| Organisatie | Haarlem |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Subsidieregeling Aanjagen Realisatie Sociale Woningbouw Haarlem |
| Citeertitel | Subsidieregeling Aanjagen Realisatie Sociale Woningbouw Haarlem |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | financiën en economie |
| Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 07-06-2024 | 31-12-2025 | nieuwe regeling | 28-05-2024 | 2024/426276 |
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlem;
overwegende dat het gewenst is de bouwproductie aan te jagen voor projecten die een wezenlijke bijdrage leveren aan het realiseren van de stedelijke doelen uit de Omgevingsvisie, het coalitieakkoord, de Woonvisie, de Woondeal-afspraken en de prestatieafspraken, gemaakt in het kader van het vergroten van het aantal sociale huurwoningen;
gelet op artikel 149 van de Gemeentewet, Titel 4.2 van de Algemene wet bestuursrecht en artikel 3 van de Algemene subsidieverordening gemeente Haarlem 2021;
vast te stellen de Subsidieregeling Aanjagen Realisatie Sociale Woningbouw Haarlem.
Artikel 2. Afstemming Algemene subsidieverordening Haarlem
Voor zover in deze Subsidieregeling daarvan niet wordt afgeweken, is de geldende Algemene subsidieverordening van de gemeente Haarlem van toepassing.
Het stimuleren en aanjagen van projecten, die sterk bijdragen aan de stedelijke doelstellingen uit de omgevingsvisie en/of ambities uit het coalitieakkoord, door een (te) hoge onrendabele top te subsidiëren op het nieuw te bouwen DAEB-sociale woningbouw deel.
Artikel 4. Omschrijving subsidiabele activiteiten
Het college kan subsidie verstrekken voor de onrendabele top bij de realisatie van DAEB-sociale huurwoningen binnen de gemeente Haarlem.
Subsidie kan uitsluitend worden verstrekt aan rechtspersonen die DAEB-sociale huurwoningen realiseren en/of exploiteren op grond van de woningwet.
Artikel 7. Voorwaarden om in aanmerking te komen voor subsidie
Subsidie kan uitsluitend worden verstrekt als wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
In aanvulling op lid 3 overlegt een marktpartij bij de aanvraag nog de volgende gegevens:
een bewijs van verkoopovereenstemming met de desbetreffende woningcorporatie met daarin informatie over de afnameprijzen en afnamecondities van het projectplan. Het college kan een onafhankelijke deskundige aanwijzen die de door de aanvrager opgestelde berekening, zoals gevoegd bij de aanvraag, toetst op marktconformiteit.
Artikel 9. Beoordelingscriteria / verdeelregels
Indien binnen een aanvraagtijdvak honorering van alle aanvragen die voor subsidie in aanmerking komen en die niet worden geweigerd op grond van de Algemene subsidieverordening of deze subsidieregeling, zou leiden tot een overschrijding van het subsidieplafond, is de in dit artikel bepaalde verdeling van toepassing.
De volgende aanvragen worden als eerste gehonoreerd: projecten waar tijdige realisatie van de sociale huurwoningen bijdraagt aan het zekerstellen van de door de gemeente Haarlem van het Rijk ontvangen WBI-subsidie of die bijdragen aan andere door de gemeente Haarlem ontvangen subsidies zoals bijvoorbeeld de toegekende MIRT-gelden (Bereikbare Steden).
Artikel 11. Hoogte en berekening van de subsidie
Indien sprake is van een project op gemeentegrond en al een korting op de grondkosten of een ander financieel arrangement is afgesproken voor de desbetreffende woning, dan is de hoogte van een subsidie op grond van deze subsidieregeling maximaal € 12.500, - per woning. Korting op de grondkosten én subsidie bedragen niet meer dan € 20.000, - per woning. In het geval van stapeling van korting en subsidie vindt eerst de verlaging van de grondprijs plaats.
