Ziet u een fout in deze regeling? Meld het ons op regelgeving@overheid.nl!

Nijkerk

Huisvestingsverordening Nijkerk 2024 – 2028

Wetstechnische informatie

Gegevens van de regeling
Organisatie	Nijkerk
Organisatietype	Gemeente
Officiële naam regeling	Huisvestingsverordening Nijkerk 2024 – 2028
Citeertitel	Huisvestingsverordening gemeente Nijkerk 2024-2028
Vastgesteld door	gemeenteraad
Onderwerp	volkshuisvesting en woningbouw
Eigen onderwerp

Opmerkingen met betrekking tot de regeling

Deze regeling vervalt vier jaar na het tijdstip van haar inwerkingtreding.

Wettelijke grondslag(en) of bevoegdheid waarop de regeling is gebaseerd

Huisvestingswet 2014

Overzicht van in de tekst verwerkte wijzigingen
Datum inwerkingtreding	Terugwerkende kracht tot en met	Datum uitwerkingtreding	Betreft	Datum ondertekening Bron bekendmaking	Kenmerk voorstel
12-03-2024			artikel 14	29-02-2024 gmb-2024-103288	1670114
01-01-2024		12-03-2024	nieuwe regeling	14-12-2023 gmb-2023-553462	2023-089A

Tekst van de regeling

Intitulé

Huisvestingsverordening Nijkerk 2024 – 2028

De raad van de gemeente Nijkerk;

gelezen het voorstel van het college van 7 november 2023;

gelet op de Huisvestingswet 2014

b e s l u i t :

de volgende verordening vast te stellen

Huisvestingsverordening Nijkerk 2024 – 2028

HOOFDSTUK 1. Algemene bepalingen

Artikel 1. Begripsbepalingen

In deze verordening en de daarop berustende bepalingen wordt verstaan onder:

a.
aanbodmodel: verdelingsmodel waarbij beschikbare woonruimte overeenkomstig artikel 4 en 5 te huur wordt aangeboden en de volgorde van woningzoekenden wordt bepaald aan de hand van artikel 11 tot en met 13;
b.
basisregistratie personen: de basisregistratie bedoeld in artikel 1.2 van de Wet basisregistratie personen;
c.
directe bemiddeling: het toewijzen van woonruimte aan een woningzoekende buiten het aanbodmodel of lotingmodel om;
d.
economische binding: binding als bedoeld in artikel 14, derde lid onder a van de wet;
e.
GBO: gebruiksoppervlakte, bepaald volgens NEN 2580;
f.
gemeente: Nijkerk;
g.
gemeente van regie/herkomst: de gemeente voorafgaand aan een tijdelijk verblijf in jeugdzorg, maatschappelijke opvang, begeleid of beschermd wonen waar de persoon in kwestie daadwerkelijk woonde.
h.
huishouden: een alleenstaande, dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen gaan voeren;
i.
huishoudinkomen: het huishoudinkomen als bedoeld in artikel 1, eerste lid, van de Woningwet;
j.
huurtoeslaggrens: de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag;
k.
ingangsdatum: de datum waarop de urgentieverklaring in werking treedt;
l.
inschrijfduur: de aaneengesloten periode dat een woningzoekende is ingeschreven in het inschrijfsysteem;
m.
inschrijfsysteem: het systeem, bedoeld in artikel 6, eerste lid;
n.
inwoning: bewoning van onzelfstandige woonruimte die onderdeel uitmaakt van een woonruimte die door een ander huishouden in gebruik is genomen;
o.
jongerenwoning: woningen geschikt en gelabeld voor de leeftijdsgroep tot 23 jaar of de leeftijdsgroep van 23 jaar tot 28 jaar.
p.
lokale binding: economische of maatschappelijke binding van woningzoekenden aan de gemeente als bedoeld in artikel 14, derde lid, van de wet;
q.
lotingmodel: verdelingsmodel waarbij de volgorde van kandidaten voor de aangeboden woonruimte door loting wordt bepaald;
r.
medische problematiek: een fysieke of mentale aandoening, beperking of handicap;
s.
maatschappelijke binding: binding van een persoon aan de woningmarktregio.
Een maatschappelijke binding wordt in ieder geval aangenomen indien hij:
- 1.
  een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in de woningmarktregio of de gemeente te vestigen of:
- 2.
  ten minste één jaar onafgebroken of gedurende de voorafgaande twintig jaar tenminste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van de woningmarktregio of de gemeente;
t.
mantelzorg: hulp als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015;
u.
nieuwbouw: woonruimte die nog niet eerder bewoond is geweest;
v.
onzelfstandige woonruimte: woonruimte welke geen eigen toegang heeft en welke niet door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte;
w.
reisafstand: afstand gemeten volgens de voor een auto kortst mogelijke route via google maps;
x.
seniorenwoning: ‘rollator toe- en doorgankelijke’ woonruimte in een complex dat door de opzet en de ligging nabij voorzieningen in het bijzonder geschikt is voor woningzoekenden van minimaal 65 jaar oud;
y.
Stadsvernieuwing: het proces van renovatie of sloop-/nieuwbouw in stedelijke gebieden of kleinere woonkernen. Er is hierbij sprake van een volkshuisvestelijke belang en het stadsvernieuwingsproject is goedgekeurd door college van b&w.
z.
taakstelling: de op de gemeente rustende taakstelling als bedoeld in artikel 1 van de wet;
aa.
toezichthouder: een ambtenaar als bedoeld in artikel 33, eerste lid, van de wet;
bb.
uitstroom uit maatschappelijke instelling: de woningzoekende die ingezetene is van de woningmarktregio en na een tijdelijk verblijf in jeugdzorg, maatschappelijke opvang, begeleid of beschermd wonen uitstroomt naar de gemeente van regie/ herkomst binnen de regio, of naar een andere gemeente in de regio wanneer er zwaarwegende redenen zijn om niet naar de gemeente van regie/ herkomst terug te keren.
cc.
urgentieverklaring: een door burgemeester en wethouders afgegeven beschikking waarmee een woningzoekende wordt ingedeeld in een urgentiecategorie als bedoeld in artikel 12 van de wet;
dd.
vergunninghouder: de vergunninghouder als bedoeld in artikel 1 van de wet;
ee.
voorrangsregel: bepaling in de wet of deze verordening op grond waarvan aan een specifieke categorie woningzoekenden voorrang wordt gegeven bij het verlenen van huisvestingsvergunningen;
ff.
wet: Huisvestingswet 2014;
gg.
woningcorporatie: toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet die feitelijk werkzaam is in de woningmarktregio;
hh.
woningmarktregio: de woningmarktregio die bestaat uit het grondgebied van de gemeenten Amersfoort, Baarn, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Nijkerk Soest, en Woudenberg;
ii.
woonduur: de aaneengesloten periode dat een woningzoekende woonachtig is in zijn of haar huidige woonruimte gerekend vanaf de ingangsdatum van het huurcontract. Geldt alleen bij stadsvernieuwing;
jj.
zoekprofiel: het zoekprofiel dat een beschrijving bevat van uitsluitend de vereiste eigenschappen die de te betrekken woonruimte moet hebben, om het woonprobleem van aanvrager op te lossen.

HOOFDSTUK 2. De huisvestingsvergunning

Paragraaf 2.1. De huisvestingsvergunningplicht

Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte

1.
Woonruimte van woningcorporaties met een huurprijs van ten hoogste de huurtoeslaggrens mag niet voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend.
2.
Het eerste lid is niet van toepassing op:
- a.
  woonruimte als bedoeld in artikel 15, eerste lid, onder a tot en met c, van de Leegstandwet;
- b.
  onzelfstandige woonruimte;
- c.
  woonwagens en standplaatsen;
- d.
  studentenwoonruimte;
- e.
  woonruimte aangewezen in Bijlage 2.

