Verordening Compensatiefonds gemeente Soest 2024

Artikel 1 Begripsbepalingen

Deze verordening verstaat onder:

• a)

  Anterieure overeenkomst: privaatrechtelijke overeenkomst waarin afspraken tussen de gemeente Soest en particuliere partijen worden vastgelegd over het ontwikkelen/bebouwen van een perceel in eigendom van een private partij;

• b)

  Betaalbare koopwoning: koopwoning als bedoeld in artikel 4 lid 2 uit de Doelgroepenverordening gemeente Soest 2023;

• c)

  Betaalbare segment: sociale huur, middenhuur, sociale koop en betaalbare koop;

• d)

  College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Soest;

• e)

  Doelgroepenverordening: Doelgroepenverordening gemeente Soest 2023 vastgesteld op 26 oktober 2023. In deze verordening is vastgesteld welke minimale percentages of aantallen voor sociale huur- en middenhuur woningen en sociale koop- en betaalbare koopwoningen in woningbouwontwikkelingen moet worden gerealiseerd. Tevens regelt het de definities, prijzen en bijbehorende doelgroepen als ook de instandhoudingstermijnen;

• f)

  Initiatiefnemer: een marktpartij die een initiatief tot woningbouw indient bij de gemeente;

• g)

  Marktpartij: een vastgoedeigenaar die geen woningcorporatie als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet is;

• h)

  Middenhuur woning: huurwoning als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid onder j van het besluit ruimtelijke ordening met een bovengrens van de huur behorende bij 186 punten conform het Woningwaarderingsstelsel;

• i)

  Sociale huurwoning: huurwoning als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid onder a van het Besluit kwaliteit leefomgeving;

• j)

  Sociale koopwoning: koopwoning als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid onder b van het Besluit kwaliteit leefomgeving;

• k)

  VON-prijs: “de vrij op naam prijs” is het bedrag dat een koper voor een woning betaald, exclusief de overdrachtsbelasting en de registratie- en notariskosten voor de leveringsakte van de woning;

• l)

  Vrijesectorhuurwoning: huurwoning als bedoeld onder artikel 5.161c, eerste lid onder c van het Besluit kwaliteit leefomgeving én met een huurprijs behorend bij meer dan 186 WWS-punten;

• m)

  Vrijesectorkoopwoning: vrijesectorkoopwoningen zijn woningen met een VON-prijs hoger dan de betaalbare koopwoningen;

• n)

  Woningcorporatie: een toegelaten instelling op grond van artikel 19 van de Woningwet die woningen bezit of gaat bezitten in de gemeente Soest;

Artikel 2 Toepassingsbereik

• 1.

  Deze verordening is van toepassing op alle nieuwe woningbouwontwikkelingen in de gemeente Soest met een omvang van het toevoegen van 1 t/m 5 woningen;

• 2.

  Deze verordening is van toepassing op alle nieuwe woningbouwontwikkelingen met een omvang van 6 woningen en meer, indien wordt afgeweken van de minimale aantallen of percentages zoals zijn voorgeschreven in de Doelgroepenverordening.

Artikel 3 Uitvoering

De uitvoering van deze verordening berust bij het college.

Artikel 4 Verplicht aandeel sociale woningbouw én betaalbare woningbouw

• 1.

  Bij projecten van 1 t/m 5 woningen heeft de initiatiefnemer tegen betaling van de compensatie overeenkomstig artikel 5.1 vrije keuze in welk type woningen er worden gerealiseerd;

• 2.

  Bij 6 woningen of meer schrijft de Doelgroepenverordening voor in welke prijscategorie de woningen gerealiseerd moeten worden. Het college kan op basis van de hardheidsclausule uit de Doelgroepenverordening besluiten dat initiatiefnemers hiervan mogen afwijken. In dat geval geldt artikel 5 lid 3 van deze verordening en moet de initiatiefnemer een afkoopsom betalen.

Artikel 5 Hoogte van afkoopsom

• 1.

