| Organisatie | Aa en Hunze |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Overhoekenbeleid gemeente Aa en Hunze 2024 |
| Citeertitel | Overhoekenbeleid Gemeente Aa en Hunze 2024 |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | bestuur en recht |
| Eigen onderwerp |
Deze regeling vervangt het Overhoekenbeleid zoals is vastgesteld op 2 februari 2010.
Deze regeling bevat de vroegst mogelijke datum van inwerkingtreding.
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 22-02-2024 | nieuwe regeling | 01-01-2024 |
1.1 Aanleiding, doel en gevolg
In afwachting van een geactualiseerd beleidskader worden er momenteel geen overhoeken door de gemeente verkocht. Door middel van een nieuw beleidskader wil de gemeente Aa en Hunze duidelijkheid creëren rondom het gebruik en de uitgifte van gemeentelijke (groen-) stroken, oftewel de overhoeken.
Met enige regelmaat komen er verzoeken van inwoners die graag een stuk gemeentegrond willen kopen om hun tuin uit te breiden. Als gemeente streven we ernaar om een gelijkwaardige aanpak te hanteren voor alle potentiële kopers van deze stukken snippergroen. Door middel van dit beleidsdocument wil het College duidelijke en transparante richtlijnen vastleggen. Een uniform en helder beleid zal niet alleen de duidelijkheid vergroten voor onze gemeenteambtenaren en bestuurders, maar ook voor de burgers. Om deze uniformiteit te bereiken, zijn de uitgangspunten voor de uitgifte- en toetsingscriteria en de verkoopvoorwaarden opnieuw geformuleerd.
Dit beleidsdocument heeft meerdere doelen. Enerzijds is het doel van dit beleidsdocument om heldere en organisatie gedragen begripsbepalingen en uitgangspunten te formuleren op basis waarvan per situatie een besluit kan worden gemaakt van af te stoten en te verkopen gemeentelijke gronden. In eerste instantie zal er sprake zijn van passieve verkoop van overhoeken. Daarnaast kunnen de uitgangspunten de basis zijn voor een inventarisatie voor de actieve verkoop van overhoeken. Tenslotte is het doel van dit document dat het uitgangspunt van de grondprijsbepaling en de verkoopprocedure wordt vastgesteld.
Het vaststellen van het overhoekenbeleid Gemeente Aa en Hunze 2024. In de toekomst kan besloten worden om aan dit overhoekenbeleid een uitvoeringsprogramma te koppelen en eventueel over te gaan van passieve verkoop naar actieve verkoop van overhoeken.
De beslissingen tot het verkopen of juist niet verkopen van gemeentelijk eigendommen zijn privaatrechtelijke rechtshandelingen en vallen hiermee onder het Burgerlijk Wetboek. Tegen deze besluiten staat geen bezwaar of beroep open conform de Algemene wet bestuursrecht. De schakelbepaling in art. 3:14 BW bepaald echter dat overheidsinstanties zich bij het gebruikmaken van privaatrechtelijke rechtshandelingen hebben te houden aan de normen van de Awb en aan de ongeschreven beginselen van behoorlijk bestuur. De bevoegdheden tot het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen worden ontleend aan de Gemeentewet.
In november 2021 is de uitspraak geweest van de Hoge Raad in het zogenaamde Didam-arrest.
Het arrest werpt een ander licht op de eisen die worden gesteld aan het privaatrechtelijk handelen van overheden bij onroerend goed transacties dan gebruikelijk was. Ook bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten moeten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, in acht worden genomen. Uit het gelijkheidsbeginsel komt voort dat een gemeente bij verkoop van een onroerende zaak (potentiële) kopers van deze onroerende zaak, een gelijke kans moet bieden. Dit geldt alleen indien er meerdere gegadigden zijn of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval moet de gemeente criteria opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Bij de verkoop van overhoeken is het van belang dat vooraf duidelijk is of er een of meer potentiële kopers voor een overhoek zijn.
De gemeente Aa en Hunze heeft in 2010 het overhoekenbeleid uit 1999 geactualiseerd.
Het overhoekenbeleid houdt op dit moment het volgende in:
“alle gemeentegrond, die niet voor goed gebruik of beleving van de openbare ruimte dan wel de uitoefening van de gemeentelijk taken nodig is, komt voor verkoop in aanmerking’’.
Aanvragen om verkoop van overhoeken worden dan ook behandeld volgens het principe “ja, tenzij”. Het “tenzij” heeft betrekking op de volgende uitzonderingen:
Uit de praktijk blijkt dat het van belang is om duidelijkheid te hebben over definities en begrippen zoals ‘openbaar groen’, ‘functioneel groen’, ‘groenstructuur’, ‘structureel groen’, structuurbepalend groen’, ‘beeldbepalend groen’ en ‘overhoek’. De begripsbepalingen zijn derhalve opgenomen in bijlage 1.
