| Organisatie | Zoeterwoude |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Beleid zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding Zoeterwoude 2024 |
| Citeertitel | Beleid zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding Zoeterwoude 2024 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 28-05-2024 | nieuwe regeling | 14-12-2023 | Z23-033647 |
In dit beleid wordt verstaan onder:
Anti-speculatiebeding: een clausule in een koopcontract of koop-aannemingsovereenkomst van een woning of een bouwkavel. Het beding verplicht de koper om de woning zelf te bewonen en beperkt de vrijheid om de woning door te verkopen. Het beding wordt opgenomen om te voorkomen dat mensen gaan speculeren met woningen. Het beding kan een boete inhouden bij overtreding.
Artikel 3: Toepassing anti-speculatiebeding
Na juridische levering van de woning geldt het volgende:
Artikel 5: Overtreding zelfbewoning
Bij overtreding van de bepalingen in artikel 4 wordt een boete opeisbaar van 20 procent van de koopsom die de overtreder heeft betaald. Met de bevoegdheid voor de gemeente om daarnaast nakoming en de eventueel meer geleden schade te vorderen.
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om binnen dit beleid nadere beleidsregels op te stellen en in gevallen waarin de toepassing van dit beleid naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van koper (eigenaar) af te wijken.
Artikel 9: Jaarlijkse indexering
Burgemeester en wethouders indexeren de prijsgrenzen jaarlijks. Voor goedkope koop (tot€ 255.000) in¬dexeren we aan de hand van de gemiddelde CAO loonstijging, tenzij een andere manier van indexatie wordt aangegeven vanuit het Rijk. Dan houden we de Rijksmethode aan. De grens voor betaalbare koop wordt jaarlijks door de Rijksoverheid bijgesteld.
Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 14 december 2023,
de raadsgriffier,
de voorzitter,
Er is een verschil tussen een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding
Een zelfbewoningsplicht houdt in dat de koper van een woning deze zelf moet bewonen en dus niet mag verhuren aan derden. Een anti-speculatiebeding houdt in dat de koper van een woning deze voor een bepaalde periode niet mag verkopen. Het invoeren van zelfbewoningsplicht in combinatie met een anti speculatiebeding zorgt ervoor dat de eigenaar van een woning verplicht wordt de woning zelf te bewonen en niet als beleggingsobject kan gebruiken. Verhuren of het op korte termijn verkopen (speculatie) van de woning worden daarmee tegengegaan. Het doel is dat woningen daadwerkelijk bewoond gaan worden door de beoogde doelgroep vanuit het woonbeleid. Dit werpt een drempel op voor diegenen die woningen zien als investering en voor snel gewin een woning willen kopen.
Zelfbewoningplicht en anti-speculatiebeding voor nieuwbouwwoningen
De gemeente wenst een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding op te leggen in de volgende gevallen:
Op grond van derden voor woningen die gecreëerd worden door transformatie naar woningbouw, herstructurering van bestaande bouw of wanneer de bestemming wijzigt naar wonen. Dit kan alleen worden afgesproken wanneer voor het bouwplan de medewerking van de gemeente nodig is. Deze verplichtingen worden dan vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Hierna te noemen, grond van derden te wijzigen bestemming.
Dit beleid heeft betrekking op zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding bij gemeentelijke kavels en grond van derden te wijzigen bestemming.
Uitgangspunten zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding
Implementatie in het middensegment tot betaalbare koop
Het opleggen van zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding bij gemeentelijke kavels en grond van der den te wijzigen bestemming zal gelden voor het middensegment tot betaalbare koop (€ 355.000, prijspeil 2023). Woningen moeten in het zicht blijven van de doelgroep waarvoor de woningen vanuit het woon beleid bedoeld zijn.
Looptijd zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding
Woningen moeten niet uit het zicht raken van de doelgroep, dit is een onwenselijke situatie welke in tegen strijd is met het woonbeleid. iedereen verdient een eerlijk kans op een nieuwbouwwoning. Aan de zelfbewoningsplicht is een termijn gebonden van vijf (5) jaar. Het doel van zelfbewoningsplicht is het voorkomen van situaties waarin nieuwbouwwoningen gekocht worden als beleggingsobject om te verhuren. Nieuwbouwwoningen moeten beschikbaar blijven voor kopers die er zelf gaan wonen. Om dit ook in de toekomst te kunnen garanderen geldt dit ook voor volgende kopers.
Mede vanwege een goede balans tussen het algemeen belang en het eigenaarsbelang is de duur van het anti-speculatiebeding vastgesteld op tien (10) jaar. Met een anti-speculatiebeding van tien (10) jaar wordt een barrière opgeworpen om investeerders buiten de deur te houden die tegelijkertijd nog redelijk is ten aanzien van de (mogelijke) verhuiswensen van de koper.
Er zijn situaties te bedenken waarbij een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding onwenselijk zijn en nadelen veroorzaken voor de koper. Voorbeelden zijn verkoop en/of verhuur aan directe familie, verplichte verhuizing vanwege verandering van de werkkring of door echtscheiding. Uitzonderingen voor de benoemde situaties en tevens een hardheidsclausule voor schrijnende situaties zijn daarom opgenomen.
Onder 'nadere beleidsregels' kan worden verstaan een uniforme anti-speculatiebeding dat geldt voor alle nieuwbouwprojecten waar deze regel op van toepassing is.
Voor de indexering van de genoemde categorie woningen volgen we de indexering die is aangegeven in de Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2023.
Handhaving m.b.t zelfbewoningsplicht
Bij de zelfbewoningsplicht dient de koper van een bouwkavel of woning die (daarop gebouwde) woning gedurende een bepaalde periode zelf te bewonen. De zelfbewoningsplicht is niet wettelijk geregeld, maar in de rechtspraak wel aanvaard, zodat geen regels voor de duur daarvan gelden. In de praktijk komt een termijn van drie à vijf jaar voor. Ook de naleving van de zelfbewoningsplicht dient privaatrechtelijk gehandhaafd te worden. De zelfbewoningsplicht beperkt het eigendomsrecht zodat hoe langer die verplichting duurt hoe eerder de rechter zal oordelen dat de periode disproportioneel is.
Handhaving m.b.t. verkoop (anti-speculatiebeding)
De controle op eventuele verkoop van een woning met anti-speculatiebeding vindt plaats bij de notaris. Aangezien het anti-speculatiebeding wordt opgelegd in het koopcontact is de notaris de eerste partij die een signaal kan geven in het geval van verkoop. Wanneer een woning wordt verkocht binnen de termijn van het anti-speculatiebeding en geen sprake is van een ontheffing als bedoeld in artikel 6 of 7, is het aan de notaris om de verkoop niet te laten passeren.