| Organisatie | Oudewater |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Doelgroepenverordening Oudewater 2023 |
| Citeertitel | Doelgroepenverordening Oudewater 2023 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Deze regeling vervangt de Doelgroepenverordening Oudewater 2022.
artikel 147, eerste lid, van de Gemeentewet
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 23-12-2023 | nieuwe regeling | 14-12-2023 |
De in het eerste en tweede lid bedoelde maximale koopprijzen worden jaarlijks op 1 januari geïndexeerd overeenkomstig het percentage waarmee de liberalisatiegrens wordt aangepast, zoals opgenomen in de jaarlijkse MG Circulaire met betrekking tot o.a. huurprijsgrenzen, en afgerond op een veelvoud van € 500.
De verhuurders van woningen met een huurprijsgrens, als bedoeld in artikel 2 het eerste en tweede lid in deze verordening dienen de instandhoudingstermijnen zoals in artikel 6 van deze verordening is gestelde, jaarlijks een overzicht aan de gemeente Oudewater te verstrekken. Daarin kan worden nagegaan of alle huurprijzen binnen de bepaling van artikel 2 van deze verordening vallen. Ook moet daarin kunnen worden nagegaan of bij nieuwe verhuringen sprake was van verhuringen aan huishoudens die behoren tot de doelgroepen als bedoeld in artikel 4 het eerste en derde lid van deze verordening. Uiterlijk op 1 juli dient een overzicht van het voorgaande kalenderjaar aan de gemeente verstrekt te zijn.
Het college kan in bijzondere gevallen ten gunste van de belanghebbende van het bepaalde in deze verordening of de deelverordeningen gemotiveerd afwijken, indien toepassing van de betreffende verordening tot onbillijkheden van overwegende aard leidt.
Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Oudewater in zijn openbare vergadering,
gehouden op 14 december 2023.
de griffier,
mr. M.W. Bosma
de burgemeester,
drs. D.C. de Vries
Toelichting ‘Doelgroepenverordening Oudewater 2023’
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om in bestemmingsplannen te eisen dat een percentage van bepaalde categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwontwikkelingen. Deze categorieën zijn vastgelegd in het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro):
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal het Besluit Ruimtelijke Ordening komen te vervallen. De bepalingen zoals die nu in het Besluit Ruimtelijke Ordening zullen worden opgenomen in de Omgevingswet overgenomen in het Besluit kwaliteit leefomgeving.
Vervolgens kan de gemeenteraad de doelgroepen die in aanmerking komen voor voornoemde categorieën woningen in een verordening vastleggen. Deze verordening (ook wel: “doelgroepenverordening”) vormt daarmee de juridische basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. De verordening ziet uitsluitend toe op nieuwbouw van woningen. Om de doelgroepenverordening toe te passen moet dit in het betreffende bestemmingsplan en/of in overeenkomsten met ontwikkelaars vastgelegd worden.
De gemeente Oudewater heeft in de recent vastgestelde “Woonvisie Oudewater 2020 - 2025” het volkshuisvestelijke beleid vastgelegd. Hierin zijn doelstellingen voor woningbouwontwikkelingen geformuleerd, waaronder de differentiatie van woningbouw in een aantal categorieën. Om duidelijke definities aan deze categorieën te geven, worden in deze verordening per categorie bepalingen vastgelegd ten aanzien van:
In de huidige woningmarkt hebben veel huishoudens moeite met het vinden van passende en betaalbare woonruimte. Voorheen zagen de maatregelen vanuit de gemeente met name toe op de behoefte aan woonruimte voor lagere inkomens. Dit kreeg grotendeels vorm in de realisatie van sociale huurwoningen. Met de huidige woningprijzen is het ook voor huishoudens met een middeninkomen lastig geworden om geschikte woonruimte te vinden en te kunnen betalen. In de doelgroepenverordening worden daarom zowel de sociale categorieën woonruimte als de betaalbare en middeldure categorieën woonruimte opgenomen.
De doelstelling in deze verordening is vierledig en kan worden weergeven in onderstaand schema:
Omwille van de leesbaarheid van deze verordening wordt onder a het begrip “Betaalbare huurwoningen” en “middeldure huurwoning” gehanteerd ter vervanging van het begrip “geliberaliseerde woning voor middenhuur”, zoals toegepast in het Besluit Ruimtelijke Ordening.
In artikel 2 worden sociale en betaalbare en middeldure huur gedefinieerd in termen van huurprijsgrenzen, door bepalingen op te nemen met betrekking tot:
Momenteel bedraagt de zogeheten huurtoeslaggrens (ook wel: liberalisatiegrens) €808,06 (prijspeil 2023). Voor het bepalen van de minimale huurprijs voor betaalbare huurwoning is aansluiting gezocht bij bovengenoemde huurtoeslaggrens. Voor de bovengrens voor betaalbare huurwoning is in het lage middensegment € 850 aangehouden. Voor de bovengrens voor middeldure huurwoning is in het hoge middensegment € 1000 aangehouden. Deze bovengrenzen zijn overeenkomstig met de Woonvisie Oudewater 2020 - 2025 gehanteerd huurprijzen.
De indexering ligt vast in landelijke wetgeving en wordt jaarlijks uitgevoerd door de rijksoverheid. De indexering van de maximale huurprijsgrenzen voor betaalbare en middeldure huurwoningen is een gemeentelijke beleidskeuze. Gekozen is voor een jaarlijkse indexering van de maximale aanvangshuurprijs op basis van de consumentenprijsindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) + 1 procentpunt.
In het vijfde lid is bepaald dat gedurende de instandhoudingstermijn sociale huurwoningen de aanvangshuurprijs onder de liberalisatiegrens moeten zijn. Voor verhuurders van sociale huurwoningen die onder deze verordening vallen is het niet mogelijk om deze woningen gedurende de instandhoudingstermijn aan te bieden boven de huurtoeslaggrens.
