CVDR757498_1Addendum Woonzorgvisie Gemeente Utrechtse Heuvelrug 2024-2029nlregelingbeleidsregelUtrechtse Heuvelrug2026-02-25gmb-2026-81678Addendum Woonzorgvisie Gemeente Utrechtse Heuvelrug 2024-2029Onbekendgemeenteraadalgemeenfinanciën en economie2026-01-29De tekst in dit document is vrij van auteursrecht en databankrecht2026-02-25nieuwe regeling2025-9693Addendum Woonzorgvisie Gemeente Utrechtse Heuvelrug 2024-2029AanleidingDit Addendum stelt aanvullend beleid vast op de Woonzorgvisie 2024-2029 Gemeente Utrechtse Heuvelrug. Dit Addendum maakt hiermee integraal deel uit van de Woonzorgvisie. Een addendum op de Woonzorgvisie is nodig om meerdere redenen:
  • Onderwerpen uit de nota Vereveningsfonds, die ná de Woonzorgvisie is vastgesteld, moet worden verwerkt in het Addendum;
  • Beleid dat na de Woonzorgvisie is vastgesteld, nemen we op in het Addendum.
  • Regionale afspraken over ouderen en aandachtsgroepen, ná de Woonzorgvisie gemaakt, worden verwerkt in het Addendum (ook al leidt dit niet tot een wijziging van de opgave in de Woonzorgvisie).
  • Tot slot staan - voor de overzichtelijkheid- een aantal onderwerpen uit bestaand beleid op één plaats bij elkaar in het Addendum.
    • In de Nota vereveningsfonds1Vereveningsfonds Gemeente Utrechtse Heuvelrug 2025 is een aantal zaken vastgelegd (o.a. enkele uitzonderingen, waarbij een project niet aan de prijssegmentering uit de Woonzorgvisie hoeft te voldoen), die – eenmaal vastgelegd- zouden moeten worden toegevoegd aan de Woonzorgvisie. Dit doen we door deze zaken op te nemen in het Addendum.De grens vanaf waar een project altijd aan de verplichte prijssegmentering moet voldoen was in de Woonzorgvisie nog niet definitief bepaald. In de nota Vereveningsfond is dit nu wel bepaald. De grens ligt bij 18 woningen. Verevenen is mogelijk bij projecten tot en met 17 woningen. Een project vanaf 18 woningen moet altijd aan de prijssegmentering 30-40-30 voldoen: minimaal 30% sociale huur, minimaal 40% middensegment, maximaal 30% duur.Projectontwikkelaars die sociale huurwoningen realiseren, hebben de plicht om vroegtijdig in overleg te treden met een woningcorporatie ter overname van de sociale huurwoningen. Beide partijen hebben een inspanningsverplichting om met elkaar overeen te komen, dat de woningcorporatie de sociale huurwoningen over neemt. Op deze manier wil de gemeente zorgen dat voldoende sociale huurwoningen onder de aftoppingsgrens worden verhuurd, dat aandachtsgroepen worden gehuisvest en dat de woningen op een transparante en rechtvaardige manier worden verhuurd, namelijk via het platform van WoningNet. Ook geeft dit meer zekerheid voor het lange termijn behoud van sociale huurwoningen. Bij het afronden van breuken, die ontstaan bij het berekenen van het aantal woningen sociale huur, betaalbaar en duur, volgens de verdeling 30%-40%-30%, ontstaan soms problemen met het rekenkundig afronden. Soms leidt rekenkundig afronden tot een totaal van 1 woning teveel of te weinig. In een dergelijk geval moet er een woning bij of af. We bepalen het volgende:
  • Als er een woning bij moet, dan moet dit bij sociaal of betaalbaar, want daar is de eis als een minimum gesteld (zie voorbeeld 18 woningen). We nemen het getal met de hoogste breuk; sociaal of betaalbaar (zie voorbeeld van 18 woningen).
  • Als er een woning af moet, dan moet dit bij duur, want daar is de eis als een maximum gesteld (zie voorbeeld 19 woningen).