Artikel 3. Criteria voor verlening van de huisvestingsvergunning

1.
Onverminderd het bepaalde in artikel 10, tweede lid, van de wet, komen voor een huisvestingsvergunning slechts woningzoekenden in aanmerking die voldoen aan alle hieronder genoemde voorwaarden:
- a.
  het huishoudinkomen is lager dan de in artikel 1, eerste lid, van de Woningwet bedoelde inkomensgrens;
- b.
  het huishouden bestaat tenminste uit één meerderjarig persoon;
- c.
  het huishouden is als woningzoekende ingeschreven in het inschrijfsysteem.
2.
In afwijking van het eerste lid, onder a, kunnen ook woningzoekenden met een hoger huishoudinkomen dan de daar bedoelde inkomensgrens, voor zover zij voldoen aan de in het eerste lid, onder b en c genoemde, voorwaarden in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning, mits met de verhuur waarvoor de huisvestingsvergunning aangevraagd wordt, het in artikel 48, eerste lid, van de Woningwet genoemde percentage niet wordt overschreden.

Paragraaf 2.2. Aanbieding van woonruimte

Artikel 4. Te huur aanbieden van woonruimte

1.
Woonruimte wordt door woningcorporaties te huur aangeboden via het aanbodmodel, het lotingmodel of via directe bemiddeling;
2.
Het woningaanbod via het lotingmodel bedraagt maximaal 20% van het totale woningaanbod op jaarbasis;
3.
Een met maatschappelijke gelden aanzienlijk aangepaste woonruimte (zoals op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015) mag pas te huur aangeboden nadat:
- a.
  woningcorporaties het voor verhuur beschikbaar komen van de woonruimte bij burgemeester en wethouders hebben gemeld; en,
- b.
  burgemeester en wethouders binnen uiterlijk zes maanden na ontvangst van de melding hebben verklaard geen bezwaar te hebben tegen het te huur aanbieden van de woonruimte.
4.
In afwijking van het derde lid kan de woningcorporatie met instemming van burgemeester en wethouders in het derde lid bedoelde woonruimte via directe bemiddeling te huur aanbieden.

Artikel 5. Bekendmaking aanbod van woonruimte

1.
Het aanbod van de in artikel 2 aangewezen woonruimte wordt bekend gemaakt door publicatie op het digitale platform, zijnde de website https://eemvallei.mijndak.nl;
2.
De in het eerste lid bedoelde bekendmaking is voor een ieder via internet toegankelijk en bevat in ieder geval:
- a.
  het adres en de huurprijs van de woonruimte;
- b.
  de inkomensgrens als bedoeld in artikel 3, eerste lid, onder a;
- c.
  indien van toepassing, de toepasselijke voorrangsregels;
- d.
  of houders van een urgentieverklaring met voorrang voor een huisvestingsvergunning in aanmerking kunnen komen en zo ja, voor welke urgentiecategorieën dit geldt;
- e.
  de wijze waarop de woonruimte te huur wordt aangeboden als bedoeld in artikel 4, eerste lid;
- f.
  de mogelijkheid voor woningzoekenden om hun belangstelling voor te huur aangeboden woonruimte kenbaar te maken.
3.
Het eerste en tweede lid zijn niet van toepassing op het te huur aanbieden van woonruimte via directe bemiddeling.

Artikel 6. Inschrijfsysteem van woningzoekenden

1.
Woningcorporaties dragen in het kader van deze verordening zorg voor het aanleggen en bijhouden van een uniform systeem waarin huishoudens zich via de website https://eemvallei.mijndak.nl kunnen laten inschrijven als woningzoekende.
2.
Woningcorporaties stellen regels op over de wijze van inschrijving, registratie van gegevens, opschorting en einde van de inschrijving. Deze regels zijn in overeenstemming met het bepaalde in deze verordening en worden transparant medegedeeld aan huishoudens die zich willen inschrijven en aan woningzoekenden.
3.
De woningzoekende ontvangt een bewijs van inschrijving en uitschrijving.
4.
Indien aan een woningzoekende een huisvestingsvergunning wordt verleend, eindigt de inschrijving in het inschrijfsysteem.
5.
Indien een jongere als bedoeld in artikel 7:274c, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek een huurovereenkomst als bedoeld in dat artikel is aangegaan, eindigt in afwijking van het bepaalde in het vierde lid zijn of haar inschrijving niet.
6.
Indien een woningzoekende i.v.m. stadsvernieuwing of woningruil een huurovereenkomst aangaat, eindigt in afwijking van het bepaalde in het vierde lid zijn of haar inschrijving niet.
7.
Indien een huurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd als bedoeld in artikel 7:271, eerste lid, tweede volzin, van het Burgerlijk Wetboek is aangegaan, eindigt in afwijking van het bepaalde in het lid vierde lid zijn of haar inschrijving niet.
8.
Een woningzoekende behoudt na toewijzing van een woning 75% van de inschrijfduur, op voorwaarde dat de woningzoekende zich binnen 12 maanden na beëindiging, zoals bedoeld in lid 4, opnieuw inschrijft.

Paragraaf 2.3. Aanvragen, verlenen en weigeren van de huisvestingsvergunning

Artikel 7. Aanvraag van de huisvestingsvergunning

1.
De huisvestingsvergunning wordt aangevraagd bij burgemeester en wethouders. Zij kunnen een aanvraagformulier vaststellen.
2.
Bij de aanvraag worden tenminste de volgende gegevens verstrekt:
- a.
  naam, adres, woonplaats, geboortedatum, contactgegevens en, indien van toepassing, de verblijfstitel van de aanvrager;
- b.
  de omvang van het huishouden dat de nieuwe woonruimte gaat betrekken;
- c.
  het huishoudinkomen;
- d.
  het adres en naam van de woningcorporatie en huurprijs van de te betrekken woonruimte;
- e.
  de beoogde datum van het betrekken van de woonruimte;
- f.
  indien van toepassing, een afschrift van de geldende, aan de aanvrager verleende urgentie verklaring; en
- g.
  de schriftelijke verklaring van de woningcorporatie dat deze bereid is de woonruimte aan aanvrager te verhuren.

Artikel 8. Beslissing op de aanvraag en inhoud van de huisvestingsvergunning

1.
Burgemeester en wethouders beslissen tot verlening, weigering, wijziging en intrekking van de huisvestingsvergunning.
2.
Onverminderd het bepaalde in artikel 15, tweede lid, van de wet weigeren burgemeester en wethouders een aangevraagde huisvestingsvergunning indien:
- a.
  de aanvrager gelet op artikel 10, tweede lid, van de wet of artikel 3 niet voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komt;
- b.
  voor het in gebruik geven en nemen van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft, als gevolg van de toepassing van het lotingmodel of directe bemiddeling aan een andere woningzoekende een huisvestingsvergunning is verleend; of,
3.
Onverminderd het bepaalde in artikel 15, tweede, derde en vijfde lid, van de wet kunnen burgemeester en wethouders een aangevraagde huisvestingsvergunning weigeren indien:
- a.
  de aanvrager gelet op artikel 10 tot en met 12 niet voor de huisvestingsvergunning in aanmerking komt;
- b.
  het te huur aanbieden van woonruimte niet overeenkomstig artikel 4 heeft plaatsgevonden;
- c.
  voor zover van toepassing, de bekendmaking van het aanbod niet overeenkomstig artikel 5 heeft plaatsgevonden; of,
- d.
  de aanvrager niet als woningzoekende is ingeschreven in het inschrijfsysteem.
4.
De huisvestingsvergunning vermeldt in ieder geval:
- a.
  het adres van de woonruimte waarop de vergunning betrekking heeft;
- b.
  aan wie de vergunning is verleend;
- c.
  het aantal personen dat de woonruimte in gebruik neemt; en
- d.
  de voorwaarde dat de houder van de huisvestingsvergunning de woonruimte binnen de in de vergunning genoemde termijn in gebruik dient te nemen.
5.
Burgemeester en wethouders verlenen aan de binnen hun gemeente werkzame woningcorporaties een mandaat voor het behandelen van en beslissen op aanvragen om een huisvestingsvergunning. Het mandaat beperkt zich tot aanvragen die betrekking hebben op woonruimte die verhuurd wordt door de gemandateerde woningcorporatie.
6.
Bij de uitoefening van het in het vorige lid bedoelde mandaat:
- a.
  neemt de woningcorporatie het bepaalde in de wet, in deze verordening en in de daarop berustende bepalingen in acht;
- b.
  wordt met de ondertekening van de huurovereenkomst door de woningcorporatie, de huisvestingsvergunning voor het in gebruik geven en nemen van de woonruimte waarop die huurovereenkomst betrekking heeft, geacht te zijn verleend;
- c.
  is de weigering van de woningcorporatie om met een woningzoekende een huurovereenkomst te sluiten, tevens aangemerkt als de weigering van een huisvestingsvergunning. In dat geval motiveert de woningcorporatie de weigering en stelt zij het besluit tot weigering van de huisvestingsvergunning op schrift.
7.
Voor het indienen of behandelen van een aanvraag om een huisvestingsvergunning worden geen leges in rekening gebracht.

