Grondprijzenbrief Rijswijk 2024

In de Nota Grondbeleid gemeente Rijswijk 2016 - 2019 (16.031181) is het algemene grondbeleid van de gemeente Rijswijk opgenomen. Voor een toelichting zie de betreffende Nota. In de Nota is bepaald dat de grondprijzen worden vastgesteld in een Grondprijzenbrief.

De Grondprijzenbrief is een openbaar beleidsdocument dat specificeert welke grondprijzen de gemeente Rijswijk hanteert bij de uitgifte van gronden. De laatst vastgestelde Grondprijzenbrief is de Grondprijzenbrief Gemeente Rijswijk September 2018 – 2019 (18.018247). In deze Grondprijzenbrief worden de grondprijzen voor 2024 gepresenteerd per vastgoedcategorie.

De Grondprijzenbrief is de onderbouwing van het grondbeleid op operationeel niveau.

Belangrijke punten uit het grondbeleid hierbij zijn:

• •

  Integrale samenwerking op het gebied van ontwikkeling, planologie en vergunningen;

• •

  Verschuiving van aanbodgerichte naar vraaggerichte gebiedsontwikkeling;

• •

  Grotere rol voor particuliere en marktinitiatieven;

• •

  Situationeel gemeentelijk grondbeleid om publiekelijke doelstellingen te bereiken;

Het kenmerkende van het Rijswijkse, in hoofdzaak faciliterende grondbeleid, is derhalve dat maatwerk wordt gezocht om in onderhandelingen en samenwerking tussen gemeente en marktpartijen gewenste invullingen tot stand te laten komen. De ontwikkeling RijswijkBuiten (RB) is daarop een uitzondering. Hier is in een ver verleden gekozen voor actief grondbeleid. Het grondprijsbeleid borgt dat de uitvoering op een marktconforme wijze kan plaatsvinden.

De Grondprijzenbrief 2024 biedt het kader voor grondprijsbepalingen waarbinnen het college haar bevoegdheid om grond uit te geven kan uitoefenen. De uitgangspunten bij de gehanteerde prijsniveaus zijn omschreven in hoofdstuk 2 van deze Grondprijzenbrief.

De in deze Grondprijzenbrief genoemde (grond)prijzen zijn indicatief en er zal altijd naar specifieke locatie- en programmakenmerken worden gekeken bij de bepaling van de marktconforme grondprijs. Uitzonderingen hierop zijn de gehanteerde uitgifteprijzen voor groen- en reststroken en het genoemde prijsniveau bij de uitgifte van gronden voor zendmasten.

Als bij vaststelling van deze Grondprijzenbrief met een (markt)partij over een bepaald perceel grond al bindende prijsafspraken zijn gemaakt, dan gelden deze prijsafspraken onverminderd.

De insteek is de Grondprijzenbrief om de twee jaar te actualiseren dan wel te herzien. Met een actualisatie, dan wel herziening kan worden gereageerd op ontwikkelingen in de markt.

De in deze Grondprijzenbrief indicatief bepaalde grondprijzen en de daarbij gehanteerde uitgangspunten dienen te worden aangemerkt als integraal onderdeel van het algemene grondbeleid van de gemeente Rijswijk, zoals vastgesteld in de Nota Grondbeleid 2016 – 2019. De nieuwe Grondprijzenbrief is van toepassing vanaf vaststelling en blijft geldig tot het moment van actualisatie. Per datum van de inwerkingtreding van deze Grondprijzenbrief komt de Grond-prijzenbrief Gemeente Rijswijk September 2018-2019, d.d. 11 september 2018, te vervallen.

Deze Grondprijzenbrief wordt aangeduid als: ‘Grondprijzenbrief Rijswijk 2024’.

• •

  De gemeente Rijswijk hanteert vastgestelde grondprijsmethodieken voor de uitgifte van gemeentegrond per marktsegment;

• •

  Het grondprijsbeleid is transparant;

• •

  De grondprijzen worden marktconform vastgesteld;

• •

  De grondprijzen worden gebaseerd op de te realiseren functie;

• •

  De gemeente honoreert waar mogelijk initiatieven van derden, zonder zelf de risico’s van de grondexploitatie te dragen. Dekking van gemeentelijke kosten is een belangrijk uitgangspunt;

