| Organisatie | Heeze-Leende |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Doelgroepenverordening Heeze-Leende 2023 |
| Citeertitel | Doelgroepenverordening Heeze-Leende 2023 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | financiën en economie |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 29-12-2023 | nieuwe regeling | 18-12-2023 |
In deze verordening wordt verstaan onder:
Sociale koopwoning 1: koopwoning als bedoeld in artikel 7ad, eerste lid, van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, waarbij een in deze verordening bepaalde maximale koopprijs van toepassing is.
Sociale koopwoning 2: koopwoning als bedoeld in artikel 7ad, eerste lid, van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, waarbij een in deze verordening bepaalde maximale koopprijs van toepassing is.
Sociale koopwoning 3: koopwoning als bedoeld in artikel 7ad, eerste lid, van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, waarbij een in deze verordening bepaalde maximale koopprijs van toepassing is.
Sociale koopwoning 4: koopwoning als bedoeld in artikel 7ad, eerste lid, van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, waarbij een in deze verordening bepaalde maximale koopprijs van toepassing is.
Artikel 4 Huurprijsgrenzen midden huurwoningen
De aanvangshuurprijs voor midden huurwoningen bedraagt: - minimaal het bedrag als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, en; - maximaal het bedrag zoals vastgesteld als huurprijsgrens voor hoge midden huur in de op dat moment geldende Regionale Begrippenlijst Wonen van de Metropoolregio Eindhoven.
Artikel 6 Prijs-/kwaliteitsverhouding
Het college is bevoegd om eisen te stellen aan de minimale gebruiksoppervlakte (gbo) van de woningen en de prijs- kwaliteitsverhouding.
De verhuurder van sociale huurwoningen en midden huurwoningen waarop deze verordening van toepassing is, dient gedurende de in artikel 7 van deze verordening gestelde instandhoudingstermijn, door of namens de eigenaar jaarlijks een overzicht aan de gemeente te verstrekken om aan te tonen dat de huurprijzen nog in lijn zijn met deze verordening en dat bij nieuwe verhuringen wordt verhuurd aan huishoudens die behoren tot de in deze verordening gestelde doelgroep. Uiterlijk op 1 juli dient voornoemd overzicht van het voorgaande kalenderjaar aan de gemeente verstrekt te zijn.
Toegelaten instellingen als bedoeld in artikel 19, eerste lid van de Woningwet, die in het kader van hun informatieplicht op grond van de Woningwet reeds schriftelijk verslag uitbrengen over het verhuurbeleid, zijn vrijgesteld van de plicht om jaarlijks een overzicht als bedoeld in lid a te verstrekken.
Het is verboden om in strijd met de verordening woningen te onttrekken aan de doelgroep c.q. de instandhoudingstermijnen als genoemd in de voorgaande artikelen te doorkruisen. In geval van overtreding kan de gemeente handhavend optreden, bijvoorbeeld door het opleggen van een last onder dwangsom.
Het college is bevoegd om, in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot onredelijke gevolgen leidt, gemotiveerd af te wijken van deze verordening.
De Verordening doelgroepen sociale huurwoningen gemeente Heeze-Leende, vastgesteld in 2018, blijft van toepassing voor die projecten, waarvoor op het moment van inwerkingtreding een bestemmingsplan is vastgesteld, tenzij er in de anterieure overeenkomst en/of het bestemmingsplan voor dit specifieke project maatwerkafspraken zijn gemaakt.
Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Heeze-Leende in de openbare vergadering d.d.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad voornoemd, d.d. 18 december 2023
, de voorzitter
, de griffier
Toelichting Doelgroepenverordening Heeze-Leende 2023
Net als in de rest van Nederland zien we ook in Heeze-Leende veel vraag naar sociale koopwoningen, sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen. De gemeenteraad heeft in haar raadsprogramma daarom aangegeven dat ze voldoende passende en betaalbare woningen willen en ook in de 2023 gesloten regionale Woondeal zijn deze categorieën met name genoemd en is afgesproken dat 2/3 deel van de nieuw te bouwen woningen in het betaalbare segment gerealiseerd zal worden.
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) en vanaf 1 januari de Omgevingswet biedt gemeenten de mogelijkheid om in bestemmingsplannen (omgevingsplannen) woningbouwcategorieën op te nemen. Deze categorieën zijn vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), het gaat om: sociale huur, sociale koop, particulier opdrachtgeverschap en “geliberaliseerde woningen voor middenhuur”.
