| Organisatie | Lelystad |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Verordening vereveningsfonds betaalbare woningbouw Lelystad 2024 |
| Citeertitel | Verordening vereveningsfonds betaalbare woningbouw Lelystad 2024 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 13-06-2024 | nieuwe regeling | 28-05-2024 |
De raad van de gemeente Lelystad;
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders 9 april 2024, nr. 24.140 met als onderwerp Betaalbaar bouwen en bewonen,
gelet op de behandeling in de raadscommissie- en raadsvergadering,
gelet op de artikelen 108, 147 en 149 van de Gemeentewet,
Het hierom gewenst is een verordening vereveningsfonds vast te stellen.
b e s l u i t vast te stellen de volgende verordening:
‘Verordening vereveningsfonds betaalbare woningbouw Lelystad 2024’
Artikel 1. Begripsomschrijvingen
In deze verordening wordt verstaan onder:
Middeldure huurwoning: geliberaliseerde woning voor middenhuur zoals genoemd in artikel 5.161c van het Besluit Kwaliteit Leefomgeving, met een maandhuur onder de geldende huurprijsgrens volgens de Woondeal MRA (in 2023: €1.000/maand); door het college nader uit te werken in de Beleidsregel Betaalbaar bouwen en bewonen Lelystad 2024;
Sociale koopwoning: een woning als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder e van het Besluit ruimtelijke ordening jo. artikel 7ad, eerste en derde lid, van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet / met ingang van 1.1.2024: artikel 5.161c van het Besluit Kwaliteit Leefomgeving; onderverdeeld in ‘goedkope koopwoningen’ en ‘betaalbare koopwoningen’;
Artikel 2. Toepassingsbereik en afbakening
Deze verordening is van toepassing op woningbouwprojecten die geheel of gedeeltelijk op particuliere grond gerealiseerd worden. Deze verordening is niet van toepassing op woningbouwprojecten die geheel worden gerealiseerd op gronden die voor dit doel tegen de commerciële waarde voor woningbouw van de gemeente worden aangekocht.
Deze verordening is niet van toepassing bij:
Lopende projecten waarvoor al voor de inwerkingtreding van deze verordening een verdeling in prijsklassen definitief is vastgelegd (bijvoorbeeld in een anterieure overeenkomst, in een bestemmingsplan of in tendervoorwaarden die reeds zijn gepubliceerd, en waar het woningbouwprogramma onderdeel van is); of
Artikel 3. Bevoegdheid college
Het college is bevoegd nadere eisen en randvoorwaarden vast te stellen voor de verschillende categorieën woningen: sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen, goedkope koopwoningen en betaalbare koopwoningen. In de Beleidsregel betaalbaar bouwen en bewonen Lelystad 2024 legt het college deze nadere eisen en randvoorwaarden vast, onder meer voor de instandhoudingstermijn, de doelgroepen en de prijskwaliteitsverhouding per categorie.
Artikel 4. Storting in het vereveningsfonds
Indien het college besluit in te stemmen met een afwijking van het aandeel betaalbare woningbouw (conform artikel 13 van de Beleidsregel Betaalbaar bouwen en bewonen Lelystad 2024), waardoor minder betaalbare woningbouw gerealiseerd wordt, is de initiatiefnemer een storting verschuldigd naar rato van het aantal niet-gerealiseerde woningen per categorie.
In het geval een storting in het vereveningsfonds is vereist, wordt dit vastgelegd in een (anterieure) overeenkomst. Hierbij wordt overeengekomen dat initiatiefnemer verplicht is om de in het vorige artikel bepaalde storting binnen een maand nadat de omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden, aan de gemeente te voldoen.
Artikel 5. Hoogte van de financiële bijdrage
De hoogte van de te betalen bijdrage wordt bepaald op basis van de geraamde meeropbrengst van het woningbouwproject, op basis van normbedragen per woningcategorie.
Het college is bevoegd de bovenstaande normbedragen per categorie periodiek vast te stellen en te wijzigen zoals bepaald in artikel 3 lid 3.