Artikel 9. Vruchteloze aanbieding

1.
In overeenstemming met artikel 17 van de wet wordt in afwijking van artikel 8, derde lid, de huisvestingsvergunning verleend als de woonruimte door de eigenaar overeenkomstig de in het tweede en derde lid weergegeven procedure ten minste tweemaal vruchteloos is aangeboden/geadverteerd aan de woningzoekenden die ingevolge deze verordening voor die woonruimte in aanmerking komen.
2.
Als de eigenaar aan burgemeester en wethouders aannemelijk kan maken dat hij de woonruimte op andere, gelijkwaardig aan de in artikel 5 voorgeschreven wijze, vruchteloos heeft aangeboden aan de in het eerste lid bedoelde woningzoekenden, wordt eveneens toepassing gegeven aan het in het eerste lid bepaalde.

Artikel 10. Rangorde waarin woningzoekenden in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning

1.
Indien op grond van de wet of deze verordening meerdere woningzoekenden in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning, komen achtereenvolgens voor een huisvestingsvergunning in aanmerking:
- a.
  woningzoekenden die zijn ingedeeld in de urgentiecategorieën als bedoeld in artikel 20 tot en met artikel 28, voor zover de aangeboden woonruimte overeenkomt met het in de urgentieverklaring vermelde zoekprofiel;
- b.
  woningzoekenden aan wie gelet op artikel 13 voorrang gegeven wordt bij het verlenen van de aangevraagde huisvestingsvergunning;
- c.
  de overige woningzoekenden.
2.
De woningcorporatie kan bij het te huur aanbieden van woonruimte via het aanbodmodel als bedoeld in artikel 4 en 5 bepalen en mededelen, dat het in het eerste lid, onder a, bepaalde buiten toepassing blijft mits dit voor niet meer dan 5 % van het totale woonruimteaanbod gebeurt.
3.
Dit artikel is niet van toepassing indien een woningcorporatie woonruimte aanbiedt via het lotingmodel of directe bemiddeling.

Artikel 11. Onderlinge volgorde binnen elke rangordegroep

1.
De volgorde waarin de woningzoekenden als bedoeld in artikel 10, eerste lid, onder a achtereenvolgens voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komen, wordt bepaald op basis van de ingangsdatum van de urgentieverklaring en, voor zover dat geen uitsluitsel geeft, op basis van hun inschrijfduur of woonduur (bij stadsvernieuwing).
2.
De volgorde waarin woningzoekenden als bedoeld in artikel 10, eerste lid, onder b en c achtereenvolgens voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komen, wordt bepaald op basis van hun inschrijfduur.

Artikel 12. Volgordebepaling op basis van ingangsdatum, inschrijfduur of woonduur

1.
Bij de bepaling van de onderlinge volgorde van woningzoekenden op basis van ingangsdatum als bedoeld in artikel 11, komt de woningzoekende met de eerste ingangsdatum als eerste in aanmerking voor de huisvestingsvergunning, en de woningzoekende met de laatste ingangsdatum als laatste.
2.
Bij de bepaling van de onderlinge volgorde van woningzoekenden op basis van inschrijfduur als bedoeld in artikel 11, komt de woningzoekende met de langste inschrijfduur als eerste in aanmerking voor de huisvestingsvergunning, en de woningzoekende met de kortste inschrijfduur als laatste.
3.
Bij de bepaling van de onderlinge volgorde van woningzoekenden op basis van woonduur als bedoeld in artikel 11, komt de woningzoekende met de langste woonduur als eerste in aanmerking voor de huisvestingsvergunning, en de woningzoekende met de kortste woonduur als laatste.

Artikel 13. Voorrang bij woningtoewijzing voor specifieke doelgroepen

Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor een woonruimte, behorende tot een in onderstaande tabel behorend woningtype, kan voorrang worden gegeven aan woningzoekenden die behoren tot de daarbij blijkens onderstaande tabel behorende doelgroep of doelgroepen.

Woningtype	Doelgroepen
Seniorenwoning	Woningzoekenden met een leeftijd van 65 jaar of ouder.
Jongerenwoning	Woningzoekenden met een leeftijd tot 23 jaar.
Jongerenwoning	Woningzoekenden met een leeftijd van 23 tot 28 jaar.
Grote woning van 4 of meer kamers	Huishoudens bestaande uit minimaal 2 personen
Woning met 3 kamers of minder	Woningzoekenden van 60 jaar of ouder die een woning met minimaal 3 slaapkamers achterlaten kunnen van groot naar beter verhuizen.

2.
De woningcorporatie bepaalt bij het te huur aanbieden van woonruimte als bedoeld in artikel 4 en het bekendmaken van het aanbod als bedoeld in artikel 5, of sprake is van een in de tabel van het eerste lid genoemd woningtype. Indien in de tabel bij een woningtype meer dan twee doelgroepen genoemd zijn, bepaalt de woningcorporatie in welke volgorde aan de doelgroepen voorrang wordt gegeven bij het verlenen van een huisvestingsvergunning.
3.
Voor nieuwbouw worden per project aanvullende afspraken gemaakt tussen de corporatie en de gemeente m.b.t. voorrang. Dit met het oog op zaken als doorstroming en lokale binding.

Artikel 14. Economische en maatschappelijke binding

1.
Bij ten hoogste 50 % van de verleende huisvestingsvergunningen wordt voorrang gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio of de gemeente als bedoeld in artikel 14 van de wet.
2.
[vervallen]

Paragraaf 2.4. De urgentieverklaring

Artikel 15. Aanvraag van de urgentieverklaring

1.
De urgentieverklaring wordt aangevraagd bij burgemeester en wethouders. Zij stellen een aanvraagformulier vast.
2.
Bij de aanvraag worden tenminste de volgende gegevens verstrekt:
- a.
  naam, adres, woonplaats, geboortedatum, burgerservicenummer, huishoudinkomen, contactgegevens en, indien van toepassing, de verblijfstitel van de aanvrager;
- b.
  de omvang van het huishouden dat de nieuwe woonruimte wil betrekken. Tot het huishouden behoren ook alle ingeschreven kinderen ongeacht hun leeftijd;
- c.
  een toelichting op het woonprobleem in verband waarmee de urgentieverklaring wordt aangevraagd; en,
- d.
  voor zover van toepassing, een ingevuld formulier ‘Bijlage aanvraag urgentie in verband met mantelzorg’.
3.
Burgemeester en wethouders kunnen ambtshalve een urgentieverklaring verlenen aan personen die behoren tot de in artikel 22, 23 of 27 bedoelde urgentiecategorie.

