Organisatie | Amstelveen |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Regionale huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010 |
Citeertitel | Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010 |
Vastgesteld door | gedelegeerde functionaris |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
Deze regeling vervangt de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2008.
Wet gemeenschappelijke regelingen
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
01-01-2010 | 01-01-2013 | Nieuwe regeling | 15-12-2009 Onbekend | Onbekend |
HOOFDSTUK 1 ALGEMENE BEPALINGEN
Economische binding: de binding van een persoon aan de Stadsregio Amsterdam of Almere, daarin gelegen dat die persoon, met het oog op de voorziening in het bestaan, een redelijk belang heeft zich in het gebied van de Stadsregio Amsterdam of Almere te vestigen met dien verstande dat een economische binding in ieder geval wordt aangenomen ten aanzien van personen die voor de voorziening in het bestaan zijn aangewezen op het duurzaam verrichten van arbeid binnen of vanuit dat gebied.
Maatschappelijke binding: de binding van een persoon aan de Stadsregio Amsterdam of Almere, daarin gelegen dat die persoon een redelijk, met de regionale samenleving verband houdend belang heeft zich in het gebied van de Stadsregio Amsterdam of Almere te vestigen, met dien verstande dat een maatschappelijke binding in ieder geval wordt aangenomen ten aanzien van personen die tenminste zes jaar onafgebroken ingezetene zijn, dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar tenminste zes jaar onafgebroken ingezetene zijn geweest van dat gebied.
Onzelfstandige woonruimte: woonruimte, niet-zijnde woonruimte bestemd voor inwoning, welke geen eigen toegang heeft of welke niet door een huishouden zelfstandig kan worden bewoond, zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte, waarbij als wezenlijke voorzieningen worden aangemerkt: keuken en toilet.
Stadsregio Amsterdam: WGR+-regio in de zin van artikel 104 van de Wet gemeenschappelijke regelingen dat bestaat uit de gemeenten Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Wormerland, Zaanstad en Zeevang.
HOOFDSTUK 2 VERDELING VAN WOONRUIMTE
AFDELING I WOONRUIMTEVERDELING
In de gemeenten Amstelveen, Beemster, Diemen, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Waterland, Wormerland en Zeevang worden als zelfstandige woonruimten bedoeld in artikel 5 van de wet aangewezen alle huurwoningen met een rekenhuur tot het maximumbedrag uit de Wet op de Huurtoeslag (647,53,- euro prijspeil 1 juli 2009).
In de gemeenten Amstelveen, Amsterdam, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel en Purmerend worden tevens als woonruimten als bedoeld in artikel 5 van de wet aangewezen alle nieuwbouwkoopwoningen met een koopprijs beneden de koopprijsgrens (163.625 euro prijspeil 1 januari 2009) die in gebruik worden genomen door de eigenaar ervan en die niet eerder bewoond zijn geweest.
Artikel 3 Reikwijdte vergunningplicht
Het is verboden de in artikel 2 aangewezen woonruimte zonder een
Paragraaf 3 Vergunningverlening
Artikel 9 Passendheid: relatie huur- inkomen
In afwijking van het gestelde in het tweede lid geldt voor de gemeente Amsterdam dat huurwoningen met een rekenhuur tot 64% van de rekenhuur genoemd in artikel 13, eerste lid onder a en e van de Wet op de huurtoeslag slechts worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot 130% van het inkomen genoemd in artikel 14, eerste lid, aanhef en onder b van de Wet op de huurtoeslag (afgerond op tien euro).
Artikel 12 Vruchteloze aanbieding
Burgemeester en wethouders verlenen ontheffing van één of meer criteria voor het verlenen van een huisvestingsvergunning indien de woonruimte gedurende dertien weken, tenminste twee keer, tevergeefs is aangeboden via een lokaal of regionaal medium aan woningzoekenden die ingevolge artikel 8 voor de woonruimte in aanmerking komen. Geen ontheffing kan worden verleend van het criterium verblijfsstatus.
In afwijking van het eerste lid verlenen burgemeester en wethouders, nadat hun door verhuurders is aangetoond dat een bepaalde categorie huurwoningen minder goed verhuurbaar is, voor die bepaalde categorie huurwoningen ontheffing van één of meer criteria voor een huisvestingsvergunning, uitgezonderd het criterium verblijfstatus, voor een nader vast te stellen periode.
AFDELING II VERDELING VAN STANDPLAATSEN WOONWAGENS
Paragraaf 6 Standplaatsen voor woonwagens
In de gemeenten Amstelveen, Amsterdam, Oostzaan, Ouder-Amstel en Purmerend worden alle standplaatsen aangewezen als woonruimte als bedoeld in artikel 1, derde lid onder a, van de wet.
Artikel 21 Reikwijdte vergunningplicht
Het is verboden zonder een huisvestingsvergunning een aangewezen standplaats in
HOOFDSTUK 3 WIJZIGING VAN DE WOONRUIMTEVOORRAAD
AFDELING I ONTTREKKING, SAMENVOEGING EN OMZETTING
Paragraaf 2 Procedure aanvraag onttrekkingsvergunning
Artikel 31 In te dienen bescheiden
Bij de aanvraag worden de volgende bescheiden overgelegd:
Burgemeester en wethouders beslissen binnen twaalf weken na de dag waarop de aanvraag is ingediend. Zij kunnen deze termijn eenmaal met ten hoogste vier weken verlengen.
Artikel 33 Samenloop onttrekking en bouwen
Indien voor het gebouw of de gebouwgedeelten waarop de aanvraag betrekking heeft, tevens een bouwvergunning is aangevraagd, kan bij de aanvraag voor overeenkomstige gegevens en bescheiden worden verwezen naar de coördinatiebepaling voor vergunningaanvragen uit de gemeentelijke bouwverordening voor zover die is opgenomen.
Paragraaf 3 Vergunningverlening
Artikel 35 Criteria voor vergunningverlening
Indien burgemeester en wethouders van oordeel zijn dat het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang wordt de vergunning verleend onder het stellen van voorwaarden en voorschriften behoudens het bepaalde in het derde lid.
Indien burgemeester en wethouders van oordeel zijn dat het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang en dit belang niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend, wordt de vergunning geweigerd.
Artikel 37 Intrekken vergunning
Burgemeester en wethouders kunnen een onttrekkingsvergunning intrekken indien:
Paragraaf 4 Tijdelijke onttrekking voor short stay (kort wonen)
Artikel 40 In de aanvraag op te nemen gegevens en bescheiden
In afwijking van het bepaalde in de artikelen 30 en 31 bevat de aanvraag de volgende gegevens en bescheiden:
Artikel 44 Reikwijdte vergunningplicht
Het is verboden een recht op een gebouw dat behoort tot de in artikel 43 aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid, boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimten.
Paragraaf 6 Procedure aanvraag splitsingsvergunning
Artikel 47 In te dienen bescheiden
Bij de aanvraag worden tenminste de volgende bescheiden overgelegd:
een splitsingsplan dat voldoet aan de vereisten als neergelegd in artikel 109 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek en het krachtens dat artikel vastgestelde besluit betreffende splitsing in appartementsrechten, waarin de indeling en de met de splitsing beoogde eigendomswijzigingen zijn aangegeven op ten minste de schaal 1 :100 en
Paragraaf 7 Vergunningverlening
In verband met woonruimtevoorraad
Burgemeester en wethouders kunnen de splitsingsvergunning weigeren indien:
dan wel het gebouw of gedeelte van een gebouw, voor zover dit geheel of gedeeltelijk verhuurd is geweest voor bewoning, in strijd met de voorschriften van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.5 dan wel een inpassingsplan als bedoeld in artikel 3.26 of 3.28 van de Wet ruimtelijke ordening of met enig wettelijk voorschrift, geheel of gedeeltelijk voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik genomen;
In verband met belemmering van de stadsvernieuwing
In verband met de toestand van het gebouw
Nadat door burgemeester en wethouders is vastgesteld dat de gebreken als bedoeld in artikel 50 derde en vierde lid zijn hersteld, dan wel de noodzakelijke voorzieningen zijn getroffen binnen de daarvoor aangegeven termijn, wordt met inachtneming van de Bouwverordening van de betreffende gemeente binnen vier weken de vergunning verleend.
Artikel 52 Voorwaarden en verplichtingen
Burgemeester en wethouders kunnen indien een aanvraag voor een splitsingsvergunning wordt gedaan in samenhang met een bouwplan in het kader van een complexgewijze aanpak of waarvoor een bouwvergunning is verleend, de vergunning verlenen onder de opschortende voorwaarde dat het betreffende bouwplan is uitgevoerd.
Artikel 53 Vergunningverlening corporaties
Een aanvraag voor een splitsingvergunning door een corporatie wordt niet geweigerd, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
HOOFDSTUK 4 VERDERE BEPALINGEN
Artikel 56 Overleg bij wijziging
Bij de voorbereiding van een besluit tot wijziging van deze verordening pleegt het dagelijks bestuur overleg met burgemeester en wethouders en met de in de Stadsregio werkzame corporaties en met andere daarvoor naar zijn oordeel in aanmerking komende organisaties die binnen de Stadsregio werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting.
