| Organisatie | Zundert |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Programma kostenverhaal en financiële bijdragen |
| Citeertitel | Programma kostenverhaal en financiële bijdragen |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | financiën en economie |
| Eigen onderwerp |
Deze regeling vervangt het beleidsdocument 'Bijdragen bovenwijkse voorzieningen'.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 12-04-2024 | 01-01-2024 | nieuwe regeling | 02-04-2024 | ZD24004734 |
Op grond van de Omgevingswet (Ow) is een gemeente verplicht om kosten in rekening te brengen die zij maakt voor nieuwe bouwplannen. Het in rekening brengen van deze kosten heet het verhalen van kosten ofwel het kostenverhaal. In afdeling 13.6 van de Ow is de wettelijke basis gelegd voor het kostenverhaal. Het kostenverhaal wordt verder uitgewerkt in het Omgevingsbesluit (Ob) en de Omgevingsregeling (Or).
In deze wet- en regelgeving zijn een aantal categorieën bouwplannen en functiewijzigingen bepaald waarvoor het kostenverhaal geldt. Denk hierbij aan bouwplannen voor woningbouw, bedrijvigheid en kassen of het veranderen van een functie bijvoorbeeld een kantoorgebouw naar woningen. Ook is bij wet bepaald welke kosten de gemeente verplicht is om te verhalen en welke investeringen zij mag verhalen.
Kostenverhaal en financiële bijdragen
In dit programma wordt toegelicht hoe Zundert haar kosten gaat verhalen. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt in de verschillende kosten die de gemeente op een initiatiefnemer gaat verhalen. Er zijn namelijk kosten die direct samenhangen met de nieuwe ontwikkeling en er zijn kosten die voor meerdere ontwikkellocaties gemaakt worden of waarvan ook bestaande gebieden profiteren.
De eerste soort, specifiek voor de betreffende ontwikkeling, zijn de kosten voor het opstellen of het toetsen van de ruimtelijke kaders van de ontwikkeling en de aanpassingen die moeten worden verricht aan de openbare inrichting.
De investeringen die niet alleen gemaakt worden voor de nieuwe ontwikkeling en waarvan dus meerdere gebieden profijt hebben, worden op een evenredige manier verdeeld. Dit programma geeft duidelijke kaders voor het bepalen van de bijdrage. Het schrijft een uniforme werkwijze voor die geldt voor iedere initiatiefnemer die een nieuw bouwplan of bouwactiviteit1 binnen de gemeente wil realiseren. Na het vaststellen van dit programma kan de gemeente op een transparante manier de bijdrage die zij verhaalt op initiatiefnemers bepalen. Dit programma vormt ook de basis voor een bijdrage vanuit de gemeentelijke grondexploitaties. Ook gemeentelijke grondexploitaties profiteren namelijk van de investeringsopgave van Zundert.
De gemeente Zundert heeft zich ontwikkeld tot een welvarende grensgemeente. Om te zorgen dat dit ook voor de toekomst blijft gelden zijn in de omgevingsvisie tal van ambities en kansen opgenomen. Een van de doelen is om in 2050 energieneutraal te zijn. Een ander doel is om het meest toonaangevende boomteeltgebied van Europa te worden.
Naast deze ambities liggen er ook verschillende opgaven. Uitdagingen zijn bijvoorbeeld de huishoudenstoename tot 2030 en de actuele krapte op de woningmarkt. Met name het bouwen van betaalbare woningen voor jongeren kent een hoge prioriteit. Natuurlijk wel vanuit de gedachte om een gezonde woon- en leefomgeving te creëren.
Investeren om een fijne leefomgeving te behouden
Om een aantrekkelijk woon- en ondernemersklimaat te behouden is het belangrijk om te investeren in de fysieke leefomgeving. Dit vraagt zowel een investering in het vergroenen maar gelijktijdig ook het verstedelijken. De gemeente Zundert zoekt hierin een balans tussen de volgende thema’s:
De ideekaarten die zijn opgenomen in de omgevingsvisie geven de hoofdlijnen en punten van aandacht voor de verdere ontwikkeling. Ook zijn de grootste opgaven per gebied, maar ook gebiedsbrede opgaven benoemd. De gemeente Zundert is bereid om in deze opgaven te investeren.
Een voorbeeld van de investeringsopgave die bijdraagt aan de eerder genoemde balans is het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan. Investeren in vervoer zodat Zundert klaar is voor de toekomst. Hierdoor blijven de woonkernen aantrekkelijk en ontstaat een gunstig vestigingsklimaat voor bedrijven.
Zowel met de groeiopgave als de investeringen die de gemeente Zundert voor ogen heeft, wordt concrete invulling gegeven aan de kernwaarden ‘groen, gedreven en gemeenschapszin’.
Hoofdstuk 2 Kostenverhaal en financiële bijdragen: verplichtingen en bevoegdheden Uitleg over het verplichte kostenverhaal en de bevoegdheid om financiële bijdragen te vragen. |
Hoofdstuk 3 Kostenverhaal en financiële bijdragen: toepassing in Zundert Hoe verhaalt Zundert kosten en hoe wordt het tarief voor de financiële bijdragen bepaald? |
Dit programma is compact en in de bijlagen wordt dieper op de materie ingegaan. In de navolgende routekaart is een samenvatting gegeven van de uitgangspunten die Zundert hanteert voor het kostenverhaal en de financiële bijdragen.
