CVDR74376_1Exploitatieverordening gemeente Barneveld 2004nlregelingBarneveld2004-02-20Barneveld-Exploitatieverordening gemeente Barneveld 2004Wet op de Ruimtelijke Ordening, art. 42 Gemeentewet, art. 222 Algemene Wet Bestuursrecht gemeenteraadruimtelijke ordening, verkeer en vervoer2004-02-17De tekst in dit document is vrij van auteursrecht en databankrecht2004-02-202024-01-01nieuwe regelingOnbekendGeenGeenExploitatieverordening gemeente Barneveld 2004Artikel 1 Algemeen

In deze verordening wordt verstaan onder:

het in (bouw)exploitatie brengen van grond:

het geschikt of beter geschikt maken van grond tot bouwgrond;

het geschikt of beter geschikt maken van bouwgrond;

en het geschikt of beter geschikt maken van reeds bebouwde grond voor nieuwe of verdere of aanvullende bebouwing in het kader van herontwikkeling, herinrichting, bestemmingswijziging of reconstructie, zulks in de vorm van :

het feitelijk uitvoeren van werken en werkzaamheden, en onverlet latend de toepassing van overige wet- en regelgeving krachtens welke voorschriften zijn of worden gesteld voor de uitvoering van bedoelde werken en werkzaamheden; alsmede

het medewerking geven aan de voorbereiding en uitvoering van planologische procedures waaronder mede begrepen bestemmingsplanprocedures en vrijstellingsprocedures, en aan bouw- en milieuvergunningsprocedures ten behoeve van de op de (bouw)grond op te richten bebouwing.

bouwgrond: grond waarop overeenkomstig de voorschriften van de Woningwet en/of de Wet op de Ruimtelijke Ordening mag worden gebouwd dan wel andere werken en werkzaamheden - niet zijnde voorzieningen voor doeleinden van algemeen nut - mogen worden uitgevoerd. Met bouwgrond wordt gelijk gesteld grond waarop niet hoofdzakelijk bebouwing vereisende, met de stads- en dorpsvernieuwing samenhangende bestemmingen kunnen worden verwezenlijkt;

exploitatiegebied: een als zodanig aangewezen gebied, waarvoor de medewerking van de gemeente aan het in bouwexploitatie brengen van de daarbinnen gelegen gronden op een der in artikel 2 bedoelde wijzen noodzakelijk, wenselijk of nuttig wordt geacht;

exploitatieovereenkomst: de overeenkomst, waarin de gemeente met een exploitant de voorwaarden overeenkomt waaronder de gemeente medewerking verleent aan het in bouwexploitatie brengen van de in de overeenkomst genoemde grond;

exploitant: huidig of toekomstig eigenaar, erfpachter van of rechthebbende op een in het exploitatiegebied gelegen onroerende zaak en aan wie de gemeente medewerking verleent voor het in bouwexploitatie brengen van grond.

Burgemeester en wethouders kunnen gebieden aanwijzen als exploitatiegebied in de zin van het eerste lid onder c van dit artikel. De aanwijzing van het exploitatiegebied omvat tevens de vaststelling van een bijbehorende en daarvan onderdeel uitmakende exploitatieopzet als bedoeld in artikel 9.

Alvorens tot aanwijzing over te gaan kan het betrokken bestuursorgaan bepalen dat de openbare voorbereidingsprocedure van Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht wordt gevolgd.

Het aanwijzingsbesluit als bedoeld in het tweede lid treedt in werking op het tijdstip van bekendmaking op de wijze als voorzien in Afdeling 3.6 van de Algemene wet bestuursrecht.

Tenzij burgemeester en wethouders uitdrukkelijk of blijkens hun handelen anders bepalen of beslissen, is de exploitatieverordening niet van toepassing op een grondtransactie in de vorm van eigendomsoverdracht tussen de gemeente en de exploitant, zelfs niet indien in de desbetreffende overeenkomst de medewerking als bedoeld in artikel 2 is begrepen, daarvan onderdeel uitmaakt of daarmee verband houdt.

Artikel 2 Wijzen van medewerking van de gemeenteTot de medewerking van de gemeente aan het in bouwexploitatie brengen van grond wordt gerekend:

De aanleg binnen een exploitatiegebied als bedoeld in artikel 1, van de hieronder vermelde voorzieningen voor doeleinden van openbaar nut en omvattende een of meer bouw- en/of andere werken en/of werkzaamheden:

grondwerken met inbegrip van egaliseren, ophogen, opspuiten, ontgronden en afgraven van gronden en het aanbrengen en rooien van beplantingen en amoveren van bebouwing en verwijderen van funderingen, kabels en leidingen;

riolering, met inbegrip van bijbehorende werken, bemalinginrichtingen en rioolzuiveringsinstallatie met bijbehorende werken;

wegen, parkeergarages en andere parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, straatmeubilair, waterpartijen, watergangen, bruggen, tunnels, verkeers-regelinstallaties en andere rechtstreeks met de aanleg en inrichting van deze voorzieningen en kunstwerken verband houdende werken;

plantsoenen en andere groenvoorzieningen, waaronder begrepen de aanleg en inrichting van openbare speelplaatsen en speelweiden alsmede de sierende elementen welke rechtstreeks voortvloeien uit een juiste uitvoering van een verzorgd bestemmingsplan of bouwplan;

openbare verlichting en brandkranen, communicatiestructuren, een en ander met de nodige aansluitingen;

waterstaatkundige en waterhuishoudkundige voorzieningen, met inbegrip van dijkaanleg en kaden, drainagevoorzieningen alsmede aanleggen, dempen en kanaliseren van waterlopen.

Het uitvoeren binnen een exploitatiegebied van onder meer onder a aangegeven bouw- en andere werken en werkzaamheden ten behoeve van voorzieningen van openbaar nut, waaronder mede begrepen voorzieningen voor verkeers- en vervoersdoeleinden, (tele)communicatie, sociaal-culturele en recreatieve doeleinden, indien deze werken en werkzaamheden in overwegende mate ten dienste strekken van het desbetreffende exploitatiegebied, alsmede van overige werken en werkzaamheden welke noodzakelijk of wenselijk zijn voor een doeltreffende uitvoering van deze voorzieningen van openbaar nut.

De aanleg van de onder a en b vermelde werken en werkzaamheden buiten het desbetreffende exploitatiegebied bedoeld onder a, voorzover het exploitatiegebied door deze werken en werkzaamheden is of kan worden gebaat.

Het uitvoeren van de voor de totstandkoming van de onder a, b, en c bedoelde werken en werkzaamheden noodzakelijke of gewenste voorbereidings-, ontwikkelings-, toezicht- en beheershandelingen, waaronder begrepen het tot stand brengen van planologische maat-regelen, het verrichten van indicatief en nader milieukundig en archeologisch bodemonderzoek, het treffen van milieumaat-regelen, het saneren van verontreinigde grond of grondwater, alsmede het behandelen en afwikkelen van daaraan verbonden schadeclaims en kostenclaims ongeacht de daaraan ten grondslagliggende rechtsgronden en schaderegelingen en het verwerven van de benodigde gronden.

Het uitvoeren van voorbereidings-, ontwikkelings-, toezicht- en beheershandelingen met betrekking tot de binnen het exploitatiegebied geprojecteerde of gelegen (bouw)grond waarop geen voorzieningen voor doeleinden van openbaar nut worden aangebracht. Deze handelingen omvatten mede het totstandbrengen van planologische maatregelen inclusief vrijstellingsbesluiten en bouwvergunningen en het behandelen en afwikkelen van daaraan verbonden schadeclaims en kostenclaims ongeacht de daaraan ten grondslagliggende rechtsgronden en schaderegelingen.

Het in enigerlei vorm inbrengen van gemeentelijke gronden binnen of buiten het exploitatiegebied. Daartoe behoren in elk geval gronden die naar het oordeel van burgemeester en wethouders hetzij mede strekken of mede kunnen strekken ten behoeve van de uitvoering van de onder a tot en met d bedoelde (bouw)werken en werkzaamheden, hetzij anderszins geheel of ten dele dienstbaar kunnen zijn aan dan wel geheel of ten dele mede tot gebruik kunnen strekken van de exploitant, hetzij dienen ter afronding van of het bereiken van een samenhangend exploitatiegebied. Het inbrengen van gronden verschaft de exploitant geen (exclusieve) gebruiks- of genotsrechten hierop, tenzij zulks uitdrukkelijk is overeengekomen dan wel voortvloeit uit terzake te sluiten separate grondtransacties waarbij zakelijke rechten worden overgedragen, het vestigen van huur- en pachtrechten en persoonlijke gebruiksrechten daaronder begrepen.

