GRONDPRIJZENBRIEF 2024

1. Inleiding

Het college stelt jaarlijks de grondprijzenbrief vast binnen de door de raad vastgestelde kaders in de huidige Nota Grondbeleid. Het doel is de hoogte bepalen van de grondprijzen voor verschillende functies, op basis van een marktconforme grondprijs.

1.1 Status grondprijzen

De grondprijzenbrief informeert de raad, inwoners en andere externe partijen op een transparante manier over het grondprijzenbeleid. Deze brief geeft een kader waarbinnen de grondprijsonderhandelingen plaatsvinden. Er zijn hierop uitzonderingen; er kan sprake zijn van afwijkingen op de vastgestelde prijzen. Bijvoorbeeld bij een ontwikkeling die niet gerealiseerd wordt binnen de gestelde kaders, maar wel een meerwaarde oplevert voor de gemeente en haar inwoners. De voorwaarde is in dat geval dat het college hierover een besluit neemt. Het college informeert in dit geval de raad.

Aan de inhoud van deze brief is door de gemeente uiterste zorg besteed. De kandidaten voor grondafname kunnen op geen enkele wijze rechten ontlenen aan de hierin genoemde prijzen. Het team Vastgoed & Grondzaken van de gemeente Hollands Kroon kan nadere informatie geven over de inhoud van de grondprijzenbrief.

1.2 Ingangsdatum en herzieningsdatum

De genoemde prijzen gelden vanaf 1 januari 2024 en worden per 1 januari 2025 herzien. Als de grondprijzen niet op tijd worden geactualiseerd, dan worden de genoemde bedragen geïndexeerd op grond van de consumentenprijsindex van het CBS. Bij extreme marktontwikkelingen wordt tussentijds een prijsbijstelling voorgesteld, waarbij een marktconforme prijs het uitgangspunt blijft.

Eerder gemaakte afspraken en lopende onderhandelingen kunnen aanleiding zijn om van de vastgestelde grondprijzen af te wijken. Bij elke grondaanbieding wordt aangegeven dat deze niet langer dan drie maanden geldt.

1.3 Uitgangspunten grondprijsbeleid

Uitgangspunt is dat grond wordt verkocht tegen marktconforme prijzen. Bij verhuur minimaal tegen kostendekkende prijzen. Er mag geen sprake zijn van ongeoorloofde staatssteun.

Alle grondprijzen zijn exclusief BTW en overige kosten (zoals van de notaris en belastingen), tenzij anders is vermeld. De vrij op naam prijzen (V.O.N.-prijzen) voor gronden zijn inclusief BTW. Bij grondverkoop voor een gemeentelijke ontwikkeling wordt er bij de grondprijs van uitgegaan dat de grond bouwrijp geleverd wordt aan de afnemer. De bodemkwaliteit moet geschikt zijn voor de beoogde bestemming.

Als een ontwikkelaar zelf het perceel bouwrijp maakt, worden de kosten hiervan verrekend met de grondprijs.

1.4 Opmerkingen en aanpassingen ten opzichte van de Grondprijzenbrief 2023

• Het college hecht waarde aan het realiseren van sociale huurwoningen. Om de ontwikkeling van sociale huurwoningen voor woningbouw-corporaties betaalbaar te houden is de grondprijs voor sociale huurwoningen verlaagd van € 135,00 naar € 125,00.

• De grondprijs voor een bedrijfskavel op industrieterrein Robbenplaat I is verhoogd van

€ 95,00 naar € 100,00 per m². De bedrijfskavels aan de Industrieweg in Middenmeer zijn uitverkocht.

• De grondprijs voor niet-commerciële sociale maatschappelijke voorzieningen zoals sportaccommodaties, welzijns- of onderwijshuisvesting is verhoogd van € 95,00 naar € 100,00 per m².

• De grondprijs voor snippergroen is verhoogd van € 90,00 naar € 100,00 per m². De huurprijs voor snippergroen is verhoogd van € 5,70 m² naar € 6,00 per m² per jaar.

• De huurprijs van gemeentelijke stukken groen is verhoogd van € 0,50 naar € 0,60 per m² per jaar. Voor verhuur van seizoensgebonden terreinen wordt hier de helft voor gehanteerd waardoor dit verhoogd is van € 0,25 naar € 0,30 per m² per jaar.