Artikel 14. Aanwijzing aanvullende dienst van algemeen economisch belang
Het aanwijzingsbesluit wordt opgesteld overeenkomstig het besluit van de Europese Commissie van 20 december 2011 (PbEU 2012, L7) betreffende de toepassing van dat lid op staatssteun in de vorm van compensatie voor de openbare dienst, verleend aan bepaalde met het beheer van diensten van algemeen economisch belang belaste ondernemingen. Het aanwijzingsbesluit bevat in ieder geval de volgende elementen:
In afwijking van het vorige lid belast het college de betrokken onderneming met een dienst van algemeen economisch belang overeenkomstig de Verordening (EU) Nr.360/2012 van de Europese Commissie van 25 april 2012 betreffende de toepassing van de artikelen 107 en 108 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie op de de-minimissteun verleend aan diensten van algemeen economisch belang verrichtende ondernemingen voor zover het totale bedrag dat wordt verleend aan een onderneming die diensten van algemeen economisch belang verricht, niet hoger ligt dan 500.000 EUR over een periode van drie belastingjaren en ook overigens aan de voorwaarde van voornoemde verordening is voldaan.
In aanvulling op het bepaalde in artikel 4:37 van de Algemene wet bestuursrecht en de Algemene subsidieverordening is de ontvanger van een subsidie verplicht:
Als door bijzondere omstandigheden de strikte toepassing van deze regeling, naar het oordeel van het college, zou leiden tot een onevenredige uitkomst dan wel een uitkomst strijdig met het belang van volkshuisvesting is het college bevoegd van deze regeling af te wijken, mits de aard en de strekking van de verordening niet worden aangetast.
Bijlage 1: Rekenmodel vaststellen onrendabele top
Uitgangspunten zoveel mogelijk gebaseerd op ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde; actualisatie peildatum 31 december 2023, versie oktober 2023 (31-10-2023); Fakton. Alle genoemde bedragen zijn, conform het handboek, op peildatum 31 december 2023.
In deze bijlage wordt verstaan onder:
Investeringskosten: het totale bedrag aan kosten die gemaakt worden voor het project waaronder bouwkosten, grondkosten en bijkomende kosten. Ten aanzien van de bouwkosten geldt dat kosten voor extra kwaliteit (duurzaamheid, gebouwd parkeren, etc.) alleen kunnen worden opgevoerd als dit een uitdrukkelijke gemeentelijke eis is.
Artikel 2. Berekening hoogte onrendabele top
Artikel 3 Berekening beleidswaarde
De jaarlijkse huurprijs wordt berekend door de aanvangshuurprijs (€8.767,93 per jaar; prijspeil 1 januari 2024; gemiddelde van 65% van de woningen tot de 1e aftoppingsgrens en 35% tot de liberalisatiegrens) te vermenigvuldigen met de geprognosticeerde jaarlijkse indexatie. Deze geprognosticeerde indexatie bedraagt het in de onderstaande tabel opgenomen percentage.
Index (tabel 23; Opslagen, grondslagen en huurindexen contracthuren gereguleerde woningen vóór harmonisatie; paragraaf 5.2.7.1 pagina 50)
De jaarlijkse beheerkosten worden berekend door de aanvangsbeheerkosten (€ 499,- per jaar; tabel 20; Beheerkosten naar type, paragraaf 5.2.6.2 op pagina 47) te vermenigvuldigen met de geprognosticeerde jaarlijkse indexatie. Deze geprognosticeerde indexatie bedraagt het in de onderstaande tabel opgenomen percentage.
Index (tabel 1; Prijsinflatie, paragraaf 4.1 pagina 29)
Jaarlijkse onderhoudskosten; conform doorexploiteerscenario, bouwjaar na 2005. Uitgangspunt is MGW (tabel 14; Onderhoud MGW in doorexploiteerscenario; paragraaf 5.2.5.1 pagina 45), te vermenigvuldigen met de geprognosticeerde jaarlijkse indexatie. Deze geprognosticeerde indexatie bedraagt het in de tabel daaronder opgenomen percentage.
