Organisatie | Peel en Maas |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Programma Kostenverhaal en Financiële Bijdragen onder de Omgevingswet gemeente Peel en Maas |
Citeertitel | Programma Kostenverhaal en Financiële Bijdragen onder de Omgevingswet gemeente Peel en Maas |
Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
Onderwerp | financiën en economie |
Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
06-01-2024 | nieuwe regeling | 18-12-2023 |
1.1 Aanleiding tot het programma Kostenverhaal en Financiële Bijdragen
Per 1 januari 2024 gaat de Omgevingswet (Ow) in werking treden waardoor het huidige kostenverhaal onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) komt te vervallen, waarbij bestaande contracten hun geldigheid blijven behouden.
De gemeente is verplicht om kosten voor werkzaamheden of maatregelen waar initiatiefnemers van profiteren bij die initiatiefnemers in rekening te brengen. Dit geldt onder de Wet ruimtelijke ordening, maar ook onder de Omgevingswet.
In de Wet Ruimtelijke Ordening werd het begrip kostenverhaal gebruikt voor het verhaal van begeleidingskosten planologische procedure, alsook voor het verhalen van financiële bijdrages. In de Omgevingswet wordt het onderscheid tussen beide benadrukt door beide begrippen nadrukkelijker te onderscheiden.
Als de gemeente eigenaar is van grond waarop wordt gebouwd, is dat gemakkelijk. De gemeente berekent de gemaakte kosten door in de verkoopprijs van de kavels tot maximaal de marktconforme grondprijs. Als de gemeente geen eigenaar is van de grond, kan zij vooraf een overeenkomst met de eigenaar sluiten. In deze overeenkomst staat welke kosten en financiële bijdragen in rekening worden gebracht. Als het niet mogelijk is om vooraf afspraken te maken, moet de gemeente op een andere manier kosten verhalen. Dit kan in het omgevingsplan (de vervanger van het bestemmingsplan) of in een omgevingsvergunning.
In het kostenverhaal onder de Omgevingswet worden de regels voor het verhaal van kosten bij particuliere grondexploitaties ingrijpend gewijzigd.
Overeind blijft de verplichting tot kostenverhaal.
De belangrijkste verschillen zijn:
*Bij de nieuwe regels wordt primair uitgegaan van kostenverhaal via een anterieure overeenkomst., privaatrechtelijk dus.
*Basis voor het kostenverhaal onder de Wro was een bouwplan, bij de OW is de basis van kostenverhaal een bouwplan of een gewijzigd gebruiksfunctie.
*De regels voor het publieke kostenverhaal zijn ingrijpend gewijzigd: was er eerst sprake van het opstellen van een Exploitatieplan onder de Wro, onder de OW komt het Exploitatieplan als instrument te vervallen. Onder de OW wordt in het publiekrechtelijke spoor onderscheid gemaakt tussen kostenverhaal met tijdvak (integraal model) (vergelijkbaar met het vroegere Exploitatieplan) en kostenverhaal zonder tijdvak (organisch model).
*Daarnaast wordt het mogelijk gemaakt om naast de huidige vrijwillige bijdragen voor de ruimtelijke ontwikkeling ook verplichte bijdrages voor ruimtelijke ontwikkeling mogelijk te maken.
*Onder de Omgevingswet dient het kostenverhaal vooraf betaald te worden vóór aanvang van de activiteit, tenzij (deels) financiële zekerheid is gesteld.
1.2 Doel van het programma Kostenverhaal en Financiële Bijdragen
De gemeente Peel en Maas heeft de ambitie om zich te blijven ontwikkelen. De uitdaging die daarbij voor ligt is om de verschillende ontwikkelingen die de komende jaren voorzien worden ((sociale) woningbouw, uitbreiding/herstructurering industrieterreinen en woonlocaties, recreatie, verduurzaming, etc.) te faciliteren met behoud, of zelfs versterking van de kernkwaliteiten. Dit betekent onder andere dat er investeringen gedaan moeten worden in voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen.
De investeringen komen niet enkel en alleen voor rekening van de gemeente. Alle partijen, die profijt hebben van de groei van de gemeente Peel en Maas, ook de gemeente zelf, dragen samen bij aan de financiering van deze investeringen. Investeringen ten behoeve van de huidige inwoners komen voor rekening van de gemeente; investeringen voor nieuwe ontwikkelingen ten behoeve toekomstige bewoners en gebruikers wordt toegerekend aan de grondeigenaar/initiatiefnemer van de beoogde ontwikkeling, de kosten die de gemeente maakt voor de planvoorbereiding en -begeleiding en plantoetsing worden doorgelegd, ook worden bijdragen gevraagd voor het bekostigen van plan-overstijgende kosten.
