| Organisatie | Zaffier |
|---|---|
| Organisatietype | Regionaal samenwerkingsorgaan |
| Officiële naam regeling | Beleidsregels krediethypotheek en verpanding inzake de Participatiewet en hypothecaire zekerheid inzake het Besluit bijstandsverlening zelfstandigen (Bbz 2004) Zaffier |
| Citeertitel | Beleidsregels krediethypotheek en verpanding inzake de Participatiewet en hypothecaire zekerheid inzake het Besluit bijstandsverlening zelfstandigen (Bbz 2004) Zaffier |
| Vastgesteld door | dagelijks bestuur |
| Onderwerp | financiën en economie |
| Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 01-01-2024 | nieuwe regeling | 07-12-2023 |
Het dagelijks bestuur van het openbaar lichaam Zaffier
overwegende dat Zaffier aan het verlenen van bijstand in de vorm van een geldlening zekerheden wil verbinden die zijn gericht op de nakoming van de aan deze bijstand verbonden verplichtingen.
de beleidsregels krediethypotheek en verpanding inzake de Participatiewet en hypothecaire zekerheid inzake het Besluit bijstandsverlening zelfstandigen (Bbz 2004) Zaffier
Artikel 2. Algemene bepaling met betrekking tot gebruikmaking van de wettelijke bevoegdheid
Zaffier maakt gebruik van de bevoegdheid tot:
het verbinden van verplichtingen aan het verlenen van bijstand in de vorm van een geldlening ingevolge het Bbz 2004, die zijn gericht op meerdere zekerheid voor de nakoming van de aan deze bijstand verbonden rente- en aflossingsverplichtingen, zoals dit haar op grond van artikel 39, derde lid Bbz 2004 toekomt.
HOOFDSTUK 2 UITGANGSPUNTEN BIJ VERLENEN UITKERING VOOR LEVENSONDERHOUD IN DE VORM VAN EEN GELDLENING DAN WEL HYPOTHECAIRE ZEKERHEID BIJ VERSTREKKING BEDRIJFSKREDIET
De aanvrager – eigenaar moet aan Zaffier de volgende gegevens en bewijsstukken overleggen:
Artikel 6. Verkoop of bezwaren eigen woning/bedrijfspand door belanghebbende zelf
Bij een bestaande hypotheek op de woning of bedrijfspand moet belanghebbende zich hiervoor wenden tot de financieringsinstelling(en) die de hypothe(e)k(en) heeft gevestigd. Ingeval de woning/het bedrijfspand vrij van hypotheek is moet betrokkene zich hiervoor tot minimaal drie financieringsinstellingen wenden voor het verkrijgen van een hypotheek.
Artikel 7. Geen bezwaring door een (hypotheek)bank of verkoop woning
In afwijking van het gestelde in lid 1 en 2 van het vorige artikel vindt in geval artikel 39 derde lid Bbz 2004 van toepassing is, geen verwijzing naar een (hypotheek)bank voor een aanvullende financiering in de vorm van een hypothecaire geldlening plaats als de hoogte van het bedrijfskrediet gelijk is aan of minder dan € 10.000,00 bedraagt.
HOOFDSTUK 3 VERSTREKKEN GELDLENING ONDER VERBAND VAN KREDIETHYPOTHEEK, VERPANDING EN HYPOTHECAIRE ZEKERHEID
Artikel 8. Wel bezwaring of verkoop woning
Zaffier legt, indien artikel 7 van deze beleidsregels van toepassing is, artikel 50, eerste lid Pw ten uitvoer door het verstrekken van een uitkering voor levensonderhoud in de vorm van een geldlening met de voorwaarde dat de belanghebbende ter zekerheidsstelling van de terugbetaling van de geldlening meewerkt aan de vestiging van een krediethypotheek.
Zaffier legt, uitsluitend indien artikel 7 van deze beleidsregels van toepassing is, artikel 39, derde lid Bbz 2004 ten uitvoer door het verstrekken van een bedrijfskrediet onder verband van hypothecaire zekerheid op de woning en/of het bedrijfspand.
De lening wordt dan notarieel vastgelegd met de woning als onderpand.
Artikel 11. Eerder gevestigde krediethypotheek loopt door
Een eerder gevestigde krediethypotheek of verpanding loopt door bij een nieuwe periode, waarover recht op uitkering bestaat, in geval er binnen een periode van twee jaar na beëindiging van de bijstandverlening onder verband van hypotheek wederom recht op bijstand ontstaat. Dit voor de duur dat het maximumbedrag van de geldlening onder verband van een krediethypotheek of verpanding nog niet is bereikt.
Artikel 13. Bereiken maximale bedrag gevestigde krediethypotheek
Zaffier verleent de uitkering na het bereiken van het maximale bedrag van de gevestigde krediethypotheek “om niet” zolang het recht op uitkering doorloopt of niet langer dan 30 dagen wordt onderbroken, als bedoeld in artikel 45, derde lid Pw.
HOOFDSTUK 4 BEEINDIGING UITKERING VOOR LEVENSONDERHOUD EN AFLOSSING
Artikel 14. Beëindiging bijstand voordat procedure is afgerond
Zaffier verlangt, bij beëindiging van de uitkering voordat de formele vestiging van de krediethypotheek of het pandrecht tot stand is gekomen, direct en ineens aflossing van het bedrag aan inmiddels verstrekte uitkering voor levensonderhoud en de eventueel verstrekte bijzondere bijstand voor de kosten tot vestiging indien:
HOOFDSTUK 5 AFLOSSING GELDLENING ONDER VERBAND VAN KREDIETHYPOTHEEK, HYPOTHECAIRE ZEKERHEID OF VERPANDING
Artikel 15. Aflossing, aanvang, duur en rente van geldlening onder verband van krediethypotheek, hypothecaire zekerheid of verpanding
Zaffier hanteert als regel dat het bedrijfskrediet onder verband van hypothecaire zekerheid ineens opeisbaar wordt en de aflossing ineens aanvangt op het moment:
dat belanghebbende overgaat tot verkoop bedrijfspand, aankoop nieuw bedrijfspand, verhuizing of wijziging van (deel van de) bedrijfsactiviteiten, wijziging van de rechtsvorm van de onderneming, wijzigingen aan het bedrijfspand, welke van invloed zijn op waarde pand, en aan belanghebbende voor vermelde wijzigingen geen voorafgaande toestemming door Zaffier is verleend;
Ingeval er sprake is van een situatie zoals bedoeld in voorgaand lid dan wordt van de aflossings duur van ten hoogste 30 jaar afgeweken in die zin dat deze termijn verlengd wordt met de duur van de periode waarin de belanghebbende alsnog het totaal van de aflossingen verricht, die hij had moeten betalen als ware hij niet nalatig geweest. Met ingang van het verstrijken van die 30 jaar wordt de wettelijke rente bij belanghebbende in rekening gebracht over het totaal van de nog openstaande geldlening.
Artikel 18. Gevallen waarin de beleidsregels niet voorzien
Zaffier beslist over de onderwerpen, die vallen onder de discretionaire bevoegdheid van Zaffier, waarin deze beleidsregels niet voorzien.
De BIJLAGE I (aanvullende begripsomschrijvingen), de BIJLAGE II (berekening (over)waarde woning) en de BIJLAGE III (bijzondere situaties in het hypotheek- en pandrecht) maken onverkort onderdeel van deze beleidsregels uit.
