| Organisatie | Terneuzen |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Visie commerciële functies centrumgebied Axel |
| Citeertitel | Visie commerciële functies centrumgebied Axel |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 14-12-2023 | nieuwe regeling | 14-12-2023 | 202303975.002 |
Centrumgebieden zijn volop in ontwikkeling. Dat geldt ook voor de kern Axel, waar enerzijds het winkel en horeca aanbod in de afgelopen jaren af is genomen, terwijl anderzijds de grootste supermarkt verder uitbreidt om beter te kunnen inspelen op de wensen van de consumenten.
Het centrum van de kern Axel (inclusief buitengebied 7.886 inwoners per 1-1-2023) heeft een transformatie doorgemaakt van een kooptoeristisch centrum voor met name de Belgische bezoeker (in combinatie met de weekmarkt) naar een vooral boodschappengebied voor de eigen inwoners, omliggende kernen en in beperktere mate voor Belgische kooptoeristen. Dit heeft geleid tot een sterke terugloop van het aantal winkels (en met name winkelketens) en horeca vestigingen en veel leegstand.
Deze verandering en de daarmee gepaard gaande leegstand maken een compacter centrum c.q. nieuwe, adequate centrumstructuur noodzakelijk, die beter past bij de veranderde functie het centrumgebied en bij de daarbij passende omvang van het aanbod aan commerciële centrumfuncties (o.a. winkels en horeca). Het is vervolgens gewenst/noodzakelijk om deze nieuwe centrumstructuur planologisch te borgen, door het bestemmingsplan aan te passen, ten aanzien van de locaties waar detailhandel en horeca zich kunnen blijven ontwikkelen en zich ook op termijn kunnen vestigen.
Hiertoe zijn voor het centrumgebied van Axel de volgende vragen aan de orde:
Hoe kan deze ruimtelijk-functionele structuur worden vertaald in functionele beleidsregels voor het functioneel gebruik op pandniveau (welke functie, waar, onder welke randvoorwaarden), die de basis vormt voor het aanpassen van het bestemmingsplan, waarbij detailhandels en horeca bestemmingen kunnen worden gesaneerd, zonder dat hierbij planschade aan de orde is.
Om deze vragen te worden in het navolgende de volgende analyses uitgevoerd en uitwerkingen gemaakt.
Op basis van een trendanalyse van de ontwikkeling van het aanbod aan centrumfuncties (waaronder winkels en horeca) in Axel en in benchmarks van vergelijkbare kernen/centrumgebieden, de in uitvoering zijnde uitbreiding van Albert Heijn en andere winkels op het Szydlowskiplein en een analyse van het draagvlak voor met name winkelvoorzieningen wordt een prognose opgesteld van de toekomstige behoefte aan centrumfuncties in het algemeen en detailhandel en horeca in het bijzonder.
Op basis van de toekomstige functie/het gewenste profiel van het centrum van Axel, de huidige vestigingslocatie van de aanwezige centrumfuncties, de prognose van de toekomstige behoefte aan centrumfuncties in het algemeen en detailhandel en horeca in het bijzonder en een analyse van de ruimtelijke kenmerken en kwaliteiten van het centrumgebied, wordt een realistische visie op de omvang en gewenste nieuwe ruimtelijke-functionele structuur van de detailhandel in Axel opgesteld. Door deze visie te confronteren met de inventarisatie van de plancapaciteit detailhandel (en het gebruik daarvan) wordt duidelijk waar plancapaciteit detailhandel in de toekomst nog gewenst is (ook als er geen winkels of horeca meer is gevestigd) en waar niet.
Op basis van het voorgaande worden vervolgens functionele beleidsregels geformuleerd die de gewenste ruimtelijk functionele visie ondersteunen. De visie (beleidsbasis) en uitwerking in beleidsregels vormen een toetsingskader voor nieuwe initiatieven en de basis voor het aanpassen van het bestemmingsplan.
2.1 Omvang aanbod commerciële functies
Axel kent 88 vestigingen van centrumfuncties/commerciële publieksgerichte functies (detailhandel, horeca en ambacht), met een totale omvang van ruim 29.000 m² wvo. Het grootste deel van de vestigingen is in het de binnenstad/het centrumgebied gevestigd. Ook het grootste deel van de leegstand is in het centrumgebied geconcentreerd. Het grootste deel van het verkoopvloeroppervlak is buiten het centrum gelegen door de grote vestiging van Pot (ruim 14.000 m² wvo).
Tabel 2.1: samenstelling en locatie aanbod commerciële publieksgerichte functies Axel (Locatus, augustus 2023)
Figuur 2.1: locatie aanbod commerciële publieksgerichte functies Axel (Locatus, augustus 2023)
Het winkelaanbod in Axel (52 vestigingen, 25.874 m² wvo) voor een belangrijk deel in de binnenstad gevestigd.
Dat geldt zeker voor de sector dagelijkse goederen (boodschappen), maar wanneer de grote vestiging van woninginrichter Pot buiten beschouwing wordt gelaten, ook voor de sector niet dagelijkse goederen. In deze sector is een aantal grote winkels buiten het centrumgebied/de binnenstad gevestigd. Axel heeft een vrij compleet winkelaanbod, met winkels in alle branches. Naast een goed boodschappenaanbod kan er in Axel ook (gericht) gewinkeld worden.
Tabel 2.2: samenstelling en locatie aanbod detailhandel Axel (Locatus, augustus 2023)
2.3 Samenstelling aanbod commerciële functies
Het aanbod aan commerciële centrumfuncties laat zien dat Axel een centrumgebied heeft dat meer is dan een boodschappencentrum. Zowel qua aantal vestigingen als qua winkelmeters is het aanbod aan niet-dagelijkse goederen de grootste. Dat maakt dat de directe boodschappenfunctie minder dominant is dat op basis van het aantal inwoners te verwachten is.
