| Organisatie | Alkmaar |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Criteria bij realisatie van nieuwe woningen, gemeente Alkmaar(versie 2024) |
| Citeertitel | Criteria bij realisatie van nieuwe woningen, gemeente Alkmaar(versie 2024) |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Deze regeling vervangt de Criteria bij realisatie van nieuwe woningen, gemeente Alkmaar(versie 2023)
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 01-03-2024 | nieuwe regeling | 13-02-2024 |
Het college van burgemeester en wethouders van Alkmaar maakt bekend dat ons college in de vergadering van 13 februari 2024 het volgende heeft besloten:
Te bepalen dat de hierin genoemde termijn voor de zelfbewoningsplicht en het verbod op doorverkoop voor sociale-koopwoningen, voortaan ook geldt voor woningbouwprojecten en woningen waarvoor eerder een andersluidende termijn is opgenomen in of op grond van een Anterieure overeenkomst of Afsprakenbrief tussen de gemeente en de ontwikkelaar.
Criteria bij realisatie van nieuwe woningen, gemeente Alkmaarvoor woningen die tot stand komen via nieuwbouw en verbouwprojecten
Vastgesteld op: 13 februari 2024
In het coalitie-akkoord van het huidige college van burgemeester en wethouders staat dat in particuliere woningbouwprojecten 30% sociaal dient te worden gerealiseerd waarvan minstens de helft als sociale-huurwoning. Particuliere projecten zijn alle projecten die niet door corporaties worden gebouwd. Deze bepaling geldt voor woningen die tot stand komen via nieuwbouw en via verbouwprojecten. De gemeente Alkmaar rekent tot sociaal woningen in prijscategorie 1 en 2 zoals vastgelegd in de tabel met categorie-indeling (zie de tabel in Bijlage I). De bedragen in die tabel worden jaarlijks aangepast per 1 januari. In 2024 horen tot sociaal koopwoningen met een von-prijs tot €292.000 en huurwoningen met een huurprijs tot € 879,66 . Het is van belang dat de socialehuurwoningen worden onder gebracht bij een corporatie. De ontwikkelaar dient daarom in een vroeg stadium van de planontwikkeling overleg te houden met corporaties om tot afspraken te komen over het aandeel sociale-huur.
In alle projecten dient bovenstaand aandeel sociaal te worden gerealiseerd, en dienen de sociale-huurwoningen te worden onder gebracht bij een corporatie. Alleen als dat niet haalbaar blijkt, kan de ontwikkelaar aan het college toestemming vragen om het aandeel sociaal te compenseren in een ander project. Het college bepaalt per verzoek of zij instemt met de reden voor het niet realiseren van (voldoende) aandeel sociaal in het project en de door de ontwikkelaar voorgestelde compensatie. Het is niet mogelijk om de realisatie van het aandeel sociaal af te kopen door het betalen van een afkoopsom aan de gemeente.
In het coalitie-akkoord van het college van burgemeester en wethouders staat ook dat de bouw wordt bevorderd van woningen in het middensegment en dat het college de Woondeal Noord-Holland Noord onderschrijft. Daarin is sprake van inzet op realisatie van 35% middensegment. Ook dat woningaanbod dient daarom opgenomen te zijn in woningbouwprojecten. In de tabel met categorie-indeling is het middensegment aangeven als prijscategorie 3. Dit zijn (per 1-1-2024; zie bijlage I):
Realisatie van sociale-koopwoningen
Bij realisatie van sociale-koopwoningen (dat zijn woningen in categorie 1 en 2; zie de prijsgrenzen in Bijlage I) is het volgende van toepassing:
Sociale-koopwoningen moeten in eerste instantie worden verkocht aan kandidaten die de woning kopen om deze zelf te gaan bewonen (en voldoen aan de overige verkoopvoorwaarden). Aan deze kopers moeten worden opgelegd een eis tot zelfbewoning en een verbod op verkoop van de woning, beide voor een periode van 5 jaar. Die termijn start op de datum waarop de koop-/aannemingsovereenkomst voor de nieuwbouwwoning is ondertekend door koper en verkoper..
Als binnen 3 maanden na start verkoop niet alle sociale koopwoningen in het project zijn verkocht aan kandidaten als bedoeld in lid 1, kunnen de resterende woningen worden verkocht aan ouders die de woning kopen voor bewoning door hun kind (en voldoen aan de overige verkoopvoorwaarden). Aan deze kopers moeten worden opgelegd de eis dat de woning wordt bewoond door een kind van de koper en een verbod op verkoop van de woning, beide voor een periode van 5 jaar. Die termijn start op de datum waarop de koop-/aannemingsovereenkomst voor de nieuwbouwwoning is ondertekend door koper en verkoper..
