Verordening Starterslening Gennep 2008

Toelichting 1 Toelichting

Toelichting op de Verordening Starterslening Gennep 2008

Algemene toelichting

Deze verordening is mede afgestemd op de provinciale Verordening impulsplan "Starters: een eigen thuis!" en op het VROM Starterspakket, waarin opgenomen de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening, de productspecificaties VROM Starterslening en voorlichtingsmateriaal voor gemeenten, particulieren en tussenpersonen/ financiers.

Het VROM Starterspakket is verkrijgbaar bij de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn).

SVn is in 1996 opgericht op initiatief van (destijds) Bouwfonds Nederlandse Gemeenten. De aandeelhoudende gemeenten kregen via SVn de mogelijkheid hun Bouwfonds-dividend op een nieuwe manier in te zetten.

SVn is een financiële partner van gemeenten voor het beheer van revolverende fondsen. In die rol verstrekt en beheert SVn laagrentende leningen voor de kwaliteitsverbetering van de volkhuisvesting, bijvoorbeeld bij het realiseren van nieuwbouw, herstructurering en aanpassing van de bestaande woningvoorraad.

Middels het sluiten van een deelnemingsovereenkomst kunnen gemeenten gebruik maken van de producten en diensten van SVn.

Starterslening

In 2002 heeft SVn met een aantal gemeenten en in samenwerking met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) het product 'Starterslening' ontwikkeld. Met dit instrument worden gemeenten in de gelegenheid gesteld een financiële impuls te geven aan de lokale woningmarkt en de doorstroming te bevorderen. Nieuwbouw en bestaande koopwoningen zijn voor starters vaak onbetaalbaar en de bestaande stimuleringsregelingen (koopsubsidie (BEW+) en dergelijke) blijken niet voldoende. De Starterslening geeft de gemeenten een instrument in handen om op het lokale woonbeleid afgestemde Startersleningen te verstrekken aan nieuwkomers op de woningmarkt. De gemeente bepaalt de doelgroep en het woningsegment, of zet de Starterslening wijkgericht in. Zo kan de gemeente optimaal inspelen op de behoeften en ontwikkelingen op de lokale woningmarkt.

In oktober 2006 hebben de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) en het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu het convenant VROM Starterslening gesloten. Daarin wordt voortgeborduurd op het initiatief van SVn en de Nederlandse gemeenten om de eerste aankoop van een woning of de overstap van een huurwoning naar een koopwoning met een Starterslening te vergemakkelijken. Het ministerie van VROM heeft eenmalig 40 miljoen euro beschikbaar gesteld voor het VROM Startersfonds. Hiermee kunnen circa 10.000 Startersleningen worden verstrekt. Dit fonds is per 1 januari 2007 in werking getreden. Gemeenten kunnen aanspraak maken op het VROM Startersfonds. Aanvullend heeft de provincie Limburg 10 miljoen euro beschikbaar gesteld voor het VROM Startersfonds. De provincie neemt onder de in een provinciale regeling opgenomen voorwaarden maximaal 25% van een Starterslening voor haar rekening. De bijdragen van VROM en provincie Limburg kunnen de financiële inzet van gemeenten verviervoudigen. Het leningaandeel van VROM (50%) en van de provincie (25%) wordt pas beschikbaar gesteld als de gemeente zelfde VROM Starterslening heeft toegekend.

Als het budget van VROM en de provincie Limburg is opgebruikt, worden de Startersleningen voor 100% door de gemeente gefinancierd. Voorwaarde voor de deelname is dat de gemeenten een eigen Gemeenterekening VROM Starterslening hebben bij SVn en dat de gemeentelijke verordening voldoet aan de productspecificaties en gemeentelijke uitvoeringsregels van de VROM Starterslening.

De belangrijkste voorwaarden die in de gemeentelijke verordening moeten worden opgenomen zijn de volgende punten:

De maximale koopsom met bijkomende kosten mag niet hoger zijn dan de verwervingskosten NHG die op dat moment van toepassing zijn. De hoogte van de VROM Starterslening is standaard maximaal 20% van de verwervingskosten van de woning. De gemeente is vrij om daarbij de hoofdsom van de VROM Starterslening te maximeren. Verder dient zowel de eerste hypotheek als de VROM Starterslening onder Nationale Hypotheek Garantie bij het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) aangemeld te worden. Tot slot geldt de algemene voorwaarde dat de VROM Starterslening en de Koopsubsidie BEW+ niet tegelijkertijd mogen worden toegekend.