Aldus vastgesteld op 7 december 2023 te Alkmaar
Het dagelijks bestuur van het openbaar lichaam Zaffier,
R. te Beest
Voorzitter
J. Mokveld
Secretaris
Algemene toelichting op de beleidsregels krediethypotheek en verpanding inzake de Participatiewet en hypothecaire zekerheid inzake het Besluit bijstandsverlening zelfstandigen (Bbz 2004) Zaffier
De Participatiewet en de daaraan gelieerde Bbz zijn vangnetuitkeringen. Dit houdt in dat er boven een bepaald periodiek inkomen of boven een bepaald bedrag aan vermogen geen recht op uitkering of een geldlening bestaat. Dat vermogen kan ook in “stenen” zitten in de vorm van een woning of een bedrijfspand of in bedrijfsmiddelen.
In de Participatiewet is geregeld dat in bepaalde gevallen bijstandsverlening aan eigenaren (die ook de bewoners zijn) van een woning evenwel toch mogelijk is.
De hoofdregel van de bijstandsverlening aan een eigenaar van een woning staat in artikel 50 van de Participatiewet. Onder woning wordt ook verstaan woonwagen of woonschip.
Het onderpand bij een hypotheek is een registergoed (bijvoorbeeld een woning). Bij het onderpand van een niet-registergoed (bijvoorbeeld woonwagen) spreekt men van pandrecht (artikel 3:227 lid 1 BW en artikel 3:228 BW). Een woonschip is een registergoed indien het schip te boek staat (artikel 3:227 lid 1 BW juncto artikel 8:790 lid 1 BW). Daarnaast kan een woonschip ook een onroerende zaak zijn als deze duurzaam met de grond is verenigd (de bedoeling is duurzaam ter plaatse te blijven). Is van beide geen sprake dan kan pandrecht op het woonschip gevestigd worden. Vandaar dat ook de term verpanding is opgenomen in de citeertitel. Ook op bedrijfsmiddelen kan pandrecht gevestigd worden.
In de Participatiewet staat slechts de mogelijkheid tot bijstandsverlening onder verband van krediethypotheek benoemd, dat de bijstandsverlening in die gevallen in de vorm van een geldlening dient plaats te vinden en dat Zaffier aan het verlenen van bijstand in de vorm van een geldlening verplichtingen kan verbinden, die zijn gericht op meerdere zekerheid voor de nakoming van de aan deze bijstand verbonden rente- en aflossingsverplichtingen (artikel 48, derde lid van de Participatiewet).
Verder zijn er in de wet geen voorschriften opgenomen. Dit geldt ook voor het Bbz 2004. In het Bbz 2004 wordt in artikel 39, derde lid van het Bbz 2004 Zaffier de bevoegdheid gegeven aan het verlenen van bijstand in de vorm van een geldlening verplichtingen te verbinden, die zijn gericht op meerdere zekerheid voor de nakoming van de aan deze bijstand verbonden rente- en aflossingsverplichtingen. Het gaat hierbij alleen om bedrijfskredieten, omdat de uitkering voor levensonderhoud in het kader van de Bbz vaak kortdurend is. Bij deze regeling spreken we niet van een krediethypotheek. De woning dient in dat geval als onderpand bij het verstrekken van het bedrijfskrediet. Dit wordt vastgelegd in een hypotheekakte, waardoor Zaffier hypothecaire zekerheid verkrijgt met betrekking tot de terugbetaling van dit krediet.
Daarnaast kan er ter zekerheidsstelling ook pandrecht gevestigd worden op bedrijfsmiddelen, zoals machinerieën, bedrijfswagens etc.
De invulling van deze bevoegdheden ligt dus bij Zaffier.
Gezien de ontwikkeling dat de rechtspraak in het kader van menselijke maat steeds indringender toetst aan het evenredigheidsbeginsel is het van belang dat deze discretionaire bevoegdheid van Zaffier vorm krijgt in een toereikende set beleidsregels met aan de basis een duidelijke afweging van gemaakte keuzes. In welke gevallen wel en niet tot vestigen van een krediethypotheek, pandrecht of hypothecaire zekerheid wordt overgegaan en hoe er na vestiging met de lening wordt omgegaan.
Artikelsgewijze toelichting op de beleidsregels krediethypotheek en verpanding inzake de Participatiewet en hypothecaire zekerheid inzake het Besluit bijstandsverlening zelfstandigen (Bbz 2004) Zaffier
Spreekt voor zich. De meer complexe begripsbepalingen staan opgenomen in BIJLAGE I.
Artikel 2. Algemene bepaling met betrekking tot gebruikmaking van de wettelijke bevoegdheid
In het eerste lid onder a maakt Zaffier gebruik van de bevoegdheid die de Participatiewet in artikel 48, derde lid geeft om verplichtingen te kunnen verbinden aan het verlenen van een uitkering in de vorm van een geldlening.
In het eerste lid onder b maakt Zaffier gebruik van de bevoegdheid die het Bbz 2004 in artikel 39, derde lid geeft om verplichtingen te kunnen verbinden aan het verlenen van bijstand in de vorm van een geldlening ingevolge deze regeling.
Zaffier maakt gebruik van deze bevoegdheden om belanghebbenden met een vermogen “in stenen” in individueel bepaalde situaties toch toegang te verlenen tot een uitkering Pw of een bedrijfskrediet. De overweging daarbij is dat de woningmarkt zowel qua huren als aankopen betaalbare koopwoning al jaren geen mogelijkheid biedt te kunnen verhuizen op (zeer) korte termijn als de financiële situatie daartoe noodzaakt. Dat zal ook niet veranderen op afzienbare termijn. Daarnaast ondersteunt Zaffier ondernemers als zij tijdelijk een krediet nodig hebben om het bedrijf te kunnen continueren en daarmee zelfstandig in hun levensonderhoud te kunnen blijven voorzien. Ook in geval de ondernemer op papier over een vermogen hoger dan het bescheiden vrij te laten vermogen beschikt doordat er overwaarde is in de eigen woning en/of het bedrijfspand.
Het tweede lid, onder a heeft betrekking op de situatie dat naast aanvrager(s) er nog meer eigenaren van de woning of het bedrijfspand zijn. Verdere bezwaring kan dan stranden op niet medewerking van de niet in de aanvraag begrepen personen. Hierover staat meer in Bijlage III onder punt 6. Ook het gestelde onder b en c geven juridisch gezien complexe situaties bij (verdere) bezwaring, welke te ver gaan in het kader van de uitvoering van de Participatiewet.
Artikel 3. Uitgangspunten beleidsregels
Niet alle navolgende beleidsregels zijn van toepassing bedrijfskredieten, bedrijfspanden of bij situaties waar verpanding aan de orde is. Bij die beleidsregel wordt dit dan specifiek aangegeven dan wel uitgesloten.
HOOFDSTUK 2 UITGANGSPUNTEN BIJ VERLENEN UITKERING VOOR LEVENSONDERHOUD IN DE VORM VAN EEN GELDLENING DAN WEL HYPOTHECAIRE ZEKERHEID BIJ VERSTREKKING BEDRIJFSKREDIET
Artikel 4. Eigen bewoonde woning of bedrijfspand in eigendom
Woonwagens kunnen niet worden ingeschreven in het Kadaster. Eigenaren van zelf bewoonde woonwagens moeten dit aantonen door middel van bijvoorbeeld de koopakte/aankoopnota.
Aan de hand van de inschrijving in het BRP en andere bewijsstukken en gegevens kan Zaffier beoordelen of er tevens sprake is van bewoning door de belanghebbende en/of zijn gezin van de eigen woning, woonwagen of woonschip.
Als belanghebbende een woning bewoont waarvoor een huurkoopovereenkomst is afgesloten, dan is deze woning pas eigendom nadat alle huurkoopverplichtingen zijn voldaan. Tot dat moment blijft de huurverkoper de eigenaar en is een geldlening onder verband van krediethypotheek of verpanding (nog) niet mogelijk.