• De prijs voor geliberaliseerde (kortdurende) pacht is gewijzigd. Voor graslanden blijft de prijs € 1500,00 per hectare per jaar. De prijs voor tuinbouwgrond wordt € 2500,00 per hectare per jaar en de prijs voor bollengrond wordt € 3500,00 per hectare per jaar.

Het college kan besluiten af te wijken van de prijs wanneer een pachter maatregelen neemt die een positief effect hebben op natuurbescherming.

• De prijs voor een recht van opstal voor niet commerciële hoofdgebouwen is verhoogd van € 5,70 naar € 6,00 per m² per jaar. Voor seizoensgebonden hoofdgebouwen wordt hier de helft voor gehanteerd en is de prijs verhoogd van € 2,85 naar € 3,00 per m² per jaar. Voor niet-commerciële bijgebouwen wordt 70% van de prijs voor een recht van opstal gehanteerd waardoor de prijs is verhoogd van € 3,99 naar € 4,20 per m² per jaar.

2. Woningbouwgrond

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties stelt jaarlijks de maximale huurprijs voor sociale woningbouw (liberalisatiegrens) vast.

2.1 Sociale huursector woningen

Het college hecht waarde aan het realiseren van sociale huurwoningen. Voor de sociale huursector, woningen in categorie 1 en 2, hanteert de gemeente Hollands Kroon een vaste grondprijs voor zowel een gestapelde woning (appartement) als voor een grondgebonden woning. Hierbij is € 125,00 per m² het uitgangspunt. Voor gestapelde bouw wordt hier een percentage van berekend voor elke bouwlaag:

• 100% van de grondwaarde voor de begane grond;

• 80% van de grondwaarde voor de 1e verdieping;

• 60% van de grondwaarde voor de 2e verdieping en elke verdieping daarboven.

2.2 Vrije huursector woningen

Het grondprijsbeleid voor vrije huursector woningen (markthuurwoningen) is gebaseerd op een residuele benadering en met een marktconforme beleggerswaarde op maat. Dit wil zeggen dat per geval de grondprijzen worden bepaald. De gemeente Hollands Kroon stelt zo nodig een onafhankelijke partij aan om de grondprijzen te bepalen.

2.3 (Projectmatige) woningbouw

Voor de projectmatige woningbouw, behalve voor vrije en sociale huursectorwoningen, wordt in beginsel gebruik gemaakt van een genormeerd residuele benadering.

Bij de genormeerde residuele benadering wordt bij de bepaling van de grondprijzen uitgegaan van een bepaald type vastgoed en een standaard kwaliteitsniveau van het vastgoed dat gerealiseerd wordt op locatie of in een wijk.

De verschillende typen vastgoed zijn; rijwoningen, twee-onder-een-kap woningen, vrijstaande woningen, appartementen en sociale koopsector woningen. Op basis van het programma wordt van tevoren een inschatting gemaakt van de commerciële waarde. De commerciële waarde is de verkoopprijs of de beleggingswaarde van een object. Deze wordt verminderd met genormeerde stichtingskosten op basis van referentieprojecten en kengetallen.

De stichtingskosten bestaan uit de bouwkosten en overige bijkomende kosten van het object.

De gemeente Hollands Kroon behoudt zich het recht om af te wijken van bovengenoemde grondprijsberekening als blijkt dat het genormeerde residuele systeem niet passend is op een vastgoedtransactie. Een reden kan zijn dat het type vastgoed en/of de kwaliteit binnen een project afwijkt. Is er sprake van een afwijking, dan wordt een onafhankelijke partij aangesteld om op projectniveau de opbrengstpotentie en de specifieke bouwkosten in te schatten. Met deze project specifieke taxaties bepaalt de gemeente vervolgens de residuele grondprijs. Een alternatief hiervoor is door middel van een onafhankelijk taxatierapport via de comparatieve methodiek bepalen wat de grondwaarde is.

Ook bij projecten op uitzonderlijke locaties kan de gemeente afwijken van de genormeerde grondprijzen. De gemeente Hollands Kroon laat in die gevallen zo nodig de residuele grondwaarde door een onafhankelijke partij vaststellen.