Artikel 16. Beslissing op de aanvraag

1.
Burgemeester en wethouders weigeren de aangevraagde urgentieverklaring indien:
- a.
  de aanvrager gelet op artikel 10, tweede lid, van de wet of artikel 3 van deze verordening niet voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komt; of
- b.
  de aanvrager gelet op het bepaalde in het tweede en derde lid niet voor de urgentieverklaring in aanmerking komt.
2.
Burgemeester en wethouders kunnen de aangevraagde urgentieverklaring weigeren indien naar hun oordeel:
- a.
  geen sprake is van een noodsituatie waarin het voor aanvrager noodzakelijk is om binnen een half jaar te verhuizen;
- b.
  de aanvrager in staat is of is geweest om zijn of haar woonprobleem zelf te voorkomen of op te lossen. Hieronder kan vallen dat de aanvrager over eigen vermogen beschikt dat kan worden ingezet voor het oplossen van het woonprobleem;
- c.
  het woonprobleem geheel of in overwegende mate is ontstaan als gevolg van verwijtbaar doen of nalaten door aanvrager of een lid van zijn of haar huishouden;
- d.
  bij de aanvrager sprake is van huurschulden of het veroorzaken van woonoverlast;
- e.
  de aangevraagde urgentieverklaring onvoldoende geschikt is om het woonprobleem van aanvrager duurzaam op te lossen;
- f.
  het woonprobleem van aanvrager kan worden opgelost door het betrekken van onzelfstandige woonruimte; of,
- g.
  het woonprobleem van aanvrager sneller of adequater op een andere manier kan worden opgelost dan door verlening van de aangevraagde urgentieverklaring.
3.
Voor een urgentieverklaring komen uitsluitend in aanmerking personen die behoren tot één of meer van de in paragraaf 2.5 bedoelde urgentiecategorieën.
4.
Ter voorbereiding op hun besluit op de aanvraag, kunnen burgemeester en wethouders zich laten adviseren door een door hen aan te wijzen adviseur.

Artikel 17. Inhoud van de urgentieverklaring

1.
De urgentieverklaring vermeldt in ieder geval:
- a.
  de naam en contactgegevens van de woningzoekende;
- b.
  de datum van de aanvraag als bedoeld in het eerste lid van artikel 15;
- c.
  de urgentiecategorie waarin de houder van de urgentieverklaring is ingedeeld; en
- d.
  het zoekprofiel dat een beschrijving bevat van uitsluitend de vereiste eigenschappen die de te betrekken woonruimte moet hebben, om het woonprobleem van aanvrager op te lossen.
2.
De urgentieverklaring vervalt wanneer aan de houder van de urgentieverklaring een huisvestingsvergunning wordt verleend, maar uiterlijk:
- a.
  op de datum van sloop van de huidige woonruimte in geval van urgentieverklaringen waarmee woningzoekenden zijn ingedeeld in de in artikel 27 genoemde urgentie categorie; of,
- b.
  zes maanden na de datum waarop de urgentieverklaring is verleend voor de overige urgentieverklaringen.
3.
Burgemeester en wethouders kunnen de geldigheidsduur van de urgentieverklaring éénmaal met 6 maanden verlengen indien:
- a.
  geen van de in artikel 19, eerste lid, opgenomen intrekkingsgronden van toepassing is; en,
- b.
  geen sprake is van het door de houder van de urgentieverklaring niet-reageren op of weigeren van een aangeboden woonruimte die overeenkomt met het in de urgentieverklaring opgenomen zoekprofiel.

Artikel 18. Werking van de urgentieverklaring

1.
Aan de houder van een urgentieverklaring wordt overeenkomstig het bepaalde in deze verordening voorrang gegeven bij de verlening van huisvestingsvergunningen. De voorrang vangt aan zodra de urgentieverklaring in werking treedt.
2.
De houder van de urgentieverklaring dient gedurende de geldigheidsduur van de urgentieverklaring zelfstandig te zoeken naar en te reageren op woonruimte:
- a.
  die te huur wordt aangeboden op het platform, als bedoeld in artikel 5, eerste lid; en,
- b.
  die past binnen het in de urgentieverklaring opgenomen zoekprofiel; en,
- c.
  waarvoor geldt, dat aan houders van een urgentieverklaring gelet op het bepaalde in artikel 10 voorrang gegeven wordt bij het verlenen van een huisvestingsvergunning.
3.
Bij het in het lid 2 bedoelde zelfstandig zoeken dient de houder van de urgentieverklaring in ieder geval te reageren op binnen het zoekprofiel passende woonruimte.
4.
Aan de houder van een urgentieverklaring kan via directe bemiddeling woonruimte die voldoet aan het in de urgentieverklaring opgenomen zoekprofiel, te huur aangeboden worden. Als dit aan de orde is geldt het in lid 2 genoemde niet.

Artikel 19. Intrekken of wijzigen van een urgentieverklaring

1.
Burgemeester en wethouders kunnen de urgentieverklaring intrekken als de woningzoekende:
- a.
  een woonruimte betrekt;
- b.
  niet langer behoort tot de urgentiecategorie waarin hij of zij was ingedeeld;
- c.
  bij de aanvraag gegevens heeft verstrekt waarvan de woningzoekende wist of kon vermoeden dat deze onjuist of onvolledig waren;
- d.
  een aangeboden woonruimte die overeenkomt met het in de urgentieverklaring opgenomen zoekprofiel heeft geweigerd; of,
- e.
  daartoe verzoekt.
2.
Burgemeester en wethouders kunnen een woningzoekende, al dan niet op zijn of haar verzoek, in een andere urgentiecategorie indelen als gewijzigde omstandigheden daartoe aanleiding geven. Indien zij daartoe overgaan, verstrekken burgemeester en wethouders de woningzoekende dan een nieuwe urgentieverklaring.

Paragraaf 2.5. Urgentiecategorieën

Artikel 20. Urgentie in verband met uitstroom uit een voorziening voor tijdelijke opvang van personen

1.
In dit artikel wordt onder zorg- en opvangvoorziening verstaan: een door de gemeente erkende voorziening voor tijdelijke opvang van personen die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten, als bedoeld in artikel 12, derde lid, van de wet.
2.
Een woningzoekende kan door verlening van een urgentieverklaring ingedeeld worden in de urgentiecategorie ‘uitstroom’ indien:
- a.
  de woningzoekende woonachtig is in een zorg- of opvangvoorziening als bedoeld in het eerste lid en aansluitend op zijn of haar verblijf in de zorg- of opvangvoorziening verhuist naar een woonruimte; en
- b.
  voor zover de problematiek die aanleiding gaf voor verblijf in de zorg- of opvangvoorziening naar het oordeel van burgemeester en wethouders het verhuizen naar een woonruimte niet in de weg staat.

Artikel 21. Urgentie in verband met mantelzorg

1.
Een woningzoekende kan door verlening van een urgentieverklaring ingedeeld worden in de urgentiecategorie ‘mantelzorg’ indien voldaan wordt aan de onder a tot en met g genoemde voorwaarden:
- a.
  de mantelzorg – niet zijnde gebruikelijke ondersteuning zoals bedoeld in de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 of het verrichten van niet zorgtaken zoals het huishoudelijke werkzaamheden en het doen van boodschappen – voor minimaal tien uur per week, verdeeld over minimaal vier dagen per week, wordt verricht en de zorgontvanger naar verwachting duurzaam afhankelijk is van de mantelzorgverlener;
- b.
  de mantelzorgontvanger:
  - i.
    beschikt over een indicatie voor zorg vanuit de Wet langdurige zorg, vastgesteld door het Centrum Indicatiestelling Zorg waaruit blijkt dat 24-uurs zorg of permanent toezicht noodzakelijk is; of,
  - ii.
    in zijn of haar thuissituatie ondersteuning op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 of de Jeugdwet ontvangt, vastgesteld door burgemeester en wethouders van de woonplaats van de mantelzorgontvanger, in de vorm van individuele begeleiding ter ondersteuning van de zelfredzaamheid; of,
  - iii.
    in zijn of haar thuissituatie verpleging ontvangt, niet gepaard gaande met verblijf, verstrekt op grond van de Zorgverzekeringswet, waarvan de noodzaak is vastgesteld door de wijkverpleegkundige, zoals verpleging of verzorging bij opstaan, wassen, aankleden, douchen, wondverzorging, het geven van injecties.
- c.
  er sprake is van een ondersteunings- of zorgvraag die met mantelzorg kan worden beantwoord;
- d.
  de huidige reisafstand tussen de woning van de mantelzorgontvanger en de mantelzorgverlener bedraagt meer dan 5 kilometer en door de met urgentieverklaring mogelijk te maken verhuizing wordt deze reisafstand minder dan 5 kilometer;
- e.
  de woonruimte van de mantelzorgontvanger of de woonruimte van de mantelzorgverlener gelegen is in de gemeente Nijkerk;
- f.
  uit een advies van door burgemeester en wethouders aan te wijzen adviseur blijkt, dat de mantelzorg voor het zelfstandig blijven wonen van de mantelzorgontvanger noodzakelijk is en dat het zelfstandig blijven wonen van de mantelzorgontvanger doelmatig is; en,
- g.
  er geen sprake is van een in het tweede lid bedoelde situatie.
2.
Verlening van een urgentieverklaring in verband met mantelzorg is niet mogelijk in de volgende situaties:
- a.
  een aanvrager wil dichter bij een zorgontvanger wonen die intramurale zorg ontvangt;
- b.
  de urgentieverklaring wordt aangevraagd met het oog op verhuizing van de mantelzorgontvanger uit woonruimte die door het daaraan treffen van ingrijpende aanpassingen in het kader van maatwerkvoorzieningen als bedoeld in de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 naar het oordeel van burgemeester en wethouders toereikend aangepast is.