Alleen als er sprake is van gemeentelijke gronduitgifte dient voor sociale-koopwoningen ook te worden opgenomen een antispeculatiebeding. Dit is eveneens voor een periode van vijf jaar ingaande op de datum waarop de koop-/aannemingsovereenkomst voor de nieuwbouwwoning is ondertekend door koper en verkoper.
In de bijlage bij deze overeenkomst staat een overzicht van de kosten die worden meegenomen bij de berekening van het bedrag dat moet worden afgedragen aan de gemeente op grond van het anti-speculatiebeding. Dit overzicht dient te worden opgenomen in de bijlage van de koop-/aannemingsovereenkomst.
De bovengrens voor sociale-koopwoningen geldt voor een woning die volledig is uitgerust met alle benodigde voorzieningen en installaties. Als de woning wordt verkocht cq. wordt opgeleverd zonder bepaalde onderdelen zoals inrichting van keuken en badkamer, mag de verkoper als koopprijs slechts in rekening brengen het maximumbedrag voor een sociale-koopwoning
verminderd met een reëel bedrag voor het aanbrengen van de benodigde voorzieningen.
Realisatie van sociale-huurwoningen
In dit document staat al dat het van belang is dat de sociale-huurwoningen in het project worden ondergebracht bij een corporatie. Voor het geval dat er (toch) geen afspraak tot stand komt met een corporatie en de sociale-huurwoningen dus worden aangeboden door een particuliere verhuurder, staat hieronder een toelichting over de bepalingen in de gemeentelijke Huisvestingsverordening. Dit is een samenvatting. Zie voor de volledige regeling de tekst van de Huisvestingsverordening.
De Huisvestingsverordening gaat over huurwoningen met een huurprijs tot de Huurtoeslaggrens. Anders gezegd: over huurwoningen die vallen in prijscategorie 1 en 2.
A. Bepalingen over sociale-huurwoningen
Voor nieuw te realiseren woningbouwprojecten worden afspraken vastgelegd tussen de gemeente en de ontwikkelaar in een Anterieure overeenkomst of Afsprakenbrief. Als in het project sociale-huurwoningen tot stand komen van een verhuurder met meer dan 20 sociale-huurwoningen in Regio Alkmaar wordt in die afspraken er op gewezen en vastgelegd dat voor de nieuwe sociale-huurwoningen de Huisvestingsverordening van toepassing is. Dit betekent onder andere dat een huisvestingsvergunning nodig is (zie verder hieronder). Het aanbieden van die woningen kan gebeuren door ze te adverteren op de website van het nieuwbouwproject. De ontwikkelaar kan er voor kiezen om de woningen daarnaast ook aan te bieden op de website van SVNK.
Per project maakt de gemeente met de verhuurder afspraken over het huisvesten van bijzondere doelgroepen.
Voor de huisvesting van de overige woningzoekenden worden deze stappen doorlopen:
Na de sluitingstermijn in de woning-advertentie controleert de ontwikkelaar/verhuurder (als de woningen alleen zijn aangeboden op de website van het nieuwbouwproject) of het Enserve-programma (bij adverteren op de site van SVNK) of bij de binnen gekomen reacties de woningzoekende in aanmerking komt voor de woning en de huisvestingsvergunning.
De verhuurder nodigt de woningzoekende die op grond van deze beoordeling bovenaanstaat, uit om zijn gegevens te controleren en tot een principe-afspraak te komen tot ondertekening van het huurcontract. Nadat de huisvestings-vergunning is verleend (zie volgende alinea), kan het huurcontract daadwerkelijk worden ondertekend.
Voor huurwoningen waarop de Huisvestingsverordening van toepassing is, heeft de huurder een huisvestingsvergunning nodig. Zonder deze vergunning mag de verhuurder de woning niet in gebruik geven en mag de huurder de woning niet in gebruik nemen.
Formeel vraagt de huurder de huisvestingsvergunning aan bij het college van B&W en neemt dit college ook het besluit op de aanvraag. De meeste corporaties zijn echter gemandateerd om namens het college van B&W de aanvraag te behandelen en de vergunning af te geven. De huurder hoeft hier niets voor te doen.
Voor woningen van andere verhuurders moet de huurder de huisvestingsvergunning zelf aanvragen bij de gemeente. Zie hiervoor het aanvraagformulier op de website www.alkmaar.nl (Onder Direct regelen – Wonen - Verhuizen en Verbouwen). Het college van B&W neemt het besluit op de aanvraag.
D. Instandhoudingstermijn voor sociale-huur en middenhuur
Om te zorgen dat nieuwbouw sociale-huurwoningen langdurig in dit segment beschikbaar blijven, geldt als voorwaarde dat deze minstens vijfentwintig jaar in de verhuur moeten blijven. Voor woningen in de middenhuur geldt een instandhoudingstermijn van vijftien jaar. Omzetting naar koop is dus binnen die termijnen niet toegestaan.