• •

  In deze Grondprijzenbrief worden minimum/indicatieve grondprijzen genoemd en onderbouwd op basis van marktconformiteit. Benadrukt wordt hierbij dat bij de uitgifte van gemeentegrond de grondprijs niet alleen marktconform moet zijn, maar dat ook gestreefd wordt naar dekking van de kosten die de gemeente Rijswijk moet maken ten behoeve van de uitgifte van (al dan niet bouwrijpe) grond. De mogelijkheid van dekking van kosten is mede afhankelijk van de functies op de locatie en de bijbehorende ontwikkelkosten;

• •

  De gemeente Rijswijk hanteert een mix van grondwaardemethodieken, waarbij het accent ligt op de residuele en comparatieve methode, waarbij voor woningbouw in beginsel wordt uitgegaan van een genormeerde residuele benadering (grondquotemethode) bij inbreidingslocaties en de residuele grondprijsbepalingsmethode in uitleglocaties.

• •

  Alle grondprijzen hebben prijspeil 1-1-2024 en zijn exclusief BTW tenzij anders vermeld.

• •

  De in deze brief gehanteerde prijsniveaus hebben betrekking op gronden die:

  • -

    in bouwrijpe staat worden geleverd en zodanig zijn bewerkt dat drainage, riolering, open water, toegangen en bouwstraten zijn aangelegd;

  • -

    geschikt zijn voor de beoogde bestemming qua bodemkwaliteit;

  • -

    geen bijzondere belemmeringen kennen die het gebruiksrecht beperken;

• •

  Groen- en reststroken en de vestiging van zakelijke rechten valt buiten de hierboven genoemde uitgangspunten en hierin betrokken gronden worden doorgaans geleverd in de huidige staat;

• •

  Bij elke vorm van gronduitgifte en in het kader van separate exploitatieopzetten worden de werkelijke grondprijzen vastgesteld. Daarbij wordt specifiek rekening gehouden met het (bouw)programma, de locatie, de oppervlakte en de actuele marktsituatie;

• •

  De grondprijzen worden jaarlijks geïndexeerd per 1 januari met de CPI alle huishoudens reeks ‘alle bestedingen’, totdat het college van burgemeester en wethouders een nieuwe Grondprijzenbrief heeft vastgesteld. De indexering vindt plaats conform de methodiek (16-4) die ook van toepassing is bij de verhuur van onroerende goed. Uitgangspunt van deze indexering is dat grondprijzen nimmer lager kunnen worden ten gevolge van indexering;

• •

  De grondprijzen zijn gebaseerd op eisen ten aanzien van gebouwen zoals opgenomen in het Bouwbesluit. Hierbij is tevens rekening gehouden met de eisen ten aanzien van energieneutraal bouwen;

• •

  Uitgangspunt is dat de naamgeving van woningbouwcategorieën en -prijsgrenzen zo veel mogelijk aansluiten bij regionale en landelijke normen en richtlijnen;

• •

  In de opgenomen grondprijzen is uitgegaan van de veronderstelling dat de bijbehorende parkeeropgave, zoals deze opgelegd wordt conform het vigerende parkeerbeleid, budgettair neutraal kan worden gerealiseerd;

• •

  Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd in voorkomende gevallen besluiten te nemen die afwijken van hetgeen in deze Grondprijzenbrief is vermeld.

Door de lage rente in de voorgaande jaren was de financiering van een nieuwbouwwoning voor veel mensen haalbaar. De afgelopen jaren is en de rente en het woningbouwtekort in Nederland sterk toegenomen. Daarbij komt dat de inflatie, mede ten gevolge van de coronapandemie en de oorlog in Oekraïne, momenteel een stuk hoger is dan we de afgelopen jaren gewend waren. Dit maakt dat de prijzen van onroerend goed en bouwmaterialen in zijn algemeenheid sterk zijn gestegen.

Maatregelen om de hogere inflatie te beteugelen hebben geleid tot een hogere rente. Hierdoor wordt de financierbaarheid van een nieuwbouwwoning negatief beïnvloed. Dit vertaalt zich in een minder goede verkoopbaarheid en prijsdruk op de v.o.n. prijs. Een afgeleide hiervan is dat ook de grondprijzen (residueel) aan prijsfluctuaties onderhevig zijn.

De recente prijsontwikkelingen zijn in deze Grondprijzenbrief, voor zover mogelijk, verwerkt. De parameters die aan de berekening van de grondprijzen ten grondslag liggen blijven echter dynamisch. Nieuwe regelgeving van de rijksoverheid om de hoogte van de huren te reguleren, maar ook externe factoren in de wereld hebben direct invloed op de onderliggende parameters.