Indien in één of meerdere categorieën meer woningen worden gerealiseerd dan het vereiste aantal volgens artikel 4 lid 1, dan wordt de betreffende (negatieve) bijdrage in mindering gebracht op het totaal. Middeldure huurwoningen worden hierbij gelijkelijk (50-50) verdeeld over categorie 2 en categorie 3.
De middelen in het vereveningsfonds worden door het college ingezet om in andere woningbouwprojecten het lagere aandeel vereveningsfonds betaalbare woningen te (laten) compenseren. Hiervoor stelt het college een subsidieregeling in, waaruit aan betreffende initiatiefnemers een financiële bijdrage kan worden toegekend.
Burgemeester en wethouders kunnen één of meer van de voorgaande artikelen buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing naar hun mening leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard.
Artikel 8. Inwerkingtreding en citeertitel
Deze verordening treedt in werking één dag na bekendmaking in het elektronische Gemeenteblad op www.officielebekendmakingen.nl
Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Lelystad in de openbare raadsvergadering van 28 mei 2024.
De raad van de gemeente Lelystad,
de griffier,
L.A. Wieringa
In alle woningbouwprojecten in Lelystad wordt gestreefd naar de gewenste verdeling over de verschillende categorieën woningen. Deze verdeling, ook aangeduid als de Lelystadse mix, is vastgesteld door het college op 4 juli 2023 en wordt nader uitgewerkt in de Beleidsregel Betaalbaar bouwen en bewonen Lelystad 2024.
Het doel van deze verordening is om:
Een grondslag te bieden voor financiële verevening tussen projecten op een zodanige manier dat projecten, waarbij het aandeel betaalbare woningbouw beneden de in het woonprogramma opgenomen beleidsnorm ligt, een bijdrage leveren aan projecten waarbij het aandeel betaalbare woningbouw boven de beleidsnorm ligt.
Uitgangspunt is dat in elk woningbouwproject de Lelystadse mix wordt gerealiseerd. Alleen om dringende redenen kan hiervan worden afgeweken. Indien het college instemt met een afwijking van de Lelystadse mix, waardoor er in het betreffenden project een geringer aandeel betaalbare woningbouw wordt gerealiseerd, dan dient de Initiatiefnemer van het woningbouwproject een financiële bijdrage te storten in het vereveningsfonds.
De aldus verkregen financiën worden ingezet om subsidie te verstrekken aan initiatiefnemers van woningbouwprojecten waarin juist een groter aandeel betaalbare woningen kan worden gerealiseerd. Op deze wijze kan het tekort aan betaalbare woningbouw in het ene project financieel en getalsmatig gecompenseerd worden door een groter aandeel betaalbare woningbouw in één of meer andere woningbouwprojecten.
De hoogte van de financiële bijdragen respectievelijk subsidies worden gebaseerd op het genormeerde verschil in opbrengst van de goedkopere woningen ten opzichte van de duurdere woningen.
Artikel 2 Toepassingsbereik en afbakening
Artikel 2 regelt bij welke woningbouwprojecten deze regeling van toepassing is.
Financiële verevening is alleen aan de orde bij projecten die gerealiseerd worden op particuliere gronden. De achtergrond hiervan is dat bij woningbouwprojecten die gerealiseerd worden op locaties in bezit van de gemeente Lelystad, het gemeentelijk grondbeleid van toepassing is. In dergelijke gevallen, waar de grond ten behoeve van woningbouw door een initiatiefnemer gekocht wordt van de gemeente Lelystad, wordt hierbij de commerciële prijs van de grond berekend op basis van het toekomstige gebruik. Deze ‘residuele grondwaarde’ houdt daardoor al rekening met de verschillende categorieën woningen die na de verkoop gerealiseerd zullen worden. Voor een kavel waarop (bijvoorbeeld) een sociale huurwoning gebouwd wordt, is een lagere koopprijs van toepassing dan voor een kavel waarop een vrije-sector koopwoning zal worden gebouwd. Daarmee vindt dus al een vergelijkbare vorm van financiële verevening plaats. Daarom is het vereveningsfonds alleen van toepassing bij woningbouw op particuliere grond.
