| Organisatie | Waalwijk |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Algemene erfpachtvoorwaarden bedrijventerreinen Waalwijk 2024 |
| Citeertitel | Algemene erfpachtvoorwaarden bedrijventerreinen Waalwijk 2024 |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | bestuur en recht |
| Eigen onderwerp | Algemene erfpachtvoorwaarden bedrijventerreinen Waalwijk 2024 |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 30-12-2023 | 'nieuwe regeling' | 19-12-2023 | 2023/089 |
Van elke erfpachtovereenkomst maakt een tekening deel uit, waarop onder meer de onroerende zaak, waarop het recht van erfpacht wordt gevestigd, met kadastrale aanduiding en perceeloppervlakte staat aangegeven. In de erfpachtovereenkomst wordt deze tekening met een nummer en een dagtekening aangeduid.
in deze algemene erfpachtvoorwaarden wordt verstaan onder:
Erfpacht: Het zakelijk recht van erfpacht, dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een gemeentelijke onroerende zaak te houden en te gebruiken, waarvoor de erfpachter een canon aan de gemeente verschuldigd is. Deze erfpacht vormt het object van de erfpachtovereenkomst, waarbij deze algemene erfpachtvoorwaarden behoren.
Artikel 1.4 Vestiging, kosten en belastingen
over de waarde van de uit te geven grond het rentepercentage verschuldigd zoals gehanteerd in artikel 2.3 van deze voorwaarden, vanaf het moment waarop de akte tot vestiging van het recht van erfpacht verleden had moeten zijn tot het moment waarop de akte tot vestiging van het recht van erfpacht wordt verleden.
Artikel 1.5 Perceelsomschrijving, inmeting, terreingrenzen
Voor de datum van de ingebruikneming zullen de grenzen door de gemeente met duurzaam materiaal (bijvoorbeeld ijzeren buizen) in het terrein worden aangeduid en aan de erfpachter op diens verzoek worden aangewezen, een en ander slechts voor zover er geen goede grensaanduidingen (zoals muren, sloten, schuttingen en dergelijke) aanwezig zijn. Deze afpaling is zowel ten aanzien van de afmetingen als ten aanzien van de oppervlakte voor partijen bindend.
Artikel 1.6 Aanvaarding en levering
In afwijking van het bepaalde in lid 1 kan de erfpachter de grond met goedvinden van het College in gebruik nemen vóór het in artikel 1.6. lid 1 genoemde tijdstip. Deze vervroegde ingebruikname is slechts mogelijk na volledige betaling van de canon voor het eerste half jaar. Het College kan hierbij voorwaarden stellen.
Artikel 1.7 Staat van aflevering, baten en lasten
De onroerende zaak wordt afgeleverd in de toestand, waarin zij zich bevindt op de datum van ondertekening van de notariële akte dan wel de datum van feitelijke ingebruikname door de erfpachter indien deze is gelegen vóór het moment waarop de akte van levering ingevolge het bepaalde in artikel 1.4 dient plaats te vinden.
Artikel 1.8 Zakelijke belastingen
De zakelijke belastingen, die met betrekking tot het perceel grond van de zakelijk gerechtigde worden geheven, - zoals de onroerendzaakbelasting, rioolbelasting, waterschapslasten en dergelijke - komen met ingang van 1 januari volgende op de datum van de notariële akte voor rekening van de erfpachter, tenzij partijen anders zijn overeengekomen.
Als de gemeente enige betaling heeft verricht, die ingevolge lid 1 ten laste van de erfpachter is, geeft het college daarvan schriftelijk kennis aan de erfpachter, die gehouden is binnen één maand na de datum van verzending van de kennisgeving, het daarin opgegeven bedrag aan de gemeente te betalen.
Omtrent de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in de in erfpacht uit te geven grond, is of (indien niet aanwezig) wordt een verkennend onderzoek conform NEN 5740 verricht.