Index (tabel 1; Prijsinflatie, paragraaf 4.1 pagina 29)
Index (tabel 1; Prijsinflatie, paragraaf 4.1 pagina 29)
De beleidswaarde wordt berekend als de huidige nettowaarde van een investering met een discontopercentage van 5,17%. Dit is gebaseerd op de methodiek van bepaling zoals beschreven in paragraaf 5.2.18 Disconteringsvoet woongelegenheden: EGW en MGW (pagina 69). Onderstaand de uitgangspunten voor de berekening:
Artikel 4; Bepaling restwaarde
Omdat in de te overleggen beleidswaardeberekening, d.m.v. een cashflow van 60 jaar een eeuwigdurende cashflow wordt gesimuleerd (doorexploiteerscenario), mag worden gerekend met een restwaarde van 0.
Toelichting bij de Subsidieregeling Aanjagen Realisatie Sociale Woningbouw Haarlem
De aanleiding voor het vaststellen van de Subsidieregeling Aanjagen Realisatie Sociale Woningbouw is het effectief op gang brengen van woningbouwprojecten die door de veranderde omstandigheden nu in de knel komen. Het gaat om projecten die een wezenlijke bijdrage leveren aan het realiseren van de stedelijke doelen uit de Omgevingsvisie, het coalitieakkoord, de Woonvisie, de Woondeal-afspraken en de prestatieafspraken gemaakt in het kader van het vergroten van het aantal sociale huurwoningen.
De spelregels uit het raadsbesluit ‘Aanjagen van de Haarlemse woningbouwproductie: voorstel uitwerking spelregels voor Regeling Aanjagen Realisatie Sociale Woningbouw Haarlem’ (2024/213236) zijn in de artikelen van deze subsidieregeling verwerkt.
Deelname is mogelijk voor alle partijen die sociale huur (volgens de wettelijke definitie) realiseren. Echter, de indiener moet kunnen aantonen dat de uitgekeerde bijdragen daadwerkelijk terecht komen bij een DAEB-sociale huurwoning van een woningcorporatie waarmee Haarlem prestatieafspraken heeft afgesloten.
Grondslag voor de subsidieregeling
De Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat een verstrekking van subsidie moet zijn gebaseerd op een wettelijk voorschrift (artikel 4:23, eerste lid, Awb). Dit wettelijk voorschrift moet regelen welke activiteiten voor subsidie in aanmerking kunnen komen. Ook andere onderwerpen, zoals een subsidieplafond, de te hanteren verdeelregels, de weigeringsgronden en diverse verplichtingen, hebben een grondslag in een wettelijk voorschrift nodig.
Op grond van artikel 3, tweede en derde lid, van de Algemene subsidieverordening gemeente Haarlem 2021 heeft het college de bevoegdheid om subsidieregelingen vast te stellen. Het college maakt voor deze subsidieregeling gebruik van deze bevoegdheid.
Artikel 1. Begripsomschrijvingen
In dit artikel wordt een aantal begrippen verduidelijkt, dat in de Subsidieregeling wordt gehanteerd. In het navolgende wordt nader ingegaan op een aantal belangrijke begrippen uit deze Subsidieregeling.
DAEB sociale huurwoning: een DAEB-sociale huurwoning is een sociale huurwoning conform de definitie uit de Woningwet (zie artikel 1f) die administratief onder het DEAB-regime wordt verhuurd bij een toegelaten instelling zijnde een woningcorporatie. Een toegelaten instelling kan namelijk kiezen voor een administratieve, hybride óf juridische scheiding, of voor verlicht regime. Deze scheiding zorgt ervoor dat staatssteun alleen voor sociale (DAEB) activiteiten kan worden gebruikt. En niet voor commerciële (niet-DAEB) activiteiten.
Sociale huurwoningen: met de invoering van de Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) en invoering van de Omgevingswet is ook de definitie van een sociale huurwoning volgens het Rijk aangepast. Stichtingskosten bevatten zowel de grond- als bouwkosten. Bouwkosten bestaan zowel uit de kosten voor aanschaf van materiaalinzet van personeel. Daarnaast tellen ook financieringskosten mee. Eventuele subsidies of bijdragen van het Rijk en/of provincie worden afgetrokken van de stichtingskosten.
