Verordening sociale woningbouw en middensegment Zoeterwoude 2024

Artikel 1. Begripsbepalingen

• a.

  College: college van burgemeester en wethouders van Zoeterwoude.

• b.

  DAEB: diensten van algemeen economisch belang als bedoeld in artikel 1 van de Woningwet

• c.

  Gebruiksoppervlakte (GO): is oppervlakte conform NEN 2580.

• d.

  Gemeente: gemeente Zoeterwoude.

• e.

  Initiatiefnemer: partij die een woningbouwproject ontwikkelt.

• f.

  Middeldure huurwoning: huurwoning als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder j van het Besluit ruimtelijke ordening, waarvan de eerste oplevering plaatsvindt na vaststelling van deze verordening. De huurprijsgrens van een middeldure huurwoning is bepaald op de maximaal redelijk huur voor een zelfstandige woning met maximaal 186 punten.

• g.

  Middensegment: woningen voor middeninkomens in de volgende segmenten:

  • i.

    Geliberaliseerde woning voor middenhuur: huurwoning als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder j van het Besluit ruimtelijke ordening, waarvan de eerste oplevering plaatsvindt na vaststelling van deze verordening, met dien verstande dat de instandhouding in deze regeling ten minste 20 jaar na ingebruikname is verzekerd in plaats van 10 jaar zoals verwoord in het Besluit ruimtelijke ordening. De huurprijsgrens van een middeldure huurwoning is bepaald op de maximaal redelijk huur voor een zelfstandige woning met maximaal 186 punten (tot € 1.123 per maand (prijspeil 2023). De grens voor middenhuur wordt jaarlijks door de Rijksoverheid geïndexeerd.

  • ii.

    Sociale koopwoning: koopwoning met een vrij-op-naamprijs van ten hoogste door de gemeente jaarlijks te bepalen koopprijsgrens (voor 2023 bedraagt deze € 229.432), waarbij de instandhouding voor ten minste 10 jaar na ingebruikname is verzekerd.

  • iii.

    Goedkope koop: koopwoning met een vrij-op-naamprijs tot € 255.000 (prijspeil 2023), waarbij de instandhouding voor ten minste 10 jaar na ingebruikname is verzekerd. Het bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. Voor goedkope koop indexeren we aan de hand van de gemiddelde CAO loonstijging, tenzij een andere manier van indexatie wordt aangegeven vanuit het Rijk. Dan houden we de Rijksmethode aan. Dit is overeenkomstig de Regionale Woonagenda Holland Rijnland.

  • iv.

    Betaalbare koop: koopwoning met een vrij-op-naamprijs tot € 355.000 (prijspeil 2023), waarbij de instandhouding voor ten minste 10 jaar na ingebruikname is verzekerd. De grens voor betaalbare koop wordt jaarlijks door de Rijksoverheid bijgesteld. Dit is overeenkomstig de Regionale Woonagenda Holland Rijnland.

• h.

  Ontwikkelaar: elke initiatiefnemer die een woningbouwproject initieert en of realiseert, niet zijnde een woningcorporatie. Ofwel voert de initiatiefnemer de grondexploitatie van het woningbouwproject ofwel is er sprake van herontwikkeling en functieverandering van een gebouw, bijvoorbeeld van kantoren naar woningen.

• i.

  Ontwikkeling: woningbouwproject in de vorm van nieuwbouw, herontwikkeling of transformatie van bestaande gebouwen.

• j.

  Sociale huurwoning: huurwoning als bedoeld in artikel 1.1.1., eerste lid, onder d van het Besluit ruimtelijke ordening, met dien verstande dat de instandhouding in deze regeling ten minste 30 jaar na ingebruikname is verzekerd (in plaats van 10 jaar zoals verwoord in het Besluit ruimtelijke ordening).

• k.

  Sociale koopwoning: koopwoning met een vrij-op-naamprijs van ten hoogste door de gemeente jaarlijks te bepalen koopprijsgrens (voor 2023 bedraagt deze € 229.432), waarbij de instandhouding voor ten minste 10 jaar na ingebruikname is verzekerd.

• l.

  Woning: een complex van voor mensen toegankelijke besloten ruimten uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

• m.

  Woningbouwproject: elk bouw initiatief waarin woningen worden gerealiseerd.

• n.

  Woningcorporatie: toegelaten instelling zoals omschreven in de Woningwet (2015) en het Besluit Toegelaten Instellingen (2015).

Artikel 2. Verplichting minimaal 30% sociale huurwoningen

• a.

  Bij een ontwikkeling vanaf vier woningen geldt de verplichting minimaal 30% sociale huurwoningen.

• b.

  Bij een ontwikkeling van vier tot en met elf woningen kan de ontwikkelaar, bij besluit van het college, kiezen voor 30% sociale koopwoningen in plaats van sociale huurwoningen.

• c.