Naast de eisen die het ministerie van VROM en de provincie Limburg in aanvulling hierop stellen, hebben gemeenten een grote mate aan beleidsvrijheid om lokaal maatwerk te leveren en op de lokale situatie in te spelen.

De gemeenten bepalen in de verordening zelfde doelgroep en het marktsegment waarop de regeling van toepassing is. Als het gaat om de doelgroep kunnen gemeenten in de verordening een bepaling opnemen over de leeftijd, inkomen, verblijfsduur in de gemeente en dergelijke. Bij het marktsegment kunnen gemeenten bepalen of het gaat om een project, nieuwbouw, bestaande woningen en het maximale aankoopbedrag.

Procedures en gemeentelijke uitvoeringsregels VROM Starterslening

De Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening en de Productspecificaties VROM Starterslening, vastgesteld door SVn, zijn van toepassing op deze verordening. Doordat de gemeente zich middels een deelnemingsovereenkomst heeft uitgesproken voor deelname aan de producten van SVn, zijn ook de procedures en gemeentelijke uitvoeringsregels van de verschillende producten van kracht. Hierin zijn de voorwaarden en procedures opgenomen voor deelname aan de VROM Starterslening.

Allereerst bepaalt de gemeente in een gemeentelijke verordening de algemene en bijzondere voorwaarden die van toepassing zijn, waaronder de doelgroep en het marktsegment van woningobjecten.

De gemeente toetst vervolgens aan de hand van de verordening of de verzoeker in aanmerking komt voor een VROM Starterslening en reikt het SVn-aanvraagformulier VROM Starterslening uit. SVn verzorgt de financiële toetsing en brengt advies uit aan de gemeente over de hoogte van de VROM Starterslening. De gemeente besluit over de toekenning van de lening en de te stellen condities, zoals de hoogte van de lening en eventuele bijzondere voorwaarden. Dit wordt door de gemeente vastgelegd in een toewijzingsbesluit. Indien de lening niet wordt toegekend wordt de aanvrager hiervan middels een afwijzingsbesluit door de gemeente op de hoogte gesteld. Tegen een afwijzingsbesluit kan bezwaar worden ingediend op grond van de Algemene wet bestuursrecht. Bezwaar kan eveneens worden ingediend tegen een naar het oordeel van de aanvrager te laag toe te kennen leningbedrag.

Na de toekenning heeft de aanvrager de gelegenheid een bancaire lening aan te vragen en deze offerte binnen vier weken na verzenddatum van het toewijzingsbesluit naar SVn te sturen. Na een toetsing van de bancaire offerte brengt SVn een offerte voor de VROM Starterslening uit.

Artikelsgewijze toelichting

Hoofdstuk 1 - Begripsbepalingen

Artikel 1

Lid 1:

Het ministerie van VROM verstaat onder een starter op de koopwoningmarkt iemand die:

1. voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een koopwoning, of

2. al zelfstandig in een huurwoning woont en doorstroomt naar een eerste koophuis, of

3. zijn huurhuis koopt.

In artikel 6 wordt nader bepaald wat het toepassingsbereik is.

De gemeente mag eisen stellen aan leeftijd, woonsituatie en inkomen.

Hoofdstuk 2 - Algemene bepalingen

Artikel 2

In artikel 6 bepaalt de gemeente de doelgroep die gebruik kan maken van de VROM Starterslening en het marktsegment waarop de lening van toepassing is.

Artikel 3

Om aanspraak te kunnen maken op de VROM Starterslening heeft de gemeente een deelnemingsovereenkomst met SVn gesloten. Deze deelnemingsovereenkomst biedt gemeenten de mogelijkheid om gebruik te maken van de producten van SVn. In de Informatiemap van SVn vindt de gemeente het totale assortiment aan stimuleringsleningen, waaronder de VROM Starterslening. Met het sluiten van de deelnemingsovereenkomst zijn tevens de productspecificaties en Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening van toepassing. Deze maken deel uit van de SVn Informatiemap.

