| Organisatie | Uithoorn |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Gemeente Uithoorn Nota vastgoed 2024-2028 |
| Citeertitel | Gemeente Uithoorn Nota vastgoed 2024-2028 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 17-05-2024 | nieuwe regeling | 21-12-2023 | 2023-105672 |
Maatschappelijke impact met vastgoed
In 2015 presenteerden we de eerste nota vastgoed. Daarmee werd een belangrijke eerste stap gezet naar een integraal vastgoedbeleid. Een grote stap naar professionalisering, want de vastgoedportefeuille was destijds over de gehele organisatie verspreid.
We zien dat het maatschappelijk vastgoed de beleidsdoelstellingen van de organisatie ondersteunt. Vastgoed hebben is dan ook geen doelstelling op zich. We hebben de afgelopen jaren vastgoed afgestoten, zoals de gebouwen De Hoeksteen en De Bovenboog. Bij de verkoop hiervan is goed gekeken naar de herbestemming om maatschappelijke meerwaarde te creëren. De gemeente heeft vanuit het verleden ook een aantal woningen in haar bezit. Enkele hiervan zijn inmiddels verkocht.
De laatste jaren komen er nieuwe maatschappelijke vraagstukken op ons af waarvoor we ons vastgoed inzetten. Denk hierbij aan economisch daklozen en opvang van vluchtelingen. We vinden het dan ook van groot belang dat we bij het vrijkomen van vastgoed een goede afweging maken tussen behouden of verkopen.
We zijn trots op de onlangs opgeleverde multifunctionele gebouwen De Kuyper en De Scheg. Met deze nieuwe gebouwen hebben we meerdere huurders en gebruikers samengebracht. Centrale ontmoetingsplekken in de wijken bevorderen het contact tussen inwoners onderling en met de gemeente. Daarbij kunnen multifunctionele accommodaties efficiënter beheerd worden dan separate gebouwen verspreid in de wijken. Bijkomend voordeel is dat door het samenvoegen van functies in een multifunctionele accommodatie, locaties vrij kunnen komen voor nieuwe ontwikkelingen.
De professionalisering van het vastgoed laat zich ook zien in de mogelijkheid om digitaal een ruimte te huren. De huurders kunnen een ruimte boeken voor bijvoorbeeld een uur sporten of om te dansen. Contact met de huurders vinden we belangrijk. Evaluaties vinden dan ook regelmatig plaats.
De voorliggende Nota Vastgoed 2024-2028 bestaat uit een beleidsdeel en diverse beleidsthema’s en kaders.
Nieuwe thema’s ten opzichte van de vorige nota zijn de energietransitie en verkoop- en verhuurprocedures op basis van het Didam-arrest.
In de nota vastgoed wordt aangegeven waar we met het vastgoed staan en waar we met het vastgoed naar toe willen. Ook gaan we met deze nota in op de vraag waarom we vastgoed hebben. En het hoe staat met het vastgoed in relatie tot de Strategische Visie 2030, de Omgevingsvisie, het Koersplan, het Collegeuitvoeringsprogramma en andere beleidskaders. We vinden kaders voor vastgoed niet alleen in ons eigen beleid, maar we zijn ook gebonden aan wettelijke kaders. Daarnaast zijn er trends en ontwikkelingen die invloed hebben op de vastgoedportefeuille.
Van belang is een vastgoedorganisatie die kaders heeft om keuzes te maken en het bestuur kan adviseren, mede door de nota vastgoed. Wij adviseren de raad dan ook deze Nota Vastgoed 2024-2028 vast te stellen.
De gemeente Uithoorn is eigenaar, huurder, verhuurder en gebruiker van een vastgoedportefeuille die past bij een gemeente zo groot als Uithoorn. Deze portefeuille bestond per 1 januari 2023 onder meer uit 31 gebouwen met 47 adressen.
In dit aantal is huisvesting opgenomen voor onder andere maatschappelijke functies, gebouwen ten behoeve van de organisatie en voor schoolgebouwen. Als bijlage vindt u een overzicht van de vastgoedportefeuille.
Het vastgoedbeleid heeft een belangrijke relatie met de maatschappelijke inhoudelijke beleidsprogramma’s.
Dit alles wordt beïnvloed door externe trends en ontwikkelingen. Er zijn drie niveaus te onderscheiden: strategisch, tactisch en operationeel. In de onderstaande diagram 1 worden de drie niveaus weergegeven.
Het strategisch niveau bevat de visie voor het vastgoed en de belangrijkste ambities voor de gemeente in haar rol als vastgoedorganisatie. De raad is verantwoordelijk voor de vastgoedvisie, de beleidskaders en de financiële randvoorwaarden.
Binnen de randvoorwaarden die de raad meegeeft is het college verantwoordelijk voor de tactische en operationele niveaus van de vastgoedportefeuille. Denk hierbij aan beheer, verhuur, huurprijsbepaling, onderhoud en verduurzaming. Voor het onderhoud worden meerjarenplannen opgesteld en aan de raad wordt voorgesteld om de benodigde bedragen voor het onderhoud in de begroting op te nemen. Het totaal aan kosten en baten van de vastgoedportefeuille vormt de vastgoedexploitatie. De raad wordt tussentijds geïnformeerd over vastgoedprojecten en over de vastgoedportefeuille.
In dit onderdeel komt de visie op het vastgoed aan de orde, kijkend naar de wereld van nu en de kansen in de toekomst. De visie op vastgoed geeft de ambitie en de handvatten om de werkzaamheden rondom vastgoed uit te voeren voor het college en de ambtelijke organisatie.
De visie start met het bestaande beleid, zoals wat de strategische visie, de omgevingsvisie, het college-uitvoeringsprogramma en het koersplan Sociaal Domein betekenen voor het gemeentelijke vastgoed.
