Organisatie | Steenwijkerland |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Regeling "Rood voor Rood met gesloten beurs" vrijkomende (agrarische) bedrijfsbebouwing |
Citeertitel | Regeling "Rood voor Rood met gesloten beurs" vrijkomende (agrarische) bedrijfsbebouwing |
Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
Eigen onderwerp |
Geen
Algemene Wet Bestuursrecht
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
03-10-2007 | 11-07-2015 | Nieuwe regeling | 04-09-2007 Gemeenteblad, 2007, 19 | Geen |
3.1 Landschapsbeleid Steenwijkerland
4.6 Gecorrigeerde vervangingswaarde
5.3 Privaatrechtelijke overeenkomst
Bijlage I berekeningsmethode gecorrigeerde vervangingswaarde
De komende jaren daalt naar verwachting het aantal agrarische bedrijven, zowel landelijk als ook in de gemeente Steenwijkerland. In veel gevallen blijft de ondernemer ter plaatse wonen en worden de schuren voor (niet) bedrijfsmatige opslag of agrarische hobbyactiviteiten benut. In andere gevallen wordt na bedrijfsbeëindiging het totale complex in de verkoop gebracht. Naast de woonfunctie wordt door de nieuwe eigenaren, afhankelijk van de kwaliteit van de aanwezige bebouwing, ook gezocht naar een nieuwe (vaak niet agrarische) bedrijfsfunctie.
Agrarische bedrijfsgebouwen waarin geen agrarische activiteiten meer plaatsvinden worden vrijgekomen of vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen (VAB) genoemd. Het stijgende aantal vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen kan leiden tot leegstand, verval en verpaupering in het landelijk gebied. De vrijkomende bebouwing bevindt zich vaak in een natuurlijk, landschappelijk en/of milieukundig kwetsbare omgeving en heeft vaak een voor de streek karakteristiek uiterlijk. Tegenover het steeds vaker vrijkomen van agrarische bedrijven, staat tegelijkertijd een groeiende belangstelling om percelen in het buitengebied voor verschillende andere functies te gebruiken. Immers, het buitengebied vormt een aantrekkelijke woonomgeving en heeft een aantrekkingskracht op toeristen.
De gemeente wenst onder voorwaarden medewerking te verlenen aan particuliere initiatieven in het buitengebied met als doel om ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied te vergroten en te garanderen. Er zijn 2 oplossingen om de verschraling van het platteland als gevolg van vrijkomende agrarische bebouwing tegen te gaan, namelijk:
De wijze waarop de gemeente invulling wenst te geven aan het hergebruik van vrijkomende agrarische bebouwing wordt opgenomen in het ‘Bestemmingsplan buitengebied gemeente Steenwijkerland’. In de ‘Uitgangspuntennotitie herziening verouderde bestemmingsplannen buitengebied gemeente Steenwijkerland’ [1] zijn de uitgangspunten voor dit beleid reeds gepresenteerd.
De tweede genoemde oplossing om leegstand en verval van vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen tegen te gaan is het stimuleren van het afbreken van landschapsontsierende agrarische bebouwing in ruil voor een kavel met woonfunctie, waarbij het hoofddoel is de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied te verbeteren. Deze ‘ruil’ wordt ook wel ‘Rood voor Rood’ genoemd. Voorliggende beleidsnotitie ‘Rood voor Rood met gesloten beurs’ – dit is de variant zonder gemeentelijke bijdrage – formuleert voor de gemeente Steenwijkerland beleidsregels. Deze beleidsregels zijn gebaseerd op provinciale uitvoeringskaders. Provinciale Staten hebben Rood voor Rood met gesloten beurs in het streekplan mogelijk gemaakt middels een ‘partiële streekplanherziening Rood voor Rood met gesloten beurs en nieuwe landgoederen’ [2]. In het Uitvoeringskader hebben Gedeputeerde Staten vervolgens een nadere uitwerking gegeven van dit streekplanbeleid.
Het doel van het beleid voor ‘Rood voor Rood met gesloten beurs’ is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. De realisatie van dit doel vindt plaats door het afbreken van landschapsontsierende (agrarische) bedrijfsbebouwing en door het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Belangrijke uitgangspunten hierbij zijn het gemeentelijke LandschapsOntwikkelingsPlan [3], het bestemmingsplan Buitengebied en de gemeentelijke Welstandsnota [4]. Ruimtelijke kwaliteit kan op veel manieren worden bereikt. Voorliggend beleidskader geeft duidelijkheid over wat wel en wat niet wordt toegestaan, welke stappen moeten worden genomen om te komen tot een geschikte aanvraag en waar de initiatiefnemers kunnen aankloppen voor ondersteuning en toetsing van hun plannen.
De mogelijkheid voor het slopen van landschapsontsierende (agrarische) bedrijfsbebouwing als ruil voor het nieuw bouwen van een woning is een additioneel instrument. Het geldt naast bestaande plannen, zoals de vigerende bestemmingsplannen voor het buitengebied.