Artikel 4

In beginsel ligt de bevoegdheid VROM Startersleningen te verstrekken bij de gemeenteraad. Middels dit artikel delegeert de gemeenteraad de bevoegdheden aan het college.

1. Het college heeft op basis van dit artikel als dagelijks bestuur de bevoegdheid over de individuele aanvragen te beslissen. Het college toetst aan de hand van artikel 6 van de verordening of aanvrager in aanmerking komt voor een VROM Starterslening.

2. SVn toetst op basis van de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening de aanvragen VROM Starterslening op financiële aspecten en de overige voorwaarden en brengt aan de gemeente advies uit over de hoogte van de VROM Starterslening. De maximale hoogte van de Starterslening is afhankelijk van het inkomen van het huishouden. Het college heeft de bevoegdheid om over de hoogte van de lening te beslissen en deelt dit met een toewijzingsbesluit mee aan de aanvrager. De gemeente mag gemotiveerd van het advies van SVn afwijken, mocht het college hier aanleiding toe zien. Het ministerie van VROM heeft bepaald dat een VROM Starterslening maximaal 20% van de verwervingskosten mag bedragen. De gemeente is ook vrij om daarbij de hoofdsom van de VROM Starterslening te maximeren.

3. Het ministerie van VROM heeft bepaald dat de VROM Starterslening niet mag worden verstrekt indien ook de Koopsubsidie BEW + is toegekend. Dit wordt stapeling genoemd. Andere financiële regelingen, zoals koopgarant en koopcomfort, zijn wel toegestaan. Mocht de gemeente ook rekening willen houden met toegekende andere financiële regelingen, dan kan zij dat in beleidsregels vastleggen.

4. Het ministerie van VROM heeft bepaald dat op de VROM Starterslening Nationale Hypotheek Garantie van toepassing moet zijn.

5. Ook de eerste hypotheek dient met NHG te worden verstrekt, om in aanmerking te komen voor een VROM Starterslening. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) staat dan borg voor de betaling van rente en aflossing van zowel de le hypotheek van de bancaire instelling als de VROM Starterslening via SVn.

6. Op grond van de discretionaire beschikkingsbevoegdheid mag het college in navolging van artikel 4:38 tot en met 4:40 Awb aan een begunstigende beschikking voorschiften verbinden ofwel aan de leningnemer verplichtingen opleggen om het doel van de toegekende Starterslening te verwezenlijken.

Artikel 5

1. De gemeenteraad legt jaarlijks tot driejaarlijks vast hoeveel besteed mag worden aan de VROM Starterslening en het college maakt periodiek het vastgestelde bedrag over op de gemeenterekening VROM Starterslening Gennep bij SVn. Hiervoor moet in de begroting een budget worden gereserveerd. Een vastgesteld budget waarborgt de rechtszekerheid en begrotingsdiscipline. Het is aan de gemeente om de hoogte van het budget te bepalen. De VROM Starterslening is zo ingericht dat de starter in de eerste driejaar geen rente en aflossing hoeft te betalen. Dat betekent dat de gemeenterekening bij SVn, die als revolverend fonds door de rente en aflossingen van de verstrekte leningen in stand gehouden wordt, in de eerste driejaar niet gevoed wordt door rente en aflossingen, behoudens een marktrentevergoeding over het bedrag dat (nog) in het fonds aanwezig is. Dit kan voor de gemeente reden zijn om het budget voor drie jaar vast te stellen.

2. Het vaststellen van een budget maakt het noodzakelijk dat de aanvragen voor de VROM Starterslening in volgorde van binnenkomst van volledig ingevulde aanvraagformulieren bij SVn worden afgehandeld. Hierbij geldt het principe 'op is op'. Op het moment dat er geen geld meer beschikbaar is vanuit het VROM Rentedekkingsfonds en het provinciale fonds voor het verstrekken van een VROM Starterslening, komen de aanvragen voor 100% ten laste van de Gemeenterekening VROM Starterslening. Zodra ook de Gemeenterekening VROM Starterslening is uitgeput dienen de binnenkomende aanvragen te worden afgewezen.