Paragraaf 3 Handhaving en toezicht
Artikel 59 Handelen in strijd met onttrekkingsvergunning
Hij die handelt in strijd met enig aan de vergunning als bedoeld in artikel 30 van de wet verbonden voorschrift, wordt geacht zonder vergunning te hebben gehandeld.
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de uitoefening van hun bevoegdheden krachtens hoofdstuk 2 te mandateren aan corporaties en eigenaren van particuliere huurwoningen.
HOOFDSTUK 5 OVERGANGS- EN SLOTBEPALINGEN
De regioraad is bevoegd, op voorstel van burgemeester en wethouders, voor een beperkte periode af te wijken van (onderdelen van) deze verordening ten behoeve van experimenten in het belang van de volkshuisvesting, mits niet in strijd met de wet of het besluit.
Artikel 65 Overgangsbepalingen
Aanvragen voor een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 5, een onttrekkingsvergunning als bedoeld in artikel 29 en een splitsingsvergunning als bedoeld in artikel 45, die vóór of op de dag van inwerkingtreding van onderhavige verordening zijn ingediend, worden behandeld volgens de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2008, tenzij deze verordening voor betrokkene gunstiger is.
Vergunningen, toestemmingen, urgentieverklaringen en indicaties, met inbegrip van daaraan verbonden voorwaarden en voorschriften vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de onderhavige verordening verleend krachtens de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2008, gelden als vergunningen, toestemmingen, voorrangsverklaringen en indicaties, met inbegrip van daaraan verbonden voorwaarden en voorschriften als bedoeld in deze verordening.
BIJLAGE 1 BEHORENDE BIJ ARTIKEL 2, LID 4
1. Bejaardenwoningen met dienstverlening op indicatie van de Stichting Welzijn Ouderen;
2. Woonruimten geleden in het complex ‘Aemstelsteijn’ aan de Laan van de Helende Meesters.
3.Woonruimten die deel uitmaken van door Burgemeester en Wethouders aangewezen complexen bestemd voor huisvesting van studenten die staan ingeschreven voor een volledige dagopleiding aan een onderwijsinstelling voor middelbaar of hoger beroepsonderwijs of universiteit in de Stadsregio Amsterdam.
4. Woonruimten in de Oude Stad boven het Willem Eggert Centrum;
5. Woonruimten in beheer bij AFC vastgoed en Hoorn, De Vos, Metselaar en Sturop.
BIJLAGE 4 WERKINGSGEBIED SPLITSINGSVERGUNNING PER GEMEENTE
Alle huur- en koopwoningen beneden huur- of koopprijsgrens.
het gebied omgrensd door Javaplantsoen-Kramatweg-Valentijnkade-Molukkenstraat-het spoorwegemplacement-Kruislaan-de Weespertrekvaart - de Amstel- President Kennedylaan-Europaplein-Wielingenstraat- Diepenbrockstraat-het Zuider Amstelkanaal-Stadionplein-de noordzijde van het Olympisch stadion-de Stadiongracht-het Olympiakanaal-de Schinkel- Riekerhaven-Westlandgracht-Theophile de Bockstraat-Warmondstraat- Postjeskade-een lijn geprojecteerd in het noordelijk verlengde daarvan-Orteliuskade-Robert Scottstraat-Erasmusgracht-Rijksweg no.10-Basisweg-Tranformatorweg-Spaarndammerdijk-Tasmanstraat-de steiger van de derde pontverbinding-het IJ-het Zijkanaal I-Klaprozenweg-Floraweg-Sneeuwbalweg-Buiksloterdijk-Purmerweg-Dirkshornplantsoen-Medemblikstraat-Watergangseweg-de Schellingwouderbreek-Zuiderzeeweg-Flevoweg-Javaplantsoen;
Alle huurwoningen met een rekenhuur beneden de huurprijsgrens.
BIJLAGE 5 BEHORENDE BIJ ARTIKEL 60
TOELICHTING REGIONALE HUISVESTINGSVERORDENING
Per 1 januari 2006 is met de inwerkingtreding van hoofdstuk XI van de Wet Gemeenschappelijke Regeling (WGR+) ook de Huisvestingswet gewijzigd. Door die wijziging is de Regioraad van de Stadsregio Amsterdam bevoegd een regionale huisvestingsverordening vast te stellen (artikel 2, derde lid van de Huisvestingswet). Doel van de wetgever is om te bewerkstelligen dat er binnen een Stadsregio een samenhangend woonbeleid wordt gevoerd.
De voorliggende huisvestingsverordening vervangt de verordening van 2008, waarin alle tot dan toe geldende gemeentelijke huisvestingsverordeningen alsmede de huisvestingsverordeningen van de stadsdelen van de gemeente Amsterdam waren gebundeld. In de verordening zijn regels gesteld voor:
o de verdeling van (schaarse) woonruimte (huisvestingsvergunning), en
o het behoud of de samenstelling van de woningvoorraad (vergunningenstelsels voor het samenvoegen, onttrekken en splitsen van woonruimte).
Opzet en beleidsuitgangspunten verordening
Het ontwerp van de nieuwe regionale verordening beoogt één eenduidige, samenhangende, transparante regeling te zijn met oog voor de lokale verschillen in aard en samenstelling van de woningvoorraad tussen de gemeenten in de stadsregio. Het bestaande beleid dat was neergelegd in de voorgaande verordening is daarbij niet gewijzigd. Wel heeft harmonisatie van procedures plaatsgevonden.
Gemeenten hebben zelf bepaald van welke hoofdstukken en afdelingen in de verordening zij gebruik maken. Aan het begin van elke afdeling in de verordening is aangegeven in welke gemeenten de betreffende bepalingen van toepassing zijn.
De verordening geeft alleen bepalingen die betrekking hebben op de verlening van de huisvestingsvergunning, de onttrekkingsvergunning en de splitsingsvergunning. De inhoudelijke criteria voor de drie vergunningenstelsels zijn gegeven alsmede waar nodig procedurebepalingen.
De overige belangrijkste beleidsuitgangpunten in de regionale huisvestingsverordening zijn als volgt samen te vatten:
één regionale markt waarbinnen economisch en maatschappelijk aan de stadsregio gebonden woningzoekenden zich vrij kunnen bewegen;
formulering van het woonruimteverdelingsbeleid voor woonruimte en standplaatsen;
regionale bepalingen voor behoud of samenstelling woonruimtevoorraad
één inhoudelijk kader voor urgentiecriteria.
De regionale huisvestingverordening vormt de grondslag voor het bestuurlijk handelen bij woonruimteverdeling en bij behoud of samenstelling van de woningvoorraad. De Stadsregio stelt de verordening vast, de gemeenten (burgemeester en wethouders) voeren de verordening uit. Op diverse plaatsen is ruimte voor het lokale bestuur om beleidsregels op te stellen op grond van artikel 4.81 e.v. van de Algemene wet bestuursrecht. In deze beleidsregels kan het ‘lokale’ beleid worden uitgewerkt, voorzover dat past binnen het regionaal gegeven kader. Beleidsregels mogen daarmee niet in strijd zijn.
Relatie met het Convenant Woonruimteverdeling
Het Convenant woonruimteverdeling Stadsregio Amsterdam 2008 bestaat naast de verordening. Het Convenant is gesloten tussen de Stadsregio en de woningcorporaties, werkzaam in de stadsregio en die lid zijn van het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad.
De regels van het convenant woonruimteverdeling hebben alleen betrekking op de verdeling van de huurwoningen van corporaties. Voor andere woningeigenaren gelden deze afspraken niet. De huisvestingsverordening daarentegen geldt voor alle woningeigenaren met woningbezit dat valt binnen de gegeven reikwijdte van de drie vergunningenstelsels. In het Convenant zijn onderdelen opgenomen die géén betrekking hebben op de vergunningverlening. Deze onderdelen zijn daarom niet in de verordening opgenomen. Dat geldt voor de overeengekomen systematiek van woonruimteverdeling, het aanbieden van woonruimte via WoningNet en de afspraken over de toewijzing van woonruimte. Hierbij moet gedacht worden aan de bepalingen inzake de inschrijving van woningzoekenden (artikel 4 en 5 convenant), de volgorde voor toewijzing (artikel 5 en 11), de wijze van aanbieden van woonruimte (artikel 8 convenant). Ook het invullen van de lokale beleidsruimte (artikel 12 convenant) en de labeling van woonruimte (artikel 7 convenant) gaan niet over de verlening van de huisvestingsvergunning.
Op een aantal plaatsen zijn bepalingen in de verordening vrijwel identiek met die in het Convenant. Dat is het geval bij de artikelen die de vergunningverlening betreffen. Het gaat hierbij om de toelatingscriteria voor vergunningverlening (artikel 4 verordening), ten dele de passendheid (artikel 9 verordening) en de urgentiecriteria (artikel 14, tweede lid a t/m f verordening).