Bij projecten die gedeeltelijk op particuliere grond worden gerealiseerd en waarvoor gedeeltelijk ook grond van de gemeente wordt aangekocht, is het vereveningsfonds alleen van toepassing voor de particuliere grond. De eventuele financiële bijdrage wordt dan aangepast naar rato van de beide oppervlakten.
Bij een beperkt aantal actuele woningbouwprojecten is de planvoorbereiding gestart voor de vaststelling van de Lelystadse mix (collegebesluit 4 juli 2023). Indien voor een woningbouwproject afspraken zijn gemaakt over het woningbouwprogramma en deze zijn vóór de inwerkingtreding van deze verordening vastgelegd in besluiten, overeenkomsten etc., dan is deze verordening niet van toepassing.
Het college is belast met de uitvoering van de verordening en stelt op basis hiervan de financiële bijdragen bij projecten vast.
In het derde lid wordt het college gemachtigd om de normbedragen aan te passen aan de ontwikkeling van de gemiddelde kosten en opbrengsten in woningbouwprojecten, indien hierin aanmerkelijke wijziging optreedt waardoor de nu vastgestelde bedragen niet meer aansluiten bij de praktijk.
Artikel 4 Storting in het vereveningsfonds
In artikel 4 wordt vastgelegd hoe het aandeel betaalbare woningbouw in de verschillende categorieën wordt berekend. Indien een lager aantal dan berekend wordt gerealiseerd, is een financiële bijdrage in het fonds vereist.
Artikel 5 Hoogte van de financiële bijdrage
In artikel 5 is de berekening van de financiële bijdragen aan het vereveningsfonds vastgelegd.
Uit praktische overwegingen worden normbedragen gehanteerd, gebaseerd op ervaringscijfers in actuele woningbouwprojecten. De actuele normbedragen zijn als volgt bepaald:
Het college stelt de normbedragen vast en past deze periodiek aan naar aanleiding van de ontwikkeling van de residuele grondopbrengsten bij woningbouw in Lelystad.
De financiële bijdrage wordt berekend op basis van het aantal woningen per categorie dat te weinig is ten opzichte van het vereiste aantal x een normbedrag per categorie. Hiervoor wordt de onderstaande tabel gebruikt:
Als voorbeeld 1. berekenen we de financiële bijdrage van een (theoretisch) project van 20 woningen, bestaande uit uitsluitend vrije sector koopwoningen:
Als voorbeeld 2. berekenen we de financiële bijdrage van een (theoretisch) project van 60 woningen, bestaande uit 20% sociale huurwoningen (12 w.), 20% goedkope koopwoningen (12 w.), 20% betaalbare koopwoningen (12 w.) en 40% overige (duurdere) woningen (24 w.).
In dit voorbeeld is voor het lagere aandeel sociale huurwoningen een financiële bijdrage van 414.000 euro vereist. Doordat het aandeel betaalbare koopwoningen iets hoger is dan vereist wordt dit bedrag verminderd met 24.000 euro, zodat een financiële bijdrage van 390.000 resteert.
Als voorbeeld 3. berekenen we de financiële bijdrage van een (theoretisch) project van 40 woningen bestaande uit 20 goedkope koopwoningen en 20 middeldure huurwoningen.
Het ontbreken van sociale huurwoningen in dit project zou tot een storting van 828.000 euro leiden, maar dit wordt gecompenseerd door het hogere aandeel goedkope koopwoningen en middeldure huurwoningen. Ondanks afwijking van de Lelystadse mix is geen financiële bijdrage vereist. Indien in het vereveningsfonds middelen beschikbaar zijn, kan door het college voor dit project juist een subsidie worden toegekend.
NB: Middeldure huurwoningen kunnen in twee categorieën worden ingedeeld; de gerealiseerde middeldure huurwoningen worden daarom 50-50 over deze beide categorieën verdeeld.
In dit artikel wordt de bestemming van het vereveningsfonds benoemd, namelijk voor subsidiëring van de compenserende extra betaalbare woningbouw in andere woningbouwprojecten. Het verstrekken van subsidies is een bevoegdheid van het college en wordt in een separate subsidieregeling uitgewerkt.