4. Voor aanvragen die betrekking hebben op de realisering van een CPO-project geldt een uitzondering op de regel dat bij uitputting van de Gemeenterekening VROM Starterslening Gennep afwijzing van de aanvraag plaatsvindt.

5. De in de prestatieafspraken met de corporaties overeengekomen inspanningsverplichting tot het leveren van een bijdrage aan het gemeentelijke en provinciale beleid om starters op de woningmarkt te ondersteunen, komt hier tot uitdrukking.

Hoofdstuk 3 - Toepassingsbereik

Artikel 6

In dit artikel wordt het toepassingsbereik van de verordening VROM Starterslening bepaald. Het bepalen van het toepassingsbereik van de verordening heeft betrekking op de doelgroep van de regeling en het marktsegment waarop de regeling van toepassing is. In het bepalen van de doelgroep en het marktsegment heeft de gemeente volledige keuzevrijheid en kan de gemeente inspelen en afstemmen op het lokale huisvestingsbeleid. De gemeentelijke woonvisie is een mogelijke bron voor het bepalen van de doelgroep en het marktsegment.

Van belang is dat de maximale verwervingskosten de normen van de Nationale Hypotheek Garantie niet mogen overstijgen. Meerwerk, verbeteringskosten en dergelijke, net als bijkomende kosten, zoals notariskosten, overdrachtsbelasting en makelaarskosten, worden tot de kosten van het verkrijgen in eigendom gerekend. Deze kosten zijn bij het aangaan van de koopovereenkomst meestal niet precies bekend. Om potentiële gegadigden voor een VROM Starterslening in de gelegenheid te stellen zelf vooraf vast te stellen of de overeengekomen koopsom past binnen de gestelde kostengrens werkt de gemeente net als de NHG met een genormeerde opslag op de koopsom. Bij bestaande woningen wordt gewerkt met een opslag van 12%. Bij een nieuwe woning geldt een opslagpercentage van 8%. Woningen welke de kostengrens overschrijden, zijn van de regeling uitgesloten. Wordt de Starterslening toegepast op een nieuwbouwproject dat casco wordt opgeleverd, dan kan de gemeente opnemen dat er specifiek voor deze projecten een bepaald bedrag aan meerwerk is toegestaan, mits ook in dit geval de kostengrens NHG niet wordt overschreden.

Hoofdstuk 4 - Aanvraag en toekenning

Artikel 7

In dit artikel regelt de gemeente de afhandeling van de aanvragen. Enkel belanghebbenden kunnen een aanvraag indienen. Gemeenten hebben géén verplichting om verzoeken van niet-belanghebbenden te behandelen. Door eerst te toetsen of de verzoeker binnen het toepassingsbereik van artikel 6 past, wordt voorkomen dat personen die niet hierbinnen vallen (zgn. niet-belanghebbenden) een niet ontvankelijke aanvraag zullen indienen.

1. De gemeente communiceert de procedure van toetsing naar de doelgroep. Een mogelijke procedure ziet er als volgt uit:

Tussenpersonen zoals makelaars, hypotheekbemiddelaars en banken beschikken veelal over informatie over de VROM Starterslening en over de voorwaarden die de gemeente stelt aan de uitreiking van aanvraagformulieren. Is dit niet het geval dan kan daarin snel worden voorzien door de SVn. De belanghebbende kan een op naam gesteld aanvraagformulier bij de gemeente ophalen, mits hij de volgende stukken kan voorleggen:

- een voorlopig koopcontract;

- een geldig legitimatiebewijs;

- een kopie van de huurovereenkomst, ingeval het de koop van een huurwoning door een "zittend huurder" betreft.

De gemeente toetst de stukken aan het bevolkingsregister en de gemeentelijke verordening VROM Starterslening en reikt het aanvraagformulier uit aan de aanvrager.

