| Organisatie | Schagen |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Beleidsregels Tiny Houses |
| Citeertitel | Beleidsregels Tiny Houses |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 02-05-2024 | nieuwe regeling | 13-02-2024 | 23.114306 |
1.1. Schagen biedt duidelijkheid over de ontwikkeling van Tiny Houses
De raad van de gemeente Schagen heeft in de vergadering van 30 maart 2021 een motie aangenomen waarin het college verzocht wordt om een plan van aanpak op te stellen voor het ontwikkelen van Tiny Houses in de gemeente Schagen en hiervoor een gebied aan te wijzen waar met Tiny Houses geëxperimenteerd mag worden. In de afgelopen periode is geconstateerd dat er behoefte is aan duidelijkheid bij initiatiefnemers die een Tiny House willen ontwikkelen. De beleidsregels in dit document zorgen ervoor dat initiatiefnemers duidelijkheid krijgen over wat de gemeente onder een Tiny House verstaat, wat voor type locaties de gemeente geschikt en ongeschikt acht voor Tiny Houses en welke uitgangspunten van toepassing zijn. Voor het tweede gedeelte van de motie is in 2021 het C-veld aan de oostkant van Schagen aan de Leng aangewezen.
Tiny Houses zijn de afgelopen jaren een fenomeen geworden in Nederland. Het zijn hele kleine huizen die zeer efficiënt zijn ingericht en van alle gemakken zijn voorzien, waardoor ze als volwaardig (mobiel) woonhuis gebruikt kunnen worden. De huisjes zijn vaak zeer energiezuinig, mogelijk CO2-neutraal of soms zelfs helemaal zelfvoorzienend. Bewoners kiezen er dan ook bewust voor om kleiner te gaan wonen om zo minder geld aan de woning uit te geven en ook om een kleinere ecologische voetafdruk na te laten. Ze willen dus leven met minder spullen, waarmee de nadruk niet langer ligt op materialisme, maar op een gevoel van vrijheid, geen hoge hypotheek en meer vrije tijd. Een Tiny House is van origine geen oplossing voor volkshuisvestingsproblematiek zoals de problematiek van urgent woningzoekenden of statushouders.
Om de realisatiekans te vergroten kiest de gemeente Schagen er bewust voor om een ruime basisdefinitie van een Tiny House te hanteren, namelijk:
‘Een zelfstandige grondgebonden woning voor tijdelijke bewoning (maximaal 10 jaar) door één huishouden, met een bruto oppervlak van maximaal 35 m², en een bruto inhoud van maximaal 125 m³. Bij de bouw en inrichting van de woningen wordt gebruik gemaakt van duurzame innovatieve technologieën die geen overlast geven aan aangrenzende woonpercelen’.
Hoe klein kan een Tiny House zijn?
Het Bouwbesluit bevat de voorschriften waaraan een woning moet voldoen om permanent te kunnen bewonen. Die voorschriften gaan over brandveiligheid, constructieve veiligheid, energiezuinigheid en bruikbaarheid. De gemeente Schagen stelt geen minimale eis voor het bruto oppervlak van Tiny Houses. Tiny Houses moeten aan het Bouwbesluit voldoen.
Hoe groot kan een Tiny House zijn?
De vraag bij welke grootte een huis niet meer ‘tiny’ is, roept veel discussie op. Wij houden een bruto vloeroppervlak (footprint1) van 35 m² aan. Deze grens komt voort uit de omgevingsvisie van de gemeente Schagen, waarin is vastgelegd dat een ‘gewone’ woning een minimale bruto vloeroppervlakte heeft van 35 m². Daarnaast houden we een bruto volume van maximaal 125 m³ aan. Met deze maten onderscheidt een Tiny House zich nog duidelijk van een kleine woning. We hanteren een maximaal bouwvolume in plaats van een maximale bouwhoogte om de ontwerper van het Tiny House meer vrijheid te bieden voor inventieve oplossingen. Voor ons is een Tiny House één bouwvolume (gebouw).
Tiny Houses: tijdelijk of permanent?
Bij Tiny Houses speelt de vraag of deze tijdelijk of permanent bewoond kunnen worden. De gemeente Schagen kiest nadrukkelijk niet voor permanente bewoning maar wel voor het mogelijk maken van tijdelijke bewoning van Tiny Houses. Deze keuze komt voort uit het tijdelijke en verplaatsbare karakter van de woonvorm. Een andere belangrijke reden komt voort uit het feit dat een Tiny House een nieuw fenomeen is waarvan nog niet alle gevolgen inzichtelijk zijn. We willen eerst ervaren of een locatie voor Tiny Houses wel ‘werkt’ en zien het als een proeftuin. Tijdelijke bewoning biedt daarvoor de uitkomst. Bij tijdelijke bewoning staat het Tiny House op een tijdelijke locatie. Het Tiny House is eenvoudig verplaatsbaar (binnen 24 uur) en vormgegeven conform de uitgangspunten uit het toetsingskader van Tiny Houses zoals de grootte, inrichting en duurzaamheid.