Voor welke woningbouwprojecten gelden de regels uit deze versie van dit document Criteria?
Het college van burgemeester en wethouders heeft op 3-10-2023 het document Criteria voor realisatie van nieuwe woningen vastgesteld. Daarin zijn toen de bepalingen over aandeel sociaal en middensegment opgenomen conform het huidige coalitie-akkoord en de Woondeal met het rijk. Omdat dit een wijziging van beleid betekende, is in die versie van 3 oktober 2023 aangegeven voor welke projecten de tot dan geldende bepalingen blijven gelden, en welke moeten voldoen aan de nieuwe bepalingen.
Zo’n overgangsregeling is in deze versie van de “Criteria” niet opgenomen. In dit document is namelijk alleen de ingangsdatum gewijzigd van de 5-jaarstermijn voor sociale-koopwoningen. De bepalingen over aandeel sociaal en middensegment, plus de instandhoudingstermijnen nu niet.
Indeling woningen naar prijscategorieën
De gemeenten in Regio Alkmaar hanteren een tabel waarin woningen zijn ingedeeld naar prijscategorie. Ter illustratie staat hieronder de tabel met de prijsgrenzen diegelden in 2024. De grenzen per categorie wijzigen jaarlijks per 1 januari.
Controleer altijd wat de actuele bedragen zijn voor afspraken die worden gemaakt in 2025 of later.
Overzicht van de kosten die worden verrekend bij de waardebepaling van de woning ten behoeve van het anti-speculatiebeding
Kosten van verbetering aan de woning, mits aangetoond met nota’s
Bij zelfwerkzaamheid gaat het alleen om de gemaakte, met nota’s aantoonbare materiaalkosten.
Om te voldoen aan toewijzingseisen, een instandhoudingstermijn, een eis tot zelfbewoning en/of een anti-speculatiebeding, dienen de volgende bepalingen te worden opgenomen in de op te stellen koopovereenkomsten grond.
Artikel XSelectie kandidaten woningen en instandhouding prijscategorie.
Hieronder staat de tekst voor artikel XX als er wel sprake is van gemeentelijke gronduitgifte.
Dan is het anti-speculatiebeding van toepassing. Dit is opgenomen in lid 6.
Artikel XXVerplichting tot zelfbewoning en anti-speculatiebeding.
De kopers van de op het gekochte te realiseren prijscategorie 1 en 2 koopwoningen zijn niet bevoegd deze door anderen dan henzelf (met eventuele gezinsleden) te laten bewonen en die woning met de daartoe behorende grond te vervreemden, een en ander behoudens het bepaalde in de hierna volgende leden. Onder vervreemden wordt verstaan overdracht in eigendom, vestiging van erfpacht of een ander beperkt genotsrecht, inbreng in mede-eigendom of andere constructies waardoor de onroerende zaak uit de feitelijke c.q. de beschikkingsmacht van de koper geraakt.
Indien de woning is gekocht door ouders voor bewoning door (een van) hun kind(eren), is dit kind niet bevoegd de woning door anderen dan hemzelf (met eventuele gezinsleden) te laten bewonen en zijn de ouders niet bevoegd de woning met de daartoe behorende grond te vervreemden, een en ander behoudens het bepaalde in de volgende leden. Voor deze situatie geldt dezelfde omschrijving van vervreemden als in lid a.
Het bepaalde in dit artikel vervalt vijf jaar na de datum waarop de koop-/aannemingsovereenkomst voor de nieuwbouwwoning is ondertekend door koper en verkoper.. Bij vervreemding binnen de termijn van vijf jaren (op grond van een ontheffing bedoeld in lid 5 van dit artikel) start voor de nieuwe koper de termijn van 5 jaar niet opnieuw. De termijn loopt door vanaf de datum waarop de koop-/aannemingsovereenkomst voor de nieuwbouwwoning is ondertekend door koper en verkoper.
Het college van burgemeester en wethouders zal aan een ontheffing als in het vorige lid bedoeld de voorwaarde verbinden dat uiterlijk bij het verlijden van de desbetreffende akte van overdracht c.q. vestiging aan de gemeente een als volgt berekend bedrag moet worden afgedragen:
Bij overdracht binnen een jaar na de datum waarop de koop-/aannemingsovereenkomst voor de nieuwbouwwoning is ondertekend door koper en verkoper.het volledige verschil tussen;
de kosten van de oorspronkelijk verkrijging van de eigendom verbonden, vermenigvuldigd met een breuk waarvan de teller aangeeft het consumentenprijsindexcijfer laatstelijk bekend op het tijdstip van eigendomsoverdracht en waarvan de noemer aangeeft het indexcijfer over de maand waarin de datum van de aanvang van de eerste bewoning valt, dit laatste bedrag te verhogen met de aantoonbaar gemaakte kosten van wezenlijke verbeteringen aan de woning (zie bijlage overzicht kosten die worden verrekend bij de waardebepaling van de woning ten behoeve van het anti-speculatiebeding).
