Beleidsregels Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024, tijdelijke crisismaatregel herijking grondprijsafspraken, verlenging gematigde indexering grondprijsafspraken en transformatie-impuls

De gemeente Amsterdam stuurt actief op de verdere (her-)ontwikkeling van de stad. Ruim 80% van de grond binnen de gemeentegrenzen is eigendom van de gemeente. Het komt dan ook vaak voor dat de gemeente als grondeigenaar actief betrokken is bij de stedelijke ontwikkeling. Grofweg zijn er dan twee hoofdvormen van gebieds- of locatieontwikkeling te onderscheiden:

• •

  Uitgifte van nieuwe terreinen, waar nog geen particuliere eigenaren/erfpachters bij zijn betrokken;

• •

  Bestemmingswijziging/transformatie op pand- en/of gebiedsniveau. Daarbij is vaak wèl sprake van belanghebbenden in het gebied: particuliere eigenaren van (een deel van) de grond en/of erfpachters.

In de eerste variant heeft de gemeente een actieve positie en rol. De gemeente is dan doorgaans verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken van de locatie, om de kavels daarna in erfpacht uit te geven. Ten behoeve van deze uitgifte bepaalt Grond en Ontwikkeling conform het voorliggende grondprijsbeleid de marktconforme erfpachtgrondprijs. Daarnaast draagt de gemeente zorg voor het planontwikkelproces. De kosten en opbrengsten van de gebieden die de gemeente actief ontwikkelt, staan in de zogenoemde grondexploitatiebegrotingen. De bouw van het vastgoed gebeurt vervolgens door de ontwikkelaar, nadat deze de grond in erfpacht heeft afgenomen.

In de tweede variant heeft de gemeente in het algemeen een meer faciliterende rol. De gemeente stelt dan de stedenbouwkundige en programmatische randvoorwaarden op en legt die vast in een bestemmingsplan, dat door de gemeenteraad wordt vastgesteld, of faciliteert de planologische maatregel per bouwplan als afwijkingsprocedure en wijzigt de erfpachtovereenkomst. De gemeente laat het initiatief voor de daadwerkelijke transformatie op pandniveau vaak over aan de eigenaren/erfpachters in het gebied.

Aanvankelijk richtte de gemeente zich hierbij op transformaties op pandniveau. De laatste jaren gaat het steeds vaker over transformatie op gebiedsniveau en daarbij is dan steeds meer sprake van regie en projectmatige aansturing via grondexploitaties. Deze grondexploitaties bestaan veelaluit een mix van nieuw in erfpacht uit te geven grond, transformaties van erfpachtgrond naar andere functies middels een bestemmingswijziging en grond van derden. Bij grond van derden worden de kosten van de uit te voeren maatregelen in de openbare ruimte verhaald op de ontwikkelende partijen, bij erfpachtgronden gebeurt het kostenverhaal via een wijziging van het erfpachtcontract.

De gemeente Amsterdam geeft grond uit in erfpacht en is daarmee de erfverpachter. De verkrijger van het erfpachtrecht is de erfpachter. Uitgifte van grond in erfpacht betekent dat de grond in eigendom blijft van de gemeente - de gemeente heeft het zogenaamde blooteigendom - en dat de erfpachter de grond mag gebruiken tegen een vergoeding in de vorm van een erfpachtcanon.

De gemeente voert dit beleid al sinds 1896: uitgifte in erfpacht is de regel en verkoop in vol eigendom de uitzondering.

Sinds juli 2016 vindt nieuwe gronduitgifte in eeuwigdurende erfpacht plaats, uitgezonderd uitgiften waarvoor de contractuele onderhandelingen al gestart waren onder het oude beleid. Op nieuwe uitgiften van erfpachtrechten voor woningen, maatschappelijk en commercieel vastgoed zijn sindsdien de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 Amsterdam (AB 2016) van toepassing¹. Daarvoor werd de grond in voortdurende erfpacht uitgegeven. Bij zowel uitgifte in voortdurende als uitgifte in eeuwigdurende erfpacht is sprake van een recht met een onbeperkte looptijd, maar bij voortdurende erfpacht wordt de canon aan het einde van een zogenaamd (administratief) tijdvak herzien. Eeuwigdurende erfpacht kent geen tijdvakken meer en daarmee geen canonherzieningen aan het einde van een tijdvak.

Dit beleid vervangt het beleid “Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023”. Het beleid is opgedeeld in een deel A en een deel B. Deel A betreft de algemene regels voor het bepalen van de erfpachtgrondprijs. In deel B wordt inzicht gegeven in de marktontwikkelingen met betrekking tot de diverse marktsegmenten en worden bij benadering de bandbreedtes van de erfpachtgrondprijzen van die marktsegmenten per deelgebied in de stad aangegeven. Deze bandbreedtes zijn nadrukkelijk indicatief en kunnen gedurende het jaar veranderen, afhankelijk van onder meer marktontwikkelingen. Naast het beleid Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten, die van toepassing is bij nieuwe gronduitgiften, is er het beleid

Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten. Dit beleid is van toepassing op wijzigingen van bestaande erfpachtrechten, zowel voortdurende, tijdelijke als eeuwigdurende erfpachtrechten. Beide beleidskaders zijn openbaar en worden jaarlijks door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld.

De kaders voor het grondbeleid en het bepalen van de grondwaarde zijn vastgesteld door de gemeenteraad. Het binnen deze kaders te voeren grondprijsbeleid wordt vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders.

Indien naar het oordeel van de gemeente, vanwege processpecifieke en/of projectspecifieke omstandigheden, het toepassen van de gehanteerde uitgangspunten in het grondprijsbeleid niet leidt tot de meest optimale erfpachtgrondprijs, kan de gemeente afwijken van de gehanteerde uitgangspunten om zo toch tot de meest optimale erfpachtgrondprijs te komen. De directeur Grond en Ontwikkeling is in voorkomende gevallen door het college van burgemeester en wethouders gemandateerd om invulling te geven aan deze afwijkingsmogelijkheid². De directeur Grond en Ontwikkeling rapporteert de afwijkingen jaarlijks aan het college in de “Rapportage toepassing Grondprijsbeleid”.

Het beleid is beoordeeld door een externe adviesgroep bestaande uit de heer Laurens Verschoor (Cushman & Wakefield), deskundige commercieel vastgoed en bouwkosten en mevrouw drs. A.P.M. van der Wielen RMT RT (Hallie & Van Klooster Makelaardij), deskundige woningbouw. Met de commissie is een startoverleg gevoerd op 13 oktober 2023 en een eindgesprek op 17 november 2023. De commissie heeft op 6 november 2023 2022 schriftelijk advies uitgebracht.

Deel A - Het beleid voor het bepalen van de erfpachtgrondprijs

Bij de meeste producten en diensten leidt een grote vraag tot meer aanbod, maar (bouw)grond in Nederland - en zeker in Amsterdam - is een schaars goed. Er is sprake van concurrentie, waarbij degene die de locatie het meest waardevol vindt het hoogste bod zal uitbrengen. Het aanbod van (bouw)grond kan niet, of niet snel, worden verruimd. Daarnaast duurt het realiseren van vastgoed enkele jaren, waardoor het aanbod niet op korte termijn kan worden aangepast aan de gewijzigde vraag. Hierdoor is de erfpachtgrondprijs niet of zeer beperkt te beïnvloeden en varieert de erfpachtgrondprijs (en het daarop gebouwde vastgoed) sterk in de tijd en per locatie, afhankelijk van de marktvraag.

Uitgangspunt van het grondprijsbeleid is dat de gemeente de grond tegen een marktconforme prijs uitgeeft. De Europese regelgeving ter voorkoming van ongeoorloofde staatssteun bepaalt immers dat gronden moeten worden uitgegeven tegen een marktconforme prijs. Er zijn verschillende manieren om aan deze eis te voldoen. Amsterdam kiest ervoor om zo veel als praktisch mogelijk is, bouwrijpe grond via tenders in de markt te zetten. De Europese Commissie heeft namelijk in de Mededeling Staatssteun onder meer vastgelegd dat een transactie marktconform is (en er dus geen sprake is van ongeoorloofde staatssteun) indien de grondprijs tot stand is gekomen in een openbare, transparante, onvoorwaardelijke inschrijvingsprocedure.

Sinds februari 2016 heeft de gemeente Amsterdam als beleid om bij selecties waar de prijs één van de selectiecriteria is, een optieovereenkomst in de markt te zetten. In die gevallen bieden de marktpartijen niet op de grond, maar op de optie (voor bepaalde tijd) ter verkrijging van een erfpachtovereenkomst van de gemeente voor de beoogde ontwikkeling. De biedprocedure op de optievergoeding geeft inzicht in de marktconformiteit van de gronduitgifte.

In een tender is een vaste erfpachtgrondprijs opgenomen. Echter er zijn ook projecten waar het niet mogelijk of gewenst is om de erfpachtgrondprijs via een inschrijvingsprocedure te hanteren. Bijvoorbeeld wanneer er één-op-één afspraken worden gemaakt met een marktpartij (bijvoorbeeld: de betrokken partij is eindgebruiker) of bij transformatieprojecten. In dat geval zal de marktconforme erfpachtgrondprijs worden bepaald door Grond en Ontwikkeling op basis van de genormeerd residuele methode.

De erfpachtgrondprijs heeft een beperkte geldigheidsduur. De prijs wordt opnieuw bepaald als binnen deze geldigheidsduur geen prijsafspraak is gemaakt. Is er sprake van een prijsafspraak, dan wordt de prijs geïndexeerd met de consumentenprijsindex (CPI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Grond en ontwikkeling heeft de mogelijkheid om onder voorwaarden af te wijken van dit indexcijfer. Het aantal maanden waarmee de erfpachtgrondprijs wordt geïndexeerd, is gelijk aan de periode gerekend vanaf de datum einde geldigheid van de erfpachtgrondprijs tot de ingangsdatum van het erfpachtrecht of de ingangsdatum van de erfpachtwijziging (bijvoorbeeld bij transformaties). Er wordt geen grondprijsindexatie uitgevoerd bij een negatieve ontwikkeling van het inflatiecijfer (deflatie).

Voor de bepaling van de erfpachtgrondprijs geldt een aantal centrale uitgangspunten en principes, te weten:

• -

  Marktconformiteit

• -

  Functioneel

• -

  Genormeerd residueel

• -

  Vaste en minimale grondprijzen

Marktconformiteit

Het belangrijkste uitgangspunt van het grondprijsbeleid is dat grondprijzen marktconform moeten zijn in de zin van Europese staatssteunregelgeving. Er zijn verschillende manieren om aan deze eis te voldoen. Zoals hiervoor al gemeld kiest Amsterdam ervoor om, zo veel als praktisch mogelijk is, bouwrijpe grond via tenders in de markt te zetten. Daarnaast worden grondprijzen bepaald op basis van externe (markt-)informatie, wordt het grondprijsbeleid extern getoetst en wordt er gerapporteerd over de toepassing van het grondprijsbeleid.

Functioneel

Amsterdam voert een functionele grondprijssystematiek. Dit houdt in dat de waarde van de grond gerelateerd is aan de daarop te realiseren bestemming (functie). Voor het bepalen van de waarde van de grond is niet de kostprijs bepalend. De erfpachtgrondprijs is sterk afhankelijk van onder meer de volgende vier factoren:

• 1.

  De locatie;

• 2.

  De (mogelijke) bestemming, gebruik en bebouwingsmogelijkheden daarbij inbegrepen;

• 3.

  Het moment in de tijd (economische situatie);

• 4.

  De erfpachtrechtelijke beperkingen.

Ad. 1 Locatie

De locatie is een belangrijke factor als het gaat om de hoogte van de erfpachtgrondprijs. De locatie heeft, afhankelijk van de bestemming, voornamelijk invloed op het opbrengstniveau en in mindere mate op het kostenniveau om het vastgoed te realiseren. Bijvoorbeeld: een kantoor op de Zuidas heeft een hogere beleggingswaarde dan hetzelfde kantoor in Amsterdam Noord, terwijl de stichtingskosten (bij gelijkblijvend(e) kwaliteit en volume) minder sterk verschillen. Hierdoor verschilt de erfpachtgrondprijs voor deze bestemming per locatie aanzienlijk.

Ad.2 Bestemming, toegestane gebruik en bebouwingsmogelijkheden

Naast de locatie wordt de erfpachtgrondprijs bepaald door de opbrengsten die de gebruiker met het vastgoed kan realiseren. Deze opbrengsten worden onder andere bepaald door de bestemming, het toegestane privaatrechtelijke gebruik (het kan zijn dat in het erfpachtcontract beperkingen worden opgelegd ten opzichte van de publiekrechtelijk toegestane bestemming³) en de maximaal toegestane vloeroppervlakte (of beperkingen daarop). Zo heeft een kantoor een ander opbrengstenniveau dan een woning. Daarnaast is het totale toegestane bouwvolume doorgaans bepalend voor de totale erfpachtgrondprijs die op een bepaalde locatie kan worden gerealiseerd.