Dit artikel spreekt voor zich.
Artikel 6. Verkoop of bezwaren eigen woning/bedrijfspand door belanghebbende zelf
Als blijkt dat de aanvrager een eigen woning, woonschip of woonwagen heeft waarin hij zelf en/of zijn gezin woont of een bedrijfspand in eigendom heeft, dan wordt eerst bezien of van belanghebbende verlangd kan worden de woning verder te bezwaren of te verkopen dan wel het bedrijfspand verder te bezwaren (bij bedrijfspand wordt geen verkoop geëist voor zover het bedrijfspand noodzakelijk is voor de verwerving van inkomen door de zelfstandige). Het uitgangspunt van deze uitkeringsregelingen is immers dat een ieder primair zelf verantwoordelijk is voor de voorziening in het bestaan mede gelet op het complementaire karakter van deze uitkeringsregelingen.
Zaffier verwijst de belanghebbende dan ook naar een hypotheekverstrekker. De hypotheekverstrekker kan dan beoordelen of er financiële ruimte is voor (verdere) bezwaring, dus voor een (aanvullende) hypothecaire geldlening.
Vervolgens heeft de belanghebbende maximaal een maand de tijd om aan te tonen dat er geen voorliggende voorziening is (belasten of verder belasten van de woning). Gedurende die periode wordt de aanvraag aangehouden.
Pas als duidelijk is dat de betrokkene aantoonbaar geen (aanvullende) financiering kan krijgen, start Zaffier een onderzoek of de eis tot verkoop van de woning opgelegd mag worden zodat de hieruit vrij komende gelden aangewend kunnen worden voor de kosten van levensonderhoud dan wel dat de kosten van de vaste lasten door verkoop van de woning (aanzienlijk) kunnen worden teruggebracht.
Gedwongen verkoop van de woning heeft een grote impact op belanghebbende en zijn gezin. Bovendien kan in de regel niet op (zeer) korte termijn een betaalbare huur- of koopwoning worden gevonden zolang er sprake blijft van een overspannen woningmarkt.
Terughoudendheid is dan ook de insteek bij het opleggen van een eis tot verkoop van de woning.
Bij het bepalen of de eis tot verkoop van de woning in die specifieke situatie als proportioneel moet worden geacht, worden in dit artikel onder het derde lid opgenomen aandachtspunten in de overweging meegenomen.
Als dit onderzoek evenmin leidt tot mogelijkheden zelfstandig in het levensonderhoud te kunnen voorzien, wordt de procedure voor toekenning van de aanvraag en vestiging van krediethypotheek of verpanding voortgezet.
Bij het voorgaande dient nog wel het volgende te worden opgemerkt. Bij de beoordeling of (verdere) bezwaring redelijkerwijs kan worden gevergd, komt geen gewicht toe aan de wens de overwaarde aan te wenden als een aanvulling op de toekomstige oudedagsvoorziening. Het is evenmin relevant dat na het draagkrachtjaar kosten wegens noodzakelijk groot onderhoud van de woning moeten worden gemaakt. Dit geldt ook voor een eventuele toekomstige waardedaling van de woning.
Artikel 7. Geen bezwaring door een (hypotheek)bank of verkoop woning
Doorgaans is overigens direct duidelijk dat betrokkene onvoldoende middelen heeft en bij de verlening van bijstand op het sociaal minimum terecht komt. In die gevallen heeft het geen zin hem te verwijzen naar een (hypotheek)bank voor een aanvullende financiering in de vorm van een hypothecaire) geldlening. De bank zal namelijk stellen dat betrokkene de hogere financiële lasten niet zal kunnen opbrengen.
In dit artikel wordt limitatief omschreven wanneer in redelijkheid niet van de belanghebbende verlangd kan worden de woning verder te bezwaren of de woning te verkopen.
Bij het Bbz 2004 is op artikel 6 van deze beleidsregels alleen een uitzondering gemaakt als de hoogte van het bedrijfskrediet gelijk is aan of lager is dan € 10.000,00. In alle overige situaties zal bij de verstrekking van een bedrijfskrediet aan de verstrekking, ingeval van een eigen woning en/of bedrijfspand, altijd de voorwaarde worden opgelegd dat de woning en/of bedrijfspand als onderpand moet(en) dienen, ongeacht of er op dat moment sprake is van een overwaarde.
Voor het vermogen dat gebonden is in de woning geldt een extra wettelijk bepaalde vrijlating. Deze vrijlating van het vermogen in de eigen woning geldt overigens niet voor een aanvraag bedrijfskrediet ingevolge het Bbz 2004.
Er moet nog wel de volgende kanttekening worden geplaatst. Aan de Participatiewet ligt daarnaast het zogeheten actualiteitsbeginsel ten grondslag. Dit beginsel leidt er toe dat bij de toepassing van de Participatiewet geen rekening wordt gehouden met wat er in de toekomst zou kunnen gebeuren bijvoorbeeld in geval van een eventuele waardedaling van de woning.
HOOFDSTUK 3 VERSTREKKEN GELDLENING ONDER VERBAND VAN KREDIETHYPOTHEEK, VERPANDING EN HYPOTHECAIRE ZEKERHEID
Het stellen van zekerheden in casu het vestigen van een hypotheek of hypothecaire zekerheid of pandrecht geeft Zaffier een veel grotere zekerheid dat de lening wordt terugbetaald, dat verjaringstermijnen ten aanzien van geldleningen dan niet gelden en ook dat nadere (standaard)regels kunnen worden gesteld aan de terugbetaling van de geldlening.
De belanghebbende is verplicht mee te werken aan de totstandkoming van de krediethypotheek of verpanding indien deze voorwaarde aan de verstrekking van de bijstand wordt gekoppeld.
In het geval de aanvrager verplicht is gesteld mee te werken aan de totstandkoming van de hypotheek of verpanding en de aanvrager desondanks niet meewerkt aan de beoordeling en/of vestiging van een krediethypotheek dan wordt de aanvraag buiten behandeling gesteld indien de uitkering nog niet is toegekend.
Indien de uitkering al is toegekend, dan schort Zaffier het recht op uitkering op. Er moet dan bijvoorbeeld een nieuwe afspraak met de notaris worden gemaakt. Uiteindelijk wordt bij blijvende onwilligheid het recht op uitkering ingetrokken. Bovendien vordert Zaffier dan de verleende uitkering terug.
Artikel 8. Wel bezwaring of verkoop woning
In de onderhavige situaties wordt de bijstand voor levensonderhoud conform artikel 50, eerste lid van de Participatiewet verleend in de vorm van een geldlening onder verband van krediethypotheek als er sprake is van een registergoed.
Bij artikel 39, derde lid van het Bbz 2004 wordt dan een bedrijfskrediet onder verband van hypothecaire zekerheid verstrekt. Zaffier stelt dan een hypotheekakte op die notarieel wordt vastgesteld met de woning en/of het bedrijfspand als onderpand.
Hypotheekvestiging is echter niet in alle gevallen mogelijk. Als er geen hypotheek kan worden gevestigd (bij een niet-registergoed), is verpanding de enige mogelijkheid tot het stellen van een zekerheid.
Bij een stil pandrecht blijft de pandgever de macht houden over de roerende zaak. Het stil pandrecht wordt gevestigd door middel van een authentieke akte (via de notaris) of onderhandse akte die bij de Belastingdienst moet worden geregistreerd (artikel 3:237 lid 1 BW). Zaffier geeft er de voorkeur aan pandrecht te vestigen via een authentieke akte, omdat het ofwel een niet-registergoed kan betreffen of wel de bedrijfsmiddelen een minimale waarde moeten vertegenwoordigen zoals gesteld in het vijfde lid.