3. Ondernemingen

3.1 Kantoren

Voor nieuwe kantoorontwikkelingen wordt de residuele methode als basis gebruikt om de grondprijs per locatie vast te stellen met als minimum € 250,00 per m² bruto vloeroppervlak (bvo). Als het aantal vierkante meters bvo lager is dan het aantal vierkante meters grondoppervlak van de kavel wordt in plaats van het aantal m² bvo de grondoppervlakte gehanteerd (floor space index lager dan 1).

De hoogte van de marktwaarde en daarmee de afgeleide van de grondprijs is afhankelijk van de locatiekwaliteiten (zoals goede bereikbaarheid, aanwezigheid voorzieningen, ligging ten opzichte van infrastructuur). Dit kan op een gunstige locatie aanzienlijk hogere grondprijzen voor kantoren met zich meebrengen.

3.2 Bedrijventerreinen

De gemeente beschikt over vier bedrijventerreinen die in eigen beheer worden ontwikkeld. Dit zijn Robbenplaat in Wieringerwerf, Hoornseweg en Industrieweg in Middenmeer en Den Oever Zuid II in Den Oever. De gehanteerde grondprijzen worden verwerkt in de lopende grondexploitaties.

3.3 Detailhandel en horeca

De grondprijs voor detailhandel en horeca wordt bepaald door de residuele rekenmethode of door middel van taxatie. Als het aantal vierkante meters bvo lager is dan het aantal vierkante meters grondoppervlak van de kavel wordt in plaats van het aantal m² bvo de grondoppervlakte gehanteerd (floor space index lager dan 1).

3.4 Kiosken

Omzetten van kiosken zijn afhankelijk van locatiekenmerken en het aantal dagelijkse passanten. De locatie met specifieke kenmerken bepaalt de grondprijs.

4. Overige functies koop

4.1 Maatschappelijke voorzieningen (niet-commercieel)

Bij verkoop van gemeentelijke eigendommen en maatschappelijk vastgoed met bijbehorende gronden, zijn de beleidsregels overdracht maatschappelijk vastgoed van toepassing om te bepalen of er sprake is van overdracht tegen een symbolisch bedrag/om niet of tegen de markwaarde. De symbolische waarde is gekoppeld aan een terugleveringsplicht aan de gemeente.

De beleidsregels overdracht maatschappelijk vastgoed houden onder andere in dat de nieuw op te richten beheerstichting sowieso onderdak moet bieden aan veel verschillende maatschappelijke organisaties, clubs en/of verenigingen. Daarnaast moet ze ook inzicht geven in een positieve langdurige exploitatiebegroting, waarin ook het groot onderhoud is meegenomen. Tenslotte moet er aangetoond worden dat er voldoende draagvlak in de omgeving is.

De hoogte van de prijzen van grond voor niet-commerciële sociale maatschappelijke voorzieningen (zoals bijvoorbeeld welzijnsvoorzieningen, onderwijs, sportaccommodaties) zijn gekoppeld aan de goedkoopste grond voor bedrijventerreinen. Deze prijs bedraagt € 100,00 per m². De extra grond zonder bouwmogelijkheden wordt verkocht voor marktconforme prijzen.

Bij verkoop van grond onder maatschappelijke en/ of niet commerciële voorzieningen wordt een recht van eerste koop opgenomen voor de gemeente. Bij de prijsbepaling van de terugkoop wordt uitgegaan van dezelfde maatschappelijke functie. Maakt de gemeente geen gebruik van dit recht, dan wordt bij een functiewijziging van de bestemming een bijbetalingsregeling (anti-speculatiebeding) bedongen.

4.2 Maatschappelijke voorzieningen (commercieel)

Voor commerciële maatschappelijke voorzieningen (zoals bijvoorbeeld gezondheidszorg, kinderopvang, sportzalen) wordt de grondprijs residueel bepaald of via de comparatieve methode.

4.3 Verkoop snippergroen bij woning

Snippergroen zijn stukken grond in de openbare ruimte zonder belangrijke functie. Tot voor kort verkocht de gemeente stukken snippergroen naar wens van de inwoner. Vanuit klimaat adaptieve overwegingen is besloten te stoppen met de verkoop van snippergroen. Aanvragen tot aankoop stukken snippergroen zullen in de regel worden afgewezen. Bij uitzondering zal de gemeente grond aanbieden wanneer zij daar zelf belang bij heeft. Een voorbeeld van zo’n uitzondering is een stuk grond dat door eerdere verkopen zodanig ongunstig is komen te liggen dat onderhoudsdiensten van de gemeente niet (goed) meer bij de grond komen. Het aanbieden van stukken snippergroen zal plaatsvinden tegen vastgestelde prijzen.

