Organisatie | Beek |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Verordening Startersregeling Beek 2007 |
Citeertitel | Verordening Startersregeling 2007 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
Eigen onderwerp |
Indien de bekendmaking van deze regeling vóór 22-12-2010 niet heeft plaatsgevonden, dan geldt de bekendmaking in de Maas- en Geleenbode van 22-12-2010 als officiële bekendmaking van deze regeling zoals bedoeld in de Algemene wet bestuursrecht.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
13-06-2013 | 13-06-2013 | Intrekking | 23-05-2013 Beek & Omstreken, 12-06-2013 | 13vra00026 | |
17-05-2007 | 13-06-2013 | Nieuwe regeling | 03-05-2007 Maas- en Geleenbode, 06-06-2007 | Onbekend |
In deze verordening wordt verstaan onder:
Huishouden: het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem op de ontvangstdatum van de aanvraag voor de Starterslening een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren.
Hoofdstuk 4 Aanvraag en toekenning
Burgemeester en Wethouders toetsen of het in lid 1 bedoelde huishouden voldoet aan de in artikel 5, lid 1 opgenomen criteria en sturen binnen 5 werkdagen na ontvangst van het verzoek het aanvraagformulier toe. Tegelijkertijd sturen Burgemeester en Wethouders SVn een kopie van het voorblad van dit aanvraagformulier.
Hoofdstuk 7 Hardheidsclausule, slot- en overgangsbepalingen
Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd in gevallen, waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager, af te wijken van deze verordening.
Deze verordening kan worden aangehaald als "Verordening Startersregeling 2007".
Besloten in de openbare vergadering van 3 mei 2007
Bijlage A: GEMEENTELIJKE UITVOERINGSREGELS STARTERSLENING
In deze uitvoeringsregels worden beschreven:
• Kenmerken van de Starterslening
• Voorwaarden aan de bancaire hypothecaire lening
• Definities gebruikt bij de aanvangsdraagkrachttoets en de draagkrachthertoets Startersleningen
• Inhoud van de aanvangsdraagkrachttoets Startersleningen
• Inhoud van de draagkrachthertoets Startersleningen
Kenmerken van de Starterslening
De ingangsdatum van de Starterslening is 12 april 2007. De lening is van toepassing zolang het saldo van de Startersrekening bij SVn positief en toereikend is.
De Starterslening is een financieringsproduct, waarvan de kosten worden gedekt uit een door de gemeente bij SVn aangehouden revolving fund; "Gemeenterekening Starterslening" en uit een door VROM bij SVn aangehouden VROM Startersrekening. SVn verstrekt Startersleningen binnen het kader van de van toepassing zijnde SVn productspecificaties VROM Starterslening, de gemeentelijke uitvoeringsregels Starterslening, de algemene voorwaarden, zoals tussen VROM en SVn overeengekomen en vastgelegd in het Convenant VROM Starterslening, en de door de gemeente vastgestelde gemeentespecifieke randvoorwaarden.
De Gemeente bepaalt algemene en bijzondere voorwaarden die van toepassing zijn. De algemene voorwaarden betreffen:
De bijzondere voorwaarden hebben betrekking op individuele VROM Startersleningen.
De VROM Starterslening wordt verstrekt door SVn.
Het rentepercentage van de lening bedraagt gedurende de eerste drie jaar 0,0%. Gedurende de eerste drie jaar is geen aflossing verschuldigd.
Het percentage staat vast tot en met het vijftiende jaar, gerekend vanaf het moment van
de ingangsdatum van de lening.
Vanaf het 4e jaar tot en met het 15e jaar geldt het marktconforme rentepercentage. Voorafgaand aan het 4e, 7e ,11e en 16e jaar kan de aanvrager een draagkrachthertoetsing aanvragen op basis van een brief die SVn circa drie maanden van tevoren toestuurt en na overmaking van de kosten hertoetsing. Indien uit deze draagkrachthertoetsing blijkt dat de financiële draagkracht onvoldoende is om aan de marktconforme maandtermijn te voldoen, worden de rente en aflossing aangepast op basis van de gemeentelijke uitvoeringsregels.
Op het moment dat de marktconforme maandtermijn is bereikt, is hertoetsen niet meer mogelijk.
Indien na 15 jaar de marktconforme maandtermijn nog niet bereikt is, blijft de op dat moment door de gemeente vastgestelde maandtermijn voor de rest van de looptijd ongewijzigd.
De lening wordt afgelost via jaarannuïteiten met een maandelijkse betaling van één twaalfde deel.
De VROM Starterslening en de 1e hypotheek wordt uitsluitend met Nationale Hypotheek Garantie afgesloten.
