| Organisatie | Voorschoten |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Beleidsregel Woningbouw Voorschoten 2024 |
| Citeertitel | Beleidsregel Woningbouw Voorschoten 2024 |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 08-03-2024 | nieuwe regeling | 30-01-2024 | Z/24/082730/381019 |
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Voorschoten;
gelet op de ‘Woonvisie 2023 – 2027’ en de ‘Eerste wijziging Doelgroepenverordening Voorschoten 2020, artikel 6';
Overwegende dat het college op grond van de Omgevingswet en het Besluit kwaliteit leefomgeving, de bevoegdheid heeft om regels te stellen over, van en voor de goedkeuring van woningbouwplannen met bijbehorend vereveningsfonds;
De ‘Beleidsregel Woningbouw Voorschoten 2024’ vast te stellen;
Goedkope koopwoning: een koopwoning met een maximale VON-prijs van € 255.000, - (prijspeil 2023), waarbij de regio Holland Rijnland jaarlijks de prijsgrenzen voor goedkope koop. Voor goedkope koop indexeert Holland Rijnland aan de hand van de gemiddelde CAO-loonstijging, tenzij een andere manier van indexatie wordt aangegeven vanuit het Rijk. Dan houdt Holland Rijnland de rijksmethode aan;
Betaalbare koopwoning: een koopwoning met een maximale VON-prijs van € 390.000.- (prijspeil 2024), waarbij de regio Holland Rijnland jaarlijks de prijsgrenzen betaalbare koop indexeert. Voor betaalbare koop houdt Holland Rijnland de Rijksdefinitie aan. Deze wordt jaarlijks door het Rijk geïndexeerd;
Op iedere woningbouwlocatie in Voorschoten met een projectomvang van ten minste 4 woningen moeten ten minste 30% sociale huurwoningen en 35% woningen in het middensegment gerealiseerd worden inclusief de onderverdeling in het middensegment.
De afspraken met de initiatiefnemer, gericht op invulling van de beleidsregel, zullen worden vastgelegd in de intentie- dan wel de anterieure overeenkomst met de betreffende initiatiefnemer tot woningbouw.
Het vereveningsfonds is van toepassing op een woningbouwprogramma van ten minste 4 woningen en ten hoogste 10 woningen. Dit betekent dat wanneer het woningbouwprogramma meer dan 10 woningen bevat de initiatiefnemer verplicht is om de voorgeschreven percentages te realiseren. Afwijken van de gestelde beleidsregel behoort in die gevallen niet tot de mogelijkheden. Daarmee wordt de initiatiefnemer verplicht deze percentages te bouwen. Op het verevenen tussen de 4 en 10 woningen is de onderverdeling van 35% niet van toepassing en uitwisselbaar kussen middenhuur of sociale koop. Dit gelet op de geringe financiële bandbreedte van de onderverdeling.
Er moet een bijdrage betaald worden voor het niet realiseren van een woning in de volgende categorie:
4.2 Overeenkomst bijdrage sociale woningbouw en middensegment
Ter zekerstelling van de nakoming van de betaling van een bijdrage aan het vereveningsfonds, sluit de gemeente een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer. In deze overeenkomst wordt in ieder geval vastgelegd:
5. Uitname voor extra sociale woningbouw en/of middensegment
Gelden in het vereveningsfonds worden bestemd voor een bijdrage aan projecten waar meer dan 30% sociale woningbouw gerealiseerd wordt en/of meer dan 35% in het middensegment. Door de initiatiefnemer kan, onder voorwaarden, een beroep worden gedaan op het vereveningsfonds. De uitname uit het vereveningsfonds is bedoeld als stimulans voor het realiseren van extra woningen in het sociale– of middensegment.
De hoogte van de uitname is bepaald op basis van de inbreng in het vereveningsfonds. Daarbij wordt er gekeken naar typologie van de woning. Daarbij worden de volgende prijzen gehanteerd:
Om in aanmerking te komen voor een bijdrage uit het vereveningsfonds moet de aanvraag aan de volgende voorwaarden voldoen:
5.3 Procedure behandeling aanvraag
De behandeling van een aanvraag bestaat uit de volgende stappen:
5.4 Overeenkomst bijdrage aan extra woningbouw
De gemeente sluit een overeenkomst met de initiatiefnemer. In deze overeenkomst wordt in ieder geval vastgelegd:
Deze regels zijn van toepassing op initiatieven waarvoor het college, voor het in werking treden van de beleidsregel, nog geen positief principebesluit heeft genomen over het bouwplan en geen of afwijkende afspraken met de initiatiefnemer heeft gemaakt in de intentieovereenkomst over de bouw van sociale huur, middenhuur en/of goedkope– en betaalbare koopwoningen.