Voor het verhaal van bepaalde kosten is het hebben van gemeentelijke omgevingsvisie(s) noodzakelijk. In de omgevingsvisie 1.0 van 5 juli 2022 is bij de achtergronden van deze omgevingsvisie het kostenverhaal op hoofdlijnen weergegeven. Eén van de mogelijkheden in de Omgevingswet is het werken met zogenaamde programma’s onder de omgevingsvisie. In deze uitvoeringsparagraaf zijn de diverse ontwikkelingen met het verwachte jaar van uitvoering en de eventuele onderlinge relaties aangegeven. Daarnaast wordt in de uitvoeringsparagraaf aangegeven hoe omgegaan wordt met het kostenverhaal voor de ontwikkelingen die beleidsmatig mogelijk gemaakt worden middels de omgevingsvisie.
Op basis van de Omgevingswet dient voor een programma aangegeven te worden hoe met participatie omgegaan is bij het opstellen van het programma. Het college van burgemeester en wethouders ziet voor dit programma geen aanleiding om hierover een apart traject voor participatie op te zetten. Reden hiervoor is dat het kostenverhaal een voorzetting is van het huidige kostenverhaal met uitzondering van het Huisvestingsfonds. Met het Huisvestingsfonds is, in aanloop naar dit programma, met diverse marktpartijen de werking van het Huisvestingsfonds doorgenomen en heeft dit op enkele punten tot aanpassingen geleid. Verder is veelal aansluiting gezocht bij reeds bestaande werkwijze en regelingen inzake kostenverhaal en financiële bijdragen.
In de hoofdstukken 2 en 3 wordt nader ingegaan op de algemene, wettelijke aspecten van het kostenverhaal onder de Omgevingswet.
In hoofdstuk 4 worden de vraag- en bestedingscriteria aangegeven voor de diverse bijdragen die gevraagd kunnen gaan worden en worden de relaties met de bestaande en nieuw te vormen reserves aangegeven.
De overgangsbepalingen ten aanzien van de bestaande en nieuw in te stellen reserves worden in hoofdstuk 5 beschreven.
2 Systematiek regulier kostenverhaal en verhaal financiële bijdragen
2.1 Doelstelling regulier kostenverhaal en financiële bijdragen in de Omgevingswet
De Omgevingswet biedt ruimte voor de ontwikkeling van activiteiten in de fysieke leefomgeving voor zowel de overheid als het particulier initiatief. De Omgevingswet verplicht overheden om de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen naar evenredigheid te verhalen op de initiatiefnemers die profijt hebben van de aan te leggen openbare voorzieningen.
Bij grote particuliere initiatieven dienen initiatiefnemers als uitgangspunt zelf zorg te dragen voor de aanleg van openbare voorzieningen, zoals wegen en groen, etc. Bij solitaire ontwikkelingen vindt de aanleg/aanpassing van de openbare ruimte veelal plaats door de gemeente maar voor rekening van de initiatiefnemer. Daarnaast zal de overheid voor de ontwikkeling van grotere gebieden vaak kosten moeten maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van (plan overstijgende) openbare voorzieningen en het wijzigen van het omgevingsplan. De initiatiefnemers van nieuwe ontwikkelingen profiteren meer van de aanleg van die voorzieningen dan andere burgers en bestaande bedrijven. Om die reden is het gerechtvaardigd om (een gedeelte van) de kosten te verhalen op de initiatiefnemers voor de (ver)nieuw(d)e openbare voorzieningen. Dit noemen we het verhaal van financiële bijdragen.
Het verhaal van de direct aan het project/casus gerelateerde kosten noemen wij het regulier kostenverhaal.
Naast het stellen van regels voor regulier kostenverhaal is het dus ook mogelijk om financiële bijdragen te vragen. Dit kan zowel afdwingbaar geregeld worden als vrijwillig.
Daarnaast is het nog steeds mogelijk om locatie-eisen te stellen, te denken valt hierbij aan percentage/aantal sociale huurwoningen, goedkope koop, enz. ten opzichte van totaal bouwprogramma, maar ook fasering en eisen openbaar gebied. Deze locatie-eisen worden in het omgevingsplan niet meer gekoppeld aan het kostenverhaal. Locatie eisen kunnen onder de Omgevingswet in het omgevingsplan worden opgenomen voor het gehele grondgebied van de gemeente. Kortom locatie eisen worden niet meer gekoppeld aan het kostenverhaal.
2.2 Wijzen van regulier kostenverhaal
Er zijn op hoofdlijnen twee methoden van kostenverhaal voor gebiedsontwikkeling: het integrale model en het organische model. Met organisch wordt bedoeld dat er nog onzekerheid is over het eindbeeld en de termijn waarbinnen er gebouwd wordt. Bij het integrale model is het eindplaatje vormgegeven en de realisatietermijn (nagenoeg) bekend. Voor beide methoden is een regeling voor kostenverhaal opgenomen in de Omgevingswet. De belangrijkste kenmerken zijn:
A)Integrale gebiedsontwikkeling
B)Organische gebiedsontwikkeling
De kosten worden begrensd op het niveau van de bouwactiviteit en niet op het niveau van het kostenverhaalsgebied als geheel. Daarvoor wordt kort voor de start van de bouwactiviteit een waardevermeerderingstoets uitgevoerd. Er wordt getoetst aan de waardevermeerdering ten gevolge van de aanvraag voor een te verrichten activiteit. Het te verhalen bedrag mag niet hoger zijn dan de waardevermeerdering op het eigen perceel. Dit voorkomt dat een initiatiefnemer meer moet betalen dan zijn grond in waarde is gestegen. De verhaalbare kosten zijn opgenomen in de kostensoortenlijst zoals ook opgenomen in de bijlage (bijlage IV onderdeel A van het Omgevingsbesluit).