Ook het aandeel horecavestigingen is hoog. Dat geeft aan dat het een echt centrumgebied is, waar mensen naast boodschappen doen, ook winkelen en verblijven.
Figuur 2.1: samenstelling aanbod centrumfuncties Axel in aantal vestigingen en m² wvo (Locatus, augustus 2023)
3. ANALYSE AANBOD COMMERCIËLE FUNCTIES EN PROGNOSE TOEKOMSTIGE BEHOEFTE
Een nader inzicht in de specifieke kenmerken van het aanbod centrumfuncties kan voortkomen uit een vergelijking met kernen met een vergelijkbaar inwonertal. De kern Axel heeft momenteel, inclusief het buitengebied, bijna 7.900 inwoners.
Axel heeft van oudsher een groot winkelaanbod en een functie voor omliggende plaatsen en Belgische kooptoeristen. Die functie is verminderd. We vergelijken het aanbod aan centrumfuncties in Axel daarom met plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal, namelijk tussen de 7.500 en 10.000 inwoners.
Qua aantal vestigingen (figuur 3.1) is het aanbod detailhandel en horeca over de hele linie groter dan in kernen met tussen de 7.500 en 10.000 inwoners. Met name het aantal leegstaande panden is veel groter.
Figuur 3.1: omvang aanbod centrumfuncties in het centrumgebied van Axel ten opzichte van de benchmark in aantal vestigingen (Locatus, augustus 2023)
Ook wanneer we de omvang van het winkelvloeroppervlak in het centrumgebied van Axel vergelijken met de benchmark (figuur 3.2), blijkt dat het winkel en horeca aanbod duidelijk groter is, ook groter dan het gemiddelde in kernen van deze omvang met 2 supermarkten. Nog steeds heeft Axel, gerelateerd aan het aantal inwoners een groot winkel en horeca aanbod over de hele linie. De leegstand is uitzonderlijk groot, vier keer zo groot als in vergelijkbare kernen.
Figuur 3.2: omvang aanbod centrumfuncties Axel ten opzichte van benchmark in m² wvo (Locatus, augustus 2023)
Wanneer we kijken naar de samenstelling van het aanbod centrumfuncties in omvang (m² wvo, figuur 3.3) dan valt op dat het aandeel in het winkelvloeroppervlak van de sector dagelijkse goederen (boodschappen doen) binnen het centrumgebied relatief klein is, terwijl deze in absolute zin groot is, ten opzichte van vergelijkbare kernen. Dit wordt veroorzaakt door het feit dat het winkelaanbod in de sector niet-dagelijkse goederen en horeca nog groter is ten opzichte van vergelijkbare kernen. Ondanks de krimp in de afgelopen jaren is het winkel- en horeca-aanbod Het centrumgebied van Axel is nog steeds groot en met name meer gericht op winkelen en verblijven (horeca) dan gemiddeld in kernen van deze omvang.
Figuur 3.3: samenstelling aanbod centrumfuncties Axel ten opzichte van benchmark in m² wvo (Locatus, augustus 2023)
Er is geen koopstromen onderzoek beschikbaar voor Zeeuws-Vlaanderen. Daarom is in de uitgevoerde online enquête onder inwoners van Axel ook het bezoek en koopgedrag kort geïnventariseerd.
70% van de respondenten doet vrijwel alle boodschappen in Axel, 18% doet hier meestal zijn boodschappen en 11% voor een deel. Op basis van deze enquête resultaten kan worden ingeschat dat de koopkrachtbinding voor dagelijkse goederen ruim 80% zal bedragen. We kunnen er van uit gaan dat de koopkracht van huishoudens jonger van 51 jaar tussen 75% en 80% zal bedragen en van huishoudens ouder dan 50 jaar 80 – 85%.
3.3 Locatie aanbod commerciële centrumfuncties
Het winkel- en horeca-aanbod in Axel vrij geconcentreerd in met name de Noordstraat, het Szydlowskiplein, de Weststraat Gentsevaartstraat, Markt en Zeestraat. Er is echter geen sprake meer van een aaneengesloten winkel/horeca-gebied.
Figuur 3.4: locatie centrumfuncties Axel (Locatus, augustus 2023)
Axel heeft sinds de jaren negentig van de vorige eeuw een verandering ondergaan ten gevolge van het veranderde koop- en banktoerisme vanuit België. Er is toen grote leegstand ontstaan. Vanaf 2010 is daar de doorbraak van het online winkelen bij gekomen, waardoor ook de manier van winkelen in Nederland is veranderd. Hierdoor is ook de omvang en samenstelling van winkelgebieden en centrumgebieden veranderd. Deze veranderingen hebben een groot effect gehad op de omvang en samenstelling van vooral het winkel en horeca-aanbod in Axel.
Tabel 3.1: ontwikkeling aantal vestigingen detailhandel en horeca centrum Axel 2010 – 2023 (Locatus, augustus 2023)
Tussen 2010 en 2023 zijn in het centrum van Axel 23 winkels (38%) verdwenen. In Overig Axel, waar veel minder winkels liggen was de afname van het aantal winkels beperkt (van 16 naar 15). De afname van het aantal winkels in het centrum was groot in alle branchegroepen (tussen de 29% en 60%). Ook in de horeca nam het aanbod in het centrumgebied met 35% af.
Toch is de omvang van het winkelaanbod in deze periode slechts met 11% afgenomen. De omvang van het winkelvloeroppervlak in de sector dagelijkse goederen is zelfs met 12% gegroeid door de schaalvergroting (o.a. van supermarkten). De branchegroepen Mode en Luxe artikelen werd 14% kleiner, in en om het huis 21% en vrije tijd 71%. De kleine groep overige detailhandel *(o.a. 2e hands spullen) verviervoudigde.
Tabel 3.2: ontwikkeling m² wvo detailhandel centrum Axel 2010 – 2023 (Locatus, augustus 2023)
Ondanks het verdwijnen van 32 winkels/horeca vestigingen tussen 2010 en 2023 nam de leegstand af met 6 panden. Dat betekent dat er in totaal 38 panden zijn getransformeerd naar andere functies zoals wonen danwel zijn samengevoegd. Dit tekent de transformatie van het centrum van Axel.