Naast de hierboven genoemde prijsontwikkelingen is ook de verhandelbaarheid van gemeentelijke grond beperkt in die zin dat bij het voornemen van verkoop een publicatie moet plaatsvinden om een ieder in de gelegenheid te stellen belangstelling te tonen voor de aangeboden grond. Deze beperking komt uit de jurisprudentie en wordt Didam-arrest genoemd.

Toelichting:

Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad in een zaak genaamd Didam bepaald dat als de overheid, zoals een gemeente, van plan is om onroerend goed te verkopen*, ze eerlijke concurrentie moet toestaan als er meerdere partijen geïnteresseerd zijn in de aankoop van dat stuk onroerend goed, of als het redelijk is om te verwachten dat er meerdere geïnteresseerden zullen zijn. Dit betekent dat de gemeente, wanneer ze een overeenkomst aangaat, bepaalde regels moet volgen, waaronder het principe van gelijke behandeling. In zo'n situatie moet de gemeente - binnen de grenzen van haar beleidsvrijheid - objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria opstellen, zodat iedereen die geïnteresseerd is, een eerlijke kans heeft om te proberen het onroerend goed te kopen.

Enkel in uitzonderingsgevallen is het mogelijk om één-op-één te contracteren. Dit is het geval als er maar één serieuze gegadigde is. Waarom de gemeente dit vindt moet met redenen worden onderbouwd en bekendgemaakt in een openbare publicatie. Belangrijke uitzonderingen op de openbare verkoopprocedure zijn bijvoorbeeld groen- en reststroken, bouwclaims en uitgifte aan toegelaten instellingen, zoals woningcorporaties.

*Ook bij verhuringen, erfpacht, opstal, ruil en bruikleen is het Didam-arrest van toepassing.

Voor de verkoop van bouwgrond voor woningbouw wordt onderscheid gemaakt in vijf categorieën:

• a.

  Huurwoningen in het sociale segment

• b.

  Huurwoningen in de marktsector

• c.

  Koopwoningen in het goedkope segment

• d.

  Koopwoningen in de marktsector

• e.

  Particuliere kavels

De grondprijzen in dit segment gelden voor de sociale huurwoningen die een aanvangshuur kennen die niet hoger is dan de jaarlijks door het Rijk vastgestelde liberalisatiegrens (de maximale rekenhuur bedraagt ten hoogste het bedrag als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag). Deze grens is per 1 januari 2024 opnieuw vastgesteld, na indexatie, op € 879,66. Nieuwe wetgeving in deze, ‘Wet betaalbare huur’, is in voorbereiding.

Uit onderzoek bij referentiegemeenten¹ aangevuld met de gemeente Zoetermeer is gebleken, dat de grondprijzen voor sociale huur in de gemeente Rijswijk lager, dan wel vergelijkbaar zijn, met de omliggende gemeenten. Inmiddels zijn de productiekosten van grond als gevolg van de stijging van loon- en materiaalkosten toegenomen en staat de kostendekkendheid onder druk. Ook de inflatie over de afgelopen jaren speelt een rol bij het eventueel verhogen van de grondprijzen voor sociale huurwoningen.

In de Grondprijzenbrief 2024 wordt het bestaande basisprijsniveau overgenomen met een afgeronde kostenindex (20%) over de afgelopen jaren en wordt enige nuancering aangebracht. De bestaande grondprijs is van toepassing bij een woning van 80 m² bvo. Toegevoegd wordt dat als een woning kleiner is dan 80 m² bvo maar groter dan 60 m² bvo, de grondprijs met iedere m² bvo af neemt met € 240 voor meergezinswoningen en € 300 voor eengezinswoningen. Is een woning groter dan 80 m² bvo, maar kleiner dan 100 m² bvo dan neemt de grondprijs met iedere m² bvo toe met € 240 voor meergezinswoningen en € 300 voor eengezinswoningen. Onder de 60 m² bvo en boven de 100 m² bvo gelden de grenzen bij 60 m² bvo respectievelijk 100 m² bvo.

De periode van 20 jaar waarin uitgegeven gronden minimaal moeten worden behouden voor de sociale huursector wordt verhoogd met 5 jaar tot 25 jaar, conform hetgeen is opgenomen in de Verordening doelgroepen woningbouw gemeente Rijswijk. Dit gelet op de uitgifte van deze gronden onder kostprijsniveau en de blijvende behoefde aan woningen in de sociale huursector.