Het al dan niet vestigen van pandrecht betreft altijd maatwerk. Het vijfde lid schetst slechts de minimale eisen voor vestiging.
Artikel 9. Waardebepaling van de woning/het bedrijfspand/bedrijfsmiddelen
Uitgangspunt bij de waarde vaststelling van de woning/ het bedrijfspand is de waarde in het economisch verkeer bij vrije oplevering. De Participatiewet schrijft niet voor op welke wijze de waarde van de woning/het bedrijfspand moet worden vastgesteld. De wijze waarop dit plaatsvindt is in dit artikel vastgelegd.
Zaffier zoekt voor de waardebepaling van een woning of bedrijfspand aansluiting bij de meeste recente vaststelling van de WOZ-waarde. Dit in lijn met de Belastingdienst die ook de OZB-waarde als waarde van een pand accepteert. De Wet waardering onroerende zaken voorziet ook in een indexering.
In het tweede lid is bepaald dat een belanghebbende daar een taxatierapport van niet ouder dan 36 maanden van een beëdigd makelaar tegenover kan stellen indien hij het niet eens is met de WOZ waarde als waarde voor het pand. Het taxatierapport dient wel binnen de door Zaffier te bepalen termijn te worden overlegd.
Voor bijzondere situaties bij vestiging krediethypotheek over verpanding wordt verwezen naar BIJLAGE III van deze beleidsregels.
Voor waardebepaling bedrijfsmiddelen wordt gekeken naar de boekwaarde van die middelen in de meest recente jaarrekening. Als een boekhouder deze middelen een waarde meegeeft en de Belastingdienst is hiermee akkoord, dan ziet Zaffier geen noodzaak om zelf tot taxatie over te gaan en conformeert zich zonder nader onderzoek aan deze boekwaarde.
Artikel 10. Naar de notaris en nota’s voor taxaties
In de concept hypotheekakte of pandovereenkomst moet het maximale bedrag van de krediethypotheek of verpanding worden opgenomen, de aflossings- en rentebepalingen, de gestelde zekerheden, de nadere verplichtingen, de gebruikelijke hypotheekbedingen, de hoofdelijke aansprakelijkheid etc. Tevens wordt een afschrift van de toekenningsbeschikking naar de notaris gezonden.
Na afsluiting van alle werkzaamheden stuurt de notaris een afschrift van de akte naar Zaffier.
De belanghebbende moet de aan de vestiging van krediethypotheek of verpanding gerelateerde kosten zelf betalen. Het kan gaan om de kosten voor:
Is hij daartoe niet in staat, dan kan hij daarvoor bijzondere bijstand om niet aanvragen. Gelet op artikel 50, tweede lid van de Participatiewet en artikel 48 van de Participatiewet kan de bijzondere bijstand niet in de vorm van een geldlening worden verleend en kan die bijzondere bijstand dus niet worden meegenomen in de krediethypotheek of verpanding.
Artikel 11. Eerder gevestigde krediethypotheek loopt door
Van een niet duurzame onderbreking is sprake zolang er nog geen twee jaar is verstreken. Deze periode wordt redelijk geacht. Er wordt er dan van uitgegaan dat de nieuwe uitkeringsbehoeftigheid niet los kan worden gezien van die daarvoor.
Bij de nieuwe aanvraag behoort dan eigenlijk een nieuwe vaststelling van het maximaal te lenen bedrag plaats te vinden. Dit kan leiden tot een onevenredige verhoging van het in totaal te lenen (en dus terug te betalen) bedrag, ook wanneer de waarde van de woning niet is gestegen. Dat effect wordt veroorzaakt doordat de vordering van de vorige krediethypotheek dan als een op de woning drukkende schuld moet worden meegenomen.
Met deze beleidsregel wordt dit ongewenste effect voorkomen. De al ontstane schuld wordt slechts aangemerkt als een reeds verbruikt deel van de laatste berekening van het bedrag van de maximale geldlening,
Voor zover het maximale bedrag van die geldlening nog niet is aangesproken, hetzij door een voortijdige beëindiging van de uitkering, hetzij door inmiddels verrichte aflossingen, wordt de te verlenen bijstand ten laste daarvan geboekt.
Is het maximale bedrag wel volledig aangesproken, dan wordt de uitkering verder om niet verleend.
Artikel 12. Eerder gevestigde krediethypotheek loopt niet door.
Is de onderbreking tussen de laatste dag van de vorige uitkeringsverlening en de eerste dag van de nieuwe uitkeringsverlening langer dan twee jaar, dan wordt deze aangemerkt als een duurzame onderbreking. In dat geval dient er een nieuwe hypotheek te worden gevestigd en wordt het verbruikte deel van de laatste geldlening als een op de woning drukkende schuld in de berekening meegenomen, dus overeenkomstig de handelwijze bij een bancaire hypotheekschuld.
Er kunnen zich in de praktijk situaties voordoen voor welke het als zinloos kan worden betiteld om een nieuwe krediethypotheek te vestigen. Hierbij kan gedacht worden aan de situatie dat de betrokkene weer snel uit de uitkering gaat, het oorspronkelijke maximumbedrag van de krediethypotheek niet wordt overschreden en de betrokkene niet meer terugkeert in de uitkering (bijvoorbeeld wegens het bereiken van de 65-jarige leeftijd).
Zaffier beoordeelt of de kosten van vestiging van de nieuwe krediethypotheek of verpanding onevenredig zijn en bepaalt of tot voortzetting van de oude krediethypotheek of verpanding wordt overgegaan dan wel dat er geen verdere actie wordt ondernomen. Het voorgaande wordt per beschikking aan de belanghebbende meegedeeld.
Artikel 13. Bereiken maximale bedrag gevestigde krediethypotheek
Dit artikel spreekt voor zich.
HOOFDSTUK 4 BEEINDIGING UITKERING VOOR LEVENSONDERHOUD EN TERUGVORDERING
Artikel 14. Beëindiging bijstand voordat procedure is afgerond
Als de uitkering eindigt voordat de formele vestiging van de krediethypotheek of het pandrecht is afgerond, vordert Zaffier besluiten het bedrag va n de verstrekte uitkering en de al gemaakte kosten van belanghebbende terug. De voorwaarde waaronder de uitkering is toegekend is in dat geval immers niet meer aanwezig.
In dit artikel wordt aangegeven wanneer Zaffier in zo’n situatie tot directe terugvordering overgaat.
Artikel 15. Aflossing, aanvang, duur en rente van geldlening onder verband van Krediethypotheek, hypothecaire zekerheid of verpanding
De bijzondere wetten bieden met betrekking tot de aanvang van de aflossing, de duur van de aflossing en de situaties waarin geen of tijdelijk geen aflossing gevergd kan worden geen uitsluitsel.
In het onderhavige artikel van de beleidsregels geeft Zaffier invulling aan die bevoegdheid en volgt een limitatieve opsomming wanneer de geldlening direct ineens opeisbaar wordt en dient te worden afgelost.
Het eerste lid geeft aan dat verkoop van de woning gedurende de verlening van de uitkering gevolgen kan hebben voor het recht op uitkering. Wordt gedurende de verlening van de uitkering de woning verkocht, dan dient de belanghebbende de in de vorm van een geldlening onder verband van krediethypotheek of verpanding verleende uitkering direct terug te betalen. Als het om krediethypotheek gaat, stelt de notaris Zaffier hiervan in kennis. Bij verpanding ligt dit anders en dient Zaffier dit zelf in de gaten te houden.