Routekaart kostenverhaal en financiële bijdragen
2ZIE FIGUUR UIT PROGRAMMA
2. Kostenverhaal en financiële bijdragen: verplichtingen en bevoegdheden
Het programma is geschreven op basis van de Omgevingswet (Ow), het Omgevingsbesluit (Ob) en de Omgevingsregeling (Or).
Kostenverhaalsplicht en verbod3
Gemeenten zijn verplicht om bij aangewezen activiteiten4 kosten5 te verhalen. Hierbij geldt dat de toerekenbare kosten proportioneel moeten zijn wat betreft het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft.
Het kostenverhaal is verbonden aan het mogelijk maken van de aangewezen activiteit in het omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. Als hiervan geen sprake is, is het kostenverhaal ook niet aan de orde.
Zolang de initiatiefnemer de verschuldigde kosten niet heeft betaald, geldt een verbod om de aangewezen activiteit te verrichten; een bouwverbod. In een anterieure overeenkomst kunnen een gemeente en een initiatiefnemer overeenkomen dat de betaling geheel of gedeeltelijk na aanvang van de activiteit plaatsvindt. Een voorwaarde hierbij is dat de initiatiefnemer aanvullende zekerheden voor betaling overlegt. Dit kan in de vorm van een bankgarantie.
Financiële bijdragen6
Een gemeente heeft de bevoegdheid om een financiële bijdrage te vragen en te verhalen. Dit is dus geen wettelijke verplichting, maar een gemeentelijke keuze. Gemeenten mogen een financiële bijdrage vragen en verhalen voor de verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Voorbeelden hiervan zijn landschappelijke verbetering, de aanleg en bescherming van natuur, de aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbare vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang, aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur, ontwikkelingen gericht op het bereiken van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad7 en stedelijke herstructurering. In paragraaf 3.6 en de daarop volgende paragrafen wordt een nadere toelichting gegeven op deze financiële bijdragen.
Het is verplicht om in de omgevingsvisie of een programma de financiële bijdragen te verankeren en hierbij de functionele samenhang tussen de beoogde ontwikkeling waarvoor een financiële bijdrage wordt gevraagd en de activiteit te borgen. Daarnaast mag de bekostiging van de beoogde ontwikkeling niet al op een andere manier zijn verzekerd, bijvoorbeeld door een subsidie.
De ontvangen financiële bijdragen mogen alleen besteed worden aan de beoogde ontwikkelingen. De gemeente legt in de jaarstukken verantwoording af over de besteding van de ontvangen financiële bijdragen.
Financiële bijdragen zijn afdwingbaar voor aangewezen bouwactiviteiten. Maar ook voor andere activiteiten kan de gemeente op basis van vrijwilligheid afspraken maken over een financiële bijdrage. Deze aanvullende activiteiten zijn opgenomen in artikel 8.20 b en c van het Ob. In bijlage III van dit programma is een overzicht gegeven van deze aanvullende activiteiten.
Figuur 1 Kostenverhaal en financiële bijdragen onder de Ow
Hoe verhaalt een gemeente kosten?
Een gemeente kan haar kosten op twee manieren verhalen op initiatiefnemers, namelijk via het privaatrechtelijke en het publiekrechtelijke spoor.
Figuur 2 Privaatrechtelijk of publiekrechtelijk spoor voor kostenverhaal en eventueel financiële bijdragen (Handreiking Kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet april 2022, bewerking GrondGidsen)
Een gemeente kan privaatrechtelijke afspraken maken met een initiatiefnemer over een aangewezen activiteit. Het maken van privaatrechtelijke afspraken wordt ook wel het anterieure spoor genoemd en heeft de voorkeur van de gemeente Zundert. De afspraken betreffen de ruimtelijke kaders, het te realiseren programma, de fasering, het kostenverhaal en de financiële bijdragen. Deze afspraken leggen de gemeente en de initiatiefnemer vast in een anterieure overeenkomst. Dit is een privaatrechtelijke overeenkomst die de gemeente en de initiatiefnemer ondertekenen voordat de planologische maatregel (het omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit) wordt vastgesteld. De anterieure overeenkomst is vrijwillig en vormvrij voor beide partijen. Dit betekent dat de gemeente en de initiatiefnemer maatwerk kunnen toepassen.
De mogelijkheden voor kostenverhaal en financiële bijdragen zijn ruimer dan bij het publiekrechtelijke spoor. De financiële bijdragen kunnen op vrijwillige basis overeengekomen worden voor verruimde activiteiten8. Hierbij gelden wel grenzen.
In de eerste plaats kunnen onderhoudskosten en vervangingsinvesteringen niet doorberekend worden. Vervolgens moeten gemeenten altijd de algemene beginselen van behoorlijk bestuur volgen en moet het kostenverhaal redelijk en billijk zijn. Als een gemeente een programma kostenverhaal en financiële bijdragen vaststelt, dan geeft dit de kaders voor het kostenverhaal en eventuele financiële bijdragen transparant weer. Dit geeft initiatiefnemers vooraf duidelijkheid. Dit is een belangrijke voorwaarde om te voldoen aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en om de redelijkheid en billijkheid te waarborgen.
