| Organisatie | De Wolden |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Notitie grondprijzen 2024 |
| Citeertitel | Notitie grondprijzen 2024 |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | financiën en economie |
| Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 28-03-2024 | 01-01-2024 | Nieuwe regeling | 20-02-2024 |
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente De Wolden,
gelezen het ambtelijk voorstel;
overwegende, dat het gewenst is om een beleidsregel vast te stellen voor
de gemeentelijke grondprijzen;
omdat de gemeente met het vaststellen van grondprijzen duidelijkheid naar bestuur en marktpartijen en eenduidigheid in haar handelen wil bereiken en beleid wil vastleggen voor de uitgangspunten van onderhandelingssituaties en grondexploitaties;
gelet op de artikelen 4:81, eerste lid, 4:83 en 1:3, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht en het BBV en Omgevingswet;
Voortvloeiend uit het gemeentelijk grondbeleid wordt de notitie grondprijzen jaarlijks geactualiseerd. De notitie grondprijzen is in het bijzonder opgesteld om inzicht te geven in en richtlijnen vast te leggen over de hoogte van grondprijzen, onder andere ten behoeve van kaveluitgifte.
De notitie grondprijzen wordt jaarlijks door het college van B&W vastgesteld. Uitgangspunt voor het grondprijzenbeleid is dat bij de vaststelling van de grondprijzen in principe uit wordt gegaan van de marktwaarde van de grond. De gemeente voert een marktconforme grondprijspolitiek, gebaseerd op de functie van de grond. Hierdoor wordt een reële prijs voor de grond geïncasseerd. Er wordt zoveel mogelijk gestreefd naar een ruimtelijke ontwikkeling waarbij geen beslag wordt gelegd op gemeentelijke financiële middelen.
De voordelen van het hanteren van vastgestelde prijzen en/of berekeningsmethoden zijn:
Het college stelt met de vaststelling van de notitie grondprijzen de grondprijzen jaarlijks vast overeenkomstig de marktontwikkelingen. Om flexibel in te kunnen spelen op ontwikkelingen en specifieke omstandigheden worden bij de vaststelling van een nieuwe grondexploitatie de grondprijzen van het project vastgesteld en jaarlijks bij de herziening van de grondexploitaties opnieuw tegen het licht gehouden. Op deze manier wordt er goed aansluiting gehouden bij de (lokale) marktomstandigheden.
In de Woon(zorg)visie zijn de volkshuisvestelijke uitgangspunten opgenomen die o.a. voor het grondprijzenbeleid van belang zijn. De Woon(zorg)visie voorziet in een fors woningbouwprogramma van 750 tot 1000 woningen tot en met 2030, waarvan 200 sociale huurwoningen. Daarin worden alle doelgroepen voorzien, zowel onze eigen inwoners als nieuwe inwoners, starters, alleenstaanden, (jonge) gezinnen, senioren en zorgbehoevenden. De gemeente streeft naar een woningbouwprogramma met zowel goedkopere als duurdere huur- en koopwoningen, maar ook nieuwe woonvormen worden gestimuleerd.
De Woon(zorg)visie is verder uitgewerkt naar een concreet uitvoeringsprogramma voor de verschillende kernen. Na vaststelling hiervan kan daadwerkelijk aan de slag worden gegaan met de ontwikkeling van diverse locaties. Dat wil niet zeggen dat er nu niet gebouwd wordt. Er zijn in de diverse dorpen verschillende ontwikkellocaties bouwrijp en er wordt nog volop gebouwd.
Uitgangspunt voor gronduitgifte is dat de grond in normale bouwrijpe staat (dus geschikt gemaakt voor de eigenlijke bouwactiviteit) wordt geleverd en dat de grond qua bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming.
Onder een bouwrijpe bouwkavel wordt verstaan een bouwkavel:
waarvan de direct aangrenzende openbare gebieden geschikt zijn voor de aanleg van de (hoofd)leidingen van ter plaatse gebruikelijke nutsvoorzieningen; alsmede met (afhankelijk van de keuze van het - door of namens de gemeente aan te leggen - rioleringsstelsel (vb) gescheiden systeem met afvoer hemelwater op eigen terrein) aansluitingsmogelijkheden ten behoeve van de afvoer van hemelwater en vuil water, zulks tegen de daarvoor geldende voorwaarden en op kosten van de koper;
De gemeente geeft geen garanties over de draagkracht van het bouwterrein. Een sonderingsonderzoek gebeurt door en voor rekening van de koper.