Wanneer we naar ontwikkeling in kernen die een Benchmark vormen voor de kern Axel kijken (tabel 3.4), dan valt op dat de ontwikkeling Axel is in de sector dagelijkse goederen in aantal vestigingen negatiever is en qua winkelmeters vergelijkbaar. Hier is een inhaalslag gemaakt qua schaalvergroting.
In de sector niet-dagelijkse goederen zien we dat Axel zich:
in de branchegroep mode en luxe artikelen qua aantal vestigingen vergelijkbaar heeft ontwikkeld en qua m² wvo minder goed. De gemiddelde winkelomvang is in deze branchegroep gedaald doordat enkele wat grotere winkels zijn gesloten. We zien in de benchmark dat het aantal winkelmeters zich in deze branche stabiliseert in deze kernen.
We zien in veel kernen ook een groei van het aantal kleine bedrijfjes/diensten/ambacht in centrumgebieden. Deze groep bedrijven is momenteel nog relatief zwak in het centrumgebied van Axel vertegenwoordigd.
Tabel 3.3: ontwikkeling detailhandels en horeca aanbod kern Axel 2010 – 2023 (Locatus, augustus 2023)
Tabel 3.4: ontwikkeling detailhandels en horeca aanbod in benchmark voor Axel 2010 – 2023 (Locatus, augustus 2023)
3.5 prognose behoefte commerciële functies
De verwachting is dat het inwonertal van Axel min of meer stabiliseert. Er vindt derhalve geen grote verandering plaats in het draagvlak voor de winkels en horeca in Axel. Op basis hiervan en van de in het voorgaande geschetste ontwikkeling van het winkelaanbod van Axel en de Benchmark, kan de volgende prognose van de ontwikkeling van het winkel en horeca/ambacht/diensten aanbod in het centrumgebied van Axel worden geschetst.
Dagelijkse goederen:hier is een stabilisatie of kleine groei van het aanbod te verwachten. Te verwachten is dat het aanwezige aanbod zich zo mogelijk meer concentreert in de buurt van beide supermarkten. Uitgegaan kan worden van een winkelaanbod van circa 3.500 m² wvo, wat overeenkomt met circa 4.500 m² Bvo.
Niet-dagelijkse goederen: uitgegaan kan worden van een min of meer stabilisatie van het winkelaanbod in deze sector: circa 5.500 m² wvo, wat overeenkomt met circa 7.000 m² Bvo. Er zal waarschijnlijk een aantal winkels verdwijnen, maar door het verdwijnen van ketens ontstaat ook ruimte voor lokaal ondernemerschap.
Horeca: We zien vrijwel overal een stabilisatie of lichte groei van de horeca, in aantal vestigingen en omvang. Echter omdat Axel al een relatief groot horeca aanbod heeft en dat recent net buiten het centrum grote en kwalitatief goede horeca vestiging is gekomen (Family) kan worden uitgegaan van min of meer een stabilisatie op ca. 1.500 - 2.000 m² wvo = ca 2.000 – 2.500 m² Bvo in het centrumgebied. Er zal horeca buiten het centrum blijven.
Dit aanbod is momenteel al voor een groot deel in het centrumgebied geconcentreerd. We kunnen er daarom van uitgaan dat wanneer er een concentratiegebied wordt aangewezen, waarbinnen de ontwikkeling wordt gestimuleerd, hier circa 80% van het aanbod is geconcentreerd. We moeten daarom uit gaan van een concentratiegebied waar centrumfuncties met een totale omvang van tussen de 12.000 en 12.500 m² Bvo moeten kunnen worden ondergebracht.
Tabel 3.3: prognose omvang aanbod centrumfuncties en benodigde omvang plancapaciteit aangewezen concentratiegebied Axel
4. OMVANG PLANCAPACITEIT COMMERCIËLE FUNCTIES
Axel had van oudsher een relatief groot aanbod detailhandel en horeca. In het (verre) verleden was Axel een van de grensplaatsen waar Belgen winkels, horeca en banken bezochten. Deze functie is de afgelopen jaren voor een groot deel verdwenen. In samenhang hiermee is ook vooral het winkelaanbod en aanbod van banken sterk teruggelopen. Ook het aantal horecavestigingen is afgenomen.
In Axel is in het huidige centrumgebied (de “binnenstad”) binnen de bestemming centrumdoeleinden detailhandel en dienstverlening, kantoren, maatschappelijk voorzieningen en horecabedrijven voor zover die voorkomen in
categorie 1a of 1b van de Staat van Horeca-activiteiten op de begane grond mogelijk.
In totaal bedraagt de plancapaciteit in dit gebied en de randen daar omheen ruim 48.000 m² bvo voor detailhandel en ca. 43.000 m² bvo voor horeca (categorie 1a en B van de staat van horeca activiteiten). Momenteel is hiervan nog slechts ca 12.600 m² bvo in gebruik. Dit is maar 26% van de plancapaciteit.
Figuur 4.1: aanwezige en gebruikte/ongebruikte plancapaciteit Axel
Het is gewenst om de omvang van de plancapaciteit voor detailhandel en horeca (met name in de bestemming centrumdoeleinden en de bestemming detailhandel direct om het centrum heen) meer in overeenstemming te brengen met de toekomstige behoefte. Gelet op het feit dat momenteel maar circa 26% van de plancapaciteit wordt gebruikt, moet er van uit worden gegaan dat een belangrijk deel van de onbenutte plancapaciteit kan worden gesaneerd. In combinatie hiermee is het gewenst om te komen tot een concentratiegebied voor centrumfuncties, met name detailhandel, waarbinnen op termijn ten minste 80% van de detailhandel is geconcentreerd. In het voorgaande is berekend dat dit gebied een omvang zou moeten hebben van circa 12.000 en 12.500 m² Bvo. Hierbij wordt er van uitgegaan dat er ook op termijn ca. 1.500 tot 2.000 m² Bvo aan centrumfuncties buiten het concentratiegebied is gevestigd. Hierbij is onder andere Pot, die aan de rand van de kern is gevestigd, uiteraard niet meegerekend, omdat een meubelzaak van een dergelijke omvang niet wordt gezien als een centrumfunctie.