De resultaten van dit onderzoek worden vastgelegd in een aan de akte te hechten rapport, in welk rapport de toestand van de grond wordt omschreven en waaruit blijkt dat er geen reden is om aan te nemen dat zich in de grond dergelijke stoffen bevinden, die naar de huidige maatstaf van de landelijke overheid en thans algemeen geldende inzichten schadelijk zijn te achten voor het milieu, of die anderszins onaanvaardbaar zijn.
Evenmin heeft de gemeente, gezien het voorafgaande gebruik van de grond, voor zover dat aan haar bekend is, reden om aan te nemen dat dergelijke stoffen zich in de grond zouden kunnen bevinden.
Indien tijdens de voorbereidende werkzaamheden voor de bouw van het op de grond te realiseren bouwplan, echter vóór het moment van het ondertekenen van de notariële akte zou blijken van de aanwezigheid van voor het milieu gevaarlijke- of niet aanvaardbare stoffen, die van zodanige concentratie en aard zijn dat van de erfpachter in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij, zonder tot sanering over te gaan, aan zijn bouwplicht voldoet, heeft de erfpachter het recht eenzijdig deze overeenkomst tot uitgifte in erfpacht te ontbinden en de grond ter vrije beschikking van de gemeente te stellen, voor zover redelijkerwijze mogelijk in de toestand waarin deze zich bevond bij het aangaan van de overeenkomst.
Indien de erfpachter geen opdracht geeft tot een verdergaand onderzoek of de overeenkomst niet (tijdig) en op de wijze genoemd in lid 2 is ontbonden, rust het gehele risico met betrekking tot de zogenaamde restverontreiniging (de verontreiniging die bij het in lid 1 bedoelde onderzoek niet is aangetoond of later wel aanwezig blijkt te zijn) op de erfpachter.
Artikel 1.12 Gedoogplichten nutsvoorzieningen
De erfpachter is verplicht te gedogen, dat al hetgeen voor openbare voorzieningen en/of doeleinden op, in of boven de onroerende zaak is aangebracht wordt onderhouden en dat al hetgeen noodzakelijk is voor openbare voorzieningen en/of doeleinden op, in of boven de onroerende zaak zal worden aangebracht en onderhouden:
indien geen trottoirs langs het perceel grond zullen worden aangelegd en ten gevolge daarvan de te plaatsen lichtmast(en) en kabelverdeelkast(en) - voor zover redelijkerwijs niet anders mogelijk - in- c.q. op het perceel grond zullen komen te staan, het gedogen van het aanleggen, hebben, onderhouden en verwijderen van de te plaatsen lichtmasten en kabelverdeelkasten met daarmee in verband staande beveiligingswerken en het onderhouden en in stand houden van voormelde werken, herstel en vernieuwing daaronder begrepen, in, aan, boven of onder het perceel grond en de daarop gestichte of nog te stichten opstal;
Artikel 1.14 Domicilie erfpachter
Als werkelijke woonplaats van de wederpartij van de gemeente geldt het door die wederpartij vermelde adres. Indien dit adres wijzigt is erfpachter verplicht om de gemeente daar van in kennis te stellen.
Artikel 1.17 Geschillenregeling
Alle geschillen die naar aanleiding van deze overeenkomst mochten ontstaan, van welke aard en omvang ook, daaronder mede begrepen die, die slechts door één van de partijen als zodanig worden beschouwd, zullen worden voorgelegd aan de bevoegde rechter te Breda, tenzij partijen ter zake van die geschillen arbitrage overeenkomen.
Artikel 1.18 Faillissement en beslag
Indien de erfpachter voor de datum van ondertekening van de notariële akte in staat van faillissement wordt verklaard of surseance van betaling heeft aangevraagd, alsmede wanneer er voor de datum van ondertekening van de notariële akte executoriaal beslag op zijn roerende goederen en/of onroerende zaken wordt gelegd, is de gemeente bevoegd de overeenkomst als door het in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde ontbonden te beschouwen, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst vereist zal zijn.
Indien in de erfpachtovereenkomst met betrekking tot de zaak meer dan één natuurlijke- of rechtspersoon als erfpachter staat genoemd, zijn deze personen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen die uit de erfpachtovereenkomst voortvloeien.