Als een gemeente deze woningbouwcategorieën wil opnemen in het bestemmingsplan/omgevingsplan, dan moet eerst een doelgroepenverordening worden vastgesteld. Deze verordening heeft alleen betrekking op nieuwbouwprojecten en kan dus alleen worden toegepast als dat in het bestemmingsplan/omgevingsplan voor een specifiek gebied wordt vastgelegd. In dat geval zal de hierbij betrokken ontwikkelaar hier altijd van op de hoogte zijn. Het gaat hierbij in de meeste gevallen om bestemmingsplan/omgevingsplanwijzigingen waarbij een verruiming van woningbouwmogelijkheden plaatsvindt.
Door deze woningbouwcategorieën op te nemen in het bestemmingsplan/omgevingsplan en door vaststelling van een doelgroepenverordening kan beter gestuurd worden op de woningmarkt. Hierdoor wordt publiekrechtelijk geborgd dat er op een bepaalde plek in het betaalbare segment wordt gebouwd.
In de voorliggende doelgroepenverordening zijn daarom woningbouwcategorieën opgenomen en wordt onder andere vastgelegd voor welke doelgroepen deze woningen bedoeld zijn. Voor sociale huur en middeldure huur is de maximale aanvangshuurprijs opgenomen welke is gebaseerd op de jaarlijks geactualiseerde en geïndexeerde bedragen uit de Begrippenlijst Wonen van de Metropoolregio Eindhoven. Ook regelt de verordening dat de verschillende categorieën woningen gedurende een bepaalde periode beschikbaar moeten blijven voor de daarvoor aangewezen doelgroepen. Dit zijn de instandhoudingstermijnen. Om inzicht te kunnen krijgen in de wijze van verhuur van deze woningen gedurende de voorgeschreven instandhoudingstermijn, is in deze verordening een meldingsplicht bij het college van B&W opgenomen.
Naast de vastlegging in het bestemmingsplan/omgevingsplan en de doelgroepenverordening zal in de te sluiten anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar onder andere worden opgenomen dat de ontwikkelaar kennis heeft genomen van de doelgroepenverordening en dat bij eventuele (door)verkoop van de woningen deze doelgroepenverordening gedurende de instandhoudingstermijn ook geldig is voor opvolgende eigenaren. Dit dient door de ontwikkelaar in de vorm van een kettingbeding te worden opgenomen in de akte van levering waardoor ook een eventueel opvolgend eigenaar vooraf weet, waar hij/zij aan toe is.
In artikel 1 zijn begripsbepalingen opgenomen die in de verordening gebruikt worden. Een aantal wordt hieronder toegelicht.
In de verordening wordt voor het bepalen van de inkomensgrenzen het begrip DAEB-norm gehanteerd. DAEB is de afkorting van Diensten van Algemeen en Economisch Belang en zijn de in de Woningwet omschreven diensten van woningcorporatie. Het betreft onder andere het bouwen, beheren en verhuren van sociale huurwoningen. Jaarlijks wordt de maximale inkomensgrens voor sociale huurwoningen geïndexeerd en vastgesteld.
Bij het begrip huurprijs wordt ‘met het enkele gebruik van een woonruimte’ de huurprijs zonder servicekosten of voorschot nutsvoorzieningen, bedoeld.
Omwille van de leesbaarheid van deze verordening wordt het begrip ‘middenhuurwoning’ gehanteerd voor ‘geliberaliseerde woning voor middenhuur’, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening.
In het Besluit ruimtelijke ordening is opgenomen dat een sociale huurwoning een woning is met een aanvangshuur onder de huurtoeslaggrens. De huurtoeslaggrens wordt jaarlijks vastgesteld in artikel 13 lid 1 van de Wet op de huurtoeslag. In 2023 is dit bedrag € 808,06.
In het Besluit ruimtelijke ordening is voor sociale koopwoningen een maximale koopprijs van € 200.000,- vrij op naam vastgelegd. Een lagere prijs is toegestaan, maar hoger niet. In de nieuwe Omgevingswet wordt de maximale koopprijs verhoogd naar de (oude) NHG-kostengrens en de betaalbaarheidsgrens zoals door de minister van VRO is opgenomen in het programma woningbouw: in 2023 is dat € 355.000. Ook dan geldt dat gemeenten niet verplicht zijn deze grens te hanteren als maximumprijs, maar een lagere prijs mogen toepassen. Vooruitlopend op de nieuwe Omgevingswet kunnen gemeenten zich, via de Crisis en Herstelwet (Chw), aanmelden voor een experiment en al eerder gebruik maken van de hogere koopprijs. De gemeente Heeze-Leende heeft zich hiervoor aangemeld en kan dus een hogere koopprijs hanteren tot € 355.000.