Logischerwijs willen we de Nota Vastgoed laten aansluiten op bestaande beleidsafspraken. Een aantal citaten geeft aan waar Uithoorn voor staat. Beleid en visies zoals weergegeven in de strategische Visie, omgevingsvisie, het college-uitvoeringsprogramma en het koersplan Sociaal Domein, vormen de basis voor de visie op vastgoed.
Strategische Visie Uithoorn 2030
De volgende passage komt uit de Strategische Visie Uithoorn 2030.
‘De gemeente Uithoorn heeft de ambitie dat alle inwoners op eigen kracht kunnen deelnemen aan de samenleving, zoveel als mogelijk zelfredzaam zijn en zelfstandig kunnen wonen en leven, ongeacht hun leefsituatie, leeftijd of beperkingen in hun functioneren.’ Daarbij wordt aangegeven dat: ‘Ter versterking van participatie, sociale samenhang en leefbaarheid hebben inwoners toegang tot een passend pakket aan voorzieningen op het gebied van sport, recreatie, zorg, welzijn, onderwijs en cultuur. Voorzieningen zijn maximaal zelfredzaam, toegankelijkheid is geborgd. Multifunctionele benutting en regionale afstemming zijn uitgangspunt.’
Het College-uitvoeringsprogramma 2022 - 2026 (CUP)
Het college-uitvoeringsprogramma (CUP) is een uitwerking van het coalitieakkoord en staat in het teken van ‘verbinden’.
De volgende passages zijn geciteerd uit het CUP 2022-2026.
‘Vergrijzing is een wereldwijd probleem en daarmee ook een uitdaging voor Uithoorn. Naast inzicht krijgen in de omvang van deze doelgroep, staat vooral het bestrijden van eenzaamheid op onze agenda. We kijken samen met ouderen welke wensen en behoeften er zijn en creëren mogelijkheden voor ontmoeting. Fijn wonen en hoge kwaliteit van leven zijn telkens ons streven.’
‘Altijd met het oog op diversiteit, inclusie en kansengelijkheid: iedereen mag meedoen. Zodat ieder kind vrij kan leren, groeien, sporten en spelen. En mee kan doen aan culturele activiteiten. Op school, thuis en in de openbare ruimte van Uithoorn. Blijven(d) verbinden is ons uitgangspunt.’
Programma Leven Sociaal Domein
In het coalitieakkoord is opgenomen dat de zelfredzaamheid van onze inwoners centraal staat. Wanneer dit (tijdelijk) niet lukt, is de gemeente er om hulp te bieden. Met het vaststellen en starten van het koersplan Sociaal Domein zijn er goede stappen gezet. Het college wil dan ook de ingeslagen weg voortzetten: regelluw, vanuit vertrouwen en met een focus op preventie, waarbij de inwoners centraal staan. Daarnaast zien we in dit kader de volgende aandachtspunten:
Vanuit de beleidsafspraken geredeneerd zijn er voorzieningen gewenst voor een gezonde leefomgeving en om meer te bewegen, maar ook voor een combinatie van diverse soorten zorg en voor het verstevigen van de sociale samenhang in buurten.
Het is hierbij niet noodzakelijk dat de gemeente zelf het vastgoed in haar bezit heeft, maar het kan wel helpen bij het behalen van deze doelstellingen.
Waarom heeft de gemeente vastgoed in eigendom?
Deze vraag hebben we ook in de vorige nota vastgoed gesteld. De uitkomst hiervan was dat Uithoorn een ‘vastgoed-zuinige' gemeente wil zijn. In beginsel hoeft Uithoorn geen vastgoed te bezitten. Het bezit van vastgoed kost geld en vergt organisatie.
We hebben dan ook in het verleden vastgoed afgestoten, zoals het gebouw De Hoeksteen en enkele woningen. Maar de vraag vanuit het maatschappelijk domein is groot en de markt is beperkt. Het privatiseren van vastgoed geeft risico’s voor de continuïteit van functies in het vastgoed die wettelijk verplicht of gewenst zijn in een gemeente. Voor de maatschappelijke impact is het hebben van maatschappelijk vastgoed in voorkomende situaties gewenst en soms noodzakelijk.
Het in eigendom hebben van vastgoed voor de gemeente is geen doel op zich. Wel heeft de gemeente een maatschappelijke verantwoordelijkheid om te zorgen voor bepaalde doelgroepen, zoals in het koersplan is omschreven. Denk ook aan maatschappelijke partners die verplicht zijn om hun dienstverlening in Uithoorn te doen. Met vastgoed kunnen we ruimte bieden aan initiatieven van inwoners om samen redzaam te zijn en een sociale basis vanuit de omgeving te hebben. Vastgoed kan een rol spelen in het initiëren, ondersteunen en stimuleren van inwoners om naar elkaar om te kijken en zelf activiteiten of bijeenkomsten te organiseren.
Gemeentelijk vastgoed is een middel en instrument dat wordt ingezet om bij te dragen aan de realisatie van gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Het type activiteiten dat moet plaatsvinden, bepaalt welk soort huisvesting gewenst is. De gemeente faciliteert met haar vastgoed een groot aantal activiteiten. Juist deze activiteiten, waar mensen samenkomen en elkaar ontmoeten, zorgen voor maatschappelijke impact.
De volgende 4 argumenten hanteren we als gemeente om vastgoed in eigendom te hebben:
Mocht geen van deze argumenten van toepassing zijn, dan wordt voorgesteld de huisvesting af te stoten. De gemeenteraad zal bij verkoop van vastgoed of bij herontwikkeling van een locatie een voorstel van het college ontvangen.
De vastgoedorganisatie heeft de ambitie om het beheer, onderhoud en nieuwbouw van het gemeentelijk vastgoed professioneel te organiseren.
De gemeentelijke organisatie heeft baat bij het verder professionaliseren van het vastgoedbeheer. De vastgoedorganisatie beweegt mee met veranderend beleid en staat voor dynamisch beheer van de vastgoedportefeuille.