Binnen voornoemde 2 methodes van kostenverhaal kunnen de volgende instrumenten worden ingezet:
Anterieure overeenkomst (privaatrechtelijk)
De gemeente en een initiatiefnemer kunnen een overeenkomst sluiten over regulier kostenverhaal voorafgaand aan het besluit dat de aangewezen activiteit mogelijk maakt: een zogenoemde ‘anterieure overeenkomst’. De Omgevingswet biedt daarvoor een grondslag.
Ook is het mogelijk meer zaken te regelen in de anterieure overeenkomst, te denken valt aan al dan niet afdwingbare financiële bijdragen, locatie-eisen, woningbouwcategorieën en allerlei andere zaken. Deze extra contracteerbevoegdheid volgt uit het Burgerlijk Wetboek.
Publiekrechtelijk kostenverhaal
Als er geen overeenkomst tot stand komt, moet het regulier kostenverhaal op een andere manier geregeld worden. Dat kan in het omgevingsplan of in een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (afwijking van het omgevingsplan afgekort BOPA) of een projectbesluit.
Meestal regelt de gemeente het kostenverhaal. Dat kan de gemeente doen door kostenverhaalregels in het omgevingsplan op te nemen of het kostenverhaal te regelen in de omgevingsvergunning.
De overheid mag de kosten alleen verhalen als ze voldoen aan drie criteria: profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. Ook moet de locatie het kostenverhaal kunnen dragen. Dat houdt in dat er niet meer kosten worden verhaald dan dat er opbrengsten zijn.
Ook nadat in het omgevingsplan een grondslag is gelegd voor het verhalen van de kosten, kunnen de gemeente en de initiatiefnemer een overeenkomst sluiten over kostenverhaal. Dat noemt men in de praktijk de ‘posterieure overeenkomst’. In dat geval moet de gemeente de regels over kostenverhaal in het omgevingsplan in acht nemen.
Nieuwe onderwerpen mogen meegenomen worden, onder de Wro mocht dit niet. Er mogen alleen niet meer kosten worden verhaald dan in regels bij het omgevingsplan is aangegeven.
Als geen overeenkomst is gesloten loopt het verhalen van de kosten via een kostenverhaalbeschikking. Die is gebaseerd op de regels over kostenverhaal in het omgevingsplan of voorschriften over kostenverhaal in de omgevingsvergunning of het projectbesluit. Zodra een initiatiefnemer aan de slag wil, vraagt hij het bevoegd gezag om die beschikking. Pas ná betaling mag een initiatiefnemer gaan bouwen. Het bevoegd gezag en de initiatiefnemer kunnen afspraken maken over betaling in termijnen. In de beschikking wordt ook de afdwingbare financiële bijdrage opgenomen.
Omdat het bij betaling vaak nog om geraamde kosten gaat, kunnen de werkelijke kosten aanzienlijk afwijken. Ter bescherming van de eigenaar bepaalt de Omgevingswet dat bij publiekrechtelijk kostenverhaal die afwijkende kosten dan niet hoeft bij te betalen, maar soms wel geld terugkrijgt. Als bij de eindafrekening blijkt dat de verhaalde kosten hoger zijn dan de daadwerkelijk gemaakte kosten, vindt een evenredige terugbetaling plaats. De gemeente mag een meevaller van maximaal 5% van de betaalde bijdrage houden.
Zowel bij organische ontwikkeling als bij integrale ontwikkeling met een langjarig tijdvak kan de eindafrekening lang op zich laten wachten. Degene die betaald heeft kan daarom vanaf vijf jaar na de betaling om een eindafrekening voor zijn betaalde bijdrage vragen.
2.4 Samenvatting kostenverhaal
Zoals eerder vermeld zijn er dan 2 methodes voor zowel het private als het publiekrechtelijke kostenverhaal. In onderstaande tabel zijn de twee methodes samengevat langs elkaar gezet.
De eerste kolom (kostenverhaal met tijdvak) betreft het integrale kostenverhaal en de tweede kolom (kostenverhaal zonder tijdvak) betreft het organische kostenverhaal.
2.5 Verhaalbare kosten: opsomming wetteksten
Afdeling 13.6 van de Omgevingswet gaat over Kostenverhaal bij bouwactiviteiten en activiteiten vanwege gebruikswijzigingen (zogenaamde Bopa’s).
