| Organisatie | Schiedam |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Grondprijzenbrief 2024 |
| Citeertitel | Grondprijzenbrief 2024 |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | financiën en economie |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 17-02-2024 | nieuwe regeling | 12-12-2023 | 23BIJ02277 |
1 Uitgangspunten grondwaardebepaling
Bij de gemeentelijke grondwaardebepaling is residueel rekenen het uitgangspunt voor de meeste functies. Door residueel te rekenen komen marktconforme prijzen tot stand. Grondprijzen moeten marktconform zijn omdat de gemeente moet voldoen aan regels van staatssteun en de wet Markt en Overheid zoals ook verwoord in het grondprijzenbeleid van de Kadernota Grond 2020. Onderstaande tabel geeft het grondprijzenbeleid per functie weer.
Tabel 1 grondprijzenbeleid per functie
De gemeentelijke grondexploitaties bevatten naast de ramingen van de gemeentelijke grondkosten en grondopbrengsten ook verwachtingen omtrent inflatie en marktontwikkelingen. Die verwachtingen worden vertaald in parameters (lees: percentages) ten aanzien van kostenstijgingen en opbrengstenstijgingen. Samen met de ramingen zijn de parameters input voor de rekenmodellen die worden gehanteerd om het plansaldo van gemeentelijke grondexploitaties te bepalen. Vanaf hoofdstuk 3 wordt hier nader op ingegaan.
Conform de Kadernota Grond 2020 heeft de gemeente zich bij het vaststellen van de grondprijzen voor sociale woningbouw laten adviseren door een daartoe gespecialiseerd bureau (Stec in 2022), dit gebeurt eens in de vier jaar. De volgende grondprijzen zijn van toepassing voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen:
Eengezinswoning (grondgebonden): €46.000,-
Meergezinswoning (niet-grondgebonden): €35.000,-
Vaste grondprijzen (voor ontwikkelingen < 10 woningen)
De vaste grondprijzen gelden voor de kleinere ontwikkelingen (< 10 woningen). Uitgangspunt is dat deze sociale woningbouw na gemiddeld 20 jaar overgaan naar de vrije sector (zogenaamd uitponden). De externe taxatie is van mei 2022. Momenteel is de markt wel in beweging en zijn verschillende factoren van invloed op de grondprijs. Deze factoren werken ook weer tegen elkaar in waardoor de in 2022 bepaalde grondprijs aangehouden wordt.
Maatwerk afspraken (voor ontwikkelingen > 10 woningen)
Voor ontwikkelingen van 10 of meer woningen wordt de grondwaarde getaxeerd door een onafhankelijke RICS gecertificeerde taxateur (op basis van gezamenlijk opdrachtgeverschap). Daarbij wordt de meest actuele versie van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ gehanteerd.
Aangezien sociale grondprijzen over het algemeen negatief afwijken ten opzichte van grondprijzen in de vrije sector, is gronduitgifte in erfpacht voor de gemeente de logische wijze van gronduitgifte voor sociale woningbouw.
De grondprijzen voor woningen in de vrije sector worden per m2 uitgeefbaar afgerekend en residueel bepaald op basis van een bouwplan. Zodoende wordt hiervoor geen vaste grondprijs vastgesteld. De hoogte van de grondwaarde is afhankelijk van de locatie, het woningtype en de beoogde kwaliteit van de woning.
2.1.3 Woningbouw: vrije sector, particulier opdrachtgeverschap
De grondprijzen voor deze uitgiftevorm van vrije sector woningen worden residueel normatief bepaald. Aangezien vaste kavelprijzen doorgaans van toepassing zijn bij de verkoop en omdat op dat moment vaak nog niet vaststaat wat het eindproduct is, wordt voor deze uitgiftecategorie met vaste kavelprijzen gewerkt. De vaste kavelprijzen worden binnen de afzonderlijke projecten bepaald via een residuele berekening.
De grondprijzen voor kantoren worden residueel op basis van een bouwplan bepaald en per BVO afgerekend. Zodoende wordt hiervoor geen vaste grondprijs vastgesteld. Het totale kantoorprogramma in Schiedam is momenteel voorzien in Schieveste, langs de A20 in Spaanse Polder en de ‘s Gravelandse polder en in Vijfsluizen.