In voorkomende gevallen kan met de koper/ontwikkelaar worden overeengekomen dat hij zelf het gekochte perceel bouwrijp maakt, waarmee dan rekening wordt gehouden bij het bepalen van de grondprijs. Tenzij anders vermeld zijn alle genoemde grondprijzen exclusief BTW en kosten koper. De in deze notitie genoemde prijzen worden gehanteerd per 1 januari 2024.
Bij onderhandelingen, prijsafspraken, reserveringen en dergelijke wordt door de gemeente duidelijk aangegeven welke prijzen gelden en voor hoe lang die prijzen gestand worden gedaan. Indien van toepassing wordt gemeld op welke wijze de grondprijs van het volgende jaar voor de betreffende gronduitgifte wordt berekend.
Reeds opgestarte uitgiftes worden aangepast in prijs naar de nieuwe geldende grondprijzennotitie. De in deze notitie genoemde prijzen worden gehanteerd per 5 maart 2024 en lopen tot het moment dat er nieuwe grondprijzen worden vastgesteld.
Om de marktconforme grondprijs te bepalen, hanteren wij de residuele grondwaardemethode. Het principe van de residuele grondwaardemethode is echter niet tot in extreme door te voeren bij kavelprijzen, aangezien er vooraf geen complete informatie voorhanden is met betrekking tot hetgeen gerealiseerd wordt.
Om toch te komen tot marktconforme prijzen wordt naast de residuele grondwaardemethode de comparatieve methode toegepast en worden de marktomstandigheden betrokken. Deze combinatie zorgt voor een extra controle op marktconformiteit waarbij de prijs voldoende aansluit bij het gekozen uitgangspunt en leidt er bovendien toe dat aansluiting wordt verkregen bij de buurgemeenten.
De residuele grondwaardemethode is een top down benadering, waarbij de gronduitgifteprijs het residu is dat overblijft nadat van de bruto opbrengsten van de onroerende zaak (geraamd op basis van de verkoopprijs VON) de totale productiekosten (stichtings- en verkoopkosten) zijn afgetrokken. Het verschil, het residu, is de waarde die aan de grond kan worden toegerekend.
Bij het bepalen van de opbrengsten kunnen prijsgegevens van bestaande onroerende zaken een indicatie vormen voor de raming van de opbrengsten, maar liever nog gebruiken wij een recent concreet bouwproject als voorbeeld. Deze methode is bij voorrang geschikt om een indicatie van de grondwaarde te geven. De toepassing van de residuele grondwaardemethode biedt transparantie, zowel intern als extern.
Bij de comparatieve methode wordt vergeleken met de uitgifteprijzen die gehanteerd worden in direct omliggende of anderszins vergelijkbare gemeenten. Hierbij dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging ten opzichte van (snel)wegen, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, het uitgiftetempo, de bestaande voorraad aan percelen, het aanbod van uit te geven percelen en het algemene voorzieningenniveau.
Door het gebruik van de comparatieve methode verkleint de gemeente het risico om zichzelf met uit te geven gronden uit de markt te prijzen, of gronden te voordelig en dus niet marktconform te verkopen. Met een te hoge grondprijs zal er geen of onvoldoende vraag zijn.
Artikel 4 Grondprijzen woningbouw
In de sociale huursector is het gebruikelijk ongeacht de omvang van de kavel en de feitelijke stichtingskosten, een vaste prijs per kavel of gestapelde eenheid vast te stellen. Het hanteren van een vaste prijs maakt de vanuit ruimtelijke ordening en volkshuisvesting gewenste realisatie van sociale huur- en koopwoningen mogelijk.