Ad. 3 Moment in de tijd

De vraag naar vastgoed wisselt afhankelijk van de economische ontwikkeling. In tijden van economische neergang neemt de vraag naar vastgoed doorgaans af, terwijl in economisch betere tijden de vraag en daarmee de opbrengsten doorgaans toenemen. In hoeverre de vraag reageert op de actuele economische ontwikkelingen is vaak ook weer afhankelijk van locatie, bestemming en maatschappelijke ontwikkelingen.

Ad. 4 Erfpachtrechtelijke beperkingen

Anders dan bij volle eigendom kunnen in het erfpachtcontract beperkingen worden opgenomen die de waarde kunnen beïnvloeden.

Ad. 5

Genormeerd residueel

De hoogte van de marktconforme grondwaarde wordt bepaald door middel van de genormeerde residuele methodiek. Residueel betekent dat de waarde van de grond bepaald wordt door de opbrengstpotentie van de grond te verminderen met de stichtingskosten die benodigd zijn om de opbrengstpotentie te realiseren. Ofwel opbrengst minus kosten is grondwaarde.

Genormeerd betekent dat de gemeente niet uitgaat van feitelijke opbrengsten- en kostenniveaus, maar van ‘genormeerde’ kosten- en opbrengstenniveaus voor vergelijkbare objecten. Voor de bepaling van de erfpachtgrondprijs wordt derhalve uitgegaan van een voor de locatie, bestemming en het moment representatief niveau, zowel voor wat betreft kwaliteits-, opbrengsten- als stichtingskostenniveau. Met de normering wordt voorkomen dat projecten op dezelfde locatie met dezelfde bestemming op hetzelfde moment een andere grondprijs kennen.

Vaste en minimale grondprijs

Voor enkele bestemmingen, bijvoorbeeld sommige sociaal-maatschappelijke voorzieningen, wordt de erfpachtgrondprijs niet alleen residueel bepaald, maar kunnen ook (minimale) vaste erfpachtgrondprijzen gelden. Deze worden jaarlijks met het consumentenprijsindexcijfer (periode juli 2022 tot juli 2023)⁴ of, in uitzonderlijke omstandigheden en na expliciete bestuurlijke goedkeuring, een ander indexcijfer gecorrigeerd en gelden vanaf 1 januari 2024. De vaste erfpachtgrondprijzen gelden gedurende het gehele jaar. In deel B staat in welke gevallen een vaste erfpachtgrondprijs van toepassing kan zijn.

Voor alle vastgoedsegmenten wordt naast een residuele ook een minimale erfpachtgrondprijs gehanteerd indien daartoe aanleiding bestaat. Grond is niet gratis en als de grond residueel gezien onder de minimale erfpachtgrondprijs wordt gewaardeerd, dan is een bijdrage ter hoogte van de minimale erfpachtgrondprijs noodzakelijk om (een deel van) de kosten te dekken. De gemeente Amsterdam hanteert per definitie geen negatieve erfpachtgrondprijzen en verstrekt dus geen bijdragen via de erfpachtgrondprijs. De gemeente hanteert ook een minimale grondprijs indien uit de berekening een negatieve erfpachtgrondprijs voortvloeit. Met een minimale erfpachtgrondprijs dragen alle bestemmingen bij aan de grondproductiekosten.

De vaste en minimale grondwaarden (excl. btw) zijn met 4,6% geïndexeerd ten opzichte van 2023. Voor het kalenderjaar 2024 gelden daarmee de onderstaande prijzen:

• -

  Woningbouw: € 251 per m² gebruiksoppervlak (GO)

• -

  Kantoren en bedrijven: € 221 per m² bruto vloeroppervlak (BVO)

• -

  Detailhandel en horeca: € 221 per m² BVO

• -

  Cultuur & ontspanning, recreatie & sport: € 221 per m² BVO

• -

  Nutsvoorzieningen: € 221 per m² BVO

• -

  Overige voorzieningen: € 221 per m² BVO

• -

  Parkeerplaats: € 2.180 per plaats

• -

  WKO-bron : € 2.180 per bron.

Stappen bij het bepalen van de genormeerd residuele erfpachtgrondprijs

Stapsgewijs komt de genormeerde residuele erfpachtgrondprijs voor nieuwe uitgiften als volgt tot stand:

• 1.

  Voor een locatie wordt per bestemming de marktconforme opbrengstwaarde (verkoopprijs of beleggingswaarde) bepaald, uitgaande van een eeuwigdurende looptijd van het erfpachtrecht.

• 2.

  Indien de bestemming in de erfpachtakte privaatrechtelijk is beperkt ten opzichte van het bestemmingsplan en/of de gebruikte referenties, wordt de marktconforme waarde op basis van onderzoek gecorrigeerd voor deze beperking(en). Op het moment dat (in vergelijkbare situaties) de gebruikte referenties gelijke beperkingen kennen, blijft een correctie achterwege. Als de gebruikte referenties een grotere beperking kennen dan waarvoor de erfpachtgrondprijs wordt bepaald, dan wordt de waarde naar boven bijgesteld. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer een vergelijking plaatsvindt met vastgoedtransacties op basis van een voortdurend erfpachtrecht.

• 3.

  Voor het bepalen van de erfpachtgrondprijs wordt de marktconforme waarde verminderd met de genormeerde nieuwbouwstichtingskosten. Er wordt in de nieuwbouwstichtingskosten uitgegaan van actuele regelgeving en constructieve eisen. Tevens kan er onder voorwaarden rekening worden gehouden met locatie-eigenschappen en aanvullende eisen die door de gemeente opgelegd worden en wettelijk afdwingbaar zijn. Er wordt echter geen rekening gehouden met ambities die het bouwbesluit overstijgen of voorschrijven hoe aan deze eisen voldaan moet worden (dit zijn onder andere aanvullende eisen ten aanzien van duurzaamheid en energie).

Voor nieuwe uitgiften geldt dat alle bestemmingen op het perceel, ook de parkeerplaatsen op maaiveld en het onbebouwde terrein een afzonderlijke erfpachtgrondprijs krijgen, zolang deze een zelfstandige economische waarde kennen. De erfpachtgrondprijs wordt per relevante meeteenheid van de bestemming berekend (per m² kavel, gebruiksoppervlakte, bruto vloeroppervlakte, parkeerplaats, woning, of eenheid). De erfpachtgrondprijs wordt op basis van het vloeroppervlak berekend als de floor/space-index (fsi) gelijk aan of hoger dan 1 is en anders geldt de erfpachtgrondprijs per m² perceel.

De totale erfpachtgrondprijs is de som van de erfpachtgrondprijzen van alle afzonderlijke bestemmingen met een zelfstandige economische waarde.

Bij het bepalen van de erfpachtgrondprijs van bouwrijpe grond voor de diverse bestemmingen, hanteert Amsterdam de volgende algemene uitgangspunten:

• ▪

  Levering van de grond als bouwterrein in bouwrijpe staat, waarmee onder andere wordt voldaan aan de criteria van de Wet op de Omzetbelasting (Wet OB; btw) en vrij van bijzondere belemmeringen (bijvoorbeeld beperkt zakelijke rechten als erfdienstbaarheden), die het beoogde gebruik in de weg staan;

• ▪

  Een bodemkwaliteit geschikt voor het toekomstige gebruik;

• ▪

  Uitgifte van de grond in erfpacht met de erfpachtgrondprijzen als basis voor de hoogte van de erfpachtcanon of afkoopsom;

• ▪

  De genoemde erfpachtgrondprijzen zijn exclusief btw en er wordt btw-belast geleverd.

Op het moment dat niet wordt voldaan aan één of beide van de twee eerstgenoemde uitgangspunten, kan dit gevolgen hebben voor de erfpachtgrondprijs. Bij het bepalen van de erfpachtgrondprijs neemt de gemeente namelijk het fiscaal regime in acht dat van toepassing is. Als een levering niet belast is met btw (maar uitsluitend met overdrachtsbelasting) kan een correctie voor de overdrachtsbelasting worden toegepast.

Uitgifte van bebouwde grond

Er zijn situaties waarbij de gemeente bebouwde grond uitgeeft, waarmee dus niet wordt voldaan aan het uitgangspunt van levering van bouwrijpe grond bij uitgifte. In die gevallen wordt de erfpachtprijs per casus bepaald.

Perceel- en tuinuitbreidingen

Uitbreidingen van bestaande erfpachtpercelen, in de vorm van een perceel- of tuinuitbreiding, worden gerekend tot nieuwe erfpachtuitgiften. Voor deze uitgiften geldt geen bestaande contractrelatie met een erfpachter. Bovendien is er doorgaans geen verplichte afname van de grond. Zodoende is het beleid Grondwaardebepaling voor nieuwe erfpachtuitgiften hierop van toepassing. Voor perceel- en tuinuitbreidingen geldt geen depreciatie op de grondwaarde. Bij tuinuitbreidingen van bestaande woningen is de heffingsgrondslag voor de grondwaardebepaling de WOZ-waarde.

Het bepalen van de stichtingskosten van zowel woon- als niet-woonbestemmingen vindt plaats aan de hand van verschillende referentiemodellen (rekening houdend met verschillende gebouwtypologieën en -vormen).

De referentiemodellen representeren zo veel als mogelijk het vastgoed dat in de regio Amsterdam wordt gerealiseerd. De projecten die worden gebouwd, wijken in de regel af van de modellen omdat deze anders van vorm, formaat en estetische- en constructieve uitgangspunten zijn. De keuze van de referentie hangt dan ook niet samen met het feitelijke of te realiseren bouwplan, maar is gebasseerd op een gebouwtypologie passend bij de bestemming op die locatie. De referentiemodellen zijn dan ook nadrukkelijk bedoeld om de genormeerd residuele grondwaarde te bepalen en niet om de bouw en stichtingskosten van een specifieke casus door te rekenen. Bouwers, beleggers en ontwikkelaars zullen, zowel in goede als in minder goede economische tijden, op zoek gaan naar een optimale combinatie van kwaliteit en kosten behorend bij de beoogde doelgroep en het beoogde marktsegment. Hierdoor ontstaat een veelvoud aan bouwvormen, verschillende volumes en bouwkwaliteiten. Voor laagbouwwoningen zijn er onder andere referenties voor rijwoningen en twee-onder-één-kapwoningen. Voor meergezinswoningen zijn ze er voor galerijwoningen, corridorwoningen, torens en combinatievormen. Om met de referenties een oplossing te bieden voor de variëteit in onder meer gebouwvormen, architectuur, materiaalgebruik en duurzaamheidsaspecten, wordt in de modellen gewerkt met opslagen voor onder meer locatie, functiestapeling, geluidsbelasting en (al dan niet benoemde) kwaliteit met een koppeling naar de marktwaarde. De opslag voor functiestapeling wordt standaard toegepast bij meergezinswoningen. De opslagen worden regelmatig beoordeeld aan de hand van marktontwikkelingen en zonodig aangepast. Ook voor overige bestemmingen en functies, zoals kantoren, commerciële plintfuncties, bedrijfsgebouwen, hotels en parkeervoorzieningen worden genormeerde referenties gebruikt die qua gebouwvorm en kwaliteit zo goed mogelijk aansluiten bij wat er nieuw wordt gebouwd. Een verdere normalisatie vindt daarnaast plaats door bouw- en stichtingskosten terug te rekenen naar prijzen per m² bvo.

Voor zeer complexe gevallen ten gevolge van de locatiefactoren en verkaveling of afwijkende bestemmingen wordt er in overleg met de bouwkostendeskundige bekeken welke referentie het meest passend is en of er maatwerk geleverd moet worden. De stichtingskosten variëren per referentiemodel. De stichtingskosten worden elk kwartaal geactualiseerd op basis van de gegevens van en overleg met bouwkostenexperts van (externe) bouwkostenbureaus en ontwikkelingen in de markt. Daarbij worden ook de ontwikkelingen rond de hierna beschreven duurzaamheidsaspecten betrokken.

Het prijsniveau van stichtingskosten is aan verandering onderhevig. Zeker de afgelopen 3 jaar is hier veel aandacht voor geweest door oplopende materiaal- en energieprijzen, door achterlopende productie, hoge vraag en verdere toeleverings- en productieproblemen door de Covid-19 en de invasie van Oekraïne.

De stijging van de kosten heeft verschillende oorzaken, onder andere:

• •

  Prijsstijging grondstoffen op de wereldmarkt;

• •

  Loonontwikkeling door economie en schaarste aan geschoolde bouwvakkers;

• •

  Tekort aan productiecapaciteit bouwproducten (vloeren, heipalen, etc.);

• •

  Beschikbaarheid (kleinere voorraden);

• •

  Kennis bouwtechniek hoogbouw bij een relatief beperkt aantal aannemers;

• •

  Oplopende risico-opslagen door schaarste in de markt;

• •

  Veranderende rentetarieven.