Gemeenten kunnen ten aanzien van het onderdeel woonruimteverdeling (hoofdstuk 2) kiezen om alleen te werken met de bepalingen uit het Convenant. De verdeling van woonruimte van de corporaties de urgentieverlening inbegrepen, vindt dan geheel plaats onder privaatrechtelijke spelregels. Andere eigenaren vallen hier niet onder.
Gemeenten kunnen ook kiezen voor het toepassen van zowel de regels uit het Convenant voor de corporaties als de regels uit de verordening voor overige woningeigenaren.
De huisvestingsverordening geeft bepalingen voor het verdelen van standplaatsen voor woonwagens. Gemeenten kunnen voor het betrekken van een standplaats huisvestingsvergunningen eisen. Kandidaten moeten zich kunnen inschrijven. De manier waarop vrijkomende standplaatsen worden toegewezen aan de ingeschrevenen is niet geregeld. Gemeenten kunnen bij toewijzing voorrang geven aan personen uit de traditionele doelgroep. Kandidaten moeten dat wel aantonen.
Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomsten sluiten met beheerders of woningcorporaties over de wijze van verdeling van standplaatsen. Binnen de stadsregio kent de gemeente Zaanstad een dergelijke overeenkomst.
Regionaal kader voor behoud of samenstelling woningvoorraad
In de huisvestingsverordening is voor het eerst regionaal beleid opgenomen ten aanzien van het behoud of samenstelling van de woningvoorraad. De opgenomen bepalingen gelden voor de gemeenten in de regio die kiezen hiervan gebruik te maken. In de Stadsregio willen tien gemeenten beleid voeren voor onttrekking van woonruimte. Dit betreft de gemeenten Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Edam- Volendam, Oostzaan, Purmerend, Uithoorn Waterland, Wormerland en Zeevang.
De overige gemeenten hebben hier geen behoefte aan.
De gemeente Amstelveen, Amsterdam, Diemen en Oostzaan willen splitsingsbeleid voeren.
De bepalingen over onttrekking, samenvoeging, omzetting en splitsing hebben een groter werkingsgebied dan de verdelingsbepalingen voor woonruimte. De verdelingsbepalingen gaan over huurwoningen tot de huurprijsgrens. Het onttrekkingsbeleid kan alle woonruimte ongeacht huur- of koopprijs omvatten. Het splitsingsbeleid kan betrekking hebben op alle gebouwen bevattende woonruimte. Soms wil de gemeente een ander gebruik dan wonen voor een tijdelijke periode toestaan. De verordening biedt hiervoor nog twee mogelijkheden. Er kan vergunning worden verleend voor tijdelijke onttrekking van woonruimte of een vergunning voor short stay (kort wonen).
Een voorbeeld van tijdelijke onttrekking is zelfstandige woning in gebruik geven als onzelfstandige woonruimte aan studenten, totdat voor hen bestemde nieuwbouw gereed is. De zelfstandige woonruimte wordt omgezet in onzelfstandige woonruimte. De tijdelijkheid moet worden aangetoond door de aanvrager. In dat geval kan een vergunning voor tijdelijke onttrekking worden verleend. De toelichting bij de Huisvestingswet spreekt hierbij van een termijn van vijf jaar. Voor een tijdelijke onttrekking kan een financiële compensatie worden gevraagd. Dit zal wel een lager bedrag moeten zijn dan bij permanente onttrekking, omdat er sprake is van tijdelijkheid.
De gemeente Amsterdam wil “kort wonen” in de stad reguleren. Het gaat dan om verblijf in de stad voor een periode langer dan zeven nachten en korter dan zes maanden. Verblijft men langer dan zes maanden dan valt dit onder wonen als bedoeld in de Huisvestingswet. Verblijf korter dan zeven nachten in de stad valt onder hotelmatig gebruik.
Voor kort wonen is veel belangstelling bij expats en mensen die stages lopen of tijdelijke opdrachten doen bij (internationale) bedrijven. Het internationale karakter van de stad trekt deze doelgroepen aan.
Gemeenten die de woonruimteverdeling laten plaatsvinden op grond van het Convenant, zullen voor de rechtsbescherming van woningzoekenden een onafhankelijke klachtencommissie in het leven moeten roepen.
In de gemeenten die werken met een of meer vergunningenstelsel kunnen burgers bezwaar en beroep instellen op grond van de Algemene wet bestuursrecht.
Indeling van de huisvestingsverordening
De verordening bestaat uit vijf hoofdstukken. Hoofdstuk 1 geeft definities. Hoofdstuk 2 geeft bepalingen over de verdeling van woonruimte en standplaatsen. Hoofdstuk 3 regelt samenvoeging, onttrekking, omzetting en splitsing van woonruimte. Hoofdstuk 4 geeft bepalingen voor handhaving en sancties. Hoofdstuk 5 tenslotte geeft overgangsbepalingen.
HOOFDSTUK 1 ALGEMENE BEPALINGEN
In dit hoofdstuk zijn definities van begrippen opgenomen die in de huisvestingsverordening worden gebruikt.
HOOFDSTUK 2 VERDELING VAN WOONRUIMTE
Afdeling I Woonruimteverdeling
Deze afdeling geeft regels voor het verlenen van huisvestingsvergunningen ten behoeve van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte. Deze afdeling geldt in de gemeenten Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Diemen, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Waterland, Wormerland en Zeevang. Deze elf gemeenten willen verdelingsbeleid voeren op grond van de huisvestingsverordening en ook met de bijbehorende huisvestingsvergunning werken. De gemeenten Aalsmeer, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Uithoorn en Zaanstad voeren voor wat betreft de woonruimteverdeling beleid op grond van het Convenant Woonruimteverdeling 2008. Deze gemeenten beschikken over weinig particulier bezit en hebben voldoende aan de gemaakte afspraken met de corporaties en maken daarom geen gebruik van hoofdstuk 2 van de verordening.
In dit artikel is de woonruimte aangewezen die onder de reikwijdte van dit hoofdstuk valt. De huisvestingsvestingsverordening geeft hiervoor prijsgrenzen. Twee prijsgrenzen voor huurwoningen en één prijsgrens voor koopwoningen.
In de gemeenten Amstelveen, Beemster, Diemen, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Waterland, Wormerland en Zeevang zijn alle huurwoningen (dus zowel in bezit van particulieren als in bezit van corporaties) met een rekenhuur tot de maximumgrens voor huurtoeslag (1 juli 2009: € 647,53) vergunningplichtig. Deze grens is ook vastgelegd in het Convenant Woonruimteverdeling.
De gemeente Amsterdam heeft een lagere huurprijsgrens (i.c. de 2e aftoppingsgrens; € 548,18 (prijspeil 1 juli 2009)). Deze gemeente heeft verhoudingsgewijs veel woningen met een lage huur, waardoor geen behoefte bestaat alle huurwoningen tot € 647,53 te reguleren. Het deel van de corporatiewoningen met een huur tussen € 548,18 en € 647,53 is via het Convenant gereguleerd.
De reikwijdte in de koopsector blijft in de hele regio beperkt tot nieuwbouwkoopwoningen met een prijs tot € 163.625 (prijspeil 1 januari 2009). Deze grens komt uit de Huisvestingswet en is gebaseerd op het bedrag genoemd in de Wet bevordering eigenwoningbezit. Deze prijsgrens is voor de stadsregio aan de lage kant. Er worden amper nieuwbouwkoopwoningen gebouwd voor een prijs van € 163.625. In de praktijk wordt dan ook weinig met deze bepaling gewerkt.
De Stadsregio heeft het voornemen om de provincie Noord-Holland te vragen deze prijsgrens te gaan verhogen. Er wordt dan gedacht aan een verhoging naar ongeveer € 200.000. Dat sluit aan bij de grens van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. In het vijfde lid is geformuleerd dat de huisvestingsvergunning niet geldt voor onzelfstandige woningen, woonwagens, ligschepen en stand- en ligplaatsen. Voor standplaatsen voor woonwagens geldt wel een vergunningsplicht. In afdeling II is de verdeling van standplaatsen opgenomen.
Artikel 3 Reikwijdte vergunningplicht
Dit artikel regelt dat de aangewezen woonruimte in artikel 2 zonder huisvestingsvergunning niet mag worden betrokken en niet in gebruik mag worden gegeven. Hieruit spreekt de wederzijdse verantwoordelijkheid van huurder en verhuurder.
Dit artikel geeft de voorwaarden aan om in aanmerking te kunnen komen voor een huisvestingsvergunning.
Voor het kunnen verlenen van een huisvestingsvergunning wordt een minimumleeftijd van 18 jaar gevraagd.
Woningzoekenden moeten rechtmatig in Nederland verblijven. Economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de stadsregio of Almere. Binnen de stadsregio wordt gewerkt met een regionale bindingseis. Woningzoekenden moeten een economische of maatschappelijke binding aan de regio of Almere hebben. Acht groepen woningzoekenden zijn van de laatste voorwaarden vrijgesteld, die overeenkomen met de vrijstellingen van de Huisvestingswet (artikel 13c).