De gemeente hanteert bij de grondwaardeberekening voor kantoren in de oriënterende fase cijfers die periodiek worden gepubliceerd. Bij meer concrete plannen, waarbij de grondwaarde volgens de oriëntatie € 300.000,- overstijgt, zal extern advies worden ingewonnen ter onderbouwing van de grondprijs.
De vaste grondprijzen voor bedrijven worden bepaald door de residuele grondwaardemethodiek (op basis van normatieve uitgangspunten) gecombineerd met de comparatieve grondwaardemethodiek en taxatie van gebieden. De gronden worden per vierkante meter uitgeefbaar gebied afgerekend.
Vaste grondprijzen hebben een drieledig doel:
Voor het bedrijventerrein Nieuw-Mathenesse en de havens gelden de volgende prijzen:
Voor het SchieDistrict, bestaande uit de bedrijventerreinen Spaanse Polder en ’s Gravelandse Polders gelden ongeacht de functie of gebruik de volgende prijzen:
Er kunnen argumenten zijn om van de bovenstaande prijzen af te wijken. Hierbij valt te denken aan de aanwezigheid van hoogspanningsmasten of andere omstandigheden die de gebruiksmogelijkheden belemmeren of meer bedrijfrisico’s opleveren (denk aam suboptimale benutting door een mindere verkeerskundige ontsluiting). Een eventuele korting kan niet hoger zijn dan 50%.
Indien er meer dan twee lagen kantoorprogramma wordt gerealiseerd moet die locatie (deels) gezien worden als kantoorlocatie.
2.5 Maatschappelijke en bijzondere doeleinden
De grondwaarde voor maatschappelijke en bijzondere doeleinden worden residueel op basis van een bouwplan bepaald. Daarbij wordt uitgegaan van een marktconforme commerciële exploitatie, tenzij kostprijs de residuele grondwaarde overstijgt. In dat geval wordt de kostprijs gehanteerd. Voor functies waar het Rijk voorziet in een bijdrage voor de grondverwerving geldt de bijdrage als de norm voor de grondwaarde.
2.6 Reststroken en overige gronden
In de Kadernota Grond 2020 is bepaald dat er een differentiatie t.o.v. een vastgestelde basisgrondprijs plaats vindt. Deze basisgrondprijs is de gemiddelde grondprijs voor woonkavels in Schiedam. Voor 2024 is de basisgrondprijs vastgesteld op €700,- per m2 uitgeefbaar.
De ligging van de uit te geven grond ten opzichte van de bebouwing en de bebouwingsmogelijkheden hiervan zijn bepalend voor de uitgifteprijs. Er vindt differentiatie plaats op basis van de volgende categorieën:
Voor snippergroen geldt voorgaand tarief C. De gemeente kan naar haar oordeel onder gemotiveerde redenen afwijken van deze grondprijs. Die motivatie komt –alsdan- voort uit specifieke situaties zoals de locatie en duur van het ongeoorloofd gebruik.
Van vergoeding voor nutsvoorzieningen kan sprake zijn als deze nutsvoorziening enige omvang heeft (meer dan 2 m2). In dat geval kan de relatie gelegd worden met de grondwaarde voor bedrijven (€260,- per m2). Als uitgiftevorm kan gedacht worden aan huur met opstal recht (zie §2.7.1 en §2.7.2.) of aan erfpacht.
Tarieven Motorbrandstofverkooppunten
Conform ‘Huurbeleid motorbrandstofverkooppunten’ (VR88), vastgesteld door de gemeenteraad op 27-10-2011. Indien er een veiling plaatsvindt dan wordt er geboden met een ‘entrance fee’ op een het 15-jarig huurrecht van de locatie met een aanvangshuurprijs van € 30,- per m2 grond per jaar.
De aanvangshuurprijs is geïndexeerd met de inflatie (juli 2022 - juli 2023), die neerkwam op 4,6%.
De ervaring leert dat de ‘entrance fee’ op veilingen hoog ligt. Vanuit deze wetenschap zal de aanvangshuurprijs komend jaar worden herzien zodat de huurprijs directer aansluit op de marktprijs.