Artikel 1.20 Overdracht van rechten
Het is partijen verboden om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van elk der partijen rechten en verplichtingen uit de overeenkomst en/of eventuele met de overeenkomst
samenhangende overeenkomsten tussen partijen, geheel of gedeeltelijk over te dragen aan derden; partijen zijn bevoegd om aan het verlenen van toestemming voorwaarden te verbinden.
Bij niet-nakoming van de uit de Erfpachtvoorwaarden voortvloeiende verplichtingen, verbeurt de erfpachter, behoudens herstel overeenkomstig artikel 2.12, na ingebrekestelling en na verloop van de daarin gestelde termijn, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van tweemaal (2x) de jaarlijkse canon, onverminderd het recht van de gemeente daarnaast schadevergoeding op grond van de wet te vorderen, indien de door de gemeente geleden schade vermeerderd met rente en kosten meer bedraagt dan voormelde boete.
Artikel 2.1 Bestemming, bebouwing en inrichting grond
Teneinde parkmanagement op bedrijventerrein Haven Zeven te kunnen vastleggen, wordt de erfpachter, indien van toepassing, verplicht gelijktijdig een strook grond met een diepte van 1 m over de volle breedte van het perceel bedrijfsterrein van de gemeente Waalwijk aan te kopen. De rechten en plichten inzake parkmanagement worden gekoppeld aan de eigendom van deze strook.
Zes (6) maanden na de vergunningverlening dient de bouw te zijn gestart.
Het te bouwen bedrijfsgebouw dient voor gebruik gereed te zijn binnen vierentwintig (24) maanden na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning.
Ingeval het te bouwen bedrijfsgebouw niet binnen deze termijn gereed is en dit niet-gereed zijn aan de erfpachter kan worden toegerekend, is de gemeente – onverminderd het in artikel 1.21 bepaalde - daarnaast gedurende zes (6) maanden na het verstrijken van die termijn bevoegd, doch niet verplicht, bij aangetekend schrijven aan de erfpachter te berichten, om die reden de overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.
Artikel 2.2 Duur van het recht van erfpacht
Erfpachter kan gedurende de eerste vijf jaar van de erfpacht, tussentijds, overgaan tot aankoop van het perceel tegen de grondwaarde waarop de eerste canon is berekend. Nadat deze termijn verstreken is, kan erfpachter overgaan tot aankoop van het perceel op basis van de dan door de gemeente bepaalde geldende marktwaarde waarbij het bedrag van de oorspronkelijke uitgifte als minimum geldt.
Artikel 2.4 Aanpassing van de canon, rentewijziging, indexering
Telkens na afloop van een periode van 5 jaar, kan het college de canon herzien.
Bij de eerste aanpassing en alle daarop volgende aanpassingen van de canon wordt als rente gehanteerd de op dat moment geldende gemeentelijke omslagrente te vermeerderen met twee/tiende procent (=0,2 %) administratiekosten en de alsdan geldende marktwaarde van de grond waarbij het bedrag van de oorspronkelijke uitgifteprijs waar de eerste canon op gebaseerd is als minimum geldt.
De berekening van de nieuwe canon vindt plaats volgens de formule: Cn = Wn x (Rn + 0,2 %), waarin:
Rn = het nieuwe omslagrentepercentage
De procedure met betrekking tot de in lid 1 laatst bedoelde aanpassing van het canonbedrag is als volgt:
Voor de aanpassing van de canon geldt 1 juli van het lopende kalenderjaar, hierna te noemen “peildatum”.
Artikel 2.5 Toekomstig bodemonderzoek
De gemeente heeft voorafgaande aan de uitgifte in erfpacht van het perceel grond aan de erfpachter een onderzoek doen instellen naar eventuele verontreiniging van het perceel grond, gemeten naar de huidige maatstaf van de landelijke overheid en thans algemeen geldende inzichten, zoals omschreven in artikel 1.11.Uit dit onderzoek is gebleken, dat het perceel grond per de datum van levering door de gemeente niet verontreinigd is in die zin, dat de door de erfpachter opgegeven bestemming van het perceel grond onaanvaardbaar en/ of onmogelijk zou worden.
