Beleidsnota uitgifte groen- en reststroken gemeente Maashorst 2024

De gemeente Maashorst is op 1 januari 2022 ontstaan door een fusie van de voormalige gemeenten Landerd en Uden. Om die reden dient het beleid van de voormalige gemeenten geharmoniseerd en geactualiseerd te worden. Enkel de voormalige gemeente Uden heeft nog een geldende beleidsnota groen- en reststroken (Notitie reststroken 2018 Uden). De Nota grondbeleid gemeente Landerd 2019 – waarin groen- en reststroken zijn uitgewerkt – is door de invoering Nota grondbeleid Maashorst 2022 komen te vervallen. Volgens de Wet Algemene regels herindeling is het van belang, dat vóór 1 januari 2024 het groen- en reststrokenbeleid van de voormalige gemeenten is geharmoniseerd en vastgesteld.

Bij de gemeente Maashorst komen regelmatig aanvragen binnen over koop, huur of ingebruikname van een groen- en reststrook, grenzend aan particulier dan wel bedrijfseigendom. Daarnaast zijn er veel situaties waarbij een groen- en reststrook, zonder toestemming van de gemeente Maashorst, in gebruik zijn genomen. In artikel 160 lid 3 van de Gemeentewet is opgenomen dat het college van burgemeester en wethouders alle maatregelen neemt en doet wat nodig is, ter voorkoming van verjaring of verlies van recht of bezit. Dit houdt in dat de gemeente Maashorst dient op te treden tegen het oneigenlijk gebruik van gemeentegrond.

Door middel van deze beleidsnota wordt het beleid voor de uitgifte van een groen- en reststrook (ook wel snippergroen genoemd) geactualiseerd/geharmoniseerd, zodat aanvragen van inwoners voor koop of huur van een groen- en reststrook op eenduidige wijze behandeld worden. Daarnaast dient het beleid als handvat voor de aanpak van oneigenlijk grondgebruik. In deze beleidsnota worden duidelijke kaders en uitgangspunten vastgesteld voor het optreden tegen oneigenlijk grondgebruik waarmee een consistente en transparante werkwijze is gewaarborgd.

Om aanvragen te kunnen beoordelen en het oneigenlijke grondgebruik op een correcte wijze te kunnen aanpakken is helder beleid nodig. Het is belangrijk dat inwoners vooraf weten wat zij kunnen verwachten.

Deze beleidsnota bevat een aantal wijzigingen ten opzichte van de tot op heden gehanteerde beleidsnota van de voormalige gemeente Uden.

Samengevat heeft deze beleidsnota de volgende doelen:

• •

  Het actualiseren en harmoniseren van het groen- en reststrokenbeleid van de voormalige gemeenten Landerd en Uden;

• •

  Eenduidig beleid, zodat een ieder op gelijke wijze wordt behandeld (gelijkheidsbeginsel);

• •

  Het verkrijgen van duidelijkheid over de eigendomssituatie voor inwoners en de gemeente Maashorst (rechtszekerheidsbeginsel);

• •

  Het vaststellen van de uitgangspunten en toetsings- en beoordelingscriteria waaraan de uitgifte van groen- en reststroken moet worden getoetst;

• •

  Het vaststellen van de grondprijsberekening voor de verkoop en verhuur van groen- en reststroken;

• •

  Het vaststellen van de procedure voor de aanpak van oneigenlijk grondgebruik;

• •

  Het vaststellen van de procedure voor verkoop;

• •

  Het vaststellen van de procedure voor verhuur.

Van een groen- en reststrook, in de volksmond ook wel snippergroen genoemd, is sprake als de grond:

• –

  Eigendom is van de gemeente;

• –

  Geen of beperkte functionele waarde heeft voor de openbare ruimte;

• –

  Direct grenst aan particulier dan wel bedrijfseigendom;

• –

  Niet groter is dan 150 m2.

Indien één van de in hoofdstuk 3 van deze beleidsnota genoemde toetsings- en beoordelingscriteria leidt tot bezwaren tegen de uitgifte van een groen- en reststrook, wordt niet overgegaan tot gronduitgifte (verkoop en/of verhuur).