Voor gronden die niet onder eerder beschreven functies (zie § 2.1 t/m 2.6) vallen zal conform het grondprijzenbeleid maatwerk worden geleverd.
De retributie voor het recht van opstal wordt berekend op basis van de volumeomzet:
De bovengenoemde tarieven zijn de gehanteerde tarieven uit 2023 geïndexeerd met de inflatie (juli 2022 - juli 2023), die neerkwam op 4,6%. De bovenstaande tarieven zijn ook van toepassing indien de huidige exploitant (huurder danwel erfpachter) in 2024 overgaat tot het aanbieden van dergelijke producten. Het bestaande contract zal dan daarop aangepast worden.
NB: Het betreft hier Elektra die aangeboden wordt door een gecontracteerd tankstation.
Voor verhuur van gronden wordt per 1-1-2024 wederom een tarief aangehouden van 7% van de grondwaarde voor de functie waarop de huur is gebaseerd. Het uitgangspunt is een marktconforme huur bij een bruto aanvangsrendement van 7%. De gemeente levert hiervoor een vlak terrein dat voldoende bereikbaar is. Eventuele andere kosten, zoals aanleg van verharding, een hekwerk, lichtvoorzieningen etc. komen voor rekening van de huurder.
Bij verhuringen van gronden die ondersteunend zijn aan de woonfunctie (bijvoorbeeld t.b.v. de tuin) wordt voor de bepaling van de jaarhuur een percentage van 4,1% gehanteerd over de grondwaarde.
Voor de verhuur van gronden die vallen onder het snippergroenbeleid hanteert de gemeente een verhuurtarief van € 10,- per m2 per jaar per 1-1-2024. Hierbij moet worden opgemerkt dat nieuwe verhuur van tuingrond alleen in uitzonderlijke situaties nog voorkomt.
Het vestigen van een opstalrecht kan nodig zijn om natrekking te doorbreken. De kosten voor het vestigen van dit recht zijn voor de aanvrager. Een opstalrecht moet goed vastgelegd worden. in het kadaster. Hierbij gaat het ook om het verband met hoofdperceel waar het opstalrecht voor gevestigd wordt. Bijvoorbeeld dat er ook een erfdienstbaarheid voor een vetvangput of WKO gevestigd wordt op het perceel waar deze zich bevindt en het perceel waar de voorziening voor is. De vergoeding wordt geregeld bij de verhuur van de grond tenzij het een zelfstandig recht van opstal is. Hiervoor wordt een eenmalige kostenvergoeding gevraagd van € 500,-.
2.7.3 Verhuur ten behoeve van zonnepanelen
Om bij te dragen aan de groene energievoorziening binnen Schiedam verhuurt de gemeente grond, water of dakruimte waarop zonnepanelen geplaatst worden.
Verhuur van daken van gemeentelijke gebouwen worden op dezelfde wijze van huurprijzen voorzien als bij grond en water. Dit houdt in dat de residuele waarde wordt berekend van zonnepanelen en er vervolgens een percentage van 7% over wordt gerekend. Er wordt dan tevens een huur afhankelijk opstalrecht gevestigd.
2.7.4 Historisch varend erfgoed
Als uitvoering van collegebesluit van 16-5-1989 worden voor nieuwe verhuringen van de ligplaatsen voor historische zeilende bedrijfsvaartuigen (die voor 1950 zijn gebouwd en waarop gewoond wordt) in de Lange en Korte Haven per 1-1-2024 de volgende tarieven gehanteerd:
De tarieven worden jaarlijks herzien aan de hand van het CBS CPI indexcijfer per juli voor de gezinsconsumptie. Het tarief per jaar zal nooit dalen beneden het laatst geldende ligplaatstarief.
2.7.5 Overig commercieel gebruik: jachthavens, terraspontons, reclamemasten en telecomantennes
Gemeente verhuurt oppervlaktewater ten behoeve van jachthavens/watersportverenigingen, horecaterraspontons en voor commercieel gebruik (rondvaart). De huurprijs betreft maatwerk.
Dit geldt niet voor ligplaatsen voor pleziervaartuigen voor privé-gebruik. Hiervoor geldt een tarief uit de vigerende Verordening op de heffing en invordering van rechten havengeld pleziervaartuigen Schiedam en de vigerende Verordening op de heffing en invordering van precariobelasting Schiedam.