Indien deze nieuwe bodemverontreiniging aanwezig blijkt te zijn, zal de gemeente hiervan schriftelijk mededeling doen aan de vervreemder en dient die bodemverontreiniging door en voor rekening van de vervreemder binnen drie (3) maanden na datum van deze mededeling ten genoegen van de gemeente te zijn verwijderd.
Middels een kettingbeding dient uitdrukkelijk in de akte van levering van het recht van erfpacht ten behoeve van de gemeente te worden bedongen dat de nieuwe verkrijger deze in lid 2 tot en met 6 omschreven verplichtingen als eigen en rechtstreekse verbintenis jegens de gemeente op zich neemt en dient zulks in de akte van levering ten behoeve van de gemeente te worden aanvaard.
Artikel 2.6 Instandhouding grond en opstallen, verzekeringsplicht
De erfpachter is verplicht het perceel grond met de opstallen in zodanige technische staat te houden dat deze de in de akte van vestiging aangegeven bestemming op behoorlijke wijze kunnen dienen.
Daartoe dient de erfpachter het perceel grond met de opstallen in alle opzichten goed te onderhouden en waar nodig tijdig te vernieuwen, voor zover in verband met het onderhoud noodzakelijk.
Overeenkomstig het bepaalde in artikel 5:96 van het Burgerlijk Wetboek worden de gewone lasten en herstellingen door de erfpachter gedragen.
In afwijking van het bepaalde in artikel 5:96 van het Burgerlijk Wetboek is de erfpachter zowel verplicht om de buitengewone lasten die op de onroerende zaak drukken te voldoen, als om de buitengewone herstellingen daarvan te verrichten.
De gemeente is noch verplicht tot het verrichten van gewone herstellingen, noch van buitengewone herstellingen.
De erfpachter is verplicht alle maatregelen te nemen die redelijkerwijs van hem kunnen worden gevergd teneinde verontreiniging of aantasting van de onroerende zaak te voorkomen, dan wel als die verontreiniging of aantasting zich voordoet, de onroerende zaak te saneren of de aantasting en de directe gevolgen daarvan te beperken en zoveel mogelijk ongedaan te maken. De erfpachter is bovendien verplicht de gemeente direct op de hoogte te brengen wanneer zich een verontreiniging of aantasting voordoet of dreigt voor te doen.
De erfpachter is verplicht alle opstallen te verzekeren ( o.m. tegen brand- en stormschade) voor herbouwwaarde op de bij Nederlandse verzekeringsmaatschappijen gebruikelijke voorwaarden. De erfpachter is behoudens uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van het college, verplicht tot gehele of gedeeltelijke herbouw van opstallen over te gaan als deze door welke oorzaak ook teniet zijn gegaan.
Het College kan op een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van de erfpachter vrijstelling verlenen van de in de leden 1 en 4 genoemde verplichtingen. Aan een vergunning als bedoeld in lid 4 of aan een ontheffing kunnen voorwaarden of een tijdsbepaling worden verbonden, waaronder vaststelling van een nieuwe canon als bedoeld in artikel 2.4.
Artikel 2.7 Vervreemden, overgang en ondererfpacht
De erfpachter is verplicht, in geval van gehele of gedeeltelijke vervreemding van het recht van erfpacht of de vestiging van ondererfpacht of een beperkt recht waardoor het gebruik van het perceel grond door anderen wordt verkregen, in de desbetreffende akte alle bepalingen waaronder het recht is verleend, op te nemen of daarnaar te verwijzen.
Voor de vervreemding of de vestiging van een recht als bedoeld in lid 1 van dit artikel is schriftelijke toestemming van het college vereist. Deze schriftelijke toestemming is ook vereist voor de inbreng in een (andere) vennootschap van het recht van erfpacht en voor de verdeling tussen gezamenlijke rechthebbenden op het recht. Het college kan aan de schriftelijke toestemming voorwaarden verbinden.