  Afspraken over het aandeel sociale woningbouw worden per project in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

Artikel 3. Verplichting minimaal 35% in het middensegment

• a.

  Bij een ontwikkeling vanaf vier woningen geldt de verplichting van minimaal 35% woningen in het middensegment, boven op de sociale koop ter vervanging van sociale huur zoals vermeld in art. 2, lid b.

• b.

  In het middensegment heeft de ontwikkelaar de keus om deze woningen in de middenhuur, sociale, goedkope of betaalbare koop te realiseren.

• c.

  Afspraken over het aandeel woningen in het middensegment worden per project en per segment in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

Artikel 4. Verplichte voorwaarden per woningbouwproject

• a.

  Voor een woningbouwproject van vier of meer woningen geldt zowel de verplichting om 30% sociale huur te realiseren, als de verplichting om 35% in het middensegment te realiseren. Als deze verplichtingen niet worden gerealiseerd, is voor beide segmenten een afkoopsom van toepassing.

• b.

  Indien minder dan 12 woningen worden gerealiseerd, dan worden eerdere projecten van dezelfde ontwikkelaar in een voorafgaande periode van 3 jaar beschouwd als deelprojecten, en zal de programmatische verplichting gelden over het totaal van die projecten.

Artikel 5. Afkoop sociale huur en middensegment

• a.

  Voor kleinere woningbouwprojecten tot 12 woningen kan het college in uitzonderlijke gevallen besluiten af te wijken van de verplichting van 30% sociale huurwoningen en 35% woningen in het middensegment. Het college legt dat vast in een collegebesluit.

• b.

  Bij een positief besluit van het college om af te wijken van de verplichting van 30% sociale huurwoningen en 35% woningen in het middensegment, is de initiatiefnemer verplicht om de verplichtingen af te kopen door het betalen van een afkoopsom.

• c.

  De hoogte van de afkoop is afhankelijk van het aantal en type woningen dat gerealiseerd wordt binnen de ontwikkeling. Met de afkoop wordt het verschil in grondwaarde gecompenseerd.

• d.

  Er is geen afkoop verschuldigd indien een ontwikkeling uit minder dan vier woningen bestaat.

• e.

  Afspraken over afkoop en vereveningsbijdragen worden per project in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

• f.

  In onderstaande tabellen staan de normbedragen voor het afkoopbedrag voor een niet gerealiseerde sociale huurwoning en woningen in het middensegment, uitgesplitst naar het gerealiseerde woningtype en gebruiksoppervlak (GO). Het afkoopbedrag wordt per woningbouwproject berekend. De wijze van berekening is opgenomen in artikel 9.

• g.

  De bedragen worden jaarlijks op 1 januari geïndexeerd op basis van de consumentenindex (CPI) van het CBS.

Afkoopsommen:

*) betreft m2 gebruiksoppervlak

Artikel 6. Reserve Volkshuisvesting

• a.

  Een afkoopsom wordt gestort in de reserve Volkshuisvesting (vereveningsfonds).

• b.

  De reserve volkshuisvesting kan worden ingezet voor woningbouwprojecten waarin extra sociale huurwoningen en sociale koopwoningen ten opzichte van de norm worden gerealiseerd.

• c.

  Het college is bevoegd om subsidie te onttrekken uit de reserve Volkshuisvesting ter stimulering van (extra) sociale huurwoningen en (extra) sociale koopwoningen.

• d.

  In uitzonderlijke situaties kan het college besluiten de reserve Volkshuisvesting in te zetten voor een aantoonbaar extra tekort op de grondexploitatie van de sociale huurwoningen vanwege bijzondere vereisten.

Artikel 7. Stimuleringssubsidie sociale huur- en koopwoningen

• a.

  Binnen een woningbouwproject, waarbij het aandeel bestemd voor sociale huur en/of sociale koop, meer bedraagt dan respectievelijk 30% sociale huur en 35% sociale koop van het totaal aantal woningen, kan de ontwikkelaar een stimuleringssubsidie aanvragen voor elke extra sociale huurwoning en sociale koopwoning die boven de norm van 30% sociale huur en 35% sociale koop gerealiseerd wordt, met inachtneming van lid b. Indien een woningcorporatie optreedt als ontwikkelaar en woningen toevoegt op haar grondgebied dan komt zij ook in aanmerking voor deze regeling.

• b.

  Afspraken over subsidies worden per project in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

• c.

  De hoogte van de stimuleringssubsidie is uitgesplitst naar woningtype en de gebruiksoppervlakte (GO) conform onderstaande tabellen.