    • NB. Tot en met 9 woningen, waarin uitruil mogelijk is, wordt eerst uitgeruild, dan afgerond.Zie volgende pagina voor rekenvoorbeelden. RekenvoorbeeldenTotaal aantal woningen 18 onafgerond Afronding rekenkundig Afronding volgens afspraak Sociale huur min. 30% 5,4 5 6 Betaalbaar min. 40% 7,2 7 7 Duur max. 30% 5,4 5 5 17 18
    Totaal aantal woningen 19 onafgerond Afronding rekenkundig Afronding volgens afspraak Sociale huur min. 30% 5,7 6 6 Betaalbaar min. 40% 7,6 8 8 Duur max. 30% 5,7 6 5 2019
    Door afronding van aantallen woningen, kan het dus voorkomen, dat het vereist percentage sociale huur- of betaalbare woningen nét niet gehaald wordt of het percentage duur nét overschreden wordt. In deze gevallen beschouwen we dit toch als voldaan aan verplichte prijssegmentering. Het gaat dan immers om kleine afwijkingen, die onvermijdelijk zijn bij het afronden van getallen. En afronden is nu eenmaal noodzakelijk, omdat we alleen maar hele woningen kunnen bouwen. VoorbeeldTotaal aantal woningen 48 onafgerond Afronding rekenkundig Afronding volgens afspraak Sociale huur min. 30% 14,4 14 15 Betaalbaar min. 40% 19,2 19 19 Duur max. 30% 14,4 14 14 4748
    Voor bepaalde soorten zorgwoningen gelden uitzonderingen in de toepassing van de prijssegmentering van de Woonzorgvisie. Dit is vastgelegd in de Nota vereveningsfonds. Zorggeschikte woningen en geclusterde woningen mogen maximaal 15% duurder zijn dan de betaalbaarheidsgrens. Ze worden dan geteld als betaalbaar(*).Zorggeschikte woningen (*) Zelfstandige rolstoelgeschikte nultredenwoningen, in een geclusterde woonvorm, waarin alle vormen van Wlz-zorg geleverd kan worden. Dat betekent dat de woningen en het woongebouw rolstoelgeschikt zijn, met voldoende manoeuvreerruimte; een ruime badkamer, voldoende brede gangen en toegangsdeuren.Geclusterde woningen (*)Zelfstandige rollatorgeschikte nultredenwoningen in een geclusterde woonvorm, met een ontmoetingsruimte inpandig of op korte loopafstand (circa 100 meter). Definities, keurmerken etc. zijn nog in ontwikkeling. Bij verschil van mening besluit de gemeente, of een woning, in de zin van de Woonzorgvisie en Vereveningsfonds, als zorggeschikt en/of geclusterd wordt aangemerkt. De gemeente gaat hierbij uit van de op dat moment geldende definities.(*) Bron: Zorggeschikt wonen voor senioren, Platform 31, 2024.