Als de opbrengst uit verkoop zodanig is dat de belanghebbende, na aflossing van de geldleningen nog een bedrag overhoudt, dan telt dit bedrag als een vermogenstoename en moet de belanghebbende, voor zover dit hoger is dan het wettelijk bepaalde vrij te laten vermogen, daarop interen. De uitkering wordt dan beëindigd.
In het tweede lid staat omschreven wanneer het bedrijfskrediet onder verband van hypothecaire zekerheid ineens opeisbaar wordt.
Verkoop van het bedrijfspand en/of aankoop van een nieuw bedrijfspand gedurende de terugbetaling van het bedrijfskrediet kan gevolgen hebben voor de continuïteit van het bedrijf en daarmee de aflossingsmogelijkheden op het bedrijfskrediet nadelig beïnvloeden. De belanghebbende dient derhalve in alle gevallen vooraf toestemming te vragen aan Zaffier voor de verkoop van het huidige bedrijfspand en/of de aankoop van een nieuw bedrijfspand.
Het derde lid gaat in op praktijk situaties aanwezig dat het financieel gezien niet mogelijk is voor de belanghebbende om de geldlening ineens terug te betalen en hoe de aflossing dan plaatsvindt.
Voorts wordt in derde lid van dit artikel nog een nadere invulling gegeven aan onder meer de duur van de aflossing. Voor de duur van de aflossing is aangesloten bij de gangbare duur van een hypotheek. Er staat “ten hoogste”, omdat de feitelijke duur uiteraard afhankelijk is van hoogte lening in combinatie met hoogte aflossingsbedrag. Deze duur wordt dan ook per geval nader bepaald.
Overeenkomstig het vierde lid kan hiervan worden afgeweken als de belanghebbende schuldig nalatig is aan het voldoen van de opgelegde aflossingsverplichting. In het vijfde lid staat omschreven dat in die situatie de maximale termijn van 30 jaar wordt losgelaten en verlengd met de termijnen die nog hadden moeten worden voldaan. Ook wordt na 30 jaar rente in rekening gebracht.
Artikel 16. Jaarlijkse opgave restantschuld en rentevorderingen
Telkens na afloop van een kalenderjaar wordt door Zaffier bij een krediethypotheek of verpanding een opgave van de stand van de geldlening en van de rentevorderingen aan de belanghebbende verstrekt. Deze opgave is niet voor bezwaar of beroep vatbaar.
Artikel 17. Einde krediethypotheek of pandovereenkomst of hypothecaire zekerheid
De gevestigde krediethypotheek komt te vervallen als Zaffier met een akte van royement de verworven zekerheid uit handen geeft.
De gevestigde hypotheekakte bij een bedrijfskrediet komt te vervallen als Zaffier met een akte van royement de verworven zekerheid uit handen geeft nadat het gehele bedrijfskrediet is afgelost.
Het ondertekenen van de akte van royement betekent een doorhaling in het hypotheekregister. Dit gebeurt pas als het geleende bedrag inclusief de verschuldigde rente is voldaan.
Bij het beëindigen van een pandovereenkomst is inschrijving in een register niet aan de orde, omdat er geen openbaar pandrechtregister bestaat.
Artikel 18. Gevallen waarin de beleidsregels niet voorzien
Dit artikel spreekt voor zich.
Dit artikel spreekt voor zich.
Dit artikel spreekt voor zich.
Dit artikel spreekt voor zich.
Nieuwe of hogere hypothecaire geldlening bij de bank
Nadat de krediethypotheek is gevestigd kan de belanghebbende de hypothecaire geldlening met het recht van eerste hypotheek bij de bank (dus niet de krediethypotheek) willen verhogen of een nieuwe geldlening onder verband van hypotheek willen verkrijgen, bijvoorbeeld voor het noodzakelijke onderhoud van de woning.
Banken en verzekeraars zijn hiertoe in het algemeen alleen bereid als zij met hun hypotheek voorrang krijgen op de krediethypotheek. Zaffier staat hierin dubbel, want rangwisseling en dus in de regel derde hypotheekgever worden betekent een risico nemen met betrekking tot de zekerstelling. Zaffier ziet er vanaf hier een algemene beleidsregel over op te nemen in haar beleid, maar per geval te beoordelen of een dergelijk verzoek gehonoreerd wordt.
Een rangwisseling is niet juridisch afdwingbaar door een bankinstelling!!
BIJLAGE I Aanvullende begripsomschrijvingen
In aanvulling op de nader in artikel 1 van de beleidsregels omschreven begrippen, worden eveneens de volgende begrippen gebruikt:
Zaken of goederen (Boek 3 Burgerlijk Wetboek)
Roerend zijn alle zaken die niet onroerend zijn.
Onder een onroerende zaak wordt verstaan een zaak die door de wet (Burgerlijk Wetboek) als onroerend wordt aangemerkt. Hieronder valt de volgens het BW: de grond, nog niet gewonnen delfstoffen, beplantingen, gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verbonden (bijvoorbeeld een huis met alles wat daaraan aard- of nagelvast is verbonden of wat naar zijn aard bij het huis hoort, zoals dakpannen, deuren, keuken, enz.).
Registergoederen zijn goederen voor welke overdracht of vestiging inschrijving in de openbare registers nodig is, te weten:
Boten en vliegtuigen zijn in principe geen registergoederen. Echter wanneer ze bij het Kadaster te boek worden gesteld (hiervoor dient wel aan bepaalde voorwaarden te worden voldaan) door de betreffende eigenaar, zijn het wel registergoederen. Daarom staat er bij schepen en vliegtuigen de aanvulling ‘te boek gesteld’.
Voor onroerende zaken bestaat er wel de verplichting tot teboekstelling in de openbare registers. De openbare registers worden bijgehouden door het Kadaster.
De indeling registergoederen/niet-registergoederen is niet van belang om te bepalen of een zaak roerend of onroerende is: een woonhuis is zowel een registergoed als een onroerende zaak en een te boek gesteld zeeschip is zowel een registergoed als een roerende zaak. Een appartementsrecht is zowel een vermogensrecht als een registergoed.
De koopovereenkomst is een onderhandse akte tussen koper en verkoper, dus zonder tussenkomst van een notaris.
In een koopovereenkomst verbindt koper zich om de zaak tegen een bepaalde prijs en onder bepaalde voorwaarden te kopen. De verkoper verbindt zich de zaak met toebehoren op een al dan niet exact bepaald tijdstip in eigendom over te dragen en af te leveren.
Leveren en betalen hoort niet bij kopen, maar is een onderdeel van een verbintenis. Bij onroerende zaken vinden levering (=juridische eigendomsoverdracht, dus de datum van het notarieel transport) en betaling ook op andere tijdstippen plaats dan het tijdstip waarop de koopovereenkomst wordt gesloten.
Bij bestaande huizen wordt de (onderhandse) koopakte getekend door de koper en verkoper.
De koopakte omvat onder meer het volgende:
Na de aankoop van het huis met bijbehorend erf, krijgt een koper een notariële leveringsakte, waarmee het huis ook juridisch aan de nieuwe eigenaar wordt geleverd. Op deze onroerende zaak kan krediet)hypotheek worden gevestigd.
Juridisch eigenaar ben je als je volgens het (burgerlijk) recht de zaak in eigendom hebt.
Eigendom verkrijg je door onder andere:
Bij roerende zaken verkrijg je eigendom als je een aan niemand toebehorende zaak in bezit neemt. Natrekking komt tot stand als een roerende zaak een bestanddeel wordt van een andere roerende zaak die als hoofdzaak is aan te merken; eigendom gaat dan over aan de eigenaar van de hoofdzaak wordt bedoeld dat al hetgeen met een zaak is verenigd.
