Beleidsnotitie Vrijkomende agrarische bebouwing Gemeente Vught 2024

De transformatie van het landelijk gebied is een groeiende uitdaging. De verwachting is dat er in de toekomst meer agrarische bedrijven zullen stoppen. Dat leidt bij agrariërs meer en meer tot de vraag naar de mogelijkheden van transitie op hun erf.

Nieuwe functies en activiteiten op vrijgekomen agrarische bedrijfslocaties kunnen zorgen voor een nieuwe dynamiek in het buitengebied en bijdragen aan de vitaliteit van het gebied. We zien de meerwaarde hiervan en willen functieveranderingen daarom stimuleren. Het maken van een goede afweging over of en in welke vorm zo’n nieuwe functie of activiteit ook past op de beoogde plek is hierbij wel van groot belang. Doen we dat niet, dan wordt het ene probleem – de leegstand – ingeruild voor een ander probleem (zoals verkeersoverlast, of aantasting van ecologische, natuur- of landschapswaarden) en gaat dit alsnog ten koste van de vitaliteit van het buitengebied.

Het huidige beleidskader voor vrijkomende agrarische bebouwing (VAB), opgenomen in de beleidsnotitie ‘Vrijkomende agrarische bebouwing Vught 2022’, biedt mogelijkheden voor functieveranderingen, maar is generiek van aard en biedt geen duidelijkheid over welke ruimtelijke ontwikkelingen, qua aard en omvang, wel of niet wenselijk zijn op vrijkomende agrarische bedrijfslocaties. In het coalitieakkoord Vught 2021-2026 is daarom de behoefte uitgesproken om te komen tot een nieuw beleidskader voor Vrijkomende Agrarische Bebouwing (verder: VAB-beleid). Het nieuwe VAB-beleid moet daarbij enerzijds ruimte bieden aan initiatieven (nieuwe functies en activiteiten op vrijkomende agrarische bedrijfslocaties), maar anderzijds ook duidelijk begrenzingen aangeven.

Dit heeft geleid tot een nieuw VAB-beleid in voorliggende beleidsnotitie.

Het VAB-beleid is er om ruimte te bieden aan nieuwe initiatieven op vrijkomende agrarische bedrijfslocaties en daarnaast om de kwaliteit van ons buitengebied te versterken. Het nieuwe VAB-beleid dient daarnaast nog andere doelen:

• -

  We willen een helder en een goed toepasbaar beleidskader hebben dat duidelijkheid biedt over welke functies en activiteiten passend kunnen zijn in een gebied. We passen hierbij een gebiedsgerichte benadering toe, waarin per gebied de kwaliteiten, opgaven, doelstellingen en kansen zijn afgezet tegen de mogelijkheden voor bepaalde nieuwe functies en activiteiten. Op deze wijze is het voor stoppende agrariërs, of initiatiefnemers die een vrijgekomen agrarische bedrijfslocatie aankopen, duidelijk wat voorstelbare ontwikkelingen op die plek zijn en of het realiseren van de beoogde nieuwe economische drager daar kansrijk kan zijn. In voorliggende beleidsnotie zijn hiertoe de afwegingsmatrix en een stappenplan uitgewerkt, die houvast en duidelijkheid bieden over hoe een initiatief wordt afgewogen en welke stappen doorlopen moeten worden.

• -

  We willen met het nieuwe VAB-beleid nadrukkelijk invulling geven aan de (brede) wens om maatwerk toe te passen. Ieder gebied, net zoals iedere locatie en ieder initiatief, is weer anders. We bieden daarom onder voorwaarden ook mogelijkheden voor initiatieven die meer ruimte vragen of complexer zijn vanwege bepaalde nevenactiviteiten en daardoor niet direct passen in de afwegingsmatrix. Dit op voorwaarde dat de ruimtelijke ontwikkeling nog steeds passend is op die plek en er ook een meerwaarde voor de omgeving tegenover staat. Onder het motto ‘ontwikkelingsruimte kun je verdienen’ zoeken we samen met de initiatiefnemer naar koppelingen met opgaven en doelstellingen in het betreffende gebied. Het kan hierbij gaan om sloop op een andere locatie, om een bijdrage aan een wateropgave in het gebied, een koppeling met een vraagstuk in het kader van de energietransitie, of met de extensivering van landbouw. Meerwaarde kan ook gevonden worden in maatschappelijke kwaliteit, identiteit, cultuurhistorische waarde, duurzaamheid en leefbaarheid, waarbij een duurzame economische ontwikkeling en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit voorop staat.