Voor de verkoopprijs is bepaald er € 100,00 per m² wordt gerekend voor stukken grond tot 200 m². Stukken grond groter dan 200 m² zullen worden getaxeerd.

4.4 Nutsvoorzieningen (exclusief UMTS-masten)

Voor nutsvoorzieningen, zoals traforuimten, is een vaste prijs bepaald van € 150,00 per m² met een minimum uitgifteprijs van € 2.500,00 exclusief de kosten van een milieukundig onderzoek. Er is hierbij geen onderscheid gemaakt naar het soort nutsvoorziening.

5. Verhuur van gronden

5.1 Verhuur snippergroen bij woning

Bij uitzondering zal de gemeente stukken snippergroen te huur aanbieden. De huurprijs van snippergroen bedraagt € 6,00 per m² per jaar (6% van de grondwaarde snippergroen) met een minimum van € 50,00 per jaar. Deze bedragen zijn inclusief administratiekosten.

5.2 Bruikleenovereenkomst

In uitzonderlijke gevallen wordt gebruik gemaakt van een bruikleenovereenkomst. Dit kan bijvoorbeeld in gevallen wanneer een stuk grond al jaren in gebruik is en wordt onderhouden en de gemeente akkoord gaat met dit gebruik. Voor duidelijkheid rond het eigendom wordt er in dergelijke gevallen een bruikleenovereenkomst afgesloten. Dit stuit tevens verjaring.

5.3 Verhuur stukken groen

Voor de verhuur van gemeentelijke stukken groen bijvoorbeeld volkstuinverenigingen, paardenweitjes of hondenclubs, hanteert de gemeente Hollands Kroon vanaf 2024 als jaarlijkse huurprijs € 0,60 per m² per jaar waarbij het onderhoud voor de huurder is.

5.4 Verhuur seizoensgebonden terreinen

De huurprijs voor seizoensgebonden terreinen zoals ijsbanen is € 0,30 per m² per jaar. Het onderhoud van het terrein is de verantwoordelijkheid van de huurder.

5.5 Verhuur overige functies

De verhuurtarieven voor overige functies aan zowel commerciële als niet-commerciële partijen bestaat uit een percentage van de grondwaarde. De percentages waarmee gerekend wordt zijn 6% rendement en een indexering per jaar volgens het CPI, waarbij de huur nooit omlaag kan gaan. De taxatiekosten zijn bij verhuur aan commerciële partijen voor rekening van die partij. De taxatiekosten zijn bij verhuur aan niet-commerciële partijen voor rekening van de gemeente.

De maatschappelijke voorzieningen van sport- verenigingen, stichtingen enzovoorts, die op gemeentegrond staan en die worden doorverhuurd aan commerciële uitbaters, worden aangemerkt als commerciële voorzieningen. In nieuw op te stellen overeenkomsten wordt voorgaande opgenomen als clausule.

6. Pacht, recht van opstal, erfpacht

6.1 Pacht

Voor gronden bestemd voor een ontwikkeling worden kortlopende pachtovereenkomsten (korter dan zes jaar) aangegaan. Deze pachtcontracten worden dus gesloten voor maximaal zes jaar en voor percelen van minimaal 1 hectare groot. De basis voor de prijs voor kortdurende pacht is het gebruik van de grond. Voor grasland wordt een prijs € 1500,00 per hectare per jaar gehanteerd. Voor tuinbouwgrond is de prijs € 2500,00 per hectare per jaar. Voor bollengrond wordt een prijs van

€ 3500,00 gehanteerd. Het college kan besluiten af te wijken van de prijs wanneer een pachter maatregelen neemt die een positief effect hebben op natuurbescherming.

