| Organisatie | Nijmegen |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Exploitatieverordening Openbaar Lichaam Bergerden 1999 |
| Citeertitel | Exploitatieverordening Openbaar Lichaam Bergerden 1999 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Vaststeld door het Algemeen Bestuur van het Openbaar Lichaam Bergerden op 1 september 1999
Gemeentewet, Algemene wet bestuursrecht, Wet gemeenschappelijke regelingen, art. 42 Wet op de Ruimtelijke Ordening
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 01-01-2000 | Onbekend | 01-09-1999 Gemeenteblad 2000/016 | Onbekend |
Het Algemeen Bestuur van het Openbaar Lichaam Bergerden;
Gelet op de Gemeentewet, de Algemene wet bestuursrecht, de Wet gemeenschappelijke regelingen en artikel 42 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening;
Gelet op artikel 6 van de Gemeenschappelijke Regeling Bergerden;
vast te stellen de volgende verordening, houdende de voorwaarden waaronder het Openbaar Lichaam Bergerden medewerking zal verlenen aan het in exploitatie brengen van gronden (exploitatieverordening).
Afdeling II: Exploitatie op initiatief van het Openbaar Lichaam
Artikel 4. Vaststelling kostenverhaalsbesluit
Voordat met het treffen van de in artikel 2 genoemde voorzieningen van openbaar nut wordt aangevangen, wordt door het Algemeen Bestuur een kostenverhaalsbesluit vastgesteld, waarin wordt aangegeven op welke wijze en tot welke omvang de aan die voorzieningen verbonden kosten zullen worden verhaald. Het besluit wordt bekend-gemaakt door toezending aan de eigenaren van de onroerende zaken gelegen binnen het exploitatiegebied.
Het in het eerste lid genoemde besluit bevat in ieder geval de volgende onderdelen:
een kostenbegroting verband houdende met de uitvoering van de onder b. genoemde voorzieningen van openbaar nut, zoals bedoeld in artikel 5. In afwijking van het bepaalde in de vorige volzin kan in het besluit zoals bedoeld in het eerste lid, worden bepaald dat de kostenbegroting op een later tijdstip wordt vastgesteld. Het besluit tot vaststelling van de kostenbegroting wordt bekendgemaakt door toezending aan de eigenaren van de onroerende zaken gelegen binnen het exploitatiegebied.
In het kostenverhaalsbesluit wordt aangegeven dat, wat de niet door het Openbaar Lichaam in eigendom verkregen en in het exploitatiegebied liggende gebate onroerende zaken betreft, het verhaal van kosten in beginsel plaatsvindt op basis van een overeenkomst zoals bedoeld in artikel 7 van deze verordening.
De kostenbegroting bevat in elk geval de volgende gegevens:
een raming van de met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden verband houdende kosten, te weten:
de inbrengwaarde van de binnen het exploitatiegebied gelegen gronden, zijnde de waarde van de grond vermeerderd met de waarde van de opstallen die voor de verwezenlijking van de bestemming niet gehandhaafd kunnen worden, en met de kosten van vrijmaken van opstallen - met inbegrip van de zich in de grond bevindende resten, zoals funderingen, leidingen en kabels -, persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht, zakelijke lasten alsmede de kosten van schadevergoedingen;
de voor rekening van het Openbaar Lichaam komende kosten van planontwikkeling, -voorbereiding en -beheer en toezicht. Onder deze kosten wordt ten minste verstaan: de kosten verband houdende met het opstellen van structuur- en bestemmingsplannen, het opstellen van planmatige uitwerkingen of wijzigingen, het ver-vaardigen van besluiten tot het verlenen van vrijstelling van een bestemmingsplan alsmede van overige planologische maatregelen voor zoveel deze nodig zijn voor het in exploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied;
de wijze van toerekening van de totale onder sub A en B van dit artikellid bedoelde kosten en opbrengsten aan de onroerende zaken in het exploitatiegebied, naar de mate van de baat die de onroerende zaken hebben van het samenhangend geheel van voor-zieningen van openbaar nut zoals bedoeld in artikel 2 van deze verordening.De mate van baat wordt aangeduid met inachtneming van hetgeen hieromtrent in artikel 6 is bepaald.
Periodiek wordt nagegaan of optredende loon- en/of prijswijzigingen danwel andere optredende wijzigingen met betrekking tot het in exploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied aanleiding geven om de kostenbegroting te herzien. Het besluit tot herziening van de kostenbegroting wordt bekendgemaakt door toezending aan de eigenaren van de onroerende zaken gelegen binnen het exploitatiegebied.
Artikel 6. Grondslag voor toerekening baat
Onder de grondoppervlakte zoals bedoeld in het eerste lid, wordt verstaan de kadastrale oppervlakte van de gebate onroerende zaken, waar mogelijk ingedeeld naar de in een bestemmingsplan opgenomen geprojecteerde kavels (bouw)grond, vermenigvuldigd met factoren voor ligging en bestemming en objectieve gebruiksmogelijkheid, waarin de baat van de vanwege het Openbaar Lichaam getroffen voorzieningen van openbaar nut tot uitdrukking komen.
Ingeval de toerekening op basis van m2 grondoppervlakte onvoldoende uitdrukking geeft aan de in het exploitatiegebied opgenomen verschillen in toerekening van baat, geschiedt de toerekening op basis van een nader door het Dagelijks Bestuur te bepalen grondslag die voorziet in de aanwezige verschillen in baat.