Het doel van de Subsidieregeling is om effectief woningbouwprojecten op gang te brengen die door de veranderende omstandigheden nu in de knel komen. Projecten die een wezenlijke bijdrage leveren aan het realiseren van de stedelijke doelen uit de Omgevingsvisie, het coalitieakkoord, de Woonvisie, de Woondeal-afspraken en de prestatieafspraken gemaakt in het kader van het vergroten van het aantal sociale huurwoningen. Deze regeling is specifiek gericht op het stimuleren van bouw van sociale huurwoningen. De regeling kan worden ingezet om een impasse in planrealisatie te voorkomen bij met name projecten en/of gebiedsontwikkelingen in prioritaire gebieden in de stedelijke ontwikkeling en/of bovengemiddelde kwaliteit als gevolg van gemeentelijke eisen/doelstellingen te realiseren bij sociale woningbouwprojecten. Uitgangspunt bij dit laatste is nadrukkelijk dat de in visies en beleid door de raad vastgelegde eisen en randvoorwaarden overeind kunnen worden gehouden. De regeling fungeert daarmee als katalysator voor nieuwe woningbouwplannen of als hefboom voor de bredere gebiedsontwikkeling in bijvoorbeeld de prioritaire zones of herstructureringsgebieden.
De sociale huurwoningen die met steun van deze regeling worden gerealiseerd moeten vervolgens worden beheerd op de wijze zoals deze gebruikelijk is bij woningbouwcorporaties. Hiermee wordt geborgd dat Haarlemse inwoners een eerlijke kans krijgen om woningen te verwerven die met behulp van deze regeling worden gerealiseerd. Zo moet toewijzing plaatsvinden aan de doelgroep die is vastgelegd in de Woningwet. Toewijzing van woonruimte moet plaatsvinden conform het regionale woonruimteverdeelsysteem.
Artikel 4. Omschrijving subsidiabele activiteiten
Het betreft hier steun voor het bouwen van DAEB-sociale huurwoningen die niet van de grond komen door een (te) hoge onrendabele top. De regeling is alleen van toepassing op projecten die worden gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied. De steunmaatregel is bedoeld voor projecten die zonder gemeentelijke bijdrage niet gerealiseerd zouden worden vanwege de (te) hoge onrendabele top. Het college zal daarom toetsen of de uitgangspunten van de aanvrager gebaseerd zijn op marktconforme investeringen, inkomsten en uitgaven
Een subsidieplafond is een bedrag dat maximaal beschikbaar gesteld wordt voor de subsidieregeling. Een subsidieplafond dient op grond van artikel 4:25 Awb te berusten op een wettelijk voorschrift. Daarin is voorzien door middel van artikel 5.
Uit het eerste lid blijkt dat het college een maximumbedrag en daarmee het subsidieplafond voor de regeling als zodanig vaststelt op 6,5 miljoen euro. Het tweede lid brengt tot uitdrukking dat het gemeentebestuur de verstrekking van subsidie gefaseerd wil laten verlopen, namelijk in twee momenten van openstelling: in juni 2024 en november 2024 met ieder een eigen deelplafond.
Ten aanzien van de ontvanger zijn beperkingen gesteld om te voorkomen dat iedereen een aanvraag zou kunnen doen voor subsidie op basis van deze subsidieregeling. De subsidieregeling staat open voor alle partijen die sociale huur (volgens de wettelijke definitie) realiseren en/of exploiteren.
Artikel 7. Voorwaarden om in aanmerking te komen voor subsidie
Op basis van de subsidievoorwaarden toetst het college in hoeverre een aanvraag voor toewijzing in aanmerking komt.
Een aanvraag zal o.a. worden getoetst op het feit of de subsidie die wordt aangevraagd gericht is op DAEB-sociale huurwoningen. Als de aanvraag wordt gedaan door een marktpartij moet aantoonbaar worden gemaakt dat de uitgekeerde bijdragen daadwerkelijk bij een DAEB-sociale huurwoning van een woningcorporatie terecht komen waarmee Haarlem prestatieafspraken heeft gemaakt en/of een anterieure overeenkomst voor het betreffende project heeft afgesloten.
