Notitie Grondprijzen 2024

Deze notitie is een uitvoeringsnota die behoort bij de gemeentelijke Nota Grondbeleid. De notitie geeft de waardebepaling en onderbouwing weer van de grondprijzen die de gemeente hanteert bij de verkoop van gemeentelijke gronden. In 2020 heeft een extern bureau de Kadernotitie Grondprijzen zoals deze sinds 2014 werd gehanteerd, doorgelicht en geactualiseerd. De inmiddels herstelde markt vroeg voor een aantal functies om gewijzigde grondprijzen. In hoofdstuk 2 worden marktontwikkelingen en de daarvan te herleiden grondprijsherzieningen toegelicht. Het grondprijsbeleid wordt, conform de Nota Grondbeleid, jaarlijks in een afzonderlijke notitie grondprijzen vastgelegd. Een jaarlijkse herziening van de notitie zorgt voor een actueel beleid en een marktconforme grondprijswaardering. Hoofdstuk 2 beschrijft per bestemmingscategorie het gemeentelijke grondprijsbeleid.

Het grondbeleid van de gemeente is op 27 januari 2022 opnieuw vastgesteld door de Gemeenteraad maar zal ook binnenkort weer een aanpassing verkrijgen waarbij een paragraaf wordt toegevoegd die ziet op het gronduitgiftebeleid. Tot dusver is hierover niets opgenomen in de Nota Grondbeleid. Voor het grondprijsbeleid voor 2024 heeft dit verder geen consequenties.

Afgeleid van het grondprijsbeleid zijn in de notitie grondprijzen ook de beleidsuitgangspunten voor verhuur van gemeentelijke gronden opgenomen. Dit wordt beschreven in hoofdstuk 3.

Deze “Notitie Grondprijzen 2024” is een openbaar stuk. De notitie is kaderstellend voor de wijze waarop de grondprijzen worden bepaald en de wijze waarop zij worden berekend.

Om flexibel in te kunnen spelen op (markt)ontwikkelingen en specifieke omstandigheden kan het in uitzonderlijke gevallen nodig zijn om tussentijds bij te sturen. Dergelijke aanpassingen kunnen worden toegestaan, bijvoorbeeld wanneer de ontwikkeling van de locatie een aanzienlijk hogere grondprijs voor de gemeente op kan leveren, die zonder prijsaanpassing niet gerealiseerd kan worden. Wanneer er grote financiële gevolgen verbonden kunnen zijn aan een transactie is het, gelet op het budgetrecht van de raad, noodzakelijk de gemeenteraad om instemming te vragen, met betrekking tot het voorgenomen besluit van het college.

Uitgangspunt voor de grondprijs voor zowel vrije sector woningbouw, recreatieve woningbouw en bedrijventerreinlocaties en overige commerciële voorzieningen zijn marktconforme grondprijzen. Deze gronden zullen in beginsel niet onder de kostprijs worden verkocht. Uitzondering hierop kan gemaakt worden als specifieke omstandigheden daarom vragen, dit kan bijvoorbeeld aan de orde komen bij dorpsvernieuwingslocaties. Indien het niet mogelijk blijkt om binnen de in deze notitie beschreven algemene prijskaders te blijven, zal in ieder geval een onafhankelijke taxatie moet worden opgesteld om tot een transparante waardebepaling te komen. Een eventueel tekort op de grondexploitaties zal worden gedekt uit de bestemmingsreserve bestemmingsplannen. De voeding en besteding van deze reserve wordt jaarlijks uitgewerkt in de begroting. Hierbij worden de risico’s op de grondexploitatie in beeld gebracht en wordt gekeken of de reserve nog van voldoende niveau is. Als dit niet het geval is, zal deze bestemmingsreserve gevoed worden uit de algemene reserve.

Algemeen geldt dat onafhankelijke taxatie of een meervoudige tender/prijsvraag goede alternatieven zijn om tot prijsvorming van locaties te komen. In een dergelijke procesaanpak kan eventueel ook het ontwikkelen van een plan en/of het uitvoeren van (delen van) de grondexploitatie van een gebiedsontwikkeling in een integrale waardebepaling worden betrokken.

• •

  Tenzij anders vermeld zijn alle in deze nota opgenomen prijzen exclusief BTW en/of kosten koper. Uitgangspunt bij de grondverkoop is dat de grond bouwrijp wordt opgeleverd aan de afnemer en qua bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming en er geen verder kostenverhaal/fondsafdracht aan de orde is.