Bovenstaande aspecten zijn relatief goed te ondervangen in indices waarmee de stichtingskostenreferenties kunnen worden geïndexeerd. Bouwkosten die veranderen ten gevolge van veranderende wet- en regelgeving worden separaat bepaald en indien van toepassing opgenomen in de stichtingskostenreferenties. Dit zijn onder andere:

• •

  Veranderende wettelijke eisen t.a.v. energiegebruik, behoefte en duurzame opwekking in gebouwen (BENG);

• •

  Strengere normen voor waterbergend vermogen.

• •

  Trillingsarm heien.

De bouwkostenniveaus worden actueel gehouden door gebruik te maken van indices. Er wordt onderscheid gemaakt in een structurele component en een conjuncturele component.

De structurele kostenontwikkelingen zijn de autonome prijsontwikkelingen van de productiekosten bij een onveranderde vraag. Denk hierbij aan de kosten voor de inkoop van bouwmaterialen en arbeidsloon. Bij de structurele kostenontwikkelingen wordt geen rekening gehouden met veranderende marktomstandigheden, wijzigingen in wet- en regelgeving, de ontwikkeling van productiviteit en wijzigingen in de algemene condities. De conjuncturele kostenontwikkeling is een algemene prijsontwikkeling die wordt veroorzaakt door een verschuiving van de vraag bij een onveranderd aanbod. Dit betekent dat bij een stijgende vraag en een (op korte termijn) gelijkblijvend aanbod, de kosten zullen stijgen. De structurele index gecombineerd met de conjuncturele ontwikkeling bepaalt de indexering van de stichtingskostenreferenties. Er wordt nadrukkelijk enkel gekeken naar vastgestelde prijsontwikkelingen. Geprognotiseerde indexen wijken vrijwel altijd af van de definitieve index en worden derhalve niet toegepast.

(Bijna) energieneutraal bouwen en kosten

Duurzaam bouwen is aan de orde van de dag en een belangrijk element in de hedendaagse bouw. Verduurzaming vindt plaats in zowel de bestaande bouw als de nieuwbouw en uit zich onder meer in energiebesparende maatregelen, hergebruik van materialen, of materialen die zich op een later moment goed lenen voor hergebruik (circulair bouwen).

Sinds 1 januari 2021 wordt de energieprestatie van nieuwbouw bepaald aan de hand van de BENG-normering. BENG staat voor Bijna Energie Neutrale Gebouwen. De BENG-normen zijn een verdere uitsplitsing van de EPC in drie onderdelen. In plaats van één EPC-norm worden bij BENG aparte normen gesteld aan het bouwkundige deel zoals de isolatie, glas en luchtdichtheid van het casco (BENG 1), aan de hoeveelheid primaire fossiele energie dat wordt verbruikt (BENG 2) en aan het aandeel duurzame energie dat wordt gebruikt (BENG 3). Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dan dat de vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor BENG. Die eisen vloeien voort uit het Energieakkoord voor duurzame groei en uit de Europese Energy Performance of Buildings Directive (EPBD).

Aardgasloos bouwen

Per 1 juli 2018 is het niet meer toegestaan om een omgevingsvergunning aan te vragen voor een nieuw bouwwerk met een gasaansluiting. Dit volgt uit een wijziging van de Gaswet. Door deze wijziging mag de netbeheerder in beginsel geen gasaansluitingen meer realiseren bij nieuwbouw. Een gasaansluiting is alleen mogelijk als het college van burgemeester en wethouders vanwege een zwaarwegende reden van algemeen belang een uitzondering maakt. Gemeenten krijgen daarnaast de bevoegdheid om gebieden aan te wijzen waar helemaal geen nieuwe gasaansluitingen meer mogen komen, dus ook niet meer voor bestaande gebouwen.

Het uitgangspunt voor de gehanteerde kostenreferenties is op basis van stadsverwarming of WKO (zonder gasaansluiting). Aardgasloos bouwen zonder aansluiting op stadsverwarming, bijvoorbeeld door warmtepompinstallaties, is mogelijk en loopt dan veelal via het energiebedrijf.

Duurzaamheid in relatie tot erfpachtgrondprijzen

Er wordt in principe geen rekening gehouden met aanvullende duurzaamheidseisen. Indien er in specifieke gevallen op basis van een bestuurlijk besluit een uitzonderingspositie geldt, wordt er bij duurzaamheidseisen gekeken naar zowel het effect op kostenniveau als op het opbrengstniveau. Duurzaamheidseisen kunnen resulteren in hogere stichtingskosten, maar ook in een verlaging van onderhouds- en energiekosten en verhoging van de toekomstwaarde voor de eindgebruiker. Het effect verschilt per duurzaamheidseis. Verhoging van duurzaamheidseisen heeft zodoende niet per definitie een negatief effect op de erfpachtgrondprijs. Dit hangt af van de afwijking die de duurzaamheidseisen veroorzaken op het kosten- en opbrengstenniveau.

Bij de grondprijsbepaling wordt voor wat betreft het gehanteerde stichtingskostenniveau middels een genormeerde methodiek aangesloten bij het duurzaamheidsniveau zoals het op dat moment geldt. Genormeerd betekent dat de gemeente niet uitgaat van (eventueel bekende en/of aanwezige) feitelijke opbrengsten- en kostenniveaus op dat moment, maar van ‘genormeerde’ kosten- en opbrengstenniveaus op basis van externe informatiebronnen, voor vergelijkbare objecten. Hiermee wordt voorkomen dat projecten met dezelfde locatie en bestemming op hetzelfde moment een andere grondprijs kennen. Deze methodiek die in het beleid is verankerd impliceert zodoende dat de gehanteerde uitgangspunten van de gemeente kunnen afwijken van het daadwerkelijk gerealiseerde object. De (duurzaamheids-) eisen zoals die gelden op het moment van grondprijsbepaling vormen echter te allen tijde de grondslag voor de stichtingskosten en opbrengsten. Thans is dit conform het bouwbesluit met daarin eisen zoals BENG, MPG (MilieuPrestatie Gebouwen; MPG-norm 0,8 sinds 1 juli 2021) en aardgasvrij bouwen. Eventuele aanvullende ambities van een ontwikkelaar worden zodoende niet meegenomen in de bepaling van de stichtingskosten en het opbrengstenniveau.

Erfpachtgrondprijzen worden in verschillende fasen van gebieds- en vastgoedontwikkeling gebruikt. Er zijn erfpachtgrondprijzen nodig voor plannen die op de korte en lange termijn tot ontwikkeling (en dus gronduitgifte) moeten komen (bijvoorbeeld bouwplannen en gebiedsontwikkelingen). In deze fasen zijn de omstandigheden waaronder de grond moet worden geprijsd verschillend en dient de erfpachtgrondprijs ook een ander doel.

Een belangrijke toepassing van de erfpachtgrondprijzen is om de opbrengsten in grondexploitaties te ramen. Anders dan in uitgiftesituaties, dienen deze prijzen als financieel kader voor een gebieds- of kavelontwikkeling: de kosten van de grondproductie (middels bouwrijp maken) worden betaald uit de opbrengsten van gronduitgifte.

Voordat de gemeente aan een ontwikkeling kan beginnen, moet de financiële haalbaarheid daarvan in de grondexploitatie worden bepaald. Erfpachtgrondprijzen die worden opgenomen in de grondexploitatie moeten dus een goed en actueel beeld geven van de te verwachten grondopbrengsten, die soms jaren in de toekomst liggen.

Daarnaast zijn erfpachtgrondprijzen nodig voor de uitgifte van gronden. Hiermee wordt bepaald welke canon of afkoopsom een erfpachter aan de gemeente verschuldigd is als hem de grond ten behoeve van de vastgoedontwikkeling in erfpacht wordt uitgegeven.

De canon is de periodieke (jaarlijkse) vergoeding voor het gebruik van de grond. Bij erfpachtuitgifte wordt deze bij uitgifte berekend door de erfpachtgrondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage. Na uitgifte wordt de canon, afgezien van een jaarlijkse inflatie-indexering, bij eeuwigdurende erfpacht alleen aangepast indien het erfpachtrecht wijzigt, bijvoorbeeld bij aanpassing van het volume en/of de bestemming.

Bij voortdurende erfpacht vinden er periodieke canonaanpassingen plaats (veelal eens per 50 jaar).

Het canonpercentage voor eeuwigdurende erfpachtrechten onder de AB2016 is opgebouwd uit drie elementen:

• •

  De reële rente (i.c. nominale rente + of -/- inflatieverwachting en door de gemeente begrenst tussen de 1% en de 3% om de erfpachter te beschermen tegen rentestijgingen)

• •

  Lange termijn inflatieverwachting (2%)

• •

  Een risico-opslag (1,5%)

Voor het bepalen van het canonpercentage voor eeuwigdurende erfpacht wordt de volgende formule gehanteerd:

De letter “d” staat voor de disconteringsvoet. Dit is het rekenpercentage waarmee de contante waarde van een toekomstige kasstroom kan worden berekend. Deze disconteringsvoet is opgebouwd uit de reële rente, gecorrigeerd voor inflatieverwachting en een opslag voor risico en kosten. De reële rente wordt afgeleid uit de nominale rente door deze te corrigeren voor de inflatieverwachting. De nominale rente wordt gelijkgesteld aan het gemiddeld effectief rendement op aflosbare staatsleningen met een resterende looptijd van tien jaar. Deze rente wordt door de markt bepaald en eenduidig gepubliceerd. De letter “i” staat voor de verwachte jaarlijkse prijsinflatie voor de middellange termijn.

De disconteringsvoet maakt het mogelijk te rekenen met bedragen op verschillende momenten in de tijd. De waarde van een euro nu is niet gelijk aan de waarde van een euro over een jaar. Met behulp van de disconteringsvoet worden bedragen in het heden, een kasstroom in de toekomst en bedragen in de toekomst, met elkaar vergelijkbaar. De verwachte prijsinflatie is nodig om de toekomstige canonbedragen in te kunnen schatten.

Bandbreedte in de reële rente

Voor de reële rente wordt een bandbreedte aangehouden. Zonder bandbreedte is er een kans op periodes met een extreem hoge of juist negatieve reële rente als gevolg van het economisch klimaat. Een erg lage of - in extreme gevallen van een lage rente en deflatie - zelfs negatieve disconteringsvoet, zou leiden tot een laag of zelfs negatief canonpercentage.

Het is niet de bedoeling om grond uit te geven waar de gemeente geld op toe moet leggen. Het is bovendien niet te verwachten dat een extreem laag of negatief canonpercentage overeenkomt met de (grond)markt. Daarom wordt, in lijn met het advies van Francke & Frijns⁵, voor de reële rente een bandbreedte tussen de 1% en 3% gehanteerd. Op deze manier hebben extreem hoge of lage reële rentestanden geen invloed op het canonpercentage.

Inflatieverwachting

De inflatieverwachting is enerzijds nodig voor het bepalen van het canonpercentage voor de canon en anderzijds om een bandbreedte voor de reële rente te kunnen toepassen om extremen in de rentestanden niet te laten doorwerken in het canonpercentage. De canon voor eeuwigdurende erfpachtrechten wordt jaarlijks geïndexeerd. Om zogenaamd `dubbel´ indexeren te voorkomen, wordt de verwachte inflatie `uit´ het canonpercentage gehaald (= d-i). Sinds 2016 is hiervoor aangesloten bij de lange termijn inflatieverwachting van de ECB van 2,0%. Momenteel is de inflatieverwachting voor de korte termijn hoog. Voor de langere termijn inflatie is de verwachting momenteel nog erg onzeker. Daarom wordt vooralsnog de 2% verwachting voor de langere termijn gehandhaafd. Dit leidt tot een ongewijzigd canonpercentage van 2,49% voor eeuwigdurende erfpacht in 2024.

Opslag voor risico en kosten

De risico-opslag is nodig, omdat de gemeente op meerdere terreinen risico loopt. De twee meest bepalende risico’s zijn:

• •

  Het risico dat de toekomstige rente voor de lening die de gemeente aangaat voor het bouwrijp maken van grond uitstijgt boven de canon die de gemeente als vergoeding terugkrijgt.

• •

  Het risico dat de erfpachter de canon niet (of niet tijdig, of niet volledig) betaalt.

De nominale rente voor het vaststellen van het canonpercentage wordt gebaseerd op de rente op de kapitaalmarkt (het rendement op staatsleningen met een looptijd van tien jaar). De inflatieverwachting wordt gelijkgesteld aan de inflatiedoelstelling van de Europese Centrale Bank en is 2%. Voor de inflatieverwachting bestaat geen eenduidige lange-termijnverwachting gebaseerd op objectieve marktgegevens. Een lagere inschatting van de inflatie maakt het canonpercentage hoger, want de inflatiecorrectie gaat ervan af.