Het gebied met de bestemming centrumdoeleinden heeft een omvang van ruim 40.900 m² Bvo. Uit de prognose blijkt dat in dit gebied behoefte is aan circa 12.000 en 12.500 m² Bvo centrumfuncties. Het gebied zou daarom substantieel kleiner gemaakt moeten worden om tot een gebied te komen met de beleving van een levendig centrumgebied. Wanneer we er van uitgaan dat in dit levendig centrumgebied ook 30-35% van de panden een woonfunctie of andere niet-centrumfunctie heeft, dan zou het concentratiegebied een omvang moeten hebben van ongeveer 20.000 m² bvo. Ongeveer 50% van het huidige gebied met de bestemming centrumdoeleinden.
Figuur 4.2: plancapaciteit gebied met bestemming Centrumdoeleinden
Ruimte voor starters/broedplaats
Zoals eerder aangegeven is de verwachting dat in plaatsen als Axel het aantal winkels gerund door lokale ondernemers zal toenemen. Dit zou gestimuleerd moeten worden. Het is hiervoor belangrijk dat er ruimte is/blijft voor startende ondernemers die, bijvoorbeeld aan huis een winkels of horecabedrijf willen starten, ook buiten het aangewezen concentratiegebied. Te denken valt aan kleinschalige bedrijven met een maximaal winkelvloeroppervlak van 40 m² bvo = ca 30 m² bvo (“een niet al te grote woonkamer”). Bedrijven van deze omvang zijn nadrukkelijk kleiner dan de gemiddelde winkel in centrumgebieden, maar biedt de kans om op te starten.
Binnen het gebied waar nu detailhandel en horeca mogelijk is binnen de bestemming centrum of detailhandel, zou het ook nadat de algemene detailhandels en horeca bestemming is gesaneerd, mogelijk moeten zijn om via een verkorte procedure dit gebruik van panden mogelijk te maken en zo het lokale ondernemerschap te blijven stimuleren. Wanneer een bedrijf dan verder doorgroeit, is het gewenst dat het verplaatst naar het concentratiegebied.
5. RUIMTELIJK – FUNCTIONELE TOEKOMSTVISIE CENTRUM AXEL
5.1 hoofdrichting ontwikkeling centrum
in het voorgaande is duidelijk geworden dat het gewenst is om in Axel tot een concentratiegebied te komen voor winkels en horeca, waar ook andere commerciële functies zich kunnen vestigen en ontwikkelen. Winkels en een aantal soorten horeca (categorie 1a en B van de staat van horeca activiteiten) kunnen zich nu in het hele centrumgebied/binnenstad van Axel vestigen. Het gebied waarbinnen dat kan is meer dan 2 keer groter dan de behoefte. Het is daarom gewenst om de het gebied waarbinnen winkels en horeca zich kunnen vestigen en verder ontwikkelen, substantieel kleiner te maken.
Een meer geconcentreerd centrumgebied heeft een positieve invloed op het functioneren van winkels en horeca. Het huidige centrumgebied is te groot en heeft een negatieve invloed op het functioneren zo blijkt uit de relatief negatieve ontwikkeling die Axel sinds 2010 heeft doorgemaakt ten opzichte van de benchmark
Bij het kiezen van een concentratiegebied is een aantal aspecten van belang:
De boodschappenfunctie, gekoppeld aan de supermarkten is belangrijk voor Axel. De beide supermarkten en de daaraan gekoppelde grote hoeveelheid parkeerplaatsen liggen aan het Szydlowskiplein/Tuinstraat. De parkeerplaatsen van beide supermarkten liggen in elkaars verlengde, wat combinatiebezoek stimuleert.
Het traditionele centrumgebied waar vooral winkels in niet-dagelijkse goederen en horeca zijn gevestigd ligt in het hieraan gekoppelde gebied: Gentsevaartstraat, Markt, Noordstraat, Tuinstraat de, Weststraat, Zeestraat en Kerkstraat en de hele Oostzijde en een deel van de Westzijde van de Kerkdreef.
Er zijn winkels en horeca buiten het concentratiegebied gevestigd> die kunnen hier gevestigd blijven, zolang ze functioneren. Wanneer ze langere tijd leeg staan, bijvoorbeeld maximaal 2 jaar, zou het transformeren naar andere functies dan detailhandel en horeca (zoals wonen of werken/voorzieningen) gestimuleerd worden door de mogelijkheden voor horeca en detailhandel in de bestemming centrum te saneren.
Figuur 5.1: voorstel voor structuur centrumfuncties – concentratiegebied Axel
We hebben voorliggende analyse en structuurvoorstel op twee manieren voorgelegd aan de betrokkenen/stakeholders.
De enquête is door 95 personen tenminste gedeeltelijk ingevuld en door 69 personen helemaal. De complete resultaten van de enquête zijn als bijlage 2 toegevoegd.
Een korte samenvatting van de resultaten.
Ongeveer 50% ondersteunt het voornemen om het winkelgebied kleiner te maken. 33% ondersteunt dit niet en staat hier neutraal tegenover. Men vindt het aangeduide gebied klein. Men heeft vrees voor winkels die buiten dit gebied liggen en vindt dat de hele Noordstraat en de Weststraat (zoals vroeger) bij het winkelgebied zouden moeten horen. Toch is de groep voorstanders van het aangegeven concentratiegebied met 47% groter dan de groei tegenstanders (33%).