Bij vervreemding van het perceel grond, voordat het te bouwen bedrijfsgebouw gereed is, dient ten behoeve van de gemeente te worden bedongen dat de rechtsopvolger van de erfpachter met betrekking tot het recht van erfpacht van het perceel grond dezelfde verplichtingen als vermeld in deze erfpachtvoorwaarden als eigen en rechtstreekse verbintenis jegens de gemeente op zich neemt en dient zulks in de akte van levering ten behoeve van de gemeente te worden aanvaard.
Artikel 2.8 Verplichtingen ten opzichte van hypotheekhouders
Ingeval het recht van erfpacht met één of meerdere hypotheekrechten is bezwaard, is de erfpachter verplicht om binnen één (1) maand na ontvangst van een daartoe strekkend verzoek, aan het College een authentiek afschrift van de akte(n) van hypotheekverlening over te leggen.
De kosten die hieraan verbonden zijn komen voor rekening van de erfpachter.
Het College zal de hypotheekhouder tijdig in kennis stellen van een voornemen tot opzegging van het recht van erfpacht, of wijziging van de grondwaarde waarop de canon gebaseerd is. Wijziging of splitsing van het recht van erfpacht kan uitsluitend plaatsvinden met voorafgaande schriftelijke toestemming van de hypotheekhouder.
Artikel 2.9 Opzegging in het algemeen belang
Het College doet een voorstel tot opzegging van het recht van erfpacht aan de Raad. In dit voorstel wordt gemotiveerd uiteengezet welke de redenen zijn die opzegging van het recht in het algemeen belang rechtvaardigen.
Het College geeft de erfpachter en de hypotheekhouder en eventuele derden belanghebbenden kennis van het voorstel bij aangetekend schrijven.
Tevens maakt het College het voornemen op de voor onteigening gebruikelijke wijze algemeen bekend.
Omtrent het voorstel tot opzegging van het recht van erfpacht neemt de Raad geen besluit zolang niet ten minste twee (2) maanden sedert dagtekening van het in lid 2 bedoelde schrijven zijn verstreken.
Gedurende deze termijn kunnen de erfpachter, de hypotheekhouder en andere belanghebbenden bezwaren tegen het voorstel bij de Raad inbrengen.
De Raad besluit met in achtneming van eventueel ingebrachte bezwaren.
Indien de Raad niet binnen één (1) jaar na dagtekening van de kennisgeving als bedoeld in lid 2 besluit tot opzegging van het recht van erfpacht, wordt het in lid 2 bedoelde voorstel geacht niet te zijn gedaan.
Het besluit van de Raad bepaalt de dag waarop het recht van erfpacht uiterlijk moet worden opgezegd.
Opzegging vindt vervolgens plaats bij deurwaardersexploot en met inachtneming van een termijn van tenminste één (1) jaar voor het tijdstip waartegen wordt opgezegd, doch in het geval van artikel 87 lid 2 BW tenminste een maand voor dat tijdstip. Deze opzegging moet op straffe van nietigheid binnen acht dagen ook betekend worden aan de hypotheekhouder en aan anderen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op het recht van erfpacht in de openbare registers staan ingeschreven.
Artikel 2.10 Schadeloosstelling bij opzegging in het algemeen belang
Niet zal worden vergoed de waarde van hetgeen in strijd met enige bepaling of voorwaarde in de akte van vestiging of in een akte houdende wijziging van het recht van erfpacht is gesticht, noch zal worden vergoed de schade ter zake van het beëindigen van een activiteit die in strijd met enige bepaling of voorwaarde in de akte van vestiging of in een akte houdende wijziging van het recht van erfpacht op de grond en in de opstallen wordt uitgeoefend, tenzij het College daartoe schriftelijk toestemming heeft verleend.
Indien de erfpachter zich niet kan verenigen met de door de gemeente aangeboden vergoeding, doet hij hiervan binnen twee (2) maanden na ontvangst van de aangetekende kennisgeving van de vergoeding, schriftelijk mededeling aan het College.