Levering ten gevolge van een rechtstitel tot eigendomsovergang komt tot stand bij de overdracht na koop.
Een koper die een koopovereenkomst heeft gesloten maar waaraan (nog) niet is geleverd heeft alleen het economische eigendom. Ondanks de koopovereenkomst is de (juridische) eigendom nog bij de verkoper, die de verplichting heeft om te leveren.
De koopakte wordt - na ondertekening van alle partijen – door de verkoper of diens makelaar gezonden aan de notaris die er in genoemd staat. De notaris maakt aan de hand van de gegevens in de koopakte een akte van levering op: dat is de juridische uitwerking van de reeds gesloten koopovereenkomst, nodig voor het bewerkstelligen van de eigendomsoverdracht. De akte van levering is een notariële akte. De notariële akte is o.g.v. het Burgerlijk Wetboek (3:89) een bestaansvereiste voor de levering van een onroerende zaak, d.w.z. zonder die akte is er geen levering. De akte van levering moet worden overgeschreven in de openbare registers. Met andere woorden: eigendom van een onroerende zaak wordt centraal geregistreerd via het Kadaster. Dat gebeurt dus aan de hand van de op naamstelling van de nieuwe eigenaar, ook wel het ‘transport’ of de ‘overdracht’ genoemd, dus aan de hand van de akte van levering.
Krediethypotheek krachtens de Participatiewet (en Bbz 2004) wordt alleen gevestigd op woningen waar de eigenaar ook in woont.
Hypotheek/hypothecaire zekerheid
Hypotheek is een zekerheid die op een registergoed rust. Een geldgever wil zoveel mogelijk zekerheid hebben. Als voorwaarde voor het uitlenen van geld, bijvoorbeeld voor de aankoop van de woning, bedingt de geldschieter dan het recht op hypotheek op die woning. Als de betrokkene dan de betalingsverplichtingen niet nakomt, heeft de geldgever bij voorrang het recht om de gelden te innen uit de tegeldemaking van de onroerende zaak, dus uit de gedwongen verkoop van de woning. Tevens heeft de geldgever het recht om als eerste te worden betaald uit de bij al dan niet gedwongen verkoop vrijkomende middelen. Overigens kunnen er meerdere hypothecaire zekerheden op een pand rusten. De geldgever die de tweede hypotheek heeft, volgt in rangorde na de eerste etc. De eigenaar van de woning ontvangt de lening, maar geeft in ruil daarvoor hypothecaire zekerheid af aan de geldgever. De eigenaar is dus de hypotheekgever, de geldgever de hypotheeknemer. Hypotheek wordt voor een bepaald maximumbedrag gevestigd, ter hoogte van de uitgeleende gelden, vermeerderd met een bepaald bedrag aan rente en kosten. Het bedrag van geldlening wordt aangewend voor de betaling van de koopsom van het huis. Het recht van hypotheek moet via een notariële akte worden vastgelegd (dat wordt ‘passeren van de akte’ genoemd). Het tekenen van een hypotheekakte kan door Zaffier aan één of meerdere ambtenaren worden opgedragen. Een andere mogelijkheid is dat de notaris middels een aanwijzingsbesluit hiermee wordt belast.
Een eenvoudige mogelijkheid is dat in het aanwijzingsbesluit van Zaffier wordt opgenomen dat de ambtenaar bevoegd is de notaris te machtigen om de akte te passeren, waardoor het passeren van de akte kan gebeuren zonder de aanwezigheid van de ambtenaar bij de notaris.
Bij een hypothecaire geldlening wordt het bedrag van die geldlening ineens of in bijvoorbeeld twee gedeelten betaalbaar gesteld, ter aankoop van de woning. Bij krediethypotheek gaat het om een bedrag dat maximaal als lening geldt. De lening wordt, tot de grens van het maximumbedrag, in kleine porties opgenomen. Als dat via een uitkering in de vorm van een geldlening. Als dit gebeurt, is de opname het bedrag aan uitkering per maand. Iedere betaling van de uitkering verhoogt dus het uitstaande leenbedrag. Als de verlening van de uitkering wordt voortgezet, loopt de maximale krediethypotheek uiteindelijk vol:
er is dan tot het maximumbedrag uitgeleend. Verdere verstrekking van de uitkering is dan ‘om niet’, tenzij het beleid van Zaffier een hertaxatie van de waarde van de woning voorschrijft Als de bijstandsuitkering wordt beëindigd voordat de krediethypotheek is ‘volgelopen’, is het opgenomen bedrag en niet het maximumbedrag het uitgangspunt voor de terugbetaling. Als later opnieuw het recht op bijstand ontstaat kan later het maximumbedrag alsnog vollopen.
Recht dat een schuldeiser heeft om op het pand van schuldenaar beslag te leggen of uit de opbrengst van dat pand bij voorrang boven andere schuldeisers betaald te worden.
Ter meerdere zekerheid van terugbetaling van een verstrekte lening kan ingeval van bezittingen in de vorm van roerende zaken en vorderingen, pandrecht op deze zaken en vorderingen worden gevestigd (afdeling 2 van BW Boek 3). Dit kan aan de orde zijn in het geval de bijstand in de vorm van een geldlening wordt verleend aan de eigenaar van een woonwagen met overwaarde in die woonwagen. Een woonwagen is namelijk geen onroerende zaak en geen registergoed.
Als pandrecht wordt gevestigd op een woonwagen, dan wordt dat gedaan in de vorm van bezitloos pandrecht. Met bezitloos wordt bedoeld dat de verpanding plaatsvindt zonder dat de zaak in de macht van de pandhouder of van een derde wordt gebracht. De pandhouder is bevoegd te vorderen dat de zaak in zijn macht of in die van een derde wordt gebracht, wanneer de pandgever zijn verplichtingen niet nakomt of de pandhouder op goede grond vreest dat in die verplichtingen zal worden tekortgeschoten.
Vestiging van pandrecht geschiedt bij geregistreerde onderhandse akte. De akte pandrecht moet worden geregistreerd bij de Belastingdienst. Hiermee kan het bestaan van deze akte later door Zaffier worden aangetoond. Registratie is nodig om gebruik te kunnen maken van de rechten die aan de verpanding zijn verbonden.
Het tekenen van de akte pandrecht kan door de Burgemeester (de pandhouder) aan één of meerdere ambtenaren worden opgedragen. De schuldenaar (de pandgever) is verplicht in de akte te verklaren dat hij tot het verpanden van de zaak bevoegd is, dat er geen beperkte rechten op de zaak rusten, dan wel te verklaren welke rechten op de zaak rusten.
Hoewel het pandrecht enige zekerheid biedt aan de geldgever, is het geen garantie dat de zaak niet buiten de geldgever om te gelde kan worden gemaakt. Pandrecht biedt aldus minder zekerheid dan het recht van hypotheek.
Ook bij overwaarde in een zelf bewoond woonschip in eigendom kan krediethypotheek worden gevestigd. Voorwaarde is dat het schip bij het Kadaster is geregistreerd (te boek gesteld) in het scheepsregister. Het wordt daarmee een registergoed. Registratie van woonschepen is mogelijk ongeacht de grootte of diepgang van het woonschip. Registratie is alleen mogelijk als de eigenaar van het schip de rechtmatige eigendom aannemelijk kan maken (bijvoorbeeld door middel van het koopcontract). De eigenaar kan zijn woonschip laten registreren in het Scheepsregister van het Kadaster, het is geen wettelijke verplichting.