Van een professionele vastgoedorganisatie wordt verwacht dat ze:
Bij het bezitten van vastgoed komen veel zaken kijken, en dat vraagt veel van de vastgoedorganisatie. De basis op orde houden, integraal contractmanagement, relatiemanagement, accounthouderschap met intensieve en heldere communicatie, een realistische en anticiperende begroting, informatiemanagement, het verkrijgen van subsidies en benchmarking. Dit zijn slechts enkele voorbeelden van zaken die de organisatie moet beheersen om zichzelf professioneel te noemen.
Voor vastgoed gelden onvermijdelijke randvoorwaarden. Dit zijn geen keuzes, maar horen bij de verantwoordelijkheid van een vastgoedeigenaar. Zo moeten we in staat zijn om in het beheer van onze gebouwen te voldoen aan geldende wet- en regelgeving. Denk daarbij op technisch vlak onder meer aan eisen omtrent brandveiligheid, legionella, asbest en valbeveiliging. Waar het gaat om financiële verantwoording, moeten we voldoen aan landelijke eisen vanuit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en, in onze rol als vastgoedeigenaar die handelt in het economisch verkeer, de regels van de Wet Markt en Overheid.
De vastgoedorganisatie staat midden in de maatschappij. Zij is het eerste aanspreekpunt voor mensen die een ruimte zoeken. Om zichtbaar te zijn is er een website waar beschikbare ruimtes op staan. Deze heet ‘Boek je ruimte'. De vastgoedorganisatie is vaak ook het eerste aanspreekpunt tijdens het gebruik van ruimtes.
Daarnaast moeten de gebouwen beheerd en onderhouden worden. Voor het meerjarige onderhoudsprogramma is in 2023 een applicatie aangeschaft. We willen op het gebied van het onderhoud van het vastgoed beter in control komen. In deze applicatie wordt opgenomen op welk niveau onderhoud gepleegd wordt, wanneer het onderhoud gepleegd wordt en welke kosten hiermee gepaard gaan. De applicatie zorgt voor een beter zicht op waar we staan met het vastgoed wat betreft onderhoud en de bijbehorende financiën.
Vastgoed kan gedurende de levensloop van het gebouw van functie veranderen. Dit heeft invloed op het gebouw. Een nieuwe functie, met een nieuwe huurder of gebruiker, zal veelal een andere indeling van het gebouw vragen.
Voor nieuwbouw voor bijvoorbeeld onderwijs, buurthuis, sport of cultuur wordt een programma van eisen opgesteld. In deze fase kan onderzocht worden in hoeverre een flexibel in te delen gebouw gewenst is.
Onze ervaringen met scholencomplexen zoals De Meerwijk en De Brede School laten zien dat een flexibel in te delen schoolgebouw prettig is. Wanneer het aantal leerlingen per school wisselt gedurende een periode, kan in een flexibel in te delen gebouw de krimp van de ene school en de groei van een andere school opgevangen worden. Ook bij ruimteoverschotten in een school vinden functiewijzigingen plaats. Zo kunnen maatschappelijke instanties een plek in het schoolgebouw krijgen.
Bouwkundig gezien wordt bij een flexibel in te delen gebouw gekozen voor een ontwerp met een kolommenstructuur en geen massieve binnenmuren. Ook kan ervoor gekozen worden om een verdieping of vleugel te voorzien van een eigen entree die de separate verhuurbaarheid vergroot. Zo kan steeds verder worden gegaan in het flexibel maken van een gebouw. Circulair bouwen kan ook helpen bij het flexibel maken van een ontwerp, zeker wanneer de eis wordt gesteld dat een gebouw relatief eenvoudig demontabel moet zijn. Per project zal onderzocht worden in hoeverre een flexibel in te delen gebouw gewenst en haalbaar is.
Ver in de toekomst kijken is niet eenvoudig, zo niet onmogelijk, aangezien een nieuwe huurder eigen wensen heeft die vooraf niet volledig te voorzien zijn. Onze ervaring leert dat functiewijzigingen meestal leiden tot verbouwingen en de daarvoor benodigde investeringen.
Gezien de ervaringen is het wenselijk een gebouw zo te ontwerpen dat de indeling in de toekomst in de basis gewijzigd kan worden, waarbij het nut en de financiële haalbaarheid niet uit het oog wordt verloren.
Het gemeentelijke vastgoed kent kosten op het gebied van exploitatie, beheer, onderhoud, kapitaallasten, verzekeringen en ambtelijke capaciteit. Daartegenover staan huurinkomsten en soms subsidies. Kansen worden benut om mede met subsidies nieuwbouwprojecten te realiseren.
De huidige vastgoedportefeuille heeft de volgende omvang: 31 gebouwen, met 47 adressen, waarvan 10 voor onderwijshuisvesting.
Ter indicatie van de financiële omvang, de huuropbrengsten in 2022 bedroegen €1.230.000,-. Onderwijshuisvesting is buiten beschouwing gelaten, want dit is een wettelijke taak en schoolbesturen betalen geen huur.
De exploitatielasten verschillen per jaar. Voor 2022 was dit circa € 1.000.000,-
Het uitgangspunt voor maatschappelijk vastgoed is om een kostprijsdekkende huur te berekenen op basis van de Wet Markt en Overheid. Aan commerciële bedrijven wordt een hogere huur gevraagd. Deze is marktconform.
Daarbij moet voor elk gebouw regelmatig de vraag worden gesteld waar het optimum ligt tussen kosten (financieel rendement) en opbrengsten (inkomsten en maatschappelijke waarde). Proactief nieuwe kansen creëren vraagt dan ook om handelen richting het gewenste effect. Bij veel vraag naar het huren van ruimtes of gebouwen is er spanning ten opzichte van de beschikbaarheid. Daarentegen willen we ook niet dat vastgoed onnodig leeg staat. Leegstand kost namelijk geld. Voordat vastgoed afgestoten wordt, zal er altijd eerst een integrale afweging gemaakt moeten worden of het vastgoed in de toekomst nodig is voor het bereiken van maatschappelijke doelstellingen. Dit met de wetenschap dat later investeren, door vastgoed aan te kopen of door het realiseren van nieuwbouw, veelal duurder is dan bestaand vastgoed te behouden en een nieuwe functie te geven.