Tenslotte mogen gemeenten geen baatafroming plegen, dus de verkregen bijdragen dienen te zijn gebaseerd op concrete kosten die de gemeente maakt of gaat maken. Een programma geeft duidelijkheid over de doelbestemming van bijdragen en sluit hiermee baatafroming uit.
Als een gemeente het kostenverhaal niet kan borgen met een anterieure overeenkomst en zij brengt de planologische wijziging van een aangewezen activiteit in procedure, dan moet zij het kostenverhaal publiekrechtelijk borgen. De gemeente neemt dan voor het kostenverhaalsgebied kostenverhaalsregels op in het omgevingsplan of kostenverhaalsvoorschriften bij een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.
Het publiekrechtelijke kostenverhaal is strikt gebonden aan de Ow, Ob en Or. Bijvoorbeeld de onderbouwing dat de verhaalbare kosten proportioneel zijn in verhouding tot het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft. Ook publiekrechtelijk kunnen de financiële bijdragen afgedwongen worden voor aangewezen activiteiten9.
3. Kostenverhaal en financiële bijdragen: toepassing in Zundert
Het ruimtelijk proces begint met de ‘intake’. Hierbij legt een initiatiefnemer zijn initiatief om te bouwen of gebruiken dat in strijd is met het geldende bestemmings- of omgevingsplan voor aan de gemeente. Ambtelijk wordt dit bekeken en een eerste inschatting gemaakt of het initiatief voorstelbaar is. De gemeente geeft hierbij aan met welke aspecten de initiatiefnemer rekening moet houden bij het indienen van een principeverzoek.
Voor het indienen van een principeverzoek zijn leges verschuldigd. Het college van B&W behandelt de principeverzoeken. Als het college van B&W wenst mee te werken dan neemt zij een positief principebesluit. In het principebesluit staan de ruimtelijke voorwaarden voor medewerking aan het initiatief en de te volgen planologische procedure. De gemeente heeft voor grotere plannen de mogelijkheid een intentieovereenkomst te sluiten voorafgaand aan de anterieure overeenkomst. Het principebesluit dient als basis voor een eventuele intentieovereenkomst en/of anterieure overeenkomst. Indien de gemeente gebruik maakt van de mogelijkheid tot het sluiten van een intentie overeenkomst zal zij een voorschot in rekening brengen bij initiatiefnemer voor de gemeentelijke plan- en apparaatskosten tijdens de intentiefase.
Als de intentiefase is doorlopen en/of wanneer er een in beginsel haalbaar initiatief beschikbaar is, dan sluiten de gemeente en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst. Hierin worden gemeentelijke plan- en apparaatskosten voor de uitvoeringsfase, eventuele nadeelcompensatie, uitvoeringskosten, andere relevante kosten en financiële bijdragen opgenomen. Nadat de gemeente en de initiatiefnemer de anterieure overeenkomst hebben ondertekend, start de gemeente de planologische procedure.
Figuur 3 Relatie leges en kostenverhaal
Het uitgangspunt is dat Zundert met initiatiefnemers een anterieure overeenkomst sluit en hierin de afspraken over kostenverhaal en financiële bijdragen vastlegt. De gemeente maakt hierbij gebruik van contractsvrijheid. Het kan voorkomen dat de gemeente geen anterieure overeenkomst kan sluiten en dat zij de planologische maatregel om de aangewezen activiteit mogelijk te maken toch in procedure wil brengen. In dat geval borgt zij het kostenverhaal en de financiële bijdragen publiekrechtelijk.
Om de betaling van de te verhalen kosten en de financiële bijdragen te verzekeren vraagt de gemeente de initiatiefnemer om een zekerheid van betaling. In de basis betreft dit de daadwerkelijke betaling van het kostenverhaal bij het afsluiten van de intentieovereenkomst en de anterieure overeenkomst. De gemeente bepaalt in de anterieure overeenkomst of, en zo ja, wanneer de initiatiefnemer de te verhalen kosten en financiële bijdragen in termijnen kan voldoen10. Als sprake is van een betaling in termijnen dan dient de initiatiefnemer een onherroepelijke bankgarantie af te geven voor het restant van het verschuldigde bedrag. Een onherroepelijke bankgarantie dient ook te worden afgegeven voor de in paragraaf 3.5 genoemde nadeelcompensatie. De gemeente brengt zonder deze financiële zekerheid de planologische maatregel niet in procedure. Bij de facturatie gelden de gemeentelijke betaaltermijnen en betalingsvoorwaarden. Als niet is voldaan aan de betalingsverplichting geldt een bouwverbod11.