    De prijssegmentatie uit de Woonzorgvisie is niet van toepassing op het splitsen van één woning in meerdere zelfstandige woningen. Op deze manier willen we het splitsen van één woning in 2 of meer kleinere woningen faciliteren.De prijssegmentatie uit de Woonzorgvisie is niet van toepassing op het transformeren van monumenten naar woningen. Woningen, die in het kader van de Ruimte voor Ruimte regeling van de Provincie mogen worden gebouwd, zijn uitgezonderd van de verplichte prijssegmentatie uit de Woonzorgvisie, tot een maximum van 3 woningen of 3 woongebouwen. Het totaal terug te bouwen volume is gerelateerd aan het sloopoppervlak. Dit is vastgelegd in het VABplus beleid van de gemeente.ToelichtingDe Ruimte voor Ruimte regeling van de provincie Utrecht is een regeling, waarbij eigenaren hun agrarisch bedrijf beëindigen en hun agrarische bedrijfspanden kunnen slopen in ruil voor de bouw van een of meer woningen of woongebouwen op het eigen erf. Ontsierende stallen en schuren worden verwijderd. Dit komt ten goede aan het landschap en dit voorkomt het aantrekken van criminele activiteiten. Provincie en gemeente willen met deze regeling voormalige agrariërs stimuleren een nieuwe invulling te geven aan de vrijkomende ruimte, door het ook financieel rendabel te maken. Daarom zijn woningen, die in het kader van dit beleid worden gebouwd, uitgezonderd van de verplichte prijssegmentering uit de Woonzorgvisie, tot een maximum van drie woningen of woongebouwen. Het VABplus beleid van de gemeente bepaalt welke functies op agrarische of voormalig agrarische erven worden toegestaan en onder welke voorwaarden. Zo bepaalt het sloopoppervlak het volume en aantal woningen c.q. woongebouwen dat teruggebouwd mag worden. De transformatie van een niet-wonen gebouw naar minder dan 10 woningen, is uitgesloten van de verplichte prijssegmentering uit de Woonzorgvisie. ToelichtingProjecten waarvoor geen wettelijk kostenverhaal is voorgeschreven als bedoeld in art. 8. 13 van het Omgevingsbesluit zijn uitgesloten van de verplichte prijssegmentering uit de Woonzorgvisie. Dit is zo, omdat bij deze projecten geen kostenverhaal mogelijk is. Dan is verevenen ook niet mogelijk. Om die reden staat in de Nota Vereveningsfonds, dat de verplichte prijssegmentering uit de Woonzorgvisie in deze gevallen ook niet van toepassing is. In de meeste van dit soort projecten wordt ook geen AOK gesloten. Een verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan ‘wonen’ tot gebouwen met een woonfunctie, waarbij het aantal woonfuncties minder dan 10 is, is een dergelijk project volgens Art. 8.13 van het Omgevingsbesluit.    WonenOpgave nultredenwoningen en geclusterde woningenDe regionale afspraken hebben geen gevolg voor de opgave uit onze Woonzorgvisie. Toelichting: Regionaal zijn binnen de U10 afspraken gemaakt over de opgave voor nultredenwoningen en geclusterde woningen voor ouderen. Deze afspraken bevatten lagere aantallen dan onze Woonzorgvisie. Dit komt, omdat de regionale aantallen uitgaan van ouderen met een beperking in de Algemene Dagelijkse Levensverrichtingen (ADL-beperking). Onze gemeente bouwt echter ook nultredenwoningen voor ouderen zonder beperkingen en voor jongeren. Dit doen we zodat de woningvoorraad voldoende woningen heeft, waar ouderen langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen, ook als zij meer zorg nodig hebben. Daarom houden wij als gemeente vast aan de cijfers uit onze Woonzorgvisie. Het college heeft de raad hierover geïnformeerd in een raadsinformatiebrief van 10 juni. De opgave nemen wij op in de Prestatieafspraken met de woningcorporaties.Woonzorgvisie - Opgave nultreden-, geclusterd- en zorggeschikt wonen Tot 2030nultredengeclusterd zorggeschiktnieuwbouw43033570
    Gemeenschappelijke ruimte Bij nieuwbouw van appartementencomplexen die (ook) geschikt zijn voor senioren is het belangrijk om een gemeenschappelijke ruimte op te nemen in het complex. Hierdoor wordt een nultredenwoning een geclusterde woning. Door de toekomstige schaarste in zorg gaat meer verwacht worden van zorgen voor elkaar. Ook wordt steeds meer zorg thuis geleverd, waardoor zorgbehoevenden onderdeel blijven van een wooncomplex en de wijk. Een gemeenschappelijke ruimte is hierin faciliterend; mensen ontmoeten elkaar en leren elkaar kennen. Dit draagt bij aan omzien naar elkaar en vermindering van eenzaamheid. Dementievriendelijk bouwenBij nieuwbouw of renovatie van ouderenhuisvesting is het belangrijk om de woonomgeving dementievriendelijk in te richten. Hierbij geeft men extra aandacht aan bewegwijzering, contrast/kleurgebruik en toegankelijkheid. In de toekomst krijgt 1 op de 5 mensen dementie en deze mensen zullen lang zelfstandig in de wijk blijven wonen2https://media.alzheimer-nederland.nl/s3fs-public/media/2024-07/documents/Toolkit%20Dementievriendelijk%20Woongebouw%2015juli2024_versie%201.1.pdf. Zorg Regionale afspraken over voldoende zorgaanbod
  • Gemeente en Zorgkantoor Zilveren Kruis zetten zich in om te zorgen voor voldoende zorgaanbod, in de vorm van WMO zorg en ondersteuning en Wlz zorg.