Artikel 22. Urgentie Vergunninghouders

1.
Een woningzoekende kan door verlening van een urgentieverklaring ingedeeld worden in de urgentiecategorie ‘vergunninghouder’ indien:
- a.
  de woningzoekende een vergunninghouder is; en
- b.
  zijn of haar huisvesting naar het oordeel van burgemeester en wethouders bijdraagt in het voorzien in de huisvesting van vergunninghouders in de gemeente overeenkomstig de voor de gemeente geldende taakstelling.
2.
De urgentieverklaring zoals bedoeld in het eerste lid wordt verzilverd via directe bemiddeling.

Artikel 23. Urgentie Uitstroom uit een maatschappelijke instelling

1.
De uitstroom uit een maatschappelijke instelling naar een andere gemeente in de regio Amersfoort in plaats van de gemeente van regie/herkomst is aan de orde wanneer sprake is van de volgende zwaarwegende redenen:
- a.
  Indien er sprake is van traumatische ervaringen die invloed hebben op het functioneren en die gekoppeld zijn aan de gemeente van regie/herkomst;
- b.
  Indien er sprake is van een negatief netwerk in gemeente van regie/herkomst wat de kans op terugval (te) groot maakt;
- c.
  Indien een steunend netwerk aanwezig is in die andere gemeente;
- d.
  Indien sprake is van stabiel(e) dagbesteding/ werk in een andere gemeente dan de regie/herkomstgemeente wat niet gemakkelijk in een nieuwe woonplaats opnieuw ingericht kan worden;
- e.
  In het geval van een jongere die al lange tijd in pleeggezin/gezinshuis woont en meer binding met deze gemeente heeft dan met de gemeente waar hij/zij oorspronkelijk vandaan komt;
- f.
  Indien er als gevolg van het leiden van een zwervend bestaan geen sprake is van een gemeente van regie/ herkomst.
2.
Voorts gelden de volgende criteria:
- a.
  de aanvrager staat ingeschreven als woningzoekende en;
- b.
  de zorgverlener heeft geadviseerd dat zelfstandig wonen - al dan niet met ambulante begeleiding - mogelijk en verantwoord is.
- c.
  een aanvraag voor een urgentieverklaring als bedoeld in artikel 23 lid 1 kan namens de woningzoekende slechts worden gedaan door een verwijzer of begeleider van een zorginstelling.
- d.
  toewijzing van een woning vindt plaats via directe bemiddeling.
- e.
  burgemeester en wethouders kunnen, jaarlijks, in regionaal verband een verdeelsleutel vaststellen voor de spreiding uit maatschappelijke instellingen die als gevolg van zwaarwegende redenen uitstromen binnen de regio.

Artikel 24. Urgentie in verband met medische problematiek

1.
Een woningzoekende kan door verlening van een urgentieverklaring ingedeeld worden in de urgentiecategorie ‘medische problematiek’ indien:
- a.
  de woningzoekende of een lid van zijn of haar huishouden blijkens een Wmo indicatie of een toetsing door een onafhankelijke deskundige bekend is met chronische medische problematiek, welke tot gevolg heeft dat de huidige woonruimte in ernstige mate duurzaam ongeschikt, en redelijkerwijs niet geschikt te maken is, voor bewoning door het huishouden van de woningzoekende;
- b.
  het huishouden woonachtig is en ingeschreven staat in de basisregistratie personen óf maatschappelijke gebonden is aan de gemeente als bedoeld in artikel 14, derde lid, van de wet.
2.
Van de in het eerste lid bedoelde duurzame ongeschiktheid van de huidige woonruimte is sprake, indien de huidige woonomstandigheden in relatie met de medische situatie als redelijkerwijs onhoudbaar wordt beoordeeld.
3.
Indien in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 een verhuisindicatie is toegekend, merken burgemeester en wethouders deze aan als een in dit artikel bedoelde urgentieverklaring, indien voldaan wordt aan het in het eerste en tweede lid bepaalde en naar hun oordeel geen van de in artikel 16 bedoelde weigeringsgronden van toepassing is.

Artikel 25. Urgentie in verband met sociale problematiek

1.
Een woningzoekende kan door verlening van een urgentieverklaring ingedeeld worden in de urgentiecategorie ‘sociaal’ indien:
- a.
  aanvrager naar het oordeel van burgemeester en wethouders ernstige sociale problemen heeft, waaronder verstaan wordt een levensbedreigende situatie of de dreiging van dakloosheid door overmacht;
- b.
  aanvrager naar het oordeel van burgemeester en wethouders buiten zijn of haar eigen schuld geconfronteerd wordt met een grote achteruitgang van het huishoudinkomen. Hierbij moet aantoonbaar sprake zijn van een ernstig inkomensverlies dat buiten de eigen schuld is ontstaan, dat niet voorzienbaar was en waarbij aantoonbaar is dat door het inkomensverlies de woonlasten (huur of hypotheek) niet meer betaald kunnen worden en er geen andere oplossing mogelijk is, waaronder mede wordt verstaan een financiële oplossing;
- c.
  aanvrager als gevolg van de onder a. en b. bedoelde omstandigheden naar het oordeel van burgemeester en wethouders redelijkerwijs niet anders kan, dan de huidige woonruimte binnen drie maanden te verlaten en verhuizing naar een nieuwe woonruimte in substantiële mate blijvend bijdraagt aan het wegnemen van deze problemen;
- d.
  aanvrager naar het oordeel van burgemeester en wethouders aantoonbaar een maximale inspanning heeft geleverd om zelf nieuwe woonruimte te vinden;
- e.
  het huishouden van aanvrager ingeschreven staat in de basisregistratie van de gemeente óf maatschappelijke gebonden is aan de gemeente als bedoeld in artikel 14, derde lid, van de wet.

Artikel 26. Urgentie in verband met relatiebeëindiging

1.
Een woningzoekende kan door verlening van een urgentieverklaring ingedeeld worden in de urgentiecategorie ‘relatiebeëindiging’ indien:
- a.
  Aantoonbaar is dat er sprake is geweest van een samenwoonrelatie voor de minimale duur van 1 jaar;
- b.
  aanvrager zijn of haar samenwoonrelatie aantoonbaar niet langer dan drie maanden voor het aanvragen van de urgentieverklaring heeft beëindigd;
- c.
  aanvrager tenminste twee jaar woonachtig is en ingeschreven staat in de basisregistratie van de gemeente óf maatschappelijke gebonden is aan de gemeente als bedoeld in artikel 14, derde lid, van de wet.
- d.
  aanvrager zorgdraagt voor tenminste één tot zijn of haar huishouden behorend minderjarig kind terwijl geen van de ouders in de woonbehoefte van het kind kan voorzien; en,
- e.
  het bepaalde in het tweede lid niet aan verlening van de urgentieverklaring in de weg staat.
2.
Indien beide voormalige partners een in dit artikel bedoelde urgentieverklaring aanvragen, wordt slechts aan één van de aangevraagde urgentieverklaringen verleend:
- a.
  de urgentieverklaring wordt verleend aan de voormalige partner die voor meer dan de helft van de tijd zorgdraagt voor de in het eerste lid bedoelde minderjarige kinderen;
- b.
  indien beide voormalige partners de zorg voor de in het eerste lid bedoelde minderjarige kinderen gelijk verdelen, wordt de urgentieverklaring verleend aan de voormalige partner met het laagste inkomen.