Naast de reeds vastgestelde beoordelingcriteria genoemd in paragraaf 2.4, zijn er nog een aantal beoordelingscriteria van belang om te bepalen of gemeentelijk eigendom in aanmerking komt voor verkoop. Het gaat hierbij om de volgende aspecten:
De groenstructuur van Aa en Hunze vormt een essentieel onderdeel van de openbare ruimte en speelt een cruciale rol bij het bepalen van de algemene uitstraling en beleving van onze gemeente. Deze structuur draagt bij aan de visuele ruimte en stedenbouwkundige samenhang binnen onze gemeente. Om dit te waarborgen, is het noodzakelijk dat de gemeente groenstructuren in eigendom houdt. Een fundamenteel principe hierbij is dat al het groen binnen uitbreidingsplannen die vanaf 1 januari 2024 worden ontwikkeld, wordt beschouwd als structureel groen en in principe niet zal worden verkocht.
Binnen de gemeente Aa en Hunze staat niet alleen structureel groen hoog in het vaandel, maar hechten we ook veel waarde aan het behoud van groene buffers. Groene buffers worden gedefinieerd als gebieden waar groen behouden blijft, mits ze voldoende omvang hebben voor groei en de mogelijkheid bieden voor adequaat onderhoud. Deze inzet geldt in het bijzonder voor groene buffers die zich situeren tussen dorpen en het omliggende landschap, evenals tussen verschillende wijken en straten binnen onze gemeente.
In bijlage 2 van dit document zijn de minimale ontwerptechnische groeneisen per onderhoudsgroep opgenomen, die als richtlijn dienen om de kwaliteit van deze groene elementen te waarborgen.
Uitgangspunt beoordeling aanvraag
Hierbij moet worden gedacht aan de stedenbouwkundige verantwoording, eventueel te verwachten planologische ontwikkelingen en het feitelijke gebruik van de grond.
De stedenbouwkundige opzet van een straat of wijk bepaald hoe de straat/wijk is opgebouwd. Hierbij geven met name het structureel en functioneel groen inhoud aan de groene structuur. Zij ondersteunen en versterken de ruimtelijke en stedenbouwkundige opzet. Bij verkoop van een overhoek moet rekening worden gehouden dat de nieuwe eigenaar de grond naar eigen wens gaat inrichten en bij het huisperceel zal aantrekken. Dit kan betekenen dat een bouwwerk wordt opgericht en/of bepaalde erfafscheidingen worden geplaatst die de omliggende groenstructuur aantasten. Het is mogelijk om over de wijze van inrichting afspraken vast te leggen in de private overeenkomst. Uit de praktijk blijkt echter dat naleving en controle niet of onvoldoende plaatsvindt.
Indien dan ook wordt voorzien dat verkoop van een overhoek leidt tot aantasting van de stedenbouwkundige opzet dient de overhoek niet te worden verkocht. Verkoop van grond dient alleen plaats te vinden indien de nieuwe eigenaar, behoudens de bestemmingsplanbepalingen en andere regelgeving, onvoorwaardelijk gebruik kan maken van de grond.
Verkoop van een overhoek mag geen bedreiging betekenen voor eventuele toekomstige planologische ontwikkelingen of reconstructies. Indien wordt voorzien dat een overhoek in de nabije toekomst mogelijk nodig is voor het realiseren van een nieuwe ontwikkeling dient de overhoek niet te worden verkocht. Eventueel kan nadat er meer duidelijkheid is of de ontwikkeling doorgang vindt, of nadat de ontwikkeling heeft plaatsgevonden, een herbeoordeling van de overhoek plaatsvinden.
In een bestemmingsplan hebben alle gronden een bepaalde bestemming. Meestal hebben de voor verkoop geschikte gronden de bestemming ‘openbaar groen’ of ‘ verkeersdoeleinden’. Privaatrechtelijk is er geen reden om bij dergelijke gronden niet over te gaan tot verkoop. De overhoek dient in overeenstemming met de bestemming te worden gebruikt of ingericht. Op het moment dat de gemeente een overhoek verkoopt mag de koper er echter van uitgaan dat hij deze grond in de geest van de bestemming ‘tuin’ mag inrichten en dat de gemeente zorgt voor de juiste bestemming. De aanpassing van de bestemming van het verkochte perceel naar de feitelijke situatie vindt echter in principe pas plaats bij de eerstvolgende reguliere herziening van het betreffende bestemmingsplan. Wanneer de koper vooruitlopend op deze actualisatie van de bestemming wenst af te wijken van de geldende bestemming, dient dit op zijn verzoek en kosten langs formele RO-procedures te geschieden. Ook hier geldt weer dat verkoop van grond alleen kan plaatsvinden indien de nieuwe eigenaar, behoudens de bestemmingsplanbepalingen en andere regelgeving of zakelijke rechten, in de toekomst onvoorwaardelijk gebruik kan maken van de grond.