3.3 Samenvatting kostenverhaal en financiële bijdragen.
Het kostenverhaal en financiële bijdragen in Zundert ziet er schematisch als volgt uit:
plan specifieke urenraming met backtesting door de plankostenscan 12 en voor kleine woningbouwplannen worden vaste bedragen gehanteerd | ||
de door de gemeente te maken kosten worden volledig doorbelast op de initiatiefnemer | ||
op basis van profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid wordt het bedrag bepaald en doorbelast | ||
onderdeel van de apparaatskosten zijn de gemaakte kosten voor het beoordelen van de door de initiatiefnemer uitgevoerde onderzoeken. Als de gemeente zelf onderzoeken verricht, belast zij deze kosten volledig door | ||
o.b.v. uitgekeerde nadeelcompensatie inclusief de proceskosten voor de beoordeling en behandeling van de nadeelcompensatie | ||
Per aangewezen activiteit bepaalt de gemeente voor het kostenverhaalsgebied wat de te verhalen kosten zijn. Dit is maatwerk. De te verhalen kosten kunnen binnen het kostenverhaalsgebied liggen, maar ook daarbuiten. Hieronder staat hoe de gemeente deze kosten bepaalt. Het uitgangspunt hierbij is dat alle gemeentelijke kosten, die worden voorzien voor de ontwikkeling van het gebied, ten laste komen van de initiatiefnemer. Een gemeente is bevoegd om in een aantal gevallen ervoor te kiezen om de kosten niet te verhalen13 . Zundert maakt geen gebruik van de bevoegdheid om af te zien van kostenverhaal. Dus kostenverhaal wordt altijd toegepast.
Gemeentelijke plan- en apparaatskosten
De hoogte van de plan- en apparaatskosten worden per plan specifiek bepaald. De plankostenscan14 gebruikt Zundert vervolgens om de uitkomst te backtesten. De uitkomst van de plankostenscan wordt aangevuld met kosten voor het opstellen van de intentie- en anterieure overeenkomst. Daarnaast wordt de uitkomst geïndexeerd naar het verwachte betalingsmoment. Per product en activiteit bepaalt de gemeente wie de activiteit uitvoert. Het deel dat de gemeente uitvoert, moet de initiatiefnemer vergoeden aan de gemeente. Werkzaamheden die de initiatiefnemer zelf uitvoert, worden uiteraard niet in rekening gebracht aan de initiatiefnemer. Voor kleine woningbouwplannen rekent de gemeente de gemeentelijke plan- en apparaatskosten met een vast bedrag. De grens voor deze kleine plannen wordt gesteld tot en met vier woningen. Hierbij geldt in algemeenheid dat voor deze plannen de inrichting van de openbare ruimte niet hoeft te worden aangepast. Mochten er wel aanpassingen noodzakelijk zijn, of een complexe stedenbouwkundige inpassing aan de orde zijn, dan geldt een opslag op de vaste bedragen.
De kosten die de gemeente maakt voor het behandelen van eventuele zienswijzen en beroepsprocedure worden afzonderlijk aan de initiatiefnemer in rekening gebracht.
Bouw- en woonrijp maken15
Per gebied wordt bepaald of de initiatiefnemer of de gemeente het gebied geheel of gedeeltelijk bouw- en woonrijp maakt. Het uitgangspunt is dat initiatiefnemer deze werkzaamheden verricht. Hierbij worden voor het woonrijp maken de inkoop- en aanbestedingsregels van de gemeente Zundert van toepassing verklaard in de anterieure overeenkomst.
Als de gemeente de aanleg of aanpassingen van werken16 in het openbaar gebied verzorgt, dan bepaalt de gemeente het te verhalen bedrag voor de investering op basis van kengetallen of een bestekraming. Hierbij kan indien wenselijk een eindafrekening gemaakt worden op basis van gerealiseerde kosten.
Het kan ook nodig zijn om werkzaamheden te verrichten die buiten het kostenverhaalsgebied liggen. Ook deze kosten inclusief de daarbij behorende plankosten, het voorbereiden en het toezicht op deze werkzaamheden wordt bij de initiatiefnemer in rekening gebracht.
Het kan voorkomen dat meerdere exploitatiegebieden profijt hebben van de werken die zowel binnen als buiten het kostenverhaalsgebied liggen, zogenaamde bovenwijkse voorzieningen. De gemeente zal op basis van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit de kosten van deze werken toerekenen aan de exploitatiegebieden en verhalen op de initiatiefnemer.
Onderzoeken17
Het uitgangspunt is dat de initiatiefnemer de onderzoeken laat uitvoeren. Mocht de gemeente onderzoeken laten uitvoeren, dan belast de gemeente de onderzoekskosten volledig door aan de initiatiefnemer. Denk hierbij aan onderzoeken voor de planologische procedure en de uit te voeren werken, zoals grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek en onderzoek voor natuurbescherming.
Nadeelcompensatie18
De tegemoetkoming in nadeelcompensatie en de procedurekosten voor de afhandeling belast de gemeente volledig door aan de initiatiefnemer op basis van de werkelijk gemaakte kosten en uitgekeerde nadeelcompensatie. Op basis van vooraf verricht onderzoek door een onafhankelijke deskundig naar de hoogte van de nadeelcompensatie wordt door initiatiefnemer voor dit bedrag, te vermeerderen met een inschatting van de procedurekosten een onherroepelijke bankgarantie afgegeven.
Overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing
Buiten de hierboven genoemde gebiedseigen kosten zijn er nog meer verhaalbare kosten. Meestal verricht de initiatiefnemer de hieraan gerelateerde werkzaamheden zelf of laat deze verrichten en daarmee is er geen sprake van gemeentelijke kosten. Mocht het voorkomen dat de gemeente deze kosten maakt, dan belast zij deze volledig door aan de initiatiefnemer op basis van werkelijk gemaakte kosten of indien van toepassing de legesverordening. Denk hierbij aan slopen van opstallen en bodemsanering. Het onderzoek naar de hoogte van de nadeelcompensatie wordt in opdracht en voor rekening van de initiatiefnemer verricht.