Artikel 27. Urgentie in verband met stadsvernieuwing

1.
Een woningzoekende kan door verlening van een urgentieverklaring ingedeeld worden in de urgentiecategorie ‘stadsvernieuwing’ indien:
- a.
  de woningzoekende zijn of haar huidige, binnen de gemeente gelegen, woonruimte moet verlaten in verband met sloop vanwege stadsvernieuwing of een verbouwing vanwege ingrijpende renovatie;
- b.
  de woningzoekende zijn of haar huidige woonruimte voor onbepaalde tijd huurt;
- c.
  het huishouden van de woningzoekende blijkens de inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens in de huidige woonruimte woonachtig is; en,
- d.
  de woningcorporatie met de huurder overeenstemming heeft bereikt over een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten die tenminste gelijkwaardig is aan de tegemoetkoming op grond van het Sociaal Plan dat ten behoeve van de wijkontwikkelingsplannen door woningcorporaties, huurdersorganisaties en gemeente is overeengekomen.
2.
Burgemeester en wethouders verlenen de in het vorige lid bedoelde urgentieverklaring in beginsel tenminste 12 maanden voorafgaand aan de verwachte datum van sloop van de huidige woonruimte van de woningzoekende.

Artikel 28. Urgentie in verband met uitstroom uit aangepaste woonruimte

Een woningzoekende kan door verlening van een urgentieverklaring ingedeeld worden in de urgentiecategorie ‘uitstroom uit aangepaste woonruimte’ indien:

a.
de woningzoekende woonruimte gelegen in de gemeente huurt van een woningcorporatie; en,
b.
de woningzoekende blijkens de basisregistratie personen woonachtig is in de hiervoor, onder a, bedoelde woonruimte; en,
c.
de woonruimte door ingrijpende aanpassingen geschikt is gemaakt voor bewoning door personen met een fysieke beperking; en,
d.
de persoon voor wie de onder c bedoelde aanpassingen zijn bedoeld, niet meer woonachtig is in de woonruimte; en,
e.
het huishouden dat nog in deze woonruimte woont, met behulp van de aangevraagde urgentieverklaring een andere woonruimte kan zoeken; en,
f.
de urgentieverklaring wordt aangevraagd bij burgemeester en wethouders van de gemeente waar de onder a bedoelde woonruimte gelegen is.

HOOFDSTUK 3. Slotbepalingen

Artikel 29. Experimenteerartikel

1.
Bij een experiment worden de effecten onderzocht van een wijze van in gebruik geven van woonruimte, welke niet in of op grond van deze verordening is geregeld maar wel in een op grond van de Huisvestingswet 2014 vast te stellen verordening geregeld zou kunnen worden.
2.
De wijze van in gebruik geven van woonruimte als bedoeld in het eerste lid staat ten dienste van een rechtvaardige, doelmatige, evenwichtige en transparante verdeling van woonruimte.
3.
Een experiment heeft een maximale duur van twee jaar.
4.
Een experiment wordt georganiseerd door één of meer woningcorporaties in samenwerking met één of meer gemeenten in de woningmarktregio. Zij sluiten daartoe een experimentenovereenkomst, welke ten minste het volgende bevat:
- a.
  een beschrijving van het doel en de inhoud van het experiment; en,
- b.
  het toepassingsbereik van het experiment; en,
- c.
  de tijdsduur van het experiment; en,
- d.
  de wijze van begeleiding van het experiment gedurende de duur van het experiment; en,
- e.
  de wijze en punten waarop het experiment geëvalueerd wordt.
5.
De resultaten van een experiment, waaronder in ieder geval de werking en de effecten van het experiment en de uitkomst van de evaluatie ervan, moeten deel uitmaken van het reguliere overleg over de (werking van de) huisvestingsverordening.

Artikel 30. Bestuurlijke boete

1.
Overtreding van de verboden bedoeld in artikel 8 van de wet kan worden beboet met een bestuurlijke boete.
2.
De in het vorige lid bedoelde bestuurlijke boete bedraagt ten hoogste:
- a.
  voor overtredingen van het verbod bedoeld in artikel 8, eerste lid, ten hoogste € 450;
- b.
  voor overtredingen van het verbod bedoeld in artikel 8, tweede lid, ten hoogste € 22.500.
3.
In afwijking van het vorige lid, onder b, bedraagt de bestuurlijke boete voor een overtreding van het verbod bedoeld in artikel 8, tweede lid, ten hoogste € 90.000 indien binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan een constatering door een toezichthouder van die overtreding een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van hetzelfde verbod.

Artikel 31. Hardheidsclausule

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt, ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. Het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte staat daarbij voorop.

Artikel 32. Intrekking oude verordeningen en overgangsrecht

1.
Urgentieverklaringen die zijn afgegeven vóór het moment van inwerkingtreding van deze verordening, worden gelijkgesteld met de op grond van deze verordening verleende urgentieverklaringen.
2.
Indien op het moment waarop deze verordening inwerking treedt nog niet besloten is op een voor inwerkingtreding van deze verordening ingediende aanvraag om een huisvestingsvergunning of om een urgentieverklaring, wordt op die aanvraag beslist overeenkomstig het bepaalde in deze verordening.
3.
Indien op het moment waarop deze verordening inwerking treedt, nog niet besloten is op een bezwaar dat ingesteld is tegen een besluit dat op grond van de Huisvestingsverordening Nijkerk 2019 of ter handhaving van het bepaalde in de wet en de daarop berustende bepalingen is genomen, blijft het recht zoals dat gold ten tijde van het nemen van dat besluit van toepassing.
4.
Indien op het moment waarop deze verordening inwerking treedt, een beroep of hoger beroep is ingesteld tegen een besluit dat op grond van de Huisvestingsverordening Nijkerk 2019 of ter handhaving van het bepaalde in de wet en de daarop berustende bepalingen is genomen, blijft het recht zoals dat gold ten tijde van het nemen van dat besluit van toepassing.
5.
De Huisvestingsverordening Huisvestingsverordening Nijkerk 2019 wordt ingetrokken.

Artikel 33. Inwerkingtreding en citeertitel

1.
Deze verordening wordt aangehaald als: Huisvestingsverordening gemeente Nijkerk 2024-2028
2.
Deze verordening treedt in werking met ingang van de dag na die waarop zij is bekendgemaakt in het gemeenteblad.
3.
Deze verordening vervalt vier jaar na het tijdstip van haar inwerkingtreding.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Nijkerk van 14 december 2023,

de griffier,

mevrouw A.G. VERHOEF-FRANKEN

de voorzitter,

de heer mr. drs. G.D. RENKEMA

Bijlage 1: Huisvestingswet en Artikelsgewijze toelichting

Korte toelichting op de Huisvestingswet 2014 en de huisvestingsverordening

De Huisvestingswet 2014 bevat onder meer instrumenten waarmee de gemeente kan ingrijpen in de woonruimteverdeling, of te wel het proces waarmee een huurder gevonden wordt voor een vrijkomende (huur)woning.

Een gemeente activeert deze instrumenten door een huisvestingsverordening vast te stellen en daarin te bepalen:

-
voor welke categorieën huurwoningen een huisvestingsvergunningplicht geldt (zie artikel 7 van de wet);
-
hoe aangewezen woonruimte (woonruimte waarvoor de huisvestingsvergunningplicht geldt) te huur aangeboden moet worden (zie artikel 20 van de wet);
-
aan welke criteria woningzoekenden moeten voldoen om in aanmerking te komen voor huisvestingsvergunning (zie artikel 10 van de wet);
-
welke (andere) criteria – bijvoorbeeld: inschrijfduur – nog meer relevant zijn bij de verlening van huisvestingsvergunningen (zie artikel 9 van de wet).

Aanvullend kan in de huisvestingsverordening bepaald worden:

-
welke categorieën van de aangewezen woonruimte met voorrang aan bepaalde categorieën woningzoekenden moeten worden aangeboden – bijvoorbeeld: grote woningen aan grote huishoudens – (zie artikel 11 van de wet);
-
in welke urgentiecategorieën urgent woningzoekenden ingedeeld kunnen worden – dit gebeurt dan met een urgentieverklaring – en voor welke categorieën van de aangewezen woonruimte zij met voorrang in aanmerking komen (zie artikel 12 van de wet).