Inwoners kunnen zelf via de website van de gemeente Maashorst een aanvraag tot koop en/of huur indienen. De aanvraag zal worden beoordeeld conform de toetsings- en beoordelingscriteria in hoofdstuk 3 van deze beleidsnota. Afgewezen verzoeken worden niet opnieuw in behandeling genomen, tenzij gewijzigde omstandigheden daartoe aanleiding geven.

Uitgangspunt bij de uitgifte van een groen- en reststrook is verkoop. Verhuur van een groen- en reststrook is in beginsel niet wenselijk. Een huurovereenkomst wordt namelijk gesloten onder persoonlijke titel en is persoonsgebonden. Dit heeft tot gevolg dat bij de verkoop van de woning en/of het aangrenzende perceel de huurovereenkomst niet automatisch overgaat op de nieuwe eigenaar. In praktijk blijkt dat de gemeente Maashorst regelmatig niet in kennis wordt gesteld van de eigendomswijziging en daarmee van de beëindiging van de huurovereenkomst. Hierdoor kan oneigenlijk grondgebruik ontstaan bij de opvolgende eigenaar. Daarnaast zijn bij verhuur hogere administratieve lasten en kosten aan de orde dan bij verkoop.

Bij verkoop van de woning en/of het aangrenzende perceel dient de huurder van een groen- en reststrook de gemeente Maashorst hierover te informeren en de huurovereenkomst op te zeggen. De gemeente Maashorst zal dan met de opvolgende eigenaar nieuwe afspraken maken voor het gebruiken van de van de groen- en reststrook. Eerst zal onderzocht worden of de eerder verhuurde grond ook voor verkoop in aanmerking komt. Indien verkoop van de grond mogelijk is, dan wordt de grond naast te huur ook te koop aangeboden. Wenst de nieuwe eigenaar de grond niet aan te kopen of te huren? Dan dient de huurder de groen- en reststrook in de oorspronkelijke staat op te leveren. Indien de oorspronkelijke staat van het perceel niet meer te herleiden is, dan dient de gebruiker alle aanwezige beplanting, bestrating, (groen)afscheidingen en eventuele opstallen, naar wens van de gemeente Maashorst, te verwijderen.

Bij gronduitgifte wordt een onderscheid gemaakt tussen eigenaren en huurders van aangrenzende woningen en/of percelen. Alleen eigenaren van aangrenzende woningen en/of percelen kunnen een groen- en reststrook kopen en/of huren. Aan huurders wordt geen grond verkocht of verhuurd. Verhuurders van woningen (waaronder woningbouwcorporaties) kunnen de grond mogelijk wel van de gemeente Maashorst kopen.

Afhankelijk van de in hoofdstuk 3 van deze beleidsnota genoemde toetsings- en beoordelingscriteria, kan gekozen worden voor de volgende vormen van gronduitgifte: (in de volgorde van voorkeur) verkoop en/of verhuur. Bij de beoordeling of de groen- en reststrook kan worden uitgegeven, is altijd sprake van maatwerk. Veel situaties verschillen namelijk van elkaar en leiden om die reden tot een andere uitkomst. Als een groen- en reststrook niet kan worden verkocht, wordt nagegaan of de groen- en reststrook gedeeltelijk kan worden verkocht. Daarnaast kan het ook voorkomen dat de groen- en reststrook enkel kan worden verkocht óf verhuurd.

Deze uitgiftevormen zijn aan te merken als privaatrechtelijke rechtshandelingen. Een besluit tot gronduitgifte is geen besluit in de zin van artikel 1:3 lid 1 Algemene wet bestuursrecht (Awb). Om die reden is het niet mogelijk om in bezwaar te gaan tegen een gronduitgiftebesluit. Dat neemt niet weg dat ook een privaatrechtelijke rechtshandeling niet mag worden uitgeoefend in strijd met geschreven en/of ongeschreven regels van publiekrecht. Dit volgt uit artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dat betekent dat ook het privaatrechtelijk handelen van de gemeente Maashorst wordt getoetst aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel.