Afhankelijk van de gekozen aanvraagprocedure verstrekt het college het aanvraagformulier direct of binnen de in de verordening of gemeentelijke beleidsregels vastgestelde termijn. De voorkeur gaat er naar uit het aanvraagformulier direct aan het gemeentelijke loket te verstrekken. Mocht dit niet mogelijk te zijn, dan stelt de gemeente een redelijke termijn vast van hooguit vijf werkdagen. De gehele procedure dient in een kort tijdsbestek afgerond te worden in verband met ontbindende voorwaarden in de koopakte/koop-/aannemings-overeenkomst. Het is daarom wenselijk dat de aanvraag van een VROM Starterslening spoedig wordt afgehandeld.

2. Na de toetsing door de gemeente en het verstrekken van het aanvraagformulier zendt de aanvrager het aanvraagformulier met de benodigde stukken naar SVn. Aan de hand van deze gegevens doet SVn een krediettoets en bepaalt SVn de hoogte van de VROM Starterslening. Hierover brengt SVn advies uit aan de gemeente en het college stelt de hoogte van de individuele VROM Starterslening vast in een toewijzings- of afwijzingsbesluit. Hierbij worden de Procedures en Gemeentelijke uitvoeringsregels VROM Starterslening gevolgd. Om te benadrukken dat er een nadrukkelijke verbinding ligt met Procedures en Gemeentelijke uitvoeringsregels, is de verwijzing in dit artikel opgenomen. SVn draagt zorg voor de verdere afhandeling van de aanvraag, als het gaat om het uitbrengen van de offerte, het verzorgen van het passeren van de hypotheekakte, het leningenbeheer, de incasso en de eventuele hertoetsingen.

3. Binnen het in artikel 6 genoemde toepassingsbereik heeft het college de bevoegdheid leningen toe te kennen. De toekenning gebeurt middels een toewijzingsbesluit, dat als een voorwaardelijke beschikking kan worden beschouwd, omdat de aanvrager voor het daadwerkelijk verkrijgen van de VROM Starterslening aan de voorwaarden moet voldoen die vermeld staan in het toewijzingsbesluit. De gemeente dient in het toewijzingsbesluit in ieder geval het bedrag, de looptijd, het rentepercentage en de leningvoorwaarden te vermelden.

Hoofdstuk 5 - Intrekken van de VROM Starterslening

Artikel 8

In dit artikel wordt bepaald wanneer het toewijzingsbesluit kan worden ingetrokken en hoe dat vorm gegeven wordt. Dit kan zowel onder opschortende als ontbindende voorwaarden gebeuren.

1. sub a:

De VROM Starterslening wordt ingetrokken als niet is voldaan aan de voorwaarden die gesteld worden in het toewijzingsbesluit. Eén van de opschortende voorwaarden is dat de aanvrager binnen het in de toewijzingsbesluit gestelde termijn van vier weken met een mogelijke verlenging van twee weken (zie de Procedures en Gemeentelijke uitvoeringsregels) de offerte van de tweede bancaire lening naar SVn stuurt. Doet de aanvrager dat niet, dan komt het toewijzingsbesluit te vervallen.

2. sub b:

Het toewijzingsbesluit kan ook worden ontbonden als de aanvrager onjuiste gegevens heeft verstrekt. Dit heeft betrekking op de algemene en specifieke voorwaarden die in de verordening zijn vastgesteld.

3. Het college kan (gedeeltelijk) afzien van sancties als zij de belanghebbende verschoonbaar acht. Dit besluit valt onder de discretionaire beslissingsbevoegdheid van het college (de beslissingsruimte die het college heeft bij het nemen van haar besluit).

Hoofdstuk 6 - Hardheidsclausule, slot- en overgangsbepalingen

Artikel 9

Dit artikel bepaalt dat het college in bijzondere gevallen ten gunste van de aanvrager kan afwijken van de bepalingen van deze verordening. Dit afwijken kan alleen maar ten gunste en nooit ten nadele van de betrokken aanvrager. Het gebruik maken van de hardheidsclausule moet beschouwd worden als een uitzondering en niet als een regel. Het college moet in verband met precedentwerking dan ook duidelijk aangeven waarom in een bepaalde situatie van de verordening wordt afgeweken.

Artikel 10

De gemeente geeft in dit artikel aan wanneer de onderliggende verordening in werking treedt.

Artikel 11

Dit artikel noemt de naam van de verordening.