Bij aangewezen activiteiten19 en verruimde activiteiten20 vraagt de gemeente een financiële bijdrage voor het verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.
Dit gaat om investeringen waar het bestaand en nieuw gebied profijt van hebben. Er is een functionele samenhang tussen de verbeteringen en de groei van de gemeente. Het uitgangspunt is dat Zundert met initiatiefnemers een anterieure overeenkomst sluit en hierin de afspraken over kostenverhaal en financiële bijdragen vastlegt. De gemeente maakt hierbij gebruik van contractsvrijheid. Het kan voorkomen dat de gemeente geen anterieure overeenkomst kan sluiten en dat zij de planologische maatregel om de aangewezen activiteit mogelijk te maken toch in procedure wil brengen. In dat geval borgt zij het kostenverhaal en de financiële bijdragen publiekrechtelijk.
Figuur 4 Soorten gebiedsoverstijgende kosten (bovenwijkse voorzieningen en financiële bijdragen)
Om het tarief voor de financiële bijdragen te bepalen, doorloopt de gemeente periodiek een aantal stappen. Hierna volgt het stappenplan om het tarief voor de financiële bijdragen te bepalen. Bijlage V geeft twee voorbeeldberekeningen van financiële bijdragen bij een aangewezen activiteit.
Om de gevolgen van de nieuwbouwplannen op te vangen en de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren kan de gemeente Zundert investeren in de verbetering van de fysieke leefomgeving door:
Omdat de concreetheid van de (beoogde) investeringen zoals opgenomen in bijlage IV verschilt, zijn deze opgedeeld in drie groepen, namelijk:
De afgelopen zes jaar investeerde en de komende tien jaar investeert gemeente Zundert naar verwachting € 37,1 miljoen in voorzieningen die de leefbaarheid ten goede komen; dit is de netto-investering.
In dit programma is € 34,6 miljoen opgenomen. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
De investeringen kwamen / komen voort uit onder andere het beleidsakkoord 2022-2026, de netwerkbegroting en de omgevingsvisie.
De investeringsbedragen zijn gebaseerd op de gerealiseerde kosten of een actuele kostenraming. De ramingen variëren van globale ramingen tot werkelijke kosten als het werk aanbesteed en uitgevoerd is. De raming bevat de eventuele verwervingskosten, sloopkosten, aanlegkosten, plankosten en VTU (voorbereiding, toezicht en uitvoeringskosten). De investeringsbedragen betreffen netto bedragen. Dit betekent dat subsidies en bijdragen van derden in mindering op het bruto investeringsbedrag zijn gebracht. Bijlage III geeft een nadere specificatie van investeringsopgave weer.
Stap 2 Bepalen vastgoedwaarde bestaand en nieuw gebied
De investeringsopgave komt grotendeels voor rekening van het bestaande gebied en voor een klein deel draagt het nieuw gebied bij. De toerekening is bepaald op basis van de vastgoedwaarde van het onroerend goed21 in Zundert. Dit geeft als resultaat dat het bestaande gebied 88% en het nieuw gebied 12% krijgt toegerekend van het totaal aan investeringsopgave.
De investeringsopgave is bij stap 1 bepaald en wordt op basis van de vastgoedwaarde toegerekend aan het bestaand gebied en het nieuw gebied. De gemeente draagt de lasten van het deel dat toegerekend wordt aan het bestaand gebied. Ook komen de lasten van het deel van het nieuw gebied, waar al een anterieure overeenkomst is gesloten voor het vaststellen van dit programma, de gemeentelijke grondexploitaties en eventuele vrijgestelde functies voor rekening van de gemeente. In onderstaande tabel is de procentuele toerekening op basis van de vastgoedwaarde per onderdeel weergegeven.
Stap 3 Berekenen van het gewogen programma en het aandeel in de investeringsopgave van het nieuw gebied voor wonen en niet-wonen
De functies in het nieuw gebied verdeelt Zundert onder in twee hoofdcategorieën, wonen en niet-wonen. Om te bepalen welk aandeel van de investeringen moet worden toegerekend aan de betreffende categorie is een wegingsfactor van 0,4 voor niet-wonen ten opzichte van 1,0 voor de categorie wonen. De vastgoedwaarde van niet-wonen is lager dan van wonen. Door deze wegingsfactor vindt een evenwichtige verdeling van de investeringsopgave binnen het nieuw gebied plaats.
Het gewogen programma wordt bepaald door de ontwikkelopgave met de wegingsfactoren te vermenigvuldigen. Het gewogen programma van wonen en niet-wonen geeft daarmee ook het aandeel van wonen en niet-wonen in de investeringsopgave die toegerekend wordt aan het nieuw gebied.
Stap 4 Berekenen van het tarief per eenheid gewogen programma
In stap 2 is bepaald welk aandeel van de investeringsopgave aan het nieuw gebied is toegekend. Dit bedrag delen we door het gewogen programma van het nieuw gebied. Zo komen we tot het tarief voor de financiële bijdragen per eenheid gewogen programma.