De vastgoedportefeuille van Uithoorn is redelijk overzichtelijk. De doelstelling is dat het maatschappelijk vastgoed de maatschappelijke doelstellingen helpt te bereiken. De afgelopen jaren is de vastgoedportefeuille iets afgenomen; panden zoals De Hoeksteen en diverse woningen zijn verkocht. Het uitgangspunt hierbij is dat vastgoed dat weinig of geen maatschappelijk rendement heeft, verkocht wordt.
Voorbeelden van vastgoed wel of niet behouden:
Een trend die we al langer zien is het samenvoegen van functies in één gebouw. In het verleden zijn De Brede School en Het Duet gerealiseerd en onlangs zijn De Kuyper en MFA De Scheg opgeleverd. Voor de nieuwbouw van basisschool De Vuurvogel wordt ook gedacht om naast onderwijs andere functies toe te voegen. Multifunctionele gebouwen hebben het voordeel dat partijen meer samenwerken. Ook voor de exploitatie heeft het voordelen. Het beheer is namelijk overzichtelijker en de exploitatiekosten zijn lager. Nadeel kan zijn dat meerdere partijen rekening met elkaar moeten houden en partijen afspraken met elkaar moeten maken. Met andere woorden, de huurders/gebruikers moeten met elkaar door één deur kunnen. Bij multifunctionele accommodaties is het daarom van belang dat er een gedragen plan wordt gerealiseerd.
Er zijn situaties waarbij het beter is om vastgoed te huren in plaats van het in eigen bezit te hebben. Uithoorn wil de bibliotheek om inhoudelijke redenen in het dorpscentrum hebben. De locatie van de bibliotheek is gecombineerd met woningen. Voor de gemeente is het geen optie om een geheel pand voor de bibliotheek met woningen in haar bezit te hebben. Dit zou financieel een te groot risico zijn. Daarnaast weten we niet hoe de toekomst van de bibliotheek eruit ziet. Daarom is huren in deze situatie een betere optie dan het in eigendom hebben van het vastgoed.
Een nadeel van het overlaten aan de markt is dat de markt hogere huurprijzen vraagt, omdat ze een financieel rendement wil behalen en risico’s wil afdekken. De markt is dus niet geneigd om maatschappelijke organisaties tegen een relatief laag tarief te huisvesten. In de bijlage vindt u het overzicht van de vastgoedportefeuille met daarin per gebouw de status: behouden, onderzoeken, onderzoeken bij leegkomen of verkopen. In figuur 2 is dit procentueel weergegeven.
Het theoretisch afwegingskader om te bepalen voor behoud of verkoop van vastgoed, zoals schematisch weergegeven in figuur 3, is als volgt:
Figuur 3 Afwegingskader schematisch weergegeven
Let op, denk bij financieel rendement aan huurinkomsten en lasten zoals kapitaallasten, beheer en onderhoudskosten.
We kunnen concluderen dat de vastgoedportefeuille in Uithoorn de afgelopen jaren in balans is gebleven. De gemeente is ondernemend geweest in het realiseren van kwalitatieve hoogwaardige multifunctionele accommodaties. De gemeente bepaalt integraal of een gebouw behouden moet blijven of afgestoten dient te worden.
Bij verkoop wordt gekeken of er een herontwikkeling kan plaatsvinden waarbij de gemeente stuurt op behoefte en kwaliteit vanuit beleid zoals Omgevingsvisie, Woonvisie en het Koersplan Sociaal Domein. De ervaring leert dat dit maatwerk is en dat dit afhankelijk is van de maatschappelijke doelstelling, de functie en de mensen die er gebruik van maken.
De wereld gaat steeds sneller en trends en ontwikkelingen volgen elkaar steeds sneller op. Ook de vastgoedportefeuille heeft met trends en ontwikkelingen te maken.
In deze paragraaf wordt een aantal belangrijke trends en ontwikkelingen genoemd. Kort samengevat leiden deze trends tot de conclusie dat het gemeentelijke vastgoed in toenemende mate duurzaam, flexibel, efficiënt, courant, beschikbaar en toegankelijk moet zijn. Er ligt dan ook een grote opgave voor de gemeentelijke vastgoedorganisatie om te blijven werken aan de best mogelijke aansluiting tussen de vraag naar en het aanbod van maatschappelijk vastgoed.
Een recente trend die zijn intrede heeft gedaan is Artificial Intelligence (AI). Dit is een geautomatiseerd systeem dat taken uitvoert waar vroeger menselijke intelligentie voor nodig was. Het kan bijna niet anders dan dat bepaalde werkwijzen en processen zullen veranderen binnen vastgoed. Hoe en wat is momenteel nog niet duidelijk.
De wereld heeft steeds meer te maken met de gevolgen van klimaatveranderingen. Het weer kent vaker extremen. Gebouwen en de omliggende omgeving worden steeds vaker hierop voorbereid. Klimaatadaptief bouwen zal normaal gaan worden. Bij heftige regen willen we namelijk niet dat ons vastgoed onderloopt en bij droogte is het goed om watervoorraden te hebben.
De werkzaamheden van de gemeente zijn steeds complexer en veelzijdiger geworden, terwijl de arbeidsmarkt steeds krapper is geworden. De gemeente heeft op het gebied van vastgoed regelmatig meerdere projecten tegelijk. Dit betekent dat personeel steeds vaker ingehuurd moet worden en dat de werkdruk stijgt.
Er is sprake van veranderende regelgeving; denk bijvoorbeeld aan het Didam-arrest. De Hoge Raad heeft uitgesproken dat gemeenten openbare selectieprocedures moeten voeren bij de verkoop van grond, woningen en panden. Deze uitspraak is gebaseerd op het gelijkheidsbeginsel. Dit betekent dat ook bij de verhuur van objecten een openbare procedure van toepassing is. Dit kost de organisatie extra personele capaciteit en processen duren hierdoor langer.