Artikel 3 Uitvoering van de medewerking

De gemeente zal tot de - verdere - uitvoering van de medewerking overgaan op de wijzen als bedoeld in artikel 2 nadat de grond waarop die uitvoering van medewerking noodzakelijk of gewenst is, aan de gemeente is of wordt afgestaan en de ingevolge artikel 12 door exploitant verschuldigde exploitatiebijdrage is voldaan, dan wel onder voldoende garantie en zekerstellingen een regeling is getroffen met de exploitant waarbij de voldoening van de exploitatiebijdrage en de afstand van de grond zijn gewaarborgd.

De uitvoering van de medewerking op de wijzen als bedoeld in artikel 2 geschiedt van gemeentewege voor zover de daarvan onderdeel uitmakende werken en werkzaamheden niet tot de taak van een andere publiekrechtelijk lichaam behoren en deze taak niet geheel of ten dele aan de gemeente is overgedragen.

In afwijking van het bepaalde in het tweede lid, kunnen burgemeester en wethouders de uitvoering van de aldaar bedoelde medewerking geheel of gedeeltelijk aan de exploitant toevertrouwen, indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders een doelmatige en tijdige uitvoering onder voldoende garantie en zekerstellingen is gewaarborgd. Burgemeester en wethouders kunnen voorwaarden stellen aan de uitvoering door de exploitant. De overige bepalingen van de verordening vinden in dit geval toepassing op een voor zoveel nodig aan deze afwijking aangepaste wijze en de exploitatiebijdrage als bedoeld in artikel 12 kan gedeeltelijk in geld en in natura worden vastgesteld.

Artikel 4 Aanvraag voor en aanbod tot medewerking

Een exploitant kan bij burgemeester en wethouders een mondelinge of schriftelijke aanvraag indienen voor medewerking aan het in bouwexploitatie brengen van gronden. De gemeente kan uit eigen beweging een aanbod tot het verlenen van medewerking doen uitgaan naar exploitant.

Burgemeester en wethouders verlenen slechts medewerking aan het op aanvraag van een exploitant in bouwexploitatie brengen van gronden krachtens een exploitatieovereenkomst of krachtens een overeenkomst tot aankoop, verkoop of ruiling van gronden en/of opstallen. Indien de medewerking is of wordt geregeld in een overeenkomst tot aankoop, verkoop of ruiling van gronden en/of opstallen is artikel 1 vijfde lid van toepassing.

Bij de aanvraag dient in ieder geval kenbaar gemaakt dan wel bijgevoegd te worden:

een aanduiding of omschrijving van de in bouwexploitatie te brengen onroerende zaken;

gegevens waaruit blijkt dat de exploitant eigendomsrechten, erfpachtrechten, dan wel andere exploitatierechten op de in bouwexploitatie te brengen onroerende zaken heeft verkregen of kan verkrijgen;

gegevens omtrent de door exploitant te treffen (bouw)werkzaamheden; en

dagtekening van de aanvraag.

Ingeval een of meerdere gegevens ontbreken kunnen burgemeester en wethouders de exploitant in de gelegenheid stellen de ontbrekende gegevens nader aan te vullen binnen een termijn van ten hoogste 4 weken.

Ingeval een aanvraag voor een bouw- of aanlegvergunning en/of een aanvraag voor vrijstelling of bestemmingswijziging wordt ingediend door de exploitant, waarbij de verlening van de bouw- of aanlegvergunning of de medewerking aan de vrijstelling of bestemmingsplan-herziening afhankelijk is van of verband houdt met of is aan te merken als of zou kunnen leiden tot wenselijk of noodzakelijk geachte medewerking op de wijzen als bedoeld in artikel 2, wordt hiervan zo spoedig mogelijk, doch in ieder geval voor de beslissing op de hierbedoelde aanvraag mededeling gedaan aan de aanvrager.

Daarbij kan een (voorlopige) raming van de voor rekening van de exploitant komende kosten, verbandhoudende met het in bouwexploitatie brengen van gronden, worden verstrekt. De raming geschiedt zo mogelijk op basis van een (concept)exploitatieopzet waarin mede de (geprognosticeerde) schadevergoedingen als bedoeld in artikel 10, lid 1 onder I sub b zijn aangeduid. Tevens zal daarbij aan de aanvrager de gelegenheid worden gegeven tot het indienen van een aanvraag voor medewerking dan wel tot het aanvaarden van een gemeentelijk aanbod tot medewerking.

Artikel 5 Beslissing omtrent medewerking

Burgemeester en wethouders beslissen op de aanvraag om medewerking, binnen drie maanden na de dag waarop de aanvraag is ontvangen. Deze beslistermijn kan verdaagd worden met drie maanden.

Indien op aanvraag dan wel bij aanbod tot medewerking wordt besloten, doen burgemeester en wethouders die beslissing in tweevoud vergezellen van een ontwerp-exploitatieovereenkomst. De exploitant krijgt ingeval van instemming met de exploitatieovereenkomst, 4 weken de gelegenheid de ontwerpovereenkomst ondertekend aan burgemeester en wethouders toe te zenden. Burgemeester en wethouders zenden uiterlijk 4 weken na ontvangst van de door de exploitant ondertekende ontwerpovereenkomst een door hen ondertekend exemplaar aan de exploitant.

Door ondertekening van het ontwerp door Burgemeester en wethouders en de exploitant is de exploitatieovereenkomst rechtsgeldig en bindend tot stand gekomen inclusief en onverminderd de daarin opgenomen voorwaarden en bedingen, waaronder begrepen voorbehouden verband houdende met noodzakelijke goedkeuring door de gemeenteraad of andere overheidsorganen dan wel verband houdende met de noodzakelijke aanwijzing van het desbetreffende exploitatiegebied en/of vaststelling van de bijbehorende exploitatieopzet of herzieningen daarvan.

Artikel 6 Aanhouding aanvraag of aanbodDe beslissing op een aanvraag of het doen uitgaan van een aanbod kan worden aangehouden:

ingeval de procedure tot goedkeuring van een van toepassing zijnde bestemmingsplan of een herziening daarvan nog niet is afgerond, tot vier weken na het onherroepelijk worden van (het betreffende deel van) het bestemmingsplan of de herziening daarvan;

ingeval de aanwijzing exploitatiegebieden en/of de vaststelling van de bijbehorende exploitatieopzet welke ten grondslag ligt aan de berekening van het ten laste van de exploitant vallende aandeel in de kosten van de medewerking van de gemeente, nog niet tot stand zijn gekomen of worden herzien. Alsdan stellen burgemeester en wethouders - indien geen weigeringsgrond als bedoeld in artikel 7 van toepassing is - de exploitant op de hoogte van de termijn waarbinnen in de aanwijzing respectievelijk vaststelling of herziening van het exploitatiegebieden en/of de exploitatieopzet redelijkerwijs zal zijn voorzien; en

ingeval voorzienbaar is dat de in artikel 7 genoemde weigeringsgronden binnen 8 weken na aanvraag voor medewerking zullen kunnen worden weggenomen, tot 4 weken nadat deze weigeringsgronden zijn opgeheven.

Artikel 7 Weigering medewerkingDe medewerking aan het in bouwexploitatie brengen van gronden behoeft niet te worden verleend indien:

de in bouwexploitatie te brengen grond niet is gelegen in een aangewezen exploitatiegebied dan wel in een gebied waarvoor een bestemmingsplan of structuurplan geldt;

indien het in bouwexploitatiebrengen van grond of de benodigde voorzieningen van particulier en/of openbaar nut zouden leiden tot strijd met het bestemmingsplan, het planologisch gemeentelijk of provinciaal beleid, de Woningwet of de Wet op de Ruimtelijke Ordening;

het in bouwexploitatie brengen van grond anderszins zou leiden tot ten laste van de gemeente blijvende kosten van voorzieningen van openbaar nut of tot bezwaren ten aanzien van het doeltreffend voorzien in watervoorziening, openbare verlichting, riolering, verkeers- en vervoersinfrastructuur, (tele)communicatie, toezicht en andere diensten;

de exploitant, desverzocht door de gemeente, geen afstand wil doen van gronden ten behoeve van aanleg van voorzieningen van openbaar nut;

de exploitant in voorkomende gevallen weigert een archeologisch onderzoek te doen verrichten of een onderzoek te doen uitvoeren naar de aanwezigheid van bodemverontreiniging in of op de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut dan wel weigert de ondergrond te saneren wanneer dat noodzakelijk of wenselijk is;

het in bouwexploitatie brengen van de gronden anderszins zou leiden tot strijd met belangen van een stelselmatige doeltreffende uitbreiding, herinrichting of reconstructie van de bebouwing of naaste omgeving;

de exploitant geen of niet voldoende dan wel niet tijdige medewerking geeft aan de uitvoering van de exploitatieverordening, het totstandbrengen en het ondertekenen van een exploitatieovereenkomst daaronder begrepen.

de exploitant weigert de gemeente te vrijwaren van de kosten en schaden voortvloeiende uit of verband houdende met de gemeentelijke medewerking aan het in bouwexploitatie brengen van (bouw)grond als bedoeld in artikel 1, lid 1 aanhef en onder a.