Voor de door woningcorporaties te realiseren sociale huurwoningen hanteert de gemeente een lagere grondprijs dan voor de vrijesectorwoningen. De gemeente draagt hiermee - samen met de corporaties - bij aan de klassieke volkshuisvestelijke doelstellingen. Commerciële overwegingen zijn hieraan ondergeschikt. Als verkoopvoorwaarde bepaalt de gemeente, dat de huur van deze woningen niet hoger wordt dan de jaarlijks door het Rijk vastgestelde huurgrens, zodat de woningen bereikbaar zijn voor de betreffende doelgroep.
Verkoop sociale huurwoningen dient bij voorkeur aan corporaties plaats te vinden omwille van langdurig behoud van deze sociale huurwoningen voor dit segment en adequaat beheer van deze woningen.
Bij het bepalen van de grondprijs voor de sociale sector kiest de gemeente voor een vast bedrag van € 15.500,- exclusief BTW per grondgebonden woning. Dit bedrag is in lijn met wat in de regio gangbaar is.
De prijs van € 15.500,- geldt voor kavels tot 200 m². Daarboven vragen wij € 87,50 per m². Als meerdere kavels voor sociale woningen tegelijk worden afgenomen, dan mag het oppervlak “gemiddeld” worden benaderd door het oppervlak te delen door het aantal sociale woningen.
Bij het bepalen van de grondprijs voor appartementen kiest de gemeente voor een percentage van 90% van de prijs voor grondgebonden woningen, ongeacht het aantal bouwlagen. Dit levert een grondprijs per gestapelde bereikbare huurwoning op van € 13.950,- excl. BTW. Het percentage van 90% komt overeen met wat in de regio gangbaar is.
In de uitgiftecontracten wordt een functiebescherming opgenomen om de sociale huurfunctie van de betreffende woningen in de toekomst te kunnen borgen.
Met de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening per juli 2008, is een instandhoudingstermijn vastgelegd van ten minste 10 jaar na ingebruikname (artikel 1.1.1 Bro). Dit artikel is per 1-1-2024 overgegaan in artikel 5.161c Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) onder de Omgevingswet. Bij verkoop van een sociale huurwoning in de periode tussen 10 en 20 jaar na ingebruikname vindt een nabetaling plaats ter grootte van het verschil tussen de oorspronkelijk betaalde grondprijs voor de sociale huurwoning en een kavelprijs voor een vrije sectorwoning op moment van verkoop.
Conform de Woon(zorg)visie 2023-2027 is er sprake van een sociale koopwoning bij een vrij op naam prijs van maximaal € 275.000,- (prijspeil 2023). Deze prijs wordt periodiek herzien, voor de grondprijs wordt aangesloten bij deze herziening.
Op basis van de V.O.N. prijs van € 275.000,- is een grondprijs van € 133,- per m² excl. BTW vastgesteld. Voor sociale koopwoningen wordt een richtinggevende kaveloppervlakte voorgeschreven van maximaal 200 m2.
Sinds enkele jaren groeit de vraag naar geliberaliseerde huurwoningen. Dit zijn woningen die niet door woningstichtingen op de markt gebracht worden, maar door particuliere of institutionele beleggers. Deze woningcategorie groeit, nu woningcorporaties verplicht passend moeten toewijzen. Geliberaliseerde huurwoningen worden verhuurd aan de doelgroep met een inkomen dat boven de inkomensgrens ligt om voor huurtoeslag in aanmerking te komen. De huurprijs ligt dan ook boven deze huurtoeslaggrens.
Deze doelgroep is te vergelijken met de doelgroep voor de sociale koopwoningen. Veelal starters die te veel verdienen voor een sociale huurwoning maar die nog niet een vrijesectorwoning willen of kunnen kopen. Uit de Woon(zorg)visie volgt dat er meer behoefte is aan deze categorie woningen.
De verkoopwaarde van deze woningen komt overeen met de sociale koopwoning. Om die reden is een grondprijs van € 133,- per m² excl. BTW vastgesteld.
De grondprijzen van de vrije sector/projectmatig gebouwde woningen zijn gekoppeld aan de vrij-op-naam prijzen van deze woningen. Met de vrij-op-naam prijs (incl. BTW) wordt bedoeld de prijs waarvoor een woning in de markt wordt gezet, waarbij de woning een zodanig uitrustingsniveau heeft dat deze na oplevering direct als woning in gebruik kan worden genomen.