Vastgoedvraagstukken reiken verder dan het onderhoud van ‘stenen’ of het financiële resultaat. De centrale vraag gaat steeds meer over waar en hoe op een flexibele manier maatschappelijke impact kan worden gerealiseerd. De vastgoedportefeuille ondersteunt de maatschappelijke behoeften, met als doelstelling dat de mens centraal staat. Het bezitten van gemeentelijk vastgoed is daarom primair een middel, een instrument, dat wordt ingezet om bij te dragen aan de realisatie van gemeentelijke beleidsdoelstellingen.
Deel 2 Beleidsthema’s en kaders
Voor de uitvoering van de vastgoedtaken zijn kaders nodig. Deze kaders zijn voor een deel wettelijk en hebben vooral een zakelijke benadering, waarbij het maatschappelijk belang in acht genomen wordt. Want met gemeentelijk vastgoed is veel geld gemoeid. Het vastgoed kent een financiële waarde en heeft een exploitatie met opbrengsten en lasten. Het is van financieel belang dat de exploitatieopbrengsten en -lasten in evenwicht zijn. Voor een gezonde financiële huishouding is het onontbeerlijk om het financiële resultaat van de gebouwen inzichtelijk te hebben. Met een inzichtelijke exploitatie kan er gestuurd worden op het financieel resultaat. Door proactief te beheren kan efficiënter gebruik van het vastgoed worden bereikt. Daarvoor is het van belang inzicht te hebben in de vastgoedportefeuille en de financiën die daarbij behoren. Waar gebouwen (gedeeltelijke) leegstand kennen, wordt ingezet op het verhogen van de bezettingsgraad. Uithoorn heeft hiervoor een website waarop mensen ruimtes kunnen boeken.
De wettelijke kaders voor het onderwijs zijn vastgelegd in de verschillende onderwijswetten, zoals de Wet op de expertisecentra (WEC), de Wet op het Primair Onderwijs (WPO), de Wet op het Voortgezet Onderwijs (WVO) en de daaruit voortkomende Verordening Voorzieningen Huisvesting Onderwijs. Deze Verordening wordt naar verwachting in 2024 herzien
De gemeente heeft binnen dit wettelijk kader de plicht om te voorzien in voldoende en adequate onderwijshuisvesting binnen haar eigen gemeentegrenzen. Dit wordt ook wel de wettelijke zorgplicht genoemd.
Het is wettelijk bepaald dat voor schoolgebouwen het 'juridisch' eigendom bij het bevoegd gezag (de schoolbesturen) ligt en het 'economisch' eigendom bij de gemeente. Dit betekent dat als de onderwijsbestemming aan het gebouw onttrokken wordt, het juridische eigendom wettelijk ‘om niet’ aan de gemeente toekomt.
De wettelijke kaders hiervoor zijn als volgt:
OCW bereidt een wetswijziging onderwijshuisvesting voor. Als het wetsvoorstel doorgang vindt, zijn dit de belangrijkste wijzigingen:
* Tenzij partijen anders afspreken zoals bij De Brede School is gebeurd.
De Wet Markt en Overheid is sinds 1 juli 2014 integraal van kracht. Deze wet is samen te vatten in vier gedragsregels die het gelijke speelveld tussen overheden en ondernemingen beogen te creëren;
Functiescheiding: als een overheid op een bepaald terrein een bestuurlijke (bijvoorbeeld, een toetsende) bevoegdheid heeft voor bepaalde economische activiteiten en ook zelf die economische activiteiten uitvoert, mogen niet dezelfde personen betrokken zijn bij zowel de uitoefening van de bestuurlijke bevoegdheid als bij het verrichten van de economische activiteiten van de overheidsorganisatie. De wet houdt derhalve in dat gemeenten die economische activiteiten verrichten, daarvoor minimaal de integrale kostprijs moeten doorberekenen. Hierbij kan worden gedacht aan verhuur van ruimten en grond door de gemeente aan bijvoorbeeld welzijnsinstellingen, bibliotheken, sociaal-culturele verenigingen of aan de exploitatie van een sportaccommodatie. Daarnaast biedt de Wet een ‘escape’ door middel van een door de raad te nemen zogenaamd ‘algemeen-belang-besluit’. Hierdoor kan de gemeente onder de integrale kostprijs verhuren aan bijvoorbeeld maatschappelijke instellingen. Aan het algemeen-belang-besluit moet echter wel een marktanalyse ten grondslag liggen. Daaruit moet dan blijken dat geen enkele andere partij in de markt deze accommodatie zou willen exploiteren. Daaruit volgt idealiter dat de prijselasticiteit van de dienst zeer hoog is. Bijvoorbeeld alle leden van de sportvereniging haken af als de sportvereniging de hogere huurprijs doorberekent in de contributies. Daarnaast zijn in de wet enkele economische activiteiten expliciet uitgezonderd, zoals onderwijs. De gemeenteraad heeft bij besluit d.d. 29 januari 2015, nr. S2.2, door middel van een ‘algemeen belang besluit' besloten dat in een aantal situaties afgeweken kan worden van het hanteren van een kostprijsdekkende huur.
Voor doelgroepen zoals de eigen gemeentelijke organisatie en maatschappelijke organisaties worden kostprijsdekkende huren in rekening gebracht. Dit zijn geen commerciële, maar maatschappelijke huurprijzen. Met het vragen van kostprijsdekkende huren wordt de exploitatie van een gebouw rendabel. Door de exploitatie van gebouwen transparant te maken, kunnen weloverwogen vastgoedbeslissingen gemaakt worden. Andere huurprijsniveaus waarbij subsidies in de huur verweven zijn, leiden tot een scheve vastgoedexploitatie.
Daarbij is onder de kostprijs verhuren niet toegestaan volgens de Wet Markt en Overheid, omdat dit leidt tot oneerlijke concurrentie. Het eventueel verstrekken van een subsidie aan een organisatie gebeurt via de afdeling Samenleving en niet vanuit de vastgoedorganisatie.