Een woonwagen is geen onroerende zaak en geen registergoed. Op een woonwagen kan daarom geen hypotheek worden gevestigd. Wel kan bij overwaarde op de woonwagen in eigendom verpanding plaatsvinden.
Bij de vermogensbepaling wordt rekening gehouden met de waarde van de woning op de huizenmarkt bij vrije verkoop. Bij het bepalen van het vermogen wordt rekening gehouden met een vermogensvrijlating.
Vrije verkoop betekent verkoop van een woning, in niet verhuurde staat en leeg opgeleverd, tegen een prijs die de markt bereid is daarvoor te betalen.
Overwaarde in de woning is de actuele waarde in het economisch verkeer van de woning bij vrije verkoop, minus de op de woning drukkende schulden (hypotheek) en vermeerderd met aan de woning verbonden positieve bestanddelen.
Vrijlating vermogen in eigen woning
In artikel 34, tweede lid onderdeel d van de Participatiewet is opgenomen dat niet als vermogen in aanmerking wordt genomen het vermogen gebonden in de woning met bijbehorend erf, voor zover dit minder bedraagt dan een normbedrag (in 2023 € 64.100,00). Deze vrijlating staat los van de vrijlating van een bescheiden vermogen, als bedoeld in artikel 34, tweede lid onderdeel b van de Participatiewet.
Datum van ingang van de krediethypotheek is de datum van aanvang van de bijstandsverlening, mits die bijstand, door overschrijding van het drempelbedrag en de overwaarde woning boven het vrijlatingsbedrag, in de vorm van een geldlening wordt verleend.
BIJLAGE II Berekening (over)waarde woning
A. De overwaarde van vermogen in de woning en de vermogensvrijlating
Om te kunnen berekenen of er sprake is van een overwaarde boven de maximale vrijlating van vermogen in de eigen woning, moeten de volgende stappen worden genomen:
De waarde van de woning wordt vastgesteld op de verkoopprijs die belanghebbende zou kunnen ontvangen van de hoogste bieder, bij een vrije (dus niet gedwongen) verkoop en bij lege oplevering van de woning (dus niet bij oplevering in verhuurde staat).
Voor deze waarde vaststelling wordt uitgegaan van de WOZ-waardebeschikking die in het kader van de Wet waardering onroerende zaken jaarlijks aan de eigenaar wordt uitgereikt.
Aandachtspunt bij de invulling van deze opties is wie de kosten voor zijn rekening moet nemen. Het ligt voor de hand dat de belanghebbende mag kiezen, als hij ook de kosten moet betalen. Dat is het geval, zie hieronder. De omvang van de kosten kan echter ook een rol spelen.
Als door toepassing van optie 2 of 3 een taxateur wordt ingeschakeld, dan zijn de kosten voor de belanghebbende. Als daarvoor de middelen ontbreken, kan bijzondere bijstand worden verleend, die later echter niet kan worden opgenomen in de bijstand in de vorm van een geldlening onder verband van krediethypotheek of verpanding, omdat deze bijzondere bijstand alleen in de vorm van bijstand om niet kan worden verleend. Zaffier doet er goed aan een korte termijn met de taxateur af te spreken, vanwege de beslistermijn en de Wet dwangsom.
C. De op de woning rustende schulden
De schuld die op de woning rust, is een negatieve vermogenscomponent die voor de berekening van de overwaarde in mindering wordt gebracht op de vastgestelde waarde:
D. Schulden gebonden aan de woning
Enkel de leningen waarvoor de woning dan wel de woonwagen of het woonschip (in de vorm van een pand- of hypotheekrecht) als zekerheid dienen, kunnen bij de vaststelling van het in de woning gebonden vermogen worden meegenomen. Het gaat om de waarde in de woning die openstaat voor tegeldemaking, bezwaring of verdere bezwaring (zie artikel 50). Schulden die eventueel zijn aangegaan voor de woning, maar niet drukken op de woning, spelen dan geen rol, terwijl anderzijds schulden die aangegaan zijn voor iets volledig anders, maar de woning wel als zekerheid kennen, wel mee moeten worden genomen.
De overwaarde wordt berekend door van de vastgestelde waarde van de woning, de op die woning rustende schulden af te trekken.
F. Maximale vrijlating van vermogen in de eigen woning
In artikel 34, tweede lid, aanhef en onderdeel d van de Participatiewet staat dat het vermogen gebonden in de woning met bijbehorend erf, bedoeld in artikel 50, eerste lid van de Participatiewet, niet als vermogen in aanmerking wordt genomen voor zover dit minder bedraagt dan (per 1 januari 2023) € 64.100,00.
Dit bedrag staat los van het bedrag aan vrij te laten bescheiden vermogen, bedoeld in artikel 34, tweede lid, onderdeel b van de Participatiewet.
G. Overwaarde is lager dan de vermogensvrijlating eigen woning
Als de overwaarde lager is dan het vrijlatingsbedrag van vermogen in de eigen woning, dan wordt de uitkering om niet verleend en wordt geen krediethypotheek gevestigd.
H. Overwaarde is hoger dan de vermogensvrijlating eigen woning
Als de overwaarde hoger is dan het vrijlatingsbedrag van vermogen in de eigen woning, dan wordt de uitkering in de vorm van een geldlening verleend en wordt, krediethypotheek of pandrecht gevestigd ter meerdere zekerheid voor de aflossing van de geldlening.
I. Privévermogen en overwaarde hoger dan de vermogensvrijlating eigen woning
De bescheiden vermogensvrijlating staat los van de vermogensvrijlating eigen woning.
J. Vermogen in een niet zelf bewoonde woning
Als belanghebbende een woning in eigendom heeft die hij niet zelf bewoont, mag er van worden uitgegaan dat hij die woning binnen korte tijd kan verkopen. Dat geldt ook wanneer die woning verhuurd is, al is dan uiteraard de waarde minder (zie hierna). Er kan natuurlijk enige tijd liggen tussen de beoogde ingangsdatum van de uitkering en de eerst mogelijke realisering van de verkoop van de woning. Per geval zal Zaffier dan beoordelen of er tijdelijk sprake is van het in redelijkheid niet over het vermogen in die woning kunnen beschikken: dan telt de waarde ervan op dat moment niet mee bij de bijstandsverlening. Vestiging van krediethypotheek is evenmin aan de orde.
Wel maakt Zaffier gebruik van de mogelijkheid die artikel 55 Participatiewet biedt: aan de bijstand de verplichting tot verkoop van de woning verbinden. Die verplichting strekt dan immers tot vermindering of beëindiging van de bijstand.
Onder toepassing van artikel 48, tweede lid, aanhef en onder a van de Participatiewet wordt de bijstand in de vorm van een geldlening verstrekt. Bij verkoop van de woning moet de leenbijstand worden terugbetaald uit de opbrengst van deze verkoop.
K. De waarde van de woning die niet zelf wordt bewoond
Artikel 34, eerste lid onder a van de Participatiewet, regelt dat de waarde van bezittingen moet worden bepaald op de waarde in het economisch verkeer bij vrije oplevering. Wanneer er sprake is van een woning die belanghebbende of zijn gezin zelf in eigendom bewoont, dan kan die woning vrij worden opgeleverd. Dat is echter anders bij een woning in eigendom die aan derden is verhuurd.
Vanwege het huurrecht kan die woning in het algemeen niet vrij worden opgeleverd. Daarom wordt de waarde van een woning in bewoonde staat die niet vrij kan worden opgeleverd, aan een taxateur voorgelegd voor bepaling van de waarde bij niet-vrije oplevering.