  • De afspraken worden afgestemd met zorgkantoor en zorgaanbieders. Zorgkantoor Zilveren Kruis en de IVVU hebben het initiatief genomen om volgens de door Zilveren Kruis ontwikkelde Regionale Routekaart te werken. Hierin zijn ook afspraken rond het Integraal Zorgakkoord (IZA) en Gezond en Actief Leven Akkoord (GALA) opgenomen.
  • Zorgkantoor Zilveren Kruis zorgt voor de contractering van Wlz-zorg verbonden aan Wlz-cliënten. Het zorgkantoor kent hiervoor een zorgplicht en maakt met zorgaanbieders passende inkoopafspraken.
  • De gemeente zorgt voor voldoende WMO zorg en ondersteuning en maakt hiertoe afspraken met aanbieders.
  • Op dit moment lopen experimenten met voorkeurszorgaanbieders per complex, omwille van schaalvoordelen en efficiency. Hierbij gaat het dan vaak om zorg die door het zorgkantoor (en niet de gemeente) wordt gefinancierd, zoals verpleging en verzorging thuis (wijkverpleging). Door de vergrijzing nemen zorgvragen toe, terwijl er sprake is van personeelstekorten. Dit vraagt om efficiënte inzet van zorg.
    • Hierbij merkten wij op, dat inwoners alsnog de vrije keuze behouden voor een zorgaanbieder, omdat het een vrije markt met keuzevrijheid is. In De Schermerij in Leersum is QuaRijn voorkeursaanbieder en in De Boshove in Driebergen is dat Silverein. Dit concept kan ook interessant zijn voor andere woonzorghuizen, zoals Park Boswijk in Doorn en Beukenhorst in Driebergen.    In de Woonzorgvisie staat dat de gemeente geen intramurale zorgvoorzieningen (onzelfstandig wonen) voor ouderen wil toevoegen, omdat het aanbod hiervan al ruim is. Bedoeld wordt intramurale particuliere zorg (onzelfstandig wonen) voor ouderen in het dure segment. In het sociale en middensegment wil de gemeente deze voorziening alleen toevoegen als uit onderzoek blijkt dat hier lokaal een tekort aan is voor bewoners uit de gemeente. De gemeente zet vooral in op zelfstandige woningen voor ouderen. WonenDe gemeente Utrechtse Heuvelrug zet zich in om jaarlijks maximaal 80 sociale huurwoningen toe te wijzen aan wettelijk urgenten en statushouders. Deze afspraak is ook opgenomen in de Prestatieafspraken met de corporaties. Toelichting: Regionaal zijn afspraken gemaakt over een evenwichtigere verdeling (faire-share) over de provincie van wettelijk urgenten. Wettelijk urgenten komen meestal uit onze eigen gemeente, maar hebben tijdelijk elders (vaak in Utrecht) in een zorginstelling gewoond en gaan nu weer zelfstandig wonen. Voor elke gemeente is o.b.v. het inwonertal berekend hoeveel sociale huurwoningen zouden moeten worden toegewezen aan de wettelijke urgenten en aan statushouders. Daarnaast is ook berekend wat een realistisch aantal is, op basis van het jaarlijks aantal vrijkomende woningen, opleveringen van nieuwe sociale huurwoningen en de regionale afspraak dat maximaal 30%3Regionale afspraak tussen woningcorporaties, huurdersorganisaties en gemeenten in de U10, om maximaal 30% van de woningen toe te wijzen aan deze aandachtsgroepen, om voldoende