Voorwaarden aan de bancaire hypothecaire lening
Bij een nieuwbouwwoning wordt, indien de kosten en de eerste termijn kleiner zijn dan de hoofdsom van de VROM Starterslening, de VROM Starterslening in een te openen Bouwkrediet bij SVn gestort. De kosten en de eerste termijnbetaling worden direct in mindering gebracht op de hoofdsom van de VROM Starterslening. De volgende termijnen worden daarna gedeclareerd uit het bouwdepot van de VROM Starterslening en vervolgens uit het bouwdepot van de marktconforme bancaire lening.
De bancaire hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan een bedrag gelijk aan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie, minus de hoogte van de VROM Starterslening. Voor toetsing en advisering wordt de hoofdsom van de VROM Starterslening als "contante waarde subsidie" ingevoerd.
Definities gebruikt bij de aanvangsdraagkrachttoets en de draagkracht-hertoets
Bij de aanvangsdraagkracht toets en de draagkracht hertoets wordt gebruik gemaakt van de volgende definities:
Datum waarop de aanvraag door SVn is ontvangen
De aanstaande eigenaar die de aanvraag voor de VROM Starterslening doet. Bij twee of meer aanstaande eigenaren gelden beiden gezamenlijk als 'aanvrager'.
Het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem op de ontvangstdatum een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen.
Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren.
Voor ieder lid van het huishouden wordt afzonderlijk het toetsinkomen vastgesteld conform de dan geldende NHG-normen
Het lid van het huishouden met het hoogste individueel toetsinkomen op de ontvangstdatum.
Indien het huishouden twee personen telt: degene(n) die niet het hoogste individuele toetsinkomen op de ontvangstdatum heeft.
Indien partner 1 feitelijk met meer dan één andere persoon een gezamenlijke huishouding voert, wordt als partner 2 aangemerkt degene —naast partner 1 - met het hoogste individueel toetsinkomen.
95% van individueel toetsinkomen partner 1 en indien van toepassing, 95% van individueel toetsinkomen partner 2.
Rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de ontvangstdatum van de aanvraag.
9. Financieringslastpercentage
Het financieringslastpercentage conform de op de ontvangstdatum geldende Normen NHG, dat behoort bij het individuele toetsinkomen van partner 1 en rekening houdend met de toetsrente.
Volgens de NHG norm wordt bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd de 'financieringslasttabel vanaf 65 jaar' van de NHG-voorwaarden en normen gehanteerd.
Indien de ontvangstdatum in de eerste helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar voorafgaat aan het jaar waarin de ontvangstdatum ligt. Indien de ontvangstdatum in de tweede helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat voorafgaat aan het jaar waarin de ontvangstdatum ligt.
11. Beschikbaar eigen geld 25 x belastbaar inkomen in box 3 van de inkomstenbelasting in het peiljaar, van beide partners tezamen. (Op de aanslag Inkomstenbelasting staat vermeld het belastbaar inkomen. Dit is 4% van het belaste vermogen, het vermogen dus na aftrek van de vrijstelling).
Kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning zoals omschreven in de normen van de Nationale Hypotheek Garantie.
De maximale hoogte van de verwervingskosten wordt vastgesteld door de gemeente.
13. Genormeerde last marktconforme lening
De genormeerde bruto last van de marktconforme lening aan het begin van iedere periode ingaande periode 2, berekend op basis van jaarannuïteiten, de toetsrente, het restant van de oorspronkelijke looptijd van 30 jaar en de restanthoofdsom aan het begin van de betreffende periode.
In beginsel is deze last voor de resterende jaren steeds gelijk. Indien echter één of meer van de aanvragers inmiddels 56 jaar of ouder zijn, maar nog geen 65 jaar, wordt de genormeerde last zodanig naar beneden bijgesteld dat deze past bij het alsdan geldende inkomen (uitgaande van een aanname dat het inkomen dan daalt tot 70%).
De looptijd van de VROM Starterslening bedraagt 30 jaar, verdeeld over 5 perioden.
In aanvulling op de voorgaande definities worden bij de draagkracht hertoets de volgende begrippen en definities gehanteerd:
Periode 1 gaat in op de ingangsdatum van de lening. De ingangsdatum lenig is de eerste dag van de maand volgend op de dag waarop de hypotheekakte wordt gepasseerd.
Een aaneengesloten tijdvak waarin de maandelijkse som van rente en aflossing constant blijft. De VROM Starterslening kent 5 perioden:
De eerste dag van een periode met ingang van periode 2.een periode Een herzieningsdatum valt altijd op de eerste dag van een kalendermaand.
De dag die drie kalendermaanden voorafgaat aan de herzieningsdatum.