Op grond van het gelijkheidsbeginsel zijn overheden verplicht om iedere vorm van gronduitgifte bekend te maken. Dit kan door middel van een selectieprocedure, of door middel van publicatie van de voorgenomen uitgifte. De Gemeente Maashorst heeft hier beleid voor vastgesteld, zie: Beleidsregels uitgifte grond en vastgoed 14 november 2023.

Kan een groen- en reststrook niet worden uitgegeven of wil de gebruiker de groen- en reststrook niet kopen of huren, dan verzoekt de gemeente Maashorst de gebruiker om de groen- en reststrook binnen een redelijke termijn weer in oorspronkelijke staat aan de gemeente Maashorst ter beschikking te stellen. Indien de oorspronkelijke staat van de groen- en reststrook niet meer te herleiden is, dan dient de gebruiker alle aanwezige beplanting, bestrating, (groen)afscheidingen en eventuele opstallen, naar wens van de gemeente Maashorst, te verwijderen. De gemeente Maashorst geeft geen vergoeding voor de verwijderde zaken, noch voor de eventueel gemaakte kosten van het verwijderen. Als de gebruiker niet meewerkt aan een verzoek tot ontruiming, zal de ontruiming zo nodig via rechterlijke weg worden afgedwongen. Alle met deze procedure samenhangende kosten, alsmede de kosten van ontruiming, zullen dan op de gebruiker worden verhaald.

Indien een groen- en reststrook niet binnen een redelijke termijn weer in oorspronkelijke staat ter beschikking wordt gesteld, wordt overgegaan tot handhaving. Bij handhaving wordt een onderscheid gemaakt tussen publiekrechtelijke en privaatrechtelijke handhaving. Hierover meer in hoofdstuk 6.

Indien een beroep op verjaring wordt ingediend zal deze worden beoordeeld aan de hand van de wet en jurisprudentie. Mocht het beroep op verjaring worden erkend, dan zal de gemeente Maashorst in beginsel medewerking verlenen aan inschrijving in de openbare registers. Hierover meer in hoofdstuk 7.

Het omgevingsplan geeft aan voor welk doel gronden gebruikt mogen worden en wat erop mag worden gebouwd. Na verkoop van de groen- en reststrook wordt het bestaande gebruik niet direct aangepast. De gemeente Maashorst houdt aan dat de aangekochte groen- en reststrook bij het eigendomsperceel mag worden betrokken en gebruikt mag worden als tuin. Dit betekent dat er beperkte mogelijkheden zijn, zoals bijvoorbeeld het plaatsen van een erfafscheiding.

Het is niet werkbaar om na elke verkoop van een groen- en reststrook een herziening van het omgevingsplan door te voeren. Het gebruik van de groen- en reststrook in afwijking van het omgevingsplan, met uitzondering van bebouwing, zal worden gedoogd tot het moment waarop de benodigde wijziging van het omgevingsplan verwerkt kan worden. Indien koper eerder deze wijziging wenst, dient koper daartoe op eigen kosten een verzoek in te dienen. Een andere mogelijkheid is het aanvragen van een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Ook deze aanvraag en bijbehorende kosten komen voor rekening van de koper.

In bijzondere situaties kan gemotiveerd worden afgeweken van de kaders in deze beleidsnota. Dit is ter beoordeling door het college van burgemeester en wethouders.

Uiteraard kan een groen- en reststrook enkel worden uitgegeven als deze in eigendom is van de gemeente Maashorst. Een groen- en reststrook wordt enkel uitgegeven aan woningeigenaren en eigenaren van bedrijfspanden van direct aangrenzende percelen. Aan aangrenzende huurders wordt geen groen- en reststrook uitgegeven.

Team Groene leefomgeving beoordeelt aan de hand van onderstaande criteria of een groen- en reststrook kan worden uitgegeven.

Uitgifte van een groen- en reststrook mag niet leiden tot ingesloten eigendommen, aangezien dit een onoverzichtelijke eigendomssituatie in de hand werkt en deze eigendommen niet meer te onderhouden en wellicht zelfs onverkoopbaar zijn. Indien de groen- en reststrook grenst aan percelen van verschillende eigenaren dient overeenstemming bereikt te worden met de verschillende eigenaren over de verdeling van de groen- en reststrook.