Artikel 5 Aanvraag vergunning en in te dienen bescheiden
Een huishouden moet de huisvestingsvergunning aanvragen op een formulier van burgemeester en wethouders in de gemeente waar hij woont. Dit artikel geeft aan welke bescheiden de aanvrager moet aanleveren bij de aanvraag. Op grond van het tweede lid kunnen burgemeester en wethouders meer informatie vragen als zij dit nodig hebben om de aanvraag te kunnen beoordelen. In het derde lid is bepaald dat een aanvraag alleen in behandeling wordt genomen als de aanvrager aannemelijk kan maken dat hij ook daadwerkelijk in de woonruimte waarvoor hij de vergunning aanvraagt, gaat wonen. Dit laatste kan duidelijk worden uit het overleggen van een bereidverklaring waarin staat dat de eigenaar de woning daadwerkelijk aan aanvrager in gebruik wil geven. In de gemeente Amsterdam moet bij de aanvraag een dergelijke bereidverklaring worden ingediend bij de aanvraag om huisvestingsvergunning.
Artikel 6 Beslistermijn vergunning
Burgemeester en wethouders moeten binnen 8 weken een beslissing nemen op de aanvraag. Verlenging van de beslistermijn is mogelijk tot 12 weken.
Artikel 7 Gegevens op de vergunning
Dit artikel vermeldt welke gegevens op de huisvestingsvergunning worden vermeld. Het tweede lid regelt dat kan worden bepaald dat de vergunning slechts geldig is als het hele huishouden of de hele woongroep de woning daadwerkelijk betrekt. In de praktijk van de gemeente Amsterdam is deze bepaling nodig gebleken.
Artikel 8 Criteria voor vergunningverlening
Dit artikel regelt wanneer een huisvestingsvergunning wordt verleend. Het eerste lid heeft betrekking op huurwoningen. De aanvrager moet voldoen aan de toelatingscriteria uit artikel 4 van de verordening, dus 18 jaar of ouder zijn, rechtmatig in Nederland verblijven en economisch of maatschappelijk zijn gebonden aan de regio.
Daarnaast moet de woning zowel passend zijn qua grootte als qua inkomen van de aanvrager en moet er geen andere kandidaat zijn die op grond van een urgentieverklaring eerder voor de woning en dus de huisvestingsvergunning in aanmerking komt. Dit is een limitatieve opsomming. Als de aanvrager aan de criteria voldoet, moet de vergunning worden verleend.
De vergunningverlening voor het betrekken van een nieuwbouwkoopwoning is geregeld in het tweede lid. Hierbij kunnen alleen de toelatingscriteria van artikel 4 worden gehanteerd. Passendheid- en urgentiecriteria zijn niet mogelijk. Dit is in overeenstemming met het huidige beleid van de gemeenten in de stadsregio.
Artikel 9 Passendheid: relatie huur-inkomen
Met woonruimteverdeling wordt beoogd de doelgroep van beleid zo goed mogelijk te huisvesten. Daarom kent de verordening de mogelijkheid passendheidseisen te verbinden aan de vergunningverlening. Deze eisen hebben enerzijds betrekking op de relatie huur-inkomen (financiële passendheid) en anderzijds op de grootte van het huishouden en de woning (bezettingsnorm). Dit artikel regelt de financiële passendheid. Achtergrond hiervan is dat de sociale huurwoningenvoorraad bedoeld is voor mensen met een laag inkomen. Deze woningen moeten dan ook bij voorkeur bij deze mensen terecht komen. Dit komt tot uitdrukking in het eerste lid. Huurwoningen moeten zoveel mogelijk terecht komen bij woningzoekenden die recht hebben op huurtoeslag.
In de verordening zijn verschillende tabellen opgenomen. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen Amstelveen, Amsterdam, Diemen en de overige gemeenten. De in de verordening opgenomen tabellen corresponderen met de tabellen die horen bij het Convenant (artikel 10). De tabellen geven maximumnormen. Burgemeester en wethouders hebben de mogelijkheid om lokaal passendheidstabellen vast te stellen, waarbij de normen alleen mogen worden versoepeld (vierde lid). De toestand op de woningmarkt moet hiervoor aanleiding geven. Hieronder wordt verstaan de samenstelling van vraag naar woonruimte in verhouding tot het aanbod van woonruimte. Aanvullende afspraken moeten worden gemeld bij het dagelijks bestuur van de Stadsregio.
Artikel 10 Passendheid: bezettingsnorm
Dit artikel regelt de relatie tussen grootte van de woning en de grootte van het huishouden. Bij de bezettingsnormen bestaan ook verschillen tussen de gemeenten in de regio. De gemeente Amsterdam werkt vanwege de opbouw van de woningvoorraad (veel hele kleine woningen) met de relatie tussen het aantal leden van het huishouden en de m² van de woning. Ook Diemen kiest hiervoor. De overige gemeenten werken met de relatie tussen het aantal leden van het huishouden en het aantal kamers in de woning. Soms is sprake van een combinatie van beide normen. In de verordening zijn meerdere tabellen opgenomen. Dit zijn minimumnormen. Als lokaal andere aanvullende afspraken worden gemaakt, moeten gemeenten dit melden aan het dagelijks bestuur van de Stadsregio. Ook hiervoor geldt dat alleen mag worden afgeweken als de toestand op de woningmarkt dit vraagt.
Artikel 11 Woningruil en wisselwoning
Dit artikel geeft aan hoe om te gaan met het verlenen van huisvestingsvergunningen bij woningruil en wisselwoningen. De gemeenten in de regio hadden in hun huisvestingsverordeningen verschillende regels. De gemeente Amsterdam had de meest uitgeschreven en duidelijkste regeling. Daarom is gekozen deze regeling in de verordening op te nemen.
Artikel 12 Vruchteloze aanbieding
De verordening kent een, wettelijk verplichte, vruchteloze aanbiedingsprocedure. Eigenaren van (huur of nieuwbouwkoop)woningen, die de woning drie maanden zonder resultaat aanbieden aan woningzoekenden die aan de criteria voor een huisvestingsvergunning voldoen, kunnen de woning verhuren of verkopen aan iemand die daaraan niet voldoet. Het aanbieden kan via een advertentie in een Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010 35/46 lokale of regionale krant, maar ook digitaal via een website. In de huidige praktijk wordt deze bepaling vooral ingezet voor de particuliere huursector die onder de huurprijsgrens valt, maar deze bepaling kan ook worden gebruikt voor de nieuwbouwkoopsector. Soms zijn bepaalde complexen moeilijk verhuurbaar. In die gevallen kunnen burgemeester en wethouders voor een bepaalde periode op voorhand ontheffing verlenen van een of meer criteria voor de huisvestingsvergunning. Het criterium rechtmatig verblijf blijft vereist.
Artikel 13 Intrekken vergunning
Dit artikel geeft de gronden waarop een huisvestingsvergunning kan worden ingetrokken. Deze gronden komen uit artikel 28 van de Huisvestingswet.
De redenen waarom een woningzoekende voorrang op andere woningzoekenden moeten kunnen krijgen zijn in de verordening vastgelegd, tezamen met enkele procedurevoorschriften (artikel 15). Hierdoor ontstaat meer eenduidigheid binnen de regio zonder dat de lokale uitvoering verloren gaat. Door afstemming van de criteria genoemd in artikel 14, tweede lid met de betreffende bepalingen uit het Convenant, is in alle gemeenten hetzelfde inhoudelijke kader van toepassing. De verordening biedt een kader voor de toe te passen urgentiecriteria in de stadsregio. De verordening ziet toe op de rechtvaardige en evenwichtige verdeling van schaarse woonruimte. De woningmarkt binnen het gebied van de stadsregio is en blijft naar verwachting krap. Het verlenen van voorrang aan woningzoekenden zal om deze reden dan ook zorgvuldig en verdedigbaar ten aanzien van de reguliere woningzoekenden moeten gebeuren.
Urgentieverklaringen kunnen worden verleend aan woningzoekenden die als gevolg van de noodsituatie waarin zij verkeren op korte termijn een andere woning nodig hebben en die geen gebruik hebben kunnen maken van een andere voorliggende (wettelijke) voorziening, bijvoorbeeld op grond van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (“WMO”). Wat onder noodsituatie wordt verstaan is in het tweede lid nader aangegeven. Bij de beoordeling van de vraag of sprake is van urgentie staat de eigen verantwoordelijkheid van de urgentie-verzoekende voorop. De overheid is niet verantwoordelijk voor probleemsituaties die door de urgentie-verzoekende zijn veroorzaakt.
Het moet gaan om echte noodsituaties waarbij een ongewilde en ongeplande verhuizing noodzakelijk is. Het willen maken van ’wooncarrière’ kan niet de bedoeling zijn van een urgentieverzoek.