Stap 5 Bepalen van de gewichtsfactor per prijscategorie woning en het aantal woningen op basis van de gewichtsfactor
Zundert hanteert een afslag voor sociale huurwoningen die verhuurd gaan worden door een toegelaten instelling. |
De categorie wonen is in 4 prijscategorieën onderverdeeld. Voor iedere categorie geldt een specifieke bandbreedte voor de huur- dan wel vrij-op-naam prijs. Deze prijsniveaus zijn in een afzonderlijk beleidsdocument vastgelegd. De financiële bijdragen wordt naar rato van draagkracht toegerekend. Ieder prijssegment krijgt een gewichtsfactor. Gelet op de aanwezige bandbreedte van de prijscategorieën wordt voor het bepalen van de gewichtsfactor aansluiting gezocht bij de gemiddelde vastgoedwaarde. De gewichtsfactor wordt vermenigvuldigd met het aantal woningen per prijscategorie. Hierna wordt een totaal verkregen van 1.361.
Het aandeel van wonen in de investeringsopgave dat wordt toegerekend aan het nieuw gebied (€ 3,8 miljoen) wordt gedeeld door het totaal aan eenheden (1.361). De uitkomst (€ 2.796) is het tarief voor de categorie wonen bij een gewichtsfactor van 1,0.
Stap 6 Berekenen van het tarief van de financiële bijdragen
In deze stap wordt het tarief voor wonen en niet-wonen bepaald.
Voor wonen wordt per prijscategorie het tarief voor wonen vermenigvuldigt met de gewichtsfactor van de specifieke prijscategorie. De bedragen worden vervolgens afgerond.
De bijdrage voor de categorie niet-wonen wordt berekend door het tarief per gewogen programma uit stap 4 te vermenigvuldigen met de wegingsfactor uit stap 3.
In de navolgende worden alle stappen achtereenvolgens weergegeven.
De financiële bijdragen bestaan uit een vast bedrag. Periodiek actualiseert het college de berekening en daarmee de hoogte van de financiële bijdragen. Vanwege het dynamische karakter is een periodieke actualisatie, indicatief iedere vier jaar of bij grote wijzigingen, van de investerings- en ontwikkelopgave het uitgangspunt. Als er grote wijzigingen zijn of ambities worden bijgesteld, dan is er aanleiding om eerder te actualiseren. Bij de actualisatie worden de hierboven genoemde stappen (opnieuw) uitgevoerd en doorlopen.
Bij stap 1 omvat dit het bijstellen van de investeringsbedragen en de status, het aanvullen met nieuwe investeringen en het verwijderen van investeringen die onverhoopt niet doorgaan. Bij stap 2 betekent dit het ontwikkelprogramma bijstellen, aanvulling met nieuwe ontwikkelingen en verwijderen van ontwikkelingen die niet doorgaan. Afhankelijk van de ontwikkeling van de vastgoedmarkt kan een aanpassing aan de wegingsfactor van stap 4 worden doorgevoerd.
Bepalen financiële bijdrage per aangewezen activiteit
Bij het berekenen van de bijdrage voor een specifiek initiatief geldt dat het gaat om de extra toevoeging van het programma. Het betreft dus nieuwbouw vermindert met sloop of bij transformatie de gebruikswijziging. Ook is het mogelijk om voor activiteiten22 anders dan benoemd in artikel 8.13 Ob een bijdrage te vragen. Dit zijn bijvoorbeeld het omzetten van bestaande recreatiewoningen naar permanente woningen of het realiseren van zonnevelden. Afhankelijk van dit specifieke programma zal de gemeente op gelijke wijze als in stap 3 een wegingsfactor bepalen om zodoende een bijdrage te berekenen. Bijlage V geeft drie fictieve berekeningen van de financiële bijdragen. Bij het sluiten van de anterieure overeenkomst wordt de bijdrage berekend op basis van de mogelijkheden in de beoogde planologische maatregel.
Bestemmingsreserve financiële bijdragen kostenverhaal
De bijdragen van initiatiefnemers wordt bij ontvangst geboekt in de exploitatie waarna bij de jaarstukken zal worden voorgesteld de ontvangen bedragen aan de bestemmingsreserve financiële bijdragen kostenverhaal toe te voegen. De positieve gemeentelijke grondexploitaties dragen ook af aan deze bestemmingsreserve. Als er in een jaar grond wordt uitgegeven en de levering bij de notaris heeft plaatsgevonden wordt een (tussentijdse) winstneming verricht conform de percentage of completion-methode. Deze gelden worden via de jaarstukken toegevoegd aan de algemene reserve grondexploitaties. Op basis van het tarief in dit programma zal een deel van de winstneming worden toegevoegd aan de bestemmingsreserve financiële bijdragen kostenverhaal.
De bepaling van de stand van de bestemmingsreserve financiële bijdragen kostenverhaal, de algemene reserve grondexploitaties en de verantwoording van de bestedingen vinden jaarlijks plaats en zijn een onderdeel van de jaarstukken.
De bestemmingsreserve financiële bijdragen kostenverhaal kan enkel ingezet worden voor investeringen voor de verbetering van de fysieke leefomgeving van Zundert, zoals omschreven in dit programma kostenverhaal en financiële bijdragen en zoals bedoeld onder artikel 12.23 OW en artikel 8.21 en 8.22 Ob.