Het VAB-beleid heeft betrekking op agrarische bedrijfslocaties waarop de agrarische activiteiten worden gestaakt en een functiewijziging wordt voorgesteld. Agrarische bedrijfslocaties die transformeren als gevolg van een verandering in de bedrijfsvoering maar wel agrarisch blijven, bijvoorbeeld door verbreding of overschakeling naar een andere (agrarische) sector, vallen niet onder dit beleid. Voor deze transformaties biedt het omgevingsplan mogelijkheden.

Het VAB-beleid heeft ook geen betrekking op stoppende niet-agrarische bedrijven in het buitengebied. Vanwege bestaande (bouw-) rechten op deze bedrijfslocaties kunnen niet dezelfde uitgangspunten en voorwaarden voor transformatie worden toegepast zoals dat bij VAB-locaties wordt gedaan. De afwegingsmatrix kan wel als inspiratie dienen voor de afweging door de gemeente bij nieuwe ontwikkelingen op locaties van niet-agrarische bedrijven.

Tenslotte biedt het VAB-beleid uitsluitend een kader voor vrijkomende agrarische bebouwing. Vrijkomende agrarische gronden (ofwel VAG) en de vraagstukken die hieromtrent spelen, worden in deze beleidsnotitie buiten beschouwing gelaten.

Op verschillende momenten in het proces hebben we samen met (belangen-)organisaties, agrariërs, andere ondernemers en burgers gesproken over hoe het nieuwe VAB-beleid eruit zou moeten zien.

We zijn op 27 juni 2023 gestart met een bijeenkomst voor organisaties, waaraan onder andere de ZLTO, De Duinboeren en de IVN/NMV hebben deelgenomen. Op 4 en 5 juli 2023 zijn in Cromvoirt en Helvoirt participatieavonden georganiseerd voor agrariërs, andere ondernemers en bewoners. Tijdens deze 3 avonden hebben we met elkaar gesproken en nagedacht over de verschillende deelgebieden (zones) in ons buitengebied. Met de voorgestelde gebiedsindeling op basis van de Omgevingsvisie Vught is door de deelnemers ingestemd. Gezamenlijk hebben we de kwaliteiten, opgaven, doelstellingen en kansen per deelgebied in beeld gebracht. Op basis hiervan zijn we met elkaar op zoek gegaan naar randvoorwaarden voor nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen. Welke functies en activiteiten passen hier? En welke omvang past daar bij? De input uit deze avonden hebben we meegenomen in de nadere uitwerking van de gebieden (de zones) en de afwegingsmatrix.

Op 14 september 2023 heeft de gemeenteraad tijdens een raadsdialoog ook zelf met onder andere de ZLTO, De Duinboeren en de IVN/NMV gesproken over het nieuwe VAB-beleid.

Tijdens de opiniërende commissievergadering van 5 oktober 2023 zijn de leidende principes van het nieuwe VAB-beleid, met een nadere uitwerking van de gebiedsgerichte benadering, de zones, de afwegingsmatrix en de mogelijkheden voor maatwerk, door de commissieleden besproken.

Voor de eerdere deelnemers aan de participatieavonden en ook voor andere belangstellenden is op 21 november 2023 een inloopavond georganiseerd. Tijdens deze avond hebben we teruggekeken op het proces (en de stappen die we hebben gezet), zijn de zones en de afwegingsmatrix gepresenteerd en hebben we de planning voor het vervolgproces geschetst.

De input uit de raadsdialoog, de opiniërende commissievergadering en de inloopavond hebben we meegenomen en verwerkt in voorliggende beleidsnotitie.

In hoofdstuk 2 wordt de nieuwe koers van het VAB-beleid toegelicht, met aandacht voor de gebiedsgerichte benadering, mogelijkheden en randvoorwaarden voor maatwerk en regelingen ter stimulering van sloop. In hoofdstuk 3 nemen we initiatiefnemers mee in de stappen om van een idee naar een plan te komen, met aandacht voor de gebiedszones, het stappenplan en de afwegingsmatrix. Hoofdstuk 4 gaat in op de rekenmethode die in het kader van maatwerk wordt toegepast. Ten slotte beschrijft hoofdstuk 5 het reguliere en het maatwerkproces.

Ons buitengebied is in beweging. Steeds meer agrariërs stoppen met hun bedrijf, waardoor bedrijfsbebouwing vrij komt. Het gaat op veel locaties om grote oppervlakten bebouwing die niet geheel benut kunnen worden voor een nieuwe functie. Daarnaast kan het type bebouwing, bijvoorbeeld een lage varkensstal, hergebruik ten behoeve van een nieuwe functie lastig maken. Leegstand ligt daardoor op de loer.