Er wordt rekening gehouden met de mogelijkheden om andere financiële bijdragen te verkrijgen, bijvoorbeeld op basis van steunmaatregelen vanuit het Rijk of de provincie. Deze steunmaatregelen moeten eerst benut worden alvorens een aanvraag op basis van deze gemeentelijke regeling in te dienen. Hiermee kan de onrendabele top van een project verlaagd worden en daarmee de gemeentelijke subsidie. Op basis van deze regel kan de subsidie evenrediger verdeeld worden. Een aanvrager dient subsidies waarvoor reeds een positieve beschikking is ontvangen te verwerken in de bepaling van de beleidswaarde en onrendabele top. Subsidieaanvragen die nog niet beschikt zijn moeten worden vermeld als lopende aanvraag, maar hoeven vooraf nog niet financieel in de berekening te worden verwerkt. Echter een subsidie in aanvraag waarvoor ten tijde van de feitelijke oplevering van de woningen wel een positieve beschikking is ontvangen moet op dat moment in de finale begroting en stichtingskostenopzet worden verwerkt. Op deze wijze zal de onrendabele top dan worden aangepast en wordt het uit te keren subsidiebedrag vanuit deze regeling kleiner.
In aanvulling op de verplichtingen die voor de subsidieontvanger reeds uit de Algemene subsidieverordening van toepassing zijn wordt in de subsidieregeling de verplichting geregeld dat een aanvraag uitsluitend ingediend kan worden binnen de (twee) vastgestelde momenten van openstelling. Daarna wordt beoordeeld welke aanvragen, die binnen het betreffende tijdvak zijn ingediend, voor subsidie in aanmerking komen.
Als bij een aanvraag onvoldoende gegevens zijn gevoegd om te kunnen beoordelen of deze voldoet aan de voorwaarden van deze regeling dan wordt de aanvrager gedurende vier weken in de gelegenheid gesteld een aanvulling in te dienen. Van de mogelijkheid wordt in ieder geval gebruik gemaakt als de verplicht mee te sturen informatie ontbreekt. Vult de aanvrager niet binnen de gestelde termijn de aanvraag aan of is er na aanvulling nog steeds onvoldoende informatie, dan stelt het college de aanvraag buiten behandeling (artikel 4:5 Awb).
Artikel 9. Beoordelingscriteria / verdeelregels
Op grond van artikel 4:26 Awb moet de subsidieregeling bepalen hoe het subsidieplafond wordt verdeeld. In artikel 8 wordt hieraan voldaan.
Aanvragers kunnen een aanvraag indienen binnen de door het college vastgestelde tijdvakken. Als binnen een aanvraagtijdvak het op dat moment nog beschikbare bedrag kleiner is dan het aangevraagde bedrag dan vindt een verdeling plaats op basis van dit artikel.
De gemeente hanteert hiervoor een aantal criteria om plannen tegen elkaar af te kunnen wegen wanneer het budget niet toereikend blijkt voor het aantal ingediende aanvragen. Aanvragen waar tijdige realisatie van de sociale huurwoningen bijdraagt aan het zekerstellen van de door de gemeente Haarlem ontvangen WBI-subsidie of die bijdragen aan andere door de gemeente Haarlem ontvangen subsidies zoals bijvoorbeeld de toegekende MIRT-gelden (Bereikbare Steden) krijgen voorrang en worden als eerste in behandeling genomen. De verdeelsystematiek uit lid 3 is hierop niet van toepassing. Daarna vindt (voor zover nodig) een verdere onderverdeling plaats op basis van de criteria die zijn opgenomen in lid 3. Als plannen daarbij even hoog scoren (en niet allebei toegekend kunnen worden) dan vindt loting plaats om vast te stellen welke aanvraag wordt toegekend.
In aanvulling op de algemene weigeringsgronden zijn in dit artikel een aantal aanvullende weigeringsgronden beschreven.
Voor de toepassing van deze regeling is een maximumbudget beschikbaar dat op het moment van vaststelling 6,5 miljoen bedraagt. De kans is aanwezig dat in de eerste ronde, of in eventuele latere rondes, aanvragen worden ingediend voor een hoger bedrag. In die situatie worden aanvragen alleen toegekend zover hiervoor ruimte is op basis van het beschikbare steunplafond.