Bij langdurige pachtcontracten (langer dan zes jaar) mag de pachtprijs niet hoger zijn dan de maximale pachtprijs volgens het Pachtprijzenbesluit uit 2007. De pachtnormen worden jaarlijks vastgesteld, waarbij de meest recente pachtprijzen zijn vastgesteld in ‘Overzicht pachtnormen 2023’ en gelden per 1 juli 2023. De Grondkamer toetst de prijs. De maximale prijs wordt vastgesteld door het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie. Hierbij wordt gelet op het soort agrarisch gebruik en de opbrengst.

6.2 Recht van opstal

Het opstalrecht is het zakelijk recht om op het eigendom van de gemeentegebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben. Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld sportkantines en kleedkamers. Het beheer en onderhoud komen voor rekening van de sportclub. De retributie (vergoeding bij een recht van opstal) bestaat uit vast tarief voor grond met verschillende bestemmingen.

Bij een recht van opstal voor niet-commerciële hoofdgebouwen kost een m² € 6,00 per jaar (6% van grondwaarde maatschappelijke gronden), bij seizoensgebonden gebouwen € 3,00 per m² per jaar (50% van hoofdgebouwen) en bij niet-commerciële bijgebouwen kost een m² € 4,20 per jaar (70% van hoofdgebouwen). De retributie wordt jaarlijks geïndexeerd volgens het CPI, waarbij de retributie nooit omlaag kan gaan. De notariskosten komen voor rekening van de gemeente.

Bij een recht van opstal voor een commerciële partij, zoals een kiosk, bestaat de retributie uit een percentage van de grondwaarde met toekomstige opstal. De percentages waarmee gerekend wordt zijn 6% rendement en een retributiestijging per jaar volgens het CPI, waarbij de retributie nooit omlaag kan gaan. De overdrachtsbelasting wordt berekend volgens de geldende regelgeving. De notariële, taxatie- en overige bijkomende kosten zijn voor rekening van de aanvrager (opstalhouder).

Wanneer er een recht van opstal is afgesloten met een partij en deze wil de locatie uitbreiden, is het mogelijk om de voorwaarden die gelden onder het huidige recht van opstal te behouden. Voor het nieuwe recht van opstal ten behoeve van de uitbreiding zal de huidige grondprijzenbrief worden gehanteerd. In dergelijke gevallen zal het nieuwe recht van opstal (de uitbreiding) evenwel moeten worden vastgelegd door de notaris.

In gevallen van een recht van opstal voor UMTS-masten, reclamemasten of motorbrandstofpunten wordt een vaste retributie gehanteerd van € 6.000,00 per jaar voor maximaal 30 m² grond. Als een tweede provider gebruik maakt van dezelfde UMTS-(zend) mast bedraagt de retributie € 9.000,00 per jaar.

6.3 Erfpacht

Erfpacht is een zakelijk recht dat aan de erfpachter de bevoegdheid geeft de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. Het beleid van de gemeente is geen nieuwe gronden in erfpacht uit te geven.

7. Vereveningsbijdrage recreatiewoningen

Bijdrage recreatiefonds

In de raadsvergadering van november 2019 heeft de gemeenteraad de Omgevingsvisie geactualiseerd op het onderdeel ‘Wonen’. De uitwerking van dit onderdeel had betrekking op het stellen van kaders voor de transformatie van recreatiewoningen naar een permanent woonverblijf. Wanneer aan alle kaders wordt voldaan, werkt Hollands Kroon mee aan een bestemmingsplanwijziging en kan er op dat betreffende vakantiepark permanent gewoond worden. Dit beïnvloedt de ruimtelijke en planologische balans.

Per saldo neemt immers het gehele aanbod van toeristisch recreatieve voorzieningen binnen de gemeente af. Daarom is compensatie gewenst middels investeringen in recreatie en toerisme. De compensatie wordt bekostigd uit een vereveningsbijdrage die wordt betaald door de eigenaren van recreatiewoningen waar vervolgens permanent gewoond mag worden. De vereveningsbijdrage wordt gestort in een recreatiefonds van waaruit maatregelen worden gefinancierd die er gezamenlijk voor zorgen dat het toeristisch recreatief aanbod minimaal op een kwalitatief gelijk niveau blijft. De hoogte van de bijdrage aan het recreatiefonds wordt jaarlijks vastgesteld in de Grondprijzenbrief en betreft een percentage van de WOZ-waarde voor omzetting naar een permanente woonbestemming.