6.3. Indexering bijdrage en uitname vereveningsfonds
De genoemde bijdrage(n) en uitname(n) zullen jaarlijks worden geïndexeerd. Dit zal worden meegenomen in de jaarlijkse Grondprijzenbrief die wordt vastgesteld door het college en ter informatie aan de raad wordt verstuurd.
6.4 Inherente afwijkingsbevoegdheid
Het college is bevoegd om onderbouwd gemotiveerd af te wijken van;
Tot slot is het college bevoegd om in uitzonderlijke gevallen te besluiten dat een of meer artikelen uit deze beleidsregel gemotiveerd buiten toepassing worden gelaten of dat daarvan wordt afgeweken.
Toelichting Beleidsregel Woningbouw Voorschoten
Het woningbouwprogramma waar de gemeente Voorschoten voor staat, is vastgelegd in de ‘Woonvisie Voorschoten 2023-2027’. Het doel is om meer grip te krijgen op en sturing te geven aan het te realiseren van een evenwichtige woningvoorraad. Deze beleidsregel is een nadere uitwerking van artikel 6 van de ‘Eerste wijziging Doelgroepenverordening Voorschoten 2020’ die in september 2023 is vastgesteld door de gemeenteraad. De doelgroepenverordening regelt de categorieën en de doelgroepen. Daarmee is de eerste ‘Beleidsregel Woningbouw Voorschoten 2020’ komen te vervallen. Om vervolgens als college ook sturing te geven aan de samenstelling van de woningvoorraad voor deze doelgroepen wordt de ‘Beleidsregel Woningbouw Voorschoten’ aangeboden, waarin ook de werking van het vereveningsfonds wordt vastgelegd. Deze nadere uitwerking zorgt voor een publiekrechtelijke verankering van bestaand woonbeleid.
Om ervoor te zorgen dat er geen misverstanden plaatsvinden over de begrippen is ervoor gekozen een begrippenlijst toe te voegen. Deze begrippen sluiten aan bij thans vigerende wet- en regelgeving.
Voor het vaststellen van de reikwijdte is uitgegaan van de toekomstige woningbouwplannen binnen de gemeente Voorschoten. Het minimum van 4 blijft gehandhaafd uit het principe van betrouwbaarheid en een ondergrens zorgt redelijkerwijs voor een haalbaar programma. Een maximum van 10 woningen blijft ingesteld als bovengrens. Dit betekent dat er boven dit aantal geen mogelijkheid bestaat tot afkoop van sociale huurwoningen en woningen in het middensegment. Op deze manier waarborgt de gemeente dat er over de totale woningvoorraad 30% sociaal en 35% middensegment gerealiseerd word.
De betrokkenheid van corporaties bij projecten borgt voor de langere termijn het aandeel sociale huur binnen die projecten. Met die reden is ook de intentie dat de woningbouwcorporaties primair het sociale deel ontwikkelen/afnemen, al is dit juridisch niet afdwingbaar. De woonvisie schrijft voor dat de corporaties preferred supplier zijn.
Qua categorie woningen binnen de diverse segmenten wordt aansluiting gevonden bij de thans vigerende wet – en regelgeving en de het vigerende regionale- en lokale beleid. Een nieuw element naast het realiseren van 30% sociale huurvoorraad is de realisatie van 35% middensegment, waarbij onderscheid gemaakt wordt tussen middenhuur, goedkope – en betaalbare koop. Er is een extra categorie woning bijgekomen, voorheen werd er alleen gesproken over sociale koopwoningen. De wettelijke grondslag voor het type woningen is te vinden in het Besluit Kwaliteit Leefomgeving, als onderdeel van de Omgevingswet. Voorheen waren deze definities verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening onder de Wet ruimtelijke ordening.