woningen aan te kunnen bieden aan regulier woningzoekenden. van alle toe te wijzen sociale huurwoningen naar deze aandachtsgroepen gaat. Volgens de eerste berekening zou de gemeente Utrechtse Heuvelrug jaarlijks 94 woningen moeten toewijzen aan wettelijk urgenten en statushouders. Realistisch is 80 woningen4Daarnaast heeft elke gemeente ook haar eigen urgentie-verlening op sociaal-maatschappelijke- en/of medische gronden. Deze komen boven op het aantal van 80 woningen. Voor de Gemeente Utrechtse Heuvelrug gaat het over ongeveer 5 woningen per jaar. . Het gaat om een inspanningsverplichting. Wettelijk urgenten: wie zijn dat? Uitstromers uit Maatschappelijke Opvang, Beschermd Wonen, Jeugdzorg met verblijf, Detentie, Vrouwenopvang, Forensische Beschermd Wonen en Zorg; Uitstappende sekswerkers; Mantelzorg-bieders- en vragers. De laatste 2 categorieën tellen niet mee in de fair-share afspraken omdat de aantallen heel klein zijn (sekswerkers) of omdat het lokaal urgenten zijn (mantelzorg).
    WoonbegeleidingDe gemeente maakt lokaal en in ZOU- verband afspraken met corporaties en zorgpartijen over begeleiding, om te zorgen voor een zachte landing in de gemeente. De sociale dorpsteams hebben hier een belangrijke rol in. Regionaal werken de gemeenten aan de spreiding van zorgvoorzieningen en de inzet van Beschermd Thuis, waardoor inwoners zo lokaal mogelijk zorg ontvangen. In 2026 wordt een zogenaamde Ethos Light telling5ETHOS (‘European Typology of Homelessness and Housing Exclusion’) Light is een instrument om het aantal dak- en thuislozen in kaart te brengen. De classificatie omvat ook mensen die uitstromen uit een instelling en mensen die tijdelijk verblijven bij familie of kennissen. gedaan, die inzicht geeft in dak- en thuisloosheid in onze regio. De gemeente zet vanuit het zogenaamd ‘GALA’6Gezond en Actief Leven Akkoord 2023: Gemeenten, GGD, zorgverzekeraars en VWS werken samen aan een gezond leven voor iedereen. In het GALA-akkoord staat wat nodig is opdat in 2040 een generatie opgroeit in een gezonde leefomgeving met een sterk sociaal netwerk. in op het versterken van de sociale basis in de dorpen. Ook woningcorporaties hebben hierbij, o.a. via huismeesters, een belangrijke rol.    Het college wil woningdelen en woningsplitsing beter faciliteren. WoningdelenHet college wil woningdelen voor maximaal 2 personen vergunningvrij maken (zie onderstaand schema). Dit zal t.z.t. worden opgenomen in het Omgevingsplan en in de Huisvestingsverordening.Woningdelen nieuw beleid
  • Woningdelen tot en met 2 personen (die geen gezamenlijk huishouden vormen) is vergunningvrij.
  • Bij inwonen en hospitaverhuur betekent dit dat 2 personen extra in de woning mogen wonen, naast het huishouden van hoofdhuurder of eigenaar.
  • Bij friendscontracten betekent dit dat een woning verhuurd mag worden aan maximaal 2 personen, die geen gezamenlijk huishouden vormen.
  • Woningdelen voor 3 personen of meer (die geen huishouden vormen) blijft vergunningplichtig.