De huisvestingsverordening geldt voor (ten hoogste) vier jaar (zie artikel 4, eerste lid, van de wet). Als ingrijpen na die termijn nog steeds nodig is, wordt een nieuwe huisvestingsverordening vastgesteld.

Toelichting Huisvestingsverordening Nijkerk 2024-2028

De Huisvestingswet 2014 (hierna: wet) biedt gemeenten de mogelijkheid om in te grijpen in de verdeling van woonruimte. Gebruikmaken van dit instrumentarium – door een Huisvestingsverordening vast te stellen – is niet vanzelfsprekend en dient periodiek onderbouwd en getoetst te worden. Het instrumentarium bestaat uit het vaststellen van een Huisvestingsverordening, die regels bevat met betrekking tot het in gebruik geven en nemen van goedkope woonruimte.

Het uitgangspunt van de wet is de vrijheid van vestiging. Iedereen die rechtmatig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te verplaatsen en te vestigen. Dit grondrecht kan alleen worden beperkt indien noodzakelijk voor het algemeen belang. Dat belang kan volgens de wet gelegen zijn in het tegengaan van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Als hier aantoonbaar sprake van is – en als het instrumentarium van de wet geschikt en proportioneel is om die effecten te bestrijden – kunnen gemeenten verdelingsregels stellen. De schaarste kan betrekking hebben op schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen of schaarste aan woonruimte voor de huidige inwoners van een gemeente.

Het bestaan van schaarste op zich is onvoldoende reden om van de wet gebruik te maken: er moet tevens sprake zijn van verdringing van kwetsbare groepen, als gevolg van die schaarste. Teneinde de rechten van woningzoekenden niet onnodig te beperkten, dient ingrijpen beperkt te blijven tot die delen van de woningmarkt waar de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste zich voordoen.

Deze Huisvestingsverordening is van toepassing op zelfstandige woonruimten in eigendom van woningcorporaties met een huurprijs beneden de huurliberalisatiegrens in de gemeente Nijkerk. De aanwezige schaarste met onrechtvaardige en onevenwichtige effecten als gevolg (verdringing van doelgroepen) is aangetoond in het memo Schaarste in de sociale huur gemeente Nijkerk (RIGO Research en Advies, d.d. 27 februari 2023).

De huisvestingsverordening is een instrument van tijdelijke aard (maximaal 4 jaar), waarbij de wet stelt dat gemeenten geacht worden beleid te formuleren en uit te voeren teneinde de schaarste aan de onder de verordening vallende woningvoorraad, teniet te doen.

De gemeente Nijkerk heeft in 2020 de Woonvisie Nijkerk 2020+ vastgesteld. Hierin wordt op verschillende manieren ingezet op het vergroten en beter benutten van de sociale woningvoorraad. In de woonvisie is opgenomen dat ten minste 35 procent van de woningen in een nieuwbouwproject in het segment sociaal moet vallen. Dit percentage is ook vastglegd in de Verordening differentiatie woningbouw Nijkerk. Op basis van deze woonvisie zijn meerjarige prestatieafspraken gemaakt met de Woningstichting Nijkerk en De Alliantie over het toevoegen van nieuwe sociale huurwoningen aan de Nijkerkse woningvoorraad en het beter in zetten van de bestaande woningvoorraad.

In het nieuwe coalitieakkoord 2022 – 2026 wordt aangegeven dat het beleid uit de woonvisie wordt voortgezet. Opgenomen is het volgende: “We gaan voor meer aanbod van woningen voor iedereen. We hebben bijzondere aandacht voor inwoners met een laag of gemiddeld inkomen, inwoners die hun eerste woning kopen en voor onze ouderen”. In 2024 zal de woonvisie worden geactualiseerd en onderdeel worden van de omgevingsvisie.

Daarnaast is de gemeente Nijkerk in de regio Foodvalley en regio Amersfoort de Woondeal aangegaan. In deze woondeals wordt aangegeven wat de bijdrage is van Nijkerk aan de nationale bouwopgave en wat nodig is om dit te realiseren. De woondeals geeft een verder invulling aan de woningbouwambities tot en met 2030. De focus ligt met name op betaalbare woningen. De ambitie van de gemeente Nijkerk is om tot en met 2030 1.279 sociale huurwoningen toe te voegen.

Artikelsgewijze toelichting

Begripsbepalingen

In artikel 1 van de huisvestingsverordening zijn alle relevante begrippen uit de huisvestingsverordening voorzien van een definitie.

De huisvestingsvergunningsplicht

De in de huisvestingsverordening aangewezen woonruimte mag niet voor bewoning in gebruik genomen of gegeven worden zonder een huisvestingsvergunning. De vergunningplicht – het verbod op het zonder huisvestingsvergunning voor bewoning in gebruik geven en nemen van woonruimte – is opgenomen in artikel 8 van de wet. Gelet op artikel 2 van de huisvestingsverordening geldt huisvestingsvergunningplicht voor – kort gezegd – woonruimte van corporaties, met een huurprijs van ten hoogste de huurtoeslaggrens. In lid 2 van dit artikel zijn uitzonderingen op de vergunningsplicht benoemd.

Artikel 3 van de huisvestingsverordening bevat een aantal criteria (inkomen, leeftijd, inschrijving) die aan woningzoekenden worden gesteld voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning.

Aanbieding van woonruimte

Artikel 4 omschrijft op welke wijze woningcorporaties vraag en aanbod mogen ‘matchen’ (aanbodmodel, loting of directe bemiddeling). Directe bemiddeling kan bijvoorbeeld worden ingezet bij de huisvesting van urgenten of bij woningruil. Ook in hele specifieke situaties (bijvoorbeeld toewijzing rekening houdend met nauwelijks te automatiseren omstandigheden, zoals ‘prikkelarm’) kan directe bemiddeling een uitkomst zijn. Daarnaast is in artikel 4 een bepaling opgenomen die ervoor zorgt dat woningen waarin veel WMO-gelden zijn geinvesteerd, allereerst worden aangeboden aan woningzoekenden die zo’n woning hard nodig hebben. In de artikelen 5 en 6 zijn bepalingen opgenomen t.a.v. de wijze waarop het woningaanbod bekend gemaakt dient te worden respectievelijk de eisen die worden gesteld aan het inschrijfsysteem van woningcorporaties.

Aanvragen, verlenen en weigeren van de huisvestingsvergunning

Artikel 7 beschrijft aan welke eisen woningzoekenden moeten voldoen bij de aanvraag van een huisvestingsvergunning, in artikel 8 is opgenomen hoe een dergelijke aanvraag wordt beoordeeld. De huisvestingsvergunning is een beschikking als bedoeld in artikel 1:3, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht. De huisvestingsvergunning wordt verleend of geweigerd door het college van burgemeester en wethouders en aangevraagd door de woningzoekende.

In de praktijk hebben de colleges van burgemeester en wethouders aan woningcorporaties machtiging en mandaat verleend voor de behandeling van en het beslissen op aanvragen. De corporaties beoordelen dus aan de hand van de Huisvestingswet 2014 en de huisvestingsverordening welke van de woningzoekenden die op een te huur aangeboden woning reageren, de huisvestingsvergunning zou kunnen krijgen én aan wie zij de woning – gelet op hun wettelijke taak op grond van de Woningwet en hun verhuurbeleid – zouden kunnen verhuren. De woningzoekende die door beide ‘selecties’ komt, krijgt bij het sluiten van de huurovereenkomst ook een huisvestingsvergunning. De andere, tevens op de aangeboden woning reagerende, woningzoekenden, ontvangen een weigeringsbeschikking, zie het zesde lid van artikel 8.

Artikel 9 is een artikel dat een vangnet biedt voor woningcorporaties, in het geval er gedurende een langere periode geen woningzoekenden interesse tonen in het geadverteerde aanbod. In de huidige gespannen woningmarkt zal van dit artikel zelden gebruik worden gemaakt.