In artikel 13.11 van de Omgevingswet is het volgende bepaald:
Artikel 13.11 (verhalen van kosten)
|
Artikel 13.12 Omgevingswet luidt:
Dit betekent dat er niet gebouwd mag worden voordat betalingen op grond van een anterieure, posterieure overeenkomst of publiekrechtelijke beschikking zijn betaald.
Dit geldt alleen voor reguliere kostenverhaal en niet voor de afdwingbare en/of vrijwillige financiële bijdragen.
Afdeling 8.4 van het Omgevingsbesluit bevat de nadere uitwerking van het kostenverhaal.
Hieronder staan enkele van deze bepalingen opgesomd.
Het overzicht van kostenverhaalplichtige activiteiten staat in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit.
Voor de verhaalbare kosten wordt in artikel 8.15 Omgevingsbesluit verwezen naar de eerder aangehaalde zogenaamde kostensoortenlijst (zie bijlage 2), die nader is uitgewerkt in bijlage IV van het Omgevingsbesluit:
Artikel 8.15 (verhaalbare kostensoorten) De kostensoorten, bedoeld in artikel 13.11, eerste lid, aanhef, van de wet, zijn:
|
Hierbij geeft tabel A de verhaalbare kosten weer die betrekking hebben op het kostenverhaal zonder tijdvak en betreft alleen kosten die betrekking hebben op de openbare ruimte. Tabel A en B tezamen geven de verhaalbare kosten weer die betrekking hebben op het kostenverhaal met tijdvak. Hierbij hebben de kosten in tabel B betrekking op de kosten die gemaakt worden voor de kavels.
2.6 Verhaalbare financiële bijdragen: wettelijke bepalingen
Afdeling 13.7 Omgevingswet gaat over Financiële bijdragen voor ontwikkelingen van een gebied.
De vrijwillige financiële bijdrage - opvolger van artikel 6.24 Wro – is opgenomen in artikel 13.22 en dient onderbouwd te worden in de omgevingsvisie of programma.
Daarnaast is het mogelijk specifiek bepaalde financiële bijdragen verplicht op te leggen in het omgevingsplan, verwezen wordt naar de wettekst opgenomen in artikel 13.23 voor deze verplichte financiële bijdrage en artikel 13.24 voor de wijze van verhaal van deze verplichte bijdrage, t.w. veelal bij beschikking.
In afdeling 8.5 van het Omgevingsbesluit (artikel 8.20 e.v.) is bepaald waarover financiële bijdragen voor de ontwikkeling van een gebied kunnen worden overeengekomen.
Artikel 8.20 behandelt de vrijwillige financiële bijdrage en artikel 8.21 en 8.22 gaat over de afdwingbare financiële bijdrage.
In artikel 8.20 omgevingsbesluit zijn de activiteiten bepaald waarover in een overeenkomst bepalingen over financiële bijdragen kunnen worden opgenomen.
Artikel 8.21 geeft de categorieën ontwikkelingen waarvoor financiële bijdragen kunnen worden verhaald:
Tot slot geeft artikel 8.22 regels over de eindafrekening ingeval van verplichte financiële bijdragen.
3 Toetsingscriteria voor Publiekrechtelijke Kostentoerekening
In artikel 13.11 Omgevingswet zijn de uitgangspunten bepaald waar bij het regulier kostenverhaal rekening mee gehouden moet worden.
Artikel 13.11 (verhalen van kosten)
|
In de wetstoelichting wordt bij publiekrechtelijk kostenverhaal gesproken over de 3 toetsingscriteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (PPT-criteria). Deze criteria gelden dus alleen bij het publieke kosten verhaal en de evt. op basis daarvan te sluiten posterieure overeenkomst.
In het zogenaamde anterieure traject bestaat op dit punt onderhandelingsvrijheid, en kan de gemeente inzetten op een hogere bijdrage mits redelijk en billijk.
LET OP: We hebben het in hoofdstuk 3 over kostenverhaal van bovenwijkse voorzieningen waarvoor de onderstaande 3 criteria gelden. Hoofdstuk 4 gaat over financiële bijdragen, de onderstaande 3 criteria zijn hier niet aan gekoppeld.
De eerste toets betreft de beoordeling of een locatie nut heeft van de aan te leggen voorziening.
Aangetoond zal moeten worden dat het exploitatiegebied in enige mate profijt heeft van de betreffende voorziening. Dit is een absoluut criterium, het is ja of nee. Veel of weinig is hierbij niet van toepassing.
Hierbij wordt getoetst of er een causaal verband is tussen de ontwikkelingslocatie en de te treffen voorziening. Zou de voorziening ook aangelegd worden als de betreffende locatie niet tot ontwikkeling zou worden gebracht? Maar ook andersom: wordt een ontwikkeling (mede) mogelijk door een getroffen of te treffen voorziening. Aangetoond zal moeten worden dat de voorziening ook mede voor de betreffende ontwikkelingslocatie wordt aangelegd. Ook hier is sprake van een absoluut criterium.