Artikel 8 Exploitatieovereenkomst en het aanbod

De exploitatieovereenkomst en het aanbod worden in schriftelijke vorm (akte) opgemaakt.

De exploitatieovereenkomst en het aanbod kunnen onder meer bepalingen bevatten over:

de aard en omvang van de medewerking welke aan de desbetreffende in bouwexploitatie te brengen gronden is of zal worden verleend respectievelijk een verwijzing naar de relevante kostenposten van de desbetreffende exploitatieopzet behorende bij de aanwijzing van het betrokken exploitatiegebied;

het tijdvak waarbinnen de voorzieningen als bedoeld in artikel 2 zijn of worden uitgevoerd;

de ten laste van de exploitant komende exploitatiebijdrage en/of kosten van de specifieke medewerking als bedoeld in artikel 12, lid 3;

de afstand door de exploitant aan de gemeente van de in exploitatie te brengen grond ten behoeve van de totstandkoming van de medewerking op de wijzen als bedoeld in artikel 2, vrij van opstallen - met inbegrip van de zich in de grond bevindende resten, zoals fundering, leidingen en kabels -, in onbelaste en onbezwaarde eigendom;

in gevallen waarbij burgemeester en wethouders besluiten de gehele of gedeeltelijke uitvoering van de door de gemeente aan te leggen voorzieningen van openbaar nut aan de exploitant op te dragen, de bepaling dat ten behoeve van de door exploitant uit te voeren werken een aannemingsovereenkomst wordt gesloten waarin de gemeente als opdrachtgever en de exploitant als aannemer wordt aangemerkt en waarbij de gemeente wordt belast met de directievoering en het dagelijks toezicht;

de vrijwaring van de gemeente door de exploitant van kosten en schaden die voortvloeien uit of verband houden met de gemeentelijke medewerking aan het in bouw-exploitatie brengen van (bouw)grond als bedoeld in artikel 1, lid 1, aanhef en onder a en de mate waarin en de wijze waarop de exploitant kan worden betrokken bij de schadevaststelling in en buiten rechte; en

voorbehouden die verband houden met noodzakelijke goedkeuring door de gemeenteraad of andere overheidsorganen alsmede voorwaarden met betrekking tot de termijn waarbinnen de exploitant de ondertekende ontwerpovereenkomst aan de gemeente dient terug te zenden dan wel voorbehouden die verband houden met de totstandkoming van de noodzakelijke aanwijzing van het desbetreffende exploitatiegebied en/of vaststelling van de bijbehorende exploitatieopzet of herzieningen daarvan.

Artikel 9 Exploitatieopzet

De aanwijzing van een exploitatiegebied en de bijbehorende exploitatieopzet hebben in ieder geval betrekking op gronden waarop of ten behoeve waarvan medewerking als bedoeld in artikel 2 is of zal worden verleend.

De exploitatieopzet wordt vastgesteld met inachtneming van het bepaalde in artikel 10.

Periodiek wordt nagegaan of de optredende loon- en prijswijzigingen dan wel de gerealiseerde dan wel voorgenomen wijzen van medewerking met betrekking tot het exploitatiegebied aanleiding geven het exploitatiegebied en/of de exploitatieopzet te herzien.

Voor de berekening van de kosten, voortvloeiende uit de wijze van medewerking als bedoeld in artikel 2 met betrekking tot het betrokken exploitatiegebied, wordt ervan uitgegaan dat het exploitatiegebied in zijn geheel door een exploitant in bouwexploitatie zal worden gebracht.

Artikel 10 Inhoud exploitatieopzet

De exploitatieopzet bevat de volgende gegevens:

Een raming van de ten laste van de gronden in het exploitatiegebied komende kosten, te weten:

de inbrengwaarde die toegekend wordt aan alle binnen het exploitatiegebied gelegen gronden voor zover die gronden in de bouwexploitatie zijn of kunnen worden betrokken dan wel benodigd zijn voor of in verband staan met de medewerking als bedoeld in artikel 2. Onder inbrengwaarde wordt verstaan, de waarde van de grond vermeerderd met de waarde van de opstallen, die voor de verwezenlijking van de medewerking niet gehandhaafd kunnen worden, met de kosten van vrijmaken van de grond van opstallen - met inbegrip van de zich in de grond bevindende resten, zoals funderingen, leidingen en kabels -, zakelijke en persoonlijke rechten en lasten, en met de kosten van schadeloosstellingen;

de kosten van voorbereiding, vaststelling en uitvoering alsmede overige procedurekosten van planologische maatregelen waaronder bestemmingsplannen, wijzigings- en uitwerkingsplannen en vrijstellingsbesluiten alsmede inrichtingsplannen en bouwplannen, voor zover deze kosten aan - de (bouw)gronden binnen - het exploitatiegebied moeten worden toegerekend en voorts schade- en kostenvergoedingen uit welke hoofde dan ook die verband houden met de voorbereiding, vaststelling en uitvoering van deze maatregelen en plannen voor zover niet opgenomen en begrepen onder de kosten van de specifieke medewerking als bedoeld in artikel 12, lid 3. Onder schadevergoedingen als bedoeld in de vorige volzin zijn mede begrepen begrote en/of toegekende schadevergoedingen op basis van besluiten ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en op basis van (zelfstandige) schadebesluiten ingevolge andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke regelgeving, zowel met betrekking tot bouwgronden als de overige gronden waarop voorzieningen voor doeleinden van algemeen nut worden getroffen;

de kosten van de in artikel 2 genoemde wijze van medewerking tenzij die wijzen van medewerking geen verband houden met of invloed hebben op het in bouwexploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied, met zonodig vermelding van het aandeel dat ten laste van de gronden in het exploitatiegebied wordt gebracht. Onder de kosten van de in artikel 2 genoemde wijzen van medewerking dienen mede te worden begrepen de investeringslasten van de reeds in het verleden binnen of mede ten behoeve van het aan te wijzen dan wel aangewezen exploitatiegebied uitgevoerde (bovenwijkse) voorzieningen c.q. wijzen van medewerking voor zover bedoelde investeringslasten niet inmiddels op bouwexploitanten of bij gronduitgifte of bij wege van baatbelasting op voet van art. 222 van de Gemeentewet zijn verhaald.

een bijdrage in de kosten van het gemeentelijk apparaat, voorzover dit rechtstreeks aan de wijzen van medewerking als bedoeld in artikel 2 heeft deelgenomen of zal deelnemen;

de rentelasten van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten;

de kosten van tijdelijk beheer van gronden en opstallen;

overige kosten, die in beginsel ten laste van de grondexploitatie binnen het exploitatiegebied behoren te worden gebracht;

een opslagpercentage over de onder de 1e t/m de 7e gedachtenstreep genoemde kosten voor risicofonds.

De kosten zoals bedoeld onder a , bij de 2e, 3e, 4e en 7e gedachtenstreep kunnen via een opslagpercentage worden bepaald.

Een raming van de ten gunste van de grondexploitatie komende opbrengsten bestaande uit:

verkoopopbrengsten van gronden voor zover daarin kostenverhaal is begrepen;

overheidssubsidies voor zover de gemeente die subsidies ten gunste wenst te laten komen van gronden binnen het exploitatiegebied;

bijdragen in de kosten van aanleg van voorzieningen van de in artikel 2 genoemde wijzen van medewerking, hetzij op privaatrechtelijke basis (bijv. exploitatieovereenkomst), hetzij op publiekrechtelijke basis (baatbelasting);

renteopbrengsten van geïnvesteerde kapitalen;

overige bijdragen, inclusief opbrengsten uit tijdelijke verhuring of ingebruikgeving van gronden en opstallen;

De totale in lid 1 bedoelde kosten worden volledig ten laste gebracht van de gronden in het exploitatiegebied die door de voorzieningen als bedoeld in artikel 2 worden gebaat. Die kosten worden gelijkelijk aan de totaal in bouwexploitatie te brengen (bouw)gronden binnen het exploitatiegebied toegerekend. In afwijking van het bepaalde in de vorige volzin kan de toerekening van de totale onder lid 1 bedoelde kosten aan de in bouwexploitatie brengen (bouw)grond in het exploitatiegebied, nog nader worden onderscheiden naar de drie in artikel 1, eerste lid, onder a genoemde exploitatiewijzen, zonodig onder vermelding van de daarbij in acht te nemen verhoudingscijfers, waarin gewaardeerd wordt het profijt dat de gronden hebben van de medewerking als bedoeld in artikel 2, uitgaande van de ligging en de maximaal toegelaten gebruiksmogelijkheden van de gronden.