Behalve de mogelijke leegstand, zijn er nog andere opgaven in ons buitengebied. Bijvoorbeeld met betrekking tot klimaatadaptatie, natuurontwikkeling, extensivering van de landbouw en de energietransitie. We willen dat nieuwe functies op vrijkomende agrarische bedrijfslocaties niet conflicteren met de opgaven in het betreffende gebied. Waar mogelijk zoeken we samen met de initiatiefnemer naar mogelijkheden om juist bij te dragen aan een opgave in het gebied. Het vestigen van een niet-agrarisch bedrijf met een hogere milieubelasting in een gebied met een opgave voor natuurherstel is logischerwijs niet in lijn met deze gedachte. De herbestemming van een veehouderij in de landgoederenzone naar een bedrijf in de recreatiesector, waarbij een deel van de bebouwing wordt gesloopt en vrijkomende gronden beschikbaar blijven voor extensiverende landbouwbedrijven in onze gemeente, is dat wel.

Kijkend naar de kwaliteiten van het landelijk gebied en de opgaven en kansen die er liggen, wegen we af welke functie of activiteit op welke plek zou kunnen passen. We geven dit in het VAB-beleid vorm door te kiezen voor een gebiedsgerichte benadering. Daarbij is ook aangegeven wat in het betreffende gebied voorstelbare ontwikkelingen kunnen zijn. De opgenomen functies en activiteiten in de afwegingsmatrix vormen daarbij geen limitatieve opsomming.

Ontwikkelingen die niet direct passen in de afwegingsmatrix sluiten we niet bij voorbaat uit. Indien de beoogde ontwikkeling voorstelbaar is op die locatie, bekijken we gezamenlijk met de initiatiefnemer of en hoe we het met maatwerk wel mogelijk kunnen maken en onder welke voorwaarden. Sloop, op de eigen bedrijfslocatie of op een andere plek in de gemeente Vught, blijft een belangrijk thema in het VAB-beleid. Ook geven we in deze beleidsnotitie duidelijkheid over gebiedspassende en gebiedsstrijdige functies.

Omdat niet iedere functie of activiteit even goed past op iedere locatie in ons buitengebied, benaderen we VAB-vraagstukken gebiedsgericht. Gekozen is voor een gebiedsindeling die zoveel mogelijk aansluit op de indeling van zones uit de Omgevingsvisie Vught. Met een nadere onderverdeling van de Agrarische Zone in 2 gebiedszones, is deze indeling goed toepasbaar voor het VAB-beleid. In het participatietraject is dit door de deelnemers ook bevestigd. In totaal zijn er vijf gebiedszones onderscheiden:

Voor iedere gebiedszone zijn de aanwezige kwaliteiten in beeld gebracht en hebben we opgaven, doelstellingen en kansen geïnventariseerd en geanalyseerd. Op basis hiervan zijn we tot een kader gekomen voor nieuwe functies en activiteiten per gebiedszone. Zo zijn er in gebiedszone 1 (De Gement) standaard minder mogelijkheden om een grote oppervlakte aan bedrijfsbebouwing te behouden of te herbouwen dan in gebiedszone 3 (Agrarisch landschap en beekdalen zonder groenblauwe waarden). Dit omdat in gebiedszone 1 juist de openheid van het landschap een belangrijke kwaliteit is die we willen behouden en versterken. Ook de aanwezige natuurwaarden in gebiedszone 1 maken dat er minder functies en activiteiten passend zijn dan in gebiedszone 3, waarin intensiever gebruik beter voorstelbaar is. In de afwegingsmatrix (paragraaf 3.4) is dit nader uitgewerkt. Daarnaast is in bijlage 3 een beschrijving van de gebiedszones opgenomen, die inzichtelijk maakt welke kwaliteiten, opgaven en doelstellingen er in het betreffende gebied aanwezig zijn. Zowel in de afwegingsmatrix als in de beschrijving is per gebiedszone een kort overzicht opgenomen van voorstelbare ontwikkelingen en ontwikkelingen die juist niet in het betreffende gebied passen.

Het uitgangspunt blijft één bedrijf per VAB-locatie, waarbij voor nevenactiviteiten bij de nieuwe hoofdfunctie mogelijkheden kunnen worden geboden. Meerdere bedrijfsactiviteiten op één perceel zijn dus mogelijk, maar wel op voorwaarde dat deze activiteiten onderling verbonden zijn én passen binnen een duidelijk concept. Ook vrije beroepen kunnen kleinschalig worden ingepast, indien het een aan huis gebonden beroep of bedrijf betreft.