Van veel voorzieningen zullen ook de bestaande woningen en bedrijven profijt hebben. Hieraan zal dan ook naar rato een bijdrage worden toegerekend. Bij voorzieningen die een groot deel van de gemeente bestrijken zal dan ook het merendeel van de voorziening aan de bestaande wijken zijn toe te rekenen. Het gevolg hiervan is dat per definitie slechts een klein gedeelte van een dergelijke investering aan de nieuwbouwlocaties is toe te rekenen. Financiering van het niet als bovenwijks aan ontwikkelingslocaties toe te rekenen deel zal dan uit de algemene middelen moeten plaatsvinden, al dan niet met bijdragen van derden.
Uit het proportionaliteitsbeginsel volgt een percentage van de investering dat aan een locatieontwikkeling is toe te rekenen.
Indien bovenwijkse voorzieningen worden toegerekend aan het plan, zal dit mogelijk consequenties hebben voor de financiële bijdragen ten behoeve van deze voorziening, die financiële bijdragen komen dan (deels) te vervallen.
4 De vraag- en bestedingscriteria voor financiële bijdragen
In de omgevingsvisie worden 6 opgaven genoemd voor de gemeente Peel en Maas waar aan gewerkt gaat worden. Dit zijn:
Nog niet iedere opgave is even gedetailleerd uitgewerkt. Dit geldt zowel voor de ontwikkellocaties als voor de investeringen in de infrastructuur en de openbare ruimte. De plannen kennen dan ook verschillende niveaus van gedetailleerdheid. In sommige gevallen is een uitgebreide calculatie aanwezig, in andere gevallen zijn aannames gedaan op basis van kengetallen. De toetsingscriteria waaraan de vraag voor een bijdrage of besteding uit de voorzieningen en fondsen moet voldoen worden in dit hoofdstuk weergegeven. Binnen deze kaders kan het college hun privaatrechtelijke taak uitoefenen. Immers het sluiten van anterieure overeenkomsten en de daarbij horende bijdragen is een privaatrechtelijk taak en dus op basis van artikel 6.12 gemeentewet voor het college.
4.2 Publiekrechtelijk afdwingbare financiële bijdragen
De gemeente Peel en Maas gaat, mede op basis van de omgevingsvisie Peel en Maas, door met het doen van investeringen die bijdragen aan een algemene verbetering van de woon-, leef-, werk- en recreatieve kwaliteiten. Deze investeringen hebben daarmee een positieve uitwerking op de waarde van bestaand, maar ook op de marktwaarde van nieuw te realiseren, onroerend goed. De gemeente vindt het daarom gerechtvaardigd om bijdragen te vragen voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving te verbeteren. De bijdragen die gevraagd worden zijn opgesomd in artikel 8.21 omgevingsbesluit (zie paragraaf 2.6) en betreffen:
Onder de Omgevingswet worden de huidige bijdragen voortgezet alleen vallen zij dan onder een andere benaming. De conversietabel luidt als volgt:
De Omgevingswet maakt het mogelijk om ook voor een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad een bijdrage te gaan vragen. Van die mogelijkheid willen wij gebruik maken door de invoering van een “bijdrage sociale huisvesting” en deze in een nieuw ingestelde reserve “reserve huisvestingsfonds” te storten. Nadere toelichting volgt verder in dit hoofdstuk.
De toevoegingen en bestedingen van de diverse reserves zullen jaarlijks worden toegelicht en zo nodig geactualiseerd in de paragraaf grondbeleid.
De bijdragen die gevraagd worden voor de aanpassingen van de inrichting van het landelijk gebied voor verbetering van de landschappelijke waarden worden gestort in de reserve kwaliteitsfonds ruimtelijke ontwikkeling. Daar waar mensen niet op eigen terrein of in de nabijheid van hun ontwikkeling kunnen voldoen aan de kwaliteitseisen landelijk gebied kunnen zij, indien de gemeente hiermee instemt, een afdracht doen aan het fonds. De gemeente zal de opgaven dan overnemen en elders in de gemeente realiseren. De tarieven die gevraagd worden staan in bijlage 1 en 3. De ontvangen bijdragen zullen gereserveerd worden en aan de bestedingsdoelen in bijlage 3 worden besteed.
Hiervoor worden op dit moment nog geen bijdragen gevraagd.
Hierbinnen onderscheiden wij 3 onderdelen. Enerzijds betreft het bijdragen voor infrastructurele maatregelen en anderzijds bijdragen voor parkeermaatregelen. Hiervoor zijn reeds 3 bestaande reserves beschikbaar, de reserve infrastructurele werken, de reserve ontsluiting glastuinbouwgebieden en de reserve parkeerfonds.
Bijdragen infrastructurele maatregelen
Deze bijdrage wordt gevraagd ten behoeve van toekomstige infrastructurele maatregelen die nodig zijn doordat zich meer initiatieven voordoen in de nabijheid van een initiatief. Reden is dat een kleine uitbreiding niet altijd direct aanleiding geeft tot aanpassingen aan de bestaande infrastructuur maar dat meerdere initiatieven dit wel doen. Om ervoor te zorgen dat kleinere initiatieven bijdragen aan deze kosten wordt deze bijdrage gevraagd.