Bij tijdelijke initiatieven is het belangrijk ervoor te zorgen dat deze ook tijdelijk blijven en te voorkomen dat het een permanent karakter krijgt. Om de tijdelijkheid te borgen geven wij een vergunning af voor maximaal 10 jaar.
Naast tijdelijke bewoning kan off-grid bewoning onderscheiden worden. Bij off-grid bewoning is de Tiny House volledig zelfvoorzienend. De Tiny House is niet aangesloten op nutsvoorzieningen. Off-grid Tiny Houses zijn zeer duurzaam, genereren hun eigen energie en voorzien in hun eigen waterbehoefte. De gemeente Schagen kiest ervoor om Tiny Houses zoveel mogelijk off-grid te laten bewonen, omdat dit passend is bij de filosofie van deze woonvorm.
Tiny Houses moeten in de gemeente Schagen particulier worden ontwikkeld. De gemeente Schagen ziet Tiny Houses niet als een oplossing voor volkshuisvestelijke problemen zoals urgent woningzoekenden en statushouders en sluit daarom ontwikkelaars en initiatiefnemers anders dan particulieren uit. Particulieren kunnen zich verenigen. Wij zien Tiny Houses als een kleinschalige ontwikkeling die bij inwoners ontstaat vanuit ideologie. De gemeente Schagen kiest ervoor een faciliterende en niet een ontwikkelende rol op zich te nemen waar het Tiny Houses betreft.
Locatie: binnen de bebouwde kom
We kunnen meewerken aan het plaatsen van Tiny Houses op locaties die niet de bestemming bedrijf, bedrijventerrein en recreatie hebben en die niet in eigendom zijn van de gemeente. Aan het plaatsen van Tiny Houses in openbaar groen werken we niet mee. Uitgangspunten bij de beoordeling zijn:
Bijgebouwen zijn niet toegestaan (ook niet vergunningsvrij): bergruimte is inpandig en telt mee bij het bruto oppervlak. Uitzonderingen hierop zijn bijgebouwen die noodzakelijk zijn voor het mogelijk maken van off-grid bewoning. Voor dergelijke bijgebouwen geldt een maximale oppervlakte van 5 m2 bovenop de hiervoor genoemde maten;
Betrekken van omwonenden: de gemeente verwacht van de initiatiefnemer dat deze de omgeving betrekt bij de planvorming en een verslag overlegt waaruit blijkt op welke wijze invulling hieraan is gegeven en wat er is gedaan om eventuele bezwaren weg te nemen. De uitkomsten worden betrokken bij de besluitvorming op de aanvraag omgevingsvergunning;
Als binnen 40 meter van de perceelsgrens riolering aanwezig is, geldt een wettelijke verplichting om daarop aan te sluiten voor wat betreft het afvalwater. De initiatiefnemer betaalt de (gevolg)kosten die nodig zijn voor de aanleg, uitbreiding en/of vergroting van het openbaar rioolstelsel. Ook de kosten voor de huisaansluitingen zijn voor de initiatiefnemer. Als riolering op meer dan 40 meter van de perceelsgrens aanwezig is, wordt maatwerk toegepast. De kosten voor verwijdering zijn ook voor rekening van de initatiefnemer;
Locatie: buiten de bebouwde kom
Het plaatsen van Tiny Houses buiten de bebouwde kom is niet toegestaan.
Ook bij de bouw van Tiny Houses geldt wet- en regelgeving. Desondanks is of worden er al een aantal projecten gerealiseerd. Mogelijkheden om met de regels om te gaan zijn er dus. Hieronder wordt het van toepassing zijnde beleid belicht en worden vervolgens overige aspecten kort beschouwd.
Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat sprake moet zijn van ‘zorgvuldig ruimtegebruik’ wanneer sprake is van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Specifiek wordt hierover gesteld in artikel 3.1.6 lid 2 Bro: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Omdat in Schagen de bouw van Tiny Houses alleen binnen de bebouwde kom wordt toegelaten en er sowieso pas sprake is van een stedelijke ontwikkeling bij 12 of meer woningen, is de verwachting dat artikel 3.1.6 lid 2 Bro geen belemmering vormt bij de ontwikkeling van Tiny Houses.
Het Provinciale beleid is vastgelegd in de Omgevingsvisie NH2050. Het juridisch bindende document voor gemeenten is de Omgevingsverordening en de Omgevingsregeling van de provincie. Met betrekking tot woningbouw wordt in de Omgevingsvisie gesteld dat woningbouw vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden wordt gepland, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes en trends. Verduurzaming van de totale voorraad is het uitgangspunt. Tiny Houses binnen de bebouwde kom sluiten hier goed op aan. De Omgevingsverordening bepaalt dat het toevoegen van woningen in principe binnen stedelijk gebied plaatsvindt en dat hierbij de woningbehoefte regionaal is afgestemd. Bij ontwikkelingen in het landelijk gebied zijn ontwikkelingen van minder dan 12 woningen, aan de randen van de kernen, ook mogelijk.
Een woning moet voldoen aan de eisen die worden gesteld in het Bouwbesluit. Voornamelijk de eisen voor bruikbaarheid en bepaalde afmetingen van oppervlakten, zijn voor deze kleine woningen niet haalbaar. Voor particulieren die zelf een woning (laten) bouwen zijn deze eisen wel lager (artikel 1.12a Bouwbesluit), maar nog altijd moeilijk haalbaar voor Tiny Houses.