Tabel 1: Grondprijzen huurwoningen sociale sector 2024

Wanneer woningen in de huursector worden gerealiseerd, met een aanvangshuurprijs hoger dan het maximum wat door het Rijk voor sociale huurwoningen wordt vastgesteld, is er sprake van beleggershuurwoningen. Voor dit woningtype wordt aan de hand van de huurprijs en een voor de belegger marktconform rendement de grondprijs residueel bepaald. In hoeverre voorcalculatorische grondprijsberekeningen maatgevend zijn dient overeengekomen te worden. Tijdens het ontwikkeltraject kan er immers nog veel veranderen. Huurwoningen in de marktsector hadden in het verre verleden een lagere marktwaarde, dan een qua woonoppervlak en locatie vergelijkbare koopwoning. Dat had te maken met de exploitatielasten voor de exploitant en het fiscale regime. Daar stond tegenover dat het gebruikelijk was huurwoningen in de marktsector na afloop van een bepaalde exploitatietermijn, na vertrek van een zittende huurder, te verkopen. De winst als gevolge hiervan komt ten gunste aan de verkoper/belegger.

Op dit moment is de markt voor beleggershuurwoningen sterk in beweging. Door de stijging van de bouwkosten en oplopende rente, gecombineerd met de beperkingen die het Rijk voornemens is op te leggen aan de maximale huur bij middeldure huurwoningen, komt bij een residuele grondwaardeberekening de grondprijs onder druk te staan. Vooralsnog wordt er van uitgegaan dat de marktwaarde van een beleggershuurwoning in orde van grootte gelijk is aan de marktwaarde van een vergelijkbare koopwoning. Zowel huur als koop hebben immers te maken met gestegen bouwkosten en stijgende rente. Voor een eerste benadering van de grondwaarde worden in een grondprijsberekening deze woningen ook wel gelijkgeschakeld met koopwoningen. Tabel 3 kan daarin worden gezien als een referentietabel.

Regelgeving vanuit het Rijk in het kader van subsidieverstrekking en regionale en lokale afspraken geven een pallet aan grenzen die voor de categorie middelduur worden gehanteerd. Daarbij opmerkend dat de prijsgrenzen jaarlijks opnieuw worden vastgesteld. Op moment van vaststellen dient de nieuw vastgestelde grens als vigerend te worden beschouwd.

Tabel 2: Grondprijzen huurwoningen marktsector 2024

Een negental gemeenten binnen de regio Haaglanden vormen tezamen de ‘Bestuurlijke Tafel Wonen’ (BTW). Zij stelt de Regionale Woonvisie op waarin bijvoorbeeld de koopprijsgrenzen voor goedkope woningen wordt bepaald. Per 1-1-2024 is een grens voor goedkope woningen niet meer vastgesteld door de BTW Haaglanden. De grens voor specifieke doelgroepen is verhoogd van € 191.500 naar € 205.000 en is daarmee de maximale verkoopprijs in het goedkope segment (meergezins- en ééngezinswoningen). Voor deze woningen wordt de grondprijs (excl. BTW) berekend door de VON-prijs te vermenigvuldigen met een grondquote van 18% voor meergezinswoningen (mgw) en 24% voor ééngezinswoningen (egw).

Voor het bepalen van de grondprijs voor projectmatige woningbouw wordt de VON-prijs gehanteerd met de daarbij behorende grondquote en grondprijs (zie tabel 3).

Tabel 3: Grondprijzen koopwoningen marktsector 2024

Opbouw tabel volgens “Inkomensgrenzen en prijsgrenzen 2024’ (regionale woonvisie per 1-1-2024) (zie bijlage B)

Bij de berekening van de grondprijs o.b.v. de in tabel 3 genoemde grondquotes moet rekening worden gehouden dat de VON-prijzen inclusief BTW of eventueel Overdrachtsbelasting (OVB) zijn.

Tabel 1, 2 en 3 zijn tot stand gekomen op basis van o.a. marktonderzoek, residuele berekeningen en vergelijkend (comparatief) onderzoek bij onder andere de referentiegemeenten, zoals vermeld in de Nota Grondbeleid en in Bijlage A van deze Grondprijzenbrief.

In Rijswijk wordt bij inbreilocaties veelal gerekend met bovengenoemde genormeerde grondquotes die richtinggevend zijn, terwijl bij uitleggebieden, zoals RijswijkBuiten, bij voorkeur de residuele grondprijsbepalingsmethode wordt toegepast.