De oppervlakten zoals opgenomen in de afwegingsmatrix zijn in beginsel het maximum. Het stapelen van functies (en oppervlakten) om alle aanwezige bebouwing te behouden, willen we voorkomen. De ontstening van ons buitengebied blijft namelijk een belangrijke opgave. Goede initiatieven, al dan niet met nevenactiviteiten, die toch meer ruimte vragen en nog steeds passend zijn in het betreffende gebied, willen we met maatwerk faciliteren.

Initiatieven die niet passen in de afwegingsmatrix, bijvoorbeeld omdat ze meer ruimte vragen (grotere oppervlakte aan bedrijfsbebouwing) dan het standaard gehanteerde maximum, of complexer zijn vanwege bepaalde nevenfuncties, willen we niet bij voorbaat uitsluiten. Extra ontwikkelingsruimte kan worden ‘verdiend’ als de ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een duidelijke meerwaarde voor de omgeving. Belangrijk uitgangspunt hierbij is dat de nieuwe functie ook met een grotere omvang, of met de beoogde nevenactiviteit(en), nog passend is in het betreffende gebied. Onder de noemer ‘maatwerk’ is namelijk niet alles mogelijk.

Meerwaarde

In het kader van koppelkansen in ons buitengebied en vanuit de gedachte ‘voor wat hoort wat’, zoeken we naar meerwaarde voor de omgeving bij toepassing van maatwerk. Die meerwaarde kan worden gevonden in sloop van agrarische bebouwing zoals stallen en schuren in de omgeving, of door bijvoorbeeld een bijdrage te leveren aan één van de andere opgaven in het betreffende gebied (zoals ook opgenomen in bijlage 3).

We verbinden extra ontwikkelingsruimte, bijvoorbeeld voor een grotere woning, of een groter bedrijfsgebouw, aan bijdrage(n) aan doelstellingen of aan de oplossing van een opgave in het betreffende gebied. Om de benodigde tegenprestatie te kunnen bepalen is een rekenmethode uitgewerkt (zie ook hoofdstuk 4), op basis van bestaande regelingen in de ‘Beleidsnotitie Kwaliteitsverbetering van het Landschap gemeente Vught 2022’ en in het (tijdelijk) omgevingsplan (sloopbonusregeling). In deze regelingen zijn m² aan bijgebouwen en bedrijfsgebouwen gewaardeerd, net als extra m³ bij een woning. Deze waardering vormt de basis voor de rekenmethode. Voor het behoud van meer m² aan bebouwing dan de afwegingsmatrix aangeeft, is een investering of tegenprestatie nodig die, boven op bestaande sloopverplichtingen, één op één terug moet vloeien in het gebied. In hoofdstuk 4 en bijlage 4 zijn ter verduidelijking verschillende rekenvoorbeelden uitgewerkt

Wat wordt er van een initiatiefnemer gevraagd?

Bij het toepassen van maatwerk wordt van de initiatiefnemer meer gevraagd dan wanneer het initiatief in de afwegingsmatrix past. Belangrijk is dat de initiatiefnemer bereid is om buiten het eigen erf te kijken, om daar een meerwaarde voor de omgeving te creëren, en ook bereid is om samen met de gemeente en met andere partijen in het gebied te onderzoeken hoe die meerwaarde kan worden bereikt. We verwachten een actieve houding van de initiatiefnemer, een open blik en, afhankelijk van de complexiteit van het initiatief, een langere doorlooptijd dan bij een regulier initiatief. Aan de planvorming van een (complex) maatwerk-initiatief hangt logischerwijs een ander tijdspad vast. Daarnaast vraagt de samenwerking met andere partijen vaak meer tijd, net als de uitwerking van het initiatief en de meerwaarde voor de omgeving.

In veel gevallen is de hoeveelheid vrijkomende agrarische bebouwing te groot om allemaal te voorzien van een nieuwe functie. Om deze reden, en omdat de sloop van bebouwing bijdraagt aan het behoud van de kwaliteit van ons buitengebied, is het niet wenselijk dat alle vrijkomende agrarische bebouwing behouden blijft. Leegstand kan namelijk leiden tot verrommeling, een verslechtering van de ruimtelijke kwaliteit en kan daarnaast ook ondermijnende criminaliteit aantrekken.

Bij veel eigenaren bestaat weerstand tegen sloop. Onder andere vanwege de sloopkosten (financiële middelen om de sloop te kunnen bekostigen kunnen ook ontbreken) en het verdwijnen van het zicht op potentiële inkomsten. In veel gevallen is het op grond van het beleid echter verplicht om overtollige bebouwing te slopen bij hergebruik van voormalige agrarische bebouwing.