De verordening kent alleen het begrip ‘urgent’. De gradaties daarop in enkele partiële verordeningen, met termen als spoedurgenten, verhuizing noodzakelijk, of hoogste urgentie, alsmede de variatie in geldigheidsduur van de urgentieverklaring zijn vervallen. Hiermee is beoogd om in de verordening enige harmonisatie binnen de verschillende gemeenten van de stadsregio aan te brengen. Zoals in het vorenstaande is gesteld, is daarmee niet beoogd om de uitvoering op lokaal niveau ongedaan te maken.
Om urgentie te kunnen verkrijgen moet de aanvrager 18 jaar of ouder zijn, de Nederlandse nationaliteit hebben of een geldige verblijfstitel hebben en maatschappelijk of economische gebonden zijn aan de regio of Almere. De urgentieverklaring wordt bij burgemeester en wethouders aangevraagd.
Het tweede lid noemt de criteria op grond waarvan een woningzoekende urgent kan worden. De criteria genoemd onder a t/m e corresponderen naadloos met het Convenant Woonruimteverdeling 2008.
Het is voorstelbaar dat gemeenten bij het aanvragen van urgentie enkele algemene uitgangspunten hanteren bij de toepassing van de genoemde criteria a t/m e. Het kan dan gaan om de volgende uitgangspunten: De aanvrager is niet verantwoordelijk voor zijn woonprobleem, de aanvrager heeft aannemelijk gemaakt dat hij gedurende een bepaalde periode heeft geprobeerd om woonruimte te verkrijgen, de aanvrager heeft geen mogelijkheden om het woonprobleem zelf op te lossen binnen een aanvaardbare periode en de aanvrager kan zelfstandig een huishouden voeren.
Onder a ‘acute noodsituatie’ vallen onder meer de situaties waarin woningzoekenden door brand of overstroming hun woning hebben verloren. Het gaat om calamiteiten. Bij b ‘sociale of medische redenen’, kan het gaan om diverse situaties. Te denken valt aan gevallen waarin de woonsituatie zodanig ontwricht is dat de aanvrager of andere leden van het huishouden hierdoor ernstig geestelijk of lichamelijk belast zijn en enkel een verhuizing naar andere woonruimte een oplossing biedt. Ook kan het gaan om financiële problemen die buiten schuld van de aanvrager zijn ontstaan, waardoor de aanvrager de woonlasten niet meer kan opbrengen. Financiële problemen veroorzaakt door een echtscheiding vallen hier in principe niet onder. Bij medische redenen valt te denken aan situaties, waarin de huidige woonsituatie niet meer passend is door bijvoorbeeld een progressieve ziekte, dan wel door andere fysieke belemmeringen. Huishoudens met een indicatie op grond van de WMO vallen hieronder. In de praktijk wordt in veel gemeenten advies gevraagd van een ter zake deskundige instantie om de feitelijke situatie te beoordelen en rapport uit te brengen. De onderdelen d ‘woningzoekenden uit herstructureringsgebieden’ en e ‘vreemdelingen’ (asielzoekers) die een verblijfsvergunning hebben gekregen en die voor de eerste keer op zoek zijn naar woonruimte, spreken voor zich. Onder g ‘aangewezen groepen van kandidaten’ vallen maatschappelijk noodzakelijke beroepsgroepen, bijvoorbeeld leraren en agenten.
De beslistermijn van acht weken, met eenmalig een verlenging van vier weken, is gebaseerd op de Algemene wet bestuursrecht. Op de urgentieverklaring moeten enkele gegevens worden vermeld. Zoekprofiel en wijze van bemiddeling zijn daarbij van groot belang. Hiermee wordt immers bepaald waar een urgent woningzoekende op mag reageren en hoe hij wordt bemiddeld voor andere woonruimte.
Urgentie geldt alleen in de gemeente waar de urgentie is aangevraagd c.q. verleend. Hieraan ligt ten grondslag dat de woningzoekende in gemeente waar hij of zij urgent is geworden en erkenning heeft gekregen ook daar gebruik kan maken van de voorrang. Op dit punt is voor stadsvernieuwingsurgenten uit Amstelveen, Amsterdam, Purmerend en Zaanstad een uitzondering gemaakt, in verband met afspraken die daaromtrent zijn gemaakt tussen deze vier gemeenten. Een urgentieverklaring is maximaal 52 weken geldig. Deze termijn is gekozen om de regeling helder en overzichtelijk te houden. 52 weken is de meest voorkomende termijn in de partiële verordeningen. Burgemeester en wethouders kunnen in bijzondere gevallen de termijn verlengen. Onder bijzondere gevallen vallen bijvoorbeeld grote gezinnen die recht hebben op een grote woning (vijf kamers of meer). Dergelijke woningen komen in sommige gemeenten sporadisch beschikbaar, waardoor het nodig kan zijn de urgentieverklaring na één jaar te verlengen. Verlenging vergt een apart besluit.
De verordening geeft de gronden waarop burgemeester en wethouders een verleende urgentieverklaring kunnen intrekken. Deze gronden zijn overgenomen uit de verschillende partiële verordeningen
Artikel 15 Nadere uitwerking urgentie
Aangezien de lokale uitvoering nog steeds is gelaten aan de regiogemeenten moeten burgemeester en wethouders regels stellen voor de procedure inzake het aanvragen en verstrekken van urgentie, de wijze van bemiddeling bij het zoeken naar woonruimte, de af te geven zoekprofielen voor aanvragers en een volgordebepaling voor urgenten.
Bepaald moet worden welke gegevens een aanvrager moet overleggen bij het aanvragen van een urgentieverklaring, aan welke instantie advies gevraagd wordt over de aanvraag, hoe en of de gemeente wil bemiddelen voor personen met een urgentieverklaring en voor welke woonruimte een urgent woningzoekende in aanmerking kan komen.
De afgiftedatum van de urgentieverklaring kan als volgordecriterium gelden. Er kan ook voor een andere volgorde worden gekozen. Bijvoorbeeld voorrang voor stadsvernieuwingsurgenten boven andere urgenten.
Ten behoeve van de stadsvernieuwingsurgenten is een bepaling omtrent de peildatum waarop zij als stadsvernieuwingskandidaat worden aangewezen door burgemeester en wethouders opgenomen. In de praktijk zal het besluit voor stadsvernieuwingsurgentie ten minste 12 maanden voor de daadwerkelijke sloop of renovatie worden genomen.
In de praktijk verlenen niet altijd burgemeester en wethouders de urgentieverklaring maar hebben zij de uitvoering daarvan overgedragen aan externe instanties of (samengestelde) urgentiecommissies. Burgemeester en wethouders kunnen op grond van de Algemene wet bestuursrecht de verlening van urgentieverklaringen mandateren. Bijvoorbeeld aan de in hun gemeente werkzame corporaties. Voor de volledigheid is ook in hoofdstuk 4 een mandaatsbepaling opgenomen.
De gemeente Amsterdam verstrekt medische indicaties aan woningzoekenden met een beperking in medische zin en die daarom moeten verhuizen naar een bouwkundig bijzonder type woning. Deze woningzoekenden kunnen reageren op voor hen gelabelde woningen. Dit artikel is algemeen gehouden zodat deze regeling in alle gemeenten bruikbaar is. Bij enkele gemeente is opgenomen dat de houder van een medische indicatie na afloop van een periode van 52 weken na uitgifte terecht kan in een van de andere stadsregio gemeenten. Deze mogelijkheid is komen te vervallen.
Dit artikel regelt welke gemeenten gebruik willen maken van de mogelijkheid tot het opleggen van een leegmeldingsplicht voor woningeigenaren en het kunnen (laten) doen van voordrachten. De gemeenten Amstelveen, Amsterdam, Diemen, Landsmeer, Oostzaan, en Ouder-Amstel hebben er voor gekozen van deze bepalingen gebruik te maken.
Dit artikel regelt dat eigenaren van woonruimte die onder de vergunningplicht valt, binnen vijf dagen moeten melden dat hun woning beschikbaar komt voor bewoning door een ander. Deze bepaling is van groot belang voor de gemeente Amsterdam, waar een derde van de goedkope huurwoningenvoorraad in handen is van particulieren. Deze eigenaren kunnen bij het leegmelden een kandidaat voordragen, waarbij de gemeente toetst of deze aan de criteria voor vergunningverlening voldoet.
Het tweede lid geeft aan dat de ter beschikkingsmelding niet geldt voor eigenaren van woonruimte die deelnemen aan het Convenant woonruimteverdeling. Het derde lid in welke situaties (a t/m f) een woning ter beschikking is gekomen. In het vierde lid is de melding van leegstand opgenomen. Burgemeester en wethouders kunnen bepalen dat eigenaren woningen die langer dan twee maanden leeg staan bij hen moeten leegmelden.