Voor zover in de waardering van het profijt de mate waarin de toegelaten gebruiksmogelijkheden kostenveroorzakend werken niet voldoende tot uitdrukking kan worden gebracht, wordt tevens vermeld de wijze waarop met de kostenveroorzaking rekening wordt gehouden.

Artikel 11 Wijze van toerekening

Voor de toerekening bedoeld in artikel 10, lid 2 wordt als rekeneenheid gebruikt het gemiddelde bedrag van de ten nutte van het exploitatiegebied gemaakte of te maken kosten per m2 grondoppervlakte.

Onder de grondoppervlakte, als bedoeld in het vorige lid, wordt verstaan de kadastrale oppervlakte van de in bouwexploitatie te brengen (bouw)grond of uitgeefbare grond. Desgewenst kan daarbij een onderscheiding door de gemeente worden vastgesteld naar de exploitatiewijzen als bedoeld in artikel 1 lid 1, onder a, zonodig vermenigvuldigd met een liggings- en bestemmingsfactor, waarin het belang bij de voorzieningen van openbaar nut tot uitdrukking komt.

Artikel 12 Exploitatiebijdrage

De exploitant betaalt als bijdrage in de kosten van de gemeentelijke medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, het bedrag dat naar de regels van artikel 11 juncto artikel 10 tweede en derde lid, aan de door hem in exploitatie te brengen (bouw)gronden of uitgeefbare grond wordt toegerekend vermeerderd met de kosten op de afstand van de in bouwexploitatie te brengen gronden en de kosten van kadastrale uitmeting, verminderd met de inbrengwaarde van zijn in het exploitatiegebied begrepen grond (zowel de grond die aan de gemeente wordt afgestaan ingevolge artikel 3 eerste lid c.q. artikel 8 tweede lid onder d als de grond die de exploitant als in exploitatie te brengen grond overhoudt).

De waarde van de door de exploitant in te brengen grond, wordt door de gemeente en de exploitant gezamenlijk vastgesteld. Indien hierover geen overeenstemming kan worden bereikt, wordt deze waarde vastgesteld door een commissie van drie deskundigen, van wie één aan te wijzen door de gemeente, één door de exploitant en een derde door de beide reeds benoemde deskundigen. Indien de benoemde deskundigen niet gezamenlijk een derde deskundige kunnen aanwijzen, dan zal deze door de rechtbank te Arnhem aangewezen worden. De waarde van de door de gemeente in te brengen grond, wordt door de gemeente vastgesteld en gerelateerd aan de waarde van de door de exploitant in te brengen grond.

De exploitant betaalt naast en boven de in eerste lid bedoelde bijdrage, de kosten van de op zijn verzoek door de gemeente te verlenen specifieke medewerking welke uitsluitend of overwegend ten dienste strekt van zijn in bouwexploitatie te brengen grond of bouwgrond voor zover die kosten niet of niet volledig zijn opgenomen in de exploitatieopzet.

Indien de exploitant zelf conform artikel 3, lid 3, de bedoelde medewerking geheel of gedeeltelijk verricht, bestaat de exploitatiebijdrage in geld uit de bijdrage zoals deze op grond van het eerste en derde lid van dit artikel 12 wordt bepaald, verminderd met de kosten van de door de exploitant uit te voeren werken en werkzaamheden, voorzover deze kosten de desbetreffende kostenposten van de door de gemeente vastgestelde exploitatieopzet niet te boven gaan.

Artikel 13 Kostprijsberekening gemeentelijke bouwexploitatieDe bepalingen van deze verordening vinden overeenkomstige toepassing bij de kostprijsberekening van de door de gemeente in bouwexploitatie te brengen grond, onverminderd de bevoegdheid van de gemeente om marktconforme prijsberekening bij kostenraming en bij grond(uitgifte)transacties te hanteren.Artikel 14 Afwijkende regeling

In gevallen waarin toepassing van de voorgaande bepalingen tot kennelijk onjuiste of ongewenste uitkomsten leidt, behoudt de gemeente zich te allen tijde het recht voor van geval tot geval een afwijkende regeling in een exploitatieovereenkomst of aanbod te treffen, zonder dat de exploitant hierop aanspraak kan maken.

In voorkomende gevallen blijft de legesverordening buiten toepassing ingeval met betrekking tot de gemeentelijke medewerking aan het in bouwexploitatie brengen van gronden in de zin van artikel 1, lid 1 onder a aanhef en sub 2, een exploitatieovereenkomst is gesloten en de kosten daarvan zijn opgenomen in de exploitatieopzet en bijgevolg in de exploitatiebijdrage als bedoeld in artikel 12, lid 1 en 3.

Artikel 15 Inwerkingtreding en overgangsrecht

Deze verordening treedt met toepassing van artikel 25 van de Tijdelijke referendumwet in werking op 20 februari 2004.

Op deze datum wordt de "Exploitatieverordening gemeente Barneveld 1996" ingetrokken

Artikel 16 CiteertitelDeze verordening kan worden aangehaald als "Exploitatieverordening gemeente Barneveld 2004".Vastgesteld in de openbare vergadering op 17 februari 2004De raad voornoemd,de griffier, de voorzitterToelichting bij de exploitatieverordening gemeente Barneveld 2004AlgemeenDe gemeente heeft als overheidsorgaan een belangrijke rol bij het initiëren en uitvoeren van voorzieningen van openbaar nut. Het handelt daarbij bijvoorbeeld om de aanleg en instandhouding van infrastructurele werken (wegen, pleinen, bruggen, plantsoenen en speelplaatsen). Veelal geschieden die activiteiten in relatie tot allerlei bouwplannen en ontwikkelings- of stadsvernieuwingsprojecten. Het initiatief kan daarbij uitgaan van particulieren maar ook van overheidsinstanties zelf. In alle gevallen kosten de diverse voorzieningen veel inspanningen en geld. Geregeld moet daarvoor ook gemeentegrond worden verworven of worden ingezet (inbrengen) en dienstbaar gemaakt worden voor deze bouwprojecten. Daarnaast moeten nog geregeld de geldende bestemmingsplannen worden aangepast of daarvan vrijstelling verleend worden, met mogelijk daaruit voortvloeiende schadeclaims van andere burgers. Het spreekt voor zich dat hierdoor de particuliere grond een meerwaarde verkrijgt dan wel anderszins worden gebaat. Vanuit het profijtbeginsel geredeneerd, is het niet meer dan redelijk dat de betrokken grondeigenaren c.q. bouwexploitanten de aan deze voorzieningen gekoppelde kosten voor haar rekening nemen. Het verhalen van deze kosten oftewel kostenverhaal kan evenwel slechts op bepaalde manieren geschieden.I. Vormen van kostenverhaalDe gemeentelijke overheid heeft diverse instrumenten om tot kostenverhaal te komen ter uitvoering van het profijtbeginsel. In dit verband is relevant de uitspraak van de Waarnemend voorzitter van de Afdeling Rechtspraak van de Raad van State d.d. 27 juli 1989, no R.03.89.2370 (Bouwrecht 1990, p. 107) waarin de instrumenten tot kostenverhaal worden opgenoemd, te weten:

Exploitatieverordening ex artikel 42 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening.

Baat- en bouwgrondbelasting ex artikel 273 (oud) en 274 (oud), thans artikel 222 der Gemeentewet

Grondtransactie (zie ook arrest Gerechtshof Den Bosch d.d. 1 juni 1992, rolnr 3030/91 HE, overweging 8.7 "grondtransactie als troef in onderhandelingen".