Indien geen overeenstemming wordt bereikt over de hoogte van de vergoeding, wordt deze behoudens beroep op de ter zake bevoegde kantonrechter of rechtbank vastgesteld door drie (3) deskundigen, aan te wijzen door de ter zake bevoegde rechter.
Indien het recht van erfpacht ten tijde van het eindigen van het recht met hypotheek was bezwaard, wordt in afwijking van lid 4 de schadevergoeding, na aftrek van al hetgeen aan de gemeente met betrekking tot het recht van erfpacht, de grond en de opstallen nog verschuldigd is, aan de hypotheekhouder(s) uitgekeerd het bedrag dat aan de hypotheekhouder(s) nog toekomt ingevolge de betrokken hypothecaire lening. Een daarna overblijvend bedrag van de schadevergoeding wordt uitgekeerd aan de erfpachter.
Zolang het perceel grond met de opstallen niet ter vrije beschikking van de gemeente is gesteld, is de gemeente bevoegd tien procent (10 %) van de uitkering ingevolge dit artikel achter te houden, zulks behoudens door derden rechtmatig verkregen gebruiksrechten. Uitsluitend voor de toepassing van dit artikel worden met rechtmatig verkregen gebruiksrechten gelijkgesteld anderszins door derden verkregen gebruiksrechten, die naar het oordeel van het College geen bezwaren opleveren. Onverwijld nadat het perceel grond met opstallen ter vrije beschikking van de gemeente is gesteld zal de gemeente het achtergehouden deel van de uitkering voldoen.
Artikel 2.11 Bijzondere wijze van opzegging van het recht van erfpacht
Uitsluitend indien de erfpachter niet of niet tijdig voldoet aan zijn bouwverplichting of gedurende meer dan twee (2) jaar niet heeft voldaan aan zijn verplichting tot betaling van de canon, is het College gerechtigd doch niet verplicht om , met inachtneming van het bepaalde in dit artikel, het recht van erfpacht op te zeggen.
Opzegging vindt plaats bij deurwaardersexploot en met inachtneming van een termijn van tenminste twee (2) maanden.
Deze opzegging moet op straffe van nietigheid binnen acht (8) dagen tevens betekend worden aan de hypotheekhouder en aan anderen die als beperkt gerechtigde of beslagleggers op het recht van erfpacht in de openbare registers staan ingeschreven.
Het op grond van lid 2 aan de erfpachter, dan wel aan de gemeente toekomende bedrag zal, behoudens beroep op de ter zake bevoegde kantonrechter of rechtbank, worden vastgesteld door deskundigen overeenkomstig artikel 2.10 lid 3, tenzij voor het einde van het recht de gemeente, de erfpachter, de hypotheekhouder en eventueel andere belanghebbende anders overeenkomen.
Artikel 2.12 Herstel door de gemeente
Als de erfpachter enige verplichting, voortvloeiende uit de erfpachtovereenkomst en deze algemene erfpachtvoorwaarden niet, niet tijdig of niet behoorlijk nakomt, kan het College deze verplichting op kosten van de erfpachter doen uitvoeren. Krachtens deze algemene erfpachtvoorwaarden is het College na kennisgeving en ingebrekestelling, alsmede na verloop van de in lid 2 van dit artikel genoemde termijn, tot zodanige uitvoering tegenover de erfpachter uitdrukkelijk gemachtigd. Ook is het College onder dezelfde voorwaarden gemachtigd op kosten van de erfpachter al datgene ongedaan te maken, wat in strijd met enige verplichting door de erfpachter is verricht.
Onverminderd de verschuldigdheid van andere kosten, schade en rente bij de gemeente ontstaan als gevolg van de nalatigheid van de erfpachter, is de erfpachter verplicht op eerste aanzegging van het College de kosten die gemoeid zijn geweest met het herstel te voldoen. Het College doet de aanzegging vergezeld gaan van een gespecificeerde opgave van de kosten.