• •

  Bij de onderhandelingen, prijsafspraken en grondreserveringen wordt door de gemeente duidelijk vermeld welk prijspeil de grondprijzen hebben en voor welke periode de aanbieding gestand wordt gedaan.

• •

  Op de verkoop van gronden zijn de vigerende Algemene Voorwaarden voor de verkoop van bouwterrein in de gemeente Noord-Beveland van toepassing.

• •

  Ten aanzien van de grondprijzen voor wat betreft vrij sector woningen, recreatieve woningbouw, bedrijventerreinen en overige commerciële voorzieningen zal op basis van taxatie per locatie de grondprijs worden bepaald.

• •

  De grondprijzen worden jaarlijks op basis van de algemene consumentenprijsindex van het CBS geïndexeerd.

• •

  De genoemde grondprijzen zijn geldig tot en met 31 december 2024.

• •

  De wijze van grondprijsbepaling per bestemming verschilt. In de navolgende tabel is per functie aangegeven op welke wijze de gemeente haar grondprijzen bepaalt.

Voor gronduitgifte ten behoeve van commerciële voorzieningen zijn er geen vooraf bepaalde grondprijzen of prijsranges. Functie, locatie, ligging en omvang zijn sterk bepalend voor de vaststelling van de grondprijs. De grondprijsbepaling betreft maatwerk. Bij commerciële voorzieningen zal afhankelijk van de situatie worden afgewogen of een deskundigentaxatie of een tender de meest geschikte methode is om tot een marktconforme waardebepaling te komen.

Tot nog toe werd door de gemeente onderscheid gemaakt in diverse soorten restgronden, die uitgegeven kunnen worden aan eigenaren van aangrenzende percelen. Per 2015 is de regeling vereenvoudigd. Er wordt op prijspeil 2024 een grondprijs gehanteerd van € 18,84 per m² kosten koper bij snippergroen tot een maximale oppervlakte van 100 m² gelegen aan de voorzijde ten opzichte van de woning. Ten aanzien van snippergroen gelegen aan de zij- en achterzijde ten opzichte van de woning wordt een grondprijs gehanteerd van € 42,39 per m² kosten koper tot een maximale oppervlakte van 100 m². Bij deze grondprijs wordt ervan uitgegaan dat het gekochte gedeelte maximaal 100 m² groot is en alleen als (sier)tuin wordt gebruikt. Op deze gronden mogen geen vergunningplichtige bouwwerken worden opgericht. De grondprijs voor snippergroen wordt in principe jaarlijks op basis van de algemene consumentenprijsindex van het CBS geïndexeerd. Boven een oppervlakte van 100 m² zal de snippergroen getaxeerd worden.

Bij de verkoop van gronden waarop geen bebouwing is toegestaan wordt een meerwaarde clausule opgenomen in de verkoopovereenkomst. Dit in de vorm van een kwalitatieve verplichting; wanneer in een later stadium alsnog bebouwing wordt toegestaan wordt de meerwaarde tussen bebouwingswaarde en de oorspronkelijke verkoopprijs verrekend. De bebouwingswaarde wordt op dat moment, op basis van een deskundigentaxatie voor rekening van de koper, vastgesteld.

Deze grondprijzen gelden niet voor percelen grond waarbij sprake is van niet permanente bewoning, zoals recreatieparken, en voor percelen van meer dan 100 m². Voor die gronden geldt dat het college per geval een afzonderlijke marktconforme uitgifteprijs hanteert.

Uitgangspunt voor de prijsbepaling is de verkoopprijs voor tuingrond. De jaarlijkse huurprijs bedraagt 4% van de grondprijs voor snippergroen. De huur wordt jaarlijks geïndexeerd. In zijn algemeenheid heeft het de voorkeur van de gemeente om deze gronden te verkopen. Slechts wanneer er specifieke redenen zijn om de grond wel in gemeentelijk bezit te houden zal worden gekozen voor verhuur in plaats van verkoop.

Bij een huurovereenkomst voor een weiland/dijk die niet geschikt is voor landbouwdoeleinden wordt een huurprijs gerekend van € 0,14 per m². Deze prijs staat in verhouding tot het gebruik, namelijk het laten grazen van bijvoorbeeld schapen of paarden. Ook deze huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd.

Bij de verhuur ten behoeve van flexwoningen is het uitgangspunt de bestemmingscategorie Starterswoningen met een koopsom van € 100,-- excl. BTW. Er wordt dan een huurprijs gerekend van 10% per jaar van de fictieve koopsom.