Dit artikel geeft regels voor voordracht en de intrekking van de voordracht. Zowel de woningeigenaar als burgemeester en wethouders kunnen een huishouden voordragen. In de praktijk maken vooral particuliere eigenaren hiervan gebruik. De eigenaar draagt binnen vier weken een kandidaat voor. De voorgedragen kandidaat moet voldoen aan de vereisten van artikel 8 om voor een huisvestingsvergunning in aanmerking te kunnen komen. Het vierde en vijfde lid gaan over voordrachten gedaan door burgemeester en wethouders. Omdat er een grote verscheidenheid bestaat bij de gemeenten wanneer burgemeester en wethouders een voordracht kunnen doen, moeten gemeenten genoemd in artikel 18 zelf bepalen in welke gevallen zij een voordracht gaan doen. Te denken valt aan gevallen waarbij de woonruimte in strijd met artikel 19 niet tijdig is leeg gemeld of waarbij de eigenaar niet zelf binnen vier weken een huishouden voordraagt.
Ook kunnen burgemeester en wethouders bepalen dat zij woningzoekenden voordragen die in het bezit zijn van een urgentieverklaring. In de gemeente Amsterdam wordt het zesde lid gebruikt om valse voordrachten van (over het algemeen) particuliere huiseigenaren te kunnen aanpakken.
HOOFDSTUK 2 VERDELING VAN WOONRUIMTE
Afdeling II Verdeling van Standplaatsen Woonwagens
Enkele gemeenten willen ook beleid voeren ten aanzien van de verdeling standplaatsen voor woonwagens. In afdeling II is het betrekken van standplaatsen onder een verdelingsregime gebracht.
De gemeenten Amstelveen, Amsterdam, Oostzaan, Ouder-Amstel en Purmerend willen gebruik maken van het vergunningstelsel voor standplaatsen. De gemeente Zaanstad heeft met corporaties een overeenkomst gesloten over de verdeling hiervan, en werkt derhalve niet met het vergunningenstelsel. De overige gemeenten hebben geen standplaatsen voor woonwagens of werken niet met huisvestingsvergunningen voor standplaatsen.
Artikel 21 Reikwijdte vergunningplicht
De vergunningplicht voor het betrekken van en het in gebruik geven van een standplaats is in dit artikel vastgelegd.
Artikel 22 Inschrijving register
Personen die in aanmerking willen komen voor het betrekken van een standplaats worden door burgemeester en wethouders opgenomen in een register. Voor inschrijving moet aan dezelfde criteria worden voldaan als bij inschrijving voor toelating tot de markt voor woonruimte, dus 18 jaar of ouder zijn, rechtsgeldig in Nederland verblijven en economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de regio.
De gemeente Amstelveen hanteert als aanvullende eis dat huishoudens zich inschrijven bij Woningnet. Bepaald is dat een inschrijving één jaar geldig is. Burgemeester en wethouders hebben de bevoegdheid de inschrijving te verlenging zolang als nodig is. De ingeschrevene ontvangt een bewijs van inschrijving.
Een inschrijving kan ook worden doorgehaald. In het zesde lid zijn de redenen genoemd op grond waarvan doorhaling kan plaatsvinden. Deze redenen zijn gedestilleerd uit de huisvestingsverordeningen van de gemeenten die regels bevatten ten aanzien van standplaatsen.
Artikel 23 In te dienen bescheiden
Dit artikel geeft aan welke bescheiden en gegevens de standplaatszoekende moet overleggen om ingeschreven te worden. Dit zijn dezelfde gegevens als die voor het aanvragen van een huisvestingsvergunning voor een huurwoning moeten worden overgelegd. Gemeenten kunnen regelen dat de traditionele doelgroep voorrang krijgt bij het verkrijgen van een standplaats boven personen die niet eerder in een woonwagen hebben gewoond of wonen. Hierover kunnen aanvullend gegevens worden gevraagd. De gemeente Amsterdam kent een aparte groep standplaatszoekenden, namelijk personen die werken bij een kermis- of circusbedrijf. Van hen worden bij inschrijving gegevens gevraagd waarmee wordt aangetoond dat zij tot deze doelgroep behoren.
Artikel 24 Criteria voor vergunningverlening
Dit artikel geeft de criteria om in aanmerking te komen voor een huisvestingsvergunning. De criteria zijn al eerder benoemd in artikel 4. Voor standplaatsen gelden geen passendheidseisen. Huishoudens komen in een door burgemeester en wethouders bepaalde volgorde aan de beurt voor de standplaats.
Artikel 25 Intrekken vergunning
De criteria voor het intrekken van de huisvestingsvergunning zijn hetzelfde als die voor huisvestingsvergunningen bij woonruimte.
Artikel 2 tweede lid van de Huisvestingswet geeft aan dat de regioraad nagaat hoe bij de verdeling van standplaatsen voorrang kan worden verleend aan woningzoekenden die in een woonwagen wonen of hebben gewoond. Het is aan burgemeester en wethouders hierover nadere regels stellen. Tevens moeten burgemeesters en wethouders de volgorde bepalen waarin woningzoekenden aan de beurt komen voor een standplaats.
HOOFDSTUK 3 WIJZIGING VAN DE WOONRUIMTEVOORRAAD
AFDELING I ONTTREKKING, SAMENVOEGING EN OMZETTING
Dit artikel regelt in welke gemeente de vergunningplicht voor onttrekking, samenvoeging of omzetting van toepassing is. De gemeenten Amsterdam, Amstelveen, Beemster, Edam-Volendam, Landsmeer, Oostzaan, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Wormerland en Zeevang kiezen voor een vergunningstelsel. Dit artikel bepaalt ook welke woonruimte onder de vergunningplicht valt. De aanwijzing hiervan is op gemeenteniveau gedaan. Afhankelijk van de opbouw van de woningvoorraad en de druk op de woningmarkt, kiezen gemeenten voor een verschillende reikwijdte van de vergunningplicht.
Artikel 28 Reikwijdte vergunningplicht
Dit artikel geeft het verbod om zonder vergunning woonruimte te onttrekken aan de bestemming wonen, samen te voegen of om te zetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte.
Artikel 29 Aanvraag vergunning
De aanvraag voor een vergunning moet worden ingediend bij burgemeester en wethouders.
Artikel 30 Op de nemen gegevens
De aanvrager moet bij de vergunningaanvraag onder meer adresgegevens van eigenaar en bewoners aanleveren, alsmede de koopprijs of de feitelijk betaalde dan wel maximale redelijke huurprijs van de woonruimte waar de aanvraag betrekking op heeft. Ook moet de aanvrager de voorgenomen onttrekking, samenvoeging of omzetting motiveren.
Artikel 31 In te dienen bescheiden
Bij een aanvraag moeten verschillende bescheiden worden overgelegd. Het gaat onder andere om tekeningen waarmee burgemeester en wethouders inzicht krijgen in de situatie. In geval er sprake is van reële compensatie, wordt van de aanvrager een compensatievoorstel gevraagd. Ook kan informatie over eventueel verleende subsidies voor woningverbetering worden opgevraagd.
De beslistermijn op de vergunningaanvraag is twaalf weken, met een verlenging van vier weken.
Artikel 33 Samenloop onttrekking en bouwen
Een aanvraag voor woningonttrekking kan samenlopen met de aanvraag voor een bouwvergunning. Dit artikel regelt dat een aanvraag voor een onttrekkingsvergunning dan kan worden aangehouden tot ten hoogste twee weken na de beslissing over de bouwvergunning.
Artikel 34 Beschikkingsvereisten
Dit artikel schrijft voor wat op de onttrekkingsbeschikking moet worden vermeld. Het moet duidelijk zijn om welke woonruimte(n) het gaat, welke compensatie moet worden geboden. Nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, moet binnen één jaar van de vergunning gebruik worden gemaakt.
Artikel 35 Criteria voor vergunningverlening
Dit artikel geeft de inhoudelijke criteria op grond waarvan de onttrekkingsvergunning wordt verleend of wordt geweigerd. Het gaat bij de vergunningverlening steeds om een individuele belangenafweging tussen het belang van de aanvrager enerzijds en het belang van het behoud of samenstelling van de woningvoorraad anderzijds.
Is het belang van de aanvrager even groot als of groter dan het belang tot behoud of samenstelling van de woningvoorraad, dan wordt de vergunning verleend.
Is het belang van het behoud of samenstelling van de woningvoorraad groter, maar kan dit belang door het stellen van voorwaarden en voorschriften bij de vergunning voldoende worden gewaarborgd, dan wordt de vergunning ook verleend. Is het waarborgen van het belang van het behoud of samenstelling van de woningvoorraad niet meer mogelijk door het stellen van voorwaarden en voorschriften, dan wordt de vergunning geweigerd. Bij de belangenafweging kan leefbaarheid in een wijk, buurt of straat worden betrokken. Leefbaarheid is immers onderdeel van het behoud of samenstelling van de woningvoorraad. Voor de helderheid is dit in het vierde lid nader geëxpliciteerd.