In het geval de aanvrager reeds een Startbouwimpuls subsidie heeft ontvangen voor het betreffende project dan zal de aanvraag worden geweigerd. Specifiek bij deze Sbi subsidie is het stapelen van subsidie voor eenzelfde project niet toegestaan. In de Algemene Subsidieverordening worden daarnaast in artikel 8 een dertiental aanvullende gronden voor weigering van een subsidieaanvraag gegeven. Ook deze zijn onverkort van toepassing op deze subsidieregeling.
Artikel 11. Hoogte en berekening van de subsidie
In dit artikel staat op hoofdlijnen beschreven op welke wijze de hoogte van de subsidie op basis van deze regeling wordt berekend.
De subsidie kent een maximumbedrag van € 12.500 per gerealiseerde DAEB-sociale huurwoning en er moet sprake zijn van een (te) hoge onrendabele top. Om de onrendabele top te kunnen berekenen wordt een rekenmodel gehanteerd dat tegelijkertijd met deze regeling door het college wordt vastgesteld. Steun wordt uitsluitend verleend voor kosten die naar oordeel van het college redelijkerwijs noodzakelijk zijn ter afdekking van de onrendabele top bij een investering onder marktconforme voorwaarden. Tevens geldt voor een woningcorporatie een maximum subsidiebedrag op basis van deze regeling van 3 miljoen. Wel geldt bij een Sbi subsidie de weigering op grond van artikel 10 lid 1 onder c.
Het college kan een deskundige aanwijzen die de investeringen toets op marktconformiteit. Hierbij wordt uitgegaan van de in de sector voor sociale huur gebruikelijke stichtingskosten.
Als de aanvrager btw plichtig is, maakt de btw geen deel uit van de subsidiabele kosten. De btw maakt alleen deel uit van de subsidiabele kosten als deze niet kan worden teruggevorderd door de aanvrager.
Artikel 12. Verantwoording en vaststelling van de subsidie
Zoals bij (grotere) subsidies gebruikelijk vindt een vaststelling plaats of activiteiten hebben plaatsgevonden overeenkomstig de gestelde voorwaarden. Hiertoe wordt door de aanvrager binnen 13 weken nadat de sociale huurwoningen zijn opgeleverd een aanvraag tot vaststelling ingediend.
De verantwoording vindt plaats op basis van een inhoudelijk en financieel verslag. Uit het inhoudelijke verslag moet blijken of de activiteiten zijn verricht, de sociale huurwoningen zijn gerealiseerd conform de daarvoor geldende voorwaarden en of voldaan is aan de aan de subsidie verbonden voorwaarden. In het financiële verslag worden de stichtingskosten (investeringskosten) en eventuele afwijkingen ten opzichte van de begroting toegelicht.
De verantwoording bestaat daarnaast uit een financieel verslag over de stichtingskosten (investeringskosten). Afwijkingen ten opzichte van de begroting worden daarvoor toegelicht. Bijvoorbeeld: als er op het moment van indiening wel een aanvraag voor subsidie bij het Rijk, provincie of andere instantie is gedaan maar hierover nog geen (positief) besluit is ontvangen. Op moment van verantwoording van de gemeentelijke subsidie moet dan alsnog worden aangegeven of en hoeveel subsidie is ontvangen. Hiermee kan het zijn dat de onrendabele top en daarmee de definitieve subsidie lager wordt vastgesteld. Over de verwachte inkomsten en uitgaven in de exploitatiefase (die mede de onrendabele top bepalen) hoeft geen verantwoording te worden afgelegd. Dat is nog niet goed mogelijk na het afronden van de bouwfase. Om deze reden is tevens afgezien van het vragen van een accountantsverklaring.
Artikel 13. Toepasselijk staatssteunkader
In dit artikel is opgenomen hoe steun in overeenstemming wordt gebracht met de staatsteunregels. Hiertoe wordt gekeken waar het steun aan toegelaten instellingen betreft naar de bestaande dienst van algemeen belang (DAEB) onder de woningwet. In gevallen waarin deze optie onvoldoende mogelijkheden biedt belast het college de betrokken onderneming met een (aanvullende) DAEB.