Dit artikel omschrijft de doelgroep voor sociale huurwoningen en de 2 goedkoopste categorieën sociale koopwoningen.
De afbakening van de doelgroep voor sociale huurwoningen vindt plaats door middel van maximale inkomensgrenzen. Daarbij is de DAEB-norm als uitgangspunt genomen. Deze norm wordt jaarlijks geïndexeerd en vastgesteld. In 2023 is de maximale inkomensgrens voor sociale huurwoningen:
- € 44.035 voor eenpersoonshuishoudens
– € 48.625 voor meerpersoonshuishoudens.
Voor deze inkomens geldt dat deze jaarlijks worden geïndexeerd conform artikel 48, eerste lid van de Woningwet.
Voor de categorie sociale koopwoningen 1 en 2 worden starters als doelgroep aangewezen. Voor de overige categorieën zijn geen inkomensgrenzen of doelgroep opgenomen.
Artikel 3 Huurprijsgrenzen sociale huurwoningen
De aanvangshuurprijs voor een sociale huurwoning bedraagt maximaal het bedrag bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a van de Wet op de huurtoeslag. Deze zogeheten huurtoeslaggrens bedraagt € 808,06 (prijspeil 2023). Bij het bepalen van de minimale huurprijs voor een middenhuurwoning is eveneens aansluiting gezocht bij deze huurtoeslaggrens. Zo ontstaat een goede aansluiting van het middeldure huursegment op het sociale huursegment. De huurprijsgrenzen worden jaarlijks per 1 januari geïndexeerd. De maximale huurprijs voor een sociale huurwoning en daarmee de minimale huurgrens voor een midden huurwoning wordt geïndexeerd met een verhoging zoals bepaald in artikel 12, lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte. Deze indexering ligt vast in landelijke wetgeving en vindt plaats door de rijksoverheid.
Artikel 4 Huurprijsgrenzen midden huurwoningen
De bovengrens voor een midden huurwoning is bepaald op € 1000,00 (prijspeil 2023). De indexering van de bovengrenzen van de midden huurwoningen is een gemeentelijke beleidskeuze. Gekozen is om aan te sluiten bij de huurprijsgrenzen die in de Begrippenlijst Wonen van de Woningmarktregio Metropoolregio Eindhoven zijn vastgelegd en worden elk jaar aangepast. De jaarlijkse huurverhoging voor vrije sectorwoningen is wettelijk vastgesteld. Voor de komende jaren is dat 2,4%. De huurverhogingen mogen er niet toe leiden dat de huurprijs tijdens de instandhoudingstermijn hoger wordt dan de maximale huurprijs die in enig jaar geldt. Er is derhalve een plafond voor de te vragen huurprijs gedurende de instandhoudingstermijn. Voor sociale huurwoningen is een maximale aanvangshuurprijs in de verordening bepaald, maar wordt geen plafond voor de te vragen huurprijs gesteld. Voor sociale huurwoningen zijn immers door middel van het woningwaarderingsstelsel (WWS) maximale huurprijzen bepaald. Door wettelijk toegestane huurverhogingen kan het eveneens voorkomen dat de huurprijs in de loop der jaren hoger komt te liggen dan de maximaal toegestane aanvangshuurprijs.
Artikel 5 Prijsgrenzen initiële koopprijzen sociale koopwoningen
De verschillende definities en omschrijvingen van sociale koopwoningen in Nederland zijn verwarrend. Zie hierboven ook bij sociale koopwoningen. In deze verordening is ervoor gekozen om bij de prijsgrenzen aan te sluiten bij prijsgrenzen die in de Regionale begrippenlijst Wonen van de Metropoolregio Eindhoven zijn opgenomen. Tevens is er gekozen voor een differentiatie in de sociale koopwoningen (1 t/m 4) omdat het wenselijk is om gedifferentieerd te bouwen. ‘Betaalbaar’ is immers niet voor iedereen hetzelfde.