Voor sociale huurwoningen is een maximale aanvangshuurprijs wettelijk bepaald. Door wettelijk toegestane huurverhogingen kan worden voorkomen dat de huurprijs in de loop der jaren hoger komt te liggen dan de maximaal huurtoeslaggrens. Dit is voornamelijk het geval bij huurders wiens inkomen gestegen is en zodoende te maken krijgen met inkomensafhankelijke huurverhoging.
Samenvattend laten de bovenstaande bepalingen zich schematisch weergeven in het volgende overzicht:
In artikel 3 wordt de categorie sociale koop onderverdeeld in drie subcategorieën:
Sociale koop laag (circa 70% betaalbaarheidsgrens; maximaal €250.000,- prijspeil 2023);
Sociale koop midden (circa 85% betaalbaarheidsgrens; maximaal €300.000,- prijspeil 2023);
Sociale koop hoog (betaalbaarheidsgrens; €355.000,- prijspeil 2023)
De maximale koopprijs voor sociale koop hoog is vanuit de U10 regionaal afgestemd in de Woondeal.
De indexering van de maximale koopprijsgrenzen loopt gelijk aan de indexering van de betaalbaarheidsgrens vanuit de rijksoverheid.
Dit artikel omschrijft de doelgroepen voor de verschillende woningbouwsegmenten. De afbakening van de doelgroepen vindt plaats aan de hand van maximale inkomensgrenzen. Gedurende de instandhoudingstermijn moeten de woningen voor de betreffende inkomensdoelgroepen behouden blijven overeenkomst artikel 5.
Voor de doelgroep voor sociale huurwoningen is aansluiting gezocht bij de inkomensgrenzen uit de bestaande wet- en regelgeving gericht op de activiteiten van corporaties. In het eerste lid worden als doelgroep voor sociale huurwoningen huishoudens met een maximaal inkomen als bedoeld in artikel 48, eerste lid van de Woningwet, aangemerkt. Op grond van dit artikel wordt de maximale inkomensgrens voor sociale huurwoningen jaarlijks geïndexeerd met de zogeheten MG Circulaire.
In het tweede lid van artikel 4 is bepaald dat toegelaten instellingen mogen afwijken van het bepaalde in het eerste lid. Hiermee volgt de verordening de landelijke wet en regelgeving voor corporaties om af te wijken.
In het derde lid van artikel 4 is de doelgroep voor betaalbare en middendure huurwoningen vastgelegd. De definitie van doelgroepen wordt bepaalt door een maximale inkomensgrens. Er zijn geen minimale inkomensgrenzen benoemd. In de praktijk hanteren verhuurders veelal een inkomenstoets waarbij ze een minimale inkomensgrens voor een huurwoning hanteren.
In het vierde van artikel 4 is de doelgroep voor sociale koopwoningen vastgelegd. Bij het bepalen van de doelgroepen voor sociale koop is geen minimale inkomensgrens gehanteerd. Hierdoor kunnen huishoudens met een laag inkomen die beschikken over eigen geld, ook deze woningen kopen. Het werken met maximale inkomensgrenzen zorgt er met name voor dat hogere inkomens de vastgelegde lage- en middeninkomens niet kunnen verdringen in de gehanteerde prijscategorieën.
In het vijfde lid van artikel 4 is tenslotte bepaald dat de in deze verordening vastgelegde inkomens jaarlijks worden geïndexeerd aan de hand van cao-loonindex van het CBS. Alleen de inkomensdoelgroep voor de sociale huur valt niet onder deze indexering. De indexering van de maximale inkomensgrens voor sociale huur wordt door het Rijk vastgesteld.
Samenvattend laten de doelgroepen zich schematisch weergeven in het volgende overzicht:
In dit artikel is bepaald dat de verhuurder een woning gedurende de instandhoudingstermijn beschikbaar moet houden voor de doelgroep. De instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen is minimaal 25 jaar na de eerste ingebruikname.
De instandhoudingstermijn voor middeldure huurwoningen is bepaald op 15 jaar. De huurprijzen van middeldure huurwoningen mogen in die periode niet boven de huurprijsgrenzen uitkomen die zijn vastgelegd in artikel 2 van deze verordening.
De instandhoudingstermijn voor sociale koopwoningen is een termijn van 20 jaar, of zo lang als wettelijk maximaal is toegestaan, vanaf eerste ingebruikname, voor deze doelgroep beschikbaar te blijven.
Indien woningen binnen de gestelde termijnen worden onttrokken aan de opgelegde categorie, is dit in strijd met de doelgroepenverordening en kan de gemeente handhavend optreden.
Om toezicht te kunnen houden op de naleving van het bepaalde in deze verordening is een informatieplicht voor verhuurders opgenomen. Op deze wijze zal de naleving van deze verordening na verwachting worden vergroot en wordt tevens het gebruik en effect van deze verordening inzichtelijk gemaakt.
Aangezien de corporaties jaarlijks uitgebreid verslag uitbrengen over hun activiteiten worden corporaties ontheven van deze plicht. Indien woningen binnen de instandhoudingstermijn worden onttrokken aan de opgelegde categorie, wordt in strijd met deze verordening gehandeld.
Het college kan van deze verordening afwijken als de toepassing ervan leidt tot bijzondere hardheid in een bepaald geval. Dat wil zeggen dat de toepassing van de verordening tot een onvoorzien en onredelijk benadelend gevolg zou leiden. De hardheidsclausule wordt slechts in uitzonderlijke gevallen toegepast. Dat de verordening op zich genomen nadelig kan uitvallen voor een verhuurder is geen reden voor toepassing van de hardheidsclausule.