Artikel 36 Voorwaarden en voorschriften
Artikel 32 van de Huisvestingswet geeft aan dat de voorwaarden en voorschriften in de verordening moeten zijn opgenomen. Artikel 36 vormt hier de uitwerking van. Met de voorwaarden en voorschriften die burgemeester en wethouders aan de onttrekkingsvergunning kunnen verbinden, wordt het terzake door hen gewenste beleid bij behoud en samenstelling van de woningvoorraad door woningonttrekking mogelijk gemaakt. Het stellen van voorwaarden en voorschriften is een bevoegdheid, geen verplichting. Er kunnen verschillende voorwaarden en voorschriften aan de vergunning worden verbonden. Deze moeten logischerwijs wel samenhangen met de impact van onttrekking op het behoud of samenstelling van de woningvoorraad.
Burgemeester en wethouders kunnen compensatie vragen voor het verlies van woonruimte. Dit kan in reële zin - in de vorm van nieuwe woonruimte- maar ook in financiële zin. De verordening bepaalt de maximum hoogte voor de financiële compensatie, te weten 12% van de waarde volgens de Wet waardering onroerende zaken (WOZ). De gekozen maatstaf, te weten de waardering voor de Wet waardering onroerende zaken biedt een objectieve grondslag van de waarde in het economisch verkeer. De waarde geeft ook de eventuele verschillen binnen de regio weer. Verder is de maatstaf in iedere gemeente beschikbaar.
Omdat de druk op de markt per gemeente verschilt, geeft de verordening één maximumpercentage. Gemeenten die deze voorwaarde aan de vergunning willen verbinden, moeten beleidsregels opstellen ten aanzien van de hoogte van de financiële compensatie die zij willen vragen. Gemeenten kunnen alleen lagere percentages vaststellen. Zij kunnen hiervoor aansluiten bij de m²-norm die in de partiële verordeningen van de Regionale Huisvestingsverordening 2008 was opgenomen.
Het artikel biedt ook mogelijkheden om per type woningonttrekking (onttrekking aan woonbestemming, samenvoegen van woonruimte of omzetten van woonruimte) verschillende percentages te hanteren. Voor de berekening van de hoogte van de financiële compensatie bij het samenvoegen van woonruimte moet worden uitgegaan van de WOZ-waarde van de kleinste woning.
De gemeenten kunnen beleid formuleren voor het verlenen van vrijstelling van compensatie. Zij kunnen aangeven in welke gevallen bijvoorbeeld geen compensatie wordt gevraagd. Verder schrijft de verordening voor dat in het geval van samenvoeging van woonruimte waarbij de eigenaar een investeringen heeft gedaan in noodzakelijke bouwkundig herstel van het pand, bij de vrijstelling rekening wordt gehouden met de hoogte van de gedane investering.
Naast reële of financiële compensatie, kunnen ook voorwaarden worden gesteld van volkshuisvestelijke aard. Gevraagd kan worden dat na samenvoeging of omzetting een woonruimte ontstaat met een huur- of koopprijs beneden de huur of koopprijsgrens. Hiermee wordt goedkope woonruimte toegevoegd aan de voorraad. Ook kan worden gevraagd dat een huishouden dat na samenvoeging of omzetting de woonruimte gaat betrekken, passend gaat wonen. Tenslotte regelt dit artikel dat ook geheel of gedeeltelijke vrijstelling van compensatie kan worden gegeven als de eigenaar ten behoeve van de noodzakelijke verbouwing, bijvoorbeeld bij samenvoeging van twee woningen, een flinke investering doet. Het staat gemeenten vrij om ook andere vrijstellingsmogelijkheden in beleidsregels op te nemen.
Artikel 37 Intrekking vergunning
Dit artikel geeft de gronden waarop een onttrekkingsvergunning kan worden ingetrokken. De intrekkingsgronden zijn vergelijkbaar met die voor de huisvestingsvergunning en de splitsingsvergunning.
Artikel 38 Tijdelijke onttrekking
De verordening biedt de mogelijkheid om ook vergunning te verlenen voor die gevallen dat woonruimte tijdelijk wordt onttrokken. Deze vergunning kan voor ten hoogste 5 jaar worden verstrekt.
Artikel 39 Vergunning short stay
Bij short stay wordt zelfstandige woonruimte gebruikt voor verblijf korter dan zes maanden en langer dan zeven nachten. Hierdoor wordt de woning onttrokken aan de bestemming wonen. Wonen is verblijf langer dan zes maanden. Bij kort wonen is het mogelijk dat tijdelijke huurcontracten worden aangeboden, waarvoor andere regels gelden dan bij normale huurcontracten. In de gemeente Amsterdam mogen volgens het huidige beleid mogen alleen vrije sector woningen tijdelijk worden onttrokken voor short stay voor één periode van 10 jaar. Er is geen verlenging mogelijk. Vanwege het tekort aan woonruimte is het niet wenselijk dat aan het goedkope deel van de voorraad woningen voor ander gebruik worden onttrokken. Nieuwbouw die speciaal bedoeld is om te verhuren aan deze doelgroepen, dus korter dan zes maanden en het omzetten van kantoorgebouwen voor short stay, vallen niet onder de vergunningplicht. Het vergunningstelsel voor short stay is alleen van toepassing in de gemeente Amsterdam (zie artikel 27)
Artikel 40 In de aanvraag op te nemen gegevens en bescheiden
Bij de aanvraag voor een vergunning moeten een aantal gegevens worden overgelegd. Uit die gegevens moet onder meer blijken dat de aanvrager de eigenaar is.
Dit artikel expliciteert nog eens dat bij de vergunningverlening een belangenafweging moet plaatsvinden tussen enerzijds het belang van de aanvrager en anderzijds het belang van behoud of samenstelling van de woningvoorraad. In het laatste belang zijn de effecten die de verandering van de woningvoorraad voor de leefbaarheid kunnen hebben, begrepen. Te denken valt aan gevaar voor overlast, te eenzijdige bewoning of teveel bedrijven in een woonomgeving. Het beschermen van de leefbaarheid in een straat, wijk of buurt vormt derhalve onderdeel van de belangenafweging.
Dit artikel regelt dat burgemeester en wethouders per stadsdeel een quotum kunnen vaststellen voor het maximum aantal te verlenen vergunningen voor short stay. In een verdeelbesluit kan nader worden aangegeven dat uitsluitend in bepaalde gebieden (per stadsdeel) vergunningen worden verleend. Hiermee wordt gestreefd naar aanvaardbare aantallen tijdelijke onttrekking voor dit doel en voldoende spreiding over de stad. In gebieden die hier niet genoemd zijn, zullen in verband met de leefbaarheid geen vergunningen worden afgegeven.
HOOFDSTUK 3 WIJZIGING VAN DE WOONRUIMTEVOORRAAD
Dit artikel geeft per gemeente het werkingsgebied aan. Gemeenten bepalen welk deel van hun woningvoorraad vanuit behoud en samenstelling van de woningvoorraad moet worden beschermd. Door een vergunningplicht in te voeren kunnen veranderingen door woningsplitsing worden beoordeeld op wenselijkheid.
Het werkingsgebied is per gemeente verschillend. Dit hangt samen met de samenstelling van de plaatselijke woningvoorraad. In de gemeente Amstelveen vallen bijvoorbeeld alle huur- of koopwoningen beneden de huur- of koopprijsgrens onder de vergunningplicht. In Diemen zijn als gebouwen aangewezen alle huurwoningen beneden de huurprijsgrens. In Oostzaan zijn alle gebouwen waarin woonruimte is ondergebracht onder de vergunningplicht gebracht. In Amsterdam gaat het om alle gebouwen die vóór 1940 tot stand gekomen zijn in het gebied vastgesteld bij Koninklijk Besluit van 8 augustus 1977, nr 19. Op deze hoofdregel zijn een drietal uitzonderingen gemaakt (tweede lid).
Artikel 44 Reikwijdte vergunningplicht
Dit artikel bepaalt dat het verboden is zonder vergunning van burgemeester en wethouders een (eigendoms)recht op een gebouw dat onder de aangewezen categorie van artikel 42 valt, te splitsen in appartementsrechten.
Artikel 45 Aanvraag vergunning
De aanvraag voor een splitsingsvergunning moet worden ingediend op een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier. Een aanvraag mag meerdere gebouwen betreffen.
Artikel 46 en 47 Op te nemen gegevens en in te dienen bescheiden
Deze artikelen regelen welke gegevens de aanvrager moet aanleveren en welke bescheiden moeten worden ingeleverd bij de aanvraag.
Binnen 13 weken moet een beslissing worden genomen over de aanvraag. Deze termijn kan eenmalig met 13 weken worden verlengd. De termijn is ruim omdat de praktijk leert dat splitsingsaanvragen gecompliceerd kunnen zijn en regelmatig samengaan met bouwkundige ingrepen. Ook kunnen er herstructureringsplannen in het geding zijn. Daarom kan veel tijd nodig zijn om onderzoek te doen en de aanvraag te beoordelen.
Artikel 49 Beschikkingsvereisten
De splitsingsvergunning moet aangeven op welke woonruimte(n) die betrekking heeft en binnen welke termijn die moet worden gebruikt. In het tweede lid is bepaald dat de vergunning één jaar geldig is, tenzij een langere tijd is aangegeven.