Daarnaast dient versnippering van de openbare ruimte voorkomen te worden. In sommige situaties gaat het om een groen- en reststrook die zich uitstrekt langs meerdere huispercelen. Als zou blijken dat niet alle aangrenzende eigenaren tot koop wensen over te gaan, ontstaat er een zogenaamde kanteelsituatie. Dat is niet wenselijk. Het beheren van de op deze wijze overblijvende groenstructuren is niet efficiënt, vergt meer onderhoud en brengt dus meer kosten met zich mee. Dit betekent dat indien een – in beginsel voor uitgifte vatbare – groen- en reststrook zich langs meerdere huispercelen uitstrekt, alle aangrenzende eigenaren daarvan tot aankoop van het tegen hun woonperceel gelegen gedeelte van de groen- en reststrook bereid moeten zijn.

Figuur 1. Geen wenselijke grondverkoop

Figuur 2. Geen wenselijke grondverkoop

Figuur 3. Wenselijke grondverkoop

Voor elke aanvraag of situatie van oneigenlijk grondgebruik van een groen- en reststrook wordt, door middel van een zogenaamde KLIC-melding, onderzocht of kabels en leidingen in de grond aanwezig zijn. Indien een kabel of leiding in de grond aanwezig is, wordt per situatie beoordeeld of dit een belemmering vormt voor de verkoop. Om dit te beoordelen wordt aan de eigenaren van kabels en leidingen gevraagd of de grond voor verkoop in aanmerking komt en welke voorwaarden daarbij horen. Belangrijke voorwaarde bij verkoop is dat de eigenaren van de kabels en leidingen akkoord zijn met de verkoop en altijd toegang blijven houden tot de kabels en leidingen voor onderhoud of werkzaamheden. Verkoop van de grond mag dit niet belemmeren.

De toegang tot deze kabels en leidingen kan worden geregeld door het vestigen van een recht van opstal. Deze beoordeling ligt bij de adviseur kabels en leidingen van de gemeente Maashorst en bij de eigenaren van de kabels en leidingen (o.a. de gemeente, nuts- en telecombedrijven). De aanwezigheid van riolering of hoofdleidingen kan een reden zijn om de groen- en reststrook niet uit te geven.

Indien de uitgifte van een groen- en reststrook een negatieve invloed heeft op de stedenbouwkundige structuur, dan wel landschapskundige- en/of planologische opzet, komt de grond niet voor uitgifte in aanmerking. Uitgifte van een groen- en reststrook is te overwegen in geval:

• –

  Uitgifte geen afbreuk doet aan de stedenbouwkundige structuur/opzet van de wijk;

• –

  Inrichting van de grond volgens de planologische mogelijkheden niet leidt tot aantasting van het straatbeeld of zichtlijnen;

• –

  De grond geen cultuurhistorische waarde heeft.

Een groen- en reststrook kan niet worden uitgegeven indien dat uit verkeerskundig oogpunt onwenselijk en/of gevaarlijk is. Bij uitgifte van een groen- en reststrook gelegen aan een openbare weg dient bijvoorbeeld een berm of trottoir te blijven bestaan ten behoeve van de noodzakelijke schrikruimte voor weggebruikers. Door de uitgifte van een groen- en reststrook mag geen onoverzichtelijke en/of onveilige verkeerssituatie ontstaan. De uitgifte mag niet leiden tot ontoegankelijkheid van de aangrenzende openbare ruimte voor bijvoorbeeld de beheerders, politie en andere hulpdiensten.

Een groen- en reststrook die een functie heeft in het kader van de energietransitie of kansrijk is om voor deze functie in te zetten komt niet voor uitgifte in aanmerking. Denk hierbij bijvoorbeeld aan grond die wenselijk is voor het aanleggen van aanvullende kabels en leidingen, dan wel voor het plaatsen van transformatorstations.

Een groen- en reststrook zal niet worden uitgegeven als het een belemmering vormt volgens het geldende omgevingsplan en de belemmering niet kan worden weggenomen door ofwel het wijzigen van het omgevingsplan, ofwel het verlenen van een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Indien een groen- en reststrook op basis van alle voorgaande criteria kan worden uitgegeven, dient eventuele bodemverontreiniging enkel dan te worden onderzocht als hiertoe aanleiding bestaat, waarbij eerst wordt onderzocht of er al een historisch onderzoek bestaat. Indien sprake is van een noodzakelijk bodemonderzoek, wordt dit pas uitgevoerd nadat duidelijkheid bestaat over de (financiële) impact ervan en deze door de inwoner wordt aanvaard.