Artikel 7. Inhoud exploitatieovereenkomst
Het verhaal van kosten van het treffen van voorzieningen van openbaar nut vindt, wat de in het exploitatiegebied liggende onroerende zaken die niet in eigendom zijn van het Openbaar Lichaam betreft, indien dienaangaande tot overeenstemming kan worden gekomen met de exploitant, plaats op basis van een exploitatieovereenkomst. Van de exploitatieovereenkomst wordt een akte opgemaakt. Indien het afstand doen van gronden zoals bedoeld in het derde lid, onder d., onderdeel uitmaakt van de overeenkomst, wordt hiervan een notariële akte opgemaakt.
In het geval toepassing is gegeven aan artikel 3, tweede lid, kan in de exploitatieovereenkomst, onverminderd het gestelde in het derde lid, worden bepaald dat:
voor de door exploitant uit te voeren werken een aannemingsovereenkomst wordt gesloten, waarbij het Openbaar Lichaam als opdrachtgever en de exploitant als aannemer worden aangemerkt, en de directievoering en het toezicht op de door de exploitant uit te voeren werken geschieden door of vanwege het Openbaar Lichaam;
Artikel 8. Vaststelling exploitatiebijdrage
De in artikel 7 genoemde exploitant betaalt als bijdrage in de kosten van voorzieningen van openbaar nut het bedrag dat volgens de in de artikelen 5 en 6 opgenomen wijze aan zijn onroerende zaak wordt toegerekend, vermeerderd met de kosten op de afstand van de in artikel 7, derde lid, sub d. bedoelde gronden vallende, en de kosten van kadastrale uitmeting, verminderd met de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 5, eerste lid, sub A, onder a. van de bij de exploitant in eigendom zijnde of door exploitant in eigendom te verkrijgen gebate gronden, en van de gronden die zijn bestemd voor het treffen van voorzieningen van openbaar nut en door exploitant aan het Openbaar Lichaam worden afgestaan.
De waarde van de door de exploitant ingebrachte grond zoals bedoeld in het eerste lid, wordt door het Openbaar Lichaam in overeenstemming met de exploitant op basis van taxatie vastgesteld. Bij het ontbreken van overeenstemming wordt de waarde van de gronden vastgesteld door een commissie van drie deskundigen, van wie één aan te wijzen door het Openbaar Lichaam, één door de exploitant en één door de beide reeds aangewezen deskundigen.Wordt over de aanwijzing van laatstgenoemde deskundige geen overeenstemming verkregen, dan maken de aangewezen deskundigen tezamen dit bekend aan de opdrachtgevers, waarna de meeste gerede partij, onder bekendmaking aan de wederpartij, de kantonrechter in het kanton waartoe het Openbaar Lichaam behoort, kan verzoeken deze deskundige te benoemen.
In afwijking van het bepaalde in het eerste en tweede lid van dit artikel wordt in het geval toepassing wordt gegeven aan artikel 3, tweede lid, de ten laste van de exploitant komende bijdrage als volgt bepaald:
de onder a. genoemde bijdrage wordt verminderd met:
1. de inbrengwaarde van alle tot de onroerende zaak van exploitant behorende gronden. Het bepaalde in het tweede lid van dit artikel is van overeenkomstige toepassing;
2. het in de kostenbegroting opgenomen bedrag aan kosten zoals bedoeld in artikel 5, eerste lid, sub A, onder b. tot en met f., voorzover de uitvoering van de daarmee verband houdende werken en werkzaamheden voor risico en rekening komt van de exploitant.
Indien het bepaalde in artikel 5, vierde lid toepassing heeft verkregen, wordt de ten laste van de exploitant komende bijdrage bepaald op de voet van lid 1 en 3 van dit artikel, met dien verstande dat de in het eerste lid en derde lid, onder b, sub 1. bedoelde vermindering beperkt is tot de inbrengwaarde van de gronden die zijn bestemd voor het treffen van voorzieningen van openbaar nut en door exploitant aan het Openbaar Lichaam worden afgestaan.
Afdeling III: Exploitatie op verzoek van exploitant
Artikel 10. Beslissing op de aanvraag
Het Dagelijks Bestuur verleent slechts medewerking aan het op verzoek van exploitant in exploitatie brengen van gronden krachtens een overeenkomst zoals bedoeld in artikel 7. Het bepaalde in artikel 7, tweede lid is van overeenkomstige toepassing. Het besluit tot vaststelling van de kostenbegroting wordt bekendgemaakt aan de aanvrager.
De medewerking behoeft niet te worden verleend, indien:
het treffen van de voorzieningen van openbaar nut, hoewel overeenkomstig een bestemmingsplan, anderszins zou leiden tot strijd met belangen van een doeltreffende uitbreiding van bebouwing en/of herinrichting;
d. het in exploitatie brengen van grond anderszins tot grote kosten of bezwaren zou leiden, met name ten aanzien van het doeltreffend voorzien in watervoorziening, openbare verlichting, riolering, etc.;
Indien een aanvraag is ingekomen met betrekking tot een onroerende zaak, voor welke in de aanvraag betrokken werken in het daarbij behorende exploitatiegebied reeds een kostenverhaalsbesluit zoals bedoeld in artikel 4 is genomen, maakt het Dagelijks Bestuur dit aan de exploitant bekend. Naast de hiervoor genoemde bekendmaking wordt aan exploitant tevens een ontwerp-overeenkomst zoals bedoeld in artikel 7, aangeboden.
Afdeling IV: Relatie gronduitgifte en andere kostenverhaalsinstrumenten
Artikel 11. Relatie andere overeenkomsten
Indien vanwege het Openbaar Lichaam een overeenkomst wordt aangegaan die naast het kostenverhaal van voorzieningen van openbaar nut voor het in exploitatie brengen van gronden nog andere elementen bevat, dan vindt de vaststelling van de via een dergelijke overeenkomst tot stand gekomen exploitatiebijdrage in de kosten van voorzieningen van openbaar nut plaats op basis van het gestelde in deze verordening.