  Voor woningbouwprojecten tot en met 5 woningen geldt een afdracht van 7% van de gemiddeld gerealiseerde VON-prijs (bij koop) of de stichtingskosten (bij verhuur of eigenbouw) van de woningen in de vrijesector vermenigvuldigd met het aantal woningen;

• 2.

  Geen afkoopsom is verschuldigd bij projecten met een omvang van maximaal 14 woningen als alle woningen in het betreffende woningbouwproject binnen het betaalbare segment worden gerealiseerd;

• 3.

  Bij afwijking van de aantallen of percentages zoals voorgeschreven in de Doelgroepenverordening gemeente Soest 2023 zal de afkoopsom (prijspeil, 01-01-2024) per niet gerealiseerde betaalbare woning volgens onderstaande tabel gelden:

•  

  Realisatie >  In plaats van	Sociale huur	Sociale koop	Middenhuur	Betaalbare koop	Vrije sector 1
  Sociale huur		€ 10.000	€ 30.000	€ 30.000	7% van gewogen gemiddelde VON prijs (bij koop) /stichtingskosten (bij huur)
  Sociale koop			€ 20.000	€ 20.000	7% van gewogen gemiddelde VON prijs (bij koop) /stichtingskosten (bij huur)
  Middenhuur				€ 0	7% van gewogen gemiddelde VON prijs (bij koop) /stichtingskosten (bij huur)
  Betaalbare koop					7% van gewogen gemiddelde VON prijs (bij koop) /stichtingskosten (bij huur)
  Vrije sector

   

   

• 4.

  Jaarlijks worden de hierin aangegeven bedragen geïndexeerd volgens de prijsindex Nieuwbouw koopwoningen (2015=100) van het CBS;

• 5.

  Het college is bevoegd om de genoemde bedragen bij te stellen, indien de werking van de Compensatieverordening in onvoldoende mate de bedoeling van de Doelgroepenverordening ondersteunt.

Artikel 6 Voorwaarden bijdrage uit compensatiefonds

• 1.

  Om in aanmerking te komen voor een bijdrage uit het compensatiefonds geldt dat:

  • a.

    er in het nieuwbouwplan meer sociale huurwoningen worden gerealiseerd dan is voorgeschreven in artikel 10 van de Doelgroepenverordening;

  • b.

    er sprake is van een netto toevoeging van sociale huurwoningen bij een herstructureringsplan waarbij sociale huurwoningen worden gesloopt;

  • c.

    de aanvrager een woningcorporatie of gelijk te stellen organisatie betreft die ondertekenaar is van de prestatieafspraken met de gemeente Soest;

  • d.

    er geen sprake zal zijn van ongeoorloofde staatssteun als gevolg van het toekennen van een bijdrage uit het compensatiefonds;

  • e.

    er voldoende zekerheid is dat de extra sociale huurwoningen binnen een redelijke termijn worden gerealiseerd en de gevraagde financiële bijdrage in het compensatiefonds beschikbaar is. De termijn waarop de woningen moeten zijn gerealiseerd wordt vastgelegd in de anterieure overeenkomst;

  • f.

    er aantoonbaar sprake is van een lager direct exploitatierendement voor de corporatie, waardoor het project financieel niet haalbaar is als gevolg van de toevoeging van sociale huurwoningen boven de woningaantallen die vereist zijn vanuit de doelgroepenverordening. Bij de vaststelling van het rendement dienen eventuele andere te verkrijgen subsidies of bijdragen te worden meegerekend;

  • g.

    De woningen voor tenminste 25 jaar als sociale huurwoning worden geëxploiteerd.

• 2.

  Wanneer de sociale huurwoning binnen de termijn als gesteld in lid 1 sub g niet meer als zodanig wordt verhuurd, moet de verkregen bijdrage uit het compensatiefonds onverwijld worden teruggestort aan de gemeente Soest. Dit naast de eventuele maatregelen die voortvloeien uit het overtreden van de regels uit de Doelgroepenverordening.

Artikel 7 Hoogte bijdrage uit compensatiefonds

• 1.

  De maximale bijdrage per sociale huurwoning bedraagt:

  • a.

    € 35.000 per woning met een aanvangshuurprijs tot de eerste aftoppingsgrens;

  • b.