Indien wordt vermoed dat de verkochte overhoek bij een toekomstige bestemmingsplanwijziging niet de gewenste bestemming zal krijgen dient terughoudend met de verkoop van de overhoek worden omgegaan.
2.4.3 Verkeerstechnische en veiligheidsaspecten
Binnen onze gemeente wordt het principe gehanteerd dat geparkeerd dient te worden op eigen terrein. In de meeste gevallen is dit mogelijk. Er zijn echter ook wijken binnen onze gemeente waar aparte parkeervakken door de gemeente of ontwikkelaar zijn aangelegd om aan de parkeernorm te voldoen. Indien verkoop van de overhoek (i.c. parkeerplaats) er toe leidt dat het aantal beschikbare parkeerplaatsen onder de minimale parkeernorm komt te liggen dient niet te worden verkocht.
Er zijn binnen onze gemeente wijken die grenzen aan belangrijke verkeersverbindingen. Tussen de wijk en de verkeersverbinding bevindt zich meestal een forse groenbuffer. Er dient gewaakt te worden voor een situatie dat grond binnen deze (groen)zone wordt verkocht waarvan later blijkt dat deze nodig was voor verkeersreconstructies. Verkoop van een overhoek mag dan ook geen belemmering vormen voor toekomstige verkeersontwikkelingen.
Een overhoek grenst meestal aan het openbaar gebied, vaak aan een voet- of fietspad. Door verkoop van de overhoek kan er een dusdanig smalle strook/pad ontstaan waardoor bijvoorbeeld de verkeersveiligheid in het geding is. Het is niet aan te geven bij welke minimale maatvoering sprake is van een verkeersonveilig pad. Dit is afhankelijk van meerdere factoren en dient per situatie te worden bekeken.
Een verkleining van voetpaden/fietspaden kan eveneens een gevoel van sociale onveiligheid geven. Alhoewel dit gevoel een subjectief gevoel is dient hier wel degelijk rekening mee te worden gehouden. Indien zich de situatie voordoet dat verkoop van een overhoek een verkeersonveilige of sociaalonveilige situatie kan veroorzaken dient kritisch naar de verkoop te worden gekeken wat tot gevolg kan hebben dat de verkoop geheel of gedeeltelijk niet door gaat. Uitgangspunt dient te zijn dat verkoop van gemeentegrond geen bedreiging mag vormen voor de sociale en verkeersveiligheid ter plekke.
Indien er calamiteiten plaatsvinden is het van belang dat de infrastructuur zodanig is dat de hulpverleningsdiensten ter plaatse kan komen en met zo min mogelijk beperkingen hulp kan verlenen. De aanwezigheid, capaciteit en de bereikbaarheid van het bluswater dient gegarandeerd te zijn, zodat een snelle en doeltreffende inzet door de brandweer mogelijk is.
Openbare verlichting maakt het mogelijk om in het donker de weg, andere weggebruikers en de omgeving voldoende te onderscheiden. Indien er sprake is van openbare verlichting op een overhoek wordt er onderzocht of deze verplaatst kan worden. De kosten voor het verplaatsen zijn voor de koper.
Uitgangspunt beoordeling aanvraag
Het verkopen van overhoeken kan een besparing opleveren van de beheer- en onderhoudskosten, omdat door de kleinschaligheid en de ligging in de directe woonomgeving meestal een intensief beheer vereist wordt.
Tussen wijken en/of straten onderling liggen echter op vele locaties slechts stroken van 5 meter, zonder onderhoudspad, waardoor deze voor Aa en Hunze niet te onderhouden zijn. Omdat ze eveneens meestal direct grenzen aan particulier eigendom worden ze veelal niet structureel “onderhouden” door bewoners. In dergelijke gevallen dient per situatie te worden beoordeeld of instandhouding van deze groenbuffer gewenst is.
Het verkopen van overhoeken kan in deze gevallen een besparing opleveren van de beheer- en onderhoudskosten, omdat door de kleinschaligheid en de ligging in de directe woonomgeving meestal een intensief beheer vereist wordt.
Verkoop van overhoeken moet echter niet leiden tot ingesloten eigendommen of versnippering/kleinschaligheid, aangezien deze niet meer of alleen tegen zeer hoge kosten te onderhouden zijn. Bij verkoop dient dan ook de specifieke ligging te worden beoordeeld. Een te kopen strook grond moet grenzen aan een van de andere eigendommen van de koper. Een verkoop kan anders leiden tot (ongewenste) ingesloten eigendommen. Dit betekent dat overhoeken alleen worden verkocht aan aangrenzende eigenaren. Bij meer dan één aangrenzende eigenaar wordt de grond in principe evenredig verdeeld aangeboden.