De beleidsnota Rood voor Rood heeft de status van een beleidsregel, zoals genoemd in artikel 1 : 3 en titel 4.3 van de Algemene Wet Bestuursrecht. Dit houdt in dat individuele verzoeken om deelname aan deze regeling hieraan zullen worden getoetst.
Aanvullend op alles wat publiekrechtelijk kan worden vastgelegd, sluit de gemeente met de aanvrager een privaatrechtelijke overeenkomst om de gemaakte afspraken in het kader van de regeling vast te leggen. De provincie heeft hiervoor een modelovereenkomst laten opstellen [5]. Indien nodig wordt een planschadeovereenkomst gesloten met de deelnemer aan de regeling en de aanvrager voor een partiële bestemmingsplanherziening.
Allereerst zijn in hoofdstuk 2 de principes van Rood voor Rood uiteengezet. In hoofdstuk 3 is een zonering opgenomen die beschrijft in welke deelgebieden binnen de gemeente Steenwijkerland de Rood voor Rood regeling van toepassing is. Hoofdstuk 4 geeft de beleidsregels waaraan een deelnemer aan de Rood voor Rood regeling moet voldoen. In hoofdstuk 5 tenslotte is de aanvraagprocedure beschreven.
Het principe van Rood voor Rood is het verbeteren van de kwaliteit van het landelijk gebied door middel van de sloop van landschapsontsierende bedrijfsgebouwen (minimaal 850 m2) en door overige verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit, waarbij in ruil voor het slopen op planologisch verantwoorde locaties één of meer kwalitatief hoogwaardige compensatiewoningen worden gebouwd. De compensatiewoning (max. 750 m3) kan zowel ter plekke als elders worden gesitueerd. Bij compensatie elders wordt zo veel mogelijk aansluiting gezocht bij bestaande woonkernen of buurtschappen. Dit alles vindt plaats met gesloten beurs, dus zonder dat de overheid hier financieel aan bijdraagt.
De volgende definities worden gehanteerd.
De deelnemer aan Rood voor Rood met gesloten beurs dient uit de (getaxeerde) waarde van de nieuwe bouwkavel het slopen van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen te bekostigen. Omdat een bouwkavel meer opbrengt dan de kosten van de sloop, is er vervolgens de verplichting voor de deelnemer om het resterende geld te investeren in een verbetering van de kwaliteit van het platteland. Deze kwaliteitsverbetering kan worden gerealiseerd door de aanleg van landschapselementen, nieuw groen en bijvoorbeeld openbaar toegankelijke paden. De deelnemer mag 30% van de economische restwaarde van de te slopen agrarische bedrijfsgebouwen, de zogenaamde gecorrigeerde vervangingswaarde, behouden. In de overweging van de factor 30% is rekening gehouden met het feit dat de regeling niet concurrerend en marktverstorend moet werken naar andere boeren / partijen die bedrijfslocaties willen aankopen en met het feit dat de Rood voor Rood regeling geen saneringsregeling is.
In andere woorden: uit de waarde van de bouwkavel worden de sloopkosten plus 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de te slopen gebouwen vergoed. De winst die overblijft na deze vergoedingen en kosten dient aan de kwaliteitsverbetering van het platteland te worden besteed. ‘Met gesloten beurs’ betekent in dit geval dat kosten en opbrengsten met elkaar in evenwicht zijn. De bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit is hierin de sluitpost.
Rekenvoorbeeld [bedragen zijn willekeurig gekozen]
Met verbetering van de ruimtelijke kwaliteit wordt bijvoorbeeld verbetering van de beeldkwaliteit, de landschappelijke kwaliteit, de realisatie van nieuw groen of restauratie van karakteristieke panden bedoeld. Dit kan op de betreffende locatie zelf of elders. Bij inzet elders kan een gemeentelijk plattelandsfonds worden ingesteld, waaruit projecten ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit worden gefinancierd. De bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit van de Rood voor Rood plannen zullen worden getoetst aan het bestemmingsplan buitengebied [1], de welstandsnota [2] en het Landschapsontwikkelingsplan [3].
Het vrijkomende perceel na sloop dient een passende bestemming te krijgen in een herziening van het bestemmingsplan, zodat de oude bouwmogelijkheden niet opnieuw kunnen worden benut.
Het is niet de doelstelling om zo veel mogelijk agrarische bedrijfsgebouwen te slopen en de regeling kan tevens niet worden aangemerkt als een saneringsregeling.
De Rood voor Rood regeling is van toepassing op het hele buitengebied van de gemeente Steenwijkerland; dat wil zeggen het gebied waar het bestemmingsplan buitengebied van toepassing is. Echter, omdat de kwaliteiten van het gebied bepalend zijn voor de toepassingsgeschiktheid van het Rood voor Rood beleid is gekozen voor een gebiedsgerichte benadering. Bij deze gebiedsgerichte benadering is aansluiting gezocht bij het gemeentelijke Landschapsontwikkelingsplan [3]. Het Landschapsontwikkelingsplan heeft tot doel richting te geven aan de gewenste ontwikkelingen van het landschap en het handhaven en versterken van de landschappelijke karakteristieken.