    € 27.500 per woning met een aanvangshuurprijs tot de tweede aftoppingsgrens;

  • c.

    € 17.500 per woning met een aanvangshuurprijs tot de huurprijsgrens.

• 2.

  De hoogte van de bedragen uit lid 1 worden jaarlijks bijgesteld door het college op basis van de prijsindex Nieuwbouw koopwoningen (2015=100) van het CBS.

Artikel 8 Procedure behandeling bijdrage uit compensatiefonds

• 1.

  De bijdrage uit het compensatiefonds wordt schriftelijk aangevraagd uiterlijk voor de start van de bouw;

• 2.

  De aanvraag wordt ingediend middels een door het college vastgesteld aanvraagformulier.

• 3.

  Binnen 8 weken na ontvangst neemt het college een besluit over de aanvraag. Deze termijn kan eenmalig met 8 weken worden verlengd;

• 4.

  Indien sprake is van een toekenning, wordt de bijdrage uit het compensatiefonds betaalbaar gesteld, binnen 4 weken nadat het project door initiatiefnemer schriftelijk gereed is gemeld, waarbij ook is aangetoond dat is voldaan aan de gestelde voorwaarden van de beschikking.

Artikel 9 Weigering-, intrekkings- en terugvorderingsgronden

• 1.

  Onverminderd de artikelen 4:25 lid 2, en 4:35 van de Algemene wet bestuursrecht weigert het college de bijdrage uit het compensatiefonds in ieder geval indien:

  • a.

    de verstrekking in strijd is met het Europees steunkader;

  • b.

    de verstrekking in strijd is met een wettelijk voorschrift.

• 2.

  Onverminderd het vorige lid kan het college de bijdrage ook weigeren als:

  • a.

    de organisatorische dan wel financiële continuïteit van de aanvrager onvoldoende gegarandeerd is;

  • b.

    er onvoldoende middelen in het compensatiefonds beschikbaar zijn voor de activiteit waarvoor de bijdrage wordt aangevraagd. Bij de beoordeling of er voldoende middelen beschikbaar zijn worden de aanvragen op volgorde van binnenkomst beoordeeld. Wanneer meerdere aanvragen op 1 dag zijn ontvangen, zal het project waarbij de meeste extra sociale huurwoningen boven de vereisten aantal sociale huurwoningen uit de Doelgroepenverordening als eerste worden beoordeeld;

  • c.

    in het geval en onder de voorwaarden, bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.

• 3.

  Het college kan een bijdrage in ieder geval intrekken in het geval en onder de voorwaarden, bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.

• 4.

  Het college kan een bijdrage intrekken indien er niet voldaan wordt aan de redelijke termijn uit artikel 6 lid 1 sub e van deze verordening.

• 5.

  Het college vordert een bijdrage uit het compensatiefonds met de wettelijke rente terug als dit nodig is ter uitvoering van een terugvorderingsbesluit van de Europese Commissie of een onherroepelijke rechterlijke uitspraak.

• 6.

  Wanneer de sociale huurwoning binnen de termijn als gesteld in lid 2 van dit artikel niet meer als zodanig wordt verhuurd, moet de verkregen bijdrage uit het compensatiefonds onverwijld worden teruggestort aan de gemeente Soest. Dit naast de eventuele maatregelen die voortvloeien uit het overtreden van de regels uit de Doelgroepenverordening.

Artikel 10 Hardheidsclausule

Het college kan één of meer artikelen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing gelet op het belang dat deze regeling beoogt te beschermen, zal leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.

Artikel 11 Inwerkingtreding

• 1.

  Deze verordening treedt in werking 6 weken na de dag van bekendmaking.

• 2.

  De verordening compensatiefonds gemeente Soest 2024 is na inwerkingtreding van toepassing op alle nieuwe plannen waarover het college van burgemeester en wethouders nog geen positief principebesluit heeft genomen en binnen 1 jaar met de gemeente geen anterieure overeenkomst is gesloten.

Artikel 12 Citeertitel

Deze verordening kan worden aangehaald als ‘Verordening compensatiefonds gemeente Soest 2024’.