Voor projectmatige vrije sectorkavels worden de prijzen per project bepaald op basis van een taxatie of residueel bepaald.
Bij appartementen worden vaak lagere grondprijzen gerealiseerd dan bij grondgebonden woningen. Dit komt grotendeels door de gemeenschappelijke bouwkundige ruimtes en omdat er in bepaalde gevallen kostenverhogende stedenbouwkundige veranderingen nodig zijn om de gewenste kwaliteit in het plan te realiseren. Deze lagere grondprijs voor appartementen bedraagt evenals bij de sociale sector 90% van de prijs voor grondgebonden woningen.
4.5 Vrije sector kavels particulieren
Voor de individuele vrije kavels, de meest bekende vorm van particulier opdrachtgeverschap, werd tot nu toe gewerkt met vaste vierkante meter prijzen.
Bij nieuwe grondexploitaties worden de grondprijzen per project marktconform vastgesteld door middel van de residuele methode in combinatie met de comparatieve methode. Hierbij worden factoren als ligging, oppervlakte, bebouwingsmogelijkheden, kwaliteit van de omgeving en marktsituatie mee- genomen. De waardebepalingen zullen intern worden uitgevoerd, indien daar aanleiding toe is wordt de hulp ingeschakeld van een externe onafhankelijke taxateur.
De grondprijs voor bedrijventerreinen als belangrijke vestigingsfactor staat geregeld ter discussie. In dit kader is het relevant te onderkennen dat de keuze voor bepaalde locaties wordt bepaald door een groot aantal factoren. Deze hangen deels samen met kenmerken van de locatie zelf, maar ook van het beschikbare arbeidspotentieel en de aard en de ligging van de locatie. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om de bereikbaarheid, de parkeermogelijkheden, de zichtbaarheid, de representativiteit, de ligging ten opzichte van afnemers/klanten, de houding van de (lokale) overheid ten aanzien van ondernemingen én om de grondprijs. Uiteraard verschilt dit per type bedrijf. Voor de gemeente de Wolden kan gesteld worden dat bedrijfsruimtegebruikers vaak een zeer sterke lokale binding hebben. Hierdoor speelt de vestigingsfactor grondprijs vooral in psychologisch opzicht een rol bij de locatiekeuze van bedrijven.
De grondprijs voor bedrijventerreinen wordt doorgaans door middel van de comparatieve methode bepaald. Met deze methode wordt de prijs van een bedrijfskavel bepaald door te kijken naar vergelijkbare transacties die eerder tot stand zijn gekomen en naar grondprijzen zoals die in de buurgemeenten worden gehanteerd. Differentiatie van de grondprijs kan worden doorgevoerd door ligging van de kavel op het terrein (bijvoorbeeld een zichtlocatie) en door specifieke omstandigheden (bijvoorbeeld vanwege de loop van een hoogspanningskabel). Immers, de grondwaarde is een resultante van de commerciële waarde van het vastgoed minus de investeringskosten van het vastgoed: grond heeft een residuele waarde en die waarde wordt bepaald door de waarde van wat erop gerealiseerd wordt. Omwille van enerzijds de noodzakelijke transparantie, maar ook om voor alle bedrijven een marktconforme grondprijs in rekening te brengen wordt, in principe, uitgegaan van vaste grondprijzen voor bedrijventerreinen. Eventuele aanpassingen gaan via een collegebesluit.
Er zijn alleen in Ruinerwold bedrijfskavels beschikbaar in het plan Uitbreiding Hoge Akkers. Voor dit plangebied zijn al opties verstrekt en er is een lijst met belangstellende. Voor de vrij te verkopen kavels geldt in 2023 een prijs van € 77,50 per m² excl. BTW.
Voor een bedrijfswoning op de kavel geldt een toeslag van 500 x de m²-prijs. Wat neerkomt op een toeslag van 500 x € 77,50 = € 38.750,- exclusief BTW.