Voor het bepalen van de grondprijs dient op de eerste plaats een onderscheid te worden gemaakt in de grootte van de strook.

De huurprijs voor een groen- en reststrook bedraagt, bij aanvang van de huurperiode, 3% van de (dan geldende) verkoopprijs per m2 per jaar, met een minimum van € 150,- per jaar. In de huurovereenkomst wordt bepaald dat de huurprijs (mogelijk) geïndexeerd wordt aan de hand van het door het Centraal Bureau voor Statistiek gehanteerde CPI-indexcijfer.

Op veel locaties in de gemeente Maashorst is sprake van oneigenlijk grondgebruik. Het gaat hier om situaties waarin inwoners delen van het openbaar groen, grenzend aan hun perceel, in gebruik nemen en het bijvoorbeeld inrichten als privé-tuin. De gemeente Maashorst kan hier last van hebben in geval van werkzaamheden of bij het verkopen van gemeentegrond. Oneigenlijk grondgebruik leidt verder tot de volgende problemen:

• –

  De stedenbouwkundige eenheid kan in gevaar komen;

• –

  Het ontbreken van een gestructureerde aanpak leidt tot rechtsongelijkheid: inwoners die grond van de gemeente Maashorst kopen versus inwoners die grond zonder toestemming in gebruik nemen;

• –

  Gebruikers kunnen zich als bezitter na verloop van tijd (mogelijk) beroepen op verjaring.

In artikel 160 lid 3 van de Gemeentewet is opgenomen dat het college van burgemeester en wethouders alle maatregelen neemt en doet wat nodig is, ter voorkoming van verjaring of verlies van recht of bezit.

Indien wordt vastgesteld dat een inwoner of bedrijf gemeentegrond, waarover geen afspraken zijn gemaakt, in gebruik heeft, onderzoekt de gemeente Maashorst de mogelijkheden tot gronduitgifte aan de hand van de toetsings- en beoordelingscriteria in hoofdstuk 3 van deze beleidsnota. Indien er geen bezwaren zijn tot uitgifte van de grond, ontvangt de gebruiker een schriftelijk aanbod van de gemeente Maashorst om de grond aan te kopen dan wel te huren. Is verkoop of verhuur niet mogelijk of wil de gebruiker de grond niet aankopen of huren, dan verzoekt de gemeente Maashorst de gebruiker om de grond, binnen een redelijke termijn, in oorspronkelijke staat ter beschikking te stellen. Indien de oorspronkelijke staat van het perceel niet meer te herleiden is, dan dient de gebruiker alle aanwezige beplanting, bestrating, (groen)afscheidingen en eventuele opstallen te verwijderen. De gemeente Maashorst geeft geen vergoeding voor de verwijderde zaken, noch voor de eventueel gemaakte kosten van het verwijderen. Indien de gebruiker niet meewerkt aan een verzoek tot ontruiming, zal de ontruiming zo nodig via rechterlijke weg worden afgedwongen. Alle met deze procedure samenhangende kosten, alsmede de kosten van ontruiming, zullen dan op de gebruiker worden verhaald.

Bij oneigenlijk gebruik van een groen- en reststrook kan de gemeente Maashorst, door gebruik te maken van haar eigenaarsbevoegdheid, privaatrechtelijk handhaven. De gemeente Maashorst handelt dan als rechtspersoon, als eigenaar van de grond. Bij het handhaven in privaatrechtelijke zin dienen ook de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht te worden genomen. Het handhaven heeft als doel het terugvorderen van eigendom en het voorkomen van het verlies van eigendom door verjaring. De gemeente Maashorst is als eigenaar van de grond bevoegd de grond van eenieder die haar zonder recht houdt, op te eisen (artikel 5:2 BW).