ad a. ExploitatieverordeningIn artikel 42 WRO is bepaald dat de gemeenteraad een verordening vaststelt waarin de voorwaarden worden vastgelegd waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan de exploitatie van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen. Artikel 42 WRO geeft aan welk soort voorschriften in elk geval opgenomen dienen te worden: voorschriften omtrent afstand van de grond aan de gemeente en voorschriften omtrent de wijze van toerekening en omslag van kosten van voorzieningen van openbaar nut.ad b. Fiscale middelenDaarnaast kan de gemeente toepassing geven aan het fiscale instrumentarium van de baatbelasting nieuwe stijl op grond van artikel 222 der Gemeentewet. Nadelen van dit instrument: ontbreken volledige afstemming exploitatieopzet/profijt-toerekening (vooraf dient bekostigingsbesluit te worden genomen) en de beslissing tot invoering dient te worden genomen binnen 2 jaar nadat de voorzieningen zijn voltooid. De uitvoeringskosten zijn hoog en omslachtig. De heffingen kunnen over een reeks van jaren worden uitgesmeerd. Bestuurlijk is dit instrument minder gewenst doordat percelen in de heffing worden betrokken waarop geen of niet aanstonds (bouw)activiteiten plaats hebben.ad c. GrondtransactieVoorts kan de gemeente besluiten toepassing te geven aan actieve grondpolitiek teneinde door vrijwillige perceelsaankoop of eventueel door middel van onteigening o.g.v. Titel IV der Onteigeningswet de uitvoering van de voorzieningen zoals voorzien in het bestemmingsplangebied en exploitatiegebied financieel en feitelijk mogelijk te maken en veilig te stellen. Na minnelijke verwerving of onteigening kan de gemeente vervolgens deze gronden na bouwrijp-making c.a., via gemeentelijke gronduitgifte aan gegadigden toedelen tegen een uitgifteprijs waarin kostenverhaal t.a.v. te treffen en getroffen voorzieningen verdisconteerd is.II. Jurisprudentie met betrekking tot kostenverhaal middels een exploitatieovereenkomst.De laatste jaren is er op ruime schaal jurisprudentie ontstaan over de diverse methoden die worden toegepast om tot verhaal van kosten te komen ingeval de gemeente openbare voor-zieningen treft, met name met betrekking tot kostenverhaal middels een exploitatieovereen-komst. In deze jurisprudentie is ondermeer het volgende bepaald :De gemeente mag in het algemeen voor de wijziging of herziening van een bestemmingsplan geen financiële bijdrage bedingen (Afdeling Rechtspraak Raad van State 2 maart 1984, AB 1984, 540). Ook het verlenen van medewerking aan de uitwerking van een artikel 11 WRO-plan kan niet afhankelijk worden gesteld van betaling door appellant van een financiële bijdrage, zo ook niet het nemen van een voorbereidingsbesluit (Afdeling Rechtspraak Raad van State, 13 oktober 1983, AB 1984, 30 en Voorzitter afdeling Rechtspraak Raad van State, 21 oktober 1991, niet gepubliceerd) Om misverstanden te voorkomen, het gaat uitsluitend om verhaal van kosten van bouwrijpmaken. Het staat de gemeente vrij voor het ontwikkelen van een planherziening de kosten van publikaties e.d. via de legesverordening in rekening te brengen.De gemeente mag voorts geen bouwvergunning verlenen onder de voorwaarde dat een financiële bijdrage in de exploitatiekosten wordt betaald. Immers de weigering een exploi-tatieovereenkomst in de zin van artikel 42 WRO aan te gaan, mag niet gehanteerd worden als grond voor het afwijzen van een bouwvergunning (Hof Arnhem, 12 juli 1988, Gemeentestem no. 6894, nr 9)Kostenverhaal c.q. het sluiten van een exploitatieovereenkomst kan in beginsel niet plaats-vinden om de kosten van reeds in het verleden t.b.v. het exploitatiegebied getroffen voor-zieningen te verhalen, tenzij de verordening hierin voorziet. Nochtans is en blijft het sluiten van een exploitatieovereenkomst niet afdwingbaar en de exploitant zal niet zonder meer vrijwillig achteraf voor voorzieningen gaan betalen welke reeds zijn aangelegd behoudens hij afhankelijk blijft van bepaalde (andere) voorzieningen. Indien toch een exploitatieovereenkomst wordt gesloten voor nog te treffen voorzieningen dan kunnen ook de kosten van reeds getroffen voorzieningen verhaald worden, mits de kostenposten welke verhaald worden, verwoord zijn in de exploitatieverordening en de exploitatieverordening terzake een aanvulling heeft ondergaan.De rechtmatigheid van een dergelijke aanvulling c.q. toevoeging moge blijken uit een arrest van het Gerechtshof Arnhem d.d. 2 februari 1993, rolnr. 91/626 in de kwestie gemeente Groesbeek/Versteegen. In deze uitspraak van het Gerechtshof is niet alleen bepaald dat riolering bij uitstek een voorziening is waardoor een perceel wordt gebaat en de kosten daarvan verhaalbaar zijn voor zover in de Exploitatieverordening daarin wordt voorzien doch bovenal dat:"De artikelen 42 en 43 Wet Ruimtelijke Ordening zijn echter zodanig ruim geredi-geerd, dat deze geen beletsel zouden hebben opgeleverd voor de gemeente om -voordat zij haar medewerking ging verlenen aan de exploitatie van het onderhavige terrein van Versteegen- de exploitatieverordening zodanig aan te passen, dat het ten laste van onder andere dit terrein brengen van de kosten van de aanleg van het reeds aanwezige hoofdriool en de kosten van de nog te maken aansluiting daarop, in die verordening zou zijn geregeld." (overweging 5.3). (NB art. 43 WRO is thans vervallen).Voorts verwijzen wij naar de arresten van het Gerechtshof Den Bosch in de kwestie De Bont en Verhagen (Hof Den Bosch 1 juli 1992, BR 1993, p. 140 en Hof Den Bosch 31 maart 1993, BR 1994, p. 956). Uit deze arresten blijkt duidelijk dat er geen juridische afdwingbaarheid noch sanctiemogelijkheid op het niet willen aangaan van een exploitatieovereenkomst bestaat en dat de hele idee van een exploitatieovereenkomst gebaseerd is op het beginsel van contractsvrijheid. Het is noodzakelijk over een adequate verordening te beschikken. Enerzijds om te voldoen aan de wettelijke plicht, anderzijds om daar waar mogelijk een volledig kostenverhaal na te kunnen streven en veilig te stellen. Buitendat kan de exploitatieverordening zodanig worden opgesteld en ingericht dat de particuliere exploitant ook evidente rechtszekerheid daaraan ontleent en derhalve een eigen belang krijgt bij de toepassing daarvan. Door middel van de in deze verordening geregelde mogelijkheid van gemeentelijk aanbod, kan nadrukkelijker de exploitatieverordening als instrument naar de particuliere bouwexploitant worden gepresenteerd en daarmee ook de contacten gestructureerd conform de uitgangspunten van deze verordening.III. Actieve grondpolitiek/kostenverhaal via onteigeningsinstrumentKostenverhaal in de vorm van een exploitatieovereenkomst of baatbelasting behoort in beginsel bij een passief grondbeleid thuis, terwijl in het kader van een actief grondbeleid het onteigeningsmiddel toepassing vindt.Om kostenverhaal integraal veilig te stellen zal grondverwerving via de onteigening de meest zekere weg zijn. Alsdan worden de perikelen rond de andere instrumenten van kostenverhaal worden voorkomen. Nochtans zullen hoe dan ook die andere instrumenten optimaal ingericht moeten zijn voor die gevallen waarin actieve grondpolitiek niet of niet meer mogelijk is. Te denken valt aan situaties waarin de grondeigenaar bereid en in staat is tot zelfuitvoering van bestemmingsplannen te komen en de en de gemeente voorzieningen moet treffen mede ten gunste van die gronden.IV. Noodzaak exploitatieverordening gemeente BarneveldDe meeste gemeenten hebben een verordening naar het op privaatrechtelijke leest geschoeide (oude) VNG-model. Deze modelverordening borduurde voort op de van oudsher bestaande gemeentelijke praktijk om kosten van voorzieningen te verhalen door middel van privaatrechtelijke overeenkomsten met de betrokken burger.In artikel 42 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening is bepaald dat de gemeenteraad een verordening behoort vast te stellen welke de voorwaarden bevat waaronder de gemeente medewerking verleent aan het in bouwexploitatie brengen van gronden. Een van deze voorwaarden heeft betrekking op het verhalen van kosten van openbaar nut. Het kostenverhaal geschiedt door het betalen van een exploitatiebijdrage. De bestaande (VNG)verordeningsmodellen voldoen om diverse redenen niet langer. Enerzijds vanwege de gebezigde systematiek, de onduidelijke begrippenomschrijvingen, en tot slot vanwege de negatieve invloed van recente rechterlijke beslissingen op de bruikbaarheid en uitvoerbaarheid. Het nieuwe VNGmodel geeft weliswaar een aantal verbeteringen te zien doch de systematiek geeft nog steeds meer nadelen dan voordelen met alle uitvoeringsproblemen vandien. Zo is de systematiek van een bekostigingsbesluit geïntroduceerd met alle administratieve handelingen van dien, terwijl dit nauwelijks nodig is omdat slechts zelden uiteindelijk een baatbelasting zal worden geheven. In het voorliggende model is hiervan derhalve afgezien. Mocht ooit een baatbelasting worden overwogen, dan kan te allen tijde toch een bekostigingsbesluit worden genomen. De exploitatieverordening is daarvoor niet noodzakelijk.In de voorliggende exploitatieverordening van de gemeente Barneveld is derhalve de systematiek van een bekostigingsbesluit niet meer opgenomen. Ook andere elementen zijn daarin verwerkt opdat de uitvoerbaarheid, flexibiliteit en rechtszekerheid van de burgers een beter evenwicht krijgen. Nochtans behoeft deze exploitatieverordening van Barneveld nader te worden aangevuld en aangepast vanwege voortschrijdende ontwikkelingen in de jurisprudentie.Zo is onder meer de recente uitspraak van het Gerechtshof te Arnhem van 7 mei 2002 LJN. nummer AE3214 zaaknr. 