Het onderscheid tussen duur, extra duur en top koop is komen te vervallen. Alles boven de NHG-grens wordt nu als duur aangemerkt. De NHG-grens voor 2024 is vastgesteld op € 435.000 en bij toepassing van extra energiebesparende maatregelen € 461.100. De grondwaarde voor de nieuwe categorie duur wordt in deze Grondprijzenbrief niet meer met een grondquote vastgelegd, maar residueel bepaald. Dit om de grondwaarde van deze categorie woningen beter te laten aansluiten aan de actuele marktwaarde.

De gemeente zoekt in haar grondprijsbeleid ook aansluiting bij het prijsbeleid van omliggende gemeenten (referentiegemeenten) en in de indeling van financieringscategorieën woningbouw.

Om het gebruik van de tabellen toe te lichten worden hieronder een 3-tal voorbeelden gegeven.

Voorbeeld 1:

Stel de VON-prijs van een eengezinswoning (koop) bedraagt € 249.500,- (incl. BTW). De bijbehorende grondquote is 25,20% (tabel 3 d.m.v. interpolatie). De grondprijs wordt als volgt berekend: € 249.500,- minus de BTW en daarna vermenigvuldigen met de grondquote.

Minimum grondprijs: € 249.500,- / (1 + 21%) x 25,20% = € 51.968,- (excl. BTW).

Voorbeeld 2:

Stel de (aanvangs)huurprijs van een meergezinswoning (huur) bedraagt maximaal € 879,66 per maand en de huurwoning heeft een oppervlakte van 76 m² bvo. Dit betreft een sociale huurwoning. De bijbehorende grondprijs bedraagt 76 m² bvo * € 240 = € 18.240 (tabel 1).

Berekende grondprijs: € 18.240,- (excl. BTW).

Voorbeeld 3:

Stel de (aanvangs)huurprijs van een eengezinswoning (huur) is gelegen tussen het interval € 879,66 < huurprijs ≤ € 1.123,13 (tabel 2) en de marktwaarde (VON-prijs) van de woning kan gesteld worden op € 390.000,- (incl. BTW). De bijbehorende grondquote is 29% (tabel 3). Dit betreft een middeldure huurwoning / beleggers huurwoning in de subcategorie betaalbaar. De grondprijs wordt als volgt berekend: € 390.000,- minus de BTW en daarna vermenigvuldigen met de grondquote.

Minimum grondprijs: € 390.000,- / (1 + 21%) x 29% = € 93.471,- (excl. BTW).

Voor de uitgifte van grond aan individuele kopers (particulieren) wordt een marktconforme grondprijs gehanteerd. Deze grond wordt in bouwrijpe staat aan de koper geleverd, waarna in eigen beheer de woning op deze kavel gebouwd kan worden. De prijs van de kavel wordt per m2 bepaald afhankelijk van de grootte en de ligging van de kavel. Uitgangspunt is dat de marktwaarde comparatief wordt bepaald. De marktwaarde is bepaald op minimaal € 600,- per m2 excl. BTW indien de kavel niet groter is dan 500 m². Is de kavel groter dan geldt voor het meerdere tot totaal 750 m² een minimale prijs van € 500,- per m² excl. BTW en voor het meerdere tussen 750 m² tot 1.000 m² een minimale prijs van € 400,- per m² excl. BTW. De minimale grondprijzen kunnen worden verhoogd indien ligging en/of grootte en/of de actuele marktomstandigheden daar aanleiding toe geven.

Onder deze categorie vallen de sociaal maatschappelijke voorzieningen, dus voorzieningen die een ideële en/of publieke functie dienen en waarbij de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt, en verenigingsterreinen.

Onder deze categorie worden voorzieningen verstaan, zoals:

• •

  Overheidsvoorzieningen, zoals bijvoorbeeld een brandweerkazerne of politiebureau;

• •

  Onderwijsvoorzieningen, zoals bijvoorbeeld een basisschool of een middelbare school;

• •

  Sociaal-culturele voorzieningen, hierbij kan gedacht worden aan gesubsidieerde peuter-speelzalen (niet commercieel), welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen en niet commerciële culturele voorzieningen;

• •

  Overige sociaal maatschappelijke voorzieningen, zoals bijvoorbeeld ziekenhuizen, sporthallen, bibliotheek, gemeentelijk zwembad, onbebouwde grond o.a. sportvelden.

Een uitgebreid overzicht van bovengenoemde voorzieningen is opgenomen in bijlage C.