Huurders die niet in de doelgroep maatschappelijk vallen, betalen commerciële huur. Commerciële huur wordt bepaald door benchmarking. Commercieel vastgoed is niet noodzakelijk om in bezit te hebben en zal in principe worden afgestoten. Als commerciële verhuur ondersteunend of ondergeschikt is aan een maatschappelijke voorziening of als het van strategische aard is, kan hiervan worden afgeweken.
Een kinderdagverblijf is in principe een commerciële instelling, maar heeft een grote relatie met onderwijs en is belangrijk voor de ontwikkeling van het kind. Het is daarom waar mogelijk gewenst om basisonderwijs en kinderopvang samen in een gebouw te huisvesten.
Een alternatief is om aan maatschappelijke organisaties, net zoals aan commerciële partijen, een commerciële en marktconforme huurprijs te vragen. Dit houdt in dat de maatschappelijke organisaties meer subsidie moeten aanvragen bij de gemeente. Hoewel deze huurprijs een juister beeld geeft ten opzichte van de marktprijzen, is dit vooralsnog ongewenst omdat het leidt tot het onnodig ‘rondpompen’ van geld. Maatschappelijk vastgoed is er juist om het bereiken van maatschappelijke doelstellingen te faciliteren, waarbij het niet past dat je (als gemeente) winst maakt.
De vastgoedorganisatie zal in principe geen vastgoed in beheer (en exploitatie) nemen waarvoor geen afdoende dekking is in termen van huurinkomsten, gebruikersvergoedingen en/of subsidies. Dit betekent dat wanneer er door de toekomstige huurders of gebruikers onvoldoende inkomsten binnenkomen, er voor de dekking van de exploitatiekosten extra budget uit de inhoudelijke programma’s beschikbaar gesteld moet worden. Anders moet dat het tekort gecompenseerd worden uit winstgevend vastgoed.
Voor nieuw af te sluiten huurcontracten wordt een kostprijsdekkende huurberekening (KDH) gemaakt. De KDH-systematiek kan bij oudere overeenkomsten verlaging of verhoging van de huur per object betekenen. Dit kan betekenen dat er huurders zijn die bij het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst meer huur moeten betalen dan voorheen. Het is aan de beleidsafdeling om het bestuur te adviseren of de betreffende huurder in aanmerking komt voor subsidie of een exploitatiebijdrage. Naast de kostprijsdekkende huurberekening wordt tevens een vergelijking gemaakt met marktconforme huurprijzen. Deze kan zowel naar boven als naar beneden afwijken van de kostprijsdekkende huurberekening. Als een kostprijsdekkende huurberekening hoger uitkomt dan de marktconforme huurprijzen, kan dit leiden tot leegstand en kan overwogen worden een marktconforme huurprijs aan te houden.
Om de kostprijs te berekenen is een transparante financiële administratie nodig. Voorkomen moet worden dat de huurinkomsten geboekt worden op de posten waar ook maatschappelijke activiteiten uit worden betaald. Gemeentebreed is het resultaat op termijn gemiddeld budgetneutraal, omdat de vastgoedorganisatie minder aanspraak zal gaan maken op de Algemene Middelen, vanwege het vragen van kostprijsdekkende huur. Daarbij wordt met het hanteren van een kostprijsdekkende huur voldaan aan de Wet Markt en Overheid.
Financiële administratie en belasting
In de financiële administratie heeft elk object een eigen grootboeknummer gekregen. Nagenoeg alle opbrengsten en uitgaven van het betreffende pand worden hierop geadministreerd. Multifunctionele accommodaties met verschillende huurders kunnen door belastingregels met betrekking tot de BTW meerdere grootboeknummers hebben. Desalniettemin is er per object een financieel overzicht te genereren.
Sinds 2016 zijn overheidsondernemingen belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting (Vpb). De Wet Modernisering Vennootschapsbelastingplicht Overheidsondernemingen beoogt de Vpb zodanig aan te passen dat overheidsondernemingen die economische activiteiten ontplooien op een markt waarop ook niet-overheidsondernemingen (private ondernemingen) actief zijn, op dezelfde wijze aan de heffing van vpb worden onderworpen als die private ondernemingen. Echter, jurisprudentie toont aan dat bij ‘gewone’ verhuur geen sprake is van een ondernemingsactiviteit, maar van een meer dan normaal vermogensbeheer. Dit geldt naar alle waarschijnlijkheid niet voor verhuur met aanvullende dienstverlening (verhuur-plus) of Voor tijdelijke verhuur van vastgoed dat bestemd is voor ontwikkeling in een grondexploitatie. In die situaties is namelijk sprake van een sterkere verwevenheid met de ondernemingsactiviteit, waardoor een beroep op normaal vermogensbeheer of beleggingsactiviteit niet zomaar zal opgaan. In deze gevallen zal dus rekening moeten worden gehouden met de kosten van vennootschapsbelasting.
Specifieke uitkering stimulering sport (Spuk)
De Spuk-regeling is in het leven geroepen ter compensatie van de vervallen teruggave van btw en ter stimulering van sporten.
De regeling subsidieert maximaal 17,5% van de bestedingen, inclusief btw. Voor 2023 is landelijk in totaal 184 miljoen euro beschikbaar.
De gemeente doet jaarlijks een aanvraag voor de Spuk-regeling. Deze aanvraag gebeurt voor exploitatie en voor nieuwbouwprojecten met een sportaccommodatie.
Het ministerie van VWS werkt samen met een aantal specialisten aan de voortzetting van de regeling vanaf 2024. Daarvoor wordt de bestaande regeling geëvalueerd.
Wanneer de gemeente verhuurt aan een ondernemer is het onder voorwaarden mogelijk om te kiezen voor btw belaste verhuur. Bij btw-belaste verhuur is het mogelijk de btw op de kosten te verrekenen. Dit komt nauwelijks voor.
