| Organisatie | Giessenlanden |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Nota grondbeleid Giessenlanden, janauri 2008 |
| Citeertitel | Nota grondbeleid Giessenlanden, januari 2008 |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 27-03-2008 | 01-01-2016 | Nieuwe regeling | 27-03-2008 Onbekend | Nota grondbeleid Giessenlanden |
Door middel van strategische verwervingen, het vroegtijdig verwerven van gronden, verwerft de gemeente grondposities in een in de toekomst te ontwikkelen gebied. Wanneer de gemeente geen vroegtijdige “grondpositie” (eigendom) heeft, kan toch grondbeleid worden gevoerd door het inzetten van publiekrechtelijke en/ of privaatrechtelijke instrumenten. Afhankelijk van o.a te realiseren doelen en gewenste regie van de gemeente, kunnen de bijbehorende (grondbeleids)instrumenten, zoals de Wet voorkeursrecht gemeenten en de Onteigeningswet, worden toegepast.
De door de gemeente te realiseren doelen en gewenste regierol op de ruimtelijke ontwikkeling bepalen grotendeels de grondstrategie. De grondstrategie is de wijze waarop gebruik wordt gemaakt van de beschikbare instrumenten.
Naast de doelen en gewenste regie is de grondstrategie afhankelijk van:
De hoofdlijnen van de strategie worden bepaald door een keuze voor een actief, faciliterend of passief grondbeleid. Tegenwoordig wordt vaak op gebieds- of planniveau de strategie bepaald. Hieronder volgt een toelichting op de drie hoofdvormen en de voor- en nadelen daarvan.
Bij een actief grondbeleid stelt de gemeente zich actief op in de grondmarkt om onroerend goed te verwerven voor haar ruimtelijke ontwikkelingen. Vervolgens zal de gemeente gronden zelf bouwrijp maken en uitgeven.
Ten behoeve van actief grondbeleid kan de gemeente, om haar regiefunctie te versterken, minnelijke verwerving dan wel publiekrechtelijke versterkende instrumenten zoals de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en de Onteigeningswet inzetten. Ook de grondexploitatie en de uitgiftevoorwaarden zijn belangrijke grondbeleidsinstrumenten.
Om een actief grondbeleid te kunnen voeren kan het noodzakelijk zijn in een vroeg stadium strategisch gronden te verwerven. In ieder geval dient er een grondstrategie (per locatie) aanwezig te zijn. Onder actief grondbeleid kan daarom tevens worden verstaan het vooraf aan de planvorming inzicht hebben in de locatie-eisen, gewenste regierol per locatie en met welke ontwikkelingsstrategie dit kan worden gerealiseerd.
De nieuwe grondexploitatiewetgeving (onderdeel van de nWro, zie par. 4.2) zorgt voor meer regie maar dwingt de gemeente ook om vroegtijdig inzicht te hebben in de regierol, de eventuele wijze van samenwerking en de te verhalen kosten.
Bij een faciliterend grondbeleid ondersteunt de gemeente particuliere initiatiefnemers en projectontwikkelaars bij de realisatie van projecten waarbij gemeentelijke belangen en beleidsdoelstellingen worden gediend. Bij deze strategie wordt voorkomen dat bij aan- en verkoop van gronden en bij realisatie, te grote risico’s worden gelopen. Ook hier heeft de gemeente grondbeleidsinstrumenten beschikbaar om de initiatiefnemers te ondersteunen. Andere belangrijke instrumenten zijn de samenwerkingsverbanden en/of overeenkomsten.
Bij een passief beleid neemt de gemeente een afwachtende, hoogstens voorwaardenscheppende en toezichthoudende rol in. Verwervingen vinden in principe slechts plaats ten behoeve van voorzieningen van openbaar nut. In dit beleid past een conserverend, behoudend en reactief beleid, waarin geen grote risico’s worden genomen. Het beleid bestaat voornamelijk uit toetsen van private plannen met een beperkt gebruik van de beschikbare instrumenten met name op het gebied van kostenverhaal.
Voor en nadelen actiever grondbeleid
Meer ruimtelijke en financiële risico’s. Zeker in een tijd met een hoge rente waarin gronden worden verworven voor ontwikkelingen op middellange en lange termijn, kan sprake zijn van aanzienlijke financiële risico’s. Besluiten tot actief grondbeleid is besluiten tot het aanvaarden van die risico’s en het afdekken daarvan.
De “dubbele petten” problematiek. De gemeente is zowel speler als regulator op de markt. De gemeente die het programma van eisen definieert, realiseert tevens de ontwikkeling. Deze dubbelrol kan mogelijk tot gevolg hebben dat het publieke en private optreden van de gemeente diffuus wordt en dat ruimtelijke afwegingen meer vanuit financiële overwegingen en minder vanuit beleidsinhoudelijke doelstellingen (bijv. publieke taken) worden gemaakt.
Europese wet- en regelgeving krijgt meer invloed. Dit geldt ook voor het lokale bestuursniveau. Voor wat betreft het grondbeleid en gebiedsontwikkeling zijn gemeenten bij het vormgeven en realiseren soms gebonden aan de Europese regelgeving.
In het kader van harmonisatie van de wetgeving binnen de Europese Unie is er veel aandacht voor niet toelaatbare staatssteun aan het bedrijfsleven. Grondtransacties tussen overheid en bedrijven zijn vatbaar voor staatssteun. In toenemende mate beklagen burgers en belangengroepen zich bij de Europese Commissie over staatssteun bij grondtransacties. Naar aanleiding van het bovenstaande heeft het Ministerie van VROM hierover de “Handreiking Grondtransacties en staatssteun” van mei 2005 uitgebracht. Hierin staan aanbevelingen die de (schijn van) staatssteun kunnen tegen gaan en wordt het fenomeen in de Europese context geplaatst. De aanbevelingen van het rijk zijn echter geen voorschriften maar suggesties. Hij laat het aan gemeenten over om eigen invulling te geven aan de voorgestelde maatregelen en aanbevelingen.
Ongeoorloofde staatssteun in relatie tot onroerend goedtransacties kan op verschillende manieren ontstaan:
In de praktijk betekent dit dat er sprake is van ongeoorloofde staatssteun op het gebied van grondzaken als:
De Europese Unie heeft aanbestedingsregels opgesteld. Deze Europese aanbestedingsregels bevatten drempelbedragen en kaders voor de opdrachtverlening door de overheid. Bij overschrijding van de drempel moeten de aanbestedingsregels worden toegepast. Ook bij particuliere ontwikkeling waarbij voorzieningen van openbaar nut worden aangelegd, zijn de regels van Europese aanbesteding van kracht.
Gemeenten maar ook andere overheidsinstellingen maken bij gebiedsontwikkeling regelmatig gebruik van publiek private samenwerking (PPS). Dit kunnen zijn de aanleg van wegen, woonwijken, bedrijventerreinen en multi-functionele (maatschappelijke) centra al dan niet in combinatie met elkaar. Gemeenten en andere overheidsdiensten dienen echter bij PPS rekening te houden met de Europese regels voor de eerder genoemde staatssteun en aanbesteding. De complexe verhoudingen in PPS-constructies, Europese regelgeving en jurisprudentie roepen veel onduidelijkheden op hoe om te gaan met de Europese regelgeving. Naar verwachting zullen de regelgeving en jurisprudentie de komende jaren worden uitgebreid en meer duidelijkheid verschaffen. Hieronder de belangrijkste aandachtspunten bij gebiedsontwikkelingen.
Wanneer een marktpartij een gerechtvaardigd beroep doet op zelfrealisatie zijn er vaak aanbestedingsconsequenties voor de openbare werken. Wanneer de Europese drempelbedragen conform de Europese aanbestedingsrichtlijn worden overschreden dient de aanbestedingsplicht te worden opgenomen in de afspraken met de marktpartij. Het verleggen van verantwoordelijkheid voor de aanbestedingsplicht naar de marktpartij betekent dat de gemeente niet zelf de aanbestedingsprocedure hoeft te starten.
ØSelectie PPS-partijen en mededinging van de geselecteerde partij bij aanbestedingen.
De selectie van een marktpartij kan vallen onder de Europese aanbestedingsrichtlijn. Hierbij kan sprake zijn van een aanbestedingsplichtige dienstenopdracht of realisatie van werken of een combinatie hiervan.
ØStaatssteungevoelige garantieregeling.
Wanneer een gemeente een disproportioneel groot aandeel van het risico op zich neemt binnen een PPS (bijv. omdat marktpartijen dit risico in het vroege stadium van het project niet wensen te nemen), zonder dat de begunstigde hiervoor een bepaalde premie betaalt, kan er sprake zijn van staatssteun. In dergelijke gevallen dient het PPS verband met de gemaakte afspraken te worden aangemeld bij de Europese Commissie.
In principe mag bij een PPS geen steun worden verleend, anders dan voor openbare werken en sociale woningbouw. Volgens de EU-commissie is echter afdekken van een onrendabele top in bepaalde gevallen mogelijk mits deze transparant is en niet meer dan deze onrendabele top bedraagt, inclusief een redelijke winstmarge van de begunstigde(n). Daarbij dient er een regeling te zijn voor terugbetaling van teveel betaalde steun. Dit naar aanleiding van een beschikking van de EU-commissie over een niet kostendekkende revitalisering en herinrichting van een dorpskern (winkelcentrum) door marktpartijen waarbij de gemeente het verliesgevende deel afdekte.
Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de “Factsheet PPS, Aandachtspunten aanbesteden en staatssteun bij gebiedsontwikkeling, oktober 2007” van het Kenniscentrum Europees recht en beleid voor decentrale overheden van de rijksoverheid.
Het rijk treedt op verschillende manieren op ten aanzien van het grondbeleid: als beleidsbepaler, als wetgever en als participant.
In 2001 kwam het Ministerie van VROM met de 5de Nota Ruimtelijke Ordening met de
bijbehorende Nota Grondbeleid, getiteld “Op grond van nieuw beleid” (beide niet vastgesteld). De nota stelt dat de laatste decennia door de decentralisatie er een veel actievere rol van de private sector op de grondmarkt is gekomen. Mede daardoor zijn de verhoudingen tussen overheden, marktpartijen en burgers drastisch veranderd. Het voornemen van het rijk was om het grondbeleid met bijbehorende instrumenten te moderniseren. Het rijk tracht met het door hem voorgestane grondbeleid de volgende drie doelen te bereiken:
Het ruimtelijk beleid is voor het rijk het sturende middel om ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat in Nederland ter beschikking staat. Indirect stuurt en beïnvloedt hij hiermee de grondmarkt en vormt het de basis voor het te voeren grondbeleid.
Het rijk richt zich in zijn laatste en vastgestelde Nota Ruimte op vier algemene doelen:
De wijze waarop het rijk die doelstellingen wil realiseren is voorwaardenscheppend zodat andere partijen een rol kunnen spelen. Met andere woorden: men legt meer de nadruk op ’ontwikkelingsplanologie’ (wat kan) en minder op ’toelatingsplanologie’ (wat mag). De Nota Ruimte vormt tevens het kader voor de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (nWro, juli 2008).
Wetgever I (grondbeleidsinstrumenten)
Het bovengenoemde ingezette beleid heeft geleid tot nieuwe en aangepaste wetgeving op het gebied van de ruimtelijke ordening en het grondbeleid. In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op de grondbeleidsinstrumenten.
Wetgever II (Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten/BBV)
Dit besluit betreft aanvullende wetgeving inzake de wijze waarop verantwoording wordt afgelegd over het gevoerde grondbeleid binnen o.a. het “grondbedrijf”. Het BBV verplicht gemeenten bij de begroting en het jaarverslag een programmaplan/-verantwoording op te stellen met daarin een paragraaf over het grondbeleid. Doel daarvan is een betere integratie van het gemeentelijk grondbeleid in de planning en control cyclus en meer transparantie ten aanzien van het gevoerde beleid en de (financiële) resultaten.
Het rijk is ook als participant actief als het gaat om de grond. De Dienst der Domeinen, Staatsbosbeheer en de Dienst Landelijk Gebied (DLG) zijn van oudsher al bekende spelers op de grondmarkt. Per 1 januari 2006 zijn DLG en Domeinen samengegaan. In 2006 heeft het rijk ook het Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf (GOB) opgericht. Het GOB vertegenwoordigt de belangen van het rijk bij projecten waarin het rijk participeert (grondbezit heeft). Voorlopig krijgt het GOB de rol van centraal ontwikkelingsbedrijf alleen bij enkele geselecteerde projecten zoals Valkenburg (ex-militair vliegveld).
In dit hoofdstuk zijn aan de hand van de aanleidingen en de ruimtelijke & economische beleidsdoelen, doelstellingen voor het grondbeleid geformuleerd. Uit deze doelstellingen is een visie ontwikkeld op het grondbeleid van de gemeente Giessenlanden. Daarnaast is er een beleidskader opgesteld waarbinnen het grondbeleid moet worden uitgevoerd. In de paragraaf Ontwikkelstrategie & toepassing grondexploitatiewetgeving wordt aangegeven dat in het kader van een actief gemeentelijk grondbeleid er een ontwikkelstrategie moet komen per ontwikkellocatie, zodat de gemeentelijke beleidsdoelstellingen beter worden gehaald.
In daarop volgende paragrafen worden op hoofdlijnen werkwijzen aangegeven voor de uitvoering van het grondbeleid. Voor een nadere toelichting op wetgeving en overige grondbeleidsinstrumenten wordt verwezen naar hoofdstuk 4.
2.1. Aanleiding en besluitvorming nota
In het collegeprogramma 2006-2010 is aangekondigd dat er in 2007 een nota zou komen over de werkwijze om op een efficiënte, transparante en gunstige wijze grondaankopen te realiseren, mede in relatie tot nieuwe grondexploitatiewetgeving. Deze nota omvat handvatten voor een dergelijke nieuwe werkwijze. Het maken van een Nota Grondbeleid voor de gemeente Giessenlanden kent echter de volgende aanvullende aanleidingen.
Deze aanleidingen zijn het gevolg van de veranderde positie van de overheid op de grondmarkt en de denkrichting die het grondbeleid op rijks- en provinciaal niveau de laatste jaren heeft gekregen.
In de 5de Nota Ruimtelijke Ordening (met bijbehorende Nota Grondbeleid uit 2001) wordt ruim aandacht besteed aan actief grondbeleid. In de nota’s wordt geconstateerd dat niet altijd de ruimtelijke doelstellingen worden gerealiseerd en de afwenteling van kosten voor het openbare gebied niet altijd rechtvaardig plaatsvindt. De oorzaak hiervan is de drastische wijziging van de rol van de (plaatselijke) overheid op de (locale) grondmarkt. In 2001 kondigde het rijk nieuwe en aangepaste instrumenten aan om de ruimtelijke doelstellingen te realiseren. Daarbij zou er een actievere rol voor de gemeente zijn weggelegd met meer regie op het realiseren van de ruimtelijke doelen. Voorbeeld van een aangepast instrument is de destijds aangepaste Wet voorkeursrecht gemeenten. De 5de Nota Ruimtelijke Ordening is echter nooit door het rijk bestuurlijk vastgesteld. In de daarop volgende vastgestelde Nota Ruimte wordt, naast een aantal concrete doelen, het accent gelegd op decentralisatie, vereenvoudiging, stimuleren van dynamische ontwikkelingen en integrale gebiedsontwikkeling. De Nota Ruimte vormt het kader voor de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (nWro, juli 2008).
De veranderde omstandigheden, nieuw beleid en nieuwe wetgeving biedt de gemeente Giessenlanden kansen voor een actief grondbeleid binnen vast te stellen kaders.
De voorliggende “Nota Grondbeleid” geeft de visie, doelstellingen en kaders aan voor het grondbeleid. De gemeenteraad stelt het grondbeleidskader (par. 2.3) expliciet vast. Het grondbeleidskader is voor de gemeenteraad dan ook het toetsingskader waarbinnen de uitvoering en verantwoording van het grondbeleid door het college plaatsvindt. Toetsing vindt achteraf plaats. De gemeenteraad kan er vanuit gaan dat de uitvoering binnen deze kaders plaatsvindt, tenzij het college de gemeenteraad over afwijking daarvan informeert.
De wijze waarop het beleid wordt uitgevoerd en verantwoord is in het duale stelsel de verantwoordelijkheid van het college.
Conform de Financiële Verordening (ex art. 212 Gemeentewet) van de gemeente Giessenlanden dient elke 4 jaar de Nota Grondbeleid te worden herzien (art. 20 Financiële verordening). De herziening kan onder meer plaatsvinden op basis van een evaluatie van het gevoerde grondbeleid van 2008-2011.
2.2 Ruimtelijke, economische & grondbeleidsdoelstellingen
Grondbeleid kan ingezet worden om doelstellingen op andere met name ruimtelijke en economische beleidsterreinen te ondersteunen of te verwezenlijken. Om te komen tot een visie (ambitie), doelstellingen en kaders voor het grondbeleid is een korte inventarisatie gemaakt van invloedhebbende (regionale) ruimtelijke en economische beleidsdoelstellingen.
Nota Bedrijventerreinenstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden (2007)
In samenwerking met de betrokken regiogemeenten (WGR) is de Nota Bedrijventerreinenstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden opgesteld.
Voldoende vestigingsmogelijkheden voor regionale bedrijven.
Voldoende gevarieerd aanbod in bedrijventerreinen (grootschalig & kleinschalig).
Kwaliteitsimpuls geven aan bestaande en nieuwe bedrijventerreinen.
Levendig en open houden van het Middengebied en Lekzone.
Uit te voeren of in uitvoering in gemeente Giessenlanden:
Uitbreiding bedrijventerreinen Opp. Planologisch
Uitgeefbaar tot 2010 4 ha hard
Uitgeefbaar van 2010 - 2020 11 ha hard
Uitgeefbaar van 2010 - 2020 2 ha zacht
Uitgeefbaar van 2020 – 2030 2 ha zacht
Wonen in Giessenlanden (Volkshuisvestingsnota, 2007)
Ten behoeve van een duidelijke gemeentelijke visie en programma voor de gemeente(raad) is de volkshuisvestingsnota opgesteld.
Uit de bedrijventerreinenstrategie blijkt dat op Giessenlands grondgebied een aanzienlijk uitbreiding van bedrijvigheid ten behoeve van de gehele regio plaatsvindt (transportcentrum Schelluinen-West). Daarnaast moet er segmentering en revitalisering van bedrijventerreinen plaatsvinden met gemeentelijke sturing en investeringen.
Uit de Volkshuisvestingsnota blijkt dat de gemeente als krachtige regisseur wil optreden om ruimtelijke capaciteit te creëren en ondersteuning te bieden aan de herstructurering van bestaand aanbod. Een voor het grondbeleid belangrijk beleidsdoel is de realisatie van gemiddeld ca. 45 nieuwbouwwoningen per jaar tot en met 2014. Bij een dergelijke productie met bijbehorende woningbouwdifferentiatie zal de gemeente een initiërende en regisserende rol moeten spelen met inzet van de beschikbare grondbeleidsinstrumenten.
Uit de aanleidingen voor het formuleren van grondbeleid (par. 2.1) en bovenstaande beleidsdoelstellingen hebben wij voor het grondbeleid de volgende doelstellingen geformuleerd.
Doelstellingen van het grondbeleid van Giessenlanden
1.Toetsing van de mogelijkheden voor het voeren van een actieve grondstrategie.
Indien niet mogelijk, de meest wenselijke grondstrategie bepalen.
Aan de hand van de doelstellingen dient er met de visie - binnen gestelde kaders - een regie te zijn op elke ruimtelijke ontwikkeling in de gemeente. Hiervoor heeft het “grondbedrijf” een gezonde en transparante financiële huishouding nodig. Voor het grondbeleid is daarom de volgende korte visie op het grondbeleid geformuleerd.
“Giessenlanden voert een actief (waar mogelijk) en passief (indien noodzakelijk) transparant grondbeleid.”
Een actief grondbeleid betekent voor Giessenlanden niet een actieve rol voor de
gemeente in elke ruimtelijke ontwikkeling, maar dat vroegtijdig per locatie een
afweging wordt gemaakt in de te voeren ontwikkelstrategie (= gemeentelijke regierol,
locatie-eisen en grondstrategie). Zie voor handvatten hiervoor paragraaf 2.5.
Met een actief grondbeleid kunnen meer middelen worden gegenereerd ten behoeve van bijvoorbeeld bedrijfsverplaatsingen, dorpsvernieuwing en aanleg infrastructuur. Met een actief grondbeleid worden echter ook meer risico’s gelopen. Daarom dient bij een actief grondbeleid gezorgd te worden voor een financieel gezond en transparant “grondbedrijf”. Hiermee kan sturing en toetsing plaatsvinden en kunnen voldoende risico’s worden gedragen. Tevens kunnen eventueel, indien dit de beleidsdoelstellingen van de gemeente rechtvaardigt, negatieve saldi van gemeentelijke grondexploitaties worden opgevangen.
Door de invoering van de grondexploitatiewetgeving (onderdeel van de nWro) verkrijgt de gemeente meer regie ook bij faciliterend en passief grondbeleid. Faciliterend of passief grondbeleid wordt in Giessenlanden dan ook niet uitgesloten maar kan bij bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen die door de markt voldoende worden opgepakt en/ of specifieke expertise vereisen.
Vanuit de doelstellingen en de visie kunnen kaders worden gesteld waarbinnen de uitvoering van het grondbeleid dient plaats te vinden. Het geformuleerde beleidskader (zie onderstaande kader) wordt feitelijk vastgesteld vanuit de gemeenteraad in zijn bevoegdheid als kaderstellend, toetsend en controlerend orgaan. De uitvoering is hoofdzakelijk een bevoegdheid van het college, binnen het gestelde grondbeleidskader.
2.4 Ontwikkelstrategie & toepassing grondexploitatiewetgeving
De gemeentelijke ruimtelijke en economische beleidsdoelstellingen hebben een behoorlijke ambitie. Een gedegen ondersteuning vanuit het actieve grondbeleid is essentieel. Een belangrijke stap hierin is het bepalen van de ontwikkelstrategie (= gemeentelijke regierol, locatie-eisen en grondstrategie) per potentiële ontwikkellocatie en het toepassen van de nieuwe grondexploitatiewetgeving.
In deze paragraaf is een kort overzicht opgenomen van de te nemen maatregelen voor toepassing van de nieuwe grondexploitatiewetgeving.
Analyses potentiële ontwikkellocaties
Door het college zal per potentiële ontwikkellocatie in Giessenlanden, waar dit wenselijk is, een korte analyse (quick scan) voor o.a. de ontwikkelstrategie worden gemaakt. De inzichten en analyses zullen vanaf 2009 jaarlijks worden uitgebreid en/of geactualiseerd. De analyses sluiten goed aan op de door de gemeente gewenste integrale gebiedsontwikkeling en ontwikkelingsplanologie zoals voorgestaan door het rijk met haar beleid en nieuwe wetgeving.
Op basis van de analyses kan het college projecten prioriteren en de gewenste inzet van personeel, (grondbeleids)instrumenten en benodigde middelen bepalen. Met het college kan de politieke haalbaarheid en wenselijkheid worden afgestemd. Daarnaast bieden de analyses per locatie inzicht in de tijdig te nemen bestuurlijke besluitvorming en vindt er vroegtijdig coördinatie plaats van te nemen ruimtelijke maatregelen en toepassing van de grondexploitatiewetgeving.
De (jaarlijkse) analyses kunnen de volgende aandachtspunten per locatie bevatten:
De gewenste rol gemeente als: regisseur, initiator of participant of combinatie daarvan.
* Kan het worden overgelaten aan de markt?
* (Vorm van) samenwerking met derden?
* Benodigde capaciteit & expertise?
Actief, faciliterend of passief.
* hoe is de eigendomsverhouding. Wie bezit welke eigendommen en wordt er actief geworven door derden?
Inzet van grondbeleidsinstrumenten, o.a.:
Op basis van het nieuwe grondbeleid kan snel en vertrouwelijk worden ingespeeld op kansen op de grondmarkt;
-Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg).
Dit instrument biedt goede mogelijkheden om o.a. vroegtijdig grondposities te creëren en het derden minder aantrekkelijk te maken.
* Eventueel maken van een verwervingsplan.
ØO.a. grondexploitatiewetgeving (kostenverhaal)
* Per project moeten de mogelijkheden van kostenverhaal worden beoordeeld. Er moet onderzocht/ingeschat worden of het mogelijk
is met het privaatrechtelijk spoor de gewenste regie te behalen.
* Is het sluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst, met
daarin de gemeentelijke eisen, niet mogelijk dan dienen er
(procedurele) stappen te worden ondernomen voor de vaststelling
ØBovenplanse kosten/ bovenwijkse voorzieningen
* Benodigde voorzieningen/aanpassingen aan infrastructuur, natuur
en recreatie. De relatie met beleid voor bovenwijkse
voorzieningen met vaststelling mate van toerekenbaarheid van
* (Start) besluitvorming programma’s van eisen,
stedenbouwkundige randvoorwaarden.
* (Start) besluitvorming/ ruimtelijke procedures.
* Opzetten van de eerste exploitatieberekeningen/financiële haalbaarheidstoets.
* Subsidiemogelijkheden (rijk/ ISV, provincie ZH)
* Opbrengsten potentie versus de risico’s:
o.a. (financiële) risico van grondverwerving door derden/ zelfrealisatie; - realisatierisico’s; - afzetrisico’s.
Toepassing grondexploitatiewetgeving
Hieronder wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste (anticiperende) maatregelen voor toepassing van de grondexploitatiewetgeving. De werking van de nieuwe wetgeving wordt uitgebreid behandeld in paragraaf 4.2. Voor toepassing van de wetgeving is vroegtijdig inzicht gewenst in:
voor het onder meer tijdig kunnen overeenkomen danwel afdwingen van deze locatie-eisen en het verhalen van kosten middels de grondexploitatiewetgeving. Hiervoor moeten echter de te verhalen bovenplanse kosten, zoals de bovenwijkse voorzieningen zijn aangegeven op de kaart van een (vastgestelde) structuurvisie van de gemeente.
Om te anticiperen op de wetgeving dienen voor de toepassing de volgende zaken in 2008 aandacht te krijgen:
* Bij opstellen van structuurvisies een integrale benadering van o.a:
* Opstellen van beleidsnota “Bovenwijkse voorzieningen”.
* Inrichtings- en kwaliteitseisen voor infrastructuur (o.a. wegen, ondergrondse infra
en kunstwerken), water, groen- en speelvoorzieningen.
* Maken van interne procedure afspraken (coördinatie tussen taakvelden Bouw- &
woningtoezicht, RO-beleid en Grondzaken).
* Opstellen van een grondexploitatieverordening.
* Interne expertise van toepassing van de grondexploitatiewetgeving (procedures,
* Analyseren van de potentiële ontwikkellocaties voor toepassing van de
grondexploitatiewetgeving. Onder het kopje “Analyses potentiële ontwikkellocaties”
is aangegeven op welke wijze dit in Giessenlanden kan plaatsvinden.
* In de lopende en nieuwe onderhandelingen over ontwikkellocaties anticiperen op de
gemeentelijke regie op de locatie-eisen (o.a. woningbouwcategorieën en kwaliteit
inrichting). De gemeente kan namelijk nu al hiervoor een meer eisende houding
aannemen bij locatieontwikkelingen die planologisch pas worden gestart na juli 2008,
waarbij als “stok achter de deur” het toepassen van het publiekrechtelijke spoor van
De inrichting van de wetgeving dwingt de gemeente feitelijk om vroegtijdig keuzes te maken. Met de nieuwe wetgeving, waarmee naast het kostenverhaal, het afdwingen van locatie-eisen mogelijk is, hoeft de gemeente niet altijd te kiezen voor zelf gronden in eigendom te verwerven om regie te houden op de invulling van de locatie en haar kosten te kunnen verhalen.
Verwerving van gronden door de gemeente zelf is een belangrijk onderdeel van een actief grondbeleid. Het tijdig doen van strategische verwervingen en toepassing van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) is daarin vaak gunstig en essentieel. In het verleden zijn door de gemeente een aantal strategische aankopen gerealiseerd. In Giessenlanden zijn er vier Wvg-gebieden: bedrijventerrein Schelluinen-West, Schelluinen-Mid West, woonzorgcomplex Giessenburg en in Schelluinen-Oost.
Het verwerven van gronden en opstallen vergt in een vroegtijdige stadium een duidelijke (grond)strategie van de gemeente, eventueel vast te leggen in een vertrouwelijk verwervingsplan. De verworven gronden hebben vaak een duidelijke positieve invloed op het eindsaldo van de grondexploitatie. Strategische verwerving kan plaatsvinden ten behoeve van compensatiegronden of voor gronden die later kunnen worden ingebracht in een ruimtelijk project. Het voorradig hebben van compensatiegronden of -opstallen kan het aankoopproces vaak versnellen. In de volgende paragraaf wordt nader ingegaan op de strategische verwervingen.
De wijze waarop en wanneer welke instrumenten en mogelijkheden ten aanzien van verwerving worden benut wordt in Giessenlanden per locatie bepaald. In deze nota aangeduid als grondstrategie.
Om op een transparante wijze verwervingen te realiseren is de volgende werkwijze op hoofdlijnen voor de uitvoering opgesteld.
Strategische (grond)verwerving is een duidelijk voorbeeld van actief grondbeleid waarmee op een adequate wijze een grondpositie, compensatiegrond, exploitatie- inkomsten, ruimtelijke beleidsdoelstellingen kunnen worden veiliggesteld. Steeds vaker wordt er door derden geanticipeerd op toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen en dus ook op de grond- en vastgoedmarkt in de gemeente Giessenlanden. Het kan daarom van belang zijn om in een vroeg stadium als gemeente strategische posities te verwerven. Afhankelijk van de ontwikkelstrategie per locatie (zie par. 2.4) kan dit instrument worden ingezet.
Strategische verwerving betekent dat de gemeente wel meer (financiële) risico’s loopt. Deze risico’s zijn:
In het kader van strategische verwerving zijn door de gemeente in de loop der jaren aankopen (grondposities) gerealiseerd. In de gemeente Giessenlanden zijn de financiële risico’s die hiermee gepaard gaan afgedekt, zie paragraaf 3.2. Om in de toekomst in het kader van het actieve grondbeleid meer strategische verwervingen te kunnen realiseren is het wenselijk dat het college hiertoe meer ruimte krijgt op basis van transparante spelregels (zie onderstaand kader met werkwijze). Door het creëren van deze mogelijkheid wordt voorkomen dat nadrukkelijk hiermee in de openbaarheid wordt gekomen en dat de vaak benodigde snelle besluitvorming kan plaatsvinden.
Wij zijn voornemens om in november 2008 de raad te vragen om aan het college, jaarlijks bij de begroting, een krediet toe te kennen voor strategische verwervingen. De strategische verwervingen door het College dienen plaats te vinden conform de hieronder genoemde werkwijze met voorwaarden.
Werkwijze strategische verwervingen
Per strategische verwerving dient het College de volgende afwegingen te maken, dan wel aan de volgende randvoorwaarden te voldoen.
Het college dient op basis van haar actieve informatieplicht aan de gemeenteraad, haar (jaarlijks) te informeren over de strategische verwervingen. In de paragraaf Grondbeleid van de jaarrekening vindt de financiële verantwoording van de verwervingen plaats.
Een adequaat kostenverhaal is een wezenlijk onderdeel van het actief gemeentelijk grondbeleid. De gemeente Giessenlanden streeft naar een rechtvaardige en optimale verdeling van de gemeentelijke kosten van de voorzieningen van openbaar nut en de maatschappelijk gewenste ruimtelijke inrichting. De te verhalen kosten hebben betrekking op de kosten die door de gemeente zijn gemaakt ten behoeve van het exploitatiegebied en de bovenplanse kosten.
De gemeente heeft drie mogelijkheden om te komen tot kostenverhaal:
Voor een nadere toelichting op deze mogelijkheden wordt verwezen naar hoofdstuk 4.
Door gemeente Giessenlanden wordt geen gebruik gemaakt van de door de gemeenteraad in 2005 vastgestelde exploitatieverordening en het bijbehorend model exploitatieovereenkomst.
Door Giessenlanden wordt gebruik gemaakt van een privaatrechtelijke modelovereenkomst waarin een groot aantal zaken wordt overeen gekomen ten aanzien van o.a.: planologische maatregelen, bouwvoorwaarden, planschade, inrichting openbaar gebied en kostenverhaal.
De kostenverhaalstrategie dient op gebieds- of projectniveau te worden bepaald. Zij is mede afhankelijk van de eigendomssituatie, samenwerking met derden en aanleg van voorzieningen van openbaar nut.
Grondexploitatiewetgeving (onderdeel van nWro)
Bij de invoering van de nWro worden de mogelijkheden tot kostenverhaal verbeterd.
Bij invoering van de nWro kan de nu gebruikte model-overeenkomst (bijv. project Gouden Leeuw, Otto van Veen, Oudland) na aanpassing op de nieuwe wetgeving, worden gebruikt in het privaatrechtelijke spoor om te komen tot overeenstemming. In de (samenwerkings)overeenkomst kunnen de te verhalen kosten, conform de kostensoortenlijst (nWro/ AmvB) worden verhaald. De gemeente kan ook het publiekrechtelijke spoor volgen. Voor een nadere toelichting op de wetgeving wordt verwezen naar paragraaf 4.2.
Een belangrijk onderdeel van het kostenverhaal vormen de vaak hoge kosten voor de aanleg van bovenwijkse voorzieningen en verwerving van de ondergrond. Het betreft openbare bovenwijkse voorzieningen zoals (compensatie) groen, water en (aan te passen) infrastructuur (bijv. wegen, watergangen, rotondes, fietspaden en parken) die op basis van profijt deels zijn toe te rekenen aan een exploitatiegebied. De profijt hebbende exploitatiegebieden dienen dan ook naar rato een financiële bijdrage te leveren aan de bovenwijkse voorzieningen. In gebiedsontwikkelingen waar door of voor derden voorzieningen van openbaar nut worden aangelegd kan middels een overeenkomst een bijdrage worden gevraagd aan bovenplanse kosten zoals bovenwijkse voorzieningen.
Het collegeheeft in oktober 2003 de bijdragen van derden voor door de gemeente te realiseren bovenwijkse voorzieningen bij ruimtelijke ontwikkelingen vastgesteld. Het betreft de volgende bijdragen/vergoedingen:
De gemeente Giessenlanden heeft voor de bijdragen/vergoedingen de voorziening “Compenserend water en bovenwijkse voorzieningen” ingesteld. Momenteel kent de gemeente een geoormerkte bovenwijkse voorziening die grotendeels worden gerealiseerd vanuit deze voorziening. Dit is het aan te leggen waterplas & moerasgebied in Hoornaar.
Er vinden ook vanuit de gemeentelijke exploitaties afdrachten plaats aan deze voorziening.
Voor een adequaat kostenverhaal en anticipatie op de nieuwe grondexploitatie-wetgeving zal het college in 2008 een nieuwe beleidsnota “Bovenwijkse voorzieningen” opstellen met de volgende onderdelen:
Conform de nieuwe grondexpoitatiewetgeving kunnen alleen bijdragen voor o.a. bovenplanse kosten bij derden worden verhaald op basis van beleid en indien deze daarbij op een kaart van de structuurvisie van de gemeente zijn aangegeven.
De “bijdrage bovenwijks” kan een omslag zijn per uitgeefbare m2 (per locatie) of een vast omslagbedrag afhankelijk van de locatie en profijt. Jaarlijks vindt vanuit de grondexploitaties de afdracht plaats aan de voorziening “Compenserend water en bovenwijkse voorzieningen”.De beleidsnota “Bovenwijkse voorzieningen” dient periodiek te worden geactualiseerd op basis van voortschrijdend inzicht en bestuurlijk te worden vastgesteld.
Een belangrijk instrument bij actief grondbeleid is het uitgeven van (bouwrijpe) grond.
Grondprijsbepaling en grondprijsniveaus zijn onderhevig aan economische (conjuncturele) ontwikkelingen. Tevens worden ze beïnvloed door wet- en regelgeving.
Om deze redenen dienen periodiek grondprijzen te worden aangepast. De prijs van grond kan op diverse wijzen tot stand komen en kan per grondfunctie of uitgiftecategorie verschillen. Wij gaan zoveel mogelijk uit van marktconforme prijzen die gebaseerd zijn op een comperatieve (vergelijking) berekeningsmethodiek.
Er wordt gekozen voor een vaste marktconforme locatie- of woninggebonden grondprijs op basis van de comperatieve methode. Bij toepassing van de comperatieve methode wordt de grondprijs bepaald aan de hand van de ontwikkeling van de grondprijzen in de markt.
Een andere gebruikte methodiek is dat grondprijzen worden bepaald op basis van de systematiek van de “grondquote”. Hierbij is de grondprijs een percentage van de totale vrij-op-naamprijs, exclusief btw. Het nadeel van de grondquote benadering is dat het willen toevoegen van kwaliteit aan het gebouwde, zowel in de grondontwikkelingsfase als in de projectontwikkelingsfase, met deze methodiek niet wordt gestimuleerd of zelfs neerkomt op vermindering van opbrengsten. Als de bouwkosten stijgen als gevolg van kwaliteitseisen (bijvoorbeeld middels duurzaam bouwen), dan stijgt niet alleen de v.o.n.-prijs als gevolg van een betere woning maar ook de grondprijs, omdat die via een vast percentage (de grondquote) gekoppeld zit aan de v.o.n.-prijs en dat kan de woningen nog duurder maken. Het gevolg kan zijn dat de marktwaarde wordt overschreden en er geen belangstelling voor de betrokken woning is. De beoogde kwaliteitsverbetering wordt dan juist niet gerealiseerd.
Voor de grondprijsbepaling hebben wij de volgende werkwijze.
De gemeente Giessenlanden hanteert voor bouwrijpe woningbouwkavels de volgende grondprijzen-en uitgiftemethodiek bij verschillende uitgiftevormen.
Grondprijs- en uitgiftewerkwijze woningbouw
Voor kavels ter realisering van 2^1 kap koopwoningen of rijen koopwoningen worden de maximale verkoopprijzen vastgesteld op basis van bestek en tekeningen van de te realiseren woningen. Middels openbare aanbesteding of via uitnodiging (afhankelijk van aanbestedingsnormen) worden partijen gevraagd om op basis van het bestek en tekeningen, waarmee de gemeente heeft ingestemd, een bod te doen op de grond. De partij met het hoogste bod (mits aanvaardbaar) mag de grond kopen en dient conform het door de gemeente opgestelde bestek en tekeningen te bouwen. E.e.a. conform de gemeentelijke aanbestedingsregels.
grondprijs tot uitdrukking gebracht.
4.Voor sociale koopwoningen (in Giessenlanden wordt hieronder verstaan woningen met een maximale verkoopprijs van €221.000, --VON, prijspeil 2008) te realiseren op uit te geven gemeentegrond wordt een nader overeen te komen grondprijs gehanteerd.
Hieronder worden verstaan: kantoor, bedrijfsruimte, (grootschalige) detailhandel. De gemeente gaat hierbij uit van marktconforme, locatiegebonden en jaarlijks vaste grondprijzen per categorie en locatie, gebaseerd op de comperatieve methode, ook wel marktwaarde genoemd.
Onder de niet commerciële voorzieningen wordt verstaan een breed scala aan functies in de non-profit sector. O.a.: sociaal maatschappelijke voorzieningen, onderwijsvoorzieningen, sociaal-medische voorzieningen, sociaal-culturele voorzieningen, sport- en recreatieve voorzieningen.
Grondprijzen voor deze voorzieningen zijn in principe een afgeleide van de marktwaarde waarbij rekening gehouden wordt met regionale grondprijzen voor dergelijke functies, het belang dat de gemeente Giessenlanden aan de voorziening hecht, de wettelijke mogelijkheden en de draagkracht van de exploitant. De gemeente is er zich van bewust dat steeds meer (nuts)voorzieningen (zoals kinderdagverblijven, behuizingen voor gas, water en elektra) (deels) commercieel worden uitgenut.
Verkoop restgronden & groenstroken
In oktober 2001 heeft de gemeenteraad het beleid inzake “Verkoop van kleine stukjes grond 2002” vastgesteld. De huidige verkoopprijs van € 25,00 per m2 bij een oppervlakte van < 50 m2 is niet marktconform en is sinds 2001 niet geïndexeerd. Om een eenduidig en consistent (prijs)beleid te voeren dient deze prijs te worden aangepast. Inmiddels is besloten de prijs per 1 maart 2008 (maatgevend is datum van indiening verzoek) te verhogen naar € 90,00 per m2. Om de vijf jaar zal deze prijs worden aangepast aan de dan geldende marktwaarde.
Grondprijs- en uitgiftewerkwijze restgronden & groenstroken
Restgrond of groenstroken met een oppervlakte van maximaal 150 m2 worden in de daarvoor in aanmerking komende gevallen verkocht met inachtneming van de volgende bepalingen:
De 5-jaarlijkse vaststelling van de marktconforme grondprijs voor oppervlakte < 50 m2 vindt plaats door het college.
De (grond)uitgifte kan betrekking hebben op grond en/of opstallen. De wijze waarop de objecten worden uitgegeven is afhankelijk van de functie die het object heeft voor de gemeente. Grond (objecten) wordt verkocht omdat het:
Objecten worden verhuurd of op andere wijze in gebruik gegeven omdat zij:
De uitgifte zelf kan plaatsvinden in de volgende rechtsvormen: (ver)koop, opstalrecht,
pacht (agrarische grond), erfpacht, verhuur en bruikleen.
In het kader van het actieve grondbeleid en efficiëntie in de uitvoering gaat het algemene uitgiftebeleid van Giessenlanden uit van de volgende uitgiftevormen: verkoop, verhuur en bruikleen.
Bij verkoop van gronden ten behoeve van woningbouw gelden de vastgestelde algemene bepalingen “Verkoopvoorwaarden woningbouwgronden van de gemeente Giessenlanden 2002”. Deze voorwaarden gelden bij projectmatige bouw alsook bij verkoop ten behoeve van particulier opdrachtgeverschap.
Bij verkoop van gronden ten behoeve van bedrijventerrein gelden de algemene bepalingen ”Verkoopvoorwaarden bedrijfsgronden van de gemeente Giessenlanden 2002”.
In 2005 is het besluit “Verhuur diverse kleine stukjes grond 2005” vastgesteld. Met dit besluit kunnen gronden (groenstroken) met een maximale oppervlakte van <50 m2, onder algemene bepalingen, verhuurd worden. De standaardhuurprijs bedraagt € 15,00 per 50 m2.
Bij bruikleen, ook wel in gebruikgeving “om niet” genoemd, gebruikt de bruiklener met toestemming van gemeente gemeentegrond zonder dat hij daarvoor een vergoeding verschuldigd is. In 2005 is het besluit “In gebruikgeving om niet van gronden 2005” vastgesteld. Met dit besluit kunnen gronden met een maximale oppervlakte van 500 m2, onder algemene bepalingen, in bruikleen worden gegeven. Voor gronden met een oppervlakte groter dan 500 m2 gelden, per situatie, nader te bepalen voorwaarden.
De gemeente heeft in het verleden om specifieke redenen enkele gronden in pacht en erfpacht uitgegeven. Pacht en erfpacht passen niet in het algemene uitgiftebeleid van de gemeente.
3. Gemeentelijke grondexploitaties, reserves & voorzieningen
In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de werking en rapportering over de grondexploitaties en het beleid ten aanzien van de aan te houden reserves en voorzieningen.
Planeconomie & grondexploitatie
Planeconomie is te omschrijven als de (financiële) sturing en beheersing van de ruimtelijke ontwikkeling met bijbehorende grondexploitatie.
Sectorale gemeentelijke belangen zoals stedenbouw, economische zaken, infrastructuur en volkshuisvesting hebben invloed op de ruimtelijke invulling, zonder dat die sectoren vaak direct belast worden met de financiële effecten op het terrein van de grondexploitatie. Het doel van planeconomie is om de financiële effecten van keuzes in strategie en beleid in een project voor de gemeente zichtbaar te maken. Planeconomie draagt zorg voor de financiële onderbouwing gedurende alle projectfases door middel van een grondexploitatie. De grondexploitatie kenmerkt zich door de grote invloed van de factor tijd. Hierdoor gaan renteverliezen, prijsstijgingen, marktvraag en –beweging en gewijzigde (politieke) inzichten een rol spelen. De grondexploitatie is meer dan een onderbouwing van de kosten en opbrengsten in de tijd. Het is een belangrijk sturingsinstrument waarmee keuzes kunnen worden gemaakt en inschattingen plaats kunnen vinden van de financiële risico’s o.a. ten behoeve van bestuurlijke besluitvorming. De grondexploitaties van Giessenlanden worden daarom elk jaar door het college herzien en verantwoord aan de gemeenteraad.
Bij een actief grondbeleid nemen de risico’s toe door dat meer ruimtelijke ontwikkelingen op gemeentegronden plaatsvinden. Bij elke grondexploitatie worden de risico’s in het project geanalyseerd. Een goed risicomanagement is daarbij van belang om tijdig te kunnen sturen en de risico’s te onderkennen, te beheersen of te neutraliseren.
Het betreft de volgende op hoofdlijnen weergegeven risico’s.
Er kan een onderscheid worden gemaakt tussen beïnvloedbare risico’s en niet beïnvloedbare risico’s. Beïnvloedbare risico’s betreffen o.a. de gestelde locatie-eisen, bijdragen van derden en subsidies. Deze risico’s zijn te beïnvloeden door het nemen van organisatorische en planmatige maatregelen alsook het tijdig vinden van alternatieve financieringsbronnen. Niet beïnvloedbare risico’s betreffen risico’s tijdens de planuitvoering.
De kans dat een financieel risico zich voordoet moet worden ingeschat. De kans en het effect bepalen samen de gewenste hoogte van de beheersingsmaatregel. Rekening houdend met het effect van het risico en de geschatte kans dat het risico zich voordoet, wordt het risicobedrag zo goed mogelijk ingeschat. Hiervoor kunnen reserves en voorzieningen worden getroffen (zie par. 3.2).
De risico’s worden op hoofdlijnen toegelicht in:
Methode winst- en verliesneming grondexploitaties
Tot op heden is er geen vastgestelde werkwijze voor (tussentijdse) winstneming uit de grondexploitaties ten bate van de reserve grondbedrijf. Ten behoeve van de met het grondbeleid gewenste financiële transparantie en gezonde financiële huishouding van het “grondbedrijf” wordt vanaf 2007 het volgende winstnemingsprincipe gehanteerd.
Winsten in grondexploitaties worden genomen als deze zijn gegarandeerd bij de jaarrekening. Deze garantie ontstaat op het moment dat:
basis van het voorzichtigheidsbeginsel, - vermenigvuldigd met factor 1,5 – bij de jaarrekening als winst
Verliezen dienen te worden genomen bij de jaarrekening op het moment dat daarover zekerheid bestaat. Zolang dat niet zeker is worden geprognosticeerde verliezen als risico meegenomen bij de beoordeling van de benodigde weerstandscapaciteit. Een verlies wordt genomen door daarvoor een voorziening te treffen. Afwikkeling vindt vervolgens plaats door afboeking van de voorziening. De hoogte van de voorziening wordt jaarlijks bij de jaarrekening opnieuw gewaardeerd (zie ook par. 3.2).
Jaarlijks bieden wij in december een rapportage “Grondbedrijf” aan de gemeenteraad ter vaststelling aan.
De rapportage omvat de volgende onderdelen:
De rapportage geeft op transparante wijze inzicht in onder meer de actuele grondexploitaties, beheersing van de financiële risico’s en het geprognosticeerde 5-jarige verloop van de algemene reserve grondbedrijf.
In de bestuursrapportages wordt tussentijds melding gemaakt van eventueel aanmerkelijke afwijkingen in de grondexploitaties ten opzichte van de jaarlijkse rapportage grondbedrijf.
In de paragraaf Grondbeleid, onderdeel van de programmabegroting en jaarrekening van de gemeente, vindt jaarlijks eveneens bestuurlijke verantwoording plaats. Het betreft hier op hoofdlijnen een rapportage over de grondexploitaties en totale financiële positie van het “grondbedrijf” met haar reserves en voorzieningen. In de paragraaf Grondbeleid dient conform de BBV (zie par. 1.2) gerapporteerd te worden over:
De visie op het grondbeleid en de wijze waarop de uitvoering plaatsvindt, zijn met deze nota voor de komende 4 jaar vastgesteld. In de paragraaf Grondbeleid zal dan ook hiernaar kunnen worden verwezen. Door de jaarlijkse rapportage “Grondbedrijf” kan over een aantal overige onderdelen op hoofdlijnen worden gerapporteerd in de paragraaf Grondbeleid.
De algemene reserve grondbedrijf van de gemeente Giessenlanden is opgebouwd uit:
Projecten die gerealiseerd zijn, worden afgesloten met winst of verlies. Deze winsten en verliezen bij elkaar opgeteld wordt de boekwaarde van de afgesloten complexen genoemd.
De reserve dient als dekking (weerstand) voor:
De noodzakelijke omvang van de algemene reserve grondbedrijf wordt bepaald naar aanleiding het weerstandvermogen. De bepaling van het weerstandsvermogen en daarmee de hoogte van de algemene reserve grondbedrijf wordt aan het eind van deze paragraaf behandeld onder kopje weerstandsvermogen.
Voorziening: Compenserend water en bovenwijkse voorzieningen
In paragraaf 2.7 is aangegeven dat in 2003 beleid is vastgesteld ten aanzien van bijdragen van derden voor bovenwijkse voorzieningen en eventueel compenserend water i.v.m. de watertoets. Zoals aangegeven in eerder genoemde paragraaf zal er een beleidsnota “Bovenwijkse voorzieningen” worden opgesteld. Hierin wordt bepaald welke toekomstige bijdrage (per exploitatie) wordt gevraagd en welke aanwending de bijdragen krijgen en op welk tijdstip.
Voorziening: Bijdrage van derden grondbedrijf
Dit is een voorziening voor o.a. ontvangen (provinciale) subsidies en is er een dotatie gedaan voor de plannen op de locatie van het oude gemeenschapshuis in Hoornaar.
Voorziening: Te verwachten verliezen grondbedrijf
Voor de berekende en te verwachten negatieve grondexploitatiesaldo is een totale voorziening getroffen van ca. € 2 miljoen per 1 januari 2008.
Het grootste deel van de voorziening is ten behoeve van de nog niet in exploitatie genomen locatie Woonzorgcomplex Hoornaar, die een onrendabele top (het deel dat leidt tot een verliesgevende exploitatie) heeft door de vigerende bestemming en de verwervingsprijs van de in het verleden aangekochte grond.
Jaarlijks wordt vastgesteld of de voorziening moet worden verhoogd of verlaagd, waarbij dan een verrekening plaatsvindt met de algemene reserve grondbedrijf.
Risico’s lopende grondexploitaties
Conform het risicomanagement zijn voor de meeste (voorzienbare) risico’s binnen of buiten de grondexploitaties voorzieningen getroffen. Voor niet nu voorzienbare risico’s is er, zeker bij een actief grondbeleid, een buffer in de algemene reserve grondbedrijf noodzakelijk.
Reservering voor toekomstige grondexploitaties
Niet uitgesloten wordt dat op langere termijn de gemeente o.a. projecten zal starten voor herstructureringen van dorpskernen, woonwijken en bedrijventerreinen. Deze projecten kenmerken zich vaak door hoge investeringen en beperkte terugverdiencapaciteit. Voor de dekking van bekende exploitaties met een negatief eindsaldo is al een reservering gemaakt in de reserve “Te verwachten verliezen grondbedrijf”.
Strategische verwervingen & overige grondbezit
Ten behoeve van toekomstige ontwikkelingen binnen de gemeente Giessenlanden zijn in het (recente) verleden 4 verwervingen gerealiseerd. Deze verwervingen worden verantwoord onder “Overige complexen niet in exploitatie”. De boekwaarden van de gronden worden jaarlijks afgezet tegen de geldende agrarische marktwaarde. Aan de hand van het verschil en hardheid van de eventueel beoogde plannen kan een eventueel risicobedrag of stille reserve worden ingeschat voor het totaal van in bezit zijnde gronden. Voor een tweetal complexen (strategische aankopen uit het verleden) is een voorziening getroffen.
Naar verwachting zal de gemeente de komende jaren nieuwe strategische verwervingen doen, zie paragraaf 2.6. Voor deze nieuwe verwervingen kan een voorziening noodzakelijk zijn als de boekwaarde hoger wordt dan de agrarische waarde en de planvorming planologisch nog zacht is.
Het overige grondbezit valt eveneens onder “complexen niet in exploitatie” De gemeente bezit enkele verspreide percelen. Deze percelen zijn restkavels of historisch in bezit van de gemeente. De boekwaarde hiervan is gering.
Bepaling Weerstandsvermogen Grondbedrijf
De algemene reserve grondbedrijf maakt onderdeel uit van de weerstandscapaciteit van het grondbedrijf. De noodzakelijke hoogte van de algemene reserve grondbedrijf kan worden bepaald na beschouwing van het benodigde weerstandsvermogen.
Weerstandsvermogen gaat uit van de volgende elementen:
Voor bepaling van het weerstandsvermogen moeten de risico’s in kaart zijn gebracht.
De bepaling van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf in Giessenlanden is hieronder aangegeven.
Geprognosticeerd resultaat van nog te realiseren saldo’s van de
Risico-inschattingen (incl. strategische aankopen)
+ saldo overig vastgoedbezit Grondbedrijf
Toekomstige exploitaties met negatieve saldi
(zonder getroffen voorziening)
Het weerstandsvermogen is de mate waarin in dit geval de gemeente weerstand kan bieden aan financiële risico’s waar al dan niet reserveringen voor zijn gemaakt in de algemene reserve grondbedrijf. De weerstandscapaciteit geeft aan welke buffer er is om niet voorziene risico´s op te vangen. Bij een negatief weerstandsvermogen is afdracht aan de vrije algemene reserve van de gemeente niet mogelijk. De vrije algemene reserve moet dan bijdragen aan het weerstandsvermogen van het “grondbedrijf”.
Naar verwachting zal het geprognosticeerde verloop van de algemene reserve grondbedrijf de komende jaren zich rond de ca. € 0,5 miljoen bevinden. Rekeninghoudend met:
is een dergelijke hoogte van de algemene reserve grondbedrijf en daarmee het weerstandsvermogen van het grondbedrijf als net voldoende te beschouwen.
In deze paragraaf worden voor de gemeente beschikbare grondbeleidsinstrumenten op het gebied van publiekrecht (wetten/ afdwingbare voorwaarden) en privaatrecht (overeen te komen samenwerking) op hoofdlijnen omschreven. Uitgebreid wordt ingegaan op de nieuwe grondexploitiewetgeving onderdeel van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening.
Naast de wetgeving en samenwerkingsvormen kunnen ook het grondprijsbeleid, uitgiftebeleid en de gemeentelijke grondexploitatie worden beschouwd als grondbeleidsinstrumenten. Deze zijn echter in verband met hun specifieke, per gemeente verschillende kenmerken en uitvoerende karakter, al aan de orde gekomen in hoofdstuk 2.
4.1 Exploitatieverordening (huidige WRO)
Artikel 42 van de huidige WRO biedt de mogelijkheid om op vrijwillige basis een exploitatieovereenkomst af te sluiten. Hiertoe dient de gemeente een exploitatieverordening vast te stellen. De exploitatieverordening regelt de voorwaarden op basis waarvan met een derde een exploitatieovereenkomst kan worden afgesloten. Voor het aangaan een exploitatieovereenkomst dienen er voorzieningen van openbaar nut te worden aangelegd binnen het plangebied. In de exploitatieverordening van de gemeente wordt aangegeven op welke wijze de kosten voor aanleg van openbare voorzieningen direct t.b.v. het bouwplan kunnen worden verhaald. Bij het aangaan is het van belang geen zaken in de overeenkomst te regelen die niet conform de verordening kunnen worden overeengekomen. Gebeurt dit wel dan kan de exploitant via de rechter de overeenkomst nietig laten verklaren.
In de nieuwe Wro is het niet meer mogelijk onder deze titel kosten te verhalen.
4.2Grondexploitatiewetgeving (onderdeel van nWro)
De nWro regelt hoe ruimtelijke plannen in Nederland tot stand komen en gewijzigd worden. Deze wet biedt meer mogelijkheden om tegemoet te komen aan de dynamiek rond ruimtelijke ontwikkelingen en het schaalniveau waarop ze zich afspelen. De nieuwe wet kent een nieuw stelsel van procedures en besluitvorming die o.a. onnodige vertraging in de planvorming moet tegengaan. Onderdeel van deze nWro wordt de Grondexploitatiewetgeving die de regiefunctie en de mogelijkheden voor kostenverhaal voor gemeenten maar ook provincies versterkt als zij de grond niet in handen hebben.
De nWro wetgeving zal op 1 juli 2008 in werking treden. Het nieuwe stelsel van grondexploitatiewetgeving, invoeringswet Wro en Besluit ruimtelijke ordening (Bro) kunnen daarmee op het zelfde moment van kracht worden.
Hiermee krijgen de gemeenten een belangrijk instrument in handen om hun regierol en de positie de grondmarkt te verstevigen.
Doelstelling van de wet is een goede regeling voor kostenverhaal en het stellen van locatie-eisen bij particuliere projectontwikkeling waar dit vanuit volkshuisvesting wenselijk is. De regering vraagt daarbij aandacht voor het meer beschikbaar komen van vrije kavels voor het stimuleren van particulier opdrachtgeverschap.
Tevens wil de regering ook meer transparantie, zeggenschap voor de consument en concurrentie. In het nieuwe wetsvoorstel is gekozen voor handhaving van het gemengde stelsel voor samenwerking op het gebied van exploitatie. Zowel een privaatrechtelijk als publiekrechtelijk spoor voor het komen tot overeenstemming blijft mogelijk.
Exploitatieverordening De verplichting tot het vaststellen van een exploitatieverordening is in de nieuwe wet vervallen. De nWro stelt dat de gemeenteraad een exploitatieverordening kan opstellen met procedureregels voor het aangaan van overeenkomsten. De exploitatieverordening behoeft geen inhoudelijke regels meer te bevatten, maar dat mag wel. Bij het vaststellen van een dergelijke verordening is de gemeente ook verplicht de procedureregels toe te passen.
Het privaatrechtelijke spoor wil zeggen dat betrokken partijen onderling tot overeenstemming komen op basis van vrijwillige samenwerking. De afspraken worden vastgelegd in een privaatrechtelijke overeenkomst.
Het privaatrechtelijke spoor omvat de volgende aspecten.
Bovenplanse kosten (eventueel in andere planexploitaties) kunnen in de exploitatie worden meegenomen in de vorm van een bijdrage naar toerekenbaarheid. Dit op de voorwaarde dat er voor deze planexploitaties een structuurvisie is vastgesteld die aanwijzingen geeft over de bovenplanse kosten, die eventueel via een fonds (reserve) lopen. Daarmee is een samenhangende ontwikkeling en kostenverdeling van bovenplanse maatregelen in of voor verschillende planexploitaties mogelijk op grond van een structuurvisie waar de samenhang duidelijk in wordt beschreven.
3.Bijdragen in de ruimtelijke ontwikkeling
Het is mogelijk om aanvullende bijdragen te vragen ten behoeve van de betreffende ruimtelijke ontwikkeling (bv bijdrage aan een maatschappelijke functie zoals een openbare parkeervoorziening). Daarvoor is wel een opnieuw onderbouwing noodzakelijk vanuit een vastgestelde structuurvisie.
Publiekrechtelijke spoor Als een gemeente er niet in geslaagd met (alle) (particuliere) eigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over exploitatie, dan moet de gemeente publiekrechtelijk kosten kunnen verhalen bij partijen waarmee niet gecontracteerd is. Het publiekrechtelijk instrument voor het kostenverhaal is dus aanvullend en werkt als een “stok achter de deur”. Het instrument is alleen van toepassing bij bestemmingsplannen en projectbesluiten op grond van de nWro die voor de eerste maal voorzien in nieuwbouw, of bij ingrijpende en/of omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen.
Kostensoortenlijst Voor het kostenverhaal wordt bij algemene maatregel van bestuur een kostensoortenlijst vastgesteld. Daarop staan alle kostensoorten die de gemeente publiekrechtelijk mag verhalen. Kosten die niet op de lijst staan mogen niet publiekrechtelijk verhaald worden.
Demping van het kostenverhaal Om het totale kostenverhaal te berekenen, worden alle kosten van grondexploitatie gesommeerd. Daarna worden de totale grondopbrengsten berekend. Vervolgens worden de totale kosten en opbrengsten vergeleken.
Als de totale opbrengsten hoger zijn dan de totale kosten, worden de totale kosten verhaald. Als de totale kosten hoger zijn dan de opbrengsten, mag ten hoogste het totaalbedrag van de opbrengsten worden verhaald. Dat vormt een belangrijke demping op het kostenverhaal. Exploitanten kunnen daardoor niet worden geconfronteerd met een plan dat niet financieel-economisch haalbaar is.
Kostentoerekening De kosten worden omgeslagen over alle percelen die grondopbrengsten genereren. Per gronduitgiftecategorie wordt aan de hand van de uitgifteprijs vastgesteld wat de bijdrage is. Dit gebeurd aan de hand van gewogen eenheden voor uitgiftecategorieën te vermenigvuldigen met aantal uitgeefbare m². Daarop wordt in mindering gebracht de inbrengwaarde en de door de private partij verrichte werkzaamheden (t.v.b. bouwrijp maken en/of inrichting van het openbaar gebied).
Functies met een hoge uitgifteprijs moeten meer bijdragen dan functies met een lage uitgifteprijs. De feitelijk bedoeling daarvan is dat een locatie in zijn geheel kan worden ontwikkeld inclusief de onrendabele delen.
Criteria kostenverhaal Om in de praktijk te beoordelen of de te maken kosten in het publiekrechtelijke spoor verhaald kunnen worden, gelden drie toetsingscriteria:
ØProfijt De exploitatie moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maatregelen. Bij maatregelen zoals het opheffen van stankcirkels en bij compensatie buiten het gebied schuilt het profijt in het feit dat dankzij deze ingrepen een groter gebied ontwikkeld kan worden.
Toerekenbaarheid Er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet gemaakt worden zonder het plan), of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan
Proportionaliteit Als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten naar rato verdeeld. Naarmate een locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten.
Exploitatieplan Het publiekrechtelijk kostenverhaal start met het opstellen van een gemeentelijk exploitatieplan. Naast een kaart met begrenzing van het exploitatiegebied met de bestemmingen omvat het plan tevens een openbare grondexploitatie en regels voor het omslaan van de exploitatiekosten over de verschillende uitgiftecategorieën. Het exploitatieplan kan eisen bevatten met betrekking tot de inrichting van de openbare ruimte, de nutsvoorzieningen en het bouwrijp maken. Ook kunnen in het exploitatieplan bepalingen worden opgenomen over de fasering van de uitvoering en de koppeling uitvoering van het openbare gebied aan bepaalde onderdelen. Zo kan bijvoorbeeld bepaald worden in welk jaar een bepaald bouwplan gebouwd mag worden.
Het grondexploitatieplan omvat:
-woningbouwcategorieën,inclusief particulier opdrachtgeverschap
-uitwerkingsregels (o.a. werkwijze, fasering, bouwvolgorde, aanbestedingsregels).
Procedure exploitatieplan Het college van burgemeester en wethoudersstelt een ontwerp-exploitatieplan op. Over dat ontwerpplan kan een ieder een zienswijze indienen. Vervolgens wordt het exploitatieplan voor of samen met een bestemmingsplan of ruimtelijk projectbesluit, waarop het betrekking heeft, vastgesteld door de gemeenteraad. Tegen een exploitatieplan kunnen belanghebbenden beroep instellen. Het beroep tegen een exploitatieplan is gekoppeld aan het beroep tegen het bijbehorende bestemmingsplan of projectbesluit. Na vaststelling van het exploitatieplan kan het privaatrechtelijke spoor niet meer worden gevolgd.
Voor toekomstige eigenaren is het van groot belang om te weten dat er een exploitatieplan bestaat, waaruit een verplichting tot betaling van een exploitatiebijdrage voortvloeit. Daarom worden alle eigenaren van, en beperkt gerechtigde op, een onroerende zaak in het exploitatiegebied geïnformeerd over het ontwerpplan en vindt kennisgeving plaats bij een vastgestelde exploitatieplan. Voorts wordt voor alle percelen in een exploitatieplan waarop een exploitatiebijdrage rust, een aantekening ingeschreven in het gemeentelijk “Register van Publiekrechtelijk Beperkingen” op grond van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen.
Tijdstip verrekening Het daadwerkelijke kostenverhaal loopt via de bouwvergunning. Een partij die in een exploitatiegebied een bouwvergunning aanvraagt krijgt bij de bouwvergunning een rekening voor de exploitatiebijdrage. Partijen die al wel gecontracteerd hebben, krijgen niet meer te maken met deze vorm van kostenverhaal. De met hen afgesloten overeenkomst vrijwaart hiertegen. In de Woningwet wordt geregeld dat een bouwvergunning geweigerd zal worden bij strijd met een exploitatieplan. Indien binnen drie maanden niet betaald wordt, kan het college de bouwvergunning intrekken of de bouw stilleggen. Het college kan overigens ook na verloop van een maand na het verstrijken van de betalingstermijn bij dwangbevel de exploitatiebijdrage invorderen.
Herziening exploitatieplan Grondexploitaties zijn dynamisch en worden regelmatig aangepast. Daarom is bepaald dat een exploitatieplan jaarlijks dient te worden herzien. Een jaarlijkse herziening sluit goed aan de gemeentelijke begrotingssystematiek. Indien het niet-structurele aanpassingen (o.a. indexering/ meevallende kosten) betreft is een college-besluit afdoende. Indien er structurele aanpassingen noodzakelijk zijn (extra kosten, planwijzigingen) dan dient opnieuw het herziene plan ter inzage worden gelegd (zie onder kopje Procedure exploitatieplan).
De eindafrekening Na uiterlijk tien jaar dient de eindafrekening te worden opgesteld. Als blijkt dat een exploitatiebijdrage te hoog is vastgesteld, vindt er een verrekening plaats ten gunste van de exploitant. Om een prikkel voor de gemeente te houden om kosten te besparen na vaststelling van een exploitatieplan, is bepaald dat indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het groter is dan vijf procent, naar evenredigheid dient te worden verrekend. Wanneer blijkt dat de exploitatiebijdrage te laag is vastgesteld, volgt er geen verrekening. Dat risico is voor de gemeente.
De nieuwe wetgeving lijkt niet een eenvoudig instrument. Echter op voorhand kan, bij projecten van kleine omvang waarbij veel regie vanuit de gemeente wenselijk is (bv een locatie in een dorpskern), het toepassen effectief blijken te zijn. Ook bij grote complexe binnenstedelijke projecten met een groot aantal eigenaren kan deze wetgeving effectief zijn. Wel dient de organisatie bij complexe plannen er op ingericht te zijn.
Het uitgangspunt van de wetgever bij deze wetgeving is dat gemeente en exploitant in beginsel moeten proberen tot een (privaatrechtelijke) overeenkomst te komen om erin te voorzien dat de gemeente zijn kosten voor aanleg kan verhalen en een bijdrage kan verkrijgen in de kosten en verevening voor de bovenplanse voorzieningen.
4.3 De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg):
Indien de gemeente de gronden niet zelf in eigendom heeft en wel zelf wil ontwikkelen kan zij, als minnelijke verwerving niet mogelijk is, via de Wvg trachten de gronden te verwerven.
De Wvg geeft gemeenten de mogelijkheid om een publiekrechtelijk voorkeursrecht te vestigen. Dit heeft tot gevolg dat een eigenaar van, of een beperkt gerechtigde tot, niet tot vervreemding van een onroerende zaak mag overgaan voordat de betreffende onroerende zaak of het beperkte recht aan de gemeente is aangeboden (op deze aanbiedingsplicht bestaan een aantal uitzonderingen). Door de vestiging van het voorkeursrecht krijgt de gemeente dus een recht van eerste koop. Deze aanwijzing betekent echter niet dat de eigenaar of beperkt gerechtigde verplicht wordt om tot verkoop van zijn eigendom over te gaan. Alleen als de eigenaar of beperkt gerechtigde zelf wil verkopen, is hij verplicht eerst de gemeente de gelegenheid te bieden tot aankoop over te gaan. De gemeente dient dan al dan niet te besluiten om tot aankoop (onderhandeling) over te gaan.
Baatbelasting (gebaseerd op artikel 222 Gemeentewet) voorziet erin dat de gemeente eenzijdig een belasting kan opleggen aan de eigenaren of beperkt gerechtigden van onroerende zaken die baat hebben van voorzieningen die door de gemeente zijn gerealiseerd.
Baatbelasting is een profijtbelasting, wat betekent dat de onroerende zaken gebaat moeten zijn door de aan te leggen of aangelegde voorzieningen van openbaar nut.
Het is een complex instrument. De belangrijkste knelpunten zijn dat: niet alle kosten verhaalbaar zijn, er vaak maatschappelijke weerstanden ontstaan wanneer er een heffing plaatsvindt op bestaande bebouwing en er discussie ontstaat over de begrenzing van het gebate gebied en motivatie hiervan. Baatbelasting wordt in de publieke opinie vaak als onrechtvaardig beschouwd.
Gelet op de complexiteit van dit instrument en het omstreden karakter ervan is inzet van deze wetgeving vaak niet effectief en efficiënt. De nieuwe grondexploitatiewetgeving biedt in de meeste gevallen een effectief en goed alternatief.
Wanneer de gemeente grond niet op reguliere wijze kan kopen, kan de gemeente in het kader van actief grondbeleid een onteigeningsprocedure inzetten. Onteigening is alleen mogelijk als dit in het algemeen belang is, onder bepaalde voorwaarden en tegen schadeloosstelling.
De nWro biedt mogelijkheden de procedure voor onteigening te versnellen. Gelijktijdig met het ontwerp bestemmingsplan kan tot onteigening besloten worden. Titel tot onteigening wordt verleend bij Koninklijk Besluit en op basis van een vonnis van de rechtbank.
In verband met de complexe procedures en de vaak beperkte daadwerkelijke inzet van de wetgeving wordt deze hier niet nader toegelicht.
In het algemeen worden voor gebiedsontwikkeling vijf samenwerkingsvormen/modellen onderscheiden. Deze zijn afhankelijk van de verdeling van de taken en risico’s tussen gemeente en marktpartij(en). Hieronder zijn de verschillende modellen weergegeven.
1.Gemeentelijk model (gemeente doet naast de
grondexploitatie tevens de vastgoedexploitatie)
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________
5.Marktmodel (marktpartij ontwikkelt (aankoop, planvorming, uitgifte) integraal).
Bij de afweging voor een bepaald samenwerkingsmodel spelen de gewenste regierol van de gemeente, opbrengsten, risico’s en grondposities een grote rol. Daarbij is er altijd sprake van een keuze en relatie tussen ambtelijke capaciteit, expertise, risico, zeggenschap en financieel resultaat. De afweging en de keuze zou daarom overwegend per ontwikkellocatie moeten worden gemaakt.
Hieronder een toelichting op twee veel voorkomende, private samenwerkingsvormen.
Bouwclaimmodel Het bouwclaimmodel kenmerkt zich door overdracht van gronden in een te (her) ontwikkelen gebied door een private partij aan de gemeente. Als tegenprestatie hiervoor verleent de gemeente de private partij het recht om, meestal op een ander perceel in het projectgebied, bouwvolume te realiseren. Dit kan eventueel worden aangevuld met betaling van een geldbedrag, een afname- of een bouwverplichting. Door de samenwerking is het voor de gemeente makkelijker de gronduitgifte, en daarmee het project te besturen, terwijl het voordeel voor private partijen erin gelegen is dat zij door de ruil "kant en klare" bouwpercelen krijgen.
De gemeente en de private partijen tekenen vooraf een overeenkomst waarin wordt afgesproken voor welke prijs de gemeente de gronden koopt en weer terug verkoopt. De gemeente betaalt meestal een lagere prijs dan de grondprijs waarvoor de marktpartij het heeft gekocht. Dat verschil verwacht de marktpartij goed te maken bij de ontwikkeling en bouw op de kavels. De gemeente bepaalt de kaders waarbinnen de private partijen de gronden mogen ontwikkelen. Het grondexploitatierisico berust in dit samenwerkingsmodel in beginsel volledig bij de gemeente. Ook het bouw- en woonrijp maken met de bijbehorende risico’s zijn een gemeentelijke zaak.
Publiek-private samenwerking (PPS)Bij een publiek-private samenwerking vormt de gezamenlijke grondexploitatie vaak de basis van de samenwerking. Partijen brengen de gronden in, maken de gronden gezamenlijk bouw- en woonrijp en geven de gronden daarna uit. Een voordeel dat wel van een publiek-private samenwerking wordt genoemd ten opzichte van eigen ontwikkeling door de gemeente is dat alle grondeigenaren en investeerders in het gebied een inbreng krijgen in de samenwerking. Hiermee wordt recht gedaan aan de verschillende belangen en wordt de integrale aanpak optimaal gewaarborgd.
Toelichting op enkele veel gebruikte begrippen.
Actief grondbeleidBij een actief grondbeleid stelt de gemeente zich actief op in de grondmarkt om onroerend goed te verwerven en vervolgens de gronden bouwrijp te maken en uit te geven voor de door de overheid gewenste bestemming. Onder actief grondbeleid kan tevens worden verstaan het vooraf aan de planvorming inzicht hebben in de locatie-eisen, gewenste regierol en met welke ontwikkelingstrategie dit kan worden gerealiseerd.
Bovenwijkse voorzieningenVoorzieningen van openbaar nut (niet zijnde gebouwen) die de aan te leggen functies in een gebied of wijk overstijgen. Meerdere gebieden of wijken profiteren van deze infrastructurele publieke voorzieningen (bv. wegen, watergangen, rotondes, fietspaden en parken). De kosten voor deze voorzieningen kunnen aan meerdere gebiedsexploitaties worden toegerekend.
Comperatieve waardebepalingDe waarde wordt bepaald door een parallel te trekken met uitgifteprijzen die in de direct omliggende of anderszins vergelijkbare gemeenten wordt gebruikt. Bij de bepaling van de uitgifteprijs wordt rekening gehouden met met specifieke (plaatselijke) omstandigheden.
GrondexploitatiewetgevingHier wordt gerefereerd aan de nWro (juli 2008) waarin artikelen zijn opgenomen omtrent toe te passen procedures en te stellen randvoorwaarden aan derden voor exploitatie van gronden door de overheid.
KostenverhaalHet verhalen bij de grondeigenaar (ook wel exploitant genoemd) van exploitatiekosten. Het betreft kosten die door de gemeente zijn gemaakt ten behoeve van:
Strategische grondverwervingVooruitlopend, op een gemeentelijke grondexploitatie en/of planologische bestemmingswijziging, gronden verwerven. De verwerving kan ook tot doel hebben om compensatiegronden te verkrijgen voor eigenaren die hun te ontwikkelen gronden aan de gemeente verkopen.
Weerstandsvermogen Het vermogen om weestand te bieden aan financiële risico’s waar, al dan niet, reserveringen voor zijn gemaakt. De weerstandscapaciteit geeft aan welke buffer er is om niet voorziene risico´s op te vangen.