Indien zich de situatie voordoet dat een eigenaar niet wil/kan kopen, wordt de strook grond aangeboden aan een aangrenzend en achterliggend perceel. Indien het beheer en onderhoud wordt bemoeilijkt of teveel versnippering ontstaat, gaat de verkoop geheel of gedeeltelijk niet door.
2.4.5 Civieltechnische aspecten
In de ondergrond van onze gemeente zijn vele kabels en leidingen aanwezig van o.a. KPN, Enexis, Waterleidingmaatschappij Drenthe (WMD), Gasunie of de gemeente. Deze leidingen liggen grotendeels in gemeentegrond waardoor de instandhouding, het beheer, het onderhoud en de eventuele toekomstige noodzakelijk aanpassingen van deze kabels en leidingen goed geregeld is. De meest veilige wijze van waarborging is het eigendomsrecht. In het verleden zijn met nutsbedrijven afspraken gemaakt over het hebben en houden van vrije ruimtes voor kabels en leidingen in gemeentegrond.
De instandhouding, het beheer en onderhoud als ook mogelijke noodzakelijke aanpassingen van kabels en leidingen kunnen echter het beste worden gewaarborgd door het vestigen van een zakelijk recht op basis van art. 5:101 BW1.
Ten aanzien van de kabels en leidingen en het goed functioneren van hoofdtransportleidingen en middenspanningsleidingen is het van dusdanig belang dat deze zo veel mogelijk in eigen grond moeten liggen om snel op schades en problemen te kunnen reageren.
De aanwezigheid van kabels en leidingen geeft gebruiksbeperkingen voor de grond.
Het dient potentiële kopers vooraf duidelijk te zijn dat er kabels of leidingen in de aan te kopen strook grond liggen en er derhalve geen mogelijkheid is om de overhoek aan te kopen. Om te weten te komen of (en waar) er kabels of leidingen in de aan te kopen strook grond liggen dient een Klic-melding te worden gedaan. Aan deze melding zijn kosten verbonden, nl. € 11,50,- (per melding, prijspeil 25-1-2023).
Uitgangspunt is dat een koper de grond accepteert in de staat waarin het verkeert op het moment van aan-/verkoop met daarbij alle lusten en lasten. Dit betekent dat de koper ook eigenaar wordt van eventueel aanwezige bomen, beplanting en bestrating. Verder wordt er voor de verkoop van overhoeken geen verkennend bodemonderzoek verricht. Indien bij de gemeente, als verkopende partij, echter het vermoeden (bijv. vanuit historisch gebruik) bestaat dat het te verkopen perceel is verontreinigd, zal niet tot verkoop worden overgegaan.
De waterkwantiteit wordt in het gebied van de gemeente Aa en Hunze beheerd door waterschap Hunze en Aa’s en nabij Schoonloo voor een klein gedeelte door Waterschap Drents Overijsselse Delta. Verkoop van grond mag niet tot gevolg hebben dat de waterkwantiteitsbeheersing negatief wordt beïnvloed. Hierbij moet vooral worden gedacht aan verkoop van overhoeken die grenzen aan waterlopen. Verkoop van de overhoek kan dan tot gevolg hebben dat het waterschap de waterloop moeilijk kan bereiken en onderhouden. Ondanks het feit dat wij als gemeente primair niet verantwoordelijk zijn voor de waterkwantiteit dient de gemeente hier wel degelijk oog voor te hebben.
Overhoeken worden enkel en alleen verkocht aan eigenaren van de aangrenzende percelen. Als potentiële koper wordt dan ook de eigenaar van een aangrenzend perceel beschouwd. Indien er meerdere percelen aangrenzend zijn met verschillende eigenaren wordt rekening gehouden met het gelijkheidsbeginsel en de gevolgen van de uitspraak in zake het Didam-arrest. Ingeval een huurder een verzoek indient, wordt dit afgewezen. Aan de huurder wordt aangegeven dat de verhuurder (juridisch eigenaar) een verzoek tot aankoop kan indienen. De verhuurder is meestal een woningstichting. Uit de praktijk blijkt dat woningstichtingen vaak bereid zijn om het woongenot van haar huurders te vergroten door gemeentegrond aan te kopen.
Uitgangspunt beoordeling aanvraag
Zoals reeds gemeld in paragraaf 2.3 worden inkomsten als gevolg van de verkoop van overhoeken als ‘incidentele middelen’ verantwoord. De inkomsten zijn incidenteel van aard en deze zijn niet duidelijk te ramen. De opbrengsten van de verkoop van overhoeken kunnen worden geboekt op de post overhoeken.