Omdat we sloop willen stimuleren, hebben we in deze beleidsnotitie mogelijkheden opgenomen om de sloop van legaal en fysiek aanwezige agrarische bedrijfsbebouwing aan te moedigen.

• 1.

  Verruiming van de in het (tijdelijk) omgevingsplan opgenomen sloop-bonusregeling bij het wijzigen van de agrarische bestemming in een woonbestemming,

  • a.

    de maximale inhoud van een woning, die aanwezig mag zijn bij een woonbestemming na gebruik te maken van de huidige sloop-bonusregeling te verhogen van 850m³ naar 1000m³. Hierbij geldt dat voor elke toe te voegen m³, 10 m² moet worden gesloopt.

    De stedenbouwkundige aanvaardbaarheid vormt bij deze regeling in ieder geval een belangrijke randvoorwaarde. Niet op iedere plek is, gelet op onder andere de aanwezige (woon-)bebouwing in de directe omgeving, een woning van 1000 m³ passend.

  • b.

    de maximale omvang van bijgebouwen, die aanwezig mag zijn bij een woonbestemming na het gebruik maken van de huidige sloopbonusregeling te verhogen van 200m² naar 300m². Hierbij geldt dat voor elke toe te voegen m², 4 m² moet worden gesloopt.

    • i.

      Een deel van de sloop kan veelal op eigen perceel plaatsvinden. Wanneer onvoldoende m² gesloopt kunnen worden op eigen perceel, kan de initiatiefnemer:

    • ii.

      Elders, bij voorkeur in de omgeving, maar in ieder geval binnen de gemeente Vught, de benodigde m² aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing slopen. We koppelen de sloopverplichting hiermee los van het eigen perceel.

      In samenspraak met de gemeente kan ook worden bekeken of er een bijdrage geleverd kan worden aan andere doelen of opgaves in het gebied, anders dan sloop.

      Verhandelen van m² bebouwing • Wanneer een eigenaar wel wil slopen maar niet wil herbouwen, dan mag hij deze m² verhandelen aan een derde die deze m² (sloopmeters) nodig heeft om meer m² te kunnen behouden. Op deze wijze ontstaat een duidelijke verbinding tussen de locatie waar meer ruimte wordt gevraagd voor een nieuwe functie en de locatie(s) waar wordt gesloopt. In principe is de initiatiefnemer die sloopmeters nodig heeft zelf aan zet om één of meerdere locaties te vinden waar hij of zij het benodigde aantal m² kan slopen. De gemeente treedt hierin niet op als actieve partner. • Indien de agrarische bestemming in het verleden is omgezet naar ‘Wonen’ maar de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing nog niet gesloopt is, en er ook geen sloopverplichting in verband met de eerdere omzetting meer op rust, kan sloop van deze bebouwing worden gestimuleerd door de mogelijkheid te bieden de vierkante meters te verhandelen. • Sloopmeters kunnen ook verhandeld worden ten behoeve van de ontwikkeling van (een) woning(en) in het kader van de regeling ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ (voorheen Ruimte voor Ruimte), op locaties die in de visie ‘Wonen in het buitengebied’ zijn opgenomen.

    • iii.

      Indien initiatiefnemer aan kan tonen dat het slopen van de benodigde m² niet realiseerbeer is zoals benoemd onder i en ii, of wanneer een bijdrage aan een andere opgave dan sloop meer kwaliteit kan toevoegen (ii), kan een afdracht worden gedaan in het gemeentelijk groenfonds.

• 2.

  Verruiming, onder voorwaarden en in het kader van maatwerk zoals beschreven in hoofdstuk 2, van de in de afwegingsmatrix opgenomen maximale oppervlakte aan bedrijfsbebouwing ten behoeve van een nieuwe functie/activiteit op een VAB-locatie. Dit brengt met zich mee dat in ruil voor deze verruiming op een andere VAB-locatie in de gemeente Vught bebouwing moet worden gesloopt. Ten behoeve van deze regeling is in hoofdstuk 4 van deze beleidsnotitie een rekenmethode uitgewerkt.

   

• Bij technisch niet afgeschreven gebouwen kan verruiming van het omgevingsplan worden toegepast voor tijdelijke uitstel van 10 jaar van sloop van het desbetreffende gebouw.

In dit hoofdstuk wordt u als initiatiefnemer meegenomen in hoe u van een idee tot een plan kan komen. Welke stappen moeten er gezet worden, en wat doet u als initiatiefnemer eerst? Welke vragen heeft de gemeente? En wat moet u in uw plan toelichten met het oog op de beoordeling ervan? Om u hierbij te helpen, hebben we een stappenplan en een afwegingsmatrix opgesteld.