    • Fig. 1. Verschillende vormen van woningdelen en splitsen (Bron: Team Wonen)ToelichtingWoningdelenBij Woningdelen wonen meerdere personen, die géén gemeenschappelijk huishouden voeren, in één woning. DoelMet woningdelen kan snel woonruimte worden toegevoegd zonder verstening. Dit is ook een doel uit de Raadsbrede afspraken (Groen en duurzaam doen, 2022)7https://cuatro.simcdn.nl/heuvelrug/uploads/uitvoeringsprogramma_raadsbrede_afspraken_0.pdf?cb=1hMMxX20. Het biedt kansen aan jongeren, die door de lange wachttijden nagenoeg geen kans maken op een woning en daardoor steeds langer bij hun ouders moeten blijven wonen. Ook is woningdelen een mogelijkheid om alleengaande statushouders en aandachtsgroepen te huisvesten8Een voorbeeld van hospitaverhuur waar we in de gemeente al geruime tijd mee werken is Kamers met Aandacht. Als gemeente en regio ZOU hebben we een contract met een organisatie om voor jongeren kamers met aandacht te organiseren, waardoor kwetsbare jongeren een fijne tijdelijke woonplek krijgen.. De kostendelersnorm is niet van toepassing als de bewoners een eigen huurcontract hebben9https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-verhuren/vraag-en-antwoord/wat-is-de-kostendelersnorm-in-de-bijstand. Inwonen, hospitaverhuur, kamergewijze verhuur van een woning en ‘friendscontracten’ zijn allemaal vormen van woningdelen. Het specifieke kenmerk: Er wonen meerdere huishoudens in één woning. Het gaat om onzelfstandig wonen. De woning zelf kan blijven zoals deze is, een verbouwing is niet noodzakelijk.WoningsplitsingSplitsen van een woning is wezenlijk anders en ingrijpender. Een woning wordt verbouwd en opgedeeld in twee of meer zelfstandige woningen. De woning zelf verandert hierbij ook ingrijpend. Zo worden voor elke woning afzonderlijke nutsvoorzieningen aangelegd. Ook wordt een woning vaak kadastraal gesplitst, noodzakelijk indien men een afzonderlijke woning wil verkopen.Zowel banken als gemeenten zijn nog onvoldoende toegerust om dit gemakkelijker te maken. Splitsen blijft waarschijnlijk wel vergunningplichtig en is maatwerk. In 2026 komt het college met een voorstel om splitsen beter te faciliteren, bijvoorbeeld door het vergunningtraject te versoepelen. DoelWoningsplitsing faciliteert bewoners in hun wensen tot het bij elkaar wonen met familie of vrienden, door één grote woning te splitsen in meerdere zelfstandige woningen. Dit biedt kansen voor o.a. ‘kangoeroe-woningen’, waarbij waarin ouders en volwassen kinderen bij elkaar, maar wel zelfstandig wonen, en/of voor bevriende volwassenen, die samen een grote woning willen kopen en deze willen splitsen in meerdere zelfstandige woningen, om bij elkaar te wonen en voor elkaar te zorgen.     De gemeente wil bestaande eerstelijns gezondheidsvoorzieningen behouden en de vestiging van nieuwe stimuleren. In sommige gevallen is gebleken dat de parkeernormen een belemmering zijn voor een initiatief en dat de parkeernormen als ‘hoger dan nodig’ worden ervaren. Daarom wil het college, in voorkomende gevallen, een uitzondering maken in de voorwaarden voor het afwijken van de parkeernorm. Een te hoge parkeernorm leidt soms tot een financieel onhaalbare business-case en het afhaken van initiatiefnemers. Weliswaar is een ontheffing mogelijk via het mobiliteitsfonds, maar dit kost veel tijd en geld. In het huidige parkeerbeleid zijn de volgende mogelijkheden opgenomen om ruimtelijke ontwikkelingen te faciliteren:
  • Salderen (huidig versus nieuw): alleen de toename aan parkeerbehoefte geldt als parkeereis. Men kijkt dus ook naar de voorgaande functie op een locatie (met bijbehorende parkeervraag);
  • Dubbelgebruik; bij meerdere functies die gebruik maken van de parkeerplaatsen(d.m.v. aanwezigheidspercentages);
  • Ontheffing van de parkeereis d.m.v. een bijdrage aan het mobiliteitsfonds.