3. GRONDPRIJZEN EN WIJZE VAN VERKOOP
3.1 Grondprijs verkoop overhoeken
In de Nota Grondprijzen is de grondprijs voor overhoeken vastgesteld. De prijs is exclusief overdrachtsbelasting en kosten koper (o.a. notariskosten, kadasterkosten). Wanneer er op grond van het bestemmingsplan bouwmogelijkheden zijn, of er plannen zijn voor ontwikkeling en dat hiertoe de bestemming gewijzigd kan worden zodra er bouwmogelijkheden zijn ontstaan, wordt er gerekend met het tarief van bouwgrond zoals opgenomen in de Nota Grondprijzen. Van dit laatste is zelden sprake aangezien overhoeken bij verkoop bijna altijd de bestemming ‘openbaar groen’ hebben en meestal niet grenzen aan bestaande bouwvlakken
Grondprijs bij overhoeken met potentiele bouwmogelijkheden
Bij overhoeken die in de toekomst wel gebruikt kunnen worden voor bebouwing wordt gerekend met het tarief voor bouwgrond. Voor de beoordeling of de overhoek in de toekomst aangewend kan worden als bouwgrond worden onderstaande vier factoren meegenomen in de beoordeling.
De waarde van een overhoek is in principe gelegen in factoren als:
3.2 Vaststelling grondprijs overhoeken
De redenen van de gemeente om een overhoek te verkopen zijn gelegen in het structureel verminderen van de kosten van het beheer en onderhoud van het openbare gebied. Daarnaast geeft verkoop incidenteel opbrengsten. De redenen van een aanvrager om een overhoek te kopen kan verschillen, maar kan zijn het vergroten van het eigen woonplezier, het vergroten van de mogelijkheden en de waardevermeerdering van het gehele perceel. De bouwmogelijkheden kunnen worden vergroot in het geval de groenvoorziening door bestemmingswijziging bijvoorbeeld de bestemming ‘wonen’ krijgt en daardoor een groter bouwoppervlak ontstaat met meer bouwmogelijkheden. In dit geval betekent dit eveneens een aanzienlijke waardevermeerdering van het perceel.
Zoals gemeld wordt de grond geleverd in de staat waarin deze zich bij verkoop bevindt en is de koper naast de koopsom ook bijkomende kosten verschuldigd, de zogenaamde ‘kosten koper’.
De ‘kosten koper’ betreffen kosten ten behoeve van het Kadaster (inmetingskosten, inschrijfkosten), notariskosten en overdrachtsbelasting.
Om ervoor te zorgen dat verkopen van overhoeken niet zorgt voor een negatieve opbrengst is het van belang om te werken met een minimumverkoopbedrag van €1.000,= kosten koper voor de eerste 17m2. De prijs van overhoeken is vastgelegd in de Nota Grondprijzen.
De aanbiedingsprocedure wordt beschreven in bijlage IV. In de aanbiedingsprocedure wordt bijvoorbeeld aangegeven hoe de procedure intern dient te lopen, de benodigde tijdsduur, welke correspondentie benodigd is, wie betrokken zijn en wie bevoegd zijn. In de correspondentie naar de koper wordt de procedure globaal kenbaar gemaakt.
In principe bepaalt de koper bij aankoop van onroerend goed welk notariskantoor de akte van levering wordt opgesteld en gepasseerd. Aangezien dit voor de gemeente niet werkbaar is, zal de koper moeten instemmen met een notariskantoor die door de gemeente wordt aangewezen. Het werken met één notariskantoor beperkt onze administratieve lasten en geeft ons de mogelijkheid om zo efficiënt mogelijk te werken.
Overhoekenbeleid in Aa en Hunze
Overhoekenbeleid is gericht op het formuleren van uitgangspunten welke gehanteerd worden bij (verzoeken tot) verkoop van overhoeken. Tevens stelt het overhoekenbeleid het uitgangspunt vast voor het bepalen van de grondprijs en de verkoopprocedure.
Ten behoeve van de verkoop van overhoeken zijn begripsbepalingen opgenomen in bijlage I en zijn de volgende uitgangspunten van toepassing:
De opbrengsten van overhoeken worden als incidenteel middel geboekt, waarbij de werkelijk gerealiseerde opbrengsten van de verkoop van overhoeken worden bijgesteld via het Beleidsplan en/of Najaarsnota.
De gemeente Aa en Hunze biedt de overhoeken aan conform de m2 prijs, vastgesteld in de Nota Grondprijzen met een minimaal bedrag van 1000,- voor de eerste 17m2. Overhoeken worden kosten koper verkocht.