Afdeling V: Overgangs- en slotbepalingen
Artikel 13. Uitvoering verordening
Het Algemeen Bestuur kan de uitoefening van zijn bevoegdheden onder nader te stellen regels overdragen aan het Dagelijks Bestuur. Het Algemeen Bestuur kan met betrekking tot de over te dragen bevoegdheden beleidsregels vaststellen.
Artikel 14. Overgangsbepalingen
Voor een exploitatiegebied waarvoor geldt dat voor de datum van inwerkingtreding van deze verordening met medewerking van het Openbaar Lichaam met het treffen van voorzieningen van openbaar nut is aangevangen, deze voorzieningen niet geheel zijn voltooid en waarvoor geen kostenverhaalsbesluit of afzonderlijke kostenbegroting zoals bedoeld in deze verordening is vastgesteld, vinden de bepalingen van deze verordening voor dat exploitatiegebied, voorzover nodig, op een aan die situatie aangepaste wijze toepassing. In elk geval geldt daarbij dat, indien binnen dat exploitatiegebied wordt gekomen tot een exploitatie-overeenkomst zoals bedoeld in artikel 7, de vaststelling van de daarin op te nemen financiële bijdrage geschiedt op basis van een door het Algemeen Bestuur vast te stellen kosten-begroting zoals bedoeld in artikel 5. Het besluit tot vaststelling van de kostenbegroting wordt bekendgemaakt door toezending aan de eigenaren van de onroerende zaken gelegen binnen het exploitatiegebied.
Op hetzelfde tijdstip houden de alsdan binnen de deelnemende gemeenten vigerende exploitatieverordeningen op te gelden, voorzover het de toepassing betreft in de binnen het Glastuinbouwgebied gelegen gedeelten van die gemeenten. In afwijking van het bepaalde in de vorige volzin blijven, voorzover noodzakelijk, de alsdan vigerende gemeentelijke exploitatieverordeningen van toepassing ten aanzien van door de raden van die gemeenten op grond van die verordeningen genomen kostenverhaals- of aangevulde bekostigingsbesluiten, voorzover laatstbedoelde besluiten de toepassing betreffen van artikel 274, vierde lid van de gemeentewet zoals dat artikel luidde tot 1 januari 1994, danwel artikel 222, vierde lid van de Gemeentewet zoals dat artikel luidde vanaf 1 januari 1994 tot 1 januari 1995, danwel artikel 222, tweede lid van de Gemeentewet.
Voorzover een exploitatieverordening van een deelnemende gemeente in werking treedt na inwerkingtreding van de Exploitatieverordening Openbaar Lichaam Bergerden 1999 danwel een besluit tot wijziging van laatstgenoemde verordening, houdt de alsdan binnen de deelnemende gemeente geldende exploitatieverordening op te gelden voorzover het de toepassing betreft in het binnen het Glastuinbouwgebied gelegen gedeelte van die gemeente.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van het Algemeen Bestuur van het Openbaar Lichaam Bergerden op 1 september 1999.
de secretaris,
de voorzitter,
Toelichting op de Exploitatieverordening Openbaar Lichaam Bergerden 1999
Voor de realisatie van het glastuinbouwgebied Bergerden wordt een actieve grondpolitiek nagestreefd. Dit uitgangspunt ligt vast in artikel 4 en 5 van de Gemeenschappelijke Regeling Bergerden. Actieve grondpolitiek houdt in dat het Openbaar Lichaam de gronden in het te ontwikkelen gebied aankoopt, bouwrijp maakt en uitgeeft. Op basis van deze aanpak verwacht het Openbaar Lichaam Bergerden een maatschappelijk en economisch uitvoerbaar ruimtelijk beleid voor de glastuinbouwlocatie Bergerden te realiseren. Hoewel dit uitgangspunt duidelijk is, is de mogelijkheid aanwezig dat actieve grondpolitiek niet haalbaar is voor het gehele glastuinbouwgebied.
In dergelijke situaties waarin de grondexploitatie door zowel het Openbaar Lichaam Bergerden (hierna te noemen: Openbaar Lichaam) als particuliere grondeigenaren plaatsvindt, is het Openbaar Lichaam verantwoordelijk voor de aanleg van de benodigde infrastructurele werken, zoals wegen, straten, riolering, etc.
Met de actieve grondpolitiek worden deze kosten doorberekend aan de netto-uitgeefbare bouwterreinen. In geval van zelfstandige grondexploitatie door private partijen is een dergelijke doorberekening niet mogelijk, simpelweg vanwege het feit dat de grond niet in eigendom is van het Openbaar Lichaam.
Toch is het uit een oogpunt van gelijkheid en rechtszekerheid rechtvaardig, dat ook particuliere grondexploitanten een (financiële) bijdrage leveren in de kosten van de eerdergenoemde voorzieningen. Deze bijdrage wordt dan bepaald op basis van de baat die deze (bouw)gronden hebben bij de aanleg van genoemde werken.
In artikel 42 WRO is bepaald dat de gemeenteraad een verordening behoort vast te stellen, die de voorwaarden bevat waaronder de gemeente medewerking verleent aan het in exploitatie brengen van gronden. Op grond van de artikelen 6.1 en 6.4 van de Gemeenschappelijke Regeling Bergerden is het Algemeen Bestuur bevoegd deze verordening voor het glas-tuinbouwgebied vast te stellen. Deze verordening wordt 'Exploitatieverordening' genoemd.