    • Het college is bevoegd voor het toepassen van het gebruik van het Mobiliteitsfonds en heeft daarmee invloed op het stimuleren van specifieke ontwikkelingen. Om de vestiging van nieuwe eerstelijns gezondheidsvoorzieningen te faciliteren, zal het college, in voorkomende gevallen, de afweging maken deze bijdrage op 0 te stellen. Dit gebeurt vanuit het oogpunt van een groot maatschappelijk belang voor eerstelijns gezondheidszorg.Parkeernormen gezondheidszorg (Parkeerbeleidsnota GUH). Bron: Parkeerbeleidsnota GUH en publicatie ‘Parkeerkencijfers 2024’van bureau CROW.    Voorrang voor lokaal woningzoekenden bij nieuwbouw koop gold al voor woningen tot de grens van betaalbare koop. Besloten is om deze grens op te hogen tot de grens van de opkoopbescherming, d.w.z. tot een VON van maximaal 615.000 (prijspeil 2025 en 2026). De voorrang geldt voor 50% van de woningen in een project. De voorrang geldt voor mensen die wonen, werken of een opleiding volgen in de gemeente. Deze voorrang wordt op vrijwillige basis, privaatrechtelijk via de AOK (Anterieure Overeenkomst) met de ontwikkelaar geregeld.    Voor de overzichtelijkheid nemen wij in het Addendum al het woonbeleid op, zodat alles in één document bij elkaar staat. Dit beleid is bijvoorbeeld vastgelegd in de Huisvestingsverordening, Doelgroepenverordening, een beleidsnota, of in een Anterieure Overeenkomst (AOK) met projectontwikkelaars. Voor de exacte uitwerking en details blijven de Huisvestings- en Doelgroepenverordening van kracht en de aangewezen bron. De Nota Instrumenten wordt daarentegen ingetrokken. (uit: Huisvestingsverordening)Gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft een opkoopbescherming voor woningen met een WOZ waarde tot en met 615.000 (prijspeil 2025 en 2026). Er geldt dus een verbod om woningen tot en met een WOZ waarde van 615.000 te kopen om te verhuren. Om een woning met een WOZ waarde tot 615.000 te verhuren, is een verhuurvergunning nodig, tot 4 jaar na aankoop van de woning. Er zijn enkele uitzonderingen op het verbod, o.a. als men de woning wil kopen om te verhuren aan familie in de eerste of tweede graad, of als de eigenaar minimaal één jaar zelf in de woning heeft gewoond en de woning tijdelijk wil verhuren. De exacte regels staan in de Huisvestingsverordening. De opkoopbescherming is publiekrechtelijk geregeld in de Huisvestingsverordening (en wordt ook opgenomen in de AOK (Anterieure Overeenkomst)) met de projectontwikkelaar en in het koopcontract met de koper.Toelichting: In januari 2022 is de Huisvestingswet gewijzigd en werd een mogelijkheid tot opkoopbescherming in de wet opgenomen. Een gemeente kan de opkoopbescherming inzetten om te zorgen dat woningen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur. Op die manier blijven koopwoningen beschikbaar voor mensen die er zelf in gaan wonen. De opkoopbescherming is geregeld in de gemeentelijke Huisvestingsverordening, door middel van een vereiste verhuurvergunning.Algemene verschillen tussen de betekenis van Opkoopbescherming en Zelfbewoningsplicht
  • Bij de zelfbewoningsplicht is het, net als bij de opkoopbescherming, niet toegestaan om de woning te verhuren, maar daarnaast is het ook niet toegestaan om de woning binnen een bepaalde termijn te verkopen.
  • De zelfbewoningsplicht geldt alleen voor nieuwbouw; de opkoopbescherming geldt ook voor bestaande woningen.
  • De zelfbewoningsplicht mag alleen gelden voor woningen tot en met de betaalbaarheidsgrens; de opkoopbescherming mag tot een hogere WOZ waarde worden ingevoerd, wat veel gemeenten ook doen (om een ‘waterbed-effect’ te voorkomen).
  • Zelfbewoningsplicht wordt privaatrechtelijk geregeld en moet worden opgenomen in de AOK; Opkoopbescherming is publiekrechtelijk geregeld in de Huisvestingsverordening.