19. Huishouden (t.b.v. draagkracht hertoets)
Het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem voorafgaand aan de peildatum draagkracht hertoets tenminste zes maanden een gezamenlijke huishouding voert, niet zijnde kinderen of pleegkinderen.
Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren.
In de draagkracht hertoets voor de perioden 2, 3 en 4: de toetsrente draagkrachtaanvangstoets zoals vastgelegd in de offerte.
In de draagkracht hertoets voor de periode 5: het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast zoals geldt op de peildatum draagkracht hertoets periode 5.
21. Financieringslastpercentage
Het financieringslastpercentage conform de draagkracht hertoets op de peildatum draagkracht hertoets
geldende NHGnormen dat behoort bij het individueel toetsinkomen van partner 1 en rekening houdend met de hertoetsrente.
Volgens de NHG-norm wordt bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd de 'financieringslasttabel vanaf 65 jaar1 van de NHG-voorwaarden en normen gehanteerd.
22. Peiljaar draagkracht hertoets
Indien de peildatum draagkracht hertoets in de eerste helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar voorafgaat aan het jaar waarin de peildatum draagkracht hertoets ligt.
Indien de peildatum draagkracht hertoets in de tweede helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat voorafgaat aan het jaar waarin de peildatum draagkracht hertoets ligt.
De resterende looptijd op de herzieningsdatum zijnde 30 jaar minus het aantal op de herzieningsdatum verstreken jaren van de looptijd,met de volgende uitzonderingen:
- 10 jaar bij een hoofdsom tussen EUR 5.000 en EUR 10.000;
- 5 jaar bij een hoofdsom lager dan EUR 5.000.
De jaarannuïteit van de VROM Starterslening over de VROM Starterslening restantlooptijd en restanthoofdsom, bij gegeven hertoetsrente.
Inhoud van de aanvangsdraagkrachttoetsStartersleningen
Voor de aanvangsdraagkrachttoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHGtoetsing, waarin bepaald wordt of een lening Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is met een bepaald inkomen.
De kosten van de aanvangsdraagkrachttoets zijn voor rekening van SVn. Uitzonderingen op de NHG toetsingsregels:
De geadviseerde hoogte van de VROM Starterslening wordt door BO berekend zoals onderstaand aangegeven. De gemeente bepaalt de uiteindelijke hoogte van de VROM Starterslening.
Hoogte VROM Starterslening ^Verwervingskosten -/- beschikbaar eigen geld -/- genormeerde marktconforme lening
De berekening van de genormeerde marktconforme lening is gebaseerd op een simulatie van de marktconforme lening die de aanvrager met NHG kan krijgen.
Indien geen van de partners op de ontvangstdatum 56 jaar of ouder is, verloopt de berekening van de genormeerde marktconforme lening als volgt:
Norm financieringslast = Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage
Genormeerde marktconforme lening de maximale marktconforme lening op basis van de geldende NHG-normen per peildatum aanvangsdraagkrachttoets.
Indien per peildatum van de aanvangsdraagkrachttoets één of meer van de partners 56 jaar of ouder is, maar nog geen 65 jaar, gelden de volgende aanvullende regels:
Vanaf het begin van een jaar waarin een partner 65 jaar wordt, wordt rekening gehouden met een inkomen van 70% van het actuele toetsinkomen. Hierbij wordt gerekend in hele jaren vanaf de peildatum aanvangsdraagkrachttoets. Het toetsinkomen huishouden wordt vanaf het begin van dat jaar overeenkomstig verlaagd.
Als onderdeel van de aanvangsdraagkrachttoets wordt vastgesteld hoe hoog de genormeerde last van de marktconforme lening bedraagt aan het begin van ieder van de volgende perioden. Deze bedragen zijn van belang bij de hertoetsen.
Bij de toets wordt er vanuit gegaan dat het belastbare vermogen in box 3 (dus boven de vrijstelling) wordt gebruikt als eigen geld ter financiering van de verwervingskosten.
Inhoud van de draagkracht hertoets Startersleningen
Wanneer SVn op de mogelijke hertoetsmomenten, op verzoek van de aanvrager, een draagkracht hertoets uitvoert, bedraagt het tarief hiervoor EUR 144,-, prijspeil 2006. Na 2006 wordt het tarief jaarlijks geïndexeerd met de consumentenprijsindex alle huishoudens (zie: scp1494b.htm: Consumentenprijsindex totalen), en wel als volgt:
index september voorafgaand laar x EUR 144, -
Voor de draagkracht hertoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin bepaald wordt of een lening Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is met een bepaald inkomen.
De kosten van de draagkracht hertoets zijn voor rekening van de aanvrager.
Uitzondering op de NHG-toepassingsregels:
1.Persoonlijke verplichtingen worden voor de draagkracht hertoets van de VROM Starterslening buiten beschouwing gelaten.