In het Landschapsontwikkelingsplan wordt een landschappelijke hoofdzonering aangebracht, waarbij het gebied wordt verdeeld in twee landschappelijke zones:
In het Landschapsontwikkelingsplan zijn twee deelgebieden aangewezen waarin het behoud van de landbouwkundige functie wenselijk is. Het betreft de deelgebieden Polders en Slagenlandschap.
De gemeente vindt dat in deze gebieden de bedrijfsbebouwing in geval van bedrijfsbeëindiging in principe beschikbaar moeten blijven voor de doorstroming van agrarische ondernemers. Om deze reden vindt de gemeente het als uitgangspunt niet wenselijk om in deze gebieden de Rood voor Rood regeling toe te passen, tenzij geen afbreuk wordt gedaan aan de doelstelling van het gebied. In deze gebieden geldt het zogenaamde “nee, tenzij” – principe. Dit betekent dat uitsluitend in bijzondere gevallen aan de regeling kan worden deelgenomen. In het geval van zo’n uitzondering moet er een goede onderbouwing zijn, waaruit blijkt dat door de sloop of bouw in de deelgebieden Polders en Slagenlandschap geen afbreuk wordt gedaan aan de doelstellingen van het gebied. Dit is bijvoorbeeld het geval bij sterk verwaarloosde gebouwen die niet aantrekkelijk zijn voor overname en gebieden direct rond de kernen of in bouwlinten, waar al meer woonbebouwing is gesitueerd.
In de overige deelgebieden uit het Landschapsontwikkelingsplan kan door middel van de Rood voor Rood regeling de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied worden verhoogd door het slopen van vrijkomende bedrijfsgebouwen en bouwen van compensatiewoningen. Voor deze deelgebieden wordt het “ja, mits” – principe gehanteerd. Dit betekent dat in deze gebieden aan de regeling kan worden deelgenomen, mits er een gedegen plan aan ten grondslag ligt (zie hiervoor hoofdstuk 5).
Provinciale Staten hebben Rood voor Rood met gesloten beurs in het streekplan mogelijk gemaakt middels een ‘Partiële streekplanherziening Rood voor Rood met gesloten beurs en nieuwe landgoederen’ [2]. Het is de variant van Rood voor Rood waarvoor geen geld is gereserveerd. In het bijbehorende uitvoeringskader hebben Gedeputeerde Staten vervolgens een nadere uitwerking gegeven van dit streekplanbeleid. Aan de gemeenten binnen de provincie is gevraagd om het uitvoeringskader uit te werken in haar eigen beleid.
In dit hoofdstuk worden de beleidsregels voor deelname aan de Rood voor Rood regeling uiteengezet. Het gaat hierbij achtereenvolgens om:
De regeling heeft betrekking op reeds beëindigde of te beëindigen (agrarische) bedrijven in het buitengebied en is van toepassing op legale bebouwing die is opgericht vóór 1 januari 2004. De regeling geldt in principe ook voor ‘niet-agrarische bedrijfsgebouwen’ in het buitengebied. Het buitengebied is het gebied dat onder het bestemmingsplan Buitengebied valt, aangevuld met landschappelijke bebouwingsstructuren die niet onder het bestemmingsplan vallen. De beoordeling of de voorgestelde locatie in het buitengebied ligt, vindt plaats door de gemeente.
Er moet expliciet rekening worden gehouden met andere wettelijke kaders zoals de Natuurbeschermingswet, Vogel- & Habitatrichtlijn, Waterbeheer 21e eeuw en milieuwetgeving. Wanneer deze wetten een ruimtelijke claim leggen op een specifiek gebied, dan bepalen deze mede de mogelijkheid tot deelname aan de regeling en eventuele inrichting van een nieuwe kavel.
De volgende beleidsregels zijn van toepassing op de sloop van vrijkomende (agrarische) bedrijfsgebouwen:
het uitgangspunt is dat alle aanwezige bedrijfsbebouwing op een perceel wordt gesloopt. Echter, sloop van karakteristieke en cultuurhistorische waardevolle bebouwing moet worden voorkomen en de compositie van de bebouwing op het perceel dient stedenbouwkundig acceptabel te zijn. Ook is het mogelijk om een deel van de gebouwen een goede hergebruikfunctie te geven, waarbij derhalve het rood voor rood beleid in combinatie met het beleid voor hergebruik vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing wordt toegepast. In dit geval dient aan de criteria van zowel rood voor rood als hergebruik van vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing te worden voldaan.
Het is mogelijk om de bedrijfsgebouwen van meerdere (voormalige) bedrijven te bundelen en op te tellen. Het is niet toegestaan om het surplus van 850 m2 van een bedrijf aan te wenden om elders aan minimaal te slopen oppervlakten te komen. Het moet gaan om een combinatie van bedrijfsgebouwen die samen minimaal 850 m2 omvatten en elkaar daarvoor nodig hebben. Het bundelen van bedrijfsgebouwen vindt in principe plaats binnen de gemeente. Indien de regeling in combinatie met de sloop van bedrijfsgebouwen in een andere gemeente plaatsvindt, dan dient de (planologische) besluitvorming in beide gemeente afgestemd te worden en (nagenoeg) gelijktijdig te geschieden.
Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de technische veroudering op grond de verwachte levensduur van de gebouwen en de residuwaarde aan het eind van de levensduur (Wet waardering onroerende zaken, art. 17, lid 3). Voor het berekenen van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de berekeningsmethode van de Dienst Landelijk gebied gehanteerd. Deze berekeningsmethode is opgenomen in bijlage I.
Voor de bepaling van de sloopkosten hanteert de gemeente de landelijke systematiek. Hiervoor geldt een standaard bedrag van € 25,- per m2. De sloop wordt in eigen beheer van de deelnemer uitgevoerd. Wanneer door de aanwezigheid van asbest de sloopkosten niet kunnen worden gedekt, mag dit surplus als onderdeel van de te investeren meerwaarde worden ingezet. De kosten worden gebaseerd op basis van de offerte.
De regeling gaat uit van de sloop van het gehele complex met voormalige bedrijfsgebouwen (volledige sloop), inclusief de erfverhardingen, mestplaten, kassen voor hobby en nevenactiviteiten en sleufsilo’s. In onderstaande tabel staat weergegeven welke objecten als gebouw worden beschouwd en worden gewaardeerd ten behoeve van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Tevens is aangegeven of een object in aanmerking komt voor de sloopsubsidie van € 25,- / m2.
De voormalige agrarische bedrijfswoning kan worden bestemd als burgerwoning, maar kan ook worden gesaneerd. In ruil voor de te saneren bedrijfswoning kan er elders één extra bouwkavel worden toegekend (dus 850 m2 bedrijfsgebouwen = 1 kavel; voormalig agrarische bedrijfswoning = 1 kavel). Deze mogelijkheid wordt uitsluitend toegestaan wanneer de huidige, af te breken bedrijfswoning in een gebied staat waarin het behoud van de landbouwkundige functie wenselijk is. Deze gebieden zijn omschreven in paragraaf 3.2.
De volgende beleidsregels zijn van toepassing op de locatiekeuze van de bouwkavel:
de situering van de nieuwe bouwkavel vindt in principe plaats binnen het geldende bouwperceel. In het geval er sprake is van een aantasting van bijzondere waarden of onevenredige aantasting van andere belangen, kan situering elders worden overwogen. Deze andere locatie moet stedenbouwkundig en landschappelijk worden getoetst. In het geval van situering elders wil de gemeente aansluiten bij reeds bestaande kernen en bebouwingsstructuren. Hierbij valt te denken aan woonlinten en bebouwingsclusters. De alternatieve locatie moet meer gewenst zijn dan situering van het bouwperceel ter plekke. De aanvrager dient zelf voor grond op de andere locatie te zorgen, bijvoorbeeld door eigen bezit, het ruilen van gronden of door een projectmatige aanpak.
Hetgeen wordt teruggebouwd dient een ruimtelijke kwaliteitsverbetering voor het landschap te zijn. Dit moet aansluiten bij de specifieke gebiedskenmerken. Het gemeentelijke Landschaps- ontwikkelingsplan en de Welstandsnota zijn hiervoor uitgangspunt. De kwalitatieve inpassing in het landschap dient niet alleen architectonisch, maar ook door middel van een inrichtingsplan te zijn gewaarborgd. Dit plan dient door een landschapsarchitect te worden opgesteld. In het geval de bouwkavel op een andere locatie ligt dan het perceel waarop de te slopen bedrijfsgebouwen staan, dient het inrichtingsplan betrekking te hebben op beide locaties. (zie ook paragraaf 4.7)
De bouwkavel voor een woning mag geen onevenredige aantasting van agrarische en andere belangen in de omgeving veroorzaken. Voorkomen moet worden dat de toekenning van een bouwkavel voor een woning ten koste gaat van het functioneren en de ontwikkelingsmogelijkheden van agrarische bedrijven in de omgeving. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om de afstanden die moeten worden aangehouden ten opzichte van deze bedrijven in verband met stankemissie.
De volgende beleidsregels zijn van toepassing op de woning die mag worden teruggebouwd:
Op de bouwkavel mag in principe één woning worden gerealiseerd. Hierop zijn twee uitzonderingen mogelijk. Ten eerste bij afspraken op basis van een integraal plan voor een landgoed, waarbij binnen het volume van 750 m3 meer dan één woning wordt gerealiseerd die ten goede komen aan de kwaliteit van het landgoed. Ten tweede om te kunnen aansluiten bij de gemeentelijke woonvisie, die onder andere streeft naar een goede en betaalbare huisvesting voor starters en senioren. In het kader hiervan bestaat de mogelijkheid tot het bouwen van meerdere woningen binnen het volume van 750 m3. Hierbij wordt er van gemeentewege op toegezien dat deze woningen via bestemmingsplan of via afspraken met woningbouwcorporaties of anderszins, beschikbaar blijven voor deze doelgroepen.
Vooraf dient duidelijk te zijn of de bodem geschikt is voor nieuwbouw. Ook nadat sloopwerkzaamheden zijn uitgevoerd, is bodemonderzoek noodzakelijk alvorens tot vergunningverlening voor nieuwbouw kan worden overgegaan. Eventuele saneringskosten in geval van bodemverontreiniging op de eigen kavel van de deelnemer worden door de deelnemer gedragen.