Voor de bepaling van de risico-opslag heeft de Grondwaardecommissie⁶ een bandbreedte van 1,5% tot 2% geadviseerd. Voor het actuele canonpercentage is in 2016 de risico-opslag van 1,5% gekozen. Deze systematiek is sindsdien onveranderd gebleven. Dit leidt tot de volgende parameters voor het bepalen van het canonpercentage voor eeuwigdurende erfpacht voor 2024:

In de tabel hieronder wordt de canonformule ingevuld met bovenstaande parameters:

Formule (4): Berekening canonpercentage

Het canonpercentage voor eeuwigdurende erfpacht was vanaf 2016 tot en met 2023 ongewijzigd gebleven op 2,9%. Per 1 januari 2024 zal dit percentage echter stijgen naar 2,49%. De canon wordt jaarlijks aangepast met de inflatie (CPI-alle huishoudens). Wanneer er sprake is van negatieve inflatie: deflatie, dan wordt de aanpassingscoëfficiënt op 1 gesteld en blijft de canon gelijk.

Voor uitgiften in voortdurende erfpacht geldt een ander canonpercentage, dat periodiek (ieder kwartaal) in het Gemeenteblad wordt gepubliceerd.

Bij de afkoop (vooruitbetaling) van de periodieke canon is de afkoopsom gelijk aan de netto contante waarde van alle toekomstige canonbetalingen die de erfpachter aan de gemeente is verschuldigd. De erfpachter betaalt dan een afkoopsom, die als eenmalige betaling in de plaats komt van de nog niet vervallen canon(s). Bij eeuwigdurende erfpacht wordt daarmee de canon afgekocht voor de oneindige duur van het erfpachtrecht. Bij nieuwe uitgiften onder eeuwigdurende erfpacht is de afkoopsom gelijk aan de erfpachtgrondprijs. Bij sommige bestemmingen heeft de erfpachter de keuze tussen canon of afkoop en bij sommige bestemmingen is de erfpachter verplicht om af te kopen.

Bij uitgifte van erfpachtrechten met de volgende bestemmingen kan de erfpachter kiezen of hij periodiek canon wil gaan betalen of dat de canonverplichtingen (voor de bestemming en volume volgens het erfpachtcontract) worden afgekocht:

• ▪

  Wonen inclusief bijbehorende parkeervoorzieningen;

• ▪

  Sociaal maatschappelijke voorzieningen waarvoor de vaste erfpachtgrondprijs van toepassing is.

Voor alle andere bestemmingen heeft de erfpachter, bij nieuwe gronduitgifte onder de AB2016, geen keuze maar is eeuwigdurende afkoop verplicht (voor de bestemming en volume volgens het erfpachtcontract). Dit is in ieder geval van toepassing voor de volgende bestemmingen:

• ▪

  Bedrijfsruimte

• ▪

  Co-locatie

• ▪

  Congrescentrum

• ▪

  Datacenters

• ▪

  Detailhandel

• ▪

  Horeca (inclusief alle onder deze noemer vallende bestemmingen, waaronder bijvoorbeeld hotels)

• ▪

  Kantoren

• ▪

  Laboratoria

• ▪

  Nutsvoorzieningen

• ▪

  Parkeervoorzieningen niet ten behoeve van wonen

• ▪

  Reclamemasten

• ▪

  Recreatie (inclusief alle onder deze noemer vallende bestemmingen, waaronder bijvoorbeeld een casino en speelhallen)

• ▪

  Warmte-koudeopslag

In bepaalde gevallen heeft de erfpachter te maken met meerdere `bestemmingen´ in een recht. Afkoop voor het erfpachtrecht is verplicht als één van bovengenoemde bestemmingen de hoofdbestemming is, ook als er andere bestemmingen onder vallen. In twijfelgevallen bepaalt de gemeente wat de hoofdbestemming is. Als het betalen van een periodieke canon tot de mogelijkheden behoort, wordt dit opgenomen in de erfpachtaanbieding.

Deel B - Marktontwikkelingen deelmarkten en erfpachtgrondprijzen 2024

Amsterdam heeft zo’n 475.000 woningen en kent vele typen. De woningmarkt is op te delen in twee hoofdcategorieën, te weten koop- en huurwoningen. Binnen de koopwoningmarkt komen in beginsel alle woningtypen voor (diverse typen één- en meergezinswoningen, maar ook waterwoningen en woonboten). Naast de vrije sector koop is ook gestart met de ontwikkeling van sociale koopwoningen. Binnen de huurwoningmarkt worden de categorieën sociaal en markthuurwoning onderscheiden, waarbij binnen de markthuurwoningen onderscheid kan worden gemaakt tussen middeldure huur (waaronder eeuwigdurende middeldure huur) en vrije sector (dure) huur. De zogenaamde wooncoöperaties nemen een aparte plek in, evenals de woonwerkwoningen. Voor verschillende categorieën gelden aparte beleidsregels. Die categorieën worden hierna besproken. Daaraan voorafgaand worden de ontwikkelingen op de koop- en huurmarkt beschreven, zowel voor heel Nederland als voor Amsterdam.

Ten opzichte van de piek in 2022 zijn de huizenprijzen flink gedaald. In het eerste kwartaal van 2023 zette de daling van de koopprijzen van woningen verder door. De begin augustus in de media gemelde opleving van de koopwoningmarkt in het tweede kwartaal van 2023 past in het seizoenspatroon dat de koopwoningmarkt normaliter volgt. Het kan daarom nog niet gezien worden als de definitieve ommekeer van de huidige correctie op de koopwoningmarkt. Al met al is er geen sprake van een vrije val op de koopwoningmarkt. De markt raakt wel minder gespannen, waardoor de consument iets meer keuze krijgt en potentiele kopers steeds vaker weer onder de vraagprijs durven te bieden. De geringe nieuwbouwproductie van koopwoningen en de aanhoudende bevolkingsgroei zorgen wel voor een toenemende vraagdruk, waardoor prijsstijgingen op de middellange termijn aannemelijk zijn (Monitor Koopwoningmarkt Q1 2023 TU Delft).

Het aantal door de NVM geregistreerde verkopen (ruim 1.900 woningen) kwam in het tweede kwartaal van 2023 hoger uit dan in het voorliggende kwartaal (+31%). Deze ontwikkeling past echter in het normale seizoenspatroon. In vergelijking met tweede kwartaal in 2022 liggen zowel het aantal verkochte woningen, als de transactieprijzen van woningen op een lager niveau (respectievelijk -3,0% en -13,1%).

De mediane verkoopprijs (gepresenteerd door de NVM) ontwikkelt zich normaliter doorgaans iets gunstiger in het tweede en vierde kwartaal dan in het voorliggende kwartaal. De stijging in het tweede kwartaal van 2023 (+4,2% ten opzichte van het voorliggende kwartaal) past dus na de daling (-4,9%) van de mediane verkoopprijs in het vorige kwartaal. De Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) loopt twee tot drie maanden achter op de NVM cijfers en kent een tegengesteld seizoenspatroon. De daling in het tweede kwartaal van 2023 (-1,2%) is dus een seizoenseffect. Ten opzichte van een jaar geleden nemen zowel de mediane verkoopprijs als de PBK wel wederom duidelijk af in het tweede kwartaal van 2023.

De mediane transactieprijs per m² die kopers in het tweede kwartaal van 2023 betaalden voor een bestaande woning was € 7.212, een stijging van 2,8% ten opzichte van een kwartaal eerder, maar tegelijkertijd een daling van 9,9% ten opzichte van het jaar daarvoor. De mediane verkoopprijs van een bestaande koopwoning in Amsterdam komt uit op een bedrag van € 527.000 (MVA, Q2 2023). De afkoeling is ook terug te zien in het percentage waarmee men overbiedt. Ten opzichte van een jaar eerder is het overbiedingspercentage afgenomen met ruim 11%. De keuze voor iemand die een koopwoning zoekt in Amsterdam wordt iets ruimer en ook loopt de verkooptijd weer op ten opzichte van eerdere jaren. In het 3e kwartaal van 2023 is een kleine stijging te zien in de prijs van bestaande koopwoningen ten opzichte van het 2e kwartaal van 2023.

Onderstaande grafiek laat de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen in Amsterdam en Nederland zien.

Grafiek (5): Prijsindex bestaande koopwoningen CBS Nederland en Amsterdam 2015=100

Tabel (7): Marktwaarden per stadsdeel per m² GO, inclusief btw (afgerond)*

Bron: MVA⁹ .

*De prijzen betreffen transactieprijzen voor bestaande koopwoningen. Er is geen correctie gemaakt voor de invloed van een eventuele erfpachtcanon op de transacties.

De dalende koopprijzen van bestaande koopwoningen werkten ook gedeeltelijk door in de koopprijsontwikkeling op de nieuwbouwmarkt. De kwartaal-op-kwartaal koopprijsmutatie consolideerde in het derde kwartaal van 2022 (0,0%) en pakte in het vierde kwartaal van 2022 negatief uit (respectievelijk (-3,2%).

De terugval van de woningbouwproductie in de koopsector hield ook in het vierde kwartaal van 2022 (de meest recente informatie) aan. Het aanbod en de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen zit al ruim tweeënhalf jaar in een neerwaartse spiraal. Het aantal verkopen bedroeg op landelijk niveau in het vierde kwartaal van 2022 slechts ruim 5.300 woningen, duidelijk minder dan in eerdere jaren. Nieuwbouwkoopwoningen vormen de start van een verhuisketen in de bestaande woningvoorraad: minder transacties op de nieuwbouwmarkt resulteert met enige vertraging ook in minder dynamiek op de markt van bestaande koopwoningen. In paragraaf 5.4 wordt specifieker ingegaan op de Amsterdamse nieuwbouwproductie.

De ongunstige (mondiale) economische omstandigheden en de fors opgelopen inflatie in Nederland hebben het algemene consumentenvertrouwen flink geraakt in de tweede helft van 2021 en gedurende het jaar 2022. Het consumentenvertrouwen zakte in het vierde kwartaal van 2022 tot het laagste niveau (-52) uit de afgelopen veertig jaar. In de eerste helft van 2023 is echter een duidelijk herstel van het vertrouwen waar te nemen, dat toegeschreven kan worden aan het inmiddels weer lagere inflatieniveau, een meer stabiele economische groei en de te verwachten inkomensstijgingen. Het consumentenvertrouwen nam weer toe tot -38. Meer vertrouwen in de economie zal een stimulans betekenen voor de vraag naar koopwoningen.

De huurprijsontwikkeling op de vrije sector huurwoningmarkt laat een stijgende trend zien. Dit wordt met name toegeschreven aan het feit dat er steeds minder aanbod van vrije sector huurwoningen is ten opzichte van de vraag. De oorzaken voor deze ontwikkeling zijn divers en hebben onder andere te maken met onzekerheid over regulering, zoals belastingmaatregelen en het wetsvoorstel Wet betaalbare huur. Van de woningen in verhuur in Amsterdam is de gemiddelde prijs per m² gestegen naar meer dan € 26 per m² GO per maand (Pararius 2023). In alle stadsdelen is er sprake van een stijging waarbij de stijging in stadsdeel Noord opvalt. Wat verder opvalt is dat de huurprijzen in de stadsdelen binnen de ring steeds minder verschillen ten opzichte van stadsdelen buiten de ring, alhoewel het verschil nog steeds zichtbaar is. Ook is een verschil te zien in prijsniveau en afzetbaarheid tussen huurwoningen direct uit de nieuwbouw en de gestoffeerde dan wel gemeubileerde woningen.

Ondanks de stijgende huurprijzen lijkt de investeringsmarkt voor huurwoningen minder gunstig. Het investeringsvolume in residentieel vastgoed is sterk afgenomen ten opzichte van de voorgaande jaren. (CBRE, 2023) Het investeringsvolume in beleggingswoningen, zoals middeldure en dure huurwoningen, is historisch laag. Dit wordt toegeschreven aan een afnemende haalbaarheid van dergelijke projecten als gevolg van een opgelopen rente, stijgende bouwkosten en onzekere landelijke regelgeving. Investeren in residentieel vastgoed verliest daardoor zijn aantrekkelijkheid. De noodzaak voor zekerheid omtrent regelgeving wordt vaak als belangrijk aangegeven om het investeringsklimaat te verbeteren. (Cushman &Wakefield, 2023)

In 2022 zijn 8.401 zelfstandige permanente woningen in aanbouw genomen, waarvan 4.892 woningen in betaalbare huursector (2.780 sociale huurwoningen onder de liberalisatiegrens en 2.112 middeldure huurwoningen met een huur tussen de € 763,47 en € 1.068,83 per maand). In 2023 is een sterke terugval te zien (cijfers tot en met het tweede kwartaal 2023). Halverwege het jaar zijn slechts 2.355 woningen in aanbouw genomen waarvan 1465 sociale huurwoningen (met een huur onder de liberalisatiegrens) en 166 middeldure huurwoningen.