00/712, van betekenis geweest voor de aanpassing van de exploitatieverordening. Immers, voor het verhaal van bestemmingsplanschade bij particuliere grondexploitatie c.q. projectontwikkelaars/grondeigenaren is naar het oordeel van het Hof geen rechtsbasis te vinden in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Ook stelt het Hof zich op het standpunt dat evenmin bij de betrokken gemeente (Nunspeet) in casu een andere publiekrechtelijke regeling voorziet in een mogelijkheid van het verhaal van planschadekosten. Bij arrest van 2 mei 2003 heeft de Hoge Raad de uitspraak van het Hof gesanctioneerd (LJN -nummer AF2848, zaaknr. C02/209HR).Teneinde hieraan tegemoet te komen is in deze exploitatieverordening mede de rechtsbasis opgenomen c.q. verbreed om dergelijke kosten te verhalen op de particuliere exploitant. In dit verband verwijzen wij ondermeer naar artikel 1, lid 1 onder a aanhef en onder 2 in relatie tot artikel 8, lid 2 onder f en artikel 10, lid 1 onder I aanhef en b.V. Karakter van de verordeningHet karakter van deze verordening blijft privaatrechtelijk. Dit wil zeggen dat de voorwaarden van gemeentelijke medewerking weliswaar in de vorm van een verordening zijn opgenomen doch hieraan geen publiekrechtelijk karakter is verbonden. Ofschoon artikel 42 WRO niet uitsluit dat er een verordening met publiekrechtelijk karakter wordt geïntroduceerd, is hier-voor niet meer gekozen. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft uitge-sproken dat een publiekrechtelijke exploitatievergunning geen rechtsbasis heeft in het huidige artikel 42 WRO (uitspraak d.d. 9 maart 1998, H01.96.0832 gemeente Schoorl).Overigens is een wetswijziging in voorbereiding waarbij wel aan een exploitatievergunning wordt gedacht. Mocht die mogelijkheid ontstaan, dan kan deze verordening hiermee worden gecompleteerd. De thans voorgestane verordening kan het best vergeleken worden met algemene voorwaar-den in de zin van het Burgerlijk Wetboek. Voor de rechtsbescherming zal de burger dan ook in beginsel terechtkomen bij de civiele rechter.VI. SystematiekDe verordening gaat in beginsel uit van het bestaan van een of meerdere exploitatiegebieden. Deze gebieden worden door burgemeester en wethouders aangewezen, evenals de bijbehorende exploitatieopzetten. In de exploitatieopzet worden de baten en lasten aangeduid die voortvloeien uit of verband houden met de voorzieningen die de gemeente voor het exploitatiegebied heeft uitgevoerd of zal gaan uitvoeren. Die voorzieningen zijn te beschouwen als wijzen van medewerking die de gemeente geeft bij de bouwexploitatie van gronden binnen zo'n exploitatiegebied.VII. Artikelsgewijze toelichtingArtikel 1In dit artikel wordt gedefinieerd in welke gevallen de exploitatieverordening van toepassing is. Daarbij behoort het steeds te gaan om "het in bouwexploitatie brengen van grond. Daarbij zijn drie gevallen te onderscheiden. Het gaat daarbij niet alleen om het geschikt maken van grond tot bouwgrond maar ook om het (beter) geschikt maken van reeds als bouwgrond aan te merken gronden en van reeds bebouwde gronden. Het is alleszins redelijk en gerechtvaardigd een bijdrage te vragen bij verbouw of uitbreiding van bestaande bebouwing. De verordening gaat er daarbij vanuit dat zulks alsdan geschiedt in het kader van herontwikkeling, herinrich-ting of reconstructie.Hierbij is te denken aan substantiële uitbreiding of verbouwing. Op basis van een herinrichtingsplan kunnen bijvoorbeeld bestaande kantoorcomplexen of andere bedrijfsopstallen getransformeerd worden in wooneenheden. Ook is denkbaar dat een voormalig postkantoor wordt omgevormd tot hotelaccommodatie. Zeker wanneer deze activiteiten gepaard gaan met gebruiksverandering c.q. bestemmingsverandering is kostenverhaal noodzakelijk. De wijze waarop een bouwplan wordt gerealiseerd - nieuwbouw, reconstructie of herinrichting - is daarbij in het algemeen irrelevant. Het in bouwexploitatie brengen van grond kan blijkens de definitiebepaling zowel geschieden via het feitelijk (doen) uitvoeren van werken en werkzaamheden als in de vorm van het medewerking geven aan bestemmingsplanprocedures en vrijstellingsprocedures ten behoeve van de bebouwing die op de (bouw)grond wordt opgericht.Een belangrijke toevoeging is verder opgenomen in lid 1, onder a sub 2. Dit betreft met name voorbereidings- en uitvoeringshandelingen die de gemeente verricht ongeacht of op die gronden voorzieningen voor doeleinden en openbaar nut worden aangebracht. Dit gaat dan voornamelijk om de particuliere bouwgrond zelf. Als dienaangaande planologische maatregelen worden ontwikkeld, bijvoorbeeld om aldaar woonbebouwing tot stand te gaan brengen, dan wordt dat eveneens gekwalificeerd als een vorm van gemeentelijke medewerking waarvoor kostenverhaal mogelijk is. Tenslotte is van belang dat burgemeester en wethouders gebieden kunnen aanwijzen als exploitatiegebied (lid 2). Zeker bij intensieve stadsvernieuwingsprocessen of belangrijke ontwikkelingsactiviteiten noopt het inspelen op de nieuwe wensen en behoeften bij bouwexploitanten tot een slagvaardig en flexibel overheidsbeleid. Het bijsturen van exploitatiegebieden, exploitatievormen en exploitatieopzetten ligt in het verlengde hiervan.Artikel 2In dit artikel zijn wijzen opgesomd, die gerekend worden tot de door de gemeente verleende of te verlenen medewerking aan het in bouwexploitatie brengen van gronden. Daarbij is te denken aan bouwen andere werken van openbaar nut, welke leiden tot het geschikt of beter geschikt maken van grond tot bouwgrond.In lid 2 is de bepaling opgenomen dat eventuele niet eerder genoemde werkzaamheden door hun aard wel tot de werken van openbaar nut ten behoeve van het in bouwexploitatie brengen van gronden kunnen worden gerekend.In lid 3 wordt de mogelijkheid geopend om ook de doorberekening van de zogenaamde bovenwijkse (buiten het exploitatiegebied gelegen) voorzieningen in de kostenomslag te betrekken. Het criterium is "het gebaat zijn" van het desbetreffende exploitatiegebied. De veronderstelde mate van gebaat zijn kan een verdeelsleutel betekenen, doch ook andere maatstaven of maximale doorberekening kunnen onder omstandigheden redelijk zijn.In lid 4 worden alle voorbereidings-, ontwikkelings- en beheershandelingen tot wijzen van medewerking gerekend. Ook bodemonderzoek en sanering van verontreinigde gronden of van het grondwater zijn daaronder begrepen en via kostenverhaal ten laste van de bouwexploitan-ten te brengen. Verder is het behandelen van schadeclaims en kostenclaims een onderdeel van de gemeentelijke medewerking.In lid 6 wordt met zoveel woorden aangegeven dat het beschikbaar stellen c.q. aanwijzen van gemeentelijke gronden binnen het exploitatiegebied als vorm van medewerking dient te worden gezien. Voor het daarmee samenhangende (mede)gebruik en/of (mede)genot door de exploitant of enkel voor het aanwenden van die gronden als onderdeel van het exploitatiegebied zal een vergoeding moeten worden voldaan via de verrekening van de inbrengwaarde in de exploitatieopzet. Het gebruik of genot is overigens niet exclusief voor de exploitant of zijn rechtsopvolgers. Indien daarvan sprake zal moeten zijn, behoren grondtransactie daarin te voorzien of zullen huur- en pachtrechten o.i.d. moeten worden gevestigd.Artikel 3Hoewel het sluiten van een exploitatieovereenkomst niet kan worden afgedwongen, wordt in artikel 3 bepaald dat de in artikel 2 genoemde wijzen van medewerking alleen door of door tussenkomst van de gemeente kunnen worden uitgevoerd. Het aanleggen van deze voor-zieningen, voorzover