Artikel 6 Commerciële en niet-commerciële voorzieningen
Onder commercieel vastgoed wordt vastgoed verstaan waarmee een commerciële onderneming wordt bedreven. De bebouwing is veelal specifiek geschikt voor de betreffende functie. Deze ondernemingen hebben primair een winstoogmerk. Enkele voorbeelden zijn: winkels, horeca, bioscopen, klimhallen, squashhallen, amusementshallen, telecommunicatievoorzieningen, brandstofverkooppunten en apotheken.
De grondprijs voor commerciële voorzieningen wordt door middel van de residuele waarde methodiek in combinatie met de comparatieve methode bepaald. Gezien de grote differentiatie tussen locaties en ontwikkelingen wordt voor iedere ontwikkeling separaat de grondprijs berekend. Hierbij wordt een richtprijs van € 194,- per vierkante meter grond exclusief btw gehanteerd. Wanneer de hoeveelheid meters bruto vloeroppervlak groter is dan het terreinoppervlak (FSI > 1,0) geldt als minimale grondprijs de prijs per vierkante meter bruto vloeroppervlak.
6.1 Maatschappelijke voorzieningen met een winstoogmerk
Naast bovenstaande ‘echte’ commerciële voorzieningen zijn er steeds meer maatschappelijke voorzieningen met een winstoogmerk. Deze maatschappelijke voorzieningen worden, onder meer als gevolg van de toenemende marktwerking in de zorg, steeds vaker commercieel geëxploiteerd.
Ook voor dergelijke ondernemingen wordt de grondprijs bepaald aan de hand van de residuele methode. De grondprijs is derhalve afhankelijk van de toekomstige bestemming c.q. functie die wordt opgericht en geëxploiteerd. Voor dit type voorzieningen wordt gerekend met een richtprijs van € 194,- exclusief btw per vierkante meter grond.
Indien de floor space index op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van het aantal vierkante meters bruto vloeroppervlak in plaats van het aantal vierkante meters uitgeefbare grond.
Tot de categorie maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk worden onder meer gerekend:
Voor traforuimten en overige (gebouwde) nutsvoorzieningen geldt, ongeacht de plaats in een plan, een grondprijs van € 194,- per vierkante meter grond exclusief btw. Mocht het om een verkoop in het buitengebied gaan dan kan, eventueel, met een lagere grondprijs worden gerekend. Om de kosten van de betreffende grondtransactie te kunnen dekken wordt een minimumprijs per transactie gehanteerd van € 1.000,- exclusief btw. De kosten van notarieel transport c.a. zijn voor rekening van het betreffende nutsbedrijf.
6.4 Niet commerciële voorzieningen
Gebruikelijk is dat naast voorzieningen met een winstoogmerk (commerciële voorzieningen) onderscheid wordt gemaakt tussen verschillende vormen van niet commerciële ofwel maatschappelijke voorzieningen. Onder de categorie maatschappelijke voorzieningen worden uitgiften geschaard die een ideële en/of publieke functie dienen en waarbij de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt.
Het onderverdelen in meerdere categorieën is hierbij wenselijk, om te zorgen voor duidelijkheid en helderheid bij belanghebbenden. Differentiatie in de categorieën en grondprijzen zorgt voor het leveren van meer maatwerk en marktconformiteit.
6.5 Sociaal maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk
Onder sociaal maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk worden voorzieningen verstaan zoals:
Voor deze categorie wordt een vaste grondprijs gehanteerd van € 144,- exclusief btw per vierkante meter. Indien de floor space index op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van de te realiseren vierkante meters bruto vloeroppervlak in plaats van de uitgeefbare vierkante meters grond.
De grond wordt tegen deze prijs verkocht op voorwaarde dat de gemeente een recht van eerste koop heeft op de grond, nadat de op de grond gestichte bebouwing haar functie verliest, tegen de dan geldende sociale grondprijs.
De verhuur van maatschappelijk vastgoed is vastgelegd in de jaarlijks geüpdatete versie van het Vastgoedbeleid.
6.6 Recreatieve en sportvoorzieningen
Tot deze categorie worden onder meer gerekend: kinderboerderijen, niet commerciële sportaccommodaties (overdekt en / of buiten) en speeltuinen. Veelal worden deze gronden in erfpacht uitgegeven (zie paragraaf 3.8).