De weigerings- en aanhoudingsgronden voor een aanvraag om een splitsingsvergunning zijn in de Huisvestingswet en het Huisvestingsbesluit vastgelegd. In dit artikel zijn deze limitatieve weigeringsgronden verwoord. Er zijn drie invalshoeken gegeven om een vergunning te weigeren. Weigering kan verband houden met de woonruimtevoorraad, met belemmering van de stadsvernieuwing of met de bouwkundige toestand van het gebouw.
Dit artikel regelt wanneer een aanvraag kan worden aangehouden. Dit kan in verband met belemmering van de stadsvernieuwing of in verband met de toestand van het gebouw.
Artikel 52 Voorwaarden en verplichtingen
Dit artikel regelt voorwaarden en voorschriften die aan de vergunningverlening kunnen worden verbonden. Binnen de stadsregio heeft de gemeente Amsterdam het meest met woningsplitsing te maken. Dit artikel ziet op de situatie waarin sprake is van een aanvraag voor een splitsingsvergunning, in samenhang met een bouwplan voor complex woningen of in samenhang met een bouwplan waarvoor al een bouwvergunning is verleend. De splitsingsvergunning wordt dan onder de opschortende voorwaarde verleend dat het bouwplan al is uitgevoerd. Ook kan een zekerheidsstelling (bankgarantie) worden gevraagd dat het bouwplan wordt uitgevoerd. In dit laatste geval moet binnen acht weken na de verlening van de vergunning met de verbouwing worden gestart. Verder moet binnen een door burgemeester en wethouders bepaalde termijn het werk gereed gemeld worden.
Dit artikel is alleen van toepassing in de gemeente Amsterdam.
Artikel 53 Vergunningverlening corporaties
Woningcorporaties kunnen in het kader van herstructurering en voorraadbeheer behoefte hebben aan woningsplitsing om daarna de appartementen te verkopen. Gemeenten kunnen hierover afspraken hebben gemaakt, die vastgelegd zijn in een overeenkomst of convenant. Dit artikel regelt dat in die gevallen, naast instemming voor verkoop van burgemeester en wethouders en de minister, de splitsingsvergunning wordt verleend.
Dit artikel geeft burgemeesters en wethouders de bevoegdheid om te bepalen dat voor een gebiedsdeel slechts een bepaald aantal splitsingsvergunningen per jaar zal worden afgegeven. Een dergelijk besluit moet worden genomen voor 1 september van het kalenderjaar.
Artikel 55 Intrekken vergunning
Dit artikel geeft de gronden waarop een vergunning kan worden ingetrokken. Dat kan als niet binnen één jaar de appartementsrechten zijn ingeschreven in het kadaster. Ook als er onjuiste gegevens zijn verstrekt of de gegevens waren onvolledig, en de vergunninghouder moest dit redelijkerwijs vermoeden, kan de vergunning worden ingetrokken.
HOOFDSTUK 4 VERDERE BEPALINGEN
Artikel 56 Overleg bij wijziging
In dit artikel is bepaald dat het dagelijks bestuur bij wijziging van deze verordening overleg moet plegen met de in de stadsregio werkzame woningcorporaties. Ook kan met andere daarvoor in hun ogen in aanmerking komende organisaties overleg worden gevoerd.
De Stadsregio kan naast of in plaats van een huisvestingsverordening overeenkomsten met eigenaren van woonruimte over de verdeling van woonruimte sluiten. In de verordening is deze bevoegdheid geëxpliciteerd. Dit sluit logisch aan bij de huidige gang van zaken. Er is een Convenant Woonruimteverdeling gesloten tussen de stadsregio enerzijds en de corporaties die lid zijn het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties anderzijds.
Vanwege de regionale verordening en het Convenant woonruimteverdeling hebben gemeenten minder feitelijke armslag om nog aanvullende overeenkomsten te sluiten. Gemeenten kunnen met woningeigenaren overeenkomsten sluiten mits deze niet overlappen of in strijd zijn met hetgeen in de huisvestingsverordening of in het Convenant is geregeld. Dus geen afspraken over bijvoorbeeld de criteria voor vergunningverlening, maar wel over labeling of volgordebepaling, zoals het Convenant dat toestaat.
Ook kunnen gemeenten verdelings- of toewijzingsafspraken maken over woonruimten, die niet onder deze verordening of het Convenant Woonruimteverdeling vallen. Tot slot kunnen ook afspraken worden gemaakt met eigenaren over onderwerpen die niet in de verordening of het Convenant zijn geregeld zoals bijvoorbeeld prestatieafspraken.
Artikel 58 Verstrekken van inlichtingen
De uitvoering van de verordening vindt lokaal plaats. Het dagelijks bestuur kan zich informeren over de wijze van uitvoering. Burgemeester en wethouders zijn verplicht alle inlichtingen te geven die voor een dergelijke beoordeling nodig is.
Artikel 59 Handelen in strijd met de onttrekkingvergunning
Dit artikel bepaalt dat degene die handelt in strijd met de voorschriften en voorwaarden die aan de onttrekkingsvergunning zijn verbonden, geacht wordt zonder vergunning te hebben gehandeld.
De verordening geeft burgemeester en wethouders de mogelijkheid om bij overtredingen van artikel 7 en 30 van de Huisvestingswet een bestuurlijke boete op te leggen. De boetes kunnen worden opgelegd voor het zonder huisvestingsvergunning in gebruik geven en nemen van een vergunningplichtige woonruimte, evenals bij het zonder vergunning onttrekken en voor andere doeleinden gebruiken van aangewezen woonruimte. Met de boetes kan worden opgetreden tegen onrechtmatige bewoning bij illegale onderverhuur, doorverhuur of overbewoning. Ook kan tegen onrechtmatig gebruik voor andere doeleinden worden opgetreden. Bijvoorbeeld de woning gebruiken voor kamerverhuur of pension, prostitutie, hennepteelt of drugshandel. Gebruik voor andere doeleinden wordt gelet op de krapte op de woningmarkt zeer ernstig bevonden en derhalve zwaar beboet. Hoge boetes gelden ook bij ‘illegale doorverhuur’ waarbij de huurder winst maakt.
De bestuurlijke boete is hoger als binnen drie jaar opnieuw eenzelfde overtreding wordt vastgesteld. Na een eerste overtreding wordt de overtreder immers geacht te weten dat een dergelijke handeling kan worden beboet. Eigenaren/verhuurders met meer dan één woning worden geacht de regelgeving te kennen. Bij overtreding worden zij zwaarder beboet dan eigenaren/verhuurders met één woning. De op te leggen boetes zijn vastgelegd in bijlage 5. Burgemeester en wethouders kunnen slechts wegens bijzondere omstandigheden afwijken van de genoemde bedragen. De overtreder zal daar in beginsel een voldoende onderbouwd beroep op moeten doen. (artikel 5.46, derde lid, Algemene wet bestuursrecht).
In veel gevallen voeren burgemeester en wethouders de woonruimteverdeling niet zelf uit maar hebben ze een of meer bevoegdheden uit hoofdstuk 2 van de verordening gemandateerd. Hoewel dit een algemene bevoegdheid is, gebaseerd op de Algemene wet bestuursrecht, is dit artikel voor de volledigheid opgenomen.
Het kan voorkomen dat in de verordening ergens niet in voorziet. In zo’n geval beslissen burgemeester en wethouders, nadat zij het dagelijks bestuur van de Stadsregio hierover hebben geraadpleegd, over de uitleg van de verordening. Hierbij mogen zij zich uitsluitend laten leiden door overwegingen die betrekking hebben op de evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte.
Er kunnen zich individuele gevallen voordoen waarin strikte toepassing van deze verordening onbedoeld en onvoorzien buitengewoon onbillijk uitwerken. In die gevallen kunnen burgemeester en wethouders besluiten om af te wijken van de bepalingen van deze verordening. Aard en strekking van de hardheidsclausule zijn zodanig dat deze slechts met uiterste terughoudendheid kan worden toegepast.
HOOFDSTUK 5 OVERGANGS- EN SLOTBEPALINGEN
De ontwikkelingen op gebied van beleid en uitvoering staan niet stil. Gemeenten kunnen behoefte hebben aan experimenten. Met dit artikel kan voor een beperkte periode worden afgeweken van de bepalingen uit deze verordening. Het dagelijks bestuur beslist hierover. Bij een beperkte periode moet worden gedacht een aan een periode van maximaal één jaar. Voor zover het experiment woningbezit betreft van een woningcorporatie, kan in maximaal 10 procent van het sociale huurwoningbezit worden geëxperimenteerd. Deze beleidslijn is afgesproken tussen partijen bij het Convenant.
Artikel 65 Overgangsbepalingen
Dit artikel geeft enkele overgangsbepalingen die onder meer duidelijkheid geven hoe met aanvragen voor vergunningen en bezwaarschriften die voor 1 januari 2010 zijn ingediend, moet worden omgegaan.
De verordening kan worden aangehaald als de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010.
De verordening treedt op 1 januari 2010 in werking. Per die datum wordt de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2008 ingetrokken.