Wanneer er een passende ambachtelijke, dienstverlenende en niet industriële bedrijfsmatige vervolgfunctie is gevonden waar meer dan 75 m2 bedrijfsbebouwing voor nodig is, bestaat er een mogelijkheid om in plaats van een deel van de bebouwing te laten staan deze opnieuw te bouwen. Het is toegestaan om 50% van het surplus van 850 m2 te slopen gebouwen aan te wenden om op het bestaande perceel een nieuw bedrijfsgebouw te bouwen ten behoeve van ambachtelijke, dienstverlenende en niet industriële bedrijfsmatige activiteiten. De werkfunctie dient wel te allen tijde gepaard te gaan met een woonfunctie. Het rood-voor-rood beleid wordt hierbij gecombineerd met het VAB-beleid. Daarbij geldt wel dat aan de criteria van zowel het rood-voor-roodbeleid als het VAB-beleid moet worden voldaan, dat wil zeggen sloop van voldoende vierkante meter bebouwing en kwaliteitsverbeterende maatregelen én een nieuwe functie die past binnen de voorwaarden van hergebruik Vrijkomende Agrarische Bebouwing.
De deelnemer mag 30% van de economische restwaarde van de te slopen agrarische bedrijfsgebouwen, de zogenaamde gecorrigeerde vervangingswaarde, behouden. De berekeningsmethode voor de gecorrigeerde vervangingswaarde is beschreven door de Dienst Landelijk Gebied (DLG) in het rapport ‘Informatie Gecorrigeerde vervangingswaarde in het kader van de Rood voor Rood regeling provincie Overijssel’ [6]. Dit rapport is als bijlage I toegevoegd aan deze beleidsnota. Bedrijfsadviseurs en accountants zijn in staat om een indicatieve of complete berekening uit te voeren en kunnen ondersteuning bieden in het zicht krijgen op de hoogte van de 30% gecorrigeerde vervangingswaarde.
Omdat een bouwkavel meer opbrengt dan de kosten van de sloop, is er na aftrek van 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde die de deelnemer zelf mag behouden, de verplichting voor de deelnemer om het resterende geld (de meerwaarde) te investeren in een verbetering van de kwaliteit van het platteland. Deze kwaliteitsverbetering kan worden gerealiseerd door de aanleg van landschapselementen, nieuw groen en bijvoorbeeld openbaar toegankelijke paden.
De volgende beleidsregels zijn van toepassing op de meerwaarde die moet worden ingezet voor verbetering van de landschappelijke kwaliteit:
Aan de hand van het Landschapsontwikkelingsplan en de Welstandsnota dient een inrichtingsplan te worden opgesteld. In het Landschapsontwikkelingsplan zijn gebieden onderscheiden, die zijn beschreven aan de hand van gebiedskenmerken, huidige functies en toekomstbeeld. De kenmerken en het toekomstbeeld van het gebied waarin het deelnemend perceel is gelegen, moeten het uitgangspunt vormen van het inrichtingsplan. Naast deze uitgangspunten dient de welstandsnota als basis voor het inrichtingsplan. In het inrichtingsplan moeten zaken aan de orde komen als landschappelijke inpassing, realisatie van nieuw groen, beeldkwaliteit, vermindering milieulast, et cetera.
Naast de realisatie van nieuw groen is in bepaalde gevallen investering in bestaande bebouwing toegestaan. Het moet dan gaan om het in stand houden van karakteristieke bebouwing en cultuurhistorische elementen. Deze investeringen moeten van maatschappelijk belang zijn, dus geen regulier (achterstallig) onderhoud. Investeringen in gebouwen kunnen plaats vinden in combinatie met een investering in het groen, waarbij realisatie van nieuw groen voorrang krijgt.
Om aansluiting met de omgeving te vinden, waardoor het plan goed landschappelijk wordt ingepast, moet advies bij de gemeentelijke stedenbouwkundige worden ingewonnen. Indien nodig wordt een gespecialiseerd bureau of landschapsarchitect ingeschakeld. De kosten die hiermee gepaard gaan mogen uit de meerwaarde worden bekostigd. Tevens wordt het inrichtingsplan ter toetsing voorgelegd aan de welstandscommissie.
Wanneer het niet redelijkerwijs mogelijk is het volledige bedrag ter plekke te investeren, bestaat de verplichting om het resterende bedrag in een plattelandsfonds van de gemeente te storten. Dit fonds kan dan worden aangewend wanneer een aanvrager geen belang heeft voor een nieuwe kavel. Dan kan uit dit fonds de sloopkosten en de 30% gecorrigeerde vervangingswaarde worden gefinancierd. Dit fonds is momenteel nog niet ingesteld. Zodra dit is ingesteld kan het resterende bedrag hierin worden gestort. Dit fonds kan ook worden gebruikt om grootschalige groenprojecten mee te financieren.
