| Organisatie | Lingewaard |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Beeldkwaliteitsplan Flexwoningen | Haalderen oktober 2023 |
| Citeertitel | Beeldkwaliteitsplan Flexwoningen Haalderen |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 09-01-2024 | nieuwe regeling | 14-12-2023 |
Op de locatie “Sallandstraat” in Haalderen worden 100 tot 150 woningen gerealiseerd. De realisatie vindt plaats in twee of drie fases, waarvan ongeveer 50 woningen in de eerste fase.
De woningen zullen (wellicht deels) flexwoningen zijn die voor maximaal 30 jaar geplaatst zullen worden. Het gaat om grondgebonden woningen en appartementen. Onderzocht wordt of een deel van de woningen in fase twee of drie koopwoningen kunnen worden, die niet flexibel zijn.
De woningen komen in een natuurlijke, groene omgeving te staan en worden voor zover als mogelijk natuurinclusief, klimaatadaptief en circulair. En de woningen mogen dan (deels) tijdelijk zijn, het natuurlijke landschap is definitief. Hierdoor krijgt de nieuwe woonbuurt ook meerwaarde voor de huidige inwoners van Haalderen
Om deze nieuwe woonwijk mogelijk te maken, en met een kwaliteit die minstens 30 jaar overeind blijft, zijn in het voorliggende beeldkwaliteitsplan een aantal spelregels opgesteld voor de bebouwing (hoofdstuk 3) en de openbare ruimte (hoofdstuk 4).
De stedenbouwkundige proefverkaveling is indicatief, maar er liggen wel een aantal bindende spelregels aan ten grondslag. De proefverkaveling en de spelregels worden in hoofdstuk 2 beschreven.
Dit beeldkwaliteitsplan is geen blauwdruk. Het is denkbaar dat een ontwerp van een woning of berging, of een stedenbouwkundige situering, afwijkt van de regels die zijn opgenomen in dit beeldkwaliteitsplan, bijvoorbeeld vanwege eisen ten aanzien van technische constructies of duurzaamheid.
Afwijkingen zijn alleen toegestaan indien de gemeente in overleg met de stedenbouwkundige/supervisor en de welstandsgedelegeerde hierover positief besluit. De aangegeven kwaliteit die is omschreven in dit beeldkwaliteitsplan is daarbij de leidraad.
De spelregels in dit beeldkwaliteitsplan hebben betrekking op de stedenbouwkundige proefverkaveling, de architectuur en de buitenruimte.
Uitgangspunt voor de (indicatieve) proefverkaveling is dat er een natuurlijke, groene omgeving wordt gerealiseerd, een nieuwe dorpsrand. Vanuit de straten in het dorp komen doorzichten naar het groen. In het gebied komen wandelroutes en ontmoetingsplekken, speelaanleidingen, wellicht een voedselbos, moestuinen en een uitzichtpunt. In deze groene omgeving komen 100 tot 150 woningen te staan.
Het gebied wordt ontsloten voor autoverkeer via een zuidelijke route. Aan de noordzijde komt ook een ontsluiting, maar alleen voor fietsers en voetgangers. De ontsluitingsroute vormt een landschappelijke lijn die past bij de karakteristieken van het oorspronkelijke oeverwallen- landschap. Parkeerplaatsen liggen aan of in de nabijheid van die route. De bouwvelden komen tussen de groene “vizieren” te liggen, zodat openheid vanuit het dorp wordt gewaarborgd.
Er komen verschillende clusters van bebouwing rondom de centrale openbare ruimtes, de hofjes. De gezamenlijke buitenruimte draagt bij aan ontmoeten en sociale cohesie. Aan de achterzijde komt veelal een privé- terras, aangrenzend aan het landschappelijke park.
De bebouwingsclusters zijn gevarieerd qua aantallen woningen, maar ook qua woningprogramma.
De grondgebonden woningen hebben verschillende bouwhoogtes en staan soms informeel gesitueerd. De wisselende (schuine en rechte) rooilijnen van de bestaande bebouwing van Haalderen komen subtiel terug in het gebied. De woningen krijgen een gezamenlijke buitenruimte aan de voorzijde en een kleine privé buitenruimte aan de achterzijde. Bergingen worden geclusterd of tussen de bebouwing op genomen. De appartementen worden maximaal drie lagen. De appartementen op de begane grond krijgen kleine privé ruimtes.
De eerste fase bestaat uit maximaal 50 woningen. De contouren van fase 1 zijn aangegeven op de tekening op bladzijde 4. Het betreft het meest oostelijke bouwvlak met verschillende woningtypes inclusief appartementen. Ook wordt één bouwblok toegevoegd van het westelijke bouwvlak.
Er gelden stedenbouwkundige spelregels ten aanzien van de bebouwing. Deze zijn bindend. Ze zijn weergegeven op de afbeeldingen op deze pagina’s (bladzijde 6 en 7) en hieronder toegelicht.
Binnen de bouwvlakken dient de bebouwing te worden gerealiseerd.
Het gaat hierbij om zowel de woningen als de bergingen.
De genoemde maten op de tekening op deze bladzijde zijn de minimale maten die moeten worden gehanteerd.
Woningen en terrassen mogen niet binnen de spuitzone worden gerealiseerd. Bergingen mogen daar wel staan.
In verschillende bouwblokken komt een enkele sprong in de gevel voor. Op specifiek aangegeven bouwblokken springen gevels om de twee of drie woningen met minimaal twee meter.
Sommige bouwblokken hebben een verplichte en afwijkende schuine situering. Deze schuine lijn komt voort uit de situering van bestaande woningen aan de rand van Haalderen, zodat subtiel een link wordt gelegd tussen oud en nieuw. Bovendien ontstaat hierdoor een vizier naar het groen.
Op twee belangrijke plekken moet extra aandacht aan koppen van bebouwing worden gegeven, door een levendige zijgevel te realiseren (door bijvoorbeeld raamopeningen).
Eén bouwblok krijgt een verplichte maximale bouwhoogte van één laag (met kap), zodat de naastgelegen appartementen voldoende zicht en lichttoetreding krijgen.
Uitgangspunt van dit beeldkwaliteitsplan is om een samenhangende nieuwe buurt te realiseren, met kleinschalige, eigentijdse bebouwing in een mooie, groene en natuurlijke omgeving, passend bij de landelijke sfeer van Haalderen.
Om dit mogelijk te maken, en met een kwaliteit die minstens 30 jaar overeind blijft, zijn spelregels opgesteld voor de bebouwing en de openbare ruimte. In dit hoofdstuk worden de spelregels voor de bebouwing gegeven. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de grondgebonden rijtjeswoningen en de appartementen.
4 | Spelregels openbare ruimte
De natuurlijk ingerichte, informele en enigszins ruige openbare ruimte is de drager van het plan. De randen zijn groen en bestaan deels uit bomen. Aan de zijde van het dorp krijgt de huidige watergang aan de oostzijde een natuurvriendelijke oever.
Het oostelijk deel van het plangebied ligt in de spuitzone van omliggende agrarische bedrijven. Daar komt een groen uitloopgebied, met mogelijk moestuinen, een voedselbos of iets vergelijkbaars. Er wordt gekozen voor inheemse beplanting, passend bij dit gebied. En er komt een natuurlijke waterberging en een grote biodiversiteit.