Grafiek (6a): Nieuwbouwproductie Amsterdam 2022 en eerste helft 2023 (Bron: Gemeente Amsterdam)

Grafiek (6b): Nieuwbouwproductie A’dam 2000 – 2023 t/m eerste helft (Bron: Gemeente Amsterdam)

Een wooncoöperatie is een vereniging waarbij de bewoners directe invloed hebben op de exploitatie en het beheer van de woningen. De wooncoöperatie wordt erfpachter en is dus eigenaar van het onroerend goed. Het betreft eeuwigdurende middeldure huur of sociale huurwoningen. De woningen kunnen niet worden verkocht en zijn daarmee blijvend beschikbaar in het midden- en/of sociale segment. Vrijkomende woningen zijn alleen beschikbaar voor specifieke inkomensgroepen. Een wooncoöperatie heeft niet als het doel het maken van winst en eventuele overschotten op de jaarrekening of vermogen mogen niet worden uitgekeerd aan de individuele leden. Voor wooncoöperaties geldt een aangepaste grondwaarde die is gebaseerd op de beperking van de huurstijging en het verbod op splitsen en verhandelen van het erfpachtrecht. Daarnaast stelt de gemeente eisen aan de statuten om te borgen dat de (toekomstige) leden van de wooncoöperatie behoren tot de doelgroep waarvoor de wooncoöperatie is opgericht. De grondprijs voor deze woningen wordt in beginsel genormeerd residueel bepaald, met inachtneming van de minimale grondprijs als genoemd in paragraaf 5.7.3. Als de erfpachter een belegger of corporatie is, is sprake van een beheercoöperatie. Deze maakt met de bewoners/huurders afspraken over het beheer – dan gelden de reguliere grondwaarden (afhankelijk van bestemming en uitpondtermijn).

Bovengenoemde marktontwikkelingen worden op basis van de genormeerd residuele methodiek vertaald naar erfpachtgrondprijzen voor woningbouw. Om voor nieuwe projecten een marktwaarde te kunnen vaststellen, wordt gebruik gemaakt van marktgegevens met vraag- en transactieprijzen. Dit geldt voor zowel sociale koopwoningen als voor (reguliere) koopwoningen. Onderstaande tabel geeft een indicatie per stadsdeel. Hierbij is uitgegaan van meergezinswoningen en zijn bedragen afgerond. De gegevens zijn een uitvloeisel van interne indicatieve grondprijzen die zijn opgesteld voor de (meestal actieve) grondexploitaties. Dit maakt dat voor stadsdelen met maar beperkte grondexploitaties een smallere bandbreedte wordt getoond.

Tabel (8a): Indicaties marktwaarden en erfpachtgrondprijzen voor vrije sector koopwoningen

Deze bandbreedte is slechts een indicatie en een momentopname. Vanwege de dynamiek van de markt of andere omstandigheden is het niet uitgesloten dat een definitieve erfpachtgrondprijs buiten de bandbreedte valt.

*Marktwaarde: vermelde bandbreedtes op basis van eeuwig afgekochte erfpacht, meergezinswoningen en behorende bij een gemiddelde oppervlakte van 90m² GO per woning.

**De stichtingskosten geven een indicatieve bandbreedte weer. Er is hierbij geen rekening gehouden met specifieke projectkenmerken die zich kunnen voordoen.

***Erfpachtgrondprijs op basis van eeuwigdurende afkoop.

Grafiek (8b): Indicatie bandbreedte erfpachtgrondprijs voor koopwoningen per stadsdeel (***)

Belangrijke ontwikkelingen op de kantorenmarkt zijn:

• •

  Het nieuwe kantoor is in toenemende mate een ontmoetingsplek waar wordt samengewerkt en ruimte is voor ontspanning.

• •

  Met de opkomst van hybride werken blijft behoefte aan fysiek kantoor bestaan.

• •

  Door toenemende behoefte aan kleine metrages en hybride werken neemt de vraag naar flex kantoren toe.

• •

  De toekomstperspectieven van de duurzame toekomstbestendige kantoren zijn rooskleurig, vooral in de grote steden op gemengde locaties met voorzieningen en goede bereikbaarheid. De markt beweegt steeds meer naar kwaliteit, flexibiliteit, bereikbaarheid en duurzaamheid.

• •

  Er is een grotere impuls tot verduurzaming door de sterk gestegen energieprijzen voortkomend uit de schaarste en onzekere geopolitieke ontwikkelingen.

• •

  De polarisatie tussen goede en minder goede kantoren(locaties) neemt verder toe. De vraag naar kantoren focust zich op goed bereikbare multimodale locaties.

• •

  Verouderde kantoren gaan een sombere toekomst tegemoet. Vanaf 2023 moeten alle kantoren (zonder monumentale status) vanaf 1oo m² over energielabel C beschikken.

• •

  Aantrekkingskracht van de regio Amsterdam zal voor een blijvende vraag naar kantoorruimte zorgen.

Amsterdamse kantorenmarkt

Amsterdam heeft een bovengemiddelde aantrekkingskracht op kantoorgebruikers. Er is vooral belangstelling naar toekomstbestendige kantoren op goede locaties, onder andere doordat bedrijven zich als aantrekkelijke werkgever willen profileren. Door de grote vraag naar dit soort kantoren wachten toekomstige gebruikers niet lang met beslissen zodra er nieuw aanbod is. Om aan de vraag te blijven voldoen, ligt de focus in Amsterdam op het ontwikkelen van aantrekkelijke kantoormilieus met veel voorzieningen en goede ov-bereikbaarheid, het toevoegen van nieuwe moderne kantoren en het verbeteren van de bestaande voorraad. Kwaliteit, flexibiliteit, bereikbaarheid en duurzaamheid zijn bij de keuze van het type kantoor belangrijke aspecten.

In Zuidas, Amstelstation e.o., Sloterdijk-Centrum en ArenAPoort bevinden zich clusters van kantoren met hoge kwaliteitslabels. De kantoren in het Centrum, Amstel III, Overamstel en Schinkelkwartier hebben ook een relatief hoge kans op verhuurbaarheid. De kantoren aan de randen van de stad scoren minder hoog.

In het laatse kwartaal van 2022 bedroeg de kantorenvoorraad in Amsterdam meer dan 6 miljoen m². Medio 2023 bedroeg de leegstand 430.000 m² (7,1%), een lichte stijging ten opzichte van eind 2022. Toen was de leegstand 412.000 m² (6,8%). Absoluut zit het grootste deel van de leegstand in de verouderde gebouwen die tevens een slechte bereikbaarheid hebben. De verwachting is dat de gemiddelde stedelijke leegstand eind 2024 zich tussen de 9% en 10% bevindt. En toch lijkt er weinig reden tot zorg, omdat de voorraad en leegstand in gezonde verhouding staan tot de economische groei van de regio Amsterdam (CBRE, 2023).

In het eerste kwartaal van 2023 heeft 50% van de in totaal 165.000 m² opgenomen kantoormeters plaatsgevonden in de Randstad, met Amsterdam als koploper met 51.000 m². Amsterdam is daarmee goed voor ruim een derde van de Nederlandse transactiedynamiek. Met name locaties op de Zuidas en Amsterdam Centrum zijn populair, terwijl de transactiedynamiek in Zuidoost en Sloterdijk achterblijft (C&W, 2023). Opvallend bij de opname is het groeiende aandeel van het kleine segment. In 2022 was het aandeel transacties met kantoren < 500 m² 10,4%, in 2020 was dit slechts 7,7%.

Er is weinig kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte beschikbaar en de ruimte in deze categorie die wel beschikbaar is wordt snel opgenomen voor een hoge prijs. De grootste tot stand gekomen transactie betreft het nieuwe onderkomen van Philips op de Zuidas, dat in 2025 in gebruik wordt genomen. Met deze transactie is 17.000 m² gemoeid en draagt daarmee in belangrijke mate mee aan de hoge Amsterdamse opname. DAS Rechtsbijstand had met een opname van 7.000 m² in het nieuwe B Vital offices in Zuidoost eveneens een groot aandeel in de opname.

Amsterdam heeft, mede door haar ligging nabij Schiphol, een kantorenmarkt met de beste

Perspectieven binnen Nederland. Beleggers blijven zoeken naar de beste locaties om te investeren en zijn bereid een hoge prijs te betalen als het object voldoet aan de hedendaagse eisen en kwaliteiten. De hoogste huren worden op de Zuidas, Oud Zuid, Centrum, het gebied rondom Amstelstation en de IJ-oevers gehaald. Aanvangsrendementen lopen in de hele regel op, wat een negatief effect heeft op beleggingswaarden. Met name de stijgende rente speelt hierin een belangrijke rol. Als het aantrekken van vreemd vermogen duurder wordt leidt dit in de breedte tot een verminderde beleggingsactiviteit enerzijds en oplopende rendementen anderzijds, omdat stijgende rentes verdisconteerd zijn in het beleggingsrendement.

Erfpachtgrondprijzen kantoren

Kantoorontwikkelingen worden gedaan door marktpartijen die inzetten op nieuwbouw, uitbreiding of herontwikkeling. De uitgeefbare gronden in Amsterdam voor kantoorontwikkeling zijn schaars. De erfpachtgrondprijzen voor kantoren worden bepaald op basis van de huurwaarden, aanvangsrendementen en stichtingskosten.

Vanwege de schaarste aan geschikte hoogwaardige locaties zal de druk op de Amsterdamse

kantorenmarkt aanwezig blijven en liggen verdere stijgingen van prijzen in het verschiet. Huurprijzen zijn over het algemeen gestegen, echter een stijging van het aanvangsrendement leidt over het algemeen tot lagere marktwaarden in de hele stad. Op toplocaties is de daling het minst groot, terwijl op mindere, secundaire locaties de marktwaarde het hardst daalt.

Hieronder de indicatieve bandbreedte van de erfpachtgrondprijzen voor de belangrijkste kantoorgebieden waar nieuwe kantoorontwikkelingen plaatsvinden.

Tabel (9): Indicatie bandbreedte erfpachtgrondprijs kantoren

Deze bandbreedte is slechts een indicatie en een momentopname. Vanwege de dynamiek van de markt of andere omstandigheden is het niet uitgesloten dat een definitieve erfpachtgrondprijs buiten de bandbreedte valt.

*bvo = bruto vloeroppervlak

Flexkantoor

Een flexkantoor is een pand waar ondernemers kantoorruimte kunnen huren en gebruik kunnen maken van gezamenlijke faciliteiten zoals een receptie, vergaderzalen, telefooncentrale en schoonmaak.

Bedrijfsverzamelgebouw

Anders dan de term doet vermoeden is een bedrijfsverzamelgebouw een (kantoor)gebouw waarin meerdere bedrijven gehuisvest zijn. Vaak gaat het om een mix van kleine bedrijven alsmede middelgrote bedrijven die hier een kantoor huren.

Een bedrijfsverzamelgebouw is geen apart benoemde erfpachtbestemming. De hoogte van de erfpachtgrondprijs wordt bepaald door de aard en het gebruik van het vastgoed te toetsen aan de bestemmingsomschrijving van bedrijfsruimte en kantoorruimte.

Het voorgaande jaar werd al gesteld dat de bedrijfsruimtemarkt geen gezonde markt meer is en dit effect is in 2023 verder versterkt. De grote vraag naar bedrijfsruimte houdt aan, met name op logistieke hotspots, en het aanbod van geschikte bedrijfsruimte slinkt. Nieuwe ruimte wordt snel opgenomen en van de markt gehaald. Het aantal transacties voor bedrijfsruimte en logistiek vastgoed is in Nederland in het eerste kwartaal van 2023 met 17% gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal 2022. Het opnamevolume daalde in dezelfde periode met 28% (NVM, 2023).

Hieronder de belangrijke ontwikkelingen op een rij:

• •

  Er is een groeiende vraag naar geschikte bedrijfsruimte in bijna alle lagen van de bedrijfsruimtemarkt.

• •

  Bedrijven halen productie dichtbij huis, waar productie eerder naar het buitenland verplaatst werd.

• •

  De vraag is groter dan aanbod, nieuw aanbod wordt snel opgenomen door de markt, er vindt nauwelijks doorstroming plaats.

• •

  De markt voor het koopsegment is krapper dan het huursegment, gebruikers willen liever kopen dan huren.

• •

  Prijzen stijgen, echter stijgen de koopprijzen harder dan huurprijzen.

• •

  De prijsstijgingen zijn het grootst in de stedelijke gebieden.

• •

  Alhoewel de rente stijgt zijn kopers en huurders toch nog bereid hoge prijzen te betalen.

• •

  Prijzen stijgen ook door de investeringen van eigenaren in kwaliteit en duurzaamheid.

• •

  Locaties voor het bouwen van nieuwe bedrijfsruimte zijn schaars en wordt vooral veroorzaakt door transformatie van bedrijventerreinen. Er bestaat daarnaast een groot tekort aan nieuwbouwlocaties als gevolg van politieke keuzes. Ook is er in gemengde gebiedsontwikkelingen nauwelijks plek voor bedrijfsruimte.