De verordening is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:
Voorafgaande aan de realisatie van het bestemmingsplan moet duidelijkheid ontstaan omtrent de risico's die verbonden zijn aan het niet-volledig kunnen verwerven van de betreffende gronden. Aan de hand van deze risico's zal door een besluit van het Algemeen Bestuur (het zgn. 'kostenverhaalsbesluit') moeten worden vastgesteld of, en zo ja op welke wijze, privaatrechtelijk kostenverhaal zal plaatsvinden. Op deze wijze ontstaat vooraf duidelijkheid voor alle betrokkenen.Deze werkwijze sluit aan bij de toepassing van baatbelasting zoals opgenomen in artikel 222 van de Gemeentewet. De bevoegdheid tot het invoeren van baatbelasting is voorbehouden aan de raden van de desbetreffende gemeenten en kan niet worden overgedragen aan het Algemeen Bestuur van het Openbaar Lichaam. Bij de uitvoering van het kosten-verhaalsbeleid zal de toepassing van het privaatrechtelijke kostenverhaal (door het Openbaar Lichaam) worden afgestemd op het mogelijk toe te passen fiscale kostenverhaal door een of meerdere deelnemende gemeenten.
Op basis van het onder a. genoemde uitgangspunt wordt de wijze van toerekening van baat via de methoden van exploitatieovereenkomst en baatbelasting zo veel mogelijk op elkaar afgestemd. Dit betekent dat de in de exploitatieverordening opgenomen systematiek van baattoerekening is aangepast op en gerelateerd aan de fiscale verhaalsmethode.
Het onder a. genoemde uitgangspunt brengt met zich mee, dat de exploitatieovereenkomst zowel op initiatief van het Openbaar Lichaam als op basis van een verzoek van exploitant kan worden aangegaan.Gelet op de thans opgenomen werkwijze, zal een aanvraag tot het sluiten van een exploitatieovereenkomst op verzoek van een private exploitant in de regel alleen nog voorkomen in situaties waarbij incidentele voorzieningen moeten worden getroffen, vaak speciaal ten behoeve van exploitant. In de meeste overige gevallen zal immers steeds sprake zijn van de werking van een kostenverhaalsbesluit.
Hieronder volgt een artikelsgewijze toelichting.
Afdeling I: Algemene bepalingen
De exploitatieverordening is van toepassing, indien medewerking wordt verleend aan het in exploitatie brengen van gronden. Hieronder wordt verstaan: het vanwege het Openbaar Lichaam treffen van voorzieningen van openbaar nut, waardoor een onroerende zaak wordt gebaat.
Met deze definitie wordt aangesloten bij de definitie van de baatbelasting. Dit betekent dat ook in gevallen waarbij voorzieningen worden getroffen waardoor een reeds bebouwde onroerende zaak wordt gebaat, het sluiten van een exploitatieovereenkomst mogelijk is. De verordening is gebaseerd op de artikelen 6.1 en 6.4 van de gemeenschappelijke Regeling. Hieruit volgt dat de verordening slechts rechtskracht heeft voor het gebied dat in de Gemeenschappelijke Regeling Bergerden is aangeduid als 'Glastuinbouwgebied'.
In het tweede lid is bepaald dat het Algemeen Bestuur gebieden kan aanwijzen die als een 'exploitatiegebied' zullen gelden. Denkbaar is dat binnen het Glastuinbouwgebied één totaalgebied danwel meerdere afzonderlijke deelgebieden als 'exploitatiegebied' worden aangewezen.
Artikel 2. Voorzieningen van openbaar nut
In de omschrijving van de voorzieningen van openbaar nut is, gelet op de vigerende jurisprudentie, de aanleg van rioolwaterzuiveringsinstallaties niet opgenomen. Dergelijke inrichtingen worden - vanwege het doel van deze werken - niet gerekend tot die werken die nodig zijn voor het in exploitatie brengen van gronden.
Als voorzieningen van openbaar nut worden verder aangemerkt het uitvoeren van bodem-onderzoek en -sanering, voorzover dit betrekking heeft op de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut en voorzover de daarmee verband houdende kosten niet op een andere wijze kunnen worden verhaald. Hierbij moet met name worden gedacht aan het verhaal van kosten bodemsanering, zoals onder meer is bepaald in de Wet bodembescherming.
Ingeval kostenverhaal op derden echter niet (geheel) mogelijk is, is het redelijk om de ten laste van het Openbaar Lichaam blijvende nettokosten te verhalen via de grondexploitatie.
Dit geldt ook voor de maatregelen die op basis van de vigerende milieuwetgeving nodig zijn voor de realisatie van bestemmingsplannen. Gedacht moet worden aan het treffen van bijvoorbeeld geluidwerende voorzieningen, maar ook aan het verwijderen van bedrijvigheid die stankoverlast of andersoortige hinder veroorzaakt.
Ten slotte is aangegeven dat ook werken die als zogenaamde 'bovenwijkse voorzieningen' worden beschouwd, kunnen worden aangemerkt als voorzieningen van openbaar nut, voorzover deze werken direct danwel indirect baat opleveren voor de in het exploitatiegebied liggende onroerende zaken.
De kosten van bovenwijkse voorzieningen worden in de regel via een fondsopslag in de kostprijs verwerkt. Het is daarbij van belang dat een dergelijke omslag van kosten steeds op een juiste wijze beleidsmatig wordt onderbouwd.
Afdeling II: Exploitatie op initiatief van het Openbaar Lichaam
Artikel 3. Uitvoering van voorzieningen van openbaar nut
Hoewel het sluiten van een exploitatieovereenkomst nimmer zal kunnen en mogen worden afgedwongen, wordt in dit artikel bepaald dat de eerdergenoemde voorzieningen van openbaar nut alleen door of met medewerking van het Openbaar Lichaam kunnen worden aangelegd. Het primaat met betrekking tot de aanleg van voorzieningen van openbaar nut ligt derhalve bij het Openbaar Lichaam, tenzij de uitvoering tot de taken van een ander publiekrechtelijk Lichaam behoort.