De bestemmingsreserve wordt ingezet tot maximaal het saldo € 0,=. Daarmee worden alle verkregen bijdragen ingezet als dekking voor investeringen uit dit programma. Per investering kan een bedrag van maximaal 12% van de netto-investering worden gedekt uit de bestemmingsreserve financiële bijdragen kostenverhaal.
3.7 Kwaliteitsverbetering landschap
In het Landschapsontwikkelingsplan Zundert ligt vast dat Zundert open staat voor nieuwe initiatieven in het buitengebied. De gemeente stelt hierbij wel eisen aan het behoud en het versterken van de omgevingskwaliteit. Ruimtelijke initiatieven in het buitengebied dienen bij te dragen aan de kwaliteitsverbetering van het landschap. De regeling Kwaliteitsverbetering van het landschap is hiervoor de basis. Dit geldt als een initiatief een planologische maatregel vergt. De gemeente volgt hiermee het provinciale beleid, zoals verankerd in de interim omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant en de regeling Kwaliteitsverbetering van het landschap.
De kwaliteitsverbetering kan zowel in natura als in de vorm van een bijdrage worden gerealiseerd. Het heeft de voorkeur dat de initiatiefnemer de kwaliteitsverbetering op de locatie of in de nabijheid hiervan zelf realiseert. Van een ruimtelijke verbetering in natura is bijvoorbeeld sprake als er in ruil voor een nieuwe woonbestemming (agrarische) bedrijfsgebouwen worden gesloopt. Of als er natuur- en landschapselementen worden toegevoegd, waaronder landschappelijke inpassing van de ontwikkeling. Of toeristisch-recreatieve voorzieningen worden aangelegd op of nabij een te ontwikkelen locatie. De ruimtelijke verbetering kan echter niet altijd of niet altijd volledig op of nabij de te ontwikkelen locatie worden gerealiseerd. Als hiervan sprake is, dan moet een (aanvullende) financiële bijdrage worden gestort in het Groenfonds. Uit dit fonds wordt de vereiste kwaliteitsverbetering vervolgens door of namens de gemeente op een andere plek in het buitengebied gerealiseerd, zoals omschreven in het landschapsontwikkelingplan Zundert.
3.8 Evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad
De gemeente heeft een woonopgave, zowel kwantitatief (meer woningen) als kwalitatief (de juiste woningen). De Ow biedt mogelijkheden om beleidsmatige ambities op dit vlak te verevenen tussen initiatieven. Te denken valt aan het sturen naar prijsklasse om zo een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad voor sociale huur- of koopwoningen te creëren. Op dit moment maakt Zundert geen gebruik van deze bevoegdheid. Zundert zou in de toekomst kunnen onderzoeken of een verevening tussen initiatieven haar kan helpen bij het waarmaken van haar woonambities.
Dit hoofdstuk schetst de bevoegdheden van de raad en het college van B&W ten aanzien van het programma kostenverhaal en financiële bijdragen.
De hoofdregel is dat de gemeente bij iedere nieuw aangewezen activiteit haar kosten verhaalt en dat deze bijdraagt aan de investeringsopgave met de financiële bijdragen. Het college kan hier in uitzonderlijke situaties van afwijken. Deze afwijking houdt in dat het college in uitzonderlijke situaties beperkt of geen kosten verhaalt en een lagere of geen financiële bijdragen kan overeenkomen. Doordat dit een uitzondering is verlangt het een gemotiveerd besluit van het college.
Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 02-04-2024,
de raad voornoemd,
de griffier,
J.J.M. de Groot
de voorzitter,
J.G.P. Vermue
In deze begrippenlijst staan de op dit programma van toepassing zijnde artikelen uit de Ow en Ob.
Een privaatrechtelijke overeenkomst tussen een gemeente en een ontwikkelende partij/initiatiefnemer over de grondexploitatie, gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel, zoals bedoeld in artikel 13.13 Ow.
Bestaande woningen en niet-woningen, zoals kantoren, bedrijfspanden en overig commercieel vastgoed, de bouwplannen waarvoor de gemeente reeds een anterieure overeenkomst gesloten heeft voor de vaststelling van het programma of die al planologisch zijn ingepast (behoudens de gemeentelijke grondexploitaties, hier geldt de gronduitgifte als maatstaf) vóór de vaststelling van dit programma.
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.
Aanvullende activiteiten waarvoor financiële bijdragen op vrijwillige basis kunnen worden overeengekomen (ook wel verruimde activiteiten)
Onder de Ow wordt het mogelijk om privaatrechtelijk op vrijwillige basis de financiële bijdragen overeen te komen voor de volgende activiteiten uit art. 8.20 Ob sub b en c:
Bruto vloeroppervlakte conform NEN2580.