Het vereveningsfonds is een instrument om het gewenste woningbouwprogramma te realiseren, maar wil ook flexibiliteit inbouwen voor kleinere projecten. Projecten die binnen de reikwijdte onvoldoende woningen realiseren in beide segmenten zijn verplicht een bijdrage in het vereveningsfonds te storten. Wanneer er binnen de reikwijdte extra woningen worden gerealiseerd in beide segmenten dan kan de initiatiefnemer een aanvraag indienen om gelden uit het vereveningsfonds te ontvangen.
Er is een uitgebreide inventarisatie gemaakt van woningtransacties in de gehele gemeente Voorschoten. Dit is in 2021 voor de eerste keer gebeurd. In april 2023 heeft er een herijking plaatsgevonden op basis van een database met ca. 500 woningtransacties in de periode vanaf 1 januari 2020. In de data wordt onderscheid gemaakt naar woningtype, transactiejaar, onderhouds-/kwaliteitsniveau en woonoppervlak. In geval van grondgebonden woningen tevens het kaveloppervlak. Door het uitvoeren van een regressieanalyse wordt aan elk van deze variabelen een deel van de waarde van de woning toegekend. Door een normwoning op te bouwen uit deze delen kan de verkoopwaarde worden bepaald.
Op basis van het Bouwkostenkompas3 is bij elk type woning een normatieve bouwsom bepaald. Wanneer deze wordt afgetrokken van de verkoopwaarde resteert de grondwaarde van een woning. In het voorjaar van 2023 lijkt er sprake te zijn van een kentering met dalende huizenprijzen. Dit betreft echter de totale woningmarkt, ook de bestaande woningen. Door de grotere focus op duurzaamheid c.q. energiezuinigheid worden nieuwbouwwoningen in mindere mate geraakt door prijsdalingen. Kanttekening daarbij is dat voornamelijk het hogere (duurdere) segment wordt afgenomen door doorstromers. Deze hebben hun bestaande koopwoning te verkopen waarvan de verkoopwaarde onder druk staat, dit levert onzekerheid op en daardoor een mogelijk verminderde vraag c.q. afname. Met name de ‘goedkopere’ nieuwbouwwoningen zoals rijwoningen die aantrekkelijker zijn voor starters worden daardoor minder geraakt dan het hogere segment. Behalve de stijging van de verkoopprijzen heeft er sinds 2021 ook een sterke stijging van de bouwkosten opgetreden. Onder andere door schaarste in grondstoffen en hogere energieprijzen, maar ook stijging van de loonkosten (veelal volgend op de inflatiecijfers). Dit maakt dat de VON-prijzen over de hele linie nog wel zijn gestegen, maar de bouwkosten in veel gevallen nog harder. Derhalve daalt daarmee het grootste deel van de (voorgestelde) compensatiebedragen. Alleen bij de rijwoningen is er nog sprake van een kleine stijging. Het streefpercentage voor sociaal en middenhuur is veranderd ten opzichte van 2021. Dit was respectievelijk 25% en 20%, dit wordt 30% en 35%. Dit betekent dat het gewenste aandeel ‘markt’ wordt verminderd van 55% naar 35%. Bij een woningbouwprogramma dat volledig in de marktsector wordt gerealiseerd zal ten opzichte van 2021 dus een grotere bijdrage wordt gevraagd.
Nadat de beleidsregel in werking is getreden worden de vereisten vanuit de beleidsregel per specifiek project, waar nog geen intentie – of anterieure overeenkomst is, vastgelegd in een intentie- dan wel anterieure overeenkomst. Op projecten waar al een intentie- of anterieure overeenkomst aan ten grondslag ligt is deze beleidsregel niet van toepassing.
Als een bestemmingsplanprocedure nodig is dan moet het college onderbouwd aan de raad voorstellen af te wijken van de eis van 30% sociale woningbouw en 35% middensegment en het regelen van de financiële afdracht door de initiatiefnemer voor de niet-gerealiseerde woningen. Als voor de planologische wijziging geen bestemmingsplanwijziging noodzakelijk is dan beslist het college over de aanvraag van een initiatiefnemer.
De regio Holland Rijnland indexeert jaarlijks de prijsgrenzen voor goedkope koop, betaalbare koop en middenhuur. Voor goedkope koop indexeren we aan de hand van de gemiddelde CAO-loonstijging, tenzij een andere manier van indexatie wordt aangegeven vanuit het Rijk. Dan houden we de rijksmethode aan. Voor middenhuur en betaalbare koop houden we de Rijksdefinitie aan. Deze wordt jaarlijks door het Rijk geïndexeerd.