Artikel 6 Prijs-/kwaliteitsverhouding
De gemeente Heeze-Leende wil dat nieuwe woningen voldoende woonkwaliteit hebben, ook op de langere termijn. Daarom is opgenomen dat het college eisen kan stellen aan de minimale gebruiksoppervlakte van de woningen.
Artikel 7 Instandhoudingstermijn
De gemeente moet in de doelgroepenverordening aangeven voor welke termijn de woningen behouden moeten blijven voor de betreffende categorie.
De instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen in de vorige door de raad vastgestelde doelgroepenverordening bedroeg 15 jaar. In deze verordening is een instandhoudingstermijn van 25 jaar opgenomen. Met gebruikmaking van deze termijn van 25 jaar wordt aansluiting gezocht bij het bepaalde in de artikelen 47 en 48 van de Woningwet.
De instandhoudingstermijn voor midden huurwoningen is bepaald op 15 jaar. De aanvangshuurprijs van midden huurwoningen zal in die periode niet hoger mogen zijn dan de bovengrens die is vastgelegd in artikel 3 van deze verordening.
Voor sociale koopwoningen 1 is een instandhoudingstermijn van 7 jaar vastgelegd. Binnen deze termijn mag de woning alleen verkocht voor een maximale koopprijs van € 220.000 vrij op naam, met toepassing van indexering.
Voor sociale koopwoningen 2 is een instandhoudingstermijn van 7 jaar vastgelegd. Binnen deze termijn mag de woning alleen verkocht voor een maximale koopprijs van € 265.000 vrij op naam, met toepassing van indexering.
Voor sociale koopwoningen 3 is een instandhoudingstermijn van 5 jaar vastgelegd. Binnen deze termijn mag de woning alleen verkocht voor een maximale koopprijs van € 305.000 vrij op naam, met toepassing van indexering.
Voor sociale koopwoningen 4 is een instandhoudingstermijn van 5 jaar vastgelegd. Binnen deze termijn mag de woning alleen verkocht voor een maximale koopprijs van € 355.000 vrij op naam, met toepassing van indexering.
Meerwerk aan bovengenoemde woningen (extra aangebrachte voorzieningen) worden hierbij niet verrekend.
Indien woningen binnen de instandhoudingstermijn worden onttrokken aan de opgelegde categorie, wordt in strijd gehandeld met deze verordening dan wel het bestemmingsplan/omgevingsplan waarin deze regeling is opgenomen. Als een woning bijvoorbeeld wordt verkocht voor een te hoog bedrag dan wel voor een te hoge huur wordt verhuurd gedurende de instandhoudingstermijn, kan de gemeente handhavend optreden op grond van de toezichthoudende bevoegdheden in de Algemene Wet Bestuursrecht, bijvoorbeeld door het opleggen van een last onder dwangsom. Mochten de marktomstandigheden (bijvoorbeeld ten tijde van economische crisis) daartoe aanleiding geven is het voor het college mogelijk af te zien van handhaving of bij een verzoek daartoe de instandhoudingstermijn ten gunste van de aanvrager aanpassen.
Door het college te machtigen de prijsgrenzen en inkomensgrenzen te wijzigen, kan deze verordening sneller inspelen op veranderende omstandigheden in de markt. Zeker als de strekking van de verordening overeind blijft en alleen een aanpassing van de prijsgrenzen en/of inkomensgrenzen gewenst is. Het college informeert de raad gemotiveerd over eventuele aanpassing van in deze verordening opgenomen prijsgrenzen en inkomensgrenzen.
Om toezicht te kunnen houden op de naleving van het bepaalde in deze verordening is een meldingsplicht, bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst van een woning gedurende de instandhoudingstermijn, opgenomen. Op deze wijze zal de naleving van deze verordening naar verwachting worden vergroot en kan tevens het gebruik en effect van deze verordening inzichtelijk worden gemaakt.
Zie hiervoor de toelichting onder artikel 7.
Het college kan in situaties waarin deze verordening niet of niet in redelijkheid voorziet een bijzondere voorziening treffen waarbij de bijzondere omstandigheden van een situatie wordt afgewogen.
Deze verordening is niet van toepassing op projecten waarvoor al eerder een bestemmingsplan is vastgesteld waarin woningbouwcategorieën zijn opgenomen zoals bestemmingsplan “de Bulders” in Heeze.
Artikel 12 Inwerkingtreding en vervallen eerdere regeling