Artikel 8.21 (categorieën ontwikkelingen waarvoor financiële bijdragen kunnen worden verhaald) Ob
Als categorieën ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving waarvoor, als wordt voldaan aan de criteria van artikel 13.23, eerste lid, onder a en b, van de wet, in een omgevingsplan kan worden bepaald dat een financiële bijdrage wordt verhaald op degene die een activiteit als bedoeld in artikel 13.11 van de wet verricht, worden aangewezen:
wijziging van de inrichting van het landelijk gebied ter verbetering van landschappelijke waarden door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het verwijderen van vrijkomende agrarische bebouwing en het herstellen of aanvullen van landschappelijke elementen;
aanleg of wijziging van gebieden als bedoeld in artikel 2.44 van de wet of gebieden die in het omgevingsplan ter bescherming van de natuur zijn aangewezen en herstel, op basis van een omgevingsvisie of programma, van dier- en plantensoorten die van nature in Nederland in het wild voorkomen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen maatregelen in de fysieke leefomgeving:
ontwikkelingen gericht op het bereiken van een naar prijsklasse evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente of regio door middel van het realiseren van sociale huur- of koopwoningen als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a en b, van het Besluit kwaliteit leefomgeving buiten het gebied waar de activiteit, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, plaatsvindt, voor zover in dat gebied met het oog op die evenwichtige samenstelling onvoldoende sociale huur- of koopwoningen worden gerealiseerd en het op een andere locatie realiseren van die woningen:
stedelijke herstructurering ter verbetering van het woon- en leefklimaat in verouderde wijken of gebieden met leegstandsproblemen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het slopen van woningen en het aanleggen of wijzigen van wegen.
Onder de Ow zijn de bovenwijkse voorzieningen vervangen voor gebiedsoverstijgende werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan meer dan één kostenverhaalsgebied profijt heeft.
Kostenverhaalregels en -voorschriften (Ow)
Kostenverhaalregels, die opgenomen worden in een omgevingsplan, of de kostenverhaalvoorschriften die opgenomen worden in een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.
Een private partij, bijvoorbeeld een projectontwikkelaar, bouwbedrijf of een particuliere grondeigenaar, die een aangewezen activiteit wil realiseren, waarvoor een planologische wijziging nodig is.
Het kostenverhaalsgebied wordt zo begrensd dat alle onderdelen van de beoogde ontwikkeling erin vallen. Het gaat zowel om de gronden waar de kostenverhaalplichtige activiteiten zijn geprojecteerd als om de gronden voor openbare ruimte en andere voorzieningen.
Maatschappelijk voorzieningen zonder winstoogmerk
Maatschappelijke voorzieningen zijn voorzieningen op het gebied van sport, onderwijs, religie, opvang, welzijn, zorg en medisch, waarbij de voorziening (geheel of gedeeltelijk) direct of indirect mogelijk wordt gemaakt met publieke middelen en de exploitant geen winstoogmerk heeft.
Woningen en niet-woningen die (naar verwachting) worden toegevoegd aan het bestaande gebied en nog niet planologisch zijn ingepast. Het betreft nieuwbouw verminderd met sloop/transformatie.
De criteria genoemd in artikel 13.11 lid 1 Ow.
De nieuwe ontwikkeling moet nut ondervinden van de te treffen werken, werkzaamheden en maatregelen.
Er moet een causaal verband zijn tussen de activiteit en de investering.
Indien meerdere gebieden profijt hebben van werken, werkzaamheden en maatregelen, moeten deze naar evenredigheid worden verdeeld.
Bijlage II –Kostensoorten bij kostenverhaal (Bijlage IV bij artikel 8.15 Ob)
A. Kostensoorten bij kostenverhaal met of zonder tijdvak
A1: De kosten van het vaststellen van een omgevingsplan of een projectbesluit of het verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek
A2: De waarde van de gronden die worden gebruikt voor de uitvoering van de onder A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief de waarde van de te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid
A3: De kosten van het vrijmaken van de gronden, bedoeld onder A2, van persoonlijke rechten en lasten, eigendom en bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten
A4: Het tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente, de provincie of de Staat verworven percelen, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten
A5: De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder A2
A6: De kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder A2
A7: De kosten van de noodzakelijke compensatie van in het kostenverhaalsgebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen
A8: De kosten van de aanleg of wijziging van:
1°. wegen, gebouwde en ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, voet- en rijwielpaden, gebouwde openbare fietsenstallingen, faciliteiten voor ondergrondse afvalinzameling, waterpartijen, watergangen, voorzieningen voor de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg daarvan verband houdende werken en bouwwerken;
A9: De kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen die noodzakelijk zijn voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit
A10: De kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering van de onder A3, A5, A6, A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek
A11: Nadeelcompensatie aan derden als bedoeld in hoofdstuk 15 van de wet
A12: Niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW of andere niet-terugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder A1 en A3 tot en met A10
A13: De rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten
A14: De kosten van andere door of in opdracht van het bestuursorgaan te verrichten werkzaamheden, voor zover die werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in deze bijlage bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen
B. Kostensoorten bij kostenverhaal met tijdvak; in aanvulling op tabel A
B1: De waarde van de gronden waar de bouwactiviteiten, bedoeld in artikel 13.11, eerste lid, van de wet, zullen worden verricht, inclusief de waarde van de daar aanwezige, te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid
B2: De kosten om de gronden, bedoeld onder B1, vrij te maken van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten
B3: De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder B1
B4: De kosten van bodemsaneringswerkzaamheden, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder B1
Bijlage III Aanvullende activiteiten