Voor de huurprijs van (snelweg-)reclamemasten, telecomantennes en ander commercieel gebruik geldt maatwerk.
De grondexploitaties bevatten grondkosten die andere inflatiecijfers (kostenstijgingen) kennen dan de kosten van huishoudens.
Voorbeeld sloopkosten (veelal onderdeel van de grondkosten):
In tijden van oplopende grondstofkosten (zoals metalen) worden sloopkosten eerder goedkoper dan duurder ten opzichte van de algemene inflatie. Metalen die vrijkomen bij de sloop, zijn immers als grondstof dan meer geld waard. De sloop kan dan goedkoper.
Voor een goed beeld van de inflatie van de grondkosten wordt gekeken naar de inflatie van grond, weg- en waterbouw (GWW).
3.1.1 Inflatie Grond, Weg- en Waterbouw
Het centraal bureau voor de statistiek (CBS) houdt onder meer de inflatie bij van de GWW werken.
Voor de periode Januari 2023 (138,5) tot juli 2023 (143,6) komt de kostenstijging uit op 4%. Echter het indexcijfer voor juli 2022 was 141,5 en dan kom je uit op 2% stijging. De opbouw van de componenten van dit cijfer geven geen rede om te verwachten dat de prijzen in de grondexpoitaties hiervan sterk zullen afwijken.
Recentere cijfers van GWW vanuit het bouwkostenkompas geeft een ander beeld van de inflatie. Op jaarbasis maken zij melding van een prijsstijging van 2,1% (een prijsindexcijfer van 135,91 in oktober 2022 tegen een prijsindexcijfer van 138,76 in oktober 2023).
3.1.2 Verwachting ontwikkeling van de inflatie
De algemene verwachtingen zijn dat de inflatie zal afnemen door enerzijds de terugverende (lees: dalende) energieprijzen en anderzijds de hogere rente die wordt opgelegd door de ECB. Het is natuurlijk lastig om de inflatie te voorspellen aangezien dit van veel factoren af hangt. Toch is het van belang voor het bepalen van de kostenstijging van belang om deze zo goed mogelijk in te schatten. Hieronder volgt een opsomming van verschillend instanties die een voorspelling doen:
Duidelijk is dat de inflatie verwachtingen een onzekerheidsmarge kennen. De ECB probeert middels haar monetair beleid de inflatie weer naar 2% te krijgen.
3.1.3 Te hanteren inflatie in de grondexploitaties
In de grondexploitaties werd vanaf halverwege dit jaar rekening gehouden met een inflatie van 6% in 2023. In de loop van 2023 bleek dat de inflatie niet zo hoog zou gaan uitvallen en is deze verlaagd naar 4%. Gezien de verwachtingen wordt een kostensijging van 3% voor 2024 voorgesteld:
In de risicoanalyses van de grondexploitaties zal aandacht zijn voor een mogelijk hogere kostenstijging.
In 2023 heeft de woningmarkt een stagnatie doorgemaakt. Er is momenteel sprake van een milde ressesie maar de arbeidsmarkt is goed en er is een blijvende vraag naar woningen. De markt van nieuwbouwwoningen is niet vergelijkbaar met de markt voor bedrijfspanden. Daarom worden beide markten apart benaderd in de analyse van de marktontwikkelingen.
3.2.1 Opbrengststijging woningbouw
De grondprijs voor nieuwbouwwoningen wordt bepaald aan de hand van een berekening die de “residueel rekenen” wordt genoemd. Bij het residueel rekenen worden de opbrengsten van een nieuwbouwwoning afgezet tot de kosten om die woning te bouwen. De grondwaarde is het residu (lees: het verschil) tussen de opbrengsten en de (bouw)kosten.
De NVM meldt een daling van de verkoopprijs van woningen van 5,4% ten opzichte van vorig jaar.
Bron: NVM.nl
Het bouwkostenkompas geeft aan dat de bouwkosten (per oktober) niet of nauwelijks zijn gestegen. Maar het CBS laat per augustus nog een kostenstijging van 4,3% zien.