In sommige gevallen zal een private exploitant in staat en bereid kunnen zijn tot het zelfstandig treffen van dergelijke voorzieningen van openbaar nut op de gronden die in eigendom zijn van de exploitant.
Aangezien het daarbij steeds gaat om openbare voorzieningen, zal deze particuliere uitvoering alleen dan mogelijk zijn, indien garanties aanwezig zijn omtrent met name de kwaliteit van de uitvoering. De door het Openbaar Lichaam te stellen kwaliteitseisen zullen overeen moeten komen met die eisen die zij zichzelf steeds stelt bij de aanleg van dergelijke voorzieningen. Wel zijn garanties nodig in de vorm van tijdige uitvoering, kwaliteitseisen, garantieregeling in geval van wanprestatie, overdracht van voorzieningen van openbaar nut aan het Openbaar Lichaam, etc. De verhouding tussen het Openbaar Lichaam en de uitvoerende exploitant kan worden vastgelegd in een aannemingsovereenkomst, zoals bedoeld in artikel 7, vierde lid van deze verordening.
De uitvoering van openbare voorzieningen door de exploitant zal niet betekenen, dat geen financiële bijdrage aan het Openbaar Lichaam verschuldigd is. Ook indien wordt gekomen tot het zelf uitvoeren van bepaalde werken, is het redelijk dat alsnog een financiële bijdrage wordt verleend in de kosten van onder meer planvoorbereiding, ambtelijk apparaat, bovenwijkse voorzieningen, de door het Openbaar Lichaam voorts nog te realiseren voorzieningen alsmede in de (extra) kosten van voorbereiding en toezicht. In het derde lid van dit artikel alsmede in artikel 8, derde lid is hiervoor een Regeling opgenomen.
Artikel 4. Vaststelling kostenverhaalsbesluit
Uitgangspunt is dat het Openbaar Lichaam alle gronden in een dergelijk plan zal verwerven. Deze gronden zullen vervolgens bouwrijp worden gemaakt en worden uitgegeven.
Steeds meer wordt, vaak pas lopende de realisatie van een bestemmingsplan, duidelijk dat niet alle gronden in eigendom zullen kunnen worden verkregen.
Ter voorkoming van problemen met betrekking tot het kunnen uitvoeren van kostenverhaal alsmede in belang der rechtszekerheid is de bepaling opgenomen, dat voordat met de uit-voering van werken wordt begonnen, door het Algemeen Bestuur wordt bepaald volgens welke strategie de te maken kosten worden verhaald.
Daarbij wordt aangegeven via een kostenbegroting welke voorzieningen worden getroffen alsmede wat de omvang zal zijn van het gebied dat door deze voorzieningen zal worden gebaat (i.c. het exploitatiegebied).
Belangrijk bij het nemen van een kostenverhaalsbesluit is de strategie die toegepast zal gaan worden bij het verhaal van kosten. Uitgangspunt zal daarbij blijven, dat het Openbaar Lichaam de voorkeur uitspreekt voor het zelf aankopen en vervolgens uitgeven van deze gronden. Mocht dit niet lukken, dan zullen de private exploitanten een exploitatie-overeenkomst voorgelegd krijgen, waarmee op basis van wilsovereenstemming tot kosten-verhaal kan worden gekomen.
Indien men niet bereid is tot het aangaan van zodanige overeenkomst, dan bestaat de mogelijkheid dat door de gemeente binnen wier grondgebied de desbetreffende in exploitatie te brengen gronden zijn gelegen, een baatbelasting instelt. De hiervoor benodigde besluitvorming is voorbehouden aan de desbetreffende gemeente en maakt dan ook geen onderdeel uit van het kostenverhaalsbesluit.
Het kostenverhaalsbesluit wordt bekendgemaakt door toezending aan de eigenaren van de binnen het exploitatiegebied gelegen onroerende zaken.
Op grond van het tweede lid, sub c. maakt de kostenbegroting onderdeel uit van het kostenverhaalsbesluit. In de praktijk is het niet in alle gevallen mogelijk de begrotingscijfers ten tijde van de vaststelling van het kostenverhaalsbesluit geheel gereed te hebben. Om deze reden is onder c. bepaald dat de kostenbegroting ook later kan worden vastgesteld. In dat geval dient de kostenbegroting nog afzonderlijk te worden bekendgemaakt.
In de kostenbegroting zijn de kosten en opbrengsten verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden opgenomen. Benadrukt is dat er een directe relatie aanwezig dient te zijn tussen de verschillende kosten- en opbrengst-elementen en het exploitatiegebied. Gezien de diversiteit van de werken en werkzaamheden is het niet mogelijk een limitatieve opsomming van de met de medewerking verband houdende kosten te geven. De wijze van toerekening zal plaatsvinden op basis van de baat die de in het exploitatiegebied opgenomen onroerende zaken zullen hebben van de te treffen voorzieningen van openbaar nut. Dit geldt derhalve zowel voor de gronden die bestemd zijn voor gronduitgifte door het Openbaar Lichaam, als de gronden die door private exploitanten worden ontwikkeld. De mate van baat kan daarbij onderling variëren als gevolg van verschillen in ligging, bestemming en objectieve gebruiksmogelijkheid van de desbetreffende onroerende zaak. Het uitgangspunt bij de opstelling van de kostenbegroting zal steeds zijn, dat het totale exploitatiegebied door het Openbaar Lichaam in exploitatie zal worden gebracht. Hiermee wordt de afstemming bereikt met de uitgangspunten die zijn neergelegd in de door het Openbaar Lichaam opgemaakte analyse naar de economische uitvoerbaarheid van het desbetreffende exploitatiegebied. Wij verwijzen hierbij naar het gestelde in artikel 12 van de verordening.