Als uitzonderingsmogelijkheid is in het Bouwbesluit de gelijkswaardigheidsbepaling opgenomen. Dit houdt in dat van het bouwbesluit afgeweken mag worden als het aannemelijk gemaakt wordt dat de gekozen oplossing gelijkwaardig is aan het gestelde in het bouwbesluit. Een zelfde mate van veiligheid, bescherming van de gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en bescherming van het milieu moet gewaarborgd worden. Dit biedt mogelijkheden om creatief met de gestelde eisen om te gaan.
Het college van B&W beslist of er sprake is van een gelijkwaardige oplossing. De onderbouwing hiervoor moet goed zijn en geadviseerd wordt om dat met specialisten te formuleren.
Inmiddels gaat de ontwikkeling zo snel dat op basis van de gelijkwaardigheidsbepaling de meeste Tiny Houses kunnen voldoen aan het bouwbesluit, mits het gaat om tijdelijke bouw. De eisen die worden gesteld aan tijdelijke bouw zijn namelijk minder zwaar dan voor permanente bouw.
Dat de ontwikkelingen snel gaan blijkt uit het feit dat er Tiny Houses worden gemaakt die voldoen aan de permanente eisen van het Bouwbesluit. Dit maakt het ‘zoeken’ naar gelijkwaardige oplossingen niet meer nodig en zorgt voor zekerheid en snelheid bij de vergunningverlening.
Het Besluit bouwwerken leefomgeving
De toekomstige Omgevingswet en het bijbehorende Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) - als vervanger van het Bouwbesluit – biedt ook deze gelijkwaardigheidsmogelijkheid.
Een Tiny House moet net als een reguliere woning voldoen aan het bestemmingsplan. Als een Tiny House niet direct bij recht mogelijk is, kan hiervoor het bestemmingsplan aangepast worden of er kan tijdelijk van worden afgeweken met een omgevingsvergunning.
Omdat Tiny Houses minder ruimte nodig hebben dan reguliere woningen, zijn ook locaties interessant die eerder niet voor woningbouw in aanmerking kwamen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan overblijvende stukken grond bij een nieuwe gebiedsontwikkeling. Bovendien zijn door de eventuele tijdelijkheid ook braakliggende terreinen waar (voorlopig) niets gebeurt een optie.
Wanneer de Omgevingswet in werking treedt zal één omgevingsplan alle bestemmingsplannen binnen de gemeente Schagen vervangen. Het omgevingsplan biedt de mogelijkheid om ruimer, globaler en flexibeler te bestemmen. Ook hoeft niet meer aannemelijk te worden gemaakt dat een bepaalde functie er ook daadwerkelijk zal komen. Er hoeft alleen aangegeven te worden dat een bepaalde functie er ‘kan’ komen. Deze motivering is minder verstrekkend en zorgt er ook voor dat onderzoekslasten kunnen worden verschoven naar het moment dat een functie daadwerkelijk actueel is. Uiteindelijk blijft er de mogelijkheid om een omgevingsvergunning aan te vragen wanneer een initiatief niet in het omgevingsplan past.
Een Tiny House zal ook getoetst worden aan de welstandsnota van de gemeente Schagen. Hierbij is geen onderscheid met andere gebouwen.
Wet Basisregistratie Personen (BRP)
Volgens de Wet Basisregistratie Personen is het verplicht voor bewoners om ingeschreven te staan op het woonadres. Dit geldt dus ook voor bewoners van tijdelijke Tiny Houses. Gebruikmaken van een briefadres bij iemand anders, zoals soms gebruikt wordt bij bewoners van voertuigen of vaartuigen, is niet toegestaan voor Tiny Houses, dit is voor andere situaties bedoeld. Hiermee werden problemen mee verwacht, maar vaak blijkt dat, wanneer aan de bestemming wonen voldaan wordt (of tijdelijk wonen mogelijk is gemaakt via een omgevingsvergunning), de uitgifte van tijdelijke woonadressen mogelijk blijkt.
In principe is het verplicht voor woningen om aangesloten te zijn op de nutsvoorzieningen. Toch zijn er steeds meer Tiny Houses die deze aansluitingen helemaal niet nodig hebben. Dat maakt de realisatie, zeker bij tijdelijke locaties, veel makkelijker omdat er geen nutsvoorzieningen aangelegd hoeven te worden. Met het gelijkwaardigheidsbeginsel kan ook van deze regels afgeweken worden. Bovendien zijn particulier gebouwde woningen al uitgesloten van enkele verplichte aansluitingen.
Overigens verschillen de mogelijkheden per voorziening. Wel zijn er met behulp van de juiste regels mogelijkheden binnen het bouwbesluit om Tiny Houses volledig zelfvoorzienend te maken. Er bestaan inmiddels standaard Tiny Houses die volledig off-grid zijn. De kosten voor de aansluitingen indien deze niet off-grid zijn, komen voor rekening van de initiatiefnemers.