De artikelen 10, 11 en 12 regelen hoe de rangorde van woningzoekenden moet worden bepaald. Urgenten gaan voor op voorrangsgroepen, die weer voor gaan op regulier woningzoekenden. Binnen deze groepen zijn er ook weer bepalingen opgenomen die voorschrijven hoe tot een ‘rangordelijst’ gekomen dient te worden. In artikel 13 is in een tabel inzichtelijk gemaakt welke groepen voorrang kunnen (woningcorporatie bepaalt of hiervan gebruik wordt gemaakt en meldt dit bij de advertentie) krijgen bij welk type woningen. Passendheid en doorstroming zijn de voornaamste doelen van de opgenomen voorrangsbepalingen.

Artikel 14 verwijst naar de wettelijke (Huisvestingswet) mogelijkheid om voorrang te verlenen aan regionaal en/of lokaal woningzoekenden. De huisvestingsvestingsverordening geeft woningcorporaties hiertoe de maximaal toegestane ruimte.

Onder economische binding moet op grond van de Huisvestingswet worden verstaan dat men een redelijk belang heeft zich in de regio, gemeente of kern te vestigen, en van maatschappelijke binding is sprake als een woningzoekende:

1.
een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen, of
2.
ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van die woningmarktregio, die gemeente of die kern.

De urgentieverklaring

De artikelen 15 t/m 18 beschrijven de wijze waarop urgentie dient te worden aangevraagd , hoe deze aanvraag wordt beoordeeld en wat de werking is van de urgentieverklaring nadat deze is verleend. In artikel 15 kan het in aanvulling op de genoemde bewijsstukken ook bijvoorbeeld gaat om een bewijs van inkomen.

Een urgentieverklaring is een door het college van burgemeester en wethouders afgegeven beschikking waarmee een urgentwoningzoekende in een bepaalde urgentiecategorie wordt ingedeeld.

Naast de aan specifieke urgentiecategorieën gekoppelde voorwaarden zijn er ook voorwaarden die voor alle urgentiecategorieën gelden (zie artikel 16). De rode draad bij deze ‘algemene voorwaarden’ is, dat het huisvestingsprobleem niet aan aanvrager zelf te wijten is, dat aanvrager niet zelf in staat is om het huisvestingsprobleem op te lossen én dat het huisvestingsprobleem niet beter of sneller op een andere manier (dan via een urgentieverklaring) opgelost kan worden. De clustering van al deze voorwaarden wordt noodzakelijk gevonden gelet op de schaarse vrijkomende sociale huurwoningen.

Urgentwoningzoekenden zijn – kort gezegd – woningzoekenden met een urgent huisvestingsprobleem. In de huisvestingsverordening wordt wel gesproken over ‘noodsituatie waarin het voor aanvrager noodzakelijk is om binnen een half jaar te verhuizen’ en ‘woonprobleem’ (zie artikel 16, tweede lid). Als een urgentiewoningzoekende met een urgentieverklaring ingedeeld is in een urgentiecategorie, heeft de urgentwoningzoekenden bij het verlenen van huisvestingsvergunningen (vaak) voorrang op andere woningzoekenden (zie artikel 10). Artikel 18 regelt dat urgent woningzoekenden zelf – op basis van een zoekprofiel - een woning kunnen zoeken, tenzij de woningcorporatie ervoor kiest om de urgent woningzoekende via directe bemiddeling aan een woning te helpen. Dat laatste is o.a. relevant voor urgent woningzoekenden die niet goed in staat zijn om zelf te reageren op woningaanbod en/of stadsvernieuwingsurgenten, die als eerste de mogelijkheid krijgen om naar de nieuwbouw terug te keren (met behulp van directe bemiddeling).

Urgentiecategorieën

De urgentiecategorieën (zie artikel 20 tot en met 28 van de verordeningstekst) houden verband met de oorzaak van het huisvestingsprobleem. Per urgentiecategorie is aangegeven, aan welke voorwaarden een urgentwoningzoekende moet voldoen om in de urgentiecategorie ingedeeld te worden. Artikelen 20 (uitstroom uit instellingen i.v.m. huiselijk geweld) en 21 (mantelzorg) bevatten de wettelijk verplichte urgentiecategorieën. Artikelen 22 en 23 voorzien in taakstellingen t.a.v. vergunninghouders en andere uitstromers uit maatschappelijke instellingen. Artikelen 24, 25 en 26 zijn gericht op respectievelijk medisch urgenten, sociaal urgenten of relatiebeëindiging urgenten.

Beëindiging van een samenwoningvorm is op zichzelf geen reden voor een woonurgentie. Als het huisvestingsprobleem primair is ontstaan door het beëindigen van een samenwoningvorm, is het in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van de woningzoekende om zelf in andere huisvesting te voorzien. De aanvrager van een woonurgentie moet al het mogelijke hebben gedaan om het woonrecht in de oude woning te behouden, tenzij dit aantoonbaar op juridische- en/of financiële gronden niet haalbaar is gebleken. Iemand die zelf vrijwillig met de kinderen de woning verlaat, kan de ontstane huisvestingsproblematiek niet afwentelen op de gemeente/toegelaten instelling. Nadrukkelijk moet er eerst sprake zijn van een onhoudbare situatie en daarna wordt pas beoordeeld of er wordt voldaan aan de aanvullende bepalingen. Onder ‘minderjarig’ wordt in artikel 26 jonger dan 18 jaar bedoeld.

Artikel 27 voorziet in een urgentiecategorie voor woningzoekenden waarvan de woning wordt gesloopt of ingrijpend gerenoveerd. Bij sloop krijgen huurders als eerste de mogelijkheid om terug te keren in de nieuwbouw op de sloop/nieuwbouw locatie. Dit wordt geeffectueerd middels directe bemiddeling door de betreffende woningcorporatie. Artikel 28 – een nieuwe categorie t.o.v. de vorige verordeningstekst – geeft woningzoekenden die wonen in een aangepaste woning maar geen beperking (meer) ervaren die past bij de betreffende woning, de mogelijkheid om met urgentie te verhuizen naar een andere woning, teneinde de aangepaste woning beschikbaar te maken voor iemand met een beperking.

Slotbepalingen

In de artikelen 29 t/m 33 zijn enkele slotbepalingen opgenomen. Artikel 29 regelt dat – onder voorwaarden – op experimentbasis mag worden afgeweken van de regel in de verordeningstekst. Artikel 30 geeft het college van B&W de mogelijkheid om een boete op te leggen aan woningcorporaties of woningzoekenden die in strijd met de huisvestingsverordening handelen. Artikel 31 (de hardheidsclausule) geeft het College van B&W de mogelijkheid om ten gunste van de woningzoekende af te wijken van de regel in de verordening. De artikelen 32 en 33 regelen de intrekking van de oude verordening, de overgang en de inwerkingtreding van de nieuwe verordening.

Bijlage 2: Zorgwoningen en woongroepen

Artikel 1. Reikwijdte

De volgende woonruimten zijn aangewezen als bedoeld in artikel 2, tweede lid, onder e:

a.
zorgwoningen als bedoeld in artikel 2 van deze bijlage;
b.
woonruimte bewoond door een woongroep als bedoeld in artikel 3 van deze bijlage;
c.
flexwoningen als bedoeld in artikel 4 van deze bijlage.

Artikel 2. Zorgwoningen

Uitgezonderd van de in artikel 8 van de wet genoemde vergunningplicht zijn woonruimten die uitsluitend verhuurd worden aan huishoudens waarvan één of meer leden zorg ontvangen, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

a.
de bedoelde zorg wordt verleend op basis van een tussen de zorgontvanger en zorgverlener gesloten overeenkomst; en,
b.
de huurovereenkomst en onder a. bedoelde overeenkomst vormen één overeenkomst of zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden; en,
c.
de zorgverlener is door de gemeente aangewezen voor het verlenen van de onder a. bedoelde zorg.

Artikel 3. Woningen bewoont door woongroepen

Uitgezonderd van de in artikel 8 van de wet genoemde vergunningplicht kunnen woonruimten zijn die verhuurd worden door woongroepen.

Artikel 4. Flexwoningen

Uitgezonderd van de in artikel 8 van de wet genoemde vergunningplicht kunnen flexwoningen zijn waarvan het huurcontract tijdelijk is.