   

  tabel 7.1
  Bijdragetabel sociale huur per woning
  Woningtype		gemiddeld
  a.	Appartement	€ 400 per m2 GO**
  b.	Tussenwoning/hoekwoning	€ 50.000

   

  tabel 7.2
  Bijdragetabel sociale koop per woning*
  Woningtype		gemiddeld
  a.	Appartement	€ 180 per m2 GO**
  b.	Tussenwoning/hoekwoning	€ 20.000

  *) sociale koop in deze bijdragetabel betreft woningen met een maximale v.o.n. prijs zoals beschreven in artikel 1.g.ii van deze verordening

  **) betreft m2 gebruiksoppervlak

• d.

  Deze bijdrage kan beschikbaar worden gesteld voor elke extra sociale huurwoning met een GO vanaf 50 m2 en/of sociale koopwoning met een GO vanaf 60 m2 boven de norm van respectievelijk 30% aandeel sociale huur en 35% aandeel sociale koop in het betreffende woningbouwproject. De stimuleringssubsidie wordt per woningbouwproject berekend. De wijze van berekening is opgenomen in artikel 9.

• e.

  De bedragen worden jaarlijks op 1 januari geïndexeerd op basis van de consumentenindex (CPI) van het CBS.

Artikel 8. Randvoorwaarden stimuleringssubsidie sociale huurwoningen en sociale koopwoningen

• a.

  De subsidie is beschikbaar voor ontwikkelaars die een woningbouwproject in Zoeterwoude realiseren of voor woningcorporaties indien zij optreden als ontwikkelaar en woningen toevoegen op hun grondgebied.

• b.

  Indien de ontwikkelaar geen woningcorporatie is, spant deze zich aantoonbaar in om overeenstemming te bereiken met een woningcorporatie over de overdracht van de woningen waarvoor de bijdrage is bestemd, voor een prijs-kwaliteit verhouding die voor sociale huurwoningen gebruikelijk is.

• c.

  Het percentage sociale huurwoningen/sociale koopwoningen, namelijk het verplichte deel van respectievelijk 30% en 35% plus het extra deel waarvoor de bijdrage is bestemd, worden afzonderlijk (in aantallen) vastgelegd in een (anterieure) overeenkomst met de initiatiefnemer.

• d.

  Indien er sprake is van overdracht van de woningen door de ontwikkelaar aan een woningcorporatie dient dit vastgelegd te zijn in een (koop- aanneem) overeenkomst van de ontwikkelaar met de woningcorporatie (notariële akte). Deze overeenkomst wordt door de ontwikkelaar aan de gemeente beschikbaar gesteld.

• e.

  In geval de woningcorporatie de grond van de ontwikkelaar koopt en zelf ontwikkelt, ontvangt niet de ontwikkelaar maar de woningcorporatie de stimuleringssubsidie.

• f.

  De stimuleringssubsidie wordt uitgekeerd in (nader te bepalen) tranches gedurende de bouw en bij de oplevering van het aandeel sociale huur of sociale koop in het woningbouwproject.

• g.

  Afspraken over een stimuleringssubsidie worden vastgelegd in een (anterieure) overeenkomst met de ontwikkelaar.

• h.

  De stimuleringssubsidie wordt betaald uit de reserve Volkshuisvesting en kan worden verstrekt zo lang het saldo van de reserve dit toelaat.

Artikel 9. Berekening stimuleringssubsidie sociale huur en sociale koop en afkoop sociale huur en middensegment

De berekening van de afkoop, dan wel de stimuleringssubsidie per woningbouwproject kent voor sociale huur en voor sociale koop dezelfde systematiek. Indien sprake is van een gemengd programma, is in de berekening rekening gehouden met het aandeel van elk woningtype in het woningbouwproject, waarvoor een afkoopbedrag dan wel een stimuleringssubsidie is vastgesteld, zie tabel 5.1, 5.2, 7.1 en 7.2.

Uitgaande van het verschil in realisatie ten opzichte van de norm wordt een (theoretische) afkoop berekend. Naarmate de realisatie dichter bij de norm komt, wordt de daadwerkelijke afkoop lager. Bij extra realisatie ten opzichte van de norm kan een stimuleringssubsidie worden verstrekt.

Schema’s voor berekening afkoop en/of stimuleringssubsidie voor sociale huur en voor middeldure huur/ sociale koop. Voor beide segmenten wordt de berekening apart uitgevoerd, maar wel volgens dezelfde systematiek.

Artikel 10. Werkingsgebied

Deze beleidsregels zijn van toepassing op alle bouwprojecten op Zoeterwouds grondgebied, met uitzondering van de projecten, waarvan de randvoorwaarden per (datum raadsbesluit) reeds (in anterieure of grondexploitatieovereenkomsten) zijn vastgelegd.

Artikel 11. Hardheidsclausule

In bijzondere gevallen kan het college besluiten om af te wijken van de beleidsregels.

Artikel 12. Inwerkingtreding

Deze beleidsregels treden in werking op de dag na die van bekendmaking.

Artikel 13. Citeertitel

Deze beleidsregels kunnen worden aangehaald als ‘Verordening sociale woningbouw en middensegment Zoeterwoude 2024’.