3.2.2 Te hanteren opbrengststijging woningbouw
Samengenomen is de opbrengststijging van woningbouw tot stilstand gekomen. In 2024 wordt dan ook geen rekening gehouden met een opbrengststijging. Gelet op de dalende inflatie en de aanhoudende vraag naar woningen wordt een normalisatie naar 2% opbrengststijging wel verwacht voor 2026 en 2027. Als overgangsjaar wordt er in 2026 rekening gehouden met een stijging van 1%.
3.2.3 Opbrengststijging bedrijventerreinen
De grondprijzen voor bedrijventerreinen worden voornamelijk vergeleken met grondprijzen in de regio (een benchmark onderzoek). Deze vergelijking levert op dat de grondprijzen gelijk zijn gebleven.
De huurprijzen zijn in 2023 wel iets gestegen maar de beleggingvolumes zijn in de loop van 2022 en 2023 wel fors aan het afnemen (bron NVM). We zien dat er nog wel een vraag is maar voor beleggers is de bedrijfruimtemarkt dus minder interessant geworden. De stijgende rente zal hierin een belangrijke factor zijn.
De bouwkosten zijn volgens Bouwkostenkompas per oktober nauwelijks veranderd.
3.2.4 Te hanteren opbrengststijging bedrijventerreinen
Gelet op de marktontwikkelingen is het onverstandig om in de grondexploitaties te rekenen op opbrengststijgingen bij de bedrijventerreinen. Ingeschat wordt dat dit ook in 2024 nog zou kunnen aanhouden. Vanaf 2025 wordt normalisatie verwacht met dan in 2026 2% opbrengststijging (2025 1%).
parameter opbrengststijging bedrijventerreinen 2023 en verder:
Verklarende woordenlijst en gebruikte afkortingen
Bruto Aanvangsrendement: Risicomaatstaf waarmee de investeringswaarde voor vastgoed benaderd / bepaald kan worden. Een BAR werkt als een omgekeerde ‘kapitalisatiefactor’: een BAR van 5% houdt in dat de investeringswaarde van het pand circa 20 maal de jaarhuur bedraagt. Neemt de BAR af, dan neemt de investeringswaarde en daarmee de grondwaarde toe (uitgaande van gelijkblijvende bouwkosten en bijkomende kosten, samen stichtingskosten genoemd). | |
Methode voor de bepaling van de grondwaarde, waarbij de grondwaarde tot stand komt door de verkoopopbrengsten van het vastgoed te verminderen met de BTW en de stichtingskosten (bouwkosten + bijkomende kosten). Het ‘residu’, geeft de grondwaarde. | |
Methode voor de bepaling van de grondwaarde, waarbij de parallel wordt getrokken met de uitgifteprijzen die gehanteerd worden in omliggende of andere regionale gemeenten. | |
een Nederlandse Norm (NEN) die de termen, definities en bepalingsmethoden geeft voor de oppervlakte van terreinen met een bouwbestemming en voor de vloeroppervlakten en inhouden van gebouwen of delen daarvan. De NEN 2580 is vastgesteld door NVM, VBO makelaar, Vastgoed PRO, VNG en de Waarderingskamer. | |
Bruto vloeroppervlak, conform NEN 2580. Bij de bepaling van de bruto vloeroppervlakte telt de oppervlakte van alle binnenwanden, schachtruimten en een het deel van de woningscheidende wanden tot het hart van de scheidingslijn mee. BVO wordt gemeten langs de opgaande scheidingsconstructie, dus langs de buitenomtrek van een buitenwand (voor/achtergevel), of de hartlijn van een woning scheidende wand (bouwmuur). | |
Gebruiksoppervlak, conform NEN 2580. Bij de berekening van het gebruiksoppervlak telt de oppervlakte van alle niet dragende binnenmuren en stijgpunten mee. Dragende muren en schachtruimte tellen niet mee. GBO wordt gemeten binnen de buitenwanden, waarbij alle vrije vloeroppervlakte met een netto hoogte groter dan 1,5 m moet worden meegerekend. | |
Bouwkosten Kompas (bevat informatie/kengetallen over bouwkosten) | |
Bouw van gebouwen die geen woonbestemming hebben, bijvoorbeeld sportcomplexen, bedrijvenhallen en kantoren. | |