten, behoudens indien en voor zover de erfpachter beroep doet op zijn retentierecht totdat hem de in de artikelen 21 en 25 bedoelde schadeloosstelling c.q. vergoeding is voldaan.
Indien in minnelijk overleg geen overeenstemming wordt bereikt over de hoogte van de in lid 1 van dit artikel bedoelde vergoeding, wordt deze waarde -behoudens beroep op de ter zake bevoegde kantonrechter- bepaald door drie deskundigen, te benoemen op de bij artikel 21, lid 3 voorgeschreven wijze.
Het verzoek tot benoeming van de drie deskundigen kan door beide partijen 6 maanden voor het einde van de erfpacht aan de kantonrechter worden gericht.
Gedurende vier maanden vóór het eindigen van het erfpachtrecht is de erfpachter gehouden de grond en de zich daarop bevindende opstallen -dit laatste ook inwendig- voor gegadigden ter bezichtiging te stellen op in onderling overleg te bepalen dagen en uren, zonder daarvoor enigerlei vergoeding in rekening te brengen.
De erfpachter is tot splitsing van het erfpachtrecht, tot splitsing in appartementsrechten of tot samenvoeging van erfpachtrechten slechts bevoegd na voorafgaande schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders. Voor de toepassing van dit artikel wordt met de in de eerste zin bedoelde handelingen gelijkgesteld het door de erfpachter verlenen van deelnemings- en lidmaatschapsrechten die betrekking hebben op het gebruik van het perceel grond en/of opstallen.
Burgemeester en wethouders beslissen binnen twee maanden na het schriftelijk verzoek om toestemming voor de rechtshandelingen als bedoeld in lid 1 van dit artikel (deze termijn kan door burgemeester en wethouders ten hoogste eenmaal met twee maanden worden verlengd). Indien binnen twee (c.q. vier) maanden niet op het verzoek is beslist, zonder dat zulks aan de erfpachter is toe te rekenen, wordt de toestemming geacht te zijn verleend. Burgemeester en wethouders kunnen aan de toestemming voorwaarden verbinden.
De erfpachter is verplicht, in geval van gehele of gedeeltelijke overdracht van het erfpachtrecht of de vestiging van ondererfpacht of een beperkt recht waardoor het gebruik van het perceel grond door anderen wordt verkregen, de overdracht van het erfpachtrecht of de vestiging van het recht uiterlijk op de dag van overdracht/vestiging bij aangetekend schrijven aan burgemeester en wethouders te melden. Deze meldingsplicht bestaat ook voor de inbreng van het erfpachtrecht in een (andere) vennootschap en voor de scheiding tussen gezamenlijke rechthebbenden op het recht.
Indien het erfpachtrecht aan meer dan één (rechts)persoon toekomt, is ieder van hen hoofdelijk aansprakelijk voor de naleving van alle verplichtingen die met betrekking tot het erfpachtrecht moeten worden nageleefd.
Ingeval het erfpachtrecht met één of meerdere hypotheekrechten wordt bezwaard, is de erfpachter verplicht om binnen een maand na vestiging hiervan aan burgemeester en wethouders een authentiek afschrift van de akte(n) van hypotheekverlening over te leggen. De kosten die hieraan zijn verbonden komen voor rekening van de erfpachter.
Burgemeester en wethouders zullen de hypotheekhouder tijdig in kennis stellen van een voornemen tot opzegging van de erfpacht of wijziging van de grondwaarde waarop de canon is gebaseerd. Wijziging of splitsing van het erfpachtrecht kan uitsluitend plaatsvinden met voorafgaande schriftelijke toestemming van de hypotheekhouder.
Indien de erfpachter enige verplichting, voortvloeiende uit deze algemene en/of de in de uitgifteovereen-komst vermelde voorwaarden niet, niet tijdig of niet behoorlijk nakomt, kunnen burgemeester en wethouders deze verplichting op kosten van de erfpachter doen uitvoeren. Krachtens deze algemene voorwaarden zijn burgemeester en wethouders na kennisgeving en ingebrekestelling, alsmede na verloop van de in lid 2 van dit artikel bedoelde termijn, tot zodanige uitvoering jegens de erfpachter uitdrukkelijk gemachtigd. Tevens zijn burgemeester en wethouders onder dezelfde voorwaarden gemachtigd op kosten van de erfpachter al datgene ongedaan te maken, wat in strijd met enige verplichting door de erfpachter is verricht.
Onverminderd de verschuldigdheid van andere kosten, schade en rente bij de gemeente ontstaan als gevolg van de nalatigheid van de erfpachter, is de erfpachter verplicht op eerste aanzegging van burgemeester en wethouders de kosten die gemoeid zijn geweest met het herstel te voldoen.
Burgemeester en wethouders doen de aanzegging vergezeld gaan van een gespecificeerde opgave van de kosten.
Bij niet-nakoming van enige verplichting, voortvloeiende uit de erfpachtovereenkomst, verbeurt de erfpachter, behoudens herstel overeenkomstig artikel 32, na ingebrekestelling en na verloop van de daarin gestelde termijn, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van ten hoogste twintig maal het bedrag van de jaarlijkse canon, op welk bedrag de door de gemeente ter zake van de wanprestatie te lijden schade wederzijds onveranderlijk wordt bepaald.
Voor zover deze algemene en de in de uitgifteovereenkomst vermelde voorwaarden niet als kwalitatief zijn aan te merken, zijn de erfpachter en zijn rechtverkrijgenden onder bijzondere en algemene titel (behoudens ontheffing van burgemeester en wethouders) verplicht bij elke gehele of gedeeltelijke overdracht/splitsing/samenvoeging van het erfpachtrecht of de vestiging van ondererfpacht, van een beperkt recht of de verlening van een ander gebruiksrecht, de voorwaarden waaronder de erfpacht is verleend aan zijn rechtverkrijgenden casu quo wederpartijen op te leggen en ten behoeve van de gemeente te bedingen en aan te nemen, zulks op verbeurte door de erfpachter en iedere volgende verkrijger die verzuimt te doen opnemen, op te leggen, te bedingen en aan te nemen, van een direct-opeisbare boete van HONDERDVIJFTIGDUIZEND EURO (€ 150.000,00) ten behoeve van de gemeente, met bevoegdheid voor deze laatste om daarnaast nakoming en/of de eventueel meer geleden schade te vorderen.
Burgemeester en wethouders garanderen, onverminderd het hiervoor bepaalde, het volgende:
tenzij in de uitgifteovereenkomst anders is vermeld, bestaan met betrekking tot het registergoed geen huren, pachten of andere gebruiksrechten. Vanaf het tot stand komen van de uitgifteovereenkomst zal het registergoed niet geheel of gedeeltelijk worden verhuurd, in huurkoop gegeven of op enigerlei andere wijze in gebruik worden afgestaan, tenzij met schriftelijke toestemming van de erfpachter;
II. de onder I. vermelde vermelde voorwaarden in voorkomende gevallen van toepassing te verklaren en daarvan af te wijken indien zij zulks in het belang van de gemeente noodzakelijk en/of wenselijk achten.
Middelburg, 7 mei 2002, gewijzigd 28 maart 2012.
Burgemeester en wethouders van Middelburg,
de secretaris, de burgemeester,
Publicatie: 18 april 2012
Datum inwerkingtreding: 26 april 2012