Omdat deze functies geen commerciële doelstelling hebben, is er sprake van een maatschappelijke grondprijs. Wel dient er per geval beoordeeld te worden of het inderdaad om een maatschappelijke functie gaat die niet op commerciële wijze wordt uitgevoerd. Er wordt gewerkt met een vaste grondprijs per m2 bvo die op basis van de comparatieve methode tot stand is gekomen. Het betreft een uitgifteprijs voor sociaal maatschappelijke functies van € 200,- per m2 bvo. Indien het aantal m2 bvo kleiner is dan het aantal m2 van het perceel, wordt afgerekend per m2 terreinoppervlak. Is het aantal te realiseren m² bvo hoger dan het aantal m² uit te geven terrein, dan wordt de grondprijs over het aantal te realiseren m² bvo berekend. De grondprijs is hiermee in lijn met referentiegemeenten aangevuld met de gemeente Zoetermeer.

Onder deze categorie worden in het kader van deze Grondprijzenbrief een aantal niet commercieel geëxploiteerde gronden in gebruik bij volkstuinders en scoutinggroepen verstaan. Hiermee zijn niet alle verenigingsterreinen in deze Grondprijzenbrief opgenomen. Voor een aantal verenigingsterreinen zal maatwerk worden toegepast waarover separaat op een andere wijze op een later moment besluitvorming zal plaatsvinden.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen bebouwde en onbebouwde grond. Tot bebouwd worden ook gronden in de directe omgeving direct gerelateerd aan het gebouwde, denk o.a. aan parkeren, als bebouwd meegerekend. De insteek voor de hier genoemde volkstuin- en scoutingcomplexen is dat het bebouwde deel faciliterend is aan het onbebouwde deel en dit een overeenkomstige prijsstelling rechtvaardigt. Dit heeft voor de volkstuinen en scouting geleid tot onderstaande huurniveaus. Verenigingsterreinen worden in de basis ter beschikking gesteld in de huidige staat. Verkoop van deze terreinen is in het algemeen niet aan de orde.

Doel van de prijsstelling is om een uniforme kostprijs van de grond door te rekenen aan een vereniging in de vorm van een huurprijs. Hier is dus duidelijk sprake van een gemiddelde huurprijs, gedifferentieerd naar categorie gebruiker, omdat per locatie de verwervingsprijs en bijkomende kosten sterk kunnen fluctueren.

Volkstuinen € 0,45 per m² per jaar

Scouting € 0,45 per m² per jaar

Uitgangspunt bij de verhuur van grond aan genoemde verenigingen is dat zij zelf eventuele werkzaamheden in het kader van het bouw- en woonrijp maken voor eigen rekening nemen. Indien dit tot een onevenredige last leidt, is maatwerk mogelijk. Indien sprake is van commerciële ‘medebewoners’, dan dient hier in de huurprijs rekening mee te worden gehouden.

Onder overig commercieel vastgoed verstaan we het vastgoed dat niet valt onder de categorie kantoren, detailhandel en horeca of bedrijventerrein en waarin activiteiten worden verricht met primair een winstoogmerk. Enkele voorbeelden zijn: hotels, leisure in zijn algemeenheid - zoals bv. bioscopen, klimhallen, squashhallen, amusementshallen, apotheken en brandstofverkooppunten. De grondprijs voor overige commerciële voorzieningen wordt bepaald door maatwerk o.b.v. de marktwaarde van het vastgoed.

Naast “echte” commerciële voorzieningen zijn er steeds meer maatschappelijke voorzieningen met een winstoogmerk. Deze maatschappelijke voorzieningen worden, onder meer als gevolg van de toenemende marktwerking in de zorg, steeds vaker commercieel geëxploiteerd.

Tot de categorie maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk worden b.v. gerekend:

• •

  Medische en paramedische beroepen die solitair zijn gevestigd dan wel zijn gevestigd in een medisch centrum;

• •

  Andere medische voorzieningen zoals een sanatorium of particuliere klinieken;

• •

  Particuliere peuterspeelzalen en (commerciële) kinderdagverblijven en opleidingsinstituten;

• •

  Sportscholen, commerciële sportcomplexen;

• •

  Voorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijven;

• •

  Leisure-formules.

Voor deze maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk wordt de waardebepaling via taxatie gehanteerd met een minimum van € 350,- per m² bvo bij een fsi > 1 en € 350,- per m² grond bij een fsi ≤ 1.

Voor de uitgifte van groen- en reststroken tot een oppervlakte van maximaal 50 m² (snippergroen) gelden de navolgende grondprijzen:

• •

  Zonder bebouwingsmogelijkheid € 100,- per m2

• •

  Met bebouwingsmogelijkheid € 500,- per m2

Groen- en reststroken > 50 m2 vallen niet onder de categorie snippergroen. De grondprijs zal in dat geval op basis van maatwerk worden vastgesteld waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bebouwingsmogelijkheden en de eventuele waardestijging van de woning.