Het staat de gemeente Maashorst niet vrij om altijd gebruik van te maken van privaatrechtelijke handhaving. De gemeente Maashorst mag geen gebruik maken van het privaatrecht, als dat de publiekrechtelijke regeling onaanvaardbaar zou doorkruisen. Per situatie zal dan ook worden beoordeeld of privaatrechtelijk of publiekrechtelijk zal worden gehandhaafd.

Het kan voorkomen dat niet publiekrechtelijk kan worden gehandhaafd. Dit doet zich voor als het gebruik van de grond gelegaliseerd kan worden door middel van verkoop, maar de gebruiker niet op het aanbod in gaat. Voor deze situaties blijft privaatrechtelijke handhaving de enige manier.

Bij publiekrechtelijke handhaving staat niet de eigendom van de grond centraal, maar de (openbare) functie daarvan. Indien het gebruik van een groen- en reststrook door een inwoner of bedrijf, inbreuk maakt op de openbare buitenruimte en daarmee op de leefomgeving van de overige inwoners van de gemeente, dient de gemeente Maashorst hiertegen handhavend op te treden. De gemeente Maashorst heeft namelijk de beginselplicht tot handhaving.

De gemeente Maashorst mag niet publiekrechtelijk handhaven wanneer concreet zicht op legalisatie bestaat. Van handhaving moet ook worden afgezien indien handhaving onevenredig is in verhouding tot de daarmee te dienen belangen. Eenduidige criteria zijn hier echter niet voor te geven. Dit zal dus per situatie moeten worden beoordeeld.

Publiekrechtelijke handhaving kan op diverse gronden plaatsvinden, zoals op grond van het omgevingsplan. Per situatie wordt beoordeeld op welke grond zal worden gehandhaafd.

Volgens artikel 3:99 BW treedt verkrijgende verjaring op als de grond gedurende 10 jaar onafgebroken en te goeder trouw in bezit is genomen. Het begrip ‘te goeder trouw’ houdt in dat de verkrijger niet wist en niet kon weten dat de grond niet van hem was. Omdat uit het enkele raadplegen van de kadastrale gegevens vaak blijkt dat de gemeente eigenaar is van de grond, zal een beroep op bezit te goeder trouw niet snel slagen.

Volgens artikel 3:105 BW treedt bevrijdende verjaring op als de grond 20 jaar onafgebroken in bezit is genomen, ook al was diegene niet te goeder trouw.

De lat voor inbezitneming van overheidsgronden ligt hoog. De Hoge Raad heeft op 24 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:309) de regels voor inbezitneming van overheidsgronden aangescherpt. Er dient namelijk naast een periode van 10 of 20 jaar ook sprake te zijn van zogenaamd ‘ondubbelzinnig bezit’. De strook overheidsgrond mag niet meer toegankelijk zijn voor derden en dient te zijn omheind door middel van een ondoordringbare erfafscheiding. De feitelijke macht dient dus bij de grondgebruiker te liggen. Ook mogen er geen afspraken zijn gemaakt over het gebruik van de betreffende grond.

Op grond van artikel 3:119 lid 2 BW zal de inwoner het bezit moeten bewijzen. Dit kan bijvoorbeeld door middel van (lucht)foto’s én verklaringen van omwonenden. De inwoners zullen dus zelf moeten bewijzen dat én vanaf wanneer sprake is van bezit.

Het in bezit nemen en houden van gemeentegrond, wetende dat deze grond eigendom is van de gemeente, is onrechtmatig en kan leiden tot een vordering tot schadevergoeding. Een schadevergoeding kan zowel in geld als in natura.

Mocht het beroep op verjaring door de gemeente Maashorst worden erkend, dan zal de gemeente Maashorst in beginsel medewerking verlenen aan inschrijving daarvan in de openbare registers. De gemeente Maashorst vraagt de verjaring in te laten schrijven in de openbare registers van het Kadaster. Daarvoor is wel een notariële akte nodig. De kosten voor het opstellen van de akte en het inschrijven van de akte in het Kadaster komen voor rekening van de verkrijger. Het inschrijven van de verjaring in het Kadaster is geen verplichting. De gemeente Maashorst adviseert wel om de verjaring in te schrijven. Daarmee wordt onduidelijkheid over de ligging van de kadastrale erfgrens in de toekomst voorkomen.