Per saldo ondersteunen de resultaten van de enquête op hoofdlijnen de voorgestelde beleidsrichting om het centrumgebied, waar horeca en winkels zich zonder meer mogen vestigen, kleiner te maken. Een belangrijk deel van de respondenten en de aanwezigen op de participatieavond vindt het gebied wel (te) klein.. Het voorgestelde gebied is ook kleiner dan de berekende 20.000 m² bvo.
Men vraagt daarnaast aandacht voor nieuwe startende ondernemers omdat men het idee heeft dat er door dit beleid alleen dure panden overblijven (die voor een belangrijk deel in eigendom zijn bij een beperkt aantal mensen) en men geeft aan dat winkels niet gedwongen moeten worden om te verplaatsen (wat ook niet de bedoeling is.
Uit de enquête komen wel een aantal aandachtspunten m.b.t. de inrichting openbare ruimte (o.a. meer groen en eenduidige bestrating), de locatie van de Weekmarkt: weer (een deel) in de Noordstraat.
5.3 Ruimtelijk – functionele ontwikkelingsvisie centrum Axel
5.3.1 Ruimtelijk functionele visie
Op basis van de uitgevoerde analyse én de resultaten van de participatie komen wij het volgende, naar aanleiding van de participatie iets aangepast voorstel. Uitgangspunt voor een centrumstructuur in Axel is dat in het centrum/concentratiegebied niet wordt uitgegaan van een aaneengesloten front van centrumfuncties (winkels/horeca/diensten/Ambacht). Ook in het concentratiegebied zal er altijd een mix zijn van wonen en centrumfuncties.
Op basis van deze aspecten ligt een ruimtelijk-functionele structuur voor de hand waarbij het concentratiegebied loopt van het Szydlowskiplein via Markt/Gentesevaartstraat – Noordstraat en het oostelijke deel van de passage terug naar het Szydlowskiplein. Met een tweetal “uitlopers: het eerste deel van de Weststraat en het eerste deel van de Zeestraat (zie figuur 5.2). Dit gebied biedt ruimte aan ruim 20.000 m² bvo functies, zodat de behoefte aan centrumfuncties + ca 33% overige functies (waaronder wonen) in dit gebied passen.
De beoogde centrumstructuur in Axel bestaat uit de volgende deelgebieden:
Het commerciële centrumgebied: de Noordstraat tot aan de Passage het oostelijke deel van de passage terug naar het Szydlowskiplein. Om een rondje te kunnen lopen is ook de Gentsevaartstraat tot aan de passage (hoewel hier vooral achterzijden van winkels liggen) onderdeel van het gebied. Het rondje heeft een tweetal “uitlopers:
Figuur 5.2:Visie op de gewenste ruimtelijk functionele structuur binnenstad Axel
De overige binnenstad: waar het accent ligt op wonen en eventueel bedrijven die gemengd kunnen worden met wonen.
Om ondernemerschap te stimuleren en ruimte te bieden aan startende ondernemers wordt hier beleidsmatig wel ruimte geboden voor startende ondernemers die (aan huis) een kleinschalige winkel willen beginnen: kleiner dan 40 m² Bvo. Voorgesteld wordt om hier in principe medewerking aan te verlenen. Wanneer deze winkels echter doorgroeien en groter worden dan 40 m² Bvo, dan zullen ze alsnog naar het concentratiegebied moeten verhuizen.
Per saldo zal door het verwerken van deze centrumstructuur in een aanpassing van het bestemmingsplan ca. 20.000 m² Bvo bestemming centrumdoeleinden komen te vervallen/worden gesaneerd en ook ca. 3.000 m² Bvo detailhandelsbestemming.
De beleidsregels zijn een afwegingskader om af te kunnen wijken van het geldende bestemmingsplan om te komen tot de gewenste ruimtelijk functionele structuur zoals deze is weergegeven in figuur 6.1.
Figuur 6.1:Visie op de gewenste ruimtelijk functionele structuur binnenstad Axel
Deze beleidsregels leiden niet tot het ‘wegbestemmen’ van winkels of andere functies. Dit zal, als uitwerking van de beleidsregels, met een afzonderlijke aanpassing van het bestemmingsplan moeten gebeuren. In deze beleidsregels zijn echter wel de uitgangspunten voor deze bestemmingsplanaanpassing beschreven.
In de beleidsregels voor de binnenstad worden steeds de volgende vragen beantwoord:
Het toevoegen van woningen biedt mogelijkheden om leegstaande winkels of andere centrumfuncties te transformeren. Het toevoegen van woningen boven winkels bevordert bovendien de levendigheid, ook in het concentratiegebied, ook in de avonduren.
Het toevoegen van extra woningen is geen doel op zich. De beleidsregels richten zich op het bevorderen van woonkwaliteit en laten het dan ook niet toe om alle grondgebonden woningen of bovenwoningen in de binnenstad onbeperkt te splitsen om extra woningen toe te voegen.
Binnen de hele binnenstad is wonen mogelijk, zowel op de begane grond als op verdieping. Ook binnen het concentratiegebied is/blijft wonen mogelijk zowel op de begane grond als boven winkels of andere voorzieningen.
Uitgangspunt is dat woningen een minimale woonkwaliteit hebben als zelfstandige woningen. Voor de gemeente Terneuzen geldt hierbij een minimale omvang voor een zelfstandige woning van 50 m2 bvo vastgelegd.
Naast de regels over de oppervlakte van woningen geldt er een aantal algemene regels.
Er is geen sprake van beperking van de milieuruimte van omliggende functies;
Omliggende functies mogen niet in hun bedrijfsvoering beperkt worden door de realisatie van de woningen. Dat wil zeggen dat het niet gewenst is dat bestaande functies/bedrijven, door de komst van een woning op een locatie waar dat momenteel nog niet is toegestaan, nieuwe maatregelen zouden moeten nemen om te kunnen blijven voldoen aan het Activiteitenbesluit. In vrijwel de gehele binnenstad is wonen al toegestaan en zullen omliggende niet-woon functies daar dus op grond van het Activiteitenbesluit al rekening mee moeten houden.