Daarnaast is er een specifieke bijdrage voor het projectgebied Tangbroek te Baarlo. Hiervoor is een aparte reserve in het leven geroepen.
Voor de algemene bijdrage infrastructurele werken gelden de volgende criteria:
In afwijking van het bepaalde onder 2 wordt voor de bepaling van het planologisch herziene oppervlakte van tijdelijke huisvesting en recreatiewoningen uitgegaan van het te bebouwen oppervlak met bijbehorend terras/(half)verharding (indicatief een diepte van 2m1 over de lengte van de tijdelijke huisvesting);
Voor de ontsluiting tuinbouwgebied Tangbroek gelden specifieke criteria.
Bij raadsbesluit van mei 2012 inzake de Structuurvisie Glastuinbouwconcentratiegebied Tangbroek zijn investeringen mogelijk gemaakt voor het gebied Tangbroek, de kapitaallasten van die investeringen zijn gedekt uit de reserve ontsluiting glastuinbouwgebieden. Een 3-tal infrastructurele voorzieningen zijn toen niet gerealiseerd. Hiervoor is bepaald dat toekomstige uitbreidingen in het gebied Tangbroek een bijdrage aan de reserve ontsluiting glastuinbouwgebieden verschuldigd zijn en dat t.z.t. – na votering krediet door de raad – de extra benodigde infrastructurele voorzieningen, zoals voorgesteld in die structuurvisie betaald zullen worden.
De bijdrage is verschuldigd per nieuwe m2 bestemmingsvlak glastuinbouw/containerbouw incl. gietwaterbassins binnen de glasvlakken. Deze bijdrage wordt jaarlijks geïndexeerd conform de kostenstijgingen opgenomen in de gemeentelijke grondexploitaties.
De opgesomde infrastructurele werken zoals overgenomen in de bijlage 5. Realisatie is echter afhankelijk van de nieuwe en uitbreiding bestaande vestigingen in het gebied Tangbroek.
Bij nieuw- en verbouw plannen dienen voldoende parkeerplaatsen te worden gerealiseerd conform het bestemmingsplan “parapluplan parkeernota Peel en Maas”.
Indien een planologische maatregel onvoldoende voorziet in de parkeermogelijkheden dan kan het college van burgemeester en wethouders het plan afwijzen of bij wijze van uitzondering toestemming geven om op een andere wijze in de nodige parkeerruimte te voorzien. Deze toestemming wordt slechts verleend indien het aanleggen van parkeerplaatsen redelijkerwijs niet mogelijk of acceptabel is en binnen aanvaardbare loopafstand en binnen een redelijke termijn alsnog in de parkeerbehoefte kan worden voorzien.
Een bijdrage aan het parkeerfonds wordt ook gevraagd voor die plannen die niet voorzien in voldoende parkeerplaatsen (op eigen terrein), maar waarbij wel parkeren elders in het plan is/wordt voorzien. De verschuldigde bijdrage voor deze nieuwe plannen zal in de praktijk rechtstreeks ten gunste van het betreffende plan komen om van daaruit de kosten en gederfde inkomsten uit verkoop grond te verevenen.
Hiervoor worden op dit moment nog geen bijdragen gevraagd.
De gemeente streeft er naar om een naar prijsklasse evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad te realiseren en rekening te houden met de woningbehoefte zoals blijkt uit het periodiek woningbehoefteonderzoek.
Uit het woningbehoefteonderzoek blijkt dat er met name behoefte is aan betaalbare woningbouw. Binnen het huisvestingsfonds onderscheiden wij 4 categorieën in het betaalbare segment. Dit zijn sociale huurwoningen, midden huurwoningen, goedkope koop en midden koop. Landelijk wordt de norm gehanteerd dat 2/3 van de nieuw te bouwen woningen in deze categorie moet vallen. Per categorie wordt als uitgangspunt gehanteerd:
We zien in de praktijk dat in woningbouwplannen van derden het vaak financieel onaantrekkelijk is om sociale woningbouw te realiseren waardoor deze plannen vooral (middel)dure koop bevatten. Dit is vooral aan de orde bij plannen met één of enkele woningen. Het is bij deze kleinere ontwikkelingen financieel niet aantrekkelijk om in het betaalbare segment te bouwen omdat dan niet (voldoende) gecompenseerd kan worden via duurdere woningen in het plangebied. Om initiatiefnemers toch te verleiden om de gewenste betaalbare woningen te bouwen wordt enerzijds een bijdrage gevraagd indien niet voldaan wordt aan de norm en anderzijds wordt een bijdrage in het vooruitzicht gesteld indien wel aan de norm wordt voldaan.
Deze bijdragen worden toegevoegd/onttrokken aan de ingestelde reserve “huisvestingsfonds” (hierna: huisvestingsfonds).