Indien er toch sprake is van verkoop van grond, wordt er onderscheid gemaakt naar bebouwde en onbebouwde voorzieningen:
Voor het bebouwde deel wordt een vaste grondprijs gehanteerd van € 144,- exclusief btw per vierkante meter. Indien FSI (floor space index) op de aan de bebouwing toe te rekenen kavel groter uitvalt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van de te realiseren vierkante meters bruto vloeroppervlak in plaats van de uitgeefbare meters grond.
De grond wordt tegen deze prijs verkocht op voorwaarde dat de gemeente een recht van eerste koop heeft op de grond, nadat de op de grond gestichte bebouwing haar functie verliest, tegen de dan geldende sociale grondprijs.
Onder deze categorie vallen o.a. zorgwoningen en zorgappartementen of andersoortige woonzorgvoorzieningen, inclusief gezamenlijke ruimten en overige ruimten met een sociaal doel, eveneens ruimten voor commerciële doeleinden zoals een restaurant of een fysiotherapeut. De grondprijs voor dergelijke voorzieningen wordt per geval residueel bepaald (maatwerk).
Het gaat hierbij om stroken openbaar groen, die toegevoegd kunnen worden aan particuliere grondeigendommen.
De verkoop van groen- en reststroken is maatwerk. Voor de koper betekent het een vergroting van het woongenot en levert het veelal een waardevermeerdering van de totale onroerende zaak op. De gemeente hoeft in veel gevallen geen onderhoud meer te plegen en heeft eenmalig extra inkomsten. Of verkoop gewenst is, wordt per situatie door de gemeente beoordeeld.
Voor 2024 gelden de volgende prijzen voor groen- en reststroken:
De voorgevelrooilijn is een denkbeeldige lijn langs de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw. Bij een verspringende voorgevel is het langste gedeelte van de voorgevel maatgevend. En wanneer een gebouw met meerdere zijden aan de weg grenst wordt de voorgevel, per situatie, door de gemeente bepaald.
Dit onderscheid wordt gemaakt, omdat voor de voorgevelrooilijn in beginsel geen bouwmogelijkheden en daarnaast ook minder gebruiksmogelijkheden zijn. Hierdoor is de meerwaarde van grond aan de voorkant van de woning minder dan dat deze aan de zij- of achterkant zou zijn. Achter de voorgevelrooilijn kunnen namelijk, afhankelijk van de specifieke situatie en regels van het geldende bestemmingsplan, wel bouwmogelijkheden zijn en zijn de gebruiksmogelijkheden veel groter. Hierbij geldt wel dat de aankoop van een stuk snippergroen nooit automatisch tot een bouwrecht leidt. Om te mogen bouwen moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor zover het bestemmingsplan dit vereist.
Verder komen alle kosten die samenhangen met de eigendomsoverdracht voor rekening van de koper. Dit betreft onder meer notariskosten, overdrachtsbelasting en kadastrale kosten.
Agrarische gronden worden tegen marktconforme prijzen verkocht. Gezien de verscheidenheid en de specifieke kenmerken van de verschillende gronden zullen er onderling prijsverschillen zijn. De waardebepaling zal in eerste instantie intern worden uitgevoerd, indien daar aanleiding toe wordt de hulp ingeschakeld van een externe onafhankelijke taxateur.
Artikel 7 Pacht, erfpacht en verhuur
7.1 Pacht en verhuur agrarische gronden < 10.000 m²
De afgelopen jaren heeft de gemeente de pachtprijzen verhoogd met als doelstelling de hoogst toelaatbare pachtprijzen volgens het Pachtnormenbesluit te bereiken.
Volgens het pachtnormenbesluit per 1 juli 2023 bedraagt de hoogst toelaatbare pachtprijs voor reguliere pacht € 621,- per hectare per jaar (Noordelijk weidegebied). De gemeente verpacht landbouwgrond alleen kortlopend (geliberaliseerd). Daarvoor geldt geen prijstoets door de Grondkamer. Toch sluiten we aan bij het pachtnormenbesluit. Naast de pachtprijs worden ook de administratiekosten, die door de grondkamer in rekening worden gebracht, doorbelast.