Een woning is in ieder geval deels georiënteerd op de straatzijde;
Het is gewenst dat een woning bijdraagt aan de levendigheid van de straat. Deze regel geldt niet voor woningen die in het concentratiegebied achter een winkelruimte worden gerealiseerd. Binnen het concentratiegebied staat het belang van het maken van een goed front aan publieksgerichte commerciële activiteiten namelijk boven het belang van het maken van een op de straat georiënteerde woning.
De woningen moeten voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit, rechtens verkregen niveau;
In het Bouwbesluit zijn kwaliteitseisen opgenomen voor woningen, zoals bijvoorbeeld de aanwezigheid van sanitair en voldoende licht en lucht. Wanneer er voor een gebruikswijziging naar wonen alleen een omgevingsvergunning aangevraagd wordt voor het gebruik en niet voor bouwen, vindt geen toets aan het Bouwbesluit plaats. Om de eisen uit het Bouwbesluit bij initiatiefnemers toch onder de aandacht te brengen is deze regel opgenomen. Op deze manier kan een initiatiefnemer vóór de start van de werkzaamheden rekening houden met eisen die gelden voor een woning;
De initiatiefnemer voert een omgevingsdialoog met de directe omgeving en overlegt de uitkomsten hiervan bij de aanvraag om omgevingsvergunning.
De initiatiefnemer dient bij het realiseren van nieuwe of extra woningen een omgevingsdialoog te voeren, zodat bij de beoordeling van het initiatief kan worden meegenomen hoe de omgeving een ontwikkeling ervaart.
Binnen de bestemming centrumdoeleinden (en detailhandel) zijn momenteel overal winkels mogelijk. Omdat in het geldende bestemmingsplan de bestemmingsruimte voor detailhandel veel groter is dan de behoefte aan winkels, wordt het winkelgebied verkleind. Het grootste deel van de binnenstad verandert van een centrumgebied in een gemengde binnenstad.
Uitgangspunt is dat detailhandel zo veel mogelijk wordt geconcentreerd in het concentratiegebied en dat wordt gestimuleerd dat panden buiten het concentratiegebied transformeren naar andere functies dan detailhandel. Hiertoe wordt buiten het concentratiegebied geen nieuwvestiging van detailhandel meer mogelijk gemaakt.
De winkels die nu buiten het concentratiegebied functioneren/zijn gevestigd, kunnen hier blijven functioneren/ gevestigd blijven. Wanneer de detailhandelsfunctie echter is gestaakt en het pand gedurende 2 jaar daarna niet meer is ingevuld in een pand, dan vervalt de mogelijkheid om deze locatie opnieuw met detailhandel in te vullen (de bestemming detailhandel vervalt).
Dit saneren van de niet gebruikte plancapaciteit (‘wegbestemmen’) gebeurt bij de geplande toekomstige aanpassing van het bestemmingsplan. Naar verwachting zal op termijn ca ruim 20.000 m² bvo detailhandelsbestemming worden gesaneerd.
Winkels worden zo veel mogelijk in het in figuur 6.1 aangegeven concentratiegebied geconcentreerd.
Detailhandel die nu buiten het concentratiegebied aanwezig is, kan gevestigd blijven en blijven functioneren. Wanneer in deze panden buiten het concentratiegebied het gebruik in de toekomst gedurende 2 jaar anders is dan detailhandel (een andere functie of leegstand)., dan wordt ook hier de bestemming detailhandel gesaneerd.
Om ondernemerschap te stimuleren en ruimte te bieden aan startende ondernemers wordt beleidsmatig ruimte geboden voor startende ondernemers die (aan huis) een kleinschalige winkel; willen beginnen: kleiner dan 40 m² Bvo. Hier wordt in principe medewerking aan verleend. Wanneer deze winkels echter doorgroeien en groter worden dan 40 m² Bvo, dan zullen ze alsnog naar het concentratiegebied moeten verhuizen.
Vanuit de ambitie om de verblijfskwaliteit van de binnenstad, en vooral het concentratiegebied te versterken, is het gewenst om zo mogelijk te komen tot een versterking en differentiatie van het horeca-aanbod. Hierbij is concentratie, deels in combinatie met andere centrumfuncties zoals detailhandel een belangrijke randvoorwaarde.
Binnen de bestemming centrumdoeleinden is momenteel overal horeca (categorie 1a en 1b van de staat van horeca activiteiten) mogelijk. Omdat in het geldende bestemmingsplan de bestemmingsruimte voor horeca veel groter is dan de behoefte aan horeca, wordt het gebied waarbinnen de vestiging van deze horeca mogelijk is, verkleind. Het grootste deel van de binnenstad verandert van een centrumgebied waarbinnen ook bepaalde soorten horeca mogelijk is, in een gemengde binnenstad met wonen en bedrijven (die gemengd kunnen worden met wonen).
Uitgangspunt is dat horeca zo veel mogelijk wordt geconcentreerd in het concentratiegebied.
De horeca die nu buiten het concentratiegebied functioneren/zijn gevestigd, kunnen hier blijven functioneren/ gevestigd blijven. Wanneer de horeca hier echter is gestaakt en het pand gedurende 2 jaar daarna niet meer is ingevuld in een pand, dan vervalt de mogelijkheid om deze locatie opnieuw met horeca in te vullen.
Dit saneren van de niet gebruikte plancapaciteit (‘wegbestemmen’) gebeurt bij de geplande toekomstige aanpassing van het bestemmingsplan.