In paragraaf 3.2 wordt het stappenplan toegelicht en laten we aan de hand van een voorbeeldcasus zien hoe u het stappenplan kunt gebruiken bij het beantwoorden van bepaalde vragen. In paragraaf 3.3 vindt u een korte beschrijving van de gebiedszones. Een uitgebreidere beschrijving, met een overzicht van de kwaliteiten, opgaven, doelstellingen en kansen in het gebied, kunt u in bijlage 3 vinden.

In paragraaf 3.4 is de afwegingsmatrix per gebiedszone uitgewerkt. Met deze afwegingsmatrix kunt u onderzoeken of hetgeen u graag wilt in uw gebiedszone past of voorstelbaar zou kunnen zijn.

Om van een idee naar een plan te komen is belangrijk te weten welke stappen doorlopen moeten worden. De eerste stap betreft het bepalen of er sprake is van een VAB-locatie en of het VAB-beleid daarom ook het juiste beleidskader is. In stap 2 wordt antwoord gegeven op de vraag in welke gebiedszone de planlocatie is gelegen en, aan de hand van de afwegingsmatrix, wordt duidelijk welke functies en activiteiten hier voorstelbaar zouden kunnen zijn. Vervolgens wordt in stap 3 antwoord gegeven op de vraag wat de nieuwe hoofdactiviteit wordt en in stap 4 of en welke nevenactiviteiten worden beoogd. In deze stap moet ook worden nagedacht of en hoe de eventuele nevenactiviteiten aansluiten bij de hoofdactiviteit. Stap 5 geeft duidelijkheid over welk proces, het reguliere of het maatwerkproces, gevolgd moet worden. Past de beoogde ontwikkeling in de afwegingsmatrix? Dan volgt u het reguliere proces. Na uitwerking van uw plan aan de hand van de afwegingsmatrix in stap 6a, kunt u uw plan bij de gemeente indienen ter beoordeling. Past uw initiatief niet in het afwegingskader, dan neemt u vóór de nadere (gedetailleerde) uitwerking van uw plan contact op met de gemeente voor een intakegesprek. Samen met u bekijken we of uw plan toch voorstelbaar zou kunnen zijn, in welke vorm dat zou kunnen en onder welke voorwaarden. Nadat die stap is doorlopen, kunt u uw plan ter beoordeling indienen bij de gemeente.

Het onderstaande overzicht geeft een samenvatting van de verschillende stappen die doorlopen moeten worden.

Om een beeld te geven hoe de stappen eruit zien, is een fictieve casus uitgewerkt in het onderstaande kader.

In deze paragraaf volgt een korte beschrijving van de verschillende gebiedszones.

Zone 1: de Gement

Zone 1 betreft het open beemdenlandschap van De Gement, waar de openheid van het landschap en de aanwezige natuurwaarden belangrijke kwaliteiten zijn. In deze zone worden in beginsel minder mogelijkheden geboden voor behoud (of herbouw) van grotere oppervlakten bedrijfsbebouwing. In de afwegingsmatrix in paragraaf 3.3.1 zijn voorstelbare vervolgfuncties voor deze zone in beeld gebracht. Wanneer in het kader van maatwerk een tegenprestatie wordt gevraagd, biedt bijlage 3 aanknopingspunten.

Zone 2: Agrarisch landschap en beekdalen met groenblauwe waarden

Zone 2 bestaat uit het beekdallandschap en de omliggende gronden met groenblauwe waarden. Transformatiemogelijkheden zijn hier ruimer dan in zone 1. In deze zone zijn, vanwege de groenblauwe waarden (en de link met het bodem- en watersysteem) minder intensieve activiteiten en functies passend. Paragraaf 3.3.2 biedt inzicht in de voorstelbare vervolgfuncties in zone 2.

Zone 3: Agrarisch landschap en beekdalen zonder groenblauwe waarden

In zone 3 liggen de gronden zonder groenblauwe waarden, die onderdeel zijn van het gemengd landelijk gebied. In deze zone zijn intensievere functies en activiteiten voorstelbaar en kan in vergelijking met de andere zones een grotere oppervlakte aan bedrijfsbebouwing benut worden voor (een) nieuwe vervolgfunctie(s). Bekijk paragraaf 3.3.3 voor de mogelijkheden.

Zone 4: de landgoederenzone

Zone 4 wordt gevormd door de landgoederenzone, zuidelijk en oostelijk van de kern van Vught. Qua mogelijkheden is zone 4 vergelijkbaar met zone 2. Het toevoegen van kleinschalige maatschappelijke en recreatieve functies en activiteiten als nieuwe economische drager in de landgoederenzone is voorstelbaar.