Door het beëindigen van de totale bedrijfsvoering en het slopen van de agrarische bedrijfsgebouwen en vervolgens het terugbouwen van een burgerwoning wijzigt het gebruik van het perceel. Het bestemmingsplan dient hiermee in overeenstemming te worden gebracht (inbestemmen). De volgende beleidsregels zijn van toepassing op de planologische wijzigingen:
Meestal kan wijziging van de agrarische bestemming in de bestemming woondoeleinden via een binnenplanse wijziging (art. 11 Wro) geschieden. Wanneer naast de bestemming woondoeleinden ook de bestemming bos of natuur wordt gerealiseerd, moet het bestemmingsplan worden herzien, omdat hier geen binnenplanse wijzigingsmogelijkheid voor bestaat. Met de bestemmingsplanwijziging of –herziening wordt voorkomen dat er nieuwe bebouwing wordt opgericht op het voormalige bouwblok.
Om de bouw van de burgerwoning op het voormalige agrarische bouwperceel sneller mogelijk te maken, kan een vrijstelling op het bestemmingsplan worden aangevraagd. Indien de provincie Overijssel verklaart dat het gemeentelijk beleid voor Rood voor Rood kan dienen als basis en ruimtelijke onderbouwing voor het verlenen van vrijstellingen, kan gebruik worden gemaakt van een relatief korte vrijstellingsprocedure (artikel 19, lid 2 WRO) om individuele projecten passend binnen dit beleid planologisch mogelijk te maken. Omdat met de vrijstelling de bestaande bestemming blijft bestaan, moet er vervolgens alsnog een wijziging of herziening van het bestemmingsplan plaatsvinden, zoals hierboven beschreven.
In het geval van een bestemmingsplanwijziging kan er sprake zijn van planschade als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. De deelnemer dient bij de afweging omtrent de haalbaarheid een planschadeanalyse uit te (laten) voeren. Indien nodig sluit de gemeente met de deelnemer een planschadeovereenkomst.
In dit hoofdstuk wordt uiteen gezet op welke wijze de aanvraagprocedure is vormgegeven. Er dienen een aantal stappen te worden doorlopen:
Het plan bij de aanvraag voor de Rood voor Regeling dient minimaal de volgende onderdelen te bevatten:
Naast de genoemde onderdelen voor de Rood voor Rood regeling moeten de volgende gegevens worden aangeleverd voor het kunnen doorlopen van een artikel 19 procedure, een artikel 11 procedure en/of een herziening van het bestemmingsplan:
De aangeleverde gegevens worden gecontroleerd. Bij twijfel over de getaxeerde waarde en andere berekeningen voert de gemeente een eigen taxatie en/of eigen berekeningen uit. De aanvraag wordt behandeld als de overige bouwaanvragen, waarvoor een artikel 19 vrijstelling of (partiële) herziening van een bestemmingsplan nodig is. Tegelijk met de vrijstelling wordt het bestemmingsplan gewijzigd middels artikel 11 Wro of wanneer dit niet mogelijk is, wordt het bestemmingsplan herzien.
De bouw mag pas starten wanneer de te slopen bedrijfsgebouwen zijn gesloopt. Deze voorwaarde wordt ook aan de vrijstelling verbonden.
5.3 Privaatrechtelijke overeenkomst
Aanvullend op alles wat publiekrechtelijk kan worden vastgelegd, sluit de gemeente met de aanvrager een privaatrechtelijke overeenkomst om de afspraken tussen gemeente en aanvrager over de sloop van opstallen en het realiseren van compenserende bouwkavels eenduidig vast te leggen. De provincie heeft als handreiking aan gemeenten hiervoor een modelovereenkomst laten opstellen [5].
[1] Uitgangspuntennotitie herziening verouderde bestemmingsplannen buitengebied gemeente Steenwijkerland, gemeente Steenwijkerland, december 2005.
[2] Partiële streekplanherziening Rood voor Rood met gesloten beurs en nieuwe landgoederen, Provincie Overijssel, maart 2005.
[3] Welstandsnota, gemeente Steenwijkerland, 20 februari 2004.
[4] Landschapsontwikkelingsplan gemeente Steenwijkerland, gemeente Steenwijkerland, 28 februari 2005.
[5] Modelovereenkomst Rood voor Rood met gesloten beurs, Provincie Overijssel, oktober 2005.
[6] Informatie Gecorrigeerde vervangingswaarde in het kader van de Rood voor Rood-regeling provincie Overijssel, Dienst Landelijk Gebied, 27 juni 2005.
Bijlage I berekeningsmethode gecorrigeerde vervangingswaarde
Informatie Gecorrigeerde vervangingswaarde in het kader van de
Dienst Landelijk Gebied (DLG) is niet verantwoordelijk voor de uitvoering van de taxaties van de te slopen bedrijfsgebouwen in het kader van de Rood voor rood regeling met gesloten beurs.
Onderhavige informatie is alleen bedoeld ter informatie en dient als leidraad voor de waarderingssystematiek. Hier kunnen geen rechten aan worden ontleend.
De Rood voor rood regeling richt zich op verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in Overijssel. Een onderdeel van de regeling gaat over de economische restwaarde van de te slopen bedrijfsgebouwen, de zogenaamde gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW). De deelnemer mag namelijk 30% van die restwaarde behouden uit de door hem/ haar te verkrijgen bouwkavel voor een woning. Het is voor een potentiële deelnemer van belang om te weten om hoeveel het gaat.