Artikel 14. Aanwijzing aanvullende dienst van algemeen economisch belang
In dit artikel wordt beschreven dat het college zo nodig het aanbieden van sociale huurwoningen aan de daarvoor in de Woningwet gedefinieerde doelgroep aanwijzen als aanvullende dienst van algemeen belang. Dit aanwijzingsbesluit wordt vastgesteld overeenkomstig het DAEB-besluit van de Europese Commissie van 20 december 2011 en bevat tenminste de daarin verplicht voorgeschreven parameters (onderdelen a tot en met e).
Voorzover subsidie kan worden verstrekt met toepassing van artikel 13 of 14. Indien hier niet aan voldaan wordt en sprake is van ongeoorloofde staatssteun, moet de subsidieaanvraag worden geweigerd op grond van artikel 4:35 Awb.
In de regeling is als verplichting opgenomen dat de sociale huurwoning een minimale instandhoudingstermijn van 25 jaar binnen het DAEB-regime heeft. Het doel hiervan is met name om gedurende de instandhoudingsperiode te verzekeren dat de doelgroep daadwerkelijk onder redelijke condities gebruik kan maken van woningen die met steun op basis van deze regeling worden gerealiseerd. De prestatieafspraken die de gemeente afsluit met de corporatie zijn gericht op het behoud en groei van de sociale voorraad. Ook bij gronduitgifte van gemeentegrond worden voorwaarden over de exploitatietermijn van sociale huurwoningen gemaakt en soms ook in de doelgroepen verordening. Ook is opgenomen in de prestatieafspraken dat wanneer een corporatie woningen wil verkopen, zij hiervoor een zienswijze van de gemeente vragen.
Als er sprake is van onbillijkheden van overwegende aard is het college bevoegd om van het bepaalde in de subsidieregeling af te wijken.
Bijlage 1 Rekenmodel onrendabele top
In de bijlage wordt de wijze waarop de onrendabele top wordt berekend nader uitgewerkt. De berekening van de onrendabele top is enerzijds gebaseerd op de investeringskosten, deze kunnen per project verschillen en informatie hierover wordt aangeleverd door de aanvrager. Het college heeft de mogelijkheid om de (te subsidiëren) investeringskosten vast te stellen op een lager bedrag, als naar hun oordeel de opgegeven investeringskosten niet marktconform zijn. Het is immers niet de bedoeling dat eventuele te hoge inkoopkosten van bijvoorbeeld materialen of grond wordt afgewenteld op de gemeente. Het college kan hiervoor een deskundige aanwijzen.
De berekening is daarnaast gebaseerd op de zogenaamde beleidswaarde die afhangt van de (verwachte) jaarlijkse huurstijging, huurderving, beheer- en onderhoudskosten. Op dit punt is het gewenst om te werken met uniforme parameters die op alle aanvragen op gelijke wijze worden toegepast. Het gaat immers om een prognose voor toekomstige onzekere factoren. Bovendien speelt mee dat het gewenst is aanvragen voor dit soort parameters hetzelfde te behandelen. De parameter die ten grondslag liggen aan de (verwachte) jaarlijkse huurstijging, huurderving, beheer- en onderhoudskosten zijn ontleend aan het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde; actualisatie peildatum 31 december 2023, versie oktober 2023 (31-10-2023); Fakton. Verder is in samenspraak met de drie Haarlemse woningcorporaties een vast bedrag opgenomen voor jaarlijkse zakelijke lasten (op deze wijze is de berekening niet meer afhankelijk van een WOZ-bepaling).
Het is niet mogelijk af te wijken van de parameters die in deze subsidieregeling zijn vastgesteld ook niet als bijvoorbeeld de verwachte beheerkosten volgens een aanvrager in werkelijkheid hoger zijn geworden dan de waarde die is opgenomen in het model.
De onrendabele top wordt berekend over een exploitatieperiode van 60 jaar. Ook dit is gebaseerd op de uitgangspunten die gebruikelijk zijn bij het bepalen van de waarde van sociale huurwoningen. Omdat in de te overleggen beleidswaardeberekening, d.m.v. een cashflow van 60 jaar een eeuwigdurende cashflow wordt gesimuleerd (doorexploiteerscenario), mag conform het handboek worden gerekend met een restwaarde van 0.