Additioneel wordt minimaal per uitgifte een bedrag van € 2.000,- berekend aan begeleidingskosten vanwege de kosten die voor de gemeente verbonden zijn aan de verkoop.

Indien ook externe adviezen en begeleidingskosten noodzakelijk zijn, zijn deze ook voor koper.

De genoemde grondprijzen zijn exclusief overdrachtsbelasting en notariële kosten en de kosten van een taxatie indien dit nodig is om tot een marktconforme grondprijsbepaling te komen. In incidentele gevallen kan ook het initiatief tot verkoop van groen- en reststroken vanuit de gemeente worden geïnitieerd. In dat geval is een zekere reductie op de in rekening te brengen begeleidingskosten niet onredelijk en verdedigbaar.

Bij de beoordeling van een verzoek tot aankoop van groen- en reststroken moet rekening gehouden worden met de volgende punten:

• •

  eventuele plannen of ontwikkelingen in de omgeving;

• •

  eventuele gevolgen op verkeersgebied met betrekking tot verkeersveiligheid en bereikbaarheid;

• •

  aanwezigheid van straatmeubilair;

• •

  aanwezigheid van voorzieningen brandweer;

• •

  aanwezigheid van riolering, kabels en leidingen, overige nutsvoorzieningen en civieltechnische bouwwerken;

• •

  eventuele aanwezigheid van bodemverontreiniging of archeologische waarden.

Voor het plaatsen van zendmasten wordt een onderscheid gemaakt in 2 locaties:

• a.

  het plaatsen van zendmasten op gemeentelijke gronden of

• b.

  het plaatsen van zendmasten op gemeentelijke gebouwen.

Ad a. Zendmasten op gemeentelijke gronden

Voor het plaatsen van zendmasten op gemeentelijke gronden geldt een tijdelijk recht van opstal met een looptijd van 10 jaar en met de mogelijkheid van verlenging met telkens 5 jaar. De jaarlijkse retributie bedraagt vanaf 1 januari 2024 € 7.500,- voor plaatsing op een perceel grond van 0 tot 64 m2 tot een maximale hoogte van 40 m. Voor elke m² extra geldt een toeslag van € 100,- per m² per jaar. Voor zendmasten met een hoogte tussen de 40 m en 60 m geldt een toeslag van € 1.500,- per jaar. Indien de zendmast hoger wordt dan 60 m geldt een toeslag van € 1.000,- voor iedere extra 10 m boven de genoemde 60 m. Als een andere provider gebruikt maakt van dezelfde zendmast geldt een toeslag van € 2.500,- per provider per jaar.

Ad b. Zendmasten op gemeentelijke gebouwen

Voor zendmasten op gemeentelijke gebouwen gelden dezelfde voorwaarden als beschreven onder a. De toeslag voor extra m2 oppervlakte (€ 100,- per m2 per jaar) is hier niet van toepassing.

De retributie zal jaarlijks worden herzien op basis van het maandprijsindexcijfer (methode 16-4) volgens de consumenten-prijsindex (CPI), reeks CPI-alle bestedingen of de meest gerede opvolger voor de reeks, zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

Voor reclamezuilen / masten die niet vallen onder de richtlijnen reclamevoorzieningen 2013 wordt een marktconforme opstalretributie, respectievelijk huur in rekening gebracht, op basis van een marktconforme grondwaarde en afhankelijk van de situatie. Een onafhankelijke taxatie of een concurrerende aanbesteding kan deze marktconforme grondwaarde bepalen.

Voor transformatorstations en overige (gebouwde) nutsvoorzieningen geldt, ongeacht de plaats in een plan, een grondprijs van € 350,- per m2 terrein waarbij het minimale oppervlak minstens 1m rondom omvat i.v.m. toegankelijkheid en onderhoud. Om de kosten van de desbetreffende grondtransactie te kunnen dekken wordt een minimumprijs gehanteerd van € 3.500.- per transactie. De kosten van notarieel transport c.a. zijn voor rekening van het desbetreffende nutsbedrijf.

In de gemeente Rijswijk wordt de grond t.b.v. nutsvoorzieningen veelal uitgegeven met een tijdelijk recht van opstal. Voor dit tijdelijk recht van opstal wordt een retributie respectievelijk huur berekend o.b.v. de grondwaarde vermenigvuldigd met een rekenrente (zie tabel A). Regel is dat bij een tijdelijk recht van opstal de retributie wordt afgekocht tegen de grondwaarde.