niet reeds verwezenlijkt, wordt daarbij afhankelijk gesteld van het sluiten van deze overeenkomst. Ingeval een particuliere exploitant voornemens is deze voorzieningen geheel of ten dele zelf uit te voeren, kan dit worden toegestaan, mits een tijdige en kwalitatief voldoende uitvoering is gewaarborgd. In een dergelijk geval zal met betrekking tot het kostenverhaal en het eventuele afstand doen van gronden de verordening van overeenkomstige toepassing zijn, waarbij een aanpassing van de exploitatiebijdrage op voet van artikel 12 vierde lid kan plaatsvinden, bijvoorbeeld door een opsplitsing van de exploitatiebijdrage te voldoen in geld en in natura. De uitvoering van die werken door de particuliere exploitant zal doorgaans geschieden krachtens een bij de exploitatieovereenkomst behorende uitvoerings- of aannemingsovereenkomst. Aandacht dient daarbij te worden gegeven aan de te bezigen privaatrechtelijke constructie in verband met de problematiek omtrent het recht op aftrek van BTW -voorbelasting in het kader van aanleg van openbare voorzieningen (Resolutie BTW -28 c.q. BTW -compensatiefonds per 01-01-2003).Artikel 4De bevoegdheid tot het sluiten van exploitatieovereenkomsten komt toe aan burgemeester en wethouders.In beginsel neemt de gemeente het initiatief tot het in exploitatie brengen van een gebied. In het algemeen geschiedt dit ter uitvoering van bestemmingsplannen of bouwplannen. In dat geval kan de gemeente de grondeigenaar benaderen met het aanbod om in overleg de mede-werking aan bouw- en woonrijpmaken te regelen en het kostenverhaal via exploitatieover-eenkomsten te waarborgen. Lukt dit niet dan ontkomt men niet aan een actief grondverwer-vingsbeleid, zonodig gesteund door onteigening, teneinde na verwerving en bouwrijpmaking de gronden wederom uit te geven tegen prijzen waarin kostenverhaal is verdisconteerd. Het is echter ook mogelijk dat de huidige of toekomstige grondeigenaar als exploitant het initiatief neemt om bouwplannen uit te voeren. Wanneer daarvoor gemeentelijke medewerking nodig is (anders dan voor/door de vergunningverlening zelf) via vrijstelling of bestemmingsplanwijziging kan hij om die medewerking vragen door middel van een bij het College ingediende aanvraag.Ten behoeve van de rechtszekerheid van de burger en in verband met de informatieplicht van de gemeente wordt, in voorkomende gevallen, een aanvrager van een bouwvergunning voor de beslissing op die aanvraag gemeld dat ten behoeve van het beoogde bouwplan gemeente-lijke medewerking nodig is of wenselijk kan zijn. Alsdan wordt van hem of haar een bijdrage verwacht in verband met benodigde voorzieningen van openbaar nut (ontsluiting en infra-structuur e.d.) en voor de gemeentelijke medewerking d.m.v. planherziening en dergelijke.Artikel 5De beslistermijn is gesteld op drie maanden welke beslistermijn eventueel kan worden verdaagd met nog eens drie maanden. Indien besloten is tot medewerking wordt een concept-overeenkomst toegezonden aan de exploitant. Ook bij een aanbod tot medewerking krijgt de exploitant een conceptovereenkomst. In beide gevallen heeft de exploitant dertig dagen de tijd om de conceptovereenkomst ondertekend terug te sturen, waarna ook voor Burgemeester en wethouders een termijn van dertig dagen gaat lopen voor het ondertekenen en versturen van de overeenkomst. Door ondertekening daarvan, is de exploitatieovereenkomst tot stand gekomen en bindt zij beide partijen. De opgenomen voorbehouden waarborgen dat die overeenkomst blijft beantwoorden aan de vereisten der Exploitatieverordening en de uitgangspunten van de voor het exploitatiegebied geldende normen en kostenopzet.Artikel 6Deze bepaling biedt in een -limitatief bedoeld- aantal gevallen de mogelijkheid tot aanhouding. Met name is interessant de mogelijkheid tot aanhouding indien de exploitatieopzet herzien wordt, hetgeen het streven naar integraal kostenverhaal ten goede komt. Overigens is de aanhouding een bevoegdheid en geen plicht.Artikel 7In dit artikel is een limitatief aantal weigeringsgronden opgenomen, waarin de gemeente bevoegd is niet tot het sluiten van een exploitatieovereenkomst over te gaan. Deze weige-ringsgronden betreffen het veiligstellen van een zeker verband tussen bouwexploitatie-initiatieven enerzijds en het wettelijk bouwregime (bestemmingsplan en bouwverordening) anderzijds. Voorts is weigering mogelijk, indien ondanks de door de exploitant te betalen bijdrage, zo'n overeenkomst leidt tot een financieel tekort bij de gemeente. Daarbij is tevens een weigeringsgrond opgenomen voor het geval dat de gemeente excessieve, bovenmatige kosten zou moeten maken. Hiermee wordt het financieel belang van de gemeente gediend.Verder zijn de volgende weigeringsgronden toegevoegd: strijdigheid met het bestemmingsplan, de weigering de ondergrond van de te realiseren voorzieningen van openbaar nut over te dragen en de weigering van exploitant een onderzoek te doen uitvoeren naar de aanwezigheid van bodemverontreiniging en/of sanering wanneer dat nodig mocht zijn. De bodemsanerings-problematiek, met name het gebrek aan middelen voor sanering, maakt het noodzakelijk voor gemeenten voorzichtigheid op dit punt te betrachten. Als laatste weigeringsgrond is opgeno-men het geval waarin de exploitant geen medewerking geeft aan de uitvoering van de veror-dening dan wel niet meewerkt aan het tot stand komen van een exploitatieovereenkomst.Met de mogelijkheid de medewerking te weigeren ingeval de exploitant de ondergrond van de te realiseren voorzieningen van openbaar nut niet wil overdragen, wordt invulling gegeven aan artikel 42 tweede lid onder a van de Wet op de Ruimtelijke Ordening: "Een exploitatieveror-dening bevat onder meer voorschriften omtrent de gevallen waarin en de wijze waarop het treffen van de voorzieningen voor doeleinden van openbaar nut afhankelijk wordt gesteld van de afstand van de grond aan de gemeente". Verder biedt de verordening basis voor de gemeente om medewerking te weigeren indien de exploitant op zijn beurt niet in staat en garant staat voor de kosten en schaden die voortvloeien uit of verband houden met de gemeentelijke medewerking. Daarbij moet gedacht worden aan bestemmingsplanschade die voortvloeit uit de gemeentelijke medewerking door middel van bestemmingsplanherziening en vrijstelling. Weigert de exploitant de gemeente terzake te vrijwaren, dan behoeft ook de gemeente van haar kant geen medewerking te verlenen.Artikel 8In deze bepaling worden de onderwerpen opgesomd, welke onderdeel kunnen uitmaken van de te sluiten exploitatieovereenkomst of van het gemeentelijk aanbod. In de eerste plaats is van belang aan te geven op welke wijzen de gemeente haar medewerking heeft verleend of nog zal verlenen. Hierbij is de exploitatieopzet richtinggevend. Eventueel kan verwezen worden naar de kostenposten van de exploitatieopzet die vervolgens als bijlage bij de overeenkomst kan worden gevoegd. Bovendien is van belang dat ook de planning van de wijzen van medewer-king -voorzover nog niet uitgevoerd- en de planning van de door de particuliere bouwexploi-tant te ondernemen activiteiten in de overeenkomst worden opgenomen.In de exploitatieovereenkomst zelf worden ook bepalingen opgenomen waarbij de gemeente door de exploitant wordt gevrijwaard van kosten en schaden uit vrijstellingsbesluiten en bestemmingsplanwijzigingen.Artikel 9Dit artikel bevat de mogelijkheid van periodieke actualisering van de exploitatieopzet. De bevoegdheid tot vaststelling van de exploitatieopzet komt toe aan burgemeester en wethouders. Voorts is aangegeven dat het opstellen van een exploitatieopzet dient te geschieden naar de situatie, waarin één exploitant het gehele exploitatiegebied in bouwexploitatie brengt. Dit houdt verband met het feit dat de berekening en omvang van de kosten van het in bouwexploitatie brengen van de grond het meest zuiver en rationeel zijn te bepalen indien wordt verondersteld dat het totale gebied door één exploitant in uitvoering wordt gebracht.Artikel 10In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de kosten- en opbrengstelementen, welke deel uitmaken van een exploitatieopzet. Bij bepaalde kostenposten kunnen opslagpercentages worden gebruikt in plaats van een inschatting van de werkelijke kosten. Uitdrukkelijk is bepaald dat investeringslasten voor in het verleden tot stand gebrachte voorzieningen ten behoeve van een aangewezen c.q. een aan te wijzen exploitatiegebied, meegenomen kunnen worden. Rekening houdende met een passende afschrijvingsduur is langs deze weg de mogelijkheid aanwezig om ook achteraf deze kosten te verhalen bij