Opgemerkt wordt dat de in artikel 5 opgenomen eisen zowel gelden voor een kostenbegroting behorende bij een kostenverhaalsbesluit, als voor een begroting die naar aanleiding van een aanvraag om medewerking (gebaseerd op afdeling III van de Exploitatieverordening), in dat geval door het Dagelijks Bestuur, wordt vastgesteld.
Uitgangspunt voor de opstelling van de kostenbegroting is dat de inbrengwaarde van alle gebate onroerende zaken en de gronden bestemd voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, in de kostenbegroting wordt opgenomen. Deze inbrengwaarde kan daarmee in beginsel ook betrekking hebben op onroerende zaken die wel door de voorzieningen gebaat worden maar niet als gevolg van die voorzieningen geschikt worden voor bebouwing. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan bestaande te handhaven bebouwing binnen een exploitatiegebied.
Op grond van het gestelde in het vierde lid wordt bereikt dat de inbrengwaarde van deze gronden niet in de kostenbegroting behoeft te worden opgenomen.
De aanduiding 'geschikt worden voor bebouwing' is afkomstig van de tot 1 januari 1995 geldende bouwgrondbelasting en maakte onderdeel uit van de drie voor deze belasting bestaande rechtsgronden (nl. het geschikt worden voor bebouwing; het beter geschikt worden voor bebouwing; alsmede het in een voordeligere positie komen te verkeren van onroerende zaken als gevolg van de te treffen voorzieningen).
Op grond van artikel 5, eerste lid, onder C, dient in de kostenbegroting de wijze van toerekening te worden opgenomen. Hierin is bepaald dat de mate van baat wordt aangeduid met inachtneming van het gestelde in artikel 6. Bedoeling van deze bepaling is dat in de begroting de te hanteren omslagmethodiek wordt aangeduid. Het is niet de bedoeling dat de methodiek wordt uitgewerkt naar de berekening van bijdragen ten behoeve van specifieke percelen. Omdat in artikel 6 de mogelijkheid van verschillende omslagmethoden is opgenomen, dient in de begroting te worden aangeduid of de in artikel 6, eerste lid genoemde methode zal worden gevolgd danwel een nader door het Dagelijks Bestuur vast te stellen methode zal worden gehanteerd.
Artikel 6. Grondslag voor toerekening baat
Om de aansluiting te verkrijgen met de systematiek van vaststelling van de kostprijs bij gronduitgifte, is gekozen voor de rekeneenheid van de vierkante meter grondoppervlakte van de gebate onroerende zaken (zowel bebouwd als onbebouwd). Met toepassing van liggings-, bestemmings- en gebruiksfactoren is het mogelijk in nagenoeg alle gevallen te komen tot een verantwoorde baatomslag ter bepaling van de omvang van de exploitatie-bijdrage.
Ingeval de grondoppervlaktemethode in bepaalde gevallen niet tegemoet komt aan de aanwezige baatverschillen, biedt de verordening de mogelijkheid tot vaststelling van een afwijkende grondslag.
Artikel 7. Inhoud exploitatieovereenkomst
In dit artikel wordt ervan uitgegaan dat, in navolging van het reeds genomen kostenverhaalsbesluit, het sluiten van een exploitatieovereenkomst als centrale methode van kostenverhaal bij private exploitatie (d.w.z. ingeval de gronden niet in eigendom zijn van het Openbaar Lichaam) is aan te merken.
Wij willen duidelijk benadrukken dat het sluiten van een exploitatieovereenkomst - evenals iedere andere overeenkomst - is gebaseerd op wilsovereenstemming. Dit betekent, dat een exploitant niet kan worden verplicht tot het sluiten van een exploitatieovereenkomst. De bevoegdheid tot het aangaan van een exploitatieovereenkomst is op grond van deze verordening overgedragen aan het Dagelijks Bestuur.
Hoewel de kostenbegroting later kan worden vastgesteld, dient in alle gevallen de in een overeenkomst opgenomen exploitatiebijdrage te worden vastgesteld op basis van de kosten-begroting. Om deze reden is in artikel 7, tweede lid bepaald dat het Dagelijks Bestuur pas kan besluiten tot het aangaan van een exploitatieovereenkomst, nadat de desbetreffende kostenbegroting is vastgesteld.
Gezien het bepaalde in artikel 10, eerste lid van de Exploitatieverordening, geldt deze voorwaarde ook ingeval de overeenkomst tot stand komt op basis van een aanvraag. In dat geval kan de vaststelling van de kostenbegroting (aangezien een kostenverhaalsbesluit ontbreekt) plaatsvinden door het Dagelijks Bestuur.
Indien wordt overgegaan tot het sluiten van een exploitatieovereenkomst, bevat artikel 7 een aantal voorwaarden waaraan deze overeenkomst in alle gevallen moet voldoen. Naast de vaststelling van een financiële bijdrage is in voorkomende gevallen de bepaling opgenomen dat gronden die bestemd zijn als ondergrond voor voorzieningen van openbaar nut, via deze overeenkomst worden afgestaan aan het Openbaar Lichaam. In de situatie dat er sprake is van een overdracht van gronden, is in het eerste lid de bepaling opgenomen dat van de overeenkomst een notariële akte wordt opgemaakt.
In het vierde lid zijn aanvullende bepalingen opgenomen, die kunnen worden toegepast indien de werken geheel of gedeeltelijk worden uitgevoerd door de particuliere exploitant.