• a.

  RijswijkBuiten

  Om de woningbouw te stimuleren is besloten om in RijswijkBuiten particulieren de mogelijkheid te bieden om bij het kopen van een woning de grond niet direct te kopen, maar in erfpacht af te nemen tegen een jaarlijks te betalen vergoeding (canon). Gedurende de looptijd kan de erfpacht alsnog worden omgezet in juridisch eigendom. Dit is vastgelegd in de “Algemene erfpacht-voorwaarden voor uitgifte van bouwgrond ter stimulering van de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen in RijswijkBuiten”. De hoogte van de vergoeding (canon) wordt bepaald door de grondwaarde (incl. BTW) te vermenigvuldigen met het canonpercentage. De erfpachtvoorwaarden uit 2014 zijn in 2023 voor de woningbouw opnieuw geactualiseerd vastgesteld, waarbij ter verdere stimulering van de woningbouw een kortingsregeling van toepassing is verklaard. Aanvullend is ook de mogelijkheid om bouwgrond ter stimulering van de ontwikkeling van nieuwbouw van bedrijfsruimten in RijswijkBuiten in erfpacht uit te geven. Op de website van RijswijkBuiten staat een uitgebreide toelichting over de erfpachtregeling.

• b.

  Overige erfpacht

  De erfpacht constructie wordt ook in andere gevallen dan in RijswijkBuiten gebruikt. Te denken valt aan de uitgifte van grond in erfpacht ten behoeve van de bouw van een zendmast of de uitgifte van grond voor de bouw van een tankstation. Al deze situaties hebben gemeen dat de gemeente de grond niet wenst te verkopen, maar wel in gebruik wil geven. Het in erfpacht geven van de grond (eventueel in combinatie met een erfpacht afhankelijk recht van opstal) is dan een goede oplossing. Omdat de situaties waarin dit voorkomt zo verschillend zijn, wordt er in die specifieke gevallen maatwerk geleverd. In dit maatwerk wordt een jaarlijkse indexering van de canon op basis van de CPI alle huishoudens (methode 16-4) standaard meegenomen.

Bij opstalrechten wordt de retributie voor het recht van opstal bepaald aan de hand van een tarief voor het aantal gebruikte vierkante meters.

Bij maatschappelijke voorzieningen wordt het tarief per m2 berekend door het product te nemen van de grondwaarde per m2, percentage rente- en administratiekosten en de BTW-factor.

Bij commerciële voorzieningen wordt de berekenings-grondslag bepaald door het aantal m2 bvo dan wel het aantal m² terrein indien fsi ≤ 1.

Bij maatschappelijke voorzieningen wordt voor de berekening van het aantal gebruikte vierkante meters het aantal m2 grond waarop de opstal is c.q. wordt gebouwd aangehouden ofwel de zgn. “footprint” te vermeerderen met de bijbehorende direct toerekenbare buitenruimte. Indien de fsi ≤ 1 (aantal m² bvo ≤ aantal m² terrein) is, wordt uitgegaan van het aantal m² terrein en indien de fsi > 1 van het aantal m² bvo. Bij onbebouwde voorzieningen wordt het werkelijk aantal m² terrein gebruikt. Zie ook bijlage A.

Indien commerciële ‘medebewoners’ aanwezig zijn in een maatschappelijk voorziening wordt daarmee in de bepaling van de hoogte van de retributie rekening gehouden. Zie bijlage A.

Bron: www.homefinance.nl

REKENVOORBEELDEN RETRIBUTIE

De retributie wordt jaarlijks geïndexeerd volgens de CPI reeks alle bestedingen (2015=100) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Een in de huurovereenkomst overeengekomen wijziging vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks CPI-alle huishoudens, gepubliceerd door het CBS. De gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier maanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast. Dit is de 16-4 methode.

Het verhuren van gemeentegrond is in principe kortdurend van aard. In beginsel voor een maximale termijn van 5 jaar. Bijvoorbeeld kan het gaan om het tijdelijke stallen / plaatsen van objecten. De huurprijs wordt bepaald door de grondwaarde, het gewenste rendement en de aard van het gebruik. Een indexatie volgens een overeengekomen index is van toepassing.

De gemeente kan voor een korte periode de grond in gebruik geven. Tijdens deze periode van gebruik is de gebruiker voor zijn rekening verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de grond. Een ingebruikgeving wordt ‘om niet’ gedaan en kan op elk moment weer worden opgezegd met een beperkte opzegtermijn.