We hanteren het afschrijvingsbeleid dat door de raad op d.d. 19 december 2019 is vastgesteld.
Voor nieuwbouw worden de afschrijvingslasten berekend over maximaal 40 jaar en voor installaties over 15 jaar. Dit gebeurt op basis van de componentenmethode.
Bij nieuwbouw van schoolgebouwen is dit niet van toepassing. De gemeente financiert weliswaar de nieuwbouw, maar schoolbesturen ontvangen zelf de middelen voor (vervangings-)onderhoud. Vervanging van onderdelen door de gemeente is daardoor niet aan de orde, waardoor de gemeente de componentenmethode niet hoeft te hanteren en voor alle componenten die onderdeel uitmaken van de nieuwbouwkosten de afschrijftermijn van 40 jaar kan hanteren. Dit is niet als zodanig vastgelegd in een gemeentelijke beleidsnota, waardoor het noodzakelijk is dit expliciet te laten besluiten door de gemeenteraad als zo’n situatie zich voordoet. De Brede School is hierop een uitzondering omdat de gemeente hiervoor het beheer en het onderhoud uitvoert. De schoolbesturen van De Brede School dragen de materiële instandhoudingsvergoeding, die ze van het rijk ontvangen voor het onderhoud van het gebouw, over aan de gemeente.
De gemeente stelt meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s) op voor de gebouwen in haar vastgoedportefeuille. Onderdelen van de MJOP’s zijn planmatig onderhoud, contractonderhoud, dagelijks/correctief onderhoud en overig onderhoud. Door het hanteren van MJOP’s voor gebouwen hebben we inzicht in toekomstige onderhoudskosten. Ook worden onverwachte kosten als gevolg van achterstallig onderhoud zoveel mogelijk voorkomen. De MJOP’s vormen de basis van de begroting.
De MJOP’s worden voor de gebouwen elke 4 jaar opgesteld. De inspectie wordt uitgevoerd aan de hand van de NEN 2767-2 Inspectiemethodiek. De MJOP’s worden kritisch bekeken door de vastgoedorganisatie en waar nodig aangepast.
Bij toepassing van de NEN 2767 brengen we naast de conditiescores van de bouwelementen ook de risicoaspecten van gebreken in kaart. Hiermee worden de mogelijke gevolgen van het eventueel niet oplossen van het gebrek aangegeven. Afhankelijk van het toekomstig doel en de positie in de kern-, rand- en restportefeuille vormen de conditiescores en de risico’s tezamen de basis voor het bepalen van het gewenste onderhoudsregime.
Met de conditiescores en de (eventuele) risicoaspecten per bouwdelen in beeld, kan een MJOP voor het gebouw worden opgesteld of geactualiseerd. De onderhoudsactiviteiten aan het gebouw worden zo gepland dat het gebouw blijft voldoen aan het vooraf bepaalde onderhoudsniveau. Deze niveaus worden bepaald op basis wat de plannen zijn met de gebouwen (behouden, onderzoeken of verkopen).
In lijn met de rijksoverheid stellen wij u voor om bij de volgende actualisatie het duurzaamheidsaspect mee te nemen, namelijk ‘duurzaam MJOP’. Ten opzichte van een traditioneel MJOP bevat een duurzaam MJOP ook verbetermaatregelen ten aanzien van de energieprestatie, de energietransitie en het materiaalgebruik. De verduurzamingsmaatregelen worden na realisatie een integraal onderdeel van het MJOP.
Het voorbehouden onderhoudsniveau is:
Gebouwen die in gebruik zijn maar (mogelijk) worden afgestoten zullen aan de veiligheidseisen en wet-en regelgeving moeten blijven voldoen. Ook voor gebouwen die leeg komen te staan is beperkt onderhoud en beheer nodig.
Energietransitie en verduurzaming
Het rijk stelt dat gemeenten een voorbeeldfunctie in de energietransitie hebben. De verduurzaming van het eigen gemeentelijk vastgoed moet haalbaar, betaalbaar en financierbaar zijn. De ambitie in het Klimaatakkoord van het Rijk is dat het maatschappelijk vastgoed in 2050 CO2-arm is. De sectorale routekaart voor gemeentelijk maatschappelijk vastgoed beschrijft hoe gemeenten het streef- en einddoel voor CO2-reductie in 2030 (49%) en 2050 (95%) kunnen halen.
Gemeenten moeten elke 4 jaar aangeven hoe zij binnen de eigen vastgoedportefeuille de energietransitie aanpakken. Dit kan gedaan worden met een portefeuilleroutekaart of met een duurzaam meerjarenonderhoudsplan (DMJOP).
Wij stellen voor om het DMJOP voor het gemeentelijk vastgoed te volgen. Ook voor onderwijsgebouwen is er een routekaart verduurzaming onderwijsgebouwen.
Voor alle utiliteitsgebouwen geldt een energielabelplicht bij oplevering, verkoop en verhuur. Bij publiek toegankelijke overheidsgebouwen met een minimale grootte van 250 m2 is een zichtbaar energielabel verplicht.
Kantoren met een oppervlakte van meer dan 100 m2 en gebouwen waarvan meer dan 50% van het gebouw de functie ‘kantoor’ heeft, dienen te voldoen aan energielabel C.
Voor bedrijven die op hun bedrijfslocatie jaarlijks meer dan 50.000 kWh elektriciteit, 25.000 m³ gas of een equivalent daarvan verbruiken, is het een verplichting om het energieverbruik te monitoren. Hiervoor heeft de gemeente een applicatie aangeschaft waarmee de grotere gebouwen gemonitord worden. Onlangs is de gemeente met een pilot gestart om eveneens het verbruik van water te monitoren. Bijkomend voordeel hiervan is dat eventuele lekkages gesignaleerd kunnen worden.
De doelstelling uit de GOVI is dat alle benodigde energie in 2040 duurzaam wordt opgewekt en dat gemeente Uithoorn in 2050 aardgasvrij is.