Bij overdracht in het tweede of latere jaren na de datum waarop de koop-/aannemingsovereenkomst voor de nieuwbouwwoning is ondertekend door koper en verkoper.moet aan de gemeente worden betaald respectievelijk 80% van vorenbedoeld verschil in het tweede jaar, 60% in het derde jaar, 40% in het vierde jaar en 20% in het vijfde jaar.
Onder consumentenprijsindexcijfer wordt verstaan het consumentenprijsindexcijfer, reeks “alle huishoudens”, normale index zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek. Indien voor de berekening van overdrachtsbelasting een hogere grondslag wordt aangehouden dan de in de overdrachtsakte genoemde koopprijs, wordt voor de toepassing van deze bepaling het hogere bedrag als opbrengst beschouwd.
Een verzoek om ontheffing dient tenminste zes weken voor de notariële overdracht schriftelijk te worden ingediend bij het college van burgemeester en wethouders en vergezeld te gaan van een afschrift van dit volledige artikel, een opgave van de (verwachte) datum van notariële overdracht, een opgave van de datum en notaris van de oorspronkelijke eigendomsoverdracht en zo mogelijk van een afschrift van de akte van oorspronkelijke eigendomsverkrijging.
Hieronder staat de tekst voor artikel XX als er geen sprake is van gemeentelijke gronduitgifte
Dan is het anti-speculatiebeding niet van toepassing. Lid 6 is daarom vervallen. Lid 7 is vernummerd tot lid 6.
Artikel XXVerplichting tot zelfbewoning.
De kopers van de op het gekochte te realiseren prijscategorie 1 en 2 koopwoningen zijn niet bevoegd deze door anderen dan henzelf (met eventuele gezinsleden) te laten bewonen en die woning met de daartoe behorende grond te vervreemden, een en ander behoudens het bepaalde in de hierna volgende leden. Onder vervreemden wordt verstaan overdracht in eigendom, vestiging van erfpacht of een ander beperkt genotsrecht, inbreng in mede-eigendom of andere constructies waardoor de onroerende zaak uit de feitelijke c.q. de beschikkingsmacht van de koper geraakt.
Indien de woning is gekocht door ouders voor bewoning door (een van) hun kind(eren), is dit kind niet bevoegd de woning door anderen dan hemzelf (met eventuele gezinsleden) te laten bewonen en zijn de ouders niet bevoegd de woning met de daartoe behorende grond te vervreemden, een en ander behoudens het bepaalde in de volgende leden. Voor deze situatie geldt dezelfde omschrijving van vervreemden als in lid a.
Het bepaalde in dit artikel vervalt vijf jaar na de datum waarop de koop-/aannemingsovereenkomst voor de nieuwbouwwoning is ondertekend door koper en verkoper.. Bij vervreemding binnen de termijn van vijf jaren (op grond van een ontheffing bedoeld in lid 5 van dit artikel) start voor de nieuwe koper de termijn van 5 jaar niet opnieuw. De termijn loopt door vanaf de datum waarop datum waarop de koop-/aannemingsovereenkomst voor de nieuwbouwwoning is ondertekend door koper en verkoper.
Een verzoek om ontheffing dient tenminste zes weken voor de notariële overdracht schriftelijk te worden ingediend bij het college van burgemeester en wethouders en vergezeld te gaan van een afschrift van dit volledige artikel, een opgave van de (verwachte) datum van notariële overdracht, een opgave van de datum en notaris van de oorspronkelijke eigendomsoverdracht en zo mogelijk van een afschrift van de akte van oorspronkelijke eigendomsverkrijging.
Het bepaalde in artikel X.1 (Selectie kandidaten huurwoningen), in artikel X.2 (instandhouding prijscategorie sociale-huur), in artikel X.3 (instandhoudingstermijn middenhuur) en in artikel XX (Verplichting tot zelfbewoning, indien van toepassing met antispeculatiebeding) dienen bij elke (overeenkomst tot) gehele of gedeeltelijke vervreemding of toekenning van een zakelijk recht op het gekochte aan de opvolgende eigenaren of anderszins zakelijk gerechtigden te worden opgelegd en te worden bedongen ten behoeve van de gemeente. Na ommekomst van de vijf jaar als genoemd in artikel XX.4 vervalt het kettingbeding voor artikel XX (Verplichting tot zelfbewoning en verbod op doorverkoop).