Overhoeken met bebouwingsmogelijkheden worden verkocht tegen een waarde van grond met bebouwingsmogelijkheden. Deze waarde is vastgesteld in de Nota Grondprijzenenbrief.
De teamleider Ruimtelijk Beleid wordt gemandateerd om op alle verkopen te beslissen, inclusief de besluiten om niet te verkopen.
De aktepassering van overhoeken geschiedt bij een door de gemeente Aa en Hunze aangewezen notariskantoor.
Openbaar groen is alle grond die eigendom is van de gemeente met de functie groenvoorziening binnen elke bestemming. Het openbaar groen is het gehele jaar (of een groot deel van het jaar) voor het publiek toegankelijk.
Het groen dat de visueel ruimtelijke en stedenbouwkundige structuur, belangrijke functies en het gebruik van de openbare ruimte binnen Aa en Hunze versterkt.
Zoals (algemeen) verwoord in nieuwe bestemmingsplannen dorpskernen:
In de groenstructuur wordt binnen de kom onderscheid gemaakt tussen dorpsontsluitingswegen en wijkontsluitingswegen. Het uitgangspunt hierbij is dat deze wegen, door hun groene uitstraling herkenbaar zijn, als de primaire en secundaire verkeersaders van het dorp. De intentie van het bestemmingsplan is gericht op behoud en versterking van het groene karakter van deze wegen. Gebieden met bijzondere functies, zoals o.a. een zwembad, winkelcentrum en sporthal, worden aangemerkt voor het behoud en versterking van het groen. Door hun bijzondere functie wordt de intentie uitgesproken extra allure aan de groene inrichting te geven. Ook voor de cultuurhistorische tracés en bijzondere cultuurhistorische functies is de intentie uitgesproken deze te behouden.
Rotondes vormen (over het algemeen) de toegang van het dorp en worden daarom gezien als het visitekaartje en punt van herkenning. Ook diverse kunstwerken vormen een punt van herkenning in dorp en/of landschap.
Onder structureel groen wordt verstaan het openbare groen dat onderdeel uitmaakt van structuurbepalend groen (A), beeldbepalend groen (B) en beschermwaardig groen (C) en zodoende medebepalend is de kwaliteit van de woon- en leefomgeving en bepalend is voor het groene karakter van Aa en Hunze.
Structuurbepalend groen wordt gevormd door bomen, beplanting en gras langs doorgaande wegen, fiets- en voetpaden. Dit groen ondersteunt en versterkt de ruimtelijke en stedenbouwkundige opzet van Aa en Hunze en geeft oriëntatie in zowel stedelijk- als buitengebied.
Het groen heeft een duidelijke functie als aankleding van de weg, wijk en/of het dorp.
Beeldbepalend groen zijn openbare groenstroken, die (mede)bepalend zijn voor het aanzien en de kwaliteit van het wonen in Aa en Hunze. Het betreft hier openbare gronden die (in principe) niet binnen het structuur bepalend groen vallen, maar wel van dusdanige waarde zijn voor de uitstraling van delen van Aa en Hunze dat ze behouden dienen te blijven.
Het groen is opvallend en/of weinig voorkomend en zorgt voor extra cachet in zowel stedelijk- als buitengebied.
Groen op locaties met een bijzondere (cultuurhistorische) functie (o.a brinken, winkelcentra en begraafplaatsen), de cultuurhistorische tracés en punten van herkenning maken hier onderdeel van uit.
Beschermwaardig groen zijn de beschermwaardige houtopstanden en bijzondere vegetaties.
De criteria waar een houtopstand aan dient te voldoen om als beschermwaardig te worden aangemerkt, wordt hieronder vermeld, evenals de criteria voor bijzondere vegetaties.
de houtopstand is ten minste 50 jaar oud en is door zijn leeftijd en verschijningsvorm beeldbepalend en onvervangbaar voor het karakter van de omgeving. Aan bomen met een hoge dendrologische, ecologische of cultuurhistorische waarde, kan op grond van deze specifieke waarde de status, beschermwaardig houtopstand worden toegekend vóór het bereiken van de 50-jarige leeftijd;
Functioneel groen is groen dat recreatief aantrekkelijk en/of noodzakelijk camouflerend is.
Hierbij valt te denken aan parken, wandelbos, speelterreinen en groen ter afscherming van bebouwing in of gezien vanuit het buitengebied.
Onder overhoeken vallen (delen van) percelen die niet groter zijn dan 100 m2 en een functie hebben als openbaar groen of openbare verharding van ondergeschikte betekenis. Overhoeken grenzen aan een perceel waarop zich een of meer woningen of andere bebouwing bevinden en dienen als uitbreiding van de tuin.