Een voorbeeld. Als de waarde van de bouwkavel 200.000 euro bedraagt, er voor 30.000 euro gesloopt gaat worden (25 euro x 1200 m2) en de 30% GVW 70.000 euro bedraagt, dan is de bijdrage voor de verbetering van de ruimtelike kwaliteit 100.000 euro.
Hoe wordt die GVW bepaald? De hoogte van de GVW hangt af van de oppervlakte van de te slopen bedrijfsgebouwen. De meest actuele Kwalitatieve Informatie Veehouderij (KWIN) geeft aan welke gegevens gebruikt moeten worden. Het gaat bij de berekening van de GVW om het volgende:
Bedrijfsadviseurs, accountantdiensten e.a. zijn in staat om een indicatieve of complete berekening uit te voeren en kunnen ondersteuning bieden in het zicht krijgen op de hoogte van de 30% GVW.
Richtlijnen voor het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde in het kader van Rood voor Rood -regeling.
Voor de bepaling van de vervangingswaarde wordt uitgegaan van het feitelijk aantal aanwezige eenheden (dierplaatsen of m2) in het bedrijfsgebouw. Het aantal aanwezige eenheden wordt in de feitelijke situatie opgenomen en vergeleken met de aanwezige milieuvergunning. De milieuvergunning is slechts een controlemiddel en niet bepalend voor het aantal eenheden;
Waardebepaling volgens gecorrigeerde vervangingswaarde methode
In de Rood voor rood regeling wordt voor de waardebepaling van de te slopen gebouwen de gecorrigeerde vervangingswaarde methode toegepast met gebruikmaking van de normen vermeld in de meest actuele KWIN.
In de Rood voor rood regeling wordt in artikel 2, lid 1, punt 1 verwezen naar de gecorrigeerde vervangingswaarde:
Definitie gecorrigeerde vervangingswaarde (artikel 17 derde lid, tweede volzin Wet WOZ):
‘De gecorrigeerde vervangingswaarde is de vervangingswaarde, rekening houdend met de aard en bestemming van de zaak. Tevens wordt rekening gehouden met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen’.
Voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde moeten drie elementen worden berekend:
1. Vervangingswaarde bedrijfsgebouw
Voor de berekening van de vervangingswaarde van de opstal wordt uitgegaan van de actuele bouwkosten volgens moderne bouwmethoden voor een in beginsel identiek vervangend object op het moment van de peildatum. Per veehouderijtak en type huisvesting is in de KWIN (Kwantitatieve Informatie Veehouderij) de vervangingswaarde beschreven. Deze is afhankelijk van het type stal uitgedrukt in euro’s per m2 of per dierplaats. Daarbij wordt tevens vermeld waaruit de vervangingswaarde van de stal bestaat, welke elementen inclusief zijn en welke niet (voor de varkenstak is in de KWIN een omschrijving van een normstal opgenomen).
2. Correctie technische veroudering
Op de onder 1 vastgestelde vervangingswaarde vindt per gebouwenonderdeel een correctie plaats vanwege de technische veroudering. Deze correctie is afhankelijk van de levensduur en afschrijvingspercentage per gebouwenonderdeel, uitgaande van normaal onderhoud. Daarnaast is per onderdeel van belang wanneer en welke renovaties hebben plaatsgevonden. De correctie voor de technische veroudering (correctiefactor) vindt plaats aan de hand van de normen welke daarvoor in de KWIN, per staltype en diersoort zijn aangegeven. Voor bedrijfsgebouwen welke in gebruik zijn voor de varkenstak dient een andere formule te worden toegepast dan voor overige veehouderijtakken.
3.Correctie functionele veroudering
Na vaststelling van de vervangingswaarde en de technische afschrijving resteert een bedrag voor het object en per gebouwenonderdeel. Het is mogelijk dat het aldus gevonden bedrag nog wordt gecorrigeerd voor functionaliteit.
Ten gevolge van een niet volledig functioneel gebouw.
Denk aan: hoge onderhoudskosten, slechte isolatie daardoor hoge energie kosten.
Het is raadzaam om de tekening van de milieuvergunning te raadplegen waarop is aangegeven wat de bestemming van de diverse gebouwen is.
Bij de opname dient gecontroleerd te worden of de opgegeven gegevens met de feitelijke situatie overeenkomen. Met name zijn de leeftijden van het gebouw/ gebouwonderdeel van belang voor een juiste bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Er dient beoordeeld te worden of de gebouwen of gebouwonderdelen overeenkomen met de gegevens van een standaard stal zoals genoemd in de KWIN.
Zijn er elementen aanwezig die een aftrek/ toeslag rechtvaardigen (zie KWIN), dan moet dit worden verwerkt in de waardering. Dit moet worden voorzien van een goede motivering.
Zijn er elementen aanwezig of investeringen gedaan welke betrekking hebben op het geheel of een gedeelte van het gebouw, dan dient deze investering naar rato toe aan het betreffende gebouw of gebouwenonderdeel waarop deze investering betrekking heeft te worden toegerekend.