Naast winkels, horeca en wonen dragen ook andere functies bij aan de levendigheid en de aantrekkelijkheid van de binnenstad. Van oudsher zijn in de binnenstad kleinschalige bedrijvigheid, dienstverlening en maatschappelijke functies gevestigd. In de geldende beheersverordening Axel zijn binnen de bestemming centrumdoeleinden maatschappelijke functies, kantoren en diensten toegestaan. Dit zijn relatief lichte bedrijven die in een gemengd gebied als de binnenstad goed in te passen zijn bij woningen en andere functies. Deze functies passen binnen een levendige binnenstad en daarom blijven deze functies mogelijk, zowel in het concentratiegebied als daarbuiten.
Bijlage 1 Verslag participatieavond 21 juni 2023
Presentatie: “Naar een compact en levendig centrum voor Axel – Planologische beleidsvisie (concept)”.
Wat zijn de grenzen van het centrum?
Noordstraat-Kerkdreef, ook wordt de overzijde van de Kerkdreef en het pand van de Aldi meegenomen.
Wat is de definitie van leegstand?
Leegstand betreft de begane grond van panden die een commerciële functie hebben gehad.
Wat houdt een benchmarkvergelijking in?
In Nederland is een bestand beschikbaar waar alle winkels in staan geregistreerd. In dit geval wordt Axel met vergelijkbare kernen vergeleken. Hierdoor worden de afwijkingen van Axel duidelijker zichtbaar.
Wordt er naar het aantal kopers uit de omgeving niet gekeken? Wij profiteren veel van België.
Dit valt inderdaad terug te herleiden uit de analyses.
Waar komen de vergelijkingscijfers vandaan?
Wegens een grote overeenkomst in inhoud zijn de vragen gecategoriseerd.
Er zijn meerdere straten niet meegenomen in de visie. Als de ondernemers daar vertrekken moet er mijns inziens een nieuwe ondernemer in kunnen komen. Je neemt gezelligheid weg als door de nieuwe visie. Er is een groot deel (rond de Boemel) wat ook belangrijk is voor de structuur van de Axelse binnenstad. Het pand van de casino, bijvoorbeeld, zal hierdoor leeg komen te staan. Er zijn mensen jong, die hebben geen geld. Nu wordt dit opgevuld door Polen en Roemenen die voor overlast zorgen. We willen de panden houden voor jonge ondernemers in Axel. Dit neemt authenticiteit weg van Axel. Het neemt de gezelligheid weg. [vraag/opmerking van ondernemer aan de Kaaiwal].
We moeten keuzes maken in waar wel en waar niet. We zullen deze informatie meenemen. De omvang van het verleden zal niet terugkeren. Zonder concentratie ontstaat een gatenkaas.
Er zal nooit een mooi centrum komen als de mogelijkheid voor nieuwe invulling (geen wonen) wordt ontnomen.
Axel had een hoop winkels, maar deze hoeveelheid zal niet terugkeren. Dit resulteert in leegstand, waardoor de sfeer in het hele centrum wordt beïnvloed. Door te concentreren keert de sfeer in het kleinere centrum terug.
In andere steden loopt de leegstand, ondanks de gedane pogingen, stevig op. Waarom kan Axel geen nieuw voorbeeld zijn? Men koestert in bijvoorbeeld Deventer de authenticiteit, maar hier in Axel niet.
Deventer en Axel zijn niet vergelijkbaar.
Alle panden in de transformatiegebieden hebben hulp nodig van de gemeente. De banken helpen ook niet.
Alles wat geen hinder veroorzaakt, met uitzondering van winkels en horeca, is hier mogelijk. De gemeente zal meedenken over een invulling. In 2020 was een subsidieverordening (gevels, transformatie, etc.) aanwezig. Dit zal over enkele jaren worden herhaald.
Hoe gaat er iets van de visie terechtkomen? Wij hebben een winkel in het beoogde transformatiegebied (Noordstraat noord), en wij gaan nog zeker 20 jaar door. Aan de andere kant willen we ook meewerken aan de visie.
U kunt uiteraard op uw locatie blijven. Dit plan is een stimulans. U heeft gelijk dat het realiseren van de visie lang zal duren. Dit is geen dwang, maar een visie op de groei om duidelijkheid aan (vastgoed)ondernemers te geven.
In de beoogde winkelronde zitten nu bijna geen winkels. Hoe denken jullie detailhandel hier terug te gaan brengen? In de Gentsvaartstraat, bijvoorbeeld, zitten alleen achterkanten van winkelpanden. Is de visie reëel? Het ombouwen van panden gaat misschien in praktijk niet gebeuren.
De gemeente creëert de randvoorwaardes voor de toekomstige situatie. Niet exact alle panden hoeven te worden ingevuld. Het gaat om de structuur.
Wat als er in de beoogde centrumstructuur (te) veel woningen komen?
In praktijk zal dit niet gebeuren. Indien dit in de toekomst veranderd passen we de visie aan. We proberen, ook in Axel, de binnenstad te verbeteren.
Wordt de winkelfunctie in de beoogde structuur gepromoot?
We brengen middels deze visie mogelijkheden in beeld. Axel is te klein om de woonfunctie op de begane grond niet mee te nemen.
Op de hoek van de Weststraat en de Kerkdreef zitten nog veel commerciële functies. Op welke termijn zal de nieuwe visie gerealiseerd worden? Deze ondernemers verdienen namelijk ook een plek in het toekomstige centrum.
Dat zal nog een periode duren. De visie is een signaal voor de toekomst. Op termijn kunnen belanghebbende partijen hier alvast op inspelen. Buiten het beoogde centrum betekent dit niet dat er geen mogelijkheden meer zijn.
Is het verschil tussen het oude winkelvloeroppervlakte en het nieuwe winkelvloeroppervlakte niet enorm? Iedereen wil groeien, maar ik zie dit niet terug. Als we ons bij een klein centrum neerleggen graven we ons eigen graf. Moeten we niet streven naar een groter aantal?