Energieneutraal betekent dat we het maatschappelijk vastgoed moeten verbeteren op het gebied van isolatiewaarde en warmtepompen of zonnepanelen moeten plaatsen. Daarnaast staan we voor een grote opgave om van het aardgas af te gaan. Gebouwen zullen op een duurzame wijze verwarmd moeten worden, bijvoorbeeld via warmtepompen, elektra of een warmtebron. Bij een aantal maatschappelijke gebouwen is dit al gebeurd. Wanneer een wijk in de toekomst een warmtenet krijgt, kan worden onderzocht of het mogelijk is om hierop aan te sluiten. Nieuwe technieken worden gevolgd en toegepast bij goede resultaten.
Uitgangspunt is om zo veel mogelijk op natuurlijke momenten, bijvoorbeeld wanneer een pand gerenoveerd moet worden of de cv-installatie aan vervanging toe is, maatregelen te treffen. Vanaf 2026 wordt het verplicht om minimaal hybride warmtepompen te plaatsen. Als voorwaarde geldt wel dat het gebouw niet op korte termijn in aanmerking komt voor afstoting. De ervaring leert dat een nieuwe eigenaar makkelijker rekening kan houden met tijdens de aanpassing voor de nieuwe functie. Dit voorkomt mogelijke kapitaalvernietiging.
Voorbeelden van gebouwen waar al ingrijpende duurzaamheidsmaatregelen zijn getroffen, zijn het gemeentehuis (aardgasvrij) en De Brede School (nagenoeg aardgasvrij).
Een renovatie vindt gemiddeld na 20 jaar plaats en voor het vervangen van een verwarmingsinstallatie geldt een afschrijvingsperiode van 15 jaar.
De doelstelling om het maatschappelijk vastgoed aardgasvrij te maken kan rond 2038 gehaald worden. Dit is gebaseerd op het feit dat binnen 15 jaar alle cv-ketels op aardgas vervangen worden door aardgasvrije oplossingen. Dit is exclusief onderwijsgebouwen waar de schoolbesturen zelf verantwoordelijk voor zijn. Uitzondering is De Brede School, waar de gemeente het beheer en de exploitatie uitvoert.
De huidige stand van de energietransitie waarbij aardgas ingeruild wordt voor duurzame alternatieven is gesplitst in 3 onderdelen.
Namelijk vastgoed dat we hoe dan ook behouden, vastgoed dat we hebben onderzocht of vastgoed dat we in principe afstoten als het leegkomt, tenzij het strategisch of maatschappelijk van belang is. Hieronder volgt de stand met betrekking tot de verwarming.
Voor nieuwbouw geldt het uitgangspunt om minimaal energieneutraal te zijn. De volgende gebouwen zijn de afgelopen periode al energieneutraal gemaakt: MFA De Kuyper en MFA De Scheg. Voor nieuwe onderwijsgebouwen is het redelijk om een financiële bijdrage te vragen aan de schoolbesturen. Het schoolbestuur heeft namelijk zelf het meeste profijt van een lagere energierekening.
Omdat veel grondstoffen voor materialen opraken, zullen we steeds meer overgaan naar circulair bouwen. Materialen zullen in de toekomst na de levensduur van een gebouw hergebruikt worden. Met het beleidsprogramma circulariteit zal dit onderwerp verder worden uitgewerkt. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een materialenpaspoort voor de maatschappelijke gebouwen. Wanneer je weet welke materialen zich in de gebouwen bevinden, is het eenvoudiger om bij het einde van de levensduur van het gebouw de materialen te hergebruiken.
Financieel zijn de energietransitie en de verduurzaming van het vastgoed niet in de vigerende MJOP’s en de begroting opgenomen. Dit betekent dat voor de extra maatregelen voor bestaand vastgoed een separaat budget aan de raad moet worden gevraagd. Door te gaan werken met DMJOP’s kan het budget wel onderdeel van de begroting worden. Als bijlagen vindt u een overzicht van gebouwen waarbij de energielabels van het vastgoed zijn aangegeven. Tevens vindt u in het overzicht per gebouw waar we staan m.b.t. de energietransitie.
De Hoge Raad heeft uitgesproken dat gemeenten in beginsel verplicht zijn een selectieprocedure te houden bij verkoop en verhuur van grond, woningen of andere onroerende zaken. Deze uitspraak wordt ook wel het 'Didam-arrest' genoemd. Deze uitspraak is gebaseerd op het gelijkheidsbeginsel. Maar als het aannemelijk is dat er maar één gegadigde is, dan kan alsnog een-op-een een overeenkomst worden aangegaan. In de praktijk betekent het dat de gemeente bij verkoop of verhuur van vastgoed eerst op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria moet onderzoeken of er sprake is van meerdere gegadigden. Is dit het geval, dan zal een selectieprocedure moeten worden gehouden. Bij de selectie zullen de geformuleerde criteria worden gebruikt om een geschikte partij te kiezen.
Is het op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria aannemelijk dat er slechts één serieuze gegadigde is, dan kan de gemeente besluiten om een-op-een een overeenkomst aan te gaan. Om er zeker van te zijn dat er slechts sprake is van één gegadigde, moet de gemeente een aankondiging plaatsen op een daarvoor passende plek, waarin staat dat de gemeente voornemens is aan een bepaalde partij te verkopen of (meerjarig) te verhuren met een oproep of er meer gegadigden zijn. Als er geen nieuwe gegadigden zich aanmelden, kan een-op-een een overeenkomst worden aangegaan. Wanneer er wel meerdere gegadigden zijn, volgt alsnog een selectieprocedure.
Bijlage nota vastgoed 2024-2028
Raad heeft eerder besloten te verkopen, wordt nu verhuurt aan Free Run, onderz. Amstelzone afwachten. | |||||
opgemerkt: naast het bovenstaande vastgoed huurt de gemeente ruimte t.b.v. de bibliotheek. | |||||