• •

  Door schaarste wordt zuinig met grond omgegaan en er ontstaan nieuwe vormen van bedrijfsruimte, zoals gestapelde bedrijfsruimte en bedrijfsruimte in mixed-use gebouwen.

• •

  Er is terughoudendheid bij het bouwen van nieuwe bedrijfsruimte door de stijgende kosten van bouwmaterialen en daardoor stagnerende handel en het tekort aan mankracht in de bouw.

Amsterdamse bedrijfsruimtemarkt

Amsterdam kampt al jaren met een krappe bedrijfsruimtemarkt. In de stad is een groot tekort aan geschikte bedrijfsruimte en bovendien worden veel bedrijventerrein getransformeerd, waardoor de markt nog verder verkrapt. Vooral bedrijfsruimte kleiner dan 1.000 m² is erg schaars. Ook worden er geen nieuwe gebieden aangewezen voor nieuwe bedrijventerreinen. Uitbreiding van het bestaande aanbod is derhalve moeilijk. Niet alleen in Amsterdam maar ook in de omliggende gemeenten is het geschikte aanbod laag, waardoor bedrijven in Amsterdam weinig keuzemogelijkheden hebben als ze willen uitbreiden of moeten verhuizen door transformatie.

Uit de meest recente cijfers blijkt dat het Amsterdamse aanbod in 2022 licht is gestegen t.o.v. het aanbod in 2021. Ook de opname is gedaald, ondanks dat er veel bedrijven op zoek zijn naar bedrijfsruimte. Dit komt omdat een groot deel van het beschikbare aanbod niet geschikt is. Daarnaast werd de opname in 2021 gedomineerd door één megatransactie van Amsterdam Logistic Cityhub. De rest van de opname bestond vooruit uit metrages < 1.000 m² (Sprekende Cijfers Bedrijfsruimten 2023).

De bedrijfsruimtemarkt wordt gekenmerkt door schaarste. Vanuit de markt zijn er signalen dat deze nog aanhoudt en gebruikers zijn hierdoor bereid hoge prijzen te betalen.

Met name voor nieuwe moderne bedrijfsruimten zijn prijzen in de laatste 5 jaar verdubbeld.

Beleggers hebben in de afgelopen jaren hoge prijzen betaald en dat zien huurders terug in de vorm van hogere huren. Op diverse aanbiedingsplatforms is geen courante bedrijfsruimte te huur onder de € 125 per m² en er zijn nauwelijks aanbodprijzen voor koopobjecten te zien onder de € 2.000 per m².

De erfpachtgrondprijzen voor bedrijfsruimten worden bepaald op basis van de huurwaarden, aanvangsrendementen en stichtingskosten. In Amsterdam zijn slechts op de bedrijventerreinen Sloterdijk Poort-Noord en Zuid (voorheen Sloterdijk III) en Sloterdijk IV (De Heining) en Businesspark Amsterdam Osdorp percelen beschikbaar voor uitgifte. Op korte termijn komt op het Zeeburgereiland ook een bedrijvenstrook beschikbaar. Steeds meer van de nieuw te realiseren bedrijfsruimte zal zich bevinden in transformatiegebieden, waar sprake zal zijn van stapeling en menging met andere functies. Voor wat betreft de grondprijzen voor bedrijfsruimte is de verwachting dat deze niet zullen dalen en op de goede bedrijfslocaties juist zullen stijgen, ook al nemen de stichtingskosten verder toe. De Amsterdamse bedrijfsruimtemarkt blijft goed liggen, onder meer door zijn unieke geografische ligging nabij de haven, Schiphol en te midden van een groot snelwegen- en spoorwegennet. Zolang de vraag naar geschikte bedrijfsruimte hoger is dan het aanbod, blijven huurprijs- en marktwaardestijgingen reëel.

Hieronder de indicatieve bandbreedte van de erfpachtgrondprijzen voor de bedrijventerreinen met uitgeefbare grond.

Tabel (10): Indicatie bandbreedte erfpachtgrondprijs bedrijfsruimte

Deze bandbreedte is slechts een indicatie en een momentopname. Vanwege de dynamiek van de markt of andere omstandigheden is het niet uitgesloten dat een definitieve erfpachtgrondprijs buiten de bandbreedte valt.

*bvo = bruto vloeroppervlak

Voor erfpachtrechten met alleen bedrijfsruimte tot en met 50% kantoor geldt dat wanneer de FSI kleiner of gelijk is aan 1, de grondwaarde per m² onbebouwd terrein gelijk is aan de grondwaarde per m² bvo bedrijfsruimte. Het onbebouwde deel is, ongeacht het gebruik daarvan, het kaveloppervlak minus de totale bvo’s. Is de FSI groter dan 1, dan wordt alleen de grondwaarde van de totale bvo’s bedrijfsruimte afgerekend. Als parkeren niet als zelfstandige bestemming wordt geëxploiteerd en onderdeel is van het erfpacht bedrijfsruimte wordt geen aparte grondwaarde voor de parkeerplaatsen afgerekend, omdat die al in de grondwaarde voor de bedrijfsruimte is verdisconteerd.

Afsplitsing van de parkeerfunctie in een afzonderlijk erfpachtrecht wordt aangemerkt als zelfstandige exploitatie van parkeerplaatsen. In dat geval is sprake van een bestemmingswijziging en krijgt de parkeerplaats in de nieuwe situatie een marktconforme grondwaarde.

Laboratorium

Een laboratorium is een gebouw of ruimte te gebruiken voor (wetenschappelijk) onderzoek, geschikt om bepaalde proeven uit te voeren en wordt aangemerkt als een hoogwaardig bedrijfsgebouw. Laboratoria kunnen naast zelfstandige gebouwen onderdeel zijn van een ziekenhuis of een universiteit, maar ook bij een bedrijf of overheidsinstelling horen. De grondprijs voor een laboratorium wordt genormeerd residueel bepaald.

Creatieve industrie

Creatieve industrie is een specifieke vorm van bedrijvigheid, die producten en diensten voortbrengt die het resultaat zijn van individuele of collectieve, creatieve arbeid én ondernemerschap. De creatieve industrie bestaat uit drie clusters: kunsten en cultureel erfgoed, de media- en entertainmentindustrie en creatieve zakelijke diensten. Creatieve industrie vormt geen apart benoemde erfpachtbestemming. De hoogte van de erfpachtgrondprijzen voor de creatieve industrie wordt bepaald door de aard en het gebruik van de ruimte te toetsen aan de bestemmingstoelichting voor bedrijfsruimte en kantoorruimte

De minimale erfpachtgrondprijs voor kantoren, laboratoria en bedrijfsruimte bedraagt € 221 per m² bruto vloeroppervlak exclusief btw.

De Nederlandse detailhandel ondergaat moeilijke tijden. Het aantal fysieke winkels neemt al jaren af. Begin dit jaar stond de teller volgens het CBS op iets meer dan 82.000, zo’n 1.600 minder dan een jaar eerder. Zo zorgt e-commerce voor een blijvend dalende vraag naar winkelruimte en zijn de risico’s voor bestaande winkeliers als gevolg van oplopende kosten en onzekerheden hoog. Voor het eerst zijn meer webwinkels dan fysieke verkooppunten geteld.

Sinds medio 2022 hebben winkeliers te maken met sterk opgelopen kosten als gevolg van stijgende energieprijzen, hogere inkoopprijzen, hogere huren en hogere lonen. Ook zorgt een dalende koopkracht voor een prijsbewustere consument. Al deze ontwikkelingen hebben gezorgd voor een nieuw evenwicht op de markt. Er wordt vaker gekozen voor contractverlengingen op goede locaties en winkels op de mindere locaties worden afgestoten. De periode na het einde van de coronapandemie, is door retailers gebruikt om de bedrijfsvoering te verbeteren door onder andere het samenvoegen van meerdere filialen in een grotere vestiging en het verplaatsen van winkels naar locaties met hoge aantallen passanten. Zo geven zij bijvoorbeeld de voorkeur aan één grotere unit op het beste stuk van de winkelstraat in plaats van meerdere (kleinere) filialen verspreid over een groter gebied. Deze selectieve vraagdruk op de “goede” locaties in combinatie met op grote schaal transformeren van lege winkelpanden op minder aantrekkelijke locaties naar andere functies heeft geleid tot een relatief stabiel winkelhuur- en marktwaardeniveau in Amsterdam.

De Nederlandse e-commercemarkt blijft groeien. Na de coronapiek in 2020 en 2021 en de daaropvolgende correctie wordt weer meer online gekocht. Eind 2022 is 18,2% van alle bestedingen via online kanalen gegaan ten opzichte van 15% van voor de coronapandemie. Het aandeel e-commerce ligt daarmee in lijn met de voorspelling dat in 2023 ongeveer 30% van de bestedingen uit e-commerce bestedingen zal bestaan (Vastgoedmarkt, CBRE, 2023). Dit fenomeen is op dit moment een van de belangrijkste bedreigingen voor de fysieke winkelmarkt. Consumenten worden in onzekere tijden prijsbewuster. Consumenten kiezen in toenemende mate voor het laagsegment of hoogsegment. Dit leidt ertoe dat het middensegment onder druk staat. Ook gaan op zoek naar goedkopere alternatieven van producten en diensten. Het gevolg is dat verkopen achterblijven en uitverkopen eerder van start gaan (ING, 2022).

De detailhandel heeft door de coronacrisis in een stroomversnelling te maken gekregen met een harde marktcorrectie als het gaat om winkelhuren en daarmee beleggingswaarden. Deze correctie heeft voor een nieuwe balans op de markt gezorgd. Het aantal verkooppunten en vierkante meters winkeloppervlak neemt af en de nieuwe vraag- en aanbodverhouding heeft voor de meeste gebieden geleid tot een stijging van de markthuur. Sinds het uitbreken van de coronapandemie is een op de tien kledingwinkels verdwenen, blijkt uit een analyse van ABN Amro en databureau Locatus. Vooral schoenenwinkels en zaken die dames- en kinderkleding verkopen, zijn gestopt. De grootste daling was in 2020 en 2021, toen winkels diverse keren door lockdowns gedwongen de deuren moesten sluiten.

Het aantal verkooppunten zal verder afnemen maar sterke, compacte winkelgebieden zullen overblijven. Door de afnemende vraag naar winkelmeters worden op de middellange termijn alternatieve functies aan winkelgebieden toegevoegd op het gebied van wonen, werken en ontspannen. Deze vermenging zal de winkelgebieden versterken en bovendien de leegstand doen afnemen (Syntrus Achmea Outlook 2022-2024).

Bouwmarkten, meubelwinkels en verkopers van witgoed, keukens en consumentenelektronica worstelen met teruglopende verkoopcijfers. Met kleding- en schoenenwinkels en drogisterijen gaat het relatief beter. Supermarkten en levensmiddelenzaken boeken tevens omzetwinst blijkt uit cijfers uit 2022 (CBS, 2022). Over de hele linie groeide de supermarktomzet met 3%, maar daalde het volume ook met 3%. Verkopen van webshops via internet daalden met 10%. Bij winkeliers die alleen online verkopen, daalde de omzet met 9% en bij winkeliers die stenen winkels combineren met een webshop was de omzetdaling met 11% iets groter. Dit betreffen landelijke cijfers.

Een belangrijk criterium om de vitaliteit van winkelgebieden te beoordelen is de ontwikkeling van de voorraad en leegstand. Sinds 2015 schommelt de landelijke winkelleegstand. In de periode 2015-2018 was sprake van een daling, daarna volgde een stijging en in de coronaperiode werd opnieuw een daling waargenomen. De meest recente cijfers geven weer dat de landelijke winkelleegstand 7,1% van het aantal winkels bedraagt. Amsterdam zit met 5,3% leegstand (zijnde 301 verkooppunten) onder het landelijke gemiddelde. Op stadsdeelniveau is te zien dat in bijna alle delen van de stad de leegstand terugloopt. Achter het gemiddelde leegstandpercentage van 5,3% zijn er grote verschillen tussen type winkelcentra en -branches. Met name in stadsdeel Centrum is de afname van de leegstand fors: 9,5% van de voorraad in 2021, zijnde 27.543 m² versus 5,5% van de voorraad in 2022, zijnde 15.445 m² (Barometer Winkelleegstand Amsterdam, 2022).

Amsterdam heeft de sterkste clustering van winkelruimte in Nederland. De Amsterdamse winkelvoorraad is in de afgelopen 10 jaar gegroeid en omvatte in november 2022 ruim 1,1 miljoen m² winkelvloeroppervlak (wvo). Sinds 2011 is het aantal in gebruik zijnde winkelvestigingen gedaald van 6.089 tot 5.353 vestigingen. De afname van winkels is het meest zichtbaar in het niet-dagelijkse boodschappensegment. Het aantal winkels in het dagelijkse boodschappensegment is juist licht gestegen, dankzij de toename van het aantal supermarkten. De winkelhuurprijzen in Amsterdam lopen sterk uiteen, met name afhankelijk van locatie, ligging en functionaliteit (Cushman & Wakefield, 2022).