Indien er duidelijke redenen zijn om een functionele correctie toe te passen, dan dient dit goed te worden gemotiveerd.
Indien een bedrijfsgebouw voldoet aan de normen en uitgangspunten van de KWIN kan worden uitgegaan van de in de KWIN genoemde standaard vervangingswaarden. Deze vervangingswaarden zijn uitgedrukt in euro’s per dierplaats of euro’s per m2 (afhankelijk van type huisvesting). Als een bedrijfsgebouw afwijkt van de KWIN kan van dit standaardbedrag worden afgeweken. De reden tot aanpassing moet echter wel duidelijk worden toegelicht.
Binnen één bedrijfsgebouw kunnen verschillende eenheden voorkomen, bijvoorbeeld fokzeugen in het eerste deel en vleesvarkens in het tweede deel van de stal. Aangezien de KWIN voor deze eenheden verschillende vervangingswaardes beschrijft is het noodzakelijk om voor de bepaling van de vervangingswaarde per eenheid (gedeelte van het bedrijfsgebouw) te bepalen. Bedrijfsgebouw 1 moet in dat geval worden opgesplitst in 1a, 1b, etc.
Bij investeringen kan het voorkomen dat slechts een gedeelte van een onderdeel vernieuwd is. Bijvoorbeeld over de gehele stal is een nieuw plafond aangebracht. Er moet dan worden ingeschat hoeveel procent van het onderdeel vernieuwd is. Bijvoorbeeld 40 % van een onderdeel is recent vernieuwd. Voor deze 40 % wordt dan opnieuw begonnen met afschrijven vanaf het investeringsmoment. Voor de resterende 60 % hanteert u het originele bouwjaar van het betreffende onderdeel. Regulier onderhoud is geen renovatie.
Veel bedrijven hebben een mestopslag in een aparte silo of mestkelder. Vaak is deze gebouwd om een tekort aan mestopslag onder de bedrijfsgebouwen te compenseren. De in de KWIN vermelde vervangingswaarden voor bedrijfsgebouwen zijn inclusief een bepaalde hoeveelheid mestopslag (met uitzondering van de vleeskalverentak). Indien de capaciteit onder het bedrijfsgebouw afwijkt van de norm uit de KWIN moet de vervangingswaarde van het bedrijfsgebouw worden aangepast. Daar waar een aparte opslag voor mest op het bedrijf aanwezig is om het tekort onder de stallen te compenseren, dient u voor deze opslag apart de GVW te bepalen.
Bepaal correctiefactor voor de functionele veroudering
Bij een functionerend bedrijfsgebouw wordt geen aangepaste correctiefactor voor de functionele veroudering gebruikt. Indien er duidelijke redenen zijn om de waarde na technische afschrijving te corrigeren op functionaliteit dient een correctiefactor te worden toegepast. Het al dan niet toepassen van een correctiefactor dient gemotiveerd te worden.
Erfverharding, uitlopen, laadplaatsen, etc.:
De waardering beperkt zich tot gebouwen. Naast stallen, opslagruimtes, werkplaatsen, enz. worden ook mestzakken, (folie-)mestbassins en sleufsilo’s tot de gebouwen gerekend. Erfverharding, verharde uitlopen, kavelpaden en laad- en spuitplaatsen worden niet getaxeerd. De onderstaande tabel toont welke objecten in het kader van de Rood voor Rood regeling als gebouw worden beschouwd en worden gewaardeerd. Daarnaast is aangegeven of een object in aanmerking komt voor de sloopvergoeding van € 25,00 per m2. Is dat het geval, dan dient de oppervlakte in het resumé van het taxatierapport te worden vermeld.
Let op dat de mestopslag niet dubbel wordt gewaardeerd. Bij de bepaling van de vervangingswaarde wordt bij de meeste veehouderijtakken immers uitgegaan van afdoende mestopslag.
Gebouwen aanvankelijk in gebruik voor agrarisch gebruik en huidig gebruik is niet meer agrarisch
Hoe om te gaan met stallen waarvan de inrichting inmiddels (deels) weg is en welke worden gebruikt als bijv. caravanstalling of opslag?
Deze stal dient in principe op gelijke wijze te worden gewaardeerd als een vergelijkbare stal met dieren er in. Echter met de volgende aanpassing:
Indien de inrichting of afbouw geheel of gedeeltelijk verwijderd is dient dit aan te worden gegeven onder ‘technische afschrijving’ (eventueel percentage aangeven).
Ter illustratie is onderstaand een voorbeeld opgenomen van een vleesvarkensstal waarvan de inrichting volledig is verwijderd en daarnaast de afbouw voor 60% is verwijderd (het rekenblad is een eigen sjabloon van DLG en kan niet beschikbaar worden gesteld). De rekenbladen zijn zodanig opgezet dat over de gehele vervangingswaarde 25 % restwaarde wordt gerekend, met uitzondering van de inrichting/inventaris/afbouw die verwijderd is. De oppervlakte van het gebouw wordt volledig opgenomen.