Er is een sterke krimp te zien, maar dit vlakt af. We zorgen voor schuifruimte. We moeten reëel blijven. In bijvoorbeeld Bergen op Zoom is dit geprobeerd, maar zonder succes. Zeker de invloed van het online winkelen moet u niet vergeten. Mensen reizen naar grote steden voor specialistische winkels. Ook ketens volgen deze trend door de concurrentie met online omgevingen. We moeten accepteren dat het beschikbaar aantal winkels is teruggelopen.
Door ruimte te houden voor kleine ondernemers kan het stadscentrum worden opgevuld. Hier de woonfunctie toestaan ontneemt hen mogelijkheden.
Er wordt extra winkelvloeroppervlakte ingecalculeerd.
Hoe is het mogelijk dat een pand aan de Noordstraat al ruim 30 jaar leegstaat? Dit pand loopt te versloffen.
De eigenaar hoopt op transformatie tot een winkel. Door duidelijk te maken dat dit niet meer mogelijk zal zijn wordt de leegstand verholpen. De gemeente geeft een stimulans tot transformatie.
Er is in de binnenstad veel overlast van verscheidene functies. Meer bewoning zorgt daarmee voor meer problemen. Op termijn wordt hier uiteraard over geklaagd. Wordt dit meegenomen?
De commerciële functies brengen we dichter bij elkaar. Dit wordt een duidelijk centrumgebied. Als iedereen zich aan de vergunningen houdt helpt dit. In principe is dit echter onoplosbaar. Enige overlast hoort bij wonen in het centrum.
Is er budget beschikbaar om de doorgang naar de Noordstraat te verbeteren?
Dit wordt meegenomen in de visie. De visie is de kapstok, gedetailleerde zaken worden niet meegenomen. Die zullen op termijn volgen.
Wij hebben aan de bel getrokken toen het casinopand leeg kwam te staan. Wij willen hier een mooie bestemming voor. Hier is nooit wat mee gedaan, er is geen nieuwe invulling gekomen. Dit is schandalig!
Er was ooit een groot aanbod, dit keert niet terug. Het verhelpen van leegstand zal de kwaliteit van het centrum verbeteren.
Daar gaat deze avond helaas niet over.
De randvoorwaarden van de gemeente moeten erg goed zijn. Niet alle panden zijn immers van beide kanten te bereiken.
Is het vaststellen van het beleid ook het besluitnemen? Is dit definitief?
Het uiteindelijke bestemmingsplan is definitief en juridisch. Tot het bestemmingsplan is er mogelijkheid voor verandering.
Wanneer gaat de periode van 2 jaar in als er op basis van deze visie een bestemmingsplan komt?
Ondernemers mogen binnen 2 jaar alsnog in het pand trekken. Door extra winkelmeters mee te nemen is hiervoor ruimte.
Klopt het dat dit geen concrete verandering, maar slechts een beleidsvisie is?
Daar heeft u gelijk in. Dit is een idee, een visie. Wij blijven met u in contact om het pad zo concreet mogelijk te maken. Hiervoor is het verschil tussen 2010 en nu een mooie aanzet.
In hoeverre worden integrale opgaven (zoals parkeren en groen) meegenomen wanneer er nieuwe woonmogelijkheid wordt gerealiseerd?
Dit wordt zeker meegenomen. Ervaring leert dat de ruimte (en pandeigenaren) zich aanpassen aan de beoogde structuur. De beoogde structuur wordt vertaald naar vergunningen. Als de vergunningen niet worden gevolgd wordt er gehandhaafd. Ruimtelijke ordening gaat uit van de realisatie van goede leefruimte.
Wordt verkeer en parkeren ook meegenomen?
Deze visie is de kapstok waar verkeer en parkeren op termijn aan zal worden opgehangen.
Wat wordt er met het parkeeronderzoek van vorig jaar gedaan?
De parkeernota is een apart traject. Deze visie zal daarop worden afgestemd. Op de website is meer informatie te vinden.
Totaal: 95 respondenten; maar 65 hebben de totale enquête doorlopen. Alle informatie, dus ook data van de respondenten die de enquête niet helemaal hebben ingevuld, zijn verwerkt in deze resultaten.
2.Hoe vaak bezoekt u het centrum van Axel?
Gemiddeld bezoekt men het centrum ca. 3,5 keer per week.
3.Hoe vaak doet u boodschappen in Axel?
Boodschappen worden voor het grootste deel in Axel gedaan. Koopkrachtbinding dagelijkse goederen
4.Waar gaat u meestal winkelen?
5.Kunt u op de kaart aangeven welke plekken u goed of fijn vindt in de binnenstad/het centrum van Axel en waarom?
6.Kunt u op de kaart aangeven welke plekken u Niet goed of Niet fijn vindt in de binnenstad/het centrum van Axel en waarom?
7.Kunt u op de kaart aangeven welke plekken u zou willen veranderen en waarom?
8.Op dit moment mogen winkels zich vestigen in de hele binnenstad van Axel (het rode gebied op het kaartje). Omdat er veel minder winkels en horeca gelegenheden zijn dan in het verleden, willen we het gebied waarin bij voorkeur winkels en horecagelegenheden zijn gevestigd, kleiner maken.
9.Bent u het eens met het aanwijzen van dit kleinere centrumgebied (het rode gebied)
10.Waarom bent u het er niet mee eens?
Ruimte houden voor nieuwe startende ondernemers/goedkope starterspanden
Hierdoor blijven alleen de duurdere winkelpanden over die eigendom zijn van een beperkt aantal eigenaren. Hierdoor wordt het erg moeilijk gemaakt voor potentiële nieuwe ondernemers om zich te vestigen/te starten.
Zorg voor betaalbare woon-winkelpanden (woon-bedrijfspanden)
Gebieden toevoegen (waar winkels liggen) die bij het centrum horen:
Meer winkels naar Axel halen, centrum niet kleiner maken
11.Bent u het op deze wijze beperken van de vestigingsmogelijkheden voor winkels en horeca om het nieuwe centrumgebied te stimuleren en aantrekkelijk te maken?
12.Aanbevelingen voor het concentratiegebied – kleinere centrumgebied