  • De termijn van de zelfbewoningsplicht kan een gemeente zelf kiezen (binnen de regels van proportionaliteit); de opkoopbescherming geldt altijd voor 4 jaar.
    • (uit: Nota instrumenten regie sociaal en middensegment woningbouw)Nieuwbouw Sociale koopwoningen zijn in onze gemeente nieuwbouwwoningen met een VON prijs van maximaal 300.000 (Prijspeil 2026)10https://www.heuvelrug.nl/grenzen-huur-en-koopprijzen. Om sociale koopwoningen minimaal 10 jaar te behouden als sociale koopwoning, geldt een antispeculatiebeding en een zelfbewoningsplicht. Antispeculatiebeding: De woning mag gedurende 10 jaar niet worden verkocht zonder toestemming van de gemeente. Het is een kettingbeding: bij verkoop van de woning gaat de werking van het beding over op de nieuwe koper. Indien de gemeente toestemming tot verkoop verleent wordt een maximale verkoopprijs vastgesteld. Wordt na verkoop geconstateerd dat de woning tegen een hogere prijs is verkocht, dan is de verkopende partij hierover een boete (winstafdracht) verschuldigd. De winst is verkoopprijs minus aankoopprijs. Bij een termijn van 10 jaar bedraagt de afdracht van de winst in het eerste jaar 90% en elk jaar daarop 10% minder. Na 10 jaar is het bedrag tot 0 gereduceerd. Het bedrag stort de gemeente in de Reserve Vereveningsfonds voor het stimuleren van de bouw van betaalbare woningen. Zelfbewoningsplicht: Deze geldt ook voor 10 jaar en is ook een kettingbeding. Er geldt een boetebeding van € 500 per dag waarop niet aan deze verplichting wordt voldaan. Antispeculatiebeding en zelfbewoningsplicht worden opgenomen in de AOK (Anterieure Overeenkomst) met de projectontwikkelaar en in het koopcontract van de eerste koper. Het college kan in voorkomende gevallen op basis van hardheid van bovenstaande afwijken, bijvoorbeeld bij een scheiding of overlijden.(uit: Doelgroepenverordening)De instandhoudingstermijnen van sociale huur, sociale koop en middensegment huur zijn juridisch verankerd in Doelgroepenverordening. De Doelgroepenverordening blijft van kracht, totdat de instandhoudingstermijnen zijn opgenomen in het Omgevingsplan.
  • Sociale huurwoningen moeten minimaal 25 jaren na eerste ingebruikname voor de doelgroep als sociale huurwoning beschikbaar blijven.
  • Sociale koopwoningen moeten minimaal 10 jaar na eerste ingebruikname, voor de doelgroep als sociale koopwoning beschikbaar blijven.
  • Middeldure huurwoningen moeten minimaal 15 jaren na eerste ingebruikname voor de doelgroep als middel dure huurwoningen beschikbaar blijven.
    • Nieuwbouw Sociale koop en betaalbare koopNieuwbouw sociale- en betaalbare koop zijn bedoeld voor middeninkomens. Sociale koop voor de lage middeninkomens en betaalbare koop voor de hoge middeninkomens. Grenzen 2026Max. VON prijsMax. InkomenSociale koop300.00068.858 bruto / jaarBetaalbare koop420.000 93.531 bruto / jaar
    (uit: Nota instrumenten regie sociaal en midden segment woningbouw)Voorrang voor lokaal woningzoekenden bij 50% van de woningen in een nieuwbouwproject middeldure duur, waarbij huishoudens die een sociale huurwoning achterlaten in onze gemeente, voorgaan op huishoudens die geen sociale huurwoning achterlaten, wordt privaatrechtelijk in de AOK geregeld. Het gaat om mensen die wonen, werken of een opleiding volgen in onze gemeente.Beleid uit de Nota instrumenten regie sociaal en middensegment woningbouw (2020) is nu opgenomen in dit Addendum. Daarom trekken we de Nota instrumenten uit 2020 in.