Een overhoek betreft een strook grond/groen dat na toetsing aan de beoordelingscriteria geen structureel en/of functioneel groen is en van ondergeschikte betekenis is. De groenstroken bepalen niet de eigen identiteit van een wijk of straat en worden als te verkopen groen/grond beschouwd.
Onder een overhoek wordt dan ook verstaan een (deel van een) perceel grond dat:
Beplanting van inheems loofhout, bestaande uit ca. 10 á 20% bomen en 80 á 90% heesters.
Beplanting die bestaat uit ca. 80 á 90% bomen en 10 á 20 % heesters.
Een houtsingel is een lijnvormige, zelfstandige beplantingseenheid met een breedte van tenminste 2 meter en maximaal 20 meter en een lengte van minimaal 20 meter. Deze beplanting bestaat uit één of meer rijen bomen- en/of struiken die langs een beek, sloot of langs perceelscheidingen ligt. Een singel kan bestaan uit aaneengesloten of onderbroken rijen bomen met of zonder ondergroei. (Wegbeplantingen langs doorgaande openbare wegen en erfbeplantingen zijn geen houtsingels).
Een houtwal is een lijnvormige, zelfstandige beplantingseenheid met een breedte van tenminste 2 meter en maximaal 20 meter. De beplanting, bestaande uit bomen en struiken, staat op een aarden wal langs perceelscheidingen. Indien de aarden wal verdwenen is, is de houtwal gedegradeerd tot houtsingel.
BIJLAGE II: minimale ontwerptechnische groeneisen (per onderhoudsgroep)
BIJLAGE III: overzicht kosten koper
De overdrachtsbelasting is voor rekening van de koper. De hoogte is per verkooptransactie verschillend.
Dit betreft recherchekosten en honorarium levering.
Het Kadaster rekent bij elke overdracht inschrijvingskosten. Afhankelijk van de situatie worden tevens kosten in rekening gebracht voor inmeting/aanwijs.
Verkoopprocedure en betrokkenen
Een gegadigde doet een aanvraag tot het kopen van een overhoek. De aanvraag kan worden gedaan door een formulier in te vullen op de website.
De binnengekomen aanvraag wordt allereerst door Grondzaken beoordeeld. Indien er vanuit het vakgebied van Grondzaken geen bezwaren zijn tegenover de verkoop wordt de aanvraag voorgelegd aan Ruimtelijk beheer.
Door Ruimtelijk Beheer wordt op basis van de vastgestelde beoordelingscriteria beoordeeld of er bezwaren zijn tegen de verkoop van een overhoek. Tevens wordt geïnventariseerd of er sprake is van ingebruikneming. Vanuit Ruimtelijke Beheer dienen verschillende disciplines geraadpleegd te worden: verkeer, riolering, kabel en leidingen, water en groen.
Wanneer er geen bezwaren zijn vanuit Ruimtelijk Beheer wordt de aanvraag voorgelegd voor een landschappelijk en stedenbouwkundig advies.
Er wordt onderzocht of de locatie wordt gezien als een verdachte locatie waarbij er kans is op bodemverontreiniging.
Door Grondzaken worden de overhoeken conform de situatieschets schriftelijk aangeboden door middel van een verkoopovereenkomst en verkooptekening aan de gegadigde(n). Na ondertekening van de verkoopovereenkomst, biedt grondzaken de overeenkomst aan bij de notaris. Grondzaken informeert Financiën over de verkoop.
De notaris zorgt voor de afhandeling en overdracht.
Het notariaat maakt de koopsom van de grond over naar de gemeente. Financiën stuurt Grondzaken een melding van de ontvangen gelden. De ontvangen gelden (koopsom) worden door financiën geboekt op de post Overhoeken.
College van Burgemeester en Wethouders: incidenteel afwijkende gevallen kunnen worden beoordeeld door het College van Burgemeester en Wethouders.
Teamleider Ruimtelijke Beleid: de teamleider Ruimtelijk Beleid is door middel van mandaat bevoegd tot het beslissen tot verkoop van overhoeken alsmede tot de weigering een overhoek te verkopen.
3. Welke regelingen zijn van toepassing?
Op de verkoop van overhoeken zijn de Algemene verkoopvoorwaarden van de gemeente Aa en Hunze van toepassing.
Na het positief beoordelen van de mogelijkheid tot verkoop van een overhoek dient de voorgenomen verkoop gepubliceerd te worden op de gemeentelijke website. Er dient gepubliceerd te worden welke grond wordt uitgegeven, hoeveel m2, doel van het gebruik en de manier van uitgifte. In geval van een overhoek wordt er gekozen voor één op één verkoop en kan worden gepubliceerd dat de koper de enige gegadigde is van de overhoek. De voorgenomen verkoop dient minstens 20 werkdagen gepubliceerd te worden.