Van de sterkste winkelgebieden in de grote steden gaat de grote aantrekkingskracht uit naar zowel de (bredere) retailmarkt als de consumenten. Door het relatief beperkte aanbod van hoogwaardig winkelvastgoed en de oplopende rente blijven de aanvangsrendementen onder druk staan. In de populairste winkelstraten is de bodem van het aanvangsrendement in 2022 bereikt en loopt nu op, wat een negatief effect heeft op de grondprijzen. De aanvangsrendementen op secundaire winkellocaties lopen tevens op. Op minder gewilde locaties zal daarom wellicht vaker worden uitgekomen onderin de bandbreedte van de erfpachtgrondprijzen.

Bij uitbreidingen en renovaties van winkelcentra wordt maatwerk geleverd, omdat niet op de standaardreferenties kan worden teruggevallen. Uiteraard moet ook rekening worden gehouden met de ontwikkeling in de verkoop via het internet.

Onderstaande tabel geeft een indicatieve bandbreedte van de erfpachtgrondprijzen:

Tabel 10: Indicatie bandbreedte erfpachtgrondprijzen detailhandel

Deze bandbreedte is slechts een indicatie en een momentopname. Vanwege de dynamiek van de markt of andere omstandigheden is het niet uitgesloten dat een definitieve erfpachtgrondprijs buiten de bandbreedte valt.

Bovendien zijn toplocaties, zoals in het kernwinkelapparaat van Amsterdam, niet opgenomen in de tabel. De prijzen zullen boven de bandbreedte vallen maar hier zijn geen gronduitgiften te verwachten.

* bvo = bruto vloeroppervlak

De horecasector heeft het zwaar gehad in de coronaperiode, maarherstelt momenteel goed. Sinds het einde van de coronalockdowns boekt de sector stijgende omzetten. In het eerste kwartaal van 2023 is 2,3% meer omgezet dan het kwartaal ervoor. Het volume daalde in dezelfde periode echter met 0,3% (CBS, 2023). Eet- en drinkgelegenheden hebben in de genoemde periode 1,9% meer omzet geboekt, kantines en catering 2,9% meer en restaurants 1,7% meer. Cafés noteerden als enige branche een omzetdaling (-1,4%).

Voor de hele horecasector geldt dat in het eerste kwartaal van 2023 de omzet 37,8% hoger uitviel dan in het eerste kwartaal van 2022. De forse groei komt mede doordat tot 25 januari 2022 een harde lockdown als gevolg van de coronapandemie gold. Ook daarna was de horeca nog beperkt toegankelijk als gevolg van overheidsmaatregelen.

Voorgaande cijfers betreffen landelijke cijfers; voor specifiek Amsterdam zijn geen gegevens bekend.

Het type horeca en de locatie zijn bepalend voor de erfpachtgrondprijs. De gevolgen van de marktontwikkelingen en andere omstandigheden zoals openings- en sluitingstijden, publiekrechtelijke en privaatrechtelijke beperkingen wisselen per horecabranche. Daardoor is het niet mogelijk om voor de horeca bandbreedtes te geven voor erfpachtgrondprijzen en is het bepalen van de erfpachtgrondprijzen voor horeca altijd maatwerk.

De minimale erfpachtgrondprijs voor detailhandel en horeca is € 221 per m² bruto vloeroppervlak exclusief btw.

Na eerder hard te zijn geraakt gedurende de coronapandemie, gaat het momenteel erg goed met de hotels in Amsterdam. De verwachtingen voor 2024 in Amsterdam zijn dan ook positief. Zo stelt bijvoorbeeld Horwath dat de gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer (RevPar) en ADR (Average Daily Rate) in het begin van 2023 boven het niveau van voor corona zaten en verder aan het stijgen zijn. Ook Statista Research Department (2023) stelt dat de kamerprijzen 48 tot 57% omhoog zijn gegaan na het opheffen van de reisbeperkingen. Amsterdam wordt momenteel bezocht door meer toeristen dan ooit.

Naast reguliere hotels onstaan ook nieuwe hotelconcepten, zoals de ‘glostels’ (combinatie van glamourous en hostel), maar ook ‘stay & remote working’.

Het aantal toeristen in Amsterdam is sterk groeiende, evenals de vraag naar overnachtingen. Daar staat een geringe groei van het aanbod binnen de grenzen van Amsterdam tegenover (o.a. vanwege Airbnb beperkingen en hotelstop). De hotelmarkt is stevig, stabiel en sterker dan inflatie (Horwath).

Dit neemt niet weg dat het algemene beleggingssentiment verslechterd is vanwege de oplopende rente. De verwachting is dat de piek van het belangrijkste rentetarief van de ECB in het derde kwartaal van 2023 wordt bereikt. Dit maakt de financierbaarheid van o.a. hotels complexer.

Een aantal factoren die een ongunstig effect kunnen hebben op de hotels in Amsterdam zijn:

• ▪

  De verplichte krimp van Schiphol en de (forse) verhogingen van de toeristenbelasting.

• ▪

  De onzekerheid over de ontwikkeling van de markt voor internationale congressen.

• ▪

  De krappe arbeidsmarkt en de ontwikkelingen op de energiemarkt kunnen hun weerslag kunnen hebben op de hotels in Amsterdam.

Alles overwegende beoordelen wij de vooruitzichtigen voor de hotels in Amsterdam als gunstig.

De prijs- en omzetontwikkelingen in de hotelmarkt zijn conjunctuurgevoelig. Daarom wordt de waarde van een hotel, en dus ook de erfpachtgrondprijs, gebaseerd op het langjarig gemiddelde en de toekomstverwachtingen. Bepalend voor de erfpachtgrondprijs zijn de volgende elementen:

• a.

  het hotelsegment (aantal sterren op grond van de Europese Hotelclassificatie (EHC);

• b.

  de locatie;

• c.

  het stadsdeel;

• d.

  de bezettingsgraad;

• e.

  het gemiddelde dagelijkse tarief (Average Daily Rate/ADR);

• f.

  de verhouding logies ten opzichte van ‘food & beverage’ en andere inkomsten;

• g.

  de huur als percentage van de totale omzet.

Erfpachtgrondprijzen voor hotels worden altijd per locatie en project bepaald. De erfpachtgrondprijzen voor hotels bevinden zich momenteel in de bandbreedte tussen circa €900 en €2.500 per m² bvo, exclusief btw, voor hotels met minimaal een gemiddeld serviceniveau (met hotelkamers met een minimale oppervlakte van 17 m²). Voor 2024 is de verwachting dat een stijging van de bezettingsgraad in combinatie met hogere kamerprijzen leiden tot een stijging van de omzet ten opzichte van voorgaande jaren. De grondprijzen zullen echter op een vergelijkbaar/licht hoger niveau liggen vanwege de toegenomen stichtingskosten. Vanwege de dynamiek van de markt of bijzondere omstandigheden kan niet worden uitgesloten dat een enkele erfpachtgrondprijs buiten de bandbreedte valt.

De erfpachtgrondprijzen van bijzondere hotelconcepten (zoals jeugdherbergen, hotelappartementen, shortstay) zijn zeer locatieafhankelijk en hebben een exploitatiestructuur die afwijkt van die van reguliere hotels. Om die reden wordt hiervoor geen bandbreedte voor de grondprijs afgegeven. Ook de erfpachtgrondprijzen voor hotels in de top van het segment vallen buiten de gegeven bandbreedtes. Hier is veelal sprake van unieke locatiekenmerken en bouwtypologieën.

De minimale erfpachtgrondprijs voor hotels is € 221 per m² bruto vloeroppervlak exclusief btw.

De vrijetijdsindustrie heeft logischerwijs een groei doorgemaakt sinds het wegvallen van de coronamaatregelen. Beleving en belevingseconomie worden hierbij steeds belangrijker voor de consument. De afgelopen jaren heeft de consument te maken gehad met diverse crises die de mogelijkheden tot vrijetijdsbesteding enorm hebben beïnvloed. Men heeft nu in meerdere mate behoefte aan live ontmoetingen en de vrijetijdsindustrie is bij uitstek geschikt om op deze behoefte in te spelen. De verwachting is dat de komende jaren keuzes voor vrijetijdsactiviteiten vaker op basis van budget gemaakt worden. Vanwege de hoge inflatie zal de vraag naar ‘gratis uitjes’ toenemen, zoals wandelen en fietsen. Betaalde vrijetijdsbesteding lijkt derhalve steeds meer een luxeproduct te worden. De branche zal met slimme betaalbare arrangementen de consument moeten blijven verleiden. Net als in andere sectoren zal ook deze branche te maken hebben met onder meer personeelstekorten en stijgende energieprijzen.

Belangrijke trends en ontwikkelingen zijn:

• ▪

  De groep 55-plussers met tijd en geld groeit.

• ▪

  Budget-leisure is in opkomst als gevolg van hoge inflatie.

• ▪

  Aandacht voor duurzaamheid en milieu als gevolg van hoge energiekosten, bijvoorbeeld bij zwembaden en sauna’s kijken naar energiebesparende maatregelen.

• ▪

  De consument stelt hogere eisen aan kwaliteit en comfort.

• ▪

  Er is sprake van schaalvergroting, brancheverbreding, filialisering en professionalisering in de branche.

• ▪

  Steeds meer professionele buitenlandse aanbieders treden tot de markt toe.

• ▪

  ‘Maatschappelijk verantwoord ondernemen’ neemt toe, doordat ondernemers steeds meer gebruikmaken van duurzame middelen.

In het grondprijsbeleid wordt onderscheid gemaakt in de drie bestemmingen:

• ▪

  cultuur & ontspanning

• ▪

  recreatie

• ▪

  sport

Voor deze bestemmingen wordt geen bandbreedte voor de erfpachtgrondprijzen opgenomen. De reden is dat het om zeer ruime bestemmingscategorieën gaat, met per situatie sterk verschillende residueel berekende erfpachtgrondprijzen. Dit betekent dat per bestemming een exploitatieberekening wordt gemaakt waarop de erfpachtgrondprijs wordt gebaseerd. De exploitatielasten en -opbrengsten worden in de tijd in een (vastgoed)exploitatieberekening uitgezet. Op deze manier wordt een inschatting gemaakt van de cashflow die samenhangt met de exploitatie van het vastgoed. Op basis van deze cashflow kan de vastgoedwaarde worden bepaald. Twee basiselementen staan bij die bepaling van de erfpachtgrondprijs voorop: de totale investeringen (exclusief grond) en de exploitatie van de voorziening.

De minimale erfpachtgrondprijs voor cultuur & ontspanning, recreatie en sport is € 221 per m² bruto vloeroppervlak exclusief btw. Voor de bestemmingen in dit hoofdstuk waarop de erfpachtgrondprijs van € 221 per m² bruto vloeroppervlak van toepassing is, geldt dat, als de FSI kleiner is dan 1, voor het onbebouwde deel een kortingsfactor van 0,75 op de grondprijs mag worden toegepast (grondprijs onbebouwd = grondprijs bebouwd maal 0,25). Bij een FSI gelijk aan of groter dan 1, behoeft het onbebouwde deel niet te worden afgerekend en geldt de kortingsfactor onbebouwd niet. Het aantal vierkante meters onbebouwd terrein dat wordt afgerekend, wordt als volgt berekend: m² kaveloppervlak min totaal footprint van het gebouw is onbebouwd terrein.

Parkeren heeft doorgaans een directe relatie met andere functies, maar is toch een zelfstandige functie en bestemming, die in veel gevallen zelfstandig exploitabel is en vaak onderdeel vormt van een (gebieds-)ontwikkeling. Binnen het grondprijsbeleid wordt parkeren dan ook als een aparte op zichzelf staande bestemming bestempeld, waarvoor specifieke erfpachtgrondprijzen gelden. Alleen bij eengezinswoningen met onbebouwd parkeren op eigen erf wordt geen aparte erfpachtgrondprijs berekend. De waarde van de parkeerplaats maakt daar onderdeel uit van de marktwaarde van de woning. Voor inpandig gebouwde parkeerplaatsen wordt de grondwaarde genormeerd residueel bepaald. De invloed van en de vraag naar laadpalen is en wordt alleen nog maar meer bepalender bij het parkeren. Het zal kostenverhogend werken en daardoor ook indirect van invloed zijn op de erfpachtgrondprijs. Echter ook aan de opbrengstenkant kan een vorm van inkomsten gegenereerd worden in de vorm van levering van stroom.

De erfpachtgrondprijs van parkeren wordt marktconform en genormeerd residueel bepaald¹⁴. De erfpachtgrondprijs hangt onder meer af van:

• ▪

  de bouwvorm (maaiveld, bebouwd, verdiept, et cetera)

• ▪

  het type parkeren: stallings- of openbare parkeergarage

• ▪

  het geldende parkeerbeleid

• ▪

  de parkeerdruk / beschikbaarheid van parkeerplaatsen

• ▪

  de exploitatievorm

In een aantal gevallen is de marktconforme residuele erfpachtgrondprijs van parkeren nihil of negatief. Er wordt echter een minimum erfpachtgrondprijs voor parkeren gehanteerd van € 2.180 per parkeerplaats, exclusief btw.