Wij maken onderscheid tussen de woning- en kavelsplitsing en de overige woningbouwinitiatieven. De regeling woning- en kavelsplitsing is 19 september 2022 vastgesteld en wordt eind 2023 – begin 2024 geëvalueerd. Hierna zal beoordeeld worden of dit wordt voortgezet.
Conform de regeling woning- en kavelsplitsing worden de volgende vraagcriteria gehanteerd bij woning- en kavelsplitsing:
De huidige bijdrage (vastgesteld 19-9-2022) bij woning- en woonkavelsplitsing is als volgt:
In de kernrandzone spreken we tot slot ook over een bijdrage van € 100,= per m2 extra als kwaliteitsbijdrage (volgend en in lijn met het Limburgs Kwaliteitskader). Een woning – of kavelsplitsing in de kernrandzone bedraagt dus € 200.= per m2. Dit bedrag komt overeen met de prijzen die gerekend worden voor toevoegingen woningen zoals Ruimte voor Ruimte.
Bij de bestedingscriteria sluiten wij aan bij de hierna vermelde “overige woningbouwinitiatieven”.
Overige woningbouwinitiatieven
Voor plannen die niet voldoen aan de norm van 2/3 betaalbare woningen, waarvan 30% sociale huur wordt een bijdrage gevraagd die gebaseerd is op de te behalen doelstelling. Dit houdt in dat plannen die hieraan niet (geheel) voldoen dienen bij te dragen aan plannen waar dit wel gerealiseerd wordt.
Voor het vragen van de bijdrage worden onderstaande vraagcriteria gehanteerd:
Bij het niet realiseren van 2/3 deel betaalbare woningbouw, waarvan 30% sociale huurwoningen, in een plan wordt een bijdrage gevraagd. De bijdrage wordt berekend over het aantal niet gerealiseerde woningen in de betaalbare woningbouw. Hierbij wordt het aantal (niet) te realiseren betaalbare woningen afgerond op één cijfer achter de komma.
De bijdrage bedraagt € 25.000,00 per niet gerealiseerde betaalbare wooneenheid.
Als tegemoetkoming voor partijen die wel voldoen aan de opgaven worden deze partijen gecompenseerd. Er wordt een bijdrage verstrekt voor een gerealiseerde sociale huurwoning en/of een midden huur woning en voor een goedkope koopwoning (tot € 280.000 VON, prijspeil 2023). De hoogte van de bijdrage verschilt per categorie en is gebaseerd op het verschil in grondwaarde tussen een betaalbare woning en een vrije sector woning.
Op basis van de laatste residuele berekening, rapport Metafoor d.d. 09-08-2022, is dit bedrag bepaald op:
Een woningcorporatie of een private partij die samenwerkt met een woningbouwcorporatie kan, indien tenminste 2/3 betaalbare woningen worden gerealiseerd en er een aantoonbaar tekort in de grondexploitatie is, een bijdrage ontvangen van € 20.000 per te realiseren sociale huur woning tot maximaal het tekort in de grondexploitatie.
Een private partij kan, indien deze partij tenminste 2/3 betaalbare woningen realiseert en er een aantoonbaar tekort in de grondexploitatie is, een bijdrage ontvangen van € 15.000 per sociale huurwoning, midden huurwoning of betaalbare koopwoning tot € 280.000 VON tot maximaal het tekort in de grondexploitatie. De inbrengwaarde van de grond in deze grondexploitatie betreft de aankoopprijs c.q. marktwaarde van de grond, maar mag maximaal 20% zijn van de gemeentelijke grondprijs bouwrijpe grond voor de betreffende kern, volgens de gemeentelijke grondprijzenbrief..
De onderbouwing van de bijdrage vindt u in bijlage 7.
Het doel van stedelijke herstructurering is het herontwikkelen van locaties die ruimtelijk niet passen binnen een omgevingsvisie en/of die niet aansluiten bij het omgevingsplan. De ontvangen bedragen worden gestort in de reserve herstructurering.
Wij onderscheiden 5 soorten herstructureringslocaties:
Herstructurering/revitalisering van industrie- of bedrijventerreinen dan wel agrarische bedrijven of terreinen. Hieronder wordt verstaan het opknappen dan wel slopen van bestaande verouderde ondoelmatige bedrijfs- dan wel agrarische bebouwing of herinrichting van bedrijfs- dan wel agrarische terreinen met als doel het imago van het betreffende industrie- dan wel bedrijven- of agrarisch terrein te verbeteren of het verkrijgen van uitgeefbare grond voor industrie-, bedrijfs- of agrarische vestiging. Daarnaast wordt daaronder ook verstaan het geheel of gedeeltelijk verbeteren en/of herinrichten van de openbare ruimte van de bestaande industrie-, bedrijven en/of agrarische terreinen.