Wanneer de gemeente geen reactie ontvangt op de voorgenomen verkoop, kan de verkoopovereenkomst worden aangeboden aan de aanvrager. De aanvrager ontvangt via de mail of post de verkoopovereenkomst en een verkooptekening van de grond die verkocht kan worden. De aanvrager heeft tot de genoemde datum in de overeenkomst de tijd om de overeenkomst te ondertekenen. Na afloop van deze datum vervalt het aanbod.
C.Bijzondere verkoopvoorwaarden
Verkoop is onder voorbehoud dat alle aangrenzende eigenaren bereid zijn te kopen.
Om versnippering van een doorlopend stuk of moeilijk te onderhouden openbaar groen te voorkomen wordt de overhoek verkocht onder voorbehoud dat alle aangrenzende eigenaren kopen. Op deze manier vormen alle stukjes samen een aaneengesloten strook groen.
Voorbeeld van niet toegestane verkoop van overhoeken.
Indien een perceel kleiner is dan 100 m2, dan vindt achteraf een aanwijs plaats.
Indien een perceel groter is dan 100m2, dan vindt er vooraf een inmeting plaats. Vooraf inmeten betekent een aanzienlijke kosten besparing voor de koper.
De opdracht tot aanwijs en het vooraf inmeten wordt gegeven door het notariaat aan het Kadaster.
Het registergoed wordt geleverd in de toestand, waarin het zich bevindt op de datum van levering, vastgelegd in de notariële akte.
Verschil tussen de werkelijke grootte van de overhoek, die zal worden vastgesteld door of vanwege het Kadaster en de grootte die in de koopovereenkomst en op de daarbij behorende verkooptekening is aangegeven, wordt niet verrekend tenzij het verschil groter is dan vijf procent (5%) van de in de koopovereenkomst genoemde oppervlakte en het te verrekenen bedrag minimaal € 750,- (zevenhonderdvijftig euro) bedraagt.
Het vestigen van een opstalrecht
De koper is verplicht, in voorkomend geval, mee te werken aan de vestiging van een opstalrecht, inhoudende het recht tot het leggen, hebben, onderhouden, vernieuwen en opruimen van rioleringen en openbare nutsleidingen, zonder enige vergoeding, zulks ten laste van het verkochte en ten behoeve van de gemeente Aa en Hunze en/of openbare nutsbedrijven.
Overdracht en aanvaarding vindt plaats conform de Algemene Verkoopvoorwaarden van de gemeente Aa en Hunze en vindt uiterlijk binnen 3 maanden na de ondertekening van de verkoopovereenkomst plaats bij een door de gemeente aan te wijzen notariaat.
Nb. Bij aaneengesloten stukken overhoeken kan alleen over worden gegaan tot het versturen van de koopovereenkomst en levering indien alle partijen akkoord zijn.
Na ontvangst van de door koper getekende koopovereenkomst zendt Grondzaken één volledig ondertekend exemplaar aan de koper terug en één volledig ondertekend exemplaar naar het notariaat met het verzoek om de overdrachtsakte op te maken conform de algemene verkoopvoorwaarden van de gemeente Aa en Hunze. Het notariaat draagt zorg voor de opdracht aan het Kadaster voor de kadastrale inmeting of aanwijs van het betreffende perceel. De kosten hiervan worden ook door het notariaat verrekend.
Het financiële plaatje ziet er als volgt uit:
Wanneer sprake is van verkoop van overhoeken in een straat waarbij meerdere kopers zijn betrokken, wordt met de aktepassering gewacht tot alle koopovereenkomsten zijn ontvangen. Dit om te voorkomen dat er alsnog versnippering ontstaat. Dit betekent dat het dus kan voor komen dat een akte van levering niet binnen 3 maanden na het ondertekenen van de overeenkomst plaatsvindt. In dergelijke gevallen zal de datum van ondertekening van de laatste overeenkomst bepalend zijn voor het vastleggen van de uiterste datum van aktepassering. Overdracht kan bij meerdere kopers plaatsvinden bij volmacht door kopers zodat het zeker is dat alle leveringen door gaan.
6. Resultaten verkoop overhoeken
Art. 5:101 BW: het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen’. Dit zakelijk recht kan door vestiging (middels akte in openbare registers) of door verjaring ontstaan. In een akte kunnen de bevoegdheden van de opstaller (=eigenaar leidingen) worden beperkt. De opstaller heeft, volgens art. 5:103 BW, bij gebreke van een regeling, ten aanzien van de zaak waarop zijn recht rust, de bevoegdheden die voor het volle genot van zijn recht nodig zijn.