De gemeente heeft naast de gronden die verpacht worden voor agrarisch gebruik ook een aantal percelen in de verhuur voor ander gebruik. Deze verhuur wordt door middel van een (meestal) jaarlijkse overeenkomst vastgelegd.
Bij verhuur van snippergroen zonder bebouwingsmogelijkheid en gelegen voor, naast of achter de woning wordt bij oppervlaktes vanaf 75 vierkante meter een jaarlijkse huurprijs in rekening gebracht. Bij oppervlaktes kleiner dan 75 vierkante meter zijn bruikleen of koop mogelijk, huur is dan niet mogelijk.
De huurprijs wordt jaarlijks verhoogd met de CPI van voorgaande jaar. De CPI van 2023 is 3,8 %, De huurprijs bij 75 vierkante meter bedraagt in 2024
€ 171,-. Voor extra vierkante meters geldt een toeslag van € 1,92 per vierkante meter.
Indien grond in erfpacht of recht van opstal wordt uitgegeven wordt de erfpachtcanon/recognitie afgestemd op de grondwaarde die in geval van verkoop van deze grond van toepassing was geweest.
De jaarlijkse erfpachtcanon/recognitie komt tot stand door de grondwaarde te vermenigvuldigen met 50% van de wettelijke rente voor handelstransacties die op het moment van afsluiten van toepassing is. Dit bedrag is inclusief risico, beheers- en administratie kosten.
Notariskosten en daarmee ook de kosten voor de inschrijving bij het kadaster en eventuele kadastrale splitsingskosten zijn voor rekening erfpachter/opstalnemer.
7.5 Erfpacht en recht van opstal maatschappelijk
Erfpacht en recht van opstal voor maatschappelijke doeleinden wordt per situatie bepaald, waarbij er tot nu toe veelal sprake was van erfpacht om niet. Ook bij deze categorie zal in beginsel een marktconforme, dan wel kostendekkende canon/recognitie in rekening worden gebracht. Notariskosten en daarmee ook de kosten voor de inschrijving bij het kadaster en eventuele kadastrale splitsingskosten zijn voor rekening erfpachter/opstalnemer.
7.7 Erfpacht en recht van opstal flexwonen/ tijdelijke woningen
In de Woon(zorg)visie 2023-2027 wordt voorzien dat vrijkomende locaties worden ingezet voor flexwonen of tijdelijke woningen.
Bij de uitgifte van grond in deze categorie zijn belangrijke criteria: tijdelijkheid, snelheid, kosten van realisatie en grip houden op de gemeentegrond. Het gaat hier om gemeentegrond die tijdelijk beschikbaar gesteld wordt voor het realiseren van flexwoningen. Na afloop van de afgesproken periode wordt het perceel weer aan de gemeente opgeleverd in oorspronkelijke staat.
Erfpacht gecombineerd met een recht van opstal is dan het meest geëigende instrument om genoemde criteria te borgen. De jaarlijkse erfpachtcanon/recognitie komt tot stand door de grondwaarde te vermenigvuldigen met 50% van de wettelijke rente voor handelstransacties die op het moment van afsluiten van toepassing is. Dit bedrag is inclusief risico, beheers- en administratie kosten.
Notariskosten en daarmee ook de kosten voor de inschrijving bij het kadaster en eventuele kadastrale splitsingskosten zijn voor rekening erfpachter/opstalnemer.
Mocht zich een situatie voordoen waarbij bestaand vastgoed voor een van deze categorieën wordt verhuurd dan zal in beginsel een marktconforme huurprijs worden gehanteerd.
Een bruikleenovereenkomst wordt alleen aangegaan voor percelen (kleiner dan 75m²) waarbij het wenselijk is dat de gebruiker het onderhoud van de gronden voor zijn/haar rekening neemt, maar waarbij het niet wenselijk is dat overdracht of verhuur van de gronden plaatsvindt. Om verjaring te voorkomen wordt in deze gevallen een bruikleenovereenkomst afgesloten.