Naast de belangrijkste bestemmingen die in de vorige hoofdstukken aan de orde kwamen, bestaat er in Amsterdam vraag naar grond voor een grote diversiteit aan overige bestemmingen waarvoor vaak een bepaling van de erfpachtgrondprijs noodzakelijk is. Het gaat hierbij om de volgende categorieën:

• 1.

  sociaal-maatschappelijke bestemmingen op het gebied van onderwijs, religie, opvang, welzijn, zorg en medische bestemmingen;

• 2.

  nutsvoorzieningen zoals onderstations, hulpwarmtecentrales, gelijkrichterstations, gasverdeelstations, gasontvangstations, glasvezelverdeelstations, trafohuizen, kabels en leidingen voor distributie van energie, telefonie, internet en water;

• 3.

  overige bestemmingen zoals warmte-koudeopslag (WKO), reclamemasten, windmolens et cetera.

Binnen de gemeente Amsterdam werd in het verleden voor deze voorzieningen altijd de standaard vaste grondwaarde gehanteerd. Met de commercialisering van deze sector is dit een achterhaald uitgangspunt. Voor de meeste voorzieningen zoals genoemd onder categorie 1 is het uitgangspunt dat de grondwaarden residueel bepaald worden. Het beleid is gemaakt om ruimte te bieden voor residuele grondwaardebepaling in gevallen waar de marktwerking leidt tot commercieel winstgevende business cases. In veel gevallen zal dit niet het geval zijn. De voorwaarden die voor de vaste lage grondwaarde (€ 221 per m² bvo) gelden zijn:

• ▪

  een rendabele exploitatie is niet mogelijk vanwege de privaatrechtelijke beperkingen en,

• ▪

  de erfpachter is een non-profit instelling die wordt gesubsidieerd door de overheid.

Binnen de hierboven vermelde categorie ‘sociaal-maatschappelijke bestemmingen’ spelen de volgende ontwikkelingen:

• ▪

  De rijksoverheid stuurt op meer samenwerking en marktwerking;

• ▪

  Subsidies worden losgekoppeld van huisvesting;

• ▪

  Er is een toenemende professionalisering van instellingen;

• ▪

  Er ontstaan nieuwe integrale concepten en nieuwe vormen van (commerciële) dienstverlening in bijvoorbeeld particuliere medische klinieken;

• ▪

  De keuzevrijheid voor de consument wordt groter.

Vastgoed(realisatie) en de vastgoedexploitatie zijn steeds meer losgekoppeld van de zorg/dienstverlening, die vanuit het vastgoed geleverd wordt. Gevolg hiervan is dat de overheid nu niet meer de enige aanbieder is van dit type vastgoed en dat de vastgoedexploitatie commerciëler is. De erfpachtgrondprijs voor deze voorzieningen wordt dan ook bepaald vanuit het uitgangspunt van een commerciële vastgoedexploitatie.

Sociaal-maatschappelijke voorzieningen waaronder “alles-in-één-scholen”

Voor de voorzieningen zoals genoemd onder categorie 1 (zie 10.1) is het uitgangspunt dat de erfpachtgrondprijzen residueel worden bepaald. In sommige gevallen leidt marktwerking tot een commercieel winstgevende businesscase en is een residuele erfpachtgrondprijs op zijn plaats. In veel gevallen zal dit niet het geval zal zijn en wordt teruggevallen op de minimale erfpachtgrondprijs. Dit wordt van geval tot geval beoordeeld, maar de minimale erfpachtgrondprijs is in elk geval van toepassing op de zogenaamde alles-in-één-school. Een alles-in-één-school is een integrale voorziening met een aanbod in opvang, (voorschoolse) educatie en naschoolse activiteiten. Het betreft een samenwerkingsverband tussen tenminste de opvangorganisatie en het onderwijs. Voorwaarden bij deze minimale grondprijs zijn dat de alles-in-één-school voldoet aan de eisen die de gemeente (Onderwijs, Jeugd en Zorg) stelt aan het concept alles-in-één-school en de kinderopvangvoorzieningen van de alles-in-één-school eigendom worden van de gemeente (Vastgoed). Indien er naast voornoemde voorzieningen ook andere voorzieningen worden gerealiseerd, zal de grondprijs daarop worden toegesneden. Indien een marktpartij de voorzieningen binnen de alles-in-één-school realiseert en/of in eigendom krijgt, geeft de gemeente (Grond en Ontwikkeling) een maatwerkadvies voor de voor deze voorzieningen te hanteren grondprijs. Die kan uitkomen op de minimale erfpachtgrondprijs, maar kan ook hoger uitvallen.

Erfpachtgrondprijzen geprivatiseerde zorg waaronder huisartsenpraktijk

Er bestaat een grote variëteit aan zorgverleners: huisartsen, fysiotherapeuten, apotheken, logopedisten, maatschappelijk werkers, thuiszorg en consultatiebureaus. Daarnaast zijn er de reguliere ziekenhuizen die voornamelijk specialistische zorg verlenen. In beide categorieën zijn zorgverleners in toenemende mate commercieel georiënteerd of privaat gefinancierd, denk aan ziekenhuizen. Er worden, ondanks dat sprake is van zorgbedrijven, marktconforme huren betaald, terwijl ziekenhuizen soms gebruik maken van zogenaamde ‘sale and leaseback’ constructies waarbij het vastgoed tegen commerciële waarden in de boeken staat. In theorie zou hier sprake zijn van een commerciële huur en daarmee komen ziekenhuizen niet zondermeer in aanmerking voor de vaste lage erfpachtgrondprijs van € 221 per m² bruto vloeroppervlak exclusief btw. Daarom geldt voor alle zorg gerelateerde bestemmingen dat de erfpachtgrondprijs residueel wordt bepaald met maatwerk op basis van marktconformiteit. Voor gezondheidscentra geldt de vaste lage grondprijs wel als aan een aantal voorwaarden wordt voldaan, zoals het hebben van één gemeenschappelijke hoofdingang en één erfpachtrecht, waarbij het niet uit maakt wie de erfpachter is.

Voor praktijkruimten, die geen onderdeel zijn van een gezondheidscentrum en bijvoorbeeld zijn ondergebracht in de plint van een gebouw geldt het volgende: als de huisarts de erfpachter is geldt de vaste lage grondprijs. In het erfpachtcontract wordt in dat geval als gebruik “huisartsenpraktijk” opgenomen en de erfpachter stemt in met dit beperkte gebruik. Als de huisarts geen erfpachter is en de ruimte huurt van een derde en met betrekking tot de ruimte een ruimer gebruik is toegestaan, wordt de marktconforme grondprijs bepaald o.b.v. best use.

Nutsvoorzieningen

Nutsvoorzieningen zijn essentiële voorzieningen, waar elke bewoner en ondernemer tegen redelijke prijzen op moet kunnen rekenen. Hiertoe behoren niet alleen vastgoed benodigd voor het ‘transport’ van gas, elektra, water, telefonie/internet, stadsverwarming, maar ook riolering en infrastructuur voor openbaar vervoer. Omdat netwerken zoals kabeltelevisie en glasvezel zijn aangelegd voor andere aanbieders, behoren ook deze tot de nutsvoorzieningen. Datacenters worden niet als nutsvoorzieningen aangemerkt.

Nutsvoorzieningen vielen aanvankelijk vaak direct onder de verantwoordelijkheid van de overheid. In de loop van de tijd zijn de meeste van deze voorzieningen op afstand geplaatst: eerst in de vorm van stichtingen of overheidsvennootschappen, maar tegenwoordig wordt ook vaak gekozen voor privatisering. Wel ziet de overheid erop toe dat bij privatisering het algemeen belang en de betaalbaarheid voldoende gewaarborgd blijven. Voor nutsvoorzieningen geldt de vaste erfpachtgrondprijs van € 221 per m² bruto vloeroppervlak exclusief btw.

Voorzieningen ten behoeve van het openbaar vervoer als tramrails, bushalten, abri’s en dergelijke worden gerekend tot de weginrichting. Hierover wordt geen erfpachtgrondprijs berekend. Voorzieningen als gelijkrichterstations, eindhuisjes, waarin bus/tramchauffeurs hun rustruimte hebben en de lijnmanager kantoor houdt, behoren wel tot de nutsvoorzieningen waarvoor de vaste lage erfpachtgrondprijs van € 221 per m² bruto vloeroppervlak exclusief btw geldt.

Warmte-koudeopslag (WKO)

WKO-installaties vormen géén onderdeel van de openbare energievoorziening (en worden dus niet geëxploiteerd door nutsbedrijven). Ze bedienen exclusief één of meer gebouwen en zijn enigszins vergelijkbaar met een collectieve cv- of airco-installatie. WKO-installaties kunnen deel uitmaken van een erfpachtrecht of, wat doorgaans het geval is, worden ondergebracht in een opstalrecht dat door een derde wordt geëxploiteerd.

Een WKO-installatie vormt als het ware de vervanging van traditioneler installaties voor verwarming, verkoeling en tapwater. Dergelijke installaties nemen ruimte in beslag, waarvoor erfpacht verschuldigd is. Omdat een WKO-installatie een collectieve voorziening vormt, moet een alternatieve grondslag voor de grondwaardebepaling worden vastgesteld, die zo veel mogelijk bij de traditionele uitgangspunten aansluit.

Een WKO-installatie bestaat uit (1) ondergrondse bronnen, (2) doorgaans in een opstelruimte geplaatste verwarmings-, koel- en elektrotechnische installaties, pompen, warmtewisselaars en (3) overdrachtsstations door het hele gebouw, (4) alles met bijbehorende kabels en leidingen en overige infrastructuur.

Voor de bepaling van de grondwaarde voor de WKO-installatie als geheel wordt uitgegaan van een gescheiden waardering van de bronnen en opstelruimte(n).

• 1.

  Bronnen: De gemeente kan niet instaan voor de geschiktheid van de ondergrond voor warmte-/ koudebronnen van de gewenste capaciteit. Ook kan zij interferentie met andere WKO-installaties niet uitsluiten. Daarom is ervoor gekozen om alleen voor de bronnen die buiten het erfpachtperceel liggen een vaste grondwaarde per bron te hanteren. Voor bronnen die zich in de ondergrond van het erfpachtperceel bevinden, wordt geen afzonderlijke grondwaarde bepaald.

• 2.

  Voor de opstelruimte wordt de grondwaarde bepaald op basis van de BVO’s van de opstelruimte van de WKO-installatie en de grondwaarde per m² BVO van de bestemming(en)/ het gebruik waarvoor de WKO-installatie bestemd is:

  • a.

    als de WKO-installatie uitsluitend woningen bedient, dan is de waarde van de opstelruimte verdisconteerd in de grondwaarde van de woningen.

  • b.

    als de WKO-installatie alleen niet-woonbestemmingen bedient, dan wordt de grondwaarde van de opstelruimte bepaald op basis van de volgende vergelijking:

    Gwopstelruimte = BVO opstelruimte x	Gw complex
    	BVO complex

  • c.

    als de WKO-installatie in een gemengd complex met woningen en niet-woonbestemmingen zit, dan (1) is de grondwaarde voor het woningdeel van de opstelruimte verdisconteerd in de grondwaarde per m² GO wonen en (2) hoeft slechts de grondwaarde van de opstelruimte voor het niet-woningdeel berekend te worden. Hiervoor geldt de volgende vergelijking.

    Gw opstelruimte = BVO opstelruimte x	BVO niet woonbestemming	x	Gw niet woonbestemming
    	BVO complex		BVO niet woonbestemming

Als voor een WKO-installatie een opstalrecht wordt gevestigd, dan behelst dat mede het gebruik van de opstelruimte. Dat opstalrecht vertegenwoordigt een waarde. Voor een opstelruimte zoals genoemd onder punt 2.a en 2.c (het woningdeel) wordt de grondwaarde gelijkgesteld aan de minimale grondprijs die geldt voor niet-woonbestemmingen bij nieuwe gronduitgiften.

Voor de bronnen die buiten het erfpachtperceel liggen wordt een vaste erfpachtgrondprijs gehanteerd van € 2.180 per bron, exclusief btw. Voor bronnen die zich in de ondergrond van het erfpachtperceel bevinden, wordt geen afzonderlijke erfpachtgrondprijs berekend.

In geval van een opstalrecht dient de opstaller met de erfpachter van het complex waarin de WKO-installatie komt, overeenstemming te bereiken over een eventuele vergoeding voor de opstelruimte van de installatie.

Alle overige bestemmingen

De erfpachtgrondprijzen voor alle overige bestemmingen, zoals reclamemasten, windmolens en dergelijke bepalen we residueel.

De minimale erfpachtgrondprijs voor de hier niet genoemde bestemmingen is € 221 per m² bruto vloeroppervlak exclusief btw.