Artikel 8. Vaststelling exploitatiebijdrage
Essentieel bij de vaststelling van de financiële bijdrage is het feit, dat overeenkomstig artikel 5, tweede lid de kostentoerekening is opgesteld met het uitgangspunt dat het exploitatie-gebied door het Openbaar Lichaam in zijn geheel in exploitatie zal worden gebracht.
Dit betekent, dat in de kostenbegroting gerekend wordt met een gemiddelde prijs van de inbrengwaarde van alle gronden (ook die van de particuliere eigenaren). Op deze wijze komt een gemiddelde kostprijs tot stand, die daarna - waar nodig - zal worden gecorrigeerd voor verschillen in ligging, etc.
Het zal duidelijk zijn dat de particuliere exploitant op deze prijs de waarde van de hem toebehorende gronden (zowel ten behoeve van de exploitatie als ten behoeve van de aanleg van voorzieningen van openbaar nut) in mindering zal mogen brengen. Omdat deze vermindering kan afwijken van de eerdergenoemde gemiddelde grondinbrengprijs, is een Regeling nodig voor bindende vaststelling van deze inbrengwaarde.
In het derde lid is bepaald op welke wijze de financiële bijdrage wordt vastgesteld, indien de exploitant overgaat tot het geheel of gedeeltelijk zelf uitvoeren van voorzieningen van openbaar nut. In een dergelijke situatie blijft de financiële bijdrage in de regel beperkt tot de kosten die het Openbaar Lichaam maakt of zal maken in verband met de planuitvoering, de -voorbereiding en het -toezicht, maar ook met betrekking tot voorzieningen die voor het totale exploitatiegebied gelden danwel een bovenwijks karakter hebben. De omslag van deze voor rekening van het Openbaar Lichaam blijvende kosten vindt plaats overeenkomstig de in artikel 5 en 6 beschreven methode, onder verrekening van de inbrengwaarde van alle tot de onroerende zaak van exploitant behorende gronden. Daarnaast vindt een vermindering plaats van de daarin opgenomen kosten voor voorzieningen, voorzover deze voorzieningen door de exploitant worden gerealiseerd.
Als gevolg van de het bepaalde in artikel 5, vierde lid dient de wijze van berekening van de exploitatiebijdrage in die situaties dienovereenkomstig te worden aangepast. Aan artikel 8 is een vierde lid toegevoegd, waarin is bepaald dat, indien de in artikel 5, vierde lid beschreven situatie toepassing heeft verkregen, de wijze van berekening van de bijdrage wordt gehandhaafd, met dien verstande dat de correctie van de inbrengwaarde is beperkt tot de gronden die bestemd zijn voor het treffen van voorzieningen en door de exploitant aan het Openbaar Lichaam in eigendom worden afgestaan.
Afdeling III: Exploitatie op verzoek van exploitant
Naast het door het Openbaar Lichaam op eigen initiatief treffen van voorzieningen van openbaar nut kan het voorkomen, dat een particuliere exploitant het Openbaar Lichaam verzoekt tot het treffen van voorzieningen. Vaak zullen dit dan incidentele op zichzelf staande voorzieningen zijn, die specifiek betrekking hebben op de onroerende zaak van één of enkele exploitanten in een situatie waarin geen kostenverhaalsbesluit door het Openbaar Lichaam is vastgesteld.
Artikel 10. Beslissing op de aanvraag
Aangegeven is dat de medewerking tot het treffen van voorzieningen alleen kan worden verleend door het sluiten van een overeenkomst op basis van artikel 7 van de verordening. Nu in deze situaties een kostenverhaalsbesluit ontbreekt, zal, op grond van artikel 7, tweede lid van de verordening, een afzonderlijke kostenbegroting dienen te worden vastgesteld. Deze begroting geldt als basis voor de door de exploitant verschuldigde exploitatiebijdrage. De begroting wordt vastgesteld door het Dagelijks Bestuur. Het besluit tot vaststelling dient bekend te worden gemaakt aan de aanvrager.
Daarnaast is een vijftal facultatieve gronden opgenomen, waaronder de medewerking kan worden geweigerd. Tevens is een mogelijkheid tot aanhouding van de aanvraag opgenomen in gevallen waarin bijvoorbeeld de procedure van de vaststelling/goedkeuring van een onderliggend bestemmingsplan nog niet is afgerond.
Ten slotte is de bepaling opgenomen dat, ingeval een aanvraag is ontvangen voor een gebied waarvoor reeds een kostenverhaalsbesluit is vastgesteld waarin de werken, zoals bedoeld in de aanvraag, zijn begrepen, dit besluit aan de exploitant bekend wordt gemaakt.
Deze bekendmaking zal mede inhouden, dat het Algemeen Bestuur reeds eerder in het kostenverhaalsbesluit heeft aangegeven dat de onderhavige onroerende zaak wordt gebaat door het treffen van voorzieningen van openbaar nut, en het om die reden gerechtvaardigd is dienaangaande kostenverhaal toe te passen. Derhalve zou ook zonder het insturen van een aanvraag het Openbaar Lichaam reeds op eigen initiatief zijn gekomen met een exploitatie-overeenkomst.
Een en ander betekent, dat de reeds voorgenomen aanbieding van een ontwerp-exploitatie-overeenkomst direct kan plaatsvinden.