nieuwe exploitanten. Eveneens zijn de doorlopende rentelasten op deze reeds uitgevoerde voorzieningen door te belasten. Op die investerings- en rentelasten komt in mindering het reeds voor deze voorzieningen ontvangen kostenverhaal.In de opsomming van kosten die in de exploitatieopzet worden meegenomen maken ook schadevergoedingen en kostenvergoedingen onderdeel uit. Heel nadrukkelijk wordt nog eens gedefinieerd wat onder schadevergoedingen moet worden verstaan. Het betreft dan ondermeer schadevergoedingen gebaseerd op begrote of toegekende bedragen op grond van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en op basis van al dan niet zelfstandige schadebesluiten.Voorts is bepaald dat de toerekening van kosten geschiedt op basis van het profijt, dat de gronden hebben van de wijzen waarop de gemeente medewerking heeft gegeven of zal geven aan het in bouwexploitatie brengen. Deze systematiek geldt zowel voor de percelen die via gemeentelijke gronduitgifte op de markt worden gebracht als voor de percelen die aan kostenverhaal zijn onderworpen. Om de uitvoering te vereenvoudigen is als hoofdregel gekozen voor een kostenomslag die gelijkelijk op alle (bouw)gronden drukt. Differentiatie is echter mogelijk indien bepaalde kosten hoofdzakelijk zijn gemaakt voor en dus behoren te drukken op enkele specifieke percelen .Artikel 11Als rekeneenheid voor de bepaling van de financiële bijdrage is de oppervlaktemethode gehanteerd. Hoewel ook andere methoden hiervoor worden gehanteerd (bijv. toegelaten vloeroppervlaktebebouwing of bouweenhedenmethode) is gekozen voor een methode op basis van de oppervlakte van de in bouwexploitatie te brengen grond. Het gaat daarbij in het algemeen om bouwgrond dan wel uitgeefbare gronden, d.w.z. gronden die als bouwterrein voor woning- of uliteitsbouw zijn bedoeld of aangewezen. Deze systematiek sluit het beste aan bij de bestaande omslagmethode welke wordt gehanteerd bij de bepaling van de gronduitgifteprijzen van bouwgrond. Hierbij is, indien er verschillen in profijt bestaan als gevolg van bestemming (gebruiksmogelijkheden) en/of ligging, een tariefsdifferentiatie mogelijk. Een onderscheid van bouwpercelen naar ligging en/of bestemming (gebruiksmogelijkheden) brengt de mate van belang dat een bepaald bouwperceel heeft bij zekere voorzieningen tot uitdrukking. Zo kunnen de kosten van een ontsluitingsweg die qua profiel en uitvoering specifiek is bedoeld voor de bouwpercelen van het industriegebied in hoofdzaak op die percelen drukken, terwijl de bouwpercelen bestemd voor woningbouw ten aanzien hiervan worden ontzien. In dit laatste voorbeeld worden de bouwpercelen industriegebied vermenigvuldigd met een factor > 1 en de percelen woningbouw met een factor < 1. Voorts is denkbaar bij de bestemmingsfactoren onderscheid te maken tussen bouwpercelen ten behoeve van meergezinshuizen en percelen voor eengezinshuizen terwijl ook binnen die laatstbedoelde bestemming nuancering is te maken naar vrijstaande woningen en aaneengesloten woonbebouwing. Een en ander is afhankelijk van het betrokken exploitatiegebied en de mate van profijt welke de diverse bestemmingen hebben. In elk geval dienen de werkbaarheid en uitvoerbaarheid van het totale systeem voorop te staan zodat uitsluitend evidente en substantiële verschillen in profijt langs de weg van liggings- en/of bestemmingsfactoren behoeven te worden gecorrigeerd.De tariefsdifferentiatie is eventueel ook aan te brengen bij de diverse vormen van het in bouwexploitatie brengen, dat wil zeggen bij het geschikt of beter geschikt maken van grond tot bouwgrond, van bouwgrond zelf of van reeds bebouwde grond via herinrichting, reconstructie etc.. Op deze wijze is het mogelijk om bijvoorbeeld bij herinrichting, de oppervlakte van het desbetreffende bouwperceel te vermenigvuldigen met een factor < 1 indien bij deze exploitatievorm een geringer kostenverhaal rechtvaardiger wordt geacht.Artikel 12De berekening van de uiteindelijk door de exploitant te betalen financiële bijdrage geschiedt volgens de regels van de artikelen 11 in verband met artikel 10, tweede en derde lid. Daarbij wordt op de totale toe te rekenen kosten in mindering gebracht de totale inbrengwaarde van de aan de exploitant binnen het exploitatiegebied toebehorende grond. Dit betreft zowel de grond van het bouwperceel als de ondergrond waarop de medewerking in de zin van artikel 2 plaatsvindt of heeft plaatsgevonden. Ingeval geen overeenstemming tussen partijen bestaat omtrent de vaststelling van de waarde van deze gronden, geschiedt deze vaststelling door een in te stellen commissie van deskun-digen. De Voorzieningenrechter van de Rechtbank van het ressort waartoe de gemeente behoort - in casu Rechtbank Utrecht -, zorgt voor aanwijzing van de derde deskundige indien de twee andere deskundigen niet gezamenlijk aanwijzing van de derde kunnen regelen.De inbrengwaarde van gemeentelijke gronden wordt gerelateerd aan de inbrengwaarde van de gronden van de exploitant (complex-/projectbeginsel). Het derde lid bevat een bepaling ingeval de exploitant bijzondere -extra wensen- heeft met betrekking tot de in bouwexploitatie te brengen grond. Wanneer het dergelijke vormen van medewerking betreft, komen deze volledig ten laste van de exploitant. Hierbij is ook te denken aan bestemmingsplanherzieningen of planwijzigingen die bedoeld zijn om bouwmogelijkheden op het eigen perceel te scheppen. De daaraan verbonden kosten kunnen daarbij verhaald worden, inclusief begrote of toegekende kosten en schadevergoedingen, voor zover niet opgenomen in de exploitatieopzet van artikel 10. Het vierde lid betreft de situatie dat - met toestemming van de gemeente - de exploitant zelf de bedoelde medewerking geheel of gedeeltelijk feitelijk wenst te verrichten. In dat geval betaalt de exploitant de exploitatiebijdrage verminderd met de -redelijkerwijs- te maken kosten van de door de exploitant uit te voeren werken en werkzaamheden aan de hand van de vastgestelde of vast te stellen exploitatieopzet. De exploitatiebijdrage bestaat dan uit een gedeelte in geld en een bijdrage in natura.Artikel 13Het spreekt voor zich dat in het kader van het (bouw)gronduitgiftebeleid een analoge toepassing van deze verordening noodzakelijk is zowel uit oogpunt van behoorlijk bestuur (gelijkheidsbeginsel en rechtszekerheidsbeginsel) als ter wille van een bedrijfsmatig en doelmatig grondbeleid. Bij de kostprijsberekening mag het niet zo zijn dat de gemeente de particuliere gronden zonder meer zwaarder belast dan de eigen gemeentegronden. Dit neemt niet weg dat er toch enig onderscheid kan worden gemaakt tussen particuliere exploitatie en publieke exploitatie. Zo kan rekening worden gehouden bij publieke exploitatie met een normaal marktrisico en winstopslag. Die elementen winst en risico mogen verdisconteerd worden in de uitgifteprijzen.Artikel 14Het is denkbaar dat toepassing van de bepalingen inzake de exploitatiebijdrage c.a. in voor-noemde gevallen tot minder gewenste of onbeoogde resultaten leidt. Alsdan is de behoefte aanwezig om een meer op de concrete situatie toegesneden regeling tussen partijen te treffen. In deze bepaling is de rechtsbasis hiervoor neergelegd. Aan de andere kant ontleent de exploitant hieraan geen rechten. Het tweede lid bevat een specifieke regeling voor die kosten die doorgaans via de legesverordening worden geregeld. Voor zover de exploitatieverordening c.q. exploitatieovereenkomst hierin voorziet, blijft de legesverordening buiten toepassing.Artikel 15Gelet op vervallen van artikel 43 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening bij wet van 4 december 1997, Stb. 580, is preventief toezicht door Gedeputeerde Staten op grond van die wet niet meer vereist. De verordening treedt in werking op de dag na de dag van vaststelling en bekendmaking. Deze regeling sluit aan bij artikel 3:40 en 3:42 van de Algemene wet bestuursrecht. Bekendmaking geschiedt door kennisgeving van het besluit of zakelijke inhoud daarvan in bijvoorbeeld een dag-, nieuws- of huis-aanhuis blad. Krachtens artikel 142 van de Gemeentewet bestaat de bevoegdheid om in afwijking van de reguliere termijn van inwerkingtreding aansluiting te zoeken bij de genoemde bepalingen van de Algemene wet bestuursrecht. Mocht terzake artikel 22 van de Tijdelijke referendumwet toepassing vinden, dan vervalt van rechtswege dit tijdstip van inwerkingtreding. Wanneer een inleidend verzoek tot het houden van een referendum onherroepelijk is toegelaten dan treedt de verordening niet eerder in werking dan zes weken na de bekendmaking van dat besluit.Artikel 16Citeertitel.