De normfinancieringslast op de peildatum draagkracht hertoets is de basis voor de herziening van de rente en aflossing voor de eerstvolgende periode.
Toetsinkomen huishouden x financiehngslastpercentage hertoets
Beschikbare financieringsruimte =
Normfinancieringsiast-/- financieringslast van de eerste, bancaire lening bij aanvang van deze lening.
Marktconforme annuïteit VROM Starterslening =de jaarannuïteit van de VROM Starterslening over de restantlooptijd bij de hertoetsrente.
Vervolgens worden de rente en looptijd als volgt vastgesteld:
Indien de beschikbare financieringsruimte groter is dan of gelijk is aan de marktconforme annuïteit VROM Starterslening, geldt gedurende de restantlooptijd de genoemde annuïteit. De rente blijft vast t/m het einde van periode 4. Daarna gaat een nieuwe rentevastheids periode in van maximaal 15 jaar, met het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de peildatum van periode 5.
Indien de beschikbare financieringsruimte kleiner is dan de marktconforme annuïteit VROM Starterslening, dan geldt gedurende de eerstvolgende periode dat de financieringslast voor de VROM Starterslening gelijk is aan de beschikbare financieringsruimte. Ingeval de eerstvolgende periode 5 is, dan is de financieringslast voor de VROM Starterslening voor de resterende looptijd gelijk aan de beschikbare financieringsruimte Het rentepercentage wordt daarbij als volgt berekend:
Beschikbare financieringsruimte x 100%
Het rentepercentage wordt naar beneden afgerond op eentiende procent.
Gaat voor de betreffende periode een volledige annuïteit gelden, dan vinden er ten behoeve van de volgende perioden geen draagkracht hertoetsen meer plaats. Wordt alleen rente berekend naast een beperkte annuïteit, dan wordt voorafgaand aan de volgende periode opnieuw de mogelijkheid tot een draagkracht-hertoets aangeboden.
Bijlage B: TOELICHTING: PRODUKTSPECIFICATIE STARTERSLENING
De ingangsdatum van de VROM Starterslening is 1 januari 2007.
De lening wordt verstrekt door SVn na toewijzing door de gemeente, voorzover de gemeente met betrekking tot minimaal 50% van de lening voldoende saldo heeft op de "Gemeenterekening VROM Starterslening" bij SVn. De VROM Startersrekening bij SVn voldoende resterend saldo heeft ter afdekking van maximaal 50% van de door SVn geraamde rentedervingskosten.
·• De uiteindelijke hoogte van de hoofdsom van de VROM Starterslening wordt door de gemeente vastgesteld, maar zal niet meer bedragen dan 20% van de verwervingskosten. De verwervingskosten zijn overeenkomstig de normen van de Nationale Hypotheek Garantie.
• De looptijd bedraagt maximaal 30 jaar.
Indien de lening lager is dan EUR 10.000 dan geldt, vanaf het moment dat een annuïteit gaat lopen, een looptijd van:
Indien uit deze draagkrachthertoetsing(en) blijkt dat er geen financiële draagkracht is, blijft de maandlast renteloos. Indien er sprake is van enige draagkracht wordt de rente door SVn aangepast op basis van de gemeentelijke uitvoeringsregels VROM Starterslening en gelijkgesteld aan de beschikbare financieringsruimte.
·• De rentevastheidsperiode bedraagt 15 jaar vanaf ingangsdatum van de lening.
Uiterlijk twee maanden voor het begin van het 4e, 7e, 11e en 16e jaar kan de aanvrager een draagkrachthertoetsing aanvragen op basis van een brief die hij van SVn uiterlijk drie maanden voor het 4e, 7e, 116 en/of 16e jaar ontvangt en na overmaking van de kosten hertoetsing. Indien uit deze draagkrachthertoetsing blijkt dat er geen financiële draagkracht is, blijft de maandlast gedurende de eerstvolgende periode renteloos en aflossingsvrij.
Betaling van rente en aflossing
·Is te allen tijde boetevrij toegestaan.
·1,5% over de hoofdsom van de lening.
Van de lening wordt een notariële akte opgemaakt.
Voorwaarden aan eerste, bancaire hypothecaire lening
De bank die de eerste hypothecaire lening verkrijgt verplicht zich na het ingaan van de lening geen gelden meer onder verband van de eerste hypotheekstelling ter leen te verstrekken aan de schuldenaar. Deze verplichting rust op de bank uitsluitend voor zolang als de door SVn aangegane VROM Starterslening niet volledig is afgelost.
Na aanvraag voor een Starterslening vindt een aanvangsdraagkrachttoets plaats.