Afdeling IV: Relatie gronduitgifte en andere kostenverhaalsinstrumenten
Artikel 11. Relatie andere overeenkomsten
Het is denkbaar dat door het Openbaar Lichaam overeenkomsten worden gesloten met marktpartijen tot samenwerking ter zake de exploitatie van het Glastuinbouwgebied, dan-wel delen van dat gebied. We spraken/spreken dan van een publiek-private samenwerking (PPS). Dergelijke overeenkomsten omvatten naast elementen van kostenverhaal van voor-zieningen van openbaar nut vaak nog totaal andere elementen. Ter voorkoming van onnodig complexe contracten worden deze elementen vaak alle tezamen in één overeenkomst opgenomen.
In dit artikel is bepaald dat het sluiten van laatstbedoelde groep overeenkomsten geen bezwaar behoeft op te leveren, mits de vaststelling van de door exploitant verschuldigde exploitatiebijdrage maar geschiedt op basis van het gestelde in deze exploitatieverordening.
Artikel 12. Relatie grondexploitatie door Openbaar Lichaam
Op basis van dit artikel wordt aangegeven, dat de wijze van toerekening van de kosten van voorzieningen van openbaar nut zoals opgenomen in deze verordening, zo veel mogelijk zal worden toegepast bij de kostprijsberekening bij gronduitgifte door het Openbaar Lichaam. In beginsel is de methodiek van 'baattoerekening' zoals beschreven in de artikelen 5 en 6 van de verordening, te onderscheiden van de methodiek van berekening van de gronduitgifteprijzen indien wordt overgegaan tot grondexploitatie door het Openbaar Lichaam. Uit een oogpunt van rechtszekerheid en rechtsgelijkheid is het van uitermate groot belang dat het verhaal van kosten via gronduitgifte door het Openbaar Lichaam is afgestemd op het niveau van kostenverhaal via toepassing van de exploitatieverordening.
Dit betekent echter niet, dat de gronduitgifteprijs gelijk behoeft te zijn aan de bruto-financiële bijdrage zoals bepaald in artikel 8 van de verordening.
Laatstgenoemde prijs is naast de hoogte van de kostprijs afhankelijk van de economische marktsituatie, de aanwezige concurrentieverschillen, etc.
Afdeling V: Overgangs- en slotbepalingen
Artikel 13. Uitvoering verordening
In dit artikel is bepaald dat de in deze verordening aan het Algemeen Bestuur toegekende bevoegdheden door laatstgenoemd bestuur kunnen worden overgedragen aan het Dagelijks Bestuur. Deze overdracht geldt bijvoorbeeld de bevoegdheid tot het vaststellen van een kostenverhaalsbesluit en een kostenbegroting. De bevoegdheid tot het aangaan van een overeenkomst is in artikel 7, tweede lid van de verordening reeds overgedragen aan het Dagelijks Bestuur.
Bepaald is dat het Algemeen Bestuur ter zake de over te dragen bevoegdheden beleidsregels kan vaststellen.
Artikel 14. Overgangsbepalingen
De overgangsbepaling is bedoeld voor de situatie waarin op het moment van inwerkingtreding van de exploitatieverordening reeds een aanvang is gemaakt met de uitvoering van voorzieningen van openbaar nut. Ten tijde van de inwerkingtreding van de onderhavige verordening is met de aanleg van voorzieningen van openbaar nut reeds een aanvang gemaakt.
Artikel 4 gaat ervan uit dat het nemen van een kostenverhaalsbesluit moet plaatsvinden voordat met de aanleg van voorzieningen van openbaar nut wordt aangevangen. Ingeval het Glastuinbouwgebied als een exploitatiegebied wordt aangemerkt, is de overgangsbepaling op de gehele locatie van toepassing. Indien wordt besloten het Glastuinbouwgebied onder te verdelen in verschillende exploitatiegebieden, geldt de overgangsbepaling voor die deelgebieden waar ten tijde van de inwerkingtreding van de verordening met de aanleg van de voorzieningen is aangevangen.
Om in dergelijke situaties (bij het ontbreken van een kostenverhaalsbesluit of afzonderlijke kostenbegroting) toch te kunnen komen tot het aangaan van een exploitatieovereenkomst, is bepaald dat de regels van deze verordening op een zo veel mogelijk aan deze afwijking aangepaste wijze van toepassing zijn. Hierbij geldt in ieder geval, dat de hoogte van de in de overeenkomst op te nemen bijdrage wordt bepaald op basis van een door het Algemeen Bestuur vast te stellen kostenbegroting die voldoet aan de in artikel 5 gestelde eisen. In navolging op het gestelde in artikel 4, eerste lid dient ook de vast te stellen kostenbegroting bekend te worden gemaakt door toezending aan de eigenaren van onroerende zaken binnen het exploitatiegebied.
In artikel 15 van de verordening is de inwerkingtreding geregeld. Hierbij is in de leden 2 en 3 uitwerking gegeven aan artikel 6.4 van de Gemeenschappelijke Regeling Bergerden. Samengevat voorziet deze Regeling erin dat de thans geldende exploitatieverordeningen van de deelnemende gemeenten, voorzover deze verordeningen betrekking hebben op het deelgebied van de desbetreffende gemeenten dat is gelegen binnen het Glastuinbouwgebied, ophouden te gelden.
De gemeentelijke exploitatieverordeningen blijven voor die gebieden echter bestaan, voorzover het de toepassing betreft van door de raden van de deelnemende gemeenten voor die deelgebieden vastgestelde kostenverhaals- of aangevulde bekostigingsbesluiten, waar het gaat om de mogelijkheid tot invoering van een baatbelasting.
Gemeentelijke exploitatieverordeningen die van kracht worden nadat de Exploitatie-verordening Openbaar Lichaam Bergerden 1999 in werking is getreden, houden op te gelden voorzover het de toepassing betreft binnen het Glastuinbouwgebied.
Behoort bij besluit van het Algemeen Bestuur van 1 september 1999.