Zone 5: de Loonse en Drunense Duinen

Zone 5 ligt ten westen van Cromvoirt, en is gelegen tegen de Loonse en Drunense Duinen. Net als in zone 1 spelen natuurwaarden hier een belangrijke rol. Ook hier zijn in beginsel minder mogelijkheden om grotere oppervlakten aan vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing te behouden. Daarnaast ligt er in deze zone een belangrijke opgave op gebied van verkeer. De mogelijkheden voor vervolgfuncties met een grote verkeersaantrekkende werking zijn hierdoor zeer beperkt. Bekijk paragraaf 3.3.5 om te zien welke vervolgfuncties hier voorstelbaar zijn.

Wat wordt de nieuwe hoofdfunctie en wat worden eventuele nevenfuncties? Eén van de doelen van het nieuwe VAB-beleid is het bieden van duidelijkheid over welke ontwikkelingen wel en niet voorstelbaar zijn. De afwegingsmatrix maakt inzichtelijk hoe initiatieven op VAB-locaties worden afgewogen. Het biedt onder andere duidelijkheid over:

• -

  welke vervolgfuncties in welk gebied als passend worden gezien;

• -

  welke omvang passend is en hoe met bestaande bebouwing wordt omgegaan;

• -

  waar op moet worden gelet bij de groene inrichting van het perceel (de landschappelijke inpassing);

• -

  het houden van een omgevingsdialoog.

In de onderstaande paragrafen staan per gebiedszone welke ontwikkelingen voorstelbaar zijn. In bijlage 2 is de totale afwegingsmatrix met alle gebiedszones in één overzicht opgenomen.

Bij toepassing van maatwerk wordt in ruil voor de extra ontwikkelingsruimte (meer m² aan bebouwing) een tegenprestatie verwacht, welke ten goede moet komen aan de omgeving. Aan die meerwaarde voor de omgeving kan, zoals ook beschreven in paragraaf 2.2, op verschillende manieren invulling worden gegeven. Om tot een goede balans te komen tussen ontwikkelingsruimte enerzijds en de tegenprestatie anderzijds, is gekeken naar de “waarde” van de vrijkomende agrarische bebouwing zoals deze in bestaande regelingen is gehanteerd. Daarnaast is gekeken hoeveel m² er op basis van bestaande gemeentelijke sloopbonusregelingen moet worden gesloopt om extra m² te behouden of te herbouwen.

• -

  Op basis van de beleidsnotitie ‘Kwaliteitsverbetering van het landschap gemeente Vught 2022’ wordt €25,00 gehanteerd voor de sloop van elke m² aan stal, schuur of loods. Deze waarde wordt standaard gehanteerd in de gehele provincie Noord-Brabant. Deze waarde is daarom aangehouden om sloopmeters te waarderen. Indien de waardering (in provinciale en regionale regelingen) wijzigt, wordt dat bedrag overgenomen in deze rekenmethode;

• -

  In de beleidsnotitie ‘Kwaliteitsverbetering van het landschap gemeente Vught 2022’ is ook een sloopverplichting opgenomen. Die luidt als volgt: voor iedere m² die extra wordt behouden, moet 1 m² worden gesloopt. In geval van herbouw geldt dat er een dubbele hoeveelheid moet worden gesloopt, dus voor iedere m² herbouw moet 2 m² worden gesloopt.

• -

  In het (tijdelijk) Omgevingsplan Vught is een sloopbonusregeling opgenomen voor het vergroten van de inhoud van een woning. Voor iedere m³ die wordt toegevoegd aan de inhoud van een woning, moet 10 m² worden gesloopt.

• -

  Ook voor het behoud van een grotere oppervlakte aan bijgebouwen bij een reguliere woning is in het (tijdelijke) Omgevingsplan Vught een sloopbonusregeling opgenomen. Deze regeling komt neer op de sloop van 4 m² aan bebouwing voor het behoud van 1 m² extra aan bijgebouwen bij de woning.

In de rekenmethode voor maatwerk kwantificeren we de tegenprestatie op basis van bovenstaande waarderingen. Afhankelijk van wat er precies extra wordt gevraagd, meer m² aan bedrijfsbebouwing of juist meer m³ aan inhoud van de woning, wordt berekend hoeveel m² gesloopt zou moeten worden en welke waarde dat in euro’s vertegenwoordigt.

Deze tegenprestatie komt bovenop de reguliere vereisten voor functiewijzigingen op VAB-locaties. Bijvoorbeeld de verplichte investering in kwaliteitsverbetering van het landschap op grond van het provinciaal en gemeentelijk beleid.