BIJLAGE III Bijzondere situaties in het hypotheek – en pandrecht
De zekerheid van hypotheek is alleen mogelijk op registerzaken. Dit betekent dat zij in een openbaar register staan ingeschreven. Daarom kan men altijd nagaan wie er eigenaar is van de registerzaak. Onroerende zaken zijn altijd registerzaken. Sommige roerende zaken (vliegtuigen en grotere schepen) zijn ook registerzaken. Voor ieder soort zaak is een eigen register: voor woningen en hypotheken op de woning de Basisregistratie Kadaster, voor schepen het scheepsregister.
Als een registerzaak wordt verkocht, dan moet de notaris worden ingeschakeld. Een koper van een huis krijgt na aankoop via een koopakte bij de oplevering van het huis een notariële leveringsakte. Bij directe levering zijn koop- en leveringsakte vaak samengevoegd. Zodra de akte van levering is ingeschreven in het Kadaster, spreekt men van een registergoed. Op een registergoed kan krediethypotheek worden gevestigd. Ook bij overwaarde in een zelf bewoond woonschip in eigendom kan krediethypotheek worden gevestigd. Voorwaarde is dat het schip bij het Kadaster is geregistreerd in het scheepsregister.
Registratie van woonschepen is mogelijk ongeacht de grootte van het woonschip of de waterverplaatsing. Registratie is alleen mogelijk als de eigenaar van het schip de rechtmatige eigendom aannemelijk kan maken (bijvoorbeeld door middel van het koopcontract). Hoewel er geen eisen aan het woonschip inzake waterverplaatsing worden gesteld, is het verplicht om een Formulier Berekening waterverplaatsing in te vullen. Hierin wordt door de eigenaar vermeld wat het aantal bewon0ers van het woonschip is en wat het gewicht is van de losse ballast en de inboedel van het woonschip. Deze gegevens moeten in het scheepregister worden opgenomen.
Woonwagens zijn geen registerzaken. Dit zijn roerende zaken die het Kadaster niet registreert. Krediethypotheek vestigen op woonwagens is dus niet mogelijk. In deze situaties kan verpanding als zekerheid worden verbonden voor de nakoming van de aan de bijstand verbonden rente- en aflossingsverplichtingen.
C Hypotheek of verpanding in bijzondere situaties
Appartementsrecht is een aandeel in het eigendom van een gebouw en de daarbij behorende grond. Dit aandeel bevat ook de bevoegdheid tot uitsluitend gebruik van het privégedeelte (het appartement) en gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten.
Het appartementsrecht is voor inschrijving in het kadaster en voor afzonderlijke hypotheek vatbaar. Vestiging van een krediethypotheek is daarom mogelijk.
2. Coöperatieve vereniging ven eigenaren
In een coöperatieve vereniging van eigenaren hebben de leden het recht op het uitsluitend gebruik van een gedeelte van het eigendom (de woning). De persoon die in een gebouw (meestal flat) woont en houder is van het lidmaatschap van de coöperatieve vereniging van eigenaren van dat gebouw, is geen eigenaar van het gebouw, maar slechts rechthebbende op bewoning van een bepaald gedeelte van het gebouw.
De vereniging kan hypothecaire leningen aangaan op het eigendom; de afzonderlijke leden niet. Wel kan de vereniging een lening aan een afzonderlijk lid verstrekken met verpanding van het lidmaatschapsrecht.
Bij lidmaatschap van een coöperatie kan om bovenstaande reden geen hypothecaire zekerheid worden gevestigd. Wel kan het recht van verpanding worden gevestigd.
Het vermogen in het lidmaatschap van een coöperatieve vereniging wordt beoordeel aan de hand van de WOZ-waardebeschikking of een recent taxatierapport van de waarde van het lidmaatschapsrecht van de coöperatieve vereniging van eigenaren, onder aftrek van het bedrag dat de betrokkene als geldlening heeft opgenomen ter financiering van zijn lidmaatschapsrecht. Als er een aanzienlijk deel van het vermogen overblijft, moet de betrokkene meewerken aan de vestiging van een (tweede) pandrecht, in het geval de gemeente dit als beleid van toepassing heeft verklaard.
3. Economisch en juridisch eigendom
Juridisch eigendom en economisch eigendom zijn niet (volledig) gelijk. Bij economisch eigendom van een huis draagt men alle rechten en plichten over en kan de verkrijger er feitelijk over beschikken. De woning komt pas in juridisch eigendom wanneer deze bij de notaris is overgedragen en d.m.v. de transportakte (akte van levering) is ingeschreven bij het Kadaster.
Verschillende situaties zijn mogelijk:
4. Eigendom bij één echtgenoot
Ook als slechts één van de echtgenoten eigenaar is van de (on)roerende zaak, kan krediethypotheek of pandrecht worden gevestigd. Er is immers sprake van gezinsbijstand, waarbij de middelen van het gezin in aanmerking wordt genomen.
5. Boedelscheiding, bewoning woning gedurende de echtscheidingsprocedure
Als de echtgenoot de samenwoningsrelatie heeft verbroken, en er nog geen sprake is van boedelscheiding, wordt in afwachting van de boedelscheiding in de beschikking een clausule opgenomen over mogelijke terugvordering bij verkoop van de (on)roerende zaak en de boedelscheiding.
Aan de uitkeringsgerechtigde wordt dan de voorwaarde opgelegd om de boedelscheiding binnen een redelijke termijn door te zetten (art. 3:178 BW).
Als bij echtscheiding de woning aan de uitkeringsgerechtigde wordt toegewezen en de uitkeringsgerechtigde blijft in de woning wonen, dan wordt bij bijstand in de vorm van een geldlening een zekerheidsstelling als voorwaarde opgenomen indien de vermogenssituatie in de eigen woning daartoe aanleiding geeft. Vooruitlopend op een formele toewijzing van de woning (waarbij duidelijk moet zijn dat de woning aan betrokkene wordt toegewezen) kan de uitkering al in de vorm van een geldlening worden verleend. Bij vestiging van krediethypotheek of verpanding kan de verleende uitkering daarin worden ondergebracht.
Mede-eigenaren kunnen zijn: een echtgenoot, maar ook twee, drie of meer andere personen. Het gaat om gezamenlijk en ongedeeld eigendom bijvoorbeeld bij een onverdeelde erfenis. Het geldt dus niet bij gescheiden eigendom door middel van appartementsrecht of lidmaatschap van een vereniging van eigenaren. Het geldt ook niet bij mede-eigendom van twee gehuwde of samenwonende partners, want dan is er sprake van gezinsbijstand.
Bij mede-eigendom van twee of meer personen die niet met elkaar gehuwd zijn en ook geen gezamenlijke huishouding voeren omdat ieder een gescheiden, volwaardige woonruimte beschikbaar heeft, wordt het aandeel van de eigenaren vastgesteld aan de hand van de transportakte, naar rato van het aantal eigenaren, of naar rato van de gescheiden woonoppervlaktes. Om vestiging van krediethypotheek of verpanding mogelijk te maken, moeten de mede-eigenaren hiermee instemmen. Als de mede-eigenaren geen toestemming geven tot het vestigen van een krediethypotheek of pandrecht, dan moet Zaffier een andere beslissing nemen met betrekking tot de uitkering.
De optie om aan die uitkering de voorwaarde te verbinden dat het aandeel in het bezit te gelde wordt gemaakt, lijkt niet effectief, omdat voor die verkoop ook de medewerking van de mede-eigenaren nodig is en die medewerking niet door Zaffier kan worden afgedwongen. De mede-eigenaren kunnen evenmin worden gedwongen de uitkeringsgerechtigde uit te kopen.