Herstructurering c.q. herinrichting van de bestaande woningbouwlocaties. Hieronder wordt verstaan het geheel of gedeeltelijk slopen van bestaande woningen en vervolgens realiseren van vervangende nieuwbouw al dan niet in combinatie met de herinrichting van de openbare ruimte van het betreffende gebied dan wel de herinrichting van de woonomgeving. Doel daarvan is om de bestaande verouderde woningvoorraad en omgeving aan te passen aan de eisen die daaraan op het moment van uitvoering worden gesteld.
Er wordt onderscheid gemaakt in het tarief tussen een bijdrage voor uit te geven bedrijfsmatig te gebruiken grond en woningbouwgrond. Onder bedrijfsmatige grond worden verstaan commerciële functies: industrieterreinen, winkels, kantoren, kassen en schuren, etc.
Dit onderscheid wordt gemaakt omdat de draagkracht (verkoopprijzen) van deze gronden verschillen.
In afwijking van het bepaalde onder 2 wordt voor de bepaling van het planologisch herziene oppervlakte van tijdelijke huisvesting en recreatiewoningen uitgegaan van het te bebouwen oppervlak met bijbehorend terras/(half)verharding (indicatief een diepte van 2m1 over de lengte van de tijdelijke huisvesting);
Deze nota kostenverhaal en financiële bijdragen zal gelden vanaf 1.1.2024 voor nieuwe aanvragen op grond van de Omgevingswet.
Deze nota zal als programma opgenomen worden in de omgevingsvisie die op 5 juli 2022 is vastgesteld door de gemeenteraad.
Gelijktijdig met het vaststellen van deze nota zullen de tarieven opnieuw bepaald worden. Hiervoor wordt verwezen naar bijlage 1.
De oude regeling kostenverhaal, met daarin het verhaal van financiële bijdragen zal vooralsnog nog niet worden ingetrokken, omdat deze nog van toepassing is op lopende zaken.
De bestedingsdoelen voor de diverse financiële bijdragen zullen als bijlagen bij deze nota worden toegevoegd.
Bijlage 2: De tabellen A en B van de in bijlage IV aangegeven verhaalbare kostensoorten (Omgevingsbesluit)
Bijlage 3 Bestedingsdoelen reserve kwaliteitsfonds ruimtelijke ontwikkeling en bepaling tarief
Voor de doelen en de bijdragen wordt verwezen naar de laatste versie van het Kwaliteitskader Buitengebied Peel en Maas en het Limburgs Kwaliteitsmenu.
De tarieven voor het kwaliteitskader zijn van toepassingen op de gebieden zoals die ooit door de Provincie zijn aangewezen als zijnde de gebieden buiten de rode contouren.
Tot het moment dat we een nieuwe nota ruimtelijke kwaliteit hebben, zullen we voor het verhaal van de financiële bijdragen voor het kwaliteitsfonds terugvallen op het kwaliteitskader buitengebied Peel en Maas en (een deel van) het Limburgs Kwaliteitsmenu.
De volgende tarieven zullen worden gehanteerd:
Verder staan er in bovengenoemde documenten nog tarieven ten behoeve van de landschappelijke inpassing van de planologische wijziging. Deze landschappelijke bijdragen in natura of geld zijn nadrukkelijk ook van toepassing.
Bijlage 4 Bestedingsdoelen reserve infrastructurele werken en bepaling tarief
De te vragen bijdrage infrastructurele werken bedraagt voor woningen € 14,00 per m2 (bvo) en voor bedrijven € 16,00 per m2 (bvo).
Bij woningen geldt een maximum van 1.000m2 waarover de bijdrage wordt berekend.
Bijlage 5 Bestedingsdoelen ontsluiting tuinbouwgebied Tangbroek en bepaling tarief
(overgenomen uit de Structuurvisie Glastuinbouwconcentratiegebied Tangbroek dd. mei 2012)
Het geïndexeerde tarief anno 2023 bedraagt € 4,10 per m2 bestemmingsvlak glas/containerbouw incl. gietwaterbassins binnen de glasvlakken.
Bijlage 6 Bestedingsdoel parkeerfonds en bepaling tarief
De bijdrage voor het parkeerfonds is verschuldigd op het moment dat niet kan worden voldaan aan de parkeernorm en de gemeente akkoord is met de realisatie in het openbaar gebied.
De bijdrage wordt berekend op de kosten voor de aanleg van een parkeerplaats.
Bijlage 8 Bestedingsdoelen herstructureringsfonds en bepaling tarief
In totaal zijn er 52 herstructureringslocaties met een totale WOZ waarde van afgerond € 20 miljoen.
De wegingsfactor voor wonen en bedrijven tezamen wordt:
€ 3.015.500/ 322.970 m2 = € 9,34 per m2
Het aandeel van het tarief voor wonen en bedrijven wordt bepaald door de wegingsfactor op basis van de grondprijs toe te passen. De tarieven worden dan:
De te vragen bijdrage herstructureringsfonds bedraagt voor woningen € 8,00 per m2 (bvo) en voor bedrijven € 10,00 per m2 (bvo).
Bij woningen geldt een maximum van 1.000m2 waarover de bijdrage wordt berekend.