In gevallen waarbij een zeer grote oppervlakte aan bebouwing wordt gesloopt op het eigen perceel, wanneer de daadwerkelijke sloopkosten door aanwezigheid van asbest en bijvoorbeeld mestkelders (aantoonbaar) vele malen hoger uitvallen dan het bedrag waarmee wordt gerekend in deze rekenmethode, of wanneer de nieuwe functie een grote maatschappelijke meerwaarde met zich meebrengt, wordt beoordeeld of de investering in het kader van maatwerk nog wel redelijk en haalbaar is. Ook hier wordt een stukje maatwerk toegepast.

Onderstaand een rekenvoorbeeld aan de hand van de voorbeeldcasus.

In dit hoofdstuk laten we zien hoe het proces verloopt bij een regulier initiatief (een plan dat past binnen de afwegingsmatrix) en hoe het proces eruit kan zien bij een initiatief waarbij maatwerk wordt toegepast.

Ruimtelijke ontwikkelingen die passen binnen de afwegingsmatrix volgen het reguliere proces. Deze ontwikkelingen zijn minder complex dan ontwikkelingen waarvoor maatwerk moet worden toegepast. Het reguliere proces is daarom veelal korter, maar een aantal verplichte stappen moet wel doorlopen worden. Dat zal dan ook enige tijd vergen. Denk hierbij aan de tijd die nodig is voor de beoordeling van je idee door de gemeente, de nadere uitwerking van idee naar een concreet plan (en onderbouwing ervan) en de benodigde tijd om de formele ruimtelijke procedure te doorlopen.

Als initiatiefnemer sta je zelf aan de lat om je idee vorm te geven. De gemeente kijkt en denkt wel op verschillende momenten met je mee. Een adviesbureau kan jou helpen met het vertalen van jouw idee naar een concreet plan en met het onderbouwen van jouw plan (met benodigde onderzoeken).

Initiatieven die niet in de afwegingsmatrix passen, sluiten we niet bij voorbaat uit. Samen met jou bekijken we of jouw idee toch voorstelbaar is, bijvoorbeeld omdat een grotere omvang toch passend kan zijn op die locatie en omdat er een duidelijke meerwaarde voor de omgeving tegenover staat. Je volgt hiervoor het maatwerkproces. Vanwege de complexiteit van jouw idee zal dit proces meer tijd vergen dan het reguliere proces. Ook zijn er enkele extra stappen die je moet doorlopen. Om te beginnen word je gevraagd om na te denken over hoe jouw idee (dat afwijkt van de afwegingsmatrix) toch passend kan zijn op die locatie en vooral over hoe er een bijdrage geleverd kan worden aan één van de opgaven in jouw gebied (zone). Natuurlijk hoef je dit niet helemaal zelf te doen. Vanuit de gemeente kijken en denken we hierover met jou mee.

Een ander belangrijk onderdeel is het betrekken van je omgeving bij jouw idee (en plan). Hiermee kunnen aandachtspunten voor jouw idee en de verdere uitwerking tot een concreet plan worden opgehaald. Dat kan iets heel simpels betreffen, zoals een inrit aan de andere kant van je perceel realiseren om geluidsoverlast te voorkomen, of het aanplanten van extra groen aan één zijde om overlast van verlichting weg te nemen. Door in jouw plan zo goed mogelijk rekening te houden met de wensen vanuit de omgeving, kan eventuele weerstand zoveel mogelijk worden weggenomen.

Afhankelijk van de complexiteit van je plan en de impact ervan op de omgeving, kan het ook nodig zijn dat we aan de voorkant afstemming zoeken met andere overheden of organisaties (zoals de provincie of het waterschap). Ook deze partijen kunnen randvoorwaarden voor een verdere uitwerking van je plan en de meerwaarde voor de omgeving meegeven.

Je ziet dat er met maatwerk veel verkend en afgestemd moet worden aan de voorkant. Dit vergt logischerwijs ook meer tijd dan bij ruimtelijke ontwikkelingen in het reguliere proces. Na afronding van deze verkennings- en uitwerkingsfase kan jouw plan uiteindelijk ook de stappen doorlopen uit het reguliere proces (onder andere het collegebesluit en het doorlopen formele ruimtelijke procedure).

Bijlagen

• 1.

  Begrippenlijst

• 2.

  Afwegingsmatrix

• 3.

  Inhoud verschillende gebiedszones

• 4.

  Achtergrondinformatie rekenmethode

• 5.

  Schema beleid buitengebied

• 6.

  Voorbeeld casussen