| Organisatie | Maasdriel |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Notitie grondprijzen 2024 |
| Citeertitel | Notitie grondprijzen 2024 |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | financiën en economie |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 13-06-2024 | nieuwe regeling | 23-04-2024 |
De gemeente stelt (zo mogelijk) jaarlijks de Notitie grondprijzen vast. De notitie beschrijft de uitgangspunten voor de grondprijsbepaling bij verkoop van bouwgrond door de gemeente.
De doelstelling van de Notitie is uitgifte:
De Hoge Raad heeft op 26 november 2021 het zogenaamde Didam-arrest gewezen. Kort gezegd oordeelde de Hoge Raad dat een overheidslichaam dat een onroerende zaak wil verkopen, verhuren, verpachten of anderszins aanbiedt gelegenheid moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen. De gevolgen van het Didam-arrest zullen een plaats krijgen in de later in 2024 door de raad vast te stellen Nota grondbeleid, maar in het kader van deze Notitie uitgifteprijzen is het zaak in het achterhoofd te houden dat het Didam-arrest effect heeft op elke transactie door de gemeente.
2. Methoden van grondprijsbepaling
Er zijn verschillende manieren om de grondprijs op een marktconforme wijze te bepalen. Elk van deze methodes heeft haar eigen karakteristiek en voor- en nadelen. Hieronder worden de belangrijkste methodieken kort beschreven, waarna wordt bepaald welke methodiek voor welke functie wordt gehanteerd.
De grondprijzen voor grondgebonden woningen zijn comparatief bepaald. Bij sociale huurwoningen leent de comparatieve methode zich het beste. De grondprijzen voor de overige segmenten zijn in de basis comparatief bepaald, maar de specifieke omstandigheden (met name locatie, ligging, kavelvorm en kavelgrootte) maken dat taxatie van de kavel voorafgaand aan uitgifte vaak een toegevoegde waarde heeft. Per kavel/plangebied zal worden bepaald of onderstaande uitgifteprijzen worden gehanteerd of dat voorafgaand aan de uitgifte een taxatie wordt uitgevoerd.
In onderstaande tabel zijn de indicatieve grondprijzen voor woningbouw per typologie weergegeven.
Voor de sociale huurwoningen geldt als randvoorwaarde dat deze conform de op het moment van uitgifte vigerende Doelgroepenverordening moeten worden geëxploiteerd.
Voor de categorie betaalbare koop is de maximale VON-prijs uit de Gelderse Woondeal opgenomen. Landelijk wordt € 390.000,- VON aangehouden als grens voor betaalbaar, terwijl de gemeente overweegt één of meer lagere prijssegmenten in het leven te roepen. Bij introductie van één of meer lagere aftoppingsgrenzen zal een bijpassende grondprijs worden vastgesteld.
Bij de uitgifte van grond voor middenhuurwoningen zal de grondwaarde residueel worden bepaald, omdat de grondwaarde sterk samenhangt met de exploitatiemogelijkheden van de betreffende woningen. Als randvoorwaarde geldt dat de woningen conform het gemeentelijke beleid moeten worden geëxploiteerd.
Bij sociale huur appartementen geldt een stapelingsfactor. Afhankelijk van het aantal woonlagen geldt de volgende stapelingsfactor:
Bij drie bouwlagen geldt dus een uitgifteprijs van 1,0 + 0,8 + 0,7 = 2,5 x € 195,-, ofwel € 488,- per m2.
Voor appartementen geldt dat het aantal, het type, de omvang en het afwerkingsniveau van appartementen (met of zonder parkeergarage) zo uiteenlopend qua VON-prijzen en stichtingskosten dat alleen een residueel bepaalde grondprijs (al dan niet in de vorm van een externe taxatie) recht doet aan de specifieke omstandigheden. Voor appartementen wordt de grondprijs dan ook per uitgifte residueel bepaald op basis van het specifieke ontwerp en de te verwachten VON-prijzen.
Bedrijventerrein/kantoren/detailhandel
De uitgifte van deze functies komt weinig voor. Er zijn weinig referenties en ook zijn de ligging, omvang en vorm van de kavel en de planologische mogelijkheden sterk van invloed op de hoogte van de uitgifteprijs. Om die reden zal vooruitlopend op de uitgifte van één of meer kavels de uitgifteprijs worden getaxeerd door een taxateur, die veelal de comparatieve methode zal gebruiken door te kijken naar vergelijkbare terreinen in de regio.
Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk
Onder maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk vallen onder meer:
Ook de uitgifte van deze functies komt weinig voor. Vooruitlopend op de uitgifte van één of meer kavels zal de uitgifteprijs worden getaxeerd door een taxateur, die veelal de comparatieve methode zal gebruiken door te kijken naar vergelijkbare uitgiftes in de regio.
Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk
Onder maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk vallen onder meer:
Ook de uitgifte van deze functies komt weinig voor. Vooruitlopend op de uitgifte zal de uitgifteprijs worden getaxeerd door een taxateur, die veelal de comparatieve methode zal gebruiken.
De comparatieve methode leent zich het beste voor deze functie. Op basis van een vergelijking in een aantal regiogemeenten bedraagt de grondprijs voor nutsvoorzieningen € 200,- per m2.
De comparatieve methode leent zich het beste voor deze functie. De meeste gemeenten verkopen snippergroen binnen een relatief beperkte prijsbandbreedte. Op basis van een vergelijking in een aantal regiogemeenten bedraagt de grondprijs voor snippergroen € 100,- per m2. De eenmalige behandelingskosten bedragen € 375,-.
Bij verhuur geldt een vergoeding die gelijk is aan een nader te bepalen percentage van de grondprijs.
Bij snippergroen bedraagt de huurprijs € 4,- per m2 per jaar. De eenmalige behandelingskosten bedragen € 275,-.
In andere gevallen worden voorafgaand aan de verhuur de grondwaarde en (mede afhankelijk van de looptijd) het percentage per geval bepaald.
De jaarlijkse pachtprijs voor reguliere pachten worden jaarlijks door de Rijksoverheid bepaald. Deze maximale hoogte is bepalend voor de reguliere pachtovereenkomsten. Voor nieuwe uitgiftes in pacht geldt dat uitsluitend geliberaliseerd zal worden verpacht. De hoogte van de pachtsom wordt comparatief bepaald of de pachtgrond wordt bij inschrijving verpacht.
Voorafgaand aan elke uitgifte worden de grondwaarde en